capitulo vi. reglamento edificatorio … municipal/2016... · utilizados para acoger el desarrollo...

EAKO HIRI ANTOLAMENDUAREN PLAN OROKORRA - PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE EA

N.R. 04/08 G.R. PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE EA. TITULO I. NORMAS DE CARÁCTER GENERAL. CAPITULO VI

APRO DEFI V.1 1

CAPITULO VI. REGLAMENTO EDIFICATORIO

SECCION 1ª. INTRODUCCION

ART.1.6.1. Objeto y naturaleza. Rango jerárquico

1. Este Capítulo contiene la definición y reglamentación detallada de los principales elementos

arquitectónicos que definen la forma de los edificios en relación con el espacio urbano, así como los

conceptos urbanísticos que son de aplicación para definir tanto la forma de la edificación como el diseño

urbano que realiza la ordenación pormenorizada.

2. Lo indicado en el número anterior, se ha de entender, teniendo en cuenta que, de acuerdo con lo

indicado en la Ley 2/2006 de suelo y urbanismo, el contenido de los artículos de este capítulo,

constituyen determinaciones propias de la ordenación pormenorizada y por ello pueden ser modificados

por el planeamiento de desarrollo y por las ordenanzas municipales de edificación y de urbanización, sin

suponer modificación de la ordenación estructural de este plan general.

3. El contenido del articulado de este Capitulo, tiene carácter subsidiario en relación con las

determinaciones de la ordenación pormenorizada del área del Casco Histórico y de sus Ordenanzas de

edificación.

4. Los artículos de este capítulo que no tengan relación con las normas especificas de ordenación

pormenorizada o a las ordenanzas de edificación del área de Casco Histórico, serán de aplicación plena

en su ámbito espacial.

SECCION 2ª. DEFINICIONES

ART.1.6.2. Definición de edificio, construcción, instalación e infraestructura

1. A los efectos de este plan general, edificio o edificación es una obra, que emerge del suelo o que se

sitúa en el subsuelo, realizada con fábrica o con empleo de cualquier otro material, así como cualquier

objeto manufacturado, con independencia de su durabilidad, inmovilidad o incorporación al suelo, que

origina unos espacios habitables con carácter permanente y cuyas características les permiten ser

utilizados para acoger el desarrollo de la vida familiar, la residencia, el ocio, la relación social, actividades

agrarias, industriales, de prestación de servicio o de cualquier otra actividad.

2. A los efectos de este plan general, construcción es una obra que emerge del suelo o que se sitúa en

el subsuelo, creada por el hombre por yuxtaposición de materiales y otros objetos manufacturados, que



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sirve de soporte para diversas actividades humanas, sin que origine los espacios habitables propios de

los edificios y sin que esté dirigida a desarrollar las funciones productivas propias de las instalaciones.

3. A los efectos de este plan general, instalación es el conjunto de cosas colocadas conforme a una idea

y programación preestablecida que permite realizar tareas productivas propias de las actividades de la

sección B. Industria manufacturera, y de la sección C. Oficios de la construcción o de cualquier otra

sección. Normalmente se sitúan al aire libre, pudiendo estar dotadas de protecciones totales o parciales

de la intemperie, sin que en ningún caso originen espacios habitables por el hombre, salvo para meras

tareas de funcionamiento, conservación o mantenimiento de la instalación.

Expresamente no se comprenden en las instalaciones, los elementos situados en los edificios que sirven

para dotar a estos de las características propias de salubridad, accesibilidad y seguridad y las

infraestructuras urbanas y territoriales, definidas en el apartado siguiente.

4. A los efectos de este plan general, se consideran infraestructuras, las obras y demás elementos que

sirven de soporte a las actividades propias de las secciones G. Dotación de agua y energía, H.

Tratamiento de residuos e I. Transporte y telecomunicaciones, así como, las redes de las obras de

urbanización, a excepción de las instalaciones y, en su caso, edificaciones indicadas en los apartados

anteriores.

5. A los efectos de aplicar estas normas urbanísticas, sin perjuicio de la definición contenida en el

apartado anterior, un edificio es una unidad constructiva y funcional constituida en base a un sistema

constructivo propio y limitada espacialmente por elementos arquitectónicos, características que permiten

individualizarla como una unidad arquitectónica diferenciada.

6. En cualquier caso deberá disponer al menos de un acceso propio independiente y directo desde el

exterior que permita llegar a cualquiera de sus locales a través de elementos de comunicación situados

dentro del edificio.

7. Cuando se forme un conjunto de edificios adosados, y además se cumpla lo indicado en los dos

números anteriores, se debe considerar que existen tantos edificios como entradas o portales

independientes entre sí. Cuando existan varios portales que se intercomunican por el interior del edificio

o por galerías, se considerará que se constituye un único edificio.

8. La intercomunicación de los edificios exclusivamente a través de los niveles de las plantas de sótano

destinadas mayoritariamente a guardería - aparcamiento, supondrá la constitución, a partir de la planta

baja y hacia plantas superiores, de tantos edificios como construcciones cumplan lo indicado en los

números 2 y 3 de este artículo.

ART.1.6.3. Definición de edificio aislado

1. A efectos de esta normativa, se entiende por edificio aislado, el que no posee solución de continuidad



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o contigüidad con ningún otro en ninguna de sus plantas, ya sean de sótano, o elevadas, ni a través

incluso de elementos de acceso comunes como escaleras, corredores, galerías, o de cualquier otro

elemento arquitectónico.

2. Adosar dos edificios, aunque solo sea en un punto de sus perímetros y en cualquiera de sus plantas,

supone a efectos urbanísticos que no se pueden considerar como edificios aislados, aún cuando posean

sistema estructural, accesos y demás elementos arquitectónicos plenamente diferenciados.

3. La discontinuidad espacial originada por junta o juntas de dilatación no posibilita que los edificios

situados a ambos lados de aquella o aquellas se puedan considerar como edificios aislados.

ART.1.6.4. Definición de casa

1. Una casa es un edificio que sirve de soporte, con el carácter de uso característico, al uso de vivienda,

de acuerdo con lo indicado al efecto en el artículo 1.5.9 de estas normas urbanísticas.

2. Se considera casa de vecindad al edificio que, cumpliendo la condición de casa, albergue más de dos

unidades de vivienda.

ART.1.6.5. Definición de local y de unidad de vivienda de un edificio

1. Se considera local a la fracción de un edificio que constituye un recinto cubierto y formado por una

pieza o conjunto de ellas, que está individualizado y delimitado por elementos arquitectónicos

generalmente paredes ya sean de fábrica, madera, cristal, etc., y que tiene uno o varios accesos

propios desde terrenos calificados como sistemas generales o locales, desde espacios exteriores de

una parcela privada o desde un espacio distribuidor o elemento común del resto de locales del edificio,

constituyendo normalmente una unidad espacial individualizada adecuada para ser el soporte físico de

algún uso o actividad o, en su caso, de un servicio complementario.

2. Los locales que se destinen al uso de vivienda se denominarán "unidad de vivienda" o vivienda

indistintamente.

ART.1.6.6. Definición de pieza de un edificio

1. Se considerará pieza o habitación de un edificio, o de uno de sus locales, al recinto o espacio cubierto,

conformado por elementos arquitectónicos de tal forma que le dotan de una individualización espacial y

ambiental del resto de los espacios definidos en el local, o edificio en que se sitúe, a través

generalmente de paredes que van del pavimento al cielo raso.

2. No obstante la compartimentación de espacios, estará en función del criterio del facultativo autor del

proyecto, debiendo los dormitorios y los cuartos de baño, cuartos de aseo y retretes ser siempre recintos

independientes con compartimentación fija o móvil.



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3. Las piezas cumplirán las condiciones de superficie, dimensiones, altura, volumen, superficie de

ventilación, superficie de iluminación, y demás características que se definan en base a la función

específica que desarrollen, dentro del uso o actividad que se albergue en el local, o edificio

correspondiente.

ART.1.6.7. Definición de local común de un edificio

Se denomina local común de un edificio, aquel cuyo aprovechamiento no es susceptible de uso

individualizado, por ser un elemento común de la comunidad o comunidades de los propietarios del

edificio. Albergan los denominados servicios complementarios de los otros usos ubicados en el edificio,

de acuerdo con lo indicado en el artículo siguiente de estas normas urbanísticas.

ART.1.6.8. Servicios complementarios de los usos de un edificio

1. Se definen como servicios complementarios de los usos situados en un edificio al conjunto de locales

e instalaciones que se precisan para su desenvolvimiento y para el funcionamiento del edificio que los

alberga, sin que por su entidad pueda llegar a ser considerado como un uso auxiliar vinculado, debiendo

ser considerado como un elemento componente del propio uso y permitido por tanto sin límite en

relación con el uso principal.

2. Se trata fundamentalmente, de los espacios que conforman los accesos y comunicaciones interiores

del edificio y de las denominadas instalaciones de los edificios que por su dimensionamiento y

características, precisan ser albergadas en un espacio definido como local, del edificio al que sirven, o

en un local anejo a él.

3. En principio sin ánimo de exhaustividad y sin que suponga lista cerrada, se relacionan los siguientes

locales que dan soporte físico a los servicios complementarios:

a) Portales

b) Espacios de las comunicaciones interiores del edificio, horizontales, -pasillos y galerías- y

verticales, -escaleras y ascensores-

c) Locales comunes de distribución para acceso a otros locales

d) Local para recogida de basuras.

e) Local para albergar la maquinaria de ascensor.

f) Local para contadores de agua.

g) Local para contadores de electricidad.

h) Local para contadores de gas.

i) Local para transformación de energía eléctrica.

j) Local para instalaciones de calefacción y producción de agua caliente

k) Local para instalación de maquinaria de climatización

l) Local para depósitos de combustibles.

m) Local para depósitos de agua y grupo de presión, de refrigeración y acumuladores.



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n) Local para albergar útiles de limpieza del edificio.

o) Local para tendederos comunitarios.

p) Local para estancia de portero o conserje.

q) Local comunitario para albergar bicicletas y coches para niños, anexos al portal.

r) Locales comunes de la Comunidad de propietarios, para la relación social.

s) Local para almacén de utensilios para mantenimiento del edificio

t) Locales para trasteros de las diferentes unidades de vivienda y/o locales del edificio

u) Patios

v) Cualquier otra local que albergue un servicio similar

4. Los elementos técnicos que componen la parte directamente operativa de las instalaciones como

filtros de aire, depósitos de reserva de agua, de refrigeración, acumuladores, conductos de ventilación

de aire, humos o gases, claraboyas y remates de muros, antenas de telecomunicación, radio y

televisión, etc., se deben situar y envolver en elementos arquitectónicos que deberán ser tratados a

través de la composición arquitectónica conjunta del edificio, cuando aparezcan como elementos de

fachada y/o destacados de los planos o superficies que conforman las cubiertas.

5. La ubicación sobre cubierta de los elementos técnicos citados y el diseño de su envolvente

arquitectónica deberá cumplir las condiciones estéticas establecidas por las normas de la ordenación

pormenorizada o de las ordenanzas municipales de edificación y urbanización.

6. No se incluye en esta categoría de actividades de servicios complementarios, los espacios edificados

destinados al uso de aparcamiento de automóviles en edificación como uso auxiliar vinculado al uso

principal, por considerar un elemento de la suficiente importancia urbanística como para ser tratado con

independencia y considerado en cualquier caso como un uso auxiliar.

SECCION 3ª. PLANTAS Y ALTURAS DE LAS EDIFICACIONES

ART.1.6.9. Definición de las diversas plantas

1. Las plantas de un edificio se subdividen en dos grandes grupos, plantas bajo rasante y plantas

elevadas. Las plantas bajo rasante son las plantas de sótano y semisótano. Las plantas elevadas son la

planta baja y las plantas de pisos, las cuales se dividen en plantas de piso normales y planta de ático

que siempre serán las más elevadas de las plantas de piso. Por encima de las plantas de piso podrá

situarse la planta bajo cubierta.

2. Fuera de estas designaciones, no podrá emplearse otro título para denominar a las plantas de las

edificaciones, salvo el de entreplanta y altillo que se utiliza en el artículo 1.5.46. para edificios existentes.

3. A continuación se definen los tipos de plantas indicados:



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Planta Sótano: Se considera como tal, aquella planta que esté totalmente bajo rasante

o que no sobresalga más de 70 centímetros de la rasante, en una longitud superior al

70% de la de su perímetro total, siendo preciso también que no sobrepase de la rasante

en ningún punto de su superficie y de su perímetro más de 1 metro. El plano de

comparación con la rasante para aplicar los anteriores parámetros, será en las plantas

de sótano el plano extradós o superior, sin pavimento, del forjado techo de sótano.

En el caso de las plantas bajas de un mismo edificio, con superficies con suelo formado

con forjados partidos en diferentes alturas y que den lugar a diversos planos

horizontales como techo de planta de sótano, se tomará, a efectos de contabilizar la

altura del plano de comparación, respecto a la rasante en cada parte de planta baja, el

extradós de cada fracción de forjado con el mismo nivel. En cada parte o fracción del

edificio, se debe contabilizar el número total de plantas con referencia a la planta baja

definida como tal en la parte correspondiente del edificio.

Las rasantes del entorno del edificio, sobre las que se realizarán las mediciones

indicadas, cuando no se definan específica y concretamente en las determinaciones de

la ordenación pormenorizada, serán las del perímetro del encuentro de los frentes de

edificación con el terreno urbanizado de la parcela en que se sitúe y la de los sistemas

locales colindantes si su distancia a ellos es inferior a 5 metros.

En cualquier caso las rasantes del entorno del edificio, podrán ser definidas por la

ordenación pormenorizada de manera diferente a la indicada, atendiendo a las

particularidades de la ordenación.

Planta Semisótano: Se considera como tal, aquella planta que no sobresalga más de

1,40 centímetros de la rasante, en una longitud superior al 70% de la de su perímetro

total, siendo preciso también que no sobrepase de la rasante en ningún punto de su

superficie y de su perímetro más de 1,70 metros. El plano de comparación y la forma de

definir las rasantes se definen de la misma forma que se ha indicado para la planta

baja.

Plantas Elevadas: Son aquellas que no cumplen las condiciones indicadas para las

plantas de sótano y semisótano. Se dividen en planta baja y plantas de piso.

Planta Baja: Es la más baja de las plantas elevadas e inmediatamente superior a la

planta sótano en caso de existir ésta, debiendo considerarse también como tal aquella

que no cumple las condiciones anteriormente exigidas para ser considerada como

planta de sótano o de semisótano.

La planta baja, de sótano o de semisótano, así como cualquier otra planta, por el hecho

de dejarse totalmente abierta como porche, o abierta, con la excepción de la ocupación



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precisa para materializar los accesos al resto de las plantas del edificio, no perderá su

carácter, ni dejará de computar como tal en el número de plantas, ni en la forma de

medir la altura de la edificación.

Cuando exista planta de semisótano desaparece el concepto de planta baja y la planta

inmediatamente superior a aquélla tendrá el carácter de planta de piso.

Planta de Piso: Son aquellas plantas elevadas situadas en un nivel superior a la baja o

a la de semisótano, se exceptúa de esta consideración la planta bajo cubierta.

Se consideran como tales aquellas plantas edificables o edificadas por encima de la

planta baja o, en su caso, de la planta de semisótano, que no participan de las

características indicadas para la planta bajo cubierta. El hecho de dejar toda una planta

de piso libre de edificación, o solamente ocupada por los núcleos de comunicación o

acceso y los núcleos de instalaciones, no supone que deje de computar en el número

máximo de plantas ni en la forma de medir la altura de la edificación.

Las plantas retranqueadas respecto la alineación de fachada en plantas elevadas, o

plantas de ático, se contabilizarán siempre como planta de piso, no siendo incluibles en

el concepto de planta bajo cubierta. Al efecto, para que una planta se pueda considerar

como planta de ático, el retranqueo en todo el perímetro de la fachada del edificio no

podrá ser inferior a 2,5 metros.

Planta bajo cubierta: Se considerará como tal aquél espacio conformado en sus

planos superiores por las pendientes y faldones de cubierta con carácter de cubierta

inclinada y en su plano inferior por el techo de la planta de piso más elevada, que

cumplan las condiciones posteriormente indicadas.

Todo espacio construido que se sitúe superiormente a la planta de piso más elevada

permitida por los parámetros urbanísticos, con independencia del uso a que se

destine y de su contabilización o no como superficie construida, deberá cumplir para

que pueda considerarse como planta bajo cubierta y no como planta de piso todas

las condiciones indicadas a continuación:

a. El techo de la planta bajo cubierta ha de quedar conformado por los faldones

inclinados de cubierta de forma que en cualquier punto de la línea perimetral

que define su superficie en planta, la altura libre del extradós de su forjado de

suelo, sin pavimento de acabado, y el intradós del forjado techo, sin acabado,

de los planos que constituyen los faldones inclinados de la cubierta, no sea

superior a 50 centímetros. Los planos que constituyen los faldones de la

cubierta tendrán una inclinación con respecto al plano horizontal no superior

a 30 grados sexagesimales, ni inferior a 18 grados sexagesimales.



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b. Que los planos inclinados indicados anteriormente no originen una altura

libre, entre el extradós del forjado suelo de espacio bajo cubierta y el punto

más alto del intradós de la estructura de los faldones de cobertura, superior a

4 metros.

c. Será también condición precisa para su consideración como espacio bajo

cubierta, que la forma exterior se constituya con una volumetría continua,

compacta y uniforme.

d. En aquellas zonas de suelo urbano en las que las normas del planeamiento

pormenorizado, indiquen, con el respeto de lo establecido en el presente

artículo, unas condiciones más matizadas para definir plantas bajo cubierta,

llegando a definir en su caso, vuelos obligados de alero, pendientes de los

faldones, altura de cubiertas, tipos de elementos de ventilación e iluminación,

etc., se estará a lo dispuesto por ellas, quedando los planes de desarrollo,

facultados a matizar y controlar, en sentido más concreto, la forma de las

cubiertas, sin que ello suponga modificación de las presentes normas y

siempre que se justifique como adecuación a preexistencias arquitectónicas

o al interés de conseguir una ordenación formal correcta de la composición

de las cubiertas.

En aquellas zonas de suelo urbano en las que las normas del planeamiento pormenorizado, indiquen,

con el respeto de lo establecido en el presente artículo, unas condiciones más matizadas para definir

plantas bajo cubierta, llegando a definir en su caso, vuelos obligados de alero, pendientes de los

faldones, altura de cubiertas, tipos de elementos de ventilación e iluminación, etc., se estará a lo

dispuesto por ellas, quedando los planes de desarrollo, facultados a matizar y controlar, en sentido

más concreto, la forma de las cubiertas, sin que ello suponga modificación de las presentes normas y

siempre que se justifique como adecuación a preexistencias arquitectónicas o al interés de conseguir

una ordenación formal correcta de la composición de las cubiertas.

4. En los edificios del área del Casco Histórico, tendrán prioridad las determinaciones de sus normas

especificas de ordenación pormenorizada y, en su caso, de sus ordenanzas de edificación sobre lo

establecido en este artículo.

ART.1.6.10. Número de plantas de los edificios y forma de contabilizarlas

1. Los criterios para definir las plantas de los edificios, para clasificarlas y contabilizar su número,

serán los indicados a continuación y los recogidos en el resto de los artículos de las presentes

normas.

2. El sistema para contabilizar el número de plantas elevadas construibles o construidas en el término

municipal de Ea según la indicación al efecto de la calificación global de cada zona, será considerar el



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número total de plantas sobre las rasantes del topográfico definitivo, definido por la ordenación

pormenorizada y el proyecto de urbanización y/o proyecto de obras de urbanización complementario

del de edificación, incluyendo en el cómputo la planta baja y el resto de plantas elevadas de piso en

todos y cada uno de los puntos de la proyección horizontal del edificio, sin contabilizar como planta la

planta bajo cubierta.

3. Al efecto habrá que caracterizar las diversas plantas de los edificios, de acuerdo con lo establecido

para su definición en el artículo 1.6.9. "Definición de las diversas plantas".

4. La indicación del número de plantas permitido, podrá matizar el carácter de alguna de las plantas

elevadas, en el sentido de que la última planta elevada de piso, se retranquee obligatoriamente, para

constituir una planta de ático, o con otras determinadas peculiaridades, en su caso.

5. La limitación de plantas también pueden afectar al número de plantas de sótano; en cualquier caso

solo existirá una planta de semisótano y de planta baja por cada edificio o parte de él.

6. Las limitaciones tanto del número de plantas de sótano como elevadas, pueden ser establecidas

con carácter de máximo o de mínimo o incluso con un carácter de número fijo y obligado.

7. Las ordenanzas del planeamiento de desarrollo indicarán de manera expresa y concreta el número

máximo de plantas permitido en cada parcela pública o privada, por encima de la rasante del

topográfico definitivo, así como las características de las plantas permitidas y en especial las de la

planta de piso más elevada y la planta bajo cubierta. El número de plantas de sótano podrá fijarse por

el planeamiento pormenorizado o dejarse libre.

8. En las parcelas edificables colindantes con calles del sistema local viario, se utilizarán las rasantes

de dichas vías como criterio preferente para definir el carácter de las plantas.

9. Caso el frente de la edificación más cercano esté separado más de 5 metros de la alineación de la

parcela pública, la definición del tipo de plantas, se realizará teniendo como referencia las rasantes

del terreno urbanizado al que den los frentes del edificio en todo su perímetro, rasantes que

obligatoriamente deberán venir definidas en la ordenación pormenorizada o en un estudio de detalle y

recogidas expresamente en la documentación grafica del proyecto de obras de urbanización

complementario al de edificación, con las limitaciones indicadas para los taludes del entorno del

edificio y como concreción de lo indicado por la ordenación pormenorizada para el topográfico

definitivo.

10. Cuando se construya una planta de semisótano, la planta baja se transforma en planta de piso; en

este caso el número de plantas elevadas sobre rasante contabilizada la planta baja, se transforma en

el mismo número de plantas de piso sobre rasante.

11. Cuando al amparo del establecimiento del número de plantas bajo rasante de las normas



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específicas se pretenda construir una cuarta planta bajo rasante, se deberá justificar en base a las

necesidades de aparcamiento de la edificación a realizar y en su caso a la conveniencia de dotar de

dicho uso a los solares próximos por carencias existentes. Igualmente se presentará un Anexo a la

Memoria en la que se realice una descripción del nivel freático, con un informe geotécnico suscrito

por técnico competente en el que se analice las afecciones a las edificaciones colindantes y se

establezcan los procedimientos de su ejecución.




ART.1.6.11. Altura máxima permitida. Forma de medirla

1. La altura máxima de la edificación permitida por la calificación establecida para cada una de las

zonas, será la resultante de aplicar al número máximo de plantas permitido las alturas máximas de

planta que deban ser respetadas en función de los usos permitidos en ella.

2. La ordenación pormenorizada podrá definir de manera expresa y concreta la altura máxima de las

edificaciones.

3. Cuando se fije la altura de un edificio de manera expresa y concreta, se medirá desde el punto de

origen para su medición, hasta el intradós del forjado techo de la última planta de piso.




ART.1.6.12. Definición de los tipos de alturas de las plantas de los edificios

1. A efectos de aplicación de las normas de altura de las plantas de los edificios, se considera altura

útil de planta a la distancia que resulte entre el acabado del pavimento y el acabado de techos.

2. Altura libre de planta es la distancia entre el extradós del forjado de suelo y el intradós del forjado

de techo.

3. Los espacios a doble altura que se establezcan por criterios de diseño arquitectónico no suponen

incumplimiento de altura de planta.

SECCION 4ª. ALINEACIONES, CUERPOS SALIENTES Y VUELOS. MEDIANERAS

ART.1.6.13. Separación entre edificios. Forma de computarla



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1. Para el cómputo de las separaciones entre edificios, se considerará cualquier elemento de la

edificación, en cualquier planta sobre rasante, incluso cualquier tipo de cuerpo saliente o vuelo, con

excepción de los denominados elementos salientes y en consecuencia, tampoco se considera a estos

efectos, el posible vuelo del alero de cubierta o ganchos de andamiaje en aquél.

2. Se considerará como vuelo de alero al forjado techo de la última planta elevada de piso o suelo del

espacio bajo cubierta, o a la prolongación del faldón de cubierta.

3. Las alturas máximas y mínimas de las edificaciones a contabilizar para medir la separación, serán

las de los edificios existentes y las de los posibles de edificar, de acuerdo con las indicaciones de

estas normas o del planeamiento de desarrollo, medidas de acuerdo con los criterios indicados al

efecto en las presentes normas.

4. En el caso de edificios con retranqueo en sección y en consecuencia con alturas diferentes en

diversos puntos de la proyección horizontal de su planta, la distancia entre cada par de frentes de

fachada no será inferior a la semisuma de las alturas de cada una de las fachadas enfrentadas, ni

inferior a las tres cuartas partes de la semisuma de las alturas máximas de cada edificio.

5. Se considerará altura de un edificio en un punto, a los efectos de medir las separaciones entre

ellos, aquella que resulta en la proyección vertical de dicho punto sobre su planta, medida de acuerdo

con lo indicado en el artículo 1.6.11 "Altura máxima permitida. Forma de medirla".

ART.1.6.14. Tipos de alineaciones. Su definición

1. Se considerará alineación a la definición geométrica que expresa la separación entre terrenos con

diferente destino urbanístico, según se matiza e indica a continuación para cada uno de los tipos de

alineación.

2. Las alineaciones se definen gráficamente en la documentación del plan general por la intersección

con el plano horizontal de la representación cartográfica, de los planos verticales que definen la

separación de los terrenos con diferente destino urbanístico.

3. Los tipos de alineaciones serán los siguientes:

a. Alineación de subzona privada es la que señala, en el suelo urbano y

urbanizable, el límite de los terrenos destinados por la ordenación pormenorizada a

subzonas privadas.

b. Alineación de parcelas públicas es la que señala, en el suelo urbano y

urbanizable, el límite entre los terrenos destinados por la ordenación pormenorizada a

subzonas públicas o sistemas locales y a zonas de sistemas generales públicas.

También define el límite de sistemas generales en suelo no urbanizable.



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c. Alineación de parcela privada es la que señala la separación entre diversas

parcelas privadas, tanto en suelo urbano y urbanizable como en suelo no urbanizable.

d. Alineación de edificación es aquella que indica la separación entre los terrenos

libres de edificación y los terrenos edificables, en todas y cada una de los tipos de

planta posibles.

La alineación de edificación podrá ser exclusiva de un único tipo de planta, planta de

sótano, o de más de un tipo de planta, planta de sótano y planta baja, o afectar a

todas y cada una de las plantas posibles de edificar.

Las alineaciones de edificación se titularán con el añadido de la planta o grupos de

plantas para las que definen los frentes de fachada, por ejemplo: alineación de

edificación en plantas de sótano, alineación de edificación en planta baja, alineación

de edificación en planta de sótano y planta baja, alineación de edificación en plantas

de piso, etc.

Cuando afecten a todas las plantas edificables se denominarán alineación de

edificación.

Las alineaciones de edificación no incluyen en su definición los vuelos, o cuerpos

salientes ni los denominados elementos salientes, los cuales, estarán siempre fuera

de alineación.

Las alineaciones de edificación podrán constituir figuras o superficies envolventes

más complejas que los planos verticales, a través de los denominados perfiles

reguladores de la edificación.

4. Los elementos edificatorios que se constituyan apoyándose en estructuras trabajando en voladizo

sobre plantas inferiores, pero que no sobrepasen las alineaciones de edificación máximas permitidas,

no se considerarán vuelos o cuerpos salientes a los efectos de estas normas urbanísticas.

5. En algunos casos las alineaciones de edificación se establecen como obligatorias para la forma de

las edificaciones, es decir son alineaciones de edificación impuestas cuando así se indique en la

ordenación pormenorizada. Podrán también definirse con el carácter de alineaciones máximas,

envolventes de la edificación posible de realizar, dejando una cierta flexibilidad para la definición

arquitectónica final de la forma de la edificación.

ART.1.6.15. Cuerpos salientes o vuelos

1. Son cuerpos salientes o vuelos aquellos componentes de los edificios que sobresalen de las

alineaciones de edificación y tienen el carácter de ocupables, ya sean cerrados o abiertos.



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2. Son cuerpos salientes cerrados los miradores, tribunas y otros similares, con todos sus lados con

cerramientos indesmontables ya sean opacos o translúcidos.

3. Son cuerpos salientes abiertos, las terrazas, balcones, solanas y semejantes, debiendo estar

abiertos a la intemperie, al menos en la totalidad de uno de sus frentes de fachada para ser

considerados como tales.

4. En toda clase de suelo se prohíben los cuerpos salientes en plantas de sótano, semisótano y baja,

admitiéndose, con las excepciones o restricciones establecidas en las normas aplicables a cada

caso, a partir de la primera planta y nunca a una altura inferior a 3,2 m. sobre la rasante de la acera

en cualquier punto de la fachada cuando obran a un espacio público viario.

5. Se entenderá como plano límite lateral de vuelo, el plano normal a la alineación de edificación, que

limita el vuelo de todo tipo de cuerpos salientes en planta de piso.

6. Las determinaciones relativas a cuerpos salientes o vuelos en los edificios del área del Casco

Histórico serán las establecidas en sus normas especificas de ordenación pormenorizada y, en su

caso, en sus ordenanzas de edificación.

ART.1.6.16. Dimensión de los cuerpos salientes o vuelos

1. El vuelo máximo posible de realizar, sobre la alineación de edificación, de los cuerpos salientes ya

sean abiertos o cerrados, es el que se establece, con carácter general y subsidiario, en este artículo

para cada uno de los tipos de ordenación. El carácter de la definición de este parámetro edificatorio

es un carácter de máximo de otras definiciones más restrictivas que podrá definir la ordenación

pormenorizada. En edificios específicos, por motivos de composición arquitectónica, se puedan

ampliar los vuelos indicados, con un incremento máximo del 20% sobre lo fijado en este artículo, sin

necesidad de un plan de desarrollo, o a través de un estudio de detalle.

2. Las determinaciones relativas a las dimensiones de los cuerpos salientes o vuelos de los edificios

del área de Casco Histórico, serán las establecidas en sus normas especificas de ordenación

pormenorizada o, en su caso, en sus ordenanzas de edificación.

3. Para la dimensión máxima de los cuerpos salientes o vuelos, regirán las siguientes prescripciones:

a.- El vuelo máximo de cuerpos salientes cerrados o abiertos medido normalmente al

plano de las alineaciones exteriores de edificación en cualquier punto de éstas, no

podrá exceder de las siguientes dimensiones en función del ancho de vial o

dimensión del espacio abierto a que dé frente:

- Ancho de vial o espacio abierto menor que 6 metros, vuelo máximo 30 centímetros.



APRO DEFI V.1 14

- Ancho de vial o espacio abierto igual o mayor que 6 metros y menor a 9 metros,

vuelo máximo 40 centímetros.

- Ancho de vial o espacio abierto igual o mayor a 9 metros y menor a 12 metros,


- Ancho de vial o espacio abierto igual o mayor a 12 metros y menor a 16 metros,


- Ancho de vial o espacio abierto superior a 16 metros, vuelo máximo 100

centímetros.

b.- Si la edificación da frente a vías, tramos de vías o espacios abiertos de distinta

anchura o dimensión, para cada uno de los cuerpos salientes se aplicará la regla de

la anchura o dimensión correspondiente a la vía, tramo de vía o espacio abierto sobre

la que recae, con el límite máximo en cualquier caso de un metro.

c.- En los patios de manzana no se permiten vuelos cerrados sobre la alineación

interior, permitiéndose solamente vuelos de cuerpos volados abiertos, en terraza y

con barandilla calada que rebasen la profundidad edificable, siempre y cuando en el

patio de manzana se pueda inscribir un circulo de 12 metros de diámetro; en este

caso el vuelo no podrá superar 40 centímetros sobre la alineación interior.

4. La regulación concreta de la disposición de los vuelos en las fachadas de los edificios se realizará

a través de las ordenanzas reguladoras de la ordenación pormenorizada. Si no se concreta su

disposición será libremente definida por los proyectos de arquitectura, con el respeto de lo indicado

en este artículo.

5. El plano límite lateral de vuelo deberá separarse de la medianera de los edificios colindantes un

mínimo de 40 centímetros en el caso de vuelos abiertos y de 60 centímetros en el caso de vuelos

cerrados, salvo en el caso de un proyecto unitario de nueva planta en el cual se justifique la

necesidad de reducir la distancia indicada.

6. La superficie en planta de los cuerpos volados cerrados de un edificio en suelo urbano, no podrá

ser superior a la que resulte de multiplicar la longitud del perímetro de sus alineaciones exteriores de

edificación, por 0,5 y por el vuelo máximo. Cuando los diferentes frentes del perímetro del edificio

tengan una diferente dimensión para su vuelo máximo, la superficie máxima posible de los cuerpos

volados se calculará de la misma manera, pero computando de forma independiente cada frente; los

resultados parciales se sumarán para calcular el máximo total. La superficie máxima total de cuerpos

volados, incluyendo la de los cerrados y abiertos, no podrá superar vez y media la indicada para los

vuelos cerrados. La superficie máxima total se podrá distribuir libremente en los diversos frentes y

plantas de las fachadas del edificio sin otra limitación que la de respetar la dimensión del vuelo

máximo que corresponda a cada frente.



APRO DEFI V.1 15

ART.1.6.17. Elementos salientes

1. Son los elementos constructivos no habitables ni ocupables, de carácter fijo que sobresalen en la

alineación de edificación exterior o interior.

2. Se considerarán como tales los zócalos, cornisas, decoración de jambas, marquesinas, vitrinas,

parasoles, canalones, aleros, gárgolas y otros elementos similares, justificables desde un punto de

vista constructivo, funcional o formal.

3. No se incluyen en esta definición los elementos salientes de carácter no permanente tales como

toldos, persianas, rótulos, anuncios y similares que se regularán por su ordenanza correspondiente.

4. Se permitirán en las condiciones que se indican a continuación:

En Planta Baja. Se permitirán los elementos citados siempre que den frente a un

ancho de calle o espacio abierto superior a 6 metros por efecto de la ordenación

pormenorizada o de lo realmente construido. Cuando la alineación de edificación, dé

frente a acera pública o paso peatonal público, solamente se permitirán elementos

salientes cuando se sitúen a una altura superior a 2,20 metros, a fin de evitar la

creación de barreras urbanísticas.

El saliente permitido no será superior a una sesentava parte del ancho de calle o

espacio libre previsto en la ordenanza pormenorizada o realmente construido, ni a la

quinceava parte del ancho de la acera, ni podrá exceder nunca de 0,30 metros,

cuando afecten a menos de la quinta parte de la longitud de la fachada del edificio

completo o frente de lonja según los casos. Si ocupan más del quinto de la fachada,

del edificio completo o del frente de la lonja según los casos, solo podrán sobresalir

como máximo 20 centímetros.

Las vitrinas en cualquier caso deberán respetar la alineación de fachada, en los 60

centímetros inferiores sobre la rasante de planta baja pudiendo iniciar el vuelo a partir

de dicha altura.

En planta de piso. Se permitirán los elementos citados a partir de la alineación de

fachada con la limitación de no poder ser superior en 20 centímetros su saliente

sobre la alineación de fachada en la planta piso y no ser elementos macizos que

ocupen más de la tercera parte de la sección vertical del edificio, en una longitud

superior a la quinta parte del desarrollo horizontal de la fachada en cada una de las

plantas.

Las rejas se permitirán con un saliente máximo de 0,30 metros siempre que salven

en cualquier punto una altura mínima de 2,50 metros sobre la acera o rasante de



APRO DEFI V.1 16

encuentro del edificio con el terreno.

Colocación de marquesinas. Las obras de colocación de marquesinas quedan

incluidas en la clasificación de obras de reforma y en consecuencia cumplirán todos

los requisitos al efecto, siendo preceptiva la presentación de proyecto técnico, el cual,

además de la documentación técnica al efecto, contendrá un alzado que abarque

tanto la propia planta baja, como la primera planta de todo el frente del edificio.

En cualquier punto la altura mínima de cualquier elemento constructivo sobre la

rasante de la acera o terreno será de 2,50 metros.

Su saliente sobre la alineación exterior de edificación podrá ser igual al ancho de la

acera menos 50 centímetros y nunca superior a 3 metros, cuando sea opaca y a 4

metros cuando sea traslúcida.

El espesor no podrá ser superior a 30 centímetros o al 15 por ciento de su menor

altura libre sobre la rasante de la acera o terreno. Nunca podrán invadir terrenos con

uso de calzada rodada.

Quedan prohibidas en aquellas calles o espacios libres entre edificaciones de

dimensión inferior a 8 metros, tanto en función de lo establecido por la ordenación

pormenorizada, como por efecto de lo realmente construido.

Respecto a la longitud total del desarrollo en fachada en cualquier edificación,

solamente se podrá realizar marquesinas en el 25 por ciento de su perímetro.

No podrá realizarse marquesinas cuando de su construcción se infiera la necesidad

de podar el arbolado existente y como mínimo cualquier elemento constructivo de

una marquesina, deberá estar distanciado 2 metros del eje del tronco de cualquier

árbol.

Las marquesinas, deberán respetar el estilo y la calidad arquitectónica de los edificios

a los que se superponen y se deberán realizar con materiales de primera calidad,

igualmente deberán prever la recogida de aguas de forma que éstas, no se viertan

directamente a la vía pública.

Vuelo de aleros de cubierta. Los aleros de cubierta se considerarán elementos

salientes, deberán cumplir la totalidad de las siguientes condiciones:

a. No podrán sobresalir más de 1,80 metros sobre la alineación máxima de

edificación.



APRO DEFI V.1 17

b. La dimensión máxima establecida para el vuelo del alero de cubierta, no

podrá sobresalir, del vuelo máximo autorizado para el cuerpo saliente del

frente de la fachada en que se sitúen, la dimensión máxima establecida para

dicho cuerpo saliente o vuelo. En cualquier caso, se autoriza un vuelo mínimo

de 50 centímetros sobre el autorizado para el cuerpo saliente o vuelo.

En los patios de manzana, el vuelo indicado de alero, no será superior a 25

centímetros sobre la alineación interior, no autorizándose en los frentes de edificación

de los patios de parcela.

Colocación de toldos. La colocación de toldos se realizará cumpliendo los

siguientes requisitos:

En cualquier punto la altura mínima de cualquier elemento constructivo sobre la

rasante de acera o terreno será de 2,25 metros, pudiendo admitirse elementos

colgantes, no rígidos, que dejen libre una altura de dos metros. Su saliente sobre la

alineación de edificación podrá ser igual al ancho de la acera menos 50 centímetros

respetando en todo caso el arbolado. Nunca podrán invadir calzadas rodadas.

En las calles cuya acera sea superior a 4 metros de ancha, los toldos que se instalen

tendrán un vuelo sobre la alineación de fachada no superior a 3 metros, vuelo que, es

el límite máximo admitido en cualquier caso.

Los toldos se dispondrán de forma que en situación plegada, no sobresalgan más de

30 centímetros de la alineación de fachada y las varillas de los toldos podrán bajar

hasta 2,25 metros de la rasante de la acera.

5. Las determinaciones relativas a las dimensiones de los elementos salientes, vuelos de aleros de

cubierta y toldos de los edificios del área de Casco Histórico, serán las establecidas en sus normas

especificas de ordenación pormenorizada o, en su caso, en sus ordenanzas de edificación.

ART.1.6.18. Definición y condiciones de las medianeras. Normalización de fincas

1. Se entiende por "medianera" el plano vertical de contigüidad entre dos edificaciones o parcelas,

que separa los predios en que ambas se asientan - pudiendo o no utilizarse de forma estructural

compartida -, y que separa a los cierres de ambas edificaciones sin solución de continuidad desde los

cimientos a la cubierta, aún cuando su continuidad pueda quedar interrumpida por patios, de carácter

mancomunado a los que abran piezas habitables.

2. Las medianeras que resulten al descubierto como consecuencia de la diferente edificación en el

tiempo, y los patios abiertos en ellas deberán tratarse como fachadas. Su ejecución correrá a costa

de la finca propietaria de la pared, cuyo plano exterior coincidente con el plano de la medianera queda



APRO DEFI V.1 18

al descubierto. Se podrá dictar al objeto orden de ejecución por el Ayuntamiento, conforme al artículo

titulado "Ordenes de ejecución".

3. Las medianeras que resulten al descubierto con carácter permanente, por diferente altura

reguladora, retranqueo, profundidad edificable y otra causa, deberán acabarse con materiales de la

misma calidad que los de la fachada.

4. Las medianeras que resulten al descubierto con carácter permanente, por limitar con suelo público,

libre o edificable para dotaciones o equipamientos o cualquier otra causa, deberán tener tratamiento

de fachada, pudiendo el Ayuntamiento conceder derechos de luces y vistas, así como de vuelo, en su

caso, sobre el dominio público.

5. Si la medianera que resulta de la edificación de dos solares contiguos no edificados no es normal a

la línea de fachada, para poder edificar los solares afectados se debe regularizar su forma de manera

que el ángulo formado por la medianera con la normal a la fachada en el punto de su intersección sea

inferior a 20 grados sexagesimales.

6. El cumplimiento del condicionado anterior se deberá imponer por el Ayuntamiento a través de la

redacción, tramitación y aprobación de un proyecto de normalización de fincas, según lo establecido y

en la sección tercera del Capítulo V del Titulo III del Reglamento de Planeamiento.

7. El contenido de los dos últimos números de este artículo no será de aplicación a las medianeras

del área del Casco Histórico.

SECCION 5ª. MANZANAS Y PATIOS

ART.1.6.19. Definición de manzana y patio de manzana

1. Se define como manzana a la subzona privada o espacio rodeado perimetralmente por

alineaciones de parcelas públicas, originado en suelo urbano de zonas con edificación en manzana, o

en suelo urbanizable por efecto de su ordenación pormenorizada.

2. La forma de la edificación de las manzanas se define a través de las alineaciones exteriores e

interiores de edificación, la profundidad edificable, la existencia o no de patio de manzana, el número

máximo de plantas y demás elementos arquitectónicos que se establecen en otros artículos de estas

normas.

3. Se entiende por frente de manzana a un lado completo de la figura poligonal o perímetro definidor.

ART.1.6.20. Definición de patio



APRO DEFI V.1 19

1. Se considerará patio a los espacios conformados por la edificación, que permiten la ventilación y/o

iluminación de las piezas de los edificios y cuyos cierres de fachada o frentes de fachada definen al

propio patio, según las especificaciones propias de forma y dimensión que se indican para cada uno

de sus tipos.

2. Las determinaciones de los artículos 1.6.21 a 1.6.34 relativos a patios, no serán de aplicación a los

edificios situados en el área del Casco Histórico. En dicha área serán de aplicación sus normas

especificas de ordenación pormenorizada y, en su caso, sus ordenanzas de edificación.

ART.1.6.21. Tipos de patios

1. Los patios se clasifican en patios interiores y patios abiertos a fachada.

2. Los espacios interiores son de dos tipos, patios de manzana y patios de parcela.

ART.1.6.22. Patios de manzana y de parcela

1. Patio de manzana es aquel que se constituye en el interior de una manzana por la definición del

fondo edificable y en consecuencia de las alineaciones interiores establecidas básicamente por su

aplicación de paralelismo a las exteriores. Se definen gráficamente, en todas las manzanas en que es

posible y deseable su formación, en los planos de la ordenación pormenorizada OP.1.1 y OP.1.2

titulados “Ordenación pormenorizada”.

2. Se considerará patio de parcela, aquél que está situado dentro del volumen de los edificios y por

tanto de la parcela edificable, y permite la iluminación y ventilación de las piezas de los locales y/o

unidades de vivienda del edificio o edificios en el que se sitúa y que obran a él. Deberá cumplir las

siguientes condiciones:

a. Estar rodeado en todo su perímetro por frentes de fachada de las edificaciones.

b. No cumplir las condiciones que se han definido para los patios abiertos a fachada y

patios de manzana.

c. Cumplir las condiciones específicas de dimensión y forma indicadas para ser

considerado como tal.

3. Un patio de parcela puede afectar a más de una parcela a base de constituirse como patio

mancomunado.

ART.1.6.23. Patios abiertos a fachada

1. Se entiende por patio abierto a fachada, el patio en el que uno de sus lados está abierto



APRO DEFI V.1 20

directamente a un espacio que asegure una luz libre para vistas rectas no inferior a la altura máxima

permitida en la zona, que cumpla la condición de que su profundidad no sea superior a 1,5 m., abra

huecos en sus paramentos y cumpla las condiciones mínimas exigidas en el artículo titulado

"DIMENSIONES Y PARÁMETROS DE FORMA DE LOS PATIOS ABIERTOS A FACHADA".

2. No se autoriza la ejecución de patios abiertos a fachada en el suelo urbano de Ea.

ART.1.6.24. Patios interiores en edificios con uso de vivienda

1. En edificios con unidades de vivienda, se permitirán patios interiores exclusivamente para

ventilación e iluminación de escaleras, lavaderos, tendederos, baños, aseos, vestíbulos,

distribuidores, pasillos, trasteros, despensas, cocinas y dormitorios, nunca para la pieza en la que se

sitúe la estancia, la cual deberá ventilar siempre a calle o a espacio abierto.

2. Cuando la pieza de estancia, forme una pieza combinada con comedor, con cocina o con ambas a

la vez, la pieza combinada resultante, deberá considerarse a efectos de ventilación e iluminación

como estancia, y en consecuencia deberá poseer ventilación e iluminación a calle o a espacio abierto,

pudiendo no obstante reforzarse su ventilación y/o iluminación a través de cualquier tipo de patio

interior.

ART.1.6.25. Definición de espacio abierto

1. Espacio abierto, a los efectos de aplicar los condicionantes de ventilación e iluminación

establecidos por las presentes normas urbanísticas para las distintas piezas de los locales de los

edificios, es aquel que permite disfrutar a los ocupantes de una pieza de unas vistas rectas no

inferiores a 12 metros. Sin embargo cuando la altura máxima de la edificación de la zona en que se

sitúe el edificio sea inferior a 12 metros, la vista recta podrá ser igual o superior a la altura de la zona.

2. Los patios interiores aunque cumplan la condición de vista recta mínima, indicada en el apartado

anterior, no se podrán considerar como espacio abierto.

ART.1.6.26. Tipos de patios interiores a los que obran piezas de las unidades de vivienda no

sometidas a un régimen de protección oficial

En los edificios con unidades de vivienda no sometidas a un régimen de protección oficial, se

establecen tres tipos de patios interiores, según el destino de las piezas de las unidades de vivienda

que se iluminen y ventilen a través de él. Estos tres tipos son:

Tipo a. Patios a los que pueden obrar solamente cocinas, escaleras, baños,

tendederos, vestíbulos, trasteros, despensas, distribuidores, pasillos, aseos,

dormitorios y cualquier otra pieza de la vivienda excepto estancias o estares.



APRO DEFI V.1 21

Tipo b. Patios a los que pueden obrar solamente cocinas, escaleras, baños,

tendederos, vestíbulos, trasteros, despensas, distribuidores, pasillos, aseos y

cualquier otra pieza no habitable de la vivienda, pero no dormitorios ni estancias.

Tipo c. Patios a los que no pueden obrar ni estancias ni dormitorios ni cocinas, pero

sí el resto de piezas que puedan constituir una unidad de vivienda.

ART.1.6.27. Tipos de patios interiores a los que obran piezas de locales destinados a usos que

no sean de vivienda

Las exigencias de ventilación e iluminación a través de patios interiores de las piezas que componen

los locales que se destinan a otros usos diferentes al de vivienda, se definen con los mismos tipos de

patios interiores que los indicados para los patios interiores a los que obran piezas de las unidades de

vivienda, según los diversos usos y el tipo de pieza a ventilar e iluminar:

Tipo b. Patios a los que pueden obrar las piezas destinadas a dormitorio de los

locales destinados al uso de Equipo comunitario y de cualquier otro uso en el que se

destinen piezas para albergar la función de dormitorio de personas.

Tipo c. Patios a los que pueden obrar cualquier tipo de pieza de los locales

destinados a cualquier otro uso que no sea el de vivienda, con excepción de aquellas

piezas que alberguen la función de dormitorios de personas.

ART.1.6.28. Dimensiones y condiciones de forma de los patios interiores

1. Las condiciones para el dimensionado de los patios interiores, se establecen para cada uno de los

tipos en base a su superficie mínima S en m2. y a su lado mínimo L en metros, que a su vez es el

diámetro del círculo inscribible en él, y al número de plantas que tienen locales ventilando e

iluminando a ellos.

2. Estos datos se especifican en el cuadro siguiente:

Tipo del patio Nº de plantas computable Dimensionado

L. en m. S. en m2

a 1 3 9

b 1 3 9

c 1 3 9


L. en m. S. en m2

a 2 3 12

b 2 3 12



APRO DEFI V.1 22

c 2 3 9


L. en m. S. en m2

a 3 y 4 4 20

b 3 y 4 4 16

c 3 y 4 3 12

3. Cualquier superficie volada en el interior de la alineación de los patios interiores, se considera

superficie que no contabiliza a efectos de dimensionamiento de patio, de inscripción del círculo

reglamentario y del cumplimiento de lado mínimo.

4. No contabilizarán como superficie reglamentaria de patio interior, aquellas superficies adyacentes

al núcleo del patio que aún sirviendo como entrantes de ventilación e iluminación, no sea inscribible

en su interior un círculo de 2 metros de diámetro, contabilizando en estos casos exclusivamente y

como máximo la superficie del círculo citado de dos metros de diámetro.

5. Cualquier entrante respecto de la superficie general del patio, para poder ventilar e iluminar una

pieza a través de él, deberá cumplir la condición de tener una dimensión mínima del frente abierto al

patio superior a 1,50 metros y no podrá distar el plano de ventilación de la pieza, siguiendo la

dirección de la línea de la vista recta y en el centro del hueco de ventilación e iluminación, más de 2

metros del perímetro del círculo inscribible en el patio y cuyo diámetro sea el lado mínimo

correspondiente.

6. Se autoriza que los canalones y cornisas de remate de los patios de manzana en el nivel de la

cubierta, formen un voladizo respecto a sus frentes de fachada de dimensión no superior a 25

centímetros.

7. El dimensionado preciso de cada uno de los patios se realiza a través de su encaje en un tipo de

patio por efecto de las funciones de todas y cada una de las piezas que obran en él y dentro del tipo,

en el número de plantas que corresponden a todas y cada una de las piezas citadas.

8. Para la aplicación del criterio indicado en el párrafo anterior se tendrá en cuenta que el cómputo del

número de plantas se realiza computando la planta en que se sitúe la pieza y todas las plantas por

encima de ella que existan en el frente de fachada de patio en que se sitúe, con excepción de la

planta de bajo cubierta.

9. A estos efectos, se excluye del cómputo de plantas aquellas piezas que ventilen e iluminen a través

del suelo del patio con sistemas cenitales. No computa como planta la de bajo cubierta y sí las demás

plantas de piso, salvo la retranqueada si se separa más de tres metros de todo el perímetro del patio.

10. Tampoco se contabilizarán en el cómputo del número de plantas ni en el encaje en el tipo de



APRO DEFI V.1 23

patio, aquellas piezas que tienen ya ventilación e iluminación reglamentaria a espacio exterior y que

por conseguir un efecto de refuerzo de iluminación y/o ventilación - establecimiento de ventilación

transversal -, obran al patio interior con ventanas exclusivas de ventilación o con ventilación e

iluminación simultáneamente.

11. El dimensionado definitivo del patio deberá fijarse cumpliendo desde cada planta en su nivel hasta

la planta más elevada de todos y cada uno de los frentes de patio, - sin posibilidad de reducciones de

la sección vertical -, la dimensión de patio propia de planta y originada en cada planta por todas y

cada una de las piezas que obran en ella.

12. En cada nivel de cada planta, la dimensión del patio debe ser tal que sea capaz de englobar todas

y cada una de las dimensiones propias de las plantas inferiores y la dimensión propia de la planta de

que se trate.

13. Ello lleva a la conclusión de que pueden darse casos en que el patio en un nivel de una planta

determinada aumente de dimensión debido a la aparición de piezas en dicha planta que así lo exijan,

sin que nunca pueda producirse el fenómeno contrario de reducción de dimensión.

14. El cambio de dimensión de patio por aumento, deberá originar un antepecho en el perímetro de la

dimensión inferior que no podrá elevarse como macizo más de 50 centímetros sobre el nivel del

extradós del forjado suelo de la planta en la que se aumenta la superficie, el resto de antepecho,

deberá ser calado en herrería o madera.

15. En los patios interiores, las luces rectas de todas las piezas en todas y cada una de las plantas,

medidas normalmente al plano del frente de la fachada en el eje de cada hueco de ventilación e

iluminación hasta el muro más próximo, no serán inferiores en ningún caso al lado mínimo del patio.

16. Estas luces rectas se contará a partir del paramento exterior hacia el muro de patio, cuando los

huecos sean ventanas y desde el punto más saliente cuando se establezcan balcones o galerías

volados, por delante de la pieza.

17. Aún cuando la luz recta se mide para su comprobación en el eje de cada hueco, se deberá

cumplir la condición citada, para un ancho del hueco de ventilación e iluminación medido en sentido

horizontal, que no sea inferior a 90 centímetros para dormitorios, 70 centímetros para cocinas y 50

centímetros para el resto de las piezas.

18. Cuando exista una ventana en ángulo, se deberá cumplir la condición del anterior apartado en

uno de los dos planos de la ventana, con independencia de la dimensión del otro u otros planos.

19. El concepto vista recta o luz recta es equivalente a la distancia libre sin ningún tipo de obstáculo.



APRO DEFI V.1 24

ART.1.6.29. Patios en edificios de vivienda con unidades de vivienda sometidos a un régimen

de protección oficial

En los patios a los que obren unidades de vivienda sometidas a un Régimen de Protección Oficial,

será de aplicación la Normativa de Patios cerrados en su perímetro y patios abiertos-Retranqueo de

la Orden de 12 de Febrero de 2009 del Consejero de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del

Gobierno Vasco, o norma que la sustituya.

ART.1.6.30. Patios interiores en las medianerías y patios mancomunados

1. Los patios interiores situados a ambos lados de las medianeras de los edificios cumplirán las

mismas condiciones de todo tipo indicados en el artículo titulado "DIMENSIONES Y CONDICIONES

DE FORMA DE LOS PATIOS INTERIORES" pudiendo constituirse mancomunadamente entre patios

interiores que pertenezcan a edificios colindantes.

2. Las condiciones de todo tipo derivadas de las funciones de las piezas que obran al patio, del

número de plantas de los frentes, de su situación en altura y de cualquier otra circunstancia, serán las

mismas que las que se deben observar si el patio pertenece a un único edificio.

3. Para que se admita la mancomunidad del patio, se deberán cumplir las siguientes normas:

1. Se deberá establecer la mancomunidad como derecho real de servidumbre entre

lo solares afectados, a través de escritura pública e inscribirla en el Registro de la

Propiedad con la condición de no poder ser cancelada sin el permiso de ambas

propiedades y del Ayuntamiento. Se deberá presentar certificado del Registro de la

Propiedad acreditativo de lo anteriormente expresado, acompañando a la solicitud de

la licencia de edificación.

2. No podrá en ningún caso cancelarse esta servidumbre en tanto subsista alguno de

los edificios cuyos patios interiores requieran el complemento del patio

mancomunado para cumplir con las condiciones de dimensiones mínimas.

3. Se permitirá la separación de las partes diversas del patio mancomunado de los

diferentes edificios, por medio de verjas caladas de herrería de altura no superior a

tres metros.

ART.1.6.31. Dimensiones y parámetros de forma de los patios abiertos a fachada

1. Los patios abiertos a fachada deberán abrirse en alineaciones de edificación a calle o a espacio

abierto, nunca a patio de manzana.

2. En la definición de las dimensiones de los patios abiertos a fachada, en función de sus diversas



APRO DEFI V.1 25

características, se tienen en cuenta los siguientes conceptos:

A. Situaciones de uso: Se establecen tres tipos de situaciones de uso, según los

usos de las piezas que se iluminan y ventilan a través de él. Estos tres tipos son:

A - Obran aseos, escaleras, cocinas, dormitorios y/o sala de estar.

B - Obran aseos, escaleras o cocinas.

C - Obran aseos o escaleras.

En cualquiera de los casos, la dimensión de anchura de la ventana de la sala de estar

o estancia, no será inferior a 2 metros, la de los dormitorios y cocina no será inferior a

1,20 metros, la de escaleras no inferior a 60 centímetros. Igualmente la dimensión

mínima corresponderá a la situación que exija mayor dimensión.

Las ventanas de la sala de estar no se pueden situar a una distancia de su fachada

superior a 3 metros.

En ningún caso estas ventanas estarán fuera del rectángulo base del patio.

B. Situaciones por ubicación de las ventanas: Se establecen dos tipos:

1º. Solo existen ventanas en el fondo del patio.

2º. Hay ventanas en los lados.

C. Situaciones por el tipo de fachada: Se establecen dos tipos:

1º. Patios en fachada plana: Se considera fachada plana a efectos de

dimensionamiento de patios abiertos a fachada, aquella que tenga superficie

plana, con retranqueos menores o iguales a 3 metros, o que teniendo

entrantes en forma de ángulo éstos cumplen la condición de que su abertura

de fachada "L" sea superior a igual dos veces la profundidad respecto del

plano de fachada y de que el ángulo en el interior sea superior o igual a 90º.

2º. Patios en fachada de ángulo: Se considera fachada en ángulo a efectos de

dimensionamiento de patios abiertos a fachada, aquella cuyos retranqueos

son superiores a 3 metros. En este tipo de patios se considera como abertura

de fachada "L" la línea que une los dos vértices de unión de la fachada con

los laterales del patio.

3. Se establecen las dimensiones de los patios abiertos a fachada en base al parámetro L o frente



APRO DEFI V.1 26

abierto a fachada, en función de su situación concreta, uso u ubicación de ventanas, y en función del

número de alturas de las viviendas que acceden al patio, según el siguiente cuadro:

SOLO HAY VENTANAS

EN EL FONDO

HAY VENTANAS

EN LOS LADOS

PLANTAS SITUACIÓN

DE USO

FACHADA

PLANA

FACHADA

EN ÁNGULO

FACHADA

PLANA

FACHADA

EN ÁNGULO

1 y 2 A 3 3 3 3,5

B 2,5 3 3 3

C 2 2 2 2

3 y 4 A 3 3,5 4 4,5

B 3 3 3 3

C 2 2 2 2

5,6 y 7 A 3 4 4,5 5

B 3 3 3 3

C 2 2 2,5 2,5

4. La profundidad del patio abierto "F", medida normalmente al plano de fachada será como máximo,

igual a vez y media el frente abierto de fachada "L".

5. La anchura L deberá, mantenerse como mínima en toda la profundidad del patio, a partir del

momento en que la profundidad sea superior a 1, 5 L, o que la anchura sea menor de L, el patio se

considera como patio interior.

6. Los patios podrán aumentar de dimensión, a partir de los mínimos indicados, siempre que se

cumpla con la proporción de fondo máximo igual a vez y media el frente abierto.

7. En los patios que se establezcan con arreglo a las condiciones anteriores, las luces rectas,

medidas normalmente al plano de fachada en el eje de cada hueco hasta el muro más próximo, no

serán inferiores al lado mínimo.

8. Estas luces rectas se contarán a partir del paramento del muro cuando los huecos sean ventanas y

desde el punto más saliente cuando se establezcan balcones o galerías volados.

9. El número de plantas a efectos de dimensionado de patios se contabilizará a partir del suelo de la

primera vivienda o local que haga uso de la iluminación y ventilación de dicho patio excluyendo

aquellos que ventilan a él con sistemas cenitales y utilizando iguales criterios que en los patios

interiores.

10. Los patios situados en las medianeras de los edificios cumplirán las condiciones anteriores,

pudiéndolo hacer mancomunadamente entre patios que pertenezcan a edificios colindantes y sean de

características análogas.

11. En caso de ser de características no homogéneas de uso, o altura, prevalecerán siempre las

condiciones de dimensionamiento más desfavorables, es decir, las que representen una exigencia

mayor de lado mínimo o superficie.



APRO DEFI V.1 27

12. A estos efectos, y cuando se definan patios abiertos a fachada y mancomunados, se formalizará

escritura pública constitutiva del derecho real para las edificaciones que se construyan

posteriormente, la cuál se inscribirá en el Registro de la Propiedad con respecto a ambas fincas.

13. En las zonas residenciales de edificación en manzana de suelo urbano, no podrán realizarse

patios abiertos a fachada, admitiéndose únicamente en zonas residenciales de edificación abierta.

ART.1.6.32. Acceso a los patios interiores y patios abiertos a fachada

1. Las superficies de los patios citados, serán normalmente superficies de propiedad privada situadas

en parcelas privadas, dependientes en su conservación de la propiedad o comunidad de propietarios

del edificio o edificios a que sirven; únicamente serán de dominio público, cuando así se indique

expresamente en la ordenación pormenorizada.

2. En cualquier caso deberán tener un acceso para su mantenimiento, con independencia de su

titularidad, desde cada una de las Comunidades afectadas.

ART.1.6.33. Cubrición y pavimento del suelo de los patios interiores

1. Se permite la cubrición de los patios interiores, siempre que se efectúe ésta con acristalamiento,

translúcido o transparente o incoloro, presente una superficie de ventilación mínima en centímetros

cuadrados equivalentes en cada caso a multiplicar por 8 el lado mínimo del patio y la proyección del

plano horizontal de la superficie de iluminación con elementos transparentes sea como mínimo el

90% de la superficie del patio.

2. Los suelos de los patios deberán disponerse de forma que las aguas discurran y se evacuen con

facilidad a cuyo fin se les dará la caída conveniente hacia uno o más sumideros que enlacen con la

red de evacuación de aguas pluviales.

3. Los sumideros de recogida de aguas pluviales serán sifónicos con alcachofas recoge - hojas,

situados de forma y en numero que posibiliten una rápida evacuación de las aguas.

4. El pavimento de patio estará como máximo un metro por encima del nivel del suelo de la pieza más

baja que vaya a iluminar y ventilar a su través, excluyendo aquellas piezas que ventilan y/o iluminan a

su través por sistemas cenitales.

5. El pavimento de los patios se realizará con materiales cerámicos, asfalto, etc., sobre

impermeabilización según alguno de los sistemas de la Norma Básica NBE-QB-90, si es que se

constituyen sobre cualquier pieza del edificio.

6. Cuando la dimensión del patio, permita convertirlo en jardín, podrá hacerse, siempre que contra los

frentes de las fachadas del edificio se asegure una impermeabilización eficaz y se establezca una



APRO DEFI V.1 28

pequeña franja perimetral de 0,50 metros de ancho mínimo formada con materiales impermeables y

establecida de forma que presente caída hacia los sumideros de recogida de aguas.

ART.1.6.34. Condicionado de los patios a las intervenciones constructivas de levante y

reforma

1. Las obras de reforma y las de levante con adicción de nuevas plantas de piso sobre edificios ya

construidos, requerirán para el otorgamiento de la licencia de ejecución de obras, la adecuación de

las dimensiones de los patios en las nuevas plantas elevadas al tipo y utilización de las piezas de las

plantas citadas que ventilen e iluminen a su través, de conformidad con lo indicado al efecto en la

presente normativa.

2. Además de lo anterior no empeorarán las condiciones de dimensionado y forma ya existentes en

las plantas construidas, adoptando en las nuevas plantas elevadas unas dimensiones propias de

planta, tales que cumplan como mínimo con la dimensión propia que deberían tener las plantas ya

existentes, contabilizando el total de plantas resultantes.

SECCION 6ª. OCUPACION DE PARCELAS

ART.1.6.35. Parcelas privadas edificables. Superficie mínima

1. Se entiende por parcelas privadas en zonas privadas de suelo urbano y urbanizable, las que

resultan de efectuar operaciones de parcelación de las subzonas privadas definidas por la ordenación

pormenorizada.

2. La superficie de las subzonas privadas del suelo urbano, podrá dividirse en parcelas, en ejecución

del expediente urbanístico previamente aprobado, siempre que cumplan con las normas que se

establezcan para su parcelación y en especial con el condicionado de parcela mínima.

3. En el suelo no urbanizable la definición de los terrenos edificables y de la superficie mínima de las

parcelas, responde a la necesidad de mantener el carácter de los terrenos incluidos en dicha clase

de suelo, de acuerdo con lo establecido por la Ley 2/2006 de suelo y urbanismo.

ART.1.6.36. Definición de la ocupación de las parcelas por la edificación

1. En cualquier clase de suelo a los efectos de medir la ocupación de suelo de las parcelas por la

edificación, se entenderá por ocupación de parcela, la superficie que se obtenga como conjunto

exterior de la proyección horizontal del perímetro de todas las superficies construidas de todas y cada

una de las plantas de las edificaciones sobre y bajo rasante. No se incluye la proyección de los

elementos arquitectónicos que constituyan la cubierta y tampoco los cuerpos volados y los elementos

salientes.



APRO DEFI V.1 29

ART.1.6.37. Limitaciones a la ocupación de las parcelas. Su definición

1. En suelo urbano, la ocupación total máxima de las parcelas por edificaciones tanto privadas como

públicas en las superficies destinadas al efecto por la ordenación pormenorizada, se podrá limitar

estableciendo el tanto por ciento, controlando la profundidad edificable, las alineaciones máximas de

edificación, o definiendo su superficie exacta y obligada en metros cuadrados.

2. En cada caso la posibilidad de la máxima ocupación total en planta por la edificación en cada

parcela, vendrá regulada y condicionada, por la obligación del cumplimiento simultaneo de la cuantía

máxima de la edificabilidad, de las alineaciones máximas de edificación, de las alturas máximas, de

las separaciones entre edificios y de cualquier otro parámetro urbanístico o edificatorio que le afecte,

los cuales se deberán cumplir todos y cada uno de ellos simultáneamente, suponiendo limitaciones

independientes y obligatorias todas ellas.

3. En suelo urbano este parámetro de ocupación máxima de cada parcela edificable, con el respeto

simultáneo del cumplimiento de las anteriores consideraciones, se define por la ordenación

pormenorizada cuando se estime preciso para una mayor concreción del diseño urbano.

capitulo vi. reglamento edificatorio … municipal/2016... · utilizados para acoger el desarrollo...

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