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CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
DELEGACIÓN YUCATAN
PROYECTO DE INVERSION INMOBILIARIO DESARROLLO HABITACIONAL "LOS PÁJAROS" El
MUNICIPIO DE UMÁN, YUCATÁN
Tesis que para obtener el título de Maestro en Administración de la Construcción presenta la Ing. Silvia Maria Sánchez Molina
Estudios con reconocimiento oficial por la Secretaría de Educación Pública, conforme al acuerdo No. 2004465 de fecha 15 de Diciembre de 2000
Mérida Yucatán a Febrero de 2005
A mi Señor
A mis Padres
A mi Esposo
A mis hijos
JOSÉ ESTEBAN
JOSÉ AURELIO
JOSÉ ELIAS
Por su amor y confianza
A mis Alma Maters
Instituto T§i£MÍétte<& di k €<5ias<««dk
A mi Asesor
Por sus oportunos consejos,
Con respeto y admiración.
Las inversiones no deben hacerse como una aventura,
sino que deben tener una sólida base
en la que se apoyen.
Esta base es
"La Evaluación del Proyecto"
3
La Vivienda es el lugar donde la familia consolida su patrimonio. Establece
mejores condiciones para su inserción en la sociedad, genera las bases para una
emancipación individual y colectiva e inicia el desarrollo social para sus miembros.
Es por ello que la vivienda es un indicador básico del bienestar de la población,
constituye el cimiento del patrimonio familiar y es al mismo tiempo condición
primordial para alcanzar niveles adicionales de desarrollo.
Se destaca también a la vivienda como un factor de desarrollo social que tiene
un impacto directo e inmediato en el crecimiento económico por ser una fuente
generadora de empleos, por consumir casi en su totalidad insumos nacionales y
por ejercer un efecto multiplicador en 37 ramas de actividad económica, la
vivienda es un motor de desarrollo económico.
4
Tabla de Contenido
Objetivo Del Trabajo 6
Introducción 7
Capítulo I. Marco Teórico Conceptual General 10
Capítulo 11. Estudio De Mercado 28
Capítulo III. Proyecto Técnico Operativo 57
Capítulo IV. Análisis Y Evaluación Económico-Financiera.. 66
5
Objetivo del Trabajo
Mediante la evaluación del proyecto a estudiar se tiene por objeto conocer su
rentabilidad económica y social, así mismo asegurarnos que con este proyecto se
resuelve una necesidad de un núcleo de la sociedad en forma eficiente, segura y
rentable; con objeto de realizar la adecuada toma de decisión, de aceptación o de
rechazo al medir.
• La rentabilidad de la inversión
• La rentabilidad de los recursos propios invertidos en el proyecto
• La capacidad del propio proyecto, para enfrentar los compromisos
asumidos para su realización.
Al garantizar rentabilidad económica y social en la inversión para la
construcción del Desarrollo Habitacional "Los Pájaros" del municipio de
Umán, Yucatán, se tienen proyectos constructivos autosustentables.
6
INTRODUCCIÓN
El presente trabajo nace de la necesidad de lograr mayor eficiencia
(rentabilidad), de los proyectos de inversión que la empresa constructora
desarrolle.
Los proyectos de inversión inmobiliario tienen un elevado costo el riesgo
involucrado y otros factores que los benefician o afectan.
Por lo cual es necesaria la evaluación de los mismos tratándose de
disminuir los riesgos que llevan al éxito o al fracaso de una empresa.
En este trabajo se evaluará la decisión de emprender una inversión en LA
CONSTRUCCIÓN DEL DESARROLLO HABITACIONAL "LOS PÁJAROS",
en el municipio de UMÁN, YUCATÁN, para lo cual se tomarán variables
económicas, se analizará el máximo de información.
Para ayudar a elegir la mejor opción es fundamental identificar todas las
opciones y sus viabilidades como el único camino para lograr una óptima
decisión y así aumentar las posibilidades de éxito del proyecto.
Cabe señalar que la propuesta presentada en este trabajo puede ser
extendida a otros proyectos de inversión privada.
Uno d e los puntos principales de éste trabajo es mostrar la aplicación de
algunos modelos "estadísticos de mercadotecnia, financieros y de riesgos,
parte del plan de estudios de la maestría en administración de la construcción"
que pueden ser utilizados.
7
Para efectuar las evaluaciones considero que este es un punto muy
interesante, ya que efectuada la evaluación al proyecto DESARROLLO
HABITACIONAL "LOS PÁJAROS", en Umán, Yucatán, el inversionista
deberá tener un panorama más amplio acerca de las ventajas de invertir en el
proyecto y le servirá para la toma de decisiones.
Por lo que respecta al cada Capítulo I Marco Teórico, se introducirá al
lector en las generalidades de la evaluación de proyectos, se definirá un
proyecto de inversión, su importancia, los procesos de preparación, evaluación
y análisis decisional.
En el Capítulo II Estudio de Mercado, se exponen los antecedentes del
inmueble del proyecto, se esquematiza el estudio de mercado, en este punto
se aclarará acerca de cuales son los medios de obtener información, concepto
oferta, demanda, precios, así como los métodos estadísticos más comunes
para estructurar los datos de tal manera que la información obtenida pueda
otorgar factores que den información del objeto de estudio y así se realicen las
debidas estimaciones matemáticas para proyectar la información y poder
obtener un resultado, el cual proporcionará una idea de lo que se invertirá.
En el Capítulo III Análisis del Proyecto Técnico-Operativo, estará
enfocado a l análisis técnico del proyecto, dentro de éste estudio se introducirán
aspectos técnicos relacionados con la ingeniería del proyecto en cuestión, es
decir, se explicarán los principales procesos que anteceden a la construcción y
puesta en operación del proyecto tales aspectos comenzarán con planos y
especificaciones, estudios de impacto ambiental, procesos constructivos,
programación, ruta crítica.
8
En el Capítulo IV Análisis y Evaluación Económico-Financiera, se
estudiarán los costos del proyecto, presupuestos de egresos, gastos
financieros, para evaluar la viabilidad económica. Utilizando para ello los
indicadores financieros como valor presente neto (VPN), la tasa interna de
retorno (TIR), el período de recuperación de la inversión (PRI), el índice de
rentabilidad de la inversión (IRI), beneficio/costo (B/C). El resultado de una
evaluación económica tradicional, no permite prever el riesgo de posibles
cambios de escenarios a corto o mediano plazo, aquí se presenta un enfoque
sobre riesgo.
En el Capítulo V Modelo Financiero de Vivienda, se evalúa un modelo
financiero de vivienda.
Finalmente en todo proyecto debe haber una conclusión general, en la que se
declara abierta y francamente cuales son las bases cuantitativas que orillan a
tomar la decisión de aplicar la inversión del proyecto estudiado y este será el
Capítulo VI Conclusiones.
9
CAPÍTULO I
MARCO TEÓRICO CONCEPTUAL GENERAL
10
C I 1 f? B I B L I O T E C A
I. MARCO TEÓRICO CONCEPTUAL GENERAL
Las dos principales decisiones a las que se enfrenta un inversionista,
desde un punto de vista financiero, son la decisión de inversión y la decisión de
financiamiento. La decisión de inversión se refiere a seleccionar, de entre un
conjunto de alternativas, la cantidad de recursos que deben comprometerse en
activos, así como a determinar la composición o tipo de activos que deben
adquirirse con dichos recursos.
La decisión de inversión es uno de los más complejos retos que deben
realizar los inversionistas. Su complejidad radica, fundamentalmente, en el hecho
de que no existen dos decisiones de inversión idénticas. Cada decisión de
inversión conlleva elementos específicos que caracterizan y separan del resto de
decisiones similares que un inversionista debe enfrentar.
Los empresarios se caracterizan, fundamentalmente, por su constante
búsqueda de oportunidades productivas. Por oportunidades productivas se
entiende la utilización de los recursos económicos de que dispone un negocio con
objeto de producir un bien o prestar un servicio.
La principal característica de los recursos económicos es que son
recursos escasos, es decir, son recursos cuya disponibilidad es limitada.
Recursos económicos son, entre otros el capital, la mano de obra, la
tierra, la maquinaria, el tiempo y los conocimientos. Estos recursos, cuando se
utilizan para la producción de un bien se convierten en factores o medios de
producción.
11
Al acto de comprometer recursos económicos para desarrollar
oportunidades productivas, es decir, para realizar la producción de un bien, se le
denomina inversión y al proceso de asignar dichos recursos entre las diferentes
alternativas de uso de los mismos, se les denomina toma de decisiones de
inversión.
Debido a que un negocio dispone únicamente de una cantidad limitada de
recursos para desarrollar oportunidades productivas, es muy importante, para el
empresario, el contar con la metodología que le permita optimizar el uso de sus
recursos.
Los empresarios realizan una búsqueda constante de oportunidades de
inversión porque persiguen un objetivo. Desde un punto de vista financiero, el
único objetivo relevante para el empresario, es la realización de un beneficio.
Desde un punto de vista financiero entendemos por beneficio el grado de
satisfacción que un inversionista o empresario logra al utilizar productivamente sus
recursos económicos.
El objetivo del empresario es maximizar los flujos de efectivo que genera
un proyecto o negocio, pues de esta forma maximizará su riqueza o cantidad de
dinero disponible.
El empresario o inversionista no está interesado en los flujos de efectivo
que ha generado en el pasado un proyecto o negocio, sino en los flujos de efectivo
que un negocio o proyecto puede generar a futuro, puesto que estos serán los que
quedarán disponibles para su consumo o reinversión. De esta manera, se puede
afirmar que e l objetivo del empresario es maximizar los flujos de efectivo
futuros que u n negocio o proyecto generará.
12
1.1 EL PROYECTO, GENERALIDADES
Del latín projectare: echar delante de, "pro" hacia delante y "jacere" arrojar.
• Conjunto de escritos, cálculos y dibujos, para dar idea de una
obra y de su costo.
• Búsqueda de una solución inteligente el planteamiento de un
problema.
INVERSIÓN, del latín "inversio, invertere": verter, volver a otra parte.
• Aumento de la capacidad de producción
• Acción de invertir capitales o insumos en un negocio para
desarrollarlo.
• Acción de destinar ciertos recursos con el objeto de que en un
futuro se recuperen sumados con un beneficio, siempre y
cuando éstos se obtengan en un período razonable de tiempo.
1.1.2 PROYECTO DE INVERSIÓN
Se puede describir como un plan que, si se le asigna determinado monto de
capital y se le proporcionan insumos de varios tipos, podrá producir un bien
o servicio, útil al ser humano o a la sociedad en genera.
13
1.1.3 PROYECTO DE INVERSIÓN INMOBILIARIO
Conjunto de elementos técnicos, económicos, de mercado, sociales y
ambientales, relacionados lógica, tecnológica y cronológicamente y cuyo
objetivo es la solución inteligente al planteamiento de un problema, cubrir
una necesidad, o bien aprovechar una oportunidad. Donde se requieren
aportaciones de capital con la esperanza de recuperar en un futuro la
inversión, más ganancias.
1.2 La EVALUACIÓN de un proyecto de inversión, cualquiera que este sea
tiene por objeto conocer su rentabilidad económica y social, de tal
manera que asegure resolver una necesidad humana en forma eficiente,
segura y rentable, solo así es posible asignar recursos económicos a la
mejor alternativa.
Pretende contestar la interrogante de si es o no conveniente realizar una
inversión determinada.
1.2.1 Estructura General de la Evaluación de Proyectos
Un proyecto integra información de:
• Mercado • Técnica • Financiera • Económica • Legal • Institucional
Que proporcionan los fundamentos requeridos para la toma de
decisiones respecto a la conveniencia de llevar a cabo una inversión.
14
1.3 DESARROLLO DE UN PROYECTO DE INVERSIÓN
El proceso racional de desarrollos de proyectos de inversión debe pasar
por las siguientes etapas relacionadas con la evaluación financiera y de
riesgo.
• La Idea de Inversión
• Perfil del Proyecto
• Proyecto de Prefactibilidad o Proyecto de Preinversión
• Proyecto de Factibilidad
• Proyecto de Inversión
1.3.1 La Idea de Inversión.
Es lo que pretende el inversionista expuesto de forma clara y con las
principales consideraciones de un negocio.
Estudios de Preinversión
Corresponde a estudios de sitio, mercado, trámites, factibilidades
técnicas, impactos urbanos y ecológicos, evaluaciones de proyectos
en procesos y otros. Sirve para definir productos y demostrar
viabilidades.
15
1.3.2 Perfil de un provecto
Es una versión preliminar realizada con el objeto de buscar
inversionistas. Es una aproximación con los contenidos del proyecto
de prefactibilidad.
1.3.3EI Provecto de prefactibilidad. provecto de preinversión
Es el estudio más importante por su complejidad y por requerirse la
mayor capacidad del especialista en proyectos de inversión. Se
realiza para ser presentado y formalizar operaciones con asociados
socios inversionistas, instituciones financieras y gobiernos. Se
demuestra viabilidad, factibilidad y riesgos.
1.3.4 El Provecto de factibilidad. provecto de inversión.
Se deberá realizar cuando el estudio de prefactibilidad ha sido
autorizado por las diversas instancias que participan en la promoción
y financiamiento, consiste en desarrollar el proyecto definitivo a
detalle.
16
1.4 ETAPAS DE UN PROYECTO DE PREINVERSION
1.4.1 Idea v Perfil. Una vez que se ha determinado cuales de las
alternativas a nivel de idea y perfil puede resultar adecuadas para la
solución del proyecto pretendido, se procede a decidir la realización
de los estudios de preinversión; es a este nivel en que se busca
disminuir el riesgo, asegurar la viabilidad y medir la rentabilidad.
MERCADO
IDEA y D E C I S I O N
INVERSIÓN
Estudios.
Para conocer la viabilidad del proyecto se realizan estudios de
preinversión de sitio, que consiste en conocer el terreno, su
entorno y comunidad, considerando los agentes externos al
proyecto como son los aspectos sociales, políticos y ambientales.
Es importante hacer las consultas jurídicas y de normatividad
requerida para la obtención de licencias, permisos y mitigar
impactos.
17
1.4.2 PREFACTIBILIDAD, etapas de un provecto de
preinversión.
A N Á L I S I S DE S I T I O
E N T O R N O
PRELIMINAR MwWWiii"»» J CONCLUSION
C O M U N I D A D
VIABILIDAD DE DESARROLLO
1.4.2.1 Mercado.
Se realizan: Diagnósticos de preinversión del estudio de mercado
para conocer lo oferta y demanda, así como la situación inmobiliaria;
se desarrollan las conclusiones v en las recomendaciones se
plantean las estrategias de comercialización que servirán para la
toma de decisiones para definir el producto y la programación de
ventas.
ESTUDIO DE MERCADO
D E M A N D A
CONCLUSIONES
O F E R T A
VIABILIDAD COMERCIAL
18
1-4.2.2 Alternativas, Tamaño, Programa y Proyecto Conceptual.
Estos temas resultan de los estudios de mercado y sitio que son
analizados y evaluados.
Alternativas: Prevalecerán diferentes, según el predominio de los
análisis de sitio o del mercado o combinación de ambos.
Tamaño: Se determina de acuerdo a normatividad del segmento de
mercado y preferencias del consumidor.
Programa: Es la descripción del proyecto de la alternativa
seleccionada con los análisis de tamaño.
Provecto Conceptual: Es un anteproyecto sin rigor de
presentación, pero con ideas claras.
ALTERNATIVAS
TAMAÑO, PROYECTO, PROGRAMA
PROYECTO CONCEPTUAL
IDEA PREINVERSIÓN INVERSIÓN
DECISIÓN (QUE HACER) PRODUCTOS Y PROGRAMAS
19
o I I c B I B L I O T E C A
1.4.3 Estrategias Financieras
Definido el proyecto y su tamaño se determinan los montos de
inversión y el calendario de necesidades de recursos.
En este momento se debe decidir quienes participarán en: El capital
a invertir (asociados, socios, etc.) y el financiamiento.
Posteriormente en los flujos a calcular se definirán los montos de las
participaciones.
ESTRATEGIA FINANCIERA DE
ORGANIZACIÓN Y JURÍDICA
INVERSIONISTAS
™FMsr PROMOCIÓN — - — ^ — 7 DECISIÓN
FINANCIAMIENTO
DECISIÓN DE CÓMO HACER EL NEGOCIO
20
1.4.3.1 Costos financieros
Definida la institución de crédito y conociendo sus reglas y
políticas de crédito, se procede a calcular el costo de la
contratación de crédito, el costo financiero del crédito puente y las
amortizaciones o pago de la deuda.
COSTOS FINANCIEROS
COSTO
GESTIÓN ) FORMALIZACIÓN
AMORTIZACIÓN
ESTUDIOS DE REGLAS Y POLÍTICAS DEL CRÉDITO
1.4.3.2 Análisis técnico y económico.
Se caracteriza por los cálculos que se deben realizar, sobre:
Programa de inversión calendarizado de estimaciones o
ministraciones de recursos para desarrollar el proyecto.
Plan de Ventas con los ingresos resultantes de prevenías,
pagos de anticipos y diferidos así como de la sustitución de
crédito (individualización); en el caso de un proyecto de
operación (hotel, arrendamiento, administración, etc.) se calculan
los ingresos de tarifas, servicios o lo que corresponda.
Cálculo de los costos y gastos que inciden en la operación del
proyecto: administración, servicios, corporativos, indirectos e
impositivos.
21
Cuando sea el caso de proyectos con recuperación a largo plazo
se calcula la depreciación y valor de rescate (no aplica para
vivienda).
Cuando el proyecto lo amerite se harán cálculos de beneficios y
costos sociales, esto se da en proyectos del sector público
(generación de empleos y divisas, otros costos o beneficios
marginales, costo político y social)
1.5 EVALUACIÓN FINANCIERA
La Evaluación Financiera de Proyectos consiste en comparar los costos
con los beneficios con el objeto de medir los riesgos e incertidumbre de la
inversión y decidir sobre la conveniencia de llevar a cabo el proyecto más
favorable en síntesis es medir la conveniencia de invertir en un determinado
proyecto.
Cuando se evalúa un proyecto hay que tener en cuenta los siguientes
conceptos:
• Evaluación económica del Proyecto (sin costo capital)
• Evaluación financiera con costo del capital (aportaciones y
financiamiento) a tasas diferenciales del mercado. Esta
evaluación debe realizarse:
o Al Proyecto
o Al capital de riesgo
22
Un proyecto puede tener baja rentabilidad, sin embargo para el capital
invertido es alta esa rentabilidad.
La evaluación se puede dar a valores constantes o corrientes.
La evaluación puede expresarse en cualquier unidad monetaria (pesos,
dólares, otros). En adición, la Evaluación Financiera se puede desarrollar desde el
punto de vista social y económica, que no aplica para el caso de proyectos
inmobiliarios con crédito.
Con los cálculos del análisis técnico y económico se procede a realizar:
• Costo Beneficio
• Valor Presente Neto VPN, determinando la tasa de descuento
• Tasa Interna de Retorno TIR
• Período de pago
Por último se analizan los resultados y se realiza una sensibilización
castigando las variables más significativas del proyecto.
Evaluación Financiera es una de las etapas de la formulación de proyectos
de inversión.
1.51 Que es Evaluar:
Evaluar es utilizar metodológicamente herramientas analíticas que permitan
valorar si cada una de las etapas del ciclo del proyecto justifica su realización.
23
1.5.1.1 Es contestar A:
- ¿Cómo diferenciar las partes integrales de un proyecto?
- ¿Es buena o mala la inversión de un proyecto?
- ¿Qué tan buena o que tan mala?
- ¿Qué rentabilidad se obtiene?
- ¿Cuál es el rendimiento de la inversión y del capital?
- ¿Conviene asociarse? En que proporción
- ¿En que inciden las variables económicas externas y del proyecto?
- ¿Qué riesgos se asumen? Y cuales son los más sensibles
- ¿En cuánto tiempo se recupera la inversión?
- ¿Conviene obtener financiamiento? Y ¿Cuánto?
Toda evaluación financiera compara costos contra beneficios, para un
uso específico a un horizonte dado.
Son e l resultado del proceso de análisis y son valores, rangos y/o
parámetros claros que nos dicen que tan malo o que tan bueno es el resultado de
manera objetiva y fundamentada.
Se evalúa considerando el valor del dinero en el tiempo.
Las principales evaluaciones son:
- Del proyecto sin y con financiamiento
- Del capital invertido por el desarrollador o desarrolladores
Los principales cálculos son:
- Costo/Beneficio para determinar las variables y tomar decisiones
- VP de los resultados del flujo (ingresos-egresos)
24
- VPN considerando inversión y resultados del flujo. Es necesario
determinar la tasa de descuento.
- TIR de todos los resultados de flujos (inversión, resultados)
- Período de Pago del financiamiento y de las aportaciones de
capital.
1.6 SENSIBILIDAD
Una vez realizado el modelo base, se somete a cambios de variables que
pueden afectar nuestra evaluación, esto nos indica entre otras cosas hasta donde
podemos afrontar un riesgo de acuerdo a los indicadores resultantes al modificar
las variables SENSIBLES al tipo de proyecto.
Con la sensibilidad se permite:
- Conocer las variables sensibles y el grado de riesgo que representan
- Predecir escenarios optimistas y pesimistas
- Determinar la rentabilidad / riesgo más conveniente
Las principales variables que deben considerarse en toda sensibilización
suelen ser:
- Precios de venta
- Inflación
- Monto de capital aportado y de financiamiento
- Costo Financiero
- Precio del terreno o de un concepto relevante de la inversión
- Tiempos de ventas o de ejecución
- Otras que se consideren.
25
1.7 IMPORTANCIA DEL ANÁLISIS DE RIESGO EN TODA EVALUACIÓN
FINANCIERA
Consideraciones sobre el análisis de riesgo
Todo proyecto lleva implícito riesgos para el inversionista y la institución de
crédito.
El evaluador de crédito deberá considerar principalmente en la etapa de
armado del proyecto y en la evaluación del mismo los temas de riesgos
jurídicos, mercadológicos, técnico y financiero.
Este tema da origen a la creación de las áreas de dictaminación de riesgos
en las instituciones financieras y calificadoras.
JURÍDICO MERCADO
PE LA EMPRESA
DE LOS SUJETOS
DE LAS GARANTÍAS
DEL PROYECTO
ESTUDIO DE MERCADO
ESTRATEGIAS
PLAN DE VENTAS
TÉCNICO
PROYECTO EJECUTIVO
LICENCIAS Y PERMISOS
PRESUPUESTO A DETALLE
PROGRAMACIÓN Y
ORGANIZACIÓN
FINACIERO
ESTRATEGIAS FINANCIERAS
CORRIDAS FINANCIERAS
EVALUACIONES
26
Análisis sobre Riesgo / Inversión.
Conclusión: La etapa de estudios en el trámite son de bajo costo y sin
embargo son los más importantes para reducir la incertidumbre y riesgos.
27
CAPÍTULO II
ESTUDIO DE MERCADO
28
2. MERCADOTECNIA
Es una actividad humana cuya finalidad es satisfacer las necesidades y
deseos mediante el proceso de intercambio de bienes y servicios.
Herramienta para posesionar y consolidar la empresa.
Todo proyecto de inversión se sustenta en un estudio de mercado que le
da los elementos para definir el producto, establecer las estrategias y progrmas de
comercialización que asegurarán la viabilidad y el éxito del proyecto.
2.1 OBJETIVOS DEL ESTUDIO DEL MERCADO
Mercado es el área en que confluyen las fuerzas de la oferta y la
demanda para realizar los intercambios de bienes y servicios a precios
determinados.
• Ratificar la existencia de una necesidad insatisfecha
• Determinar la cantidad de bienes de producción que la comunidad
estaría dispuesta a adquirir a determinados precios.
• Conocer cuales son los medios que se emplean para hacer llegar
los bienes
• Dar una idea al inversionista del riesgo que su producto corre de
ser o no aceptado en el mercado
29
2.3 ASPECTOS FUNDAMENTALES DEL ESTUDIO DE MERCADO DE UN
PROYECTO DE INVERSIÓN
• Las características del producto
• Área del mercado o área de influencia
• Diagnóstico de la demanda y la oferta
• Pronóstico de la demanda y la oferta
• Los canales de comercialización del bien o servicio
• Conclusiones y recomendaciones del estudio de mercado
• Sobre el producto, precio, comercialización y operación.
2.3.1 De la Demanda se investiga:
• Tamaño de la demanda potencial y real, segmentos y
preferencias.
• Estadística, características de la población y su crecimiento,
composición familiar, ingresos, ocupación, tenencia actual de la
propiedad asalariada o no asalariada.
• De campo, preferencia del consumidor, encuestas en industrias y
empresas.
30
2.3.2 De la Oferta se investiga:
• Los productos de la competencia
• Promotora, Institución de crédito
• Promoción y publicidad, medios de publicidad, diseños y
contenidos
• Ubicación, la calle y la colonia donde se ubica
2.3.3 Del Producto :
• Superficie del terreno y de la construcción
• Precio y condiciones
• Planes de ventas
• Instituciones de crédito
• Situación de la industria de la construcción
• Reglamentación Estatal y Municipal sobre desarrollo urbano
31
2.2 ANTECEDENTES
UMAN
Municipio Conurbado con la Capital del Estado, el Municipio de Mérida.
Localizado en la región metropolitana del Estado de Yucatán. Esta
comprendido entre los paralelos 20° 40' y 20° 48' latitud norte y los meridianos 89°
40' y 89° 50' latitud oeste, tiene una altura promedio de 11 metros sobre el nivel
del mar.
Limita al norte con el municipio de Ucú, al sur con Abala, Kopomá y
Chochóla, al este con la Ciudad Industrial del municipio de Mérida, y al oeste con
Samahil y Chochóla.
La superficie total es de 234.30 kilómetros cuadrados que representa el
0.54% del territorio estatal y el 0.012% del territorio nacional.
La cabecera del Municipio se localiza geográficamente a 16 kilómetros al
suroeste de la Ciudad de Mérida.
Además de la cabecera, dentro de la jurisdicción Municipal quedan
comprendidas las localidades: Bolón, Itzincab, Xtepen, Poxilá, Oxholón, Oxcum,
Dzibikak, Tebec, Dzununcán, Yaxcopoil y San Antonio Mulix.
La zona conurbada del Municipio de Mérida y Umán experimentan una
unión física a través de su eje carretero que tiende a ser continuidad urbana y
debido al potencial económico de concentración de industrias de éstos municipios
existe un alto porcentaje de inmigrantes que llegan a \a localidad de Umán, para
32
habitar ya que se emplean como obreros y operarios, por lo cual Umán se ha
convertido en un sitio propicio para el desarrollo de conjuntos habitacionales,
puesto que la población que labora en las industrias, fábricas, empresas de la
zona, son clientes potenciales para la adquisición de vivienda en la zona, cercana
a sus centros de trabajo.
33
2.3 INVESTIGACIÓN DOCUMENTAL
En el Municipio de Umán es representativo el alto número de personas
con edad de los 20 a los 39 años, que es atribuible al alto porcentaje de
inmigrantes (39%) que llegan a la ciudad para emplearse como obreros y
operarios en las industrias situadas en el eje industrial Umán-Mérida.
2.3.1 COMPOSICIÓN POBLACIONAL
EDAD
0 a 4
5 a 14
15a19
20 a 39
40 a 59
60 a 79
PERÍODO
Maternal
Escolar
Adolescencia
Productividad
Madurez
Retiro
TOTALES
POBLACIÓN
5,966
11,014
5,154
15,032
6,201
2496
45, 863
%
13
24
11.2
32.8
14
5
100
* FUENTE INEGI YUCATÁN, RESULTADOS DEFINITIVOS TABULADOS BÁSICOS, TOMO I,
CONTEO DE POBLACIÓN Y VIVIENDA 1995.
34
COMPOSICIÓN POBLACIONAL
• MATERNAL • ESCOLAR • ADOLESCENCIA • PRODUCTIVIDAD D MADUREZ • RETIRO
2.3.2 La ocupación poblacional se da de la siguiente manera, por ocupación
principal al 12 de mayo de 1990:
OCUPADOS
Empleados u obreros
Jornaleros
Trabaja por su cuenta
Patrón o empresario
%
71.5
13.90
12.60
2
*FUENTE INEGI YUCATÁN, RESULTADOS DEFINITIVOS XI CENSO GENERAL DE
POBLACIÓN Y VIVIENDA 1990.
35
2.3.3 ACTIVIDAD ECONÓMICA
TIPO DE TRABAJADOR
Profesional
Técnico
Trabajador de la Educación
Trabajador del Arte
Funcionarios
Agropecuarios
Supervisores
Artesanos
Operadores
Oficinistas
Comerciantes
Ambulantes
Servicio Público
Doméstico
Seguridad
Transporte
Ayudantes
No especificado
TOTAL
%
1
3.8
1.8
0.4
0.9
13.9
2
20.3
9.1
8.8
9
1.3
6.7
3.6
1.9
7.2
7.2
1.1
100
FUENTE INEGI YUCATAN, RESULTADOS DEFINITIVOS XI CENSO GENERAL DE POBLACIÓN Y
VIVIENDA AL 12 DE MAYO DE 1990.
36
2.3.4 CRECIMIENTO DE LA POBLACIÓN
Se analizan estadísticas del INEGI, de la Secretaría de Desarrollo
Económico y del Programa de Desarrollo Urbano.
El Municipio de Umán zona conurbada del Municipio de Mérida posee una
población estimada para el año 2005 en más de 58,741 habitantes. En la
actualidad tiene una tasa de crecimiento poblacional del 2.80% anual.
AÑO
*1950
1960
1970
1980
1990
**1995
2005
POBLACIÓN
9,205
11,041
14,125
17,278
39,324
45,863
58,741
CRECIMIENTO
1836
3,084
3,153
22,046
6,539
12,878
C R E C I M I E N T O P O B L A C I O N A L
60,000
50,000
•Q .40,000 O
3 o 30,000 o.
20,000
10,000
O •
I
I
I I I
[ I POBLACIÓN
• CRECIMIENTO
1950 I960 1970 1980 1990 1995 ZOOS
*PARA 1950,1990, RÚENTE INEGI, YUCATÁN RESULTADOS DEFINITIVOS Vil, VIII, IX, X Y XI, CENSOS GENERALES
DE POBLACIÓN Y VIVIENDA 1950,1960, 1970, 1980.
"PARA 1995 FUENTE INEGI, YUCATÁN TABULADOS BÁSICOS TOMO I CONTEO DE POB. Y VIVIENDA.
37
2.3.5 SECTORES ECONÓMICOS
Se destaca por su actividad el sector terciario debido a su alto desarrollo
comercial, que proporciona empleo a más de 190,000 personas, en la localidad de
Umán, se emplean en el sector industrial 4,706 personas y en el comercial 5,109.
POBLACIÓN OCUPADA POR SECTOR DE ACTIVIDAD
SECTOR
Primario
Secundario
Terciario
No
especificado
TOTALES
POBLACIÓN
ESTADO
407,337
109,980.99
99,797.57
189,411.7
8,146.74
407,337
%
ESTADO
27
24.5
46.5
2
100
POBLACIÓN
UMÁN
11,854
1,766.25
4,706.04
5,109.07
272.64
11,854
%
UMÁN
14.9
39.7
43.1
2.3
100
FUENTE INEGI, YUCATÁN, RESULTADOS DEFINITIVOS XI CENSO GENERAL DE POBLACIÓN Y
VIVIENDA 1990
38
INGRESOS
Es representativo en Umán el alto número de población de bajos ingresos
al existir más del 75% de trabajadores con ingresos inferiores a 2 salarios
mínimos, sin embargo las nuevas industrias en el eje industrial Umán-Mérida,
como BIMBO, Bachoco y otras más han mejorado el nivel de ingresos.
INGRESOS
Sin ingresos
Menos de 1 S.M
1-2 S.M
2-3 S.M
3-5 S.M
5 S.M o más
No espicificado
TOTAL
% POBLACIÓN
1
34.2
42.7
12.3
5.6
2.6
1.6
100
39
I N G R E S O S
vV / fw I ! i N . E G | YUCATÁN, RESULTADOS DEFINITIVOS XI CENSO GENERAL DE POBLACIÓN Y VIVIENDA 1990,
También notorio el bajo número de patrones y empresarios de alto ingreso
inferior al 1.6 %, lo que da a entender que gran número de estos viven en Mérida
la capital del Estado.
2.3.7 Existen en el municipio aproximadamente 9,254 viviendas con 5 ocupantes
por unidad, de estas el 12.1% son en renta.
Tenencia:
Renta 12.1 %
Propia 87.9%
2.3.7.1 NÚMERO DE CUARTOS
En la localidad de Umán únicamente se cuenta con 4988 viviendas.
El 9.4 % de las familias viven en un cuarto, el 28 % poseen 2 cuartos y los
restantes viven en más de 3 cuartos. Es relevante el estado de hacinamiento al
• Sin ingresos • Menos 1 SM • 1-2 SM • 2-3 SM • 3-5 SM • SSMomás • No especificado
40
comprobarse que más del 6 % de las viviendas poseen un solo dormitorio y casi el
12 % viven en casas precarias.
Un cuarto 9.4 %
Dos cuartos 28 %
Más de tres 62.6 %
*PARA 1995, FUENTE INEGI YUCATÁN, RESULTADOS DEFINITIVOS TABULADOS BÁSICOS,
TOMO I CONTEO DE POBLACIÓN Y VIVIENDA 1995.
41
2.5 ESTUDIO DE MERCADO PARA EL MUNICIPIO
DE UMÁN, YUCATÁN
2.5.1 Cálculo de la Demanda Potencial y Real.
Investigación Documental
• Se analizó el Programa Municipal de Desarrollo Urbano y la Información
Estadística del INEGI, así como Estadísticas del Seguro Social, el
Programa Municipal de Desarrollo Económico de Umán.
2.5.1.1 Cálculo de la Demanda de Vivienda en la localidad de Umán.
• Según datos estadísticos proyectados al 2005, resulta que la localidad de
Umán posee en el 2005 una población de 30,600 habitantes.
• Se considera una composición familiar de 5 miembros por vivienda de
acuerdo a datos estadísticos del INEGI. Se anexa gráfica.
30,600 habitantes / 5 miembros por familia = 6,120 familias
• Si el número de viviendas de acuerdo a datos estadísticos del INEGI es de
4,972 viviendas resulta que existen (6,120 familias menos 4972 viviendas)
1,146 familias que comparten una vivienda, o sea el 18.7% de familias.
• Composición del ingreso. Ver tabla por sectores económicos y por
ocupación.
• Trabajadores asalariados= 73.2% de los ocupados=11,854
• Trabajadores asegurados al IMSS = 8,678
42
2.5.2 DEFICIT
Déficit (son las familias que no tienen una vivienda).
Para el cálculo de la Demanda Potencial se consideraron las siguientes
necesidades:
• Déficit por hacinamiento
4,972 viviendas(18.7%)= 929 viviendas
• Familias que rentan
12.1%(4I972 viviendas)= 601 viviendas
• Necesidades de viviendas nuevas por año
4,972(0.028)= 139.21=140
Realizando la sumatoria de los diferentes tipos de necesidades, resulta que la
Demanda Potencial en el centro de población de Umán, Yucatán, para el año 2005
es del orden de 929+601+140=1,670 viviendas.
• De datos estadísticos del INEGI (Se anexa gráfica), las familias que
viven en un cuarto son el 9.4% del total de familias.
• El 6% de las familias viven en una vivienda con dormitorio.
• Los que viven en estado precario es del 5% de las familias
• Por lo que se estima existe un déficit del 3.4% del total de viviendas
existentes.
• El 12.1 % de la población no tiene vivienda propia.
43
2.5.3 Cálculo de la demanda potencial
Cálculo Demanda Potencial
La Demanda Potencial esta integrada por todas las familias que necesitan
adquirir una vivienda en propiedad.
1. Los que no tienen
2. Los que rentan
3. Los que desean cambiar de vivienda
4. El crecimiento futuro
DP = Suma de déficit + los que rentan + nuevas familiasSe calculan las
necesidades potenciales y reales de demandantes de vivienda de interés social de
la siguiente manera.
Considerando los índices (estadísticos del INEGI)
No. De viviendas 4,972
Hacinamiento 18.7%
Viviendas en renta 12.1%
Composición de familias 5 miembros
Tasa de crecimiento
Actual estimada 2.8 % promedio anual (1995)
44
2.5.4 Cálculo de la Demanda Real
La Demanda Real son las familias que pueden pagar la vivienda (son
sujetos a créditos)
Demanda Real= Demanda Potencial (25%) de las necesitados que
poseen capacidad de pago (con ingreso familiar integrados) o califican para
crédito.
Demanda Real = 1,670 (0.25)=417.5 posibles compradores.
Tomando en cuenta la composición del ingreso familiar en salarios mínimos
de la comunidad, resulta la siguiente Demanda Real según grupos de ingresos.
Se considera la composición del ingreso familiar en salarios mínimos de la
comunidad y resulta la siguiente demanda real según grupo.
Número de BASE DE LA DEMANDA REAL EXISTENTE
CONCEPTO MENOS DE DE DE DE MAS DE
1SM 1-3 SM 3-5 SM 5-10 SM 10 SM TOTAL
Porcentaje con
Salarios
Integrados 35.2% 55% 5.6% 2.6% 1.6% 100
Familias con
Capacidad de
Compra 146 229 25 11 7 418
Lote y auto- Vivienda Vivienda Vivienda FOVI
Construcción INFONAVIT INFONAVIT FOVi Y BANCA
PROSAVI INFONAVIT
45
Para calcular la Demanda Real únicamente se toman en cuenta los
acreditados de los programas de INFONAVIT y FOVI (100 y 130 SM) y PROSAVI
855 SM.
Cálculo de la Demanda Real
Cálculo de la demanda real PROSAVI.
Se considera un 26.8 (no asalariados) de los trabajadores con ingreso de
1 a 5 SM = (229 + 25) = 254
254(0.268Uno asalariados^ 68
Cálculo de la demanda real INFONAVIT.
De 1 a 3 SM = 229
De 3 a 10 SM = 25 +11 =36
265
Demanda de INFONAVIT = 265(0.732) = 194
Cálculo de la demanda real FOVI.
FOVI B1yB2 = 0.732(11)(5a10SM) = 8
FOVI B3 = 100%(7) (MAS DE 10 SM) = 1
15
Cálculo de la vivienda media y residencial.
Másde10SM = 7
Familias que desean cambiar de casa de la vida familiar de 30 años =
277(3730) = 28
Total de vivienda media y residencial = 35
46
FAMILIAS CON CAPACIDAD DE PAGO
300
250
200
150
100
50
PROSAVI INFONAVIT FOVI FOVI MEDIA Y B1 Y B2 B3 RESIDENCIAL
47
2.5.4.1 Cálculo de la Demanda Real Creciente (Anual)
Cálculo de la Demanda Real Anual (Creciente) de FOVI, PROSAVI e
INFONAVIT
Si consideramos el crecimiento de demanda real a un 2.8 % de un año
para el total de viviendas de 4972.
Cálculo del Crecimiento Anual de la Demanda Real
CONCEPTO MENOS DE 1SM DE1A3SM DE3A5SM DE 5 A 10 SM MÁS DE 10 SM
% con
salarios
integrados 35.2% 55% 5.6% 2.6% 1.6%
Familias con
Capacidad de
Compra 49 77 8 4 2
Lotes y auto- VIVIENDA VIVIENDA VIVIENDA FOVI Y
Construcción INFONAVIT INFONAVIT FOVI BANCA
El total de los nuevos demandantes reales por año del PROSAVI resulta
32 % de los ingresos de 1 a 5 SM = 49
77 + 8 = 85(0.28) = 24
El total de nuevos demandantes anuales del INFONAVIT resulta de la
suma del porcentaje de los que ganan de 1 a 10 SM = 77+8+4(0.732)=65
El total de los nuevos demandantes anuales para FOVI resulta
POVI B1 Y B2 = 0.732(4)= 2.93
FOVI B3 = 0.732 (2)=1.46
48
Cálculo de demanda anual de viviendas residenciales incluyendo los que desean
cambiar de casa es del orden a 94 viviendas.
49
C I I C! B I B L i O T E C A
2.6 CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE MERCADO
El mercado de vivienda de interés social para asalariados y no
asalariados se encuentra aparentemente insatisfecho por la baja oferta de
vivienda pequeña ya que solo se emplean inmobiliarias que operan en Mérida,
Tizimín, Valladolid, Motul y Ticul.
2.7 INVESTIGACIÓN DE CAMPO
2.7.1 TERRENO
Se cuenta con un terreno sobre la carretera federal Mérida-Chetumal, con
una extensión de 5.68 hectáreas, de forma irregular, en breña, con servicios
cercanos a 500 mts, uso del suelo habitacional, propiedad privada.
Colinda al oriente con 198.87 metros con la carretera Umán, al norte con
calle sin número de 322 metros, al poniente con camino rural existente de 246.50
metros y al sur colinda con predios particulares de 252 metros.
Al propietario se le invita a participar en un negocio de inversión en
viviendas que le asegure el pago del terreno, que representa al 3 % de la inversión
más participación del negocio resultante.
51
2.7.2 PERFIL Y PREFERENCIAS DE LA DEMANDA
2.7.21 El perfil de los Demandantes de Vivienda Tipo Medio
• Familias que no poseen una vivienda y tienen que vivir con familiares
o rentan vivienda.
• Familias que laboran en la zona industrial conurbada con la ciudad
de Mérida y las que trabajan en servicios y comercios del municipio.
• Familias que inmigran al municipio por razones de trabajo, en la
ciudad Industrial de la capital del Estado.
2.7.2.2 Preferencias de la Demanda (% según lugar)
• Lotes de regular tamaño
• Casas unifamiliares
• Ubicaciones con áreas de esparcimiento
• Ubicación próxima a las zonas de trabajo
• Fácil acceso con transporte público
52
2.8 PRODUCTO PROPUESTO
Estrategias de Mercado: Por las conclusiones del estudio de mercado, se
recomienda se desarrolle en el predio de 5.6 ha. dos productos inmobiliarios.
Producto I
• Lotes urbanizados con valores de $112.00 por m2 con una
superficie de 181.50 m2.
• Se estima un ritmo de venta promedio de 10 lotes por mes.
Producto II
• Viviendas FOVI tipo 3 con valor de venta de $ 216,000.00 con
área construida promedio de 71.87 m2.
• Se estima un ritmo de ventas de un mínimo de 8 casas al mes.
Total a desarrollar 110 lotes en un período mínimo de 1 año.
53
2.9 ESTRATEGIAS DE VENTAS
• Se iniciaran las obras y la comercialización de los dos productos
que se desarrollaran.
• Estudiar las estrategias de ventas de la competencia, dar
seguimiento con evaluaciones mensuales de sus planes y
resultados de ventas.
• Capacitar para cada producto a desarrollar un mínimo de 2
vendedores y un responsable de ventas.
• Iniciar prevenías invitando a visitar el desarrollo a los empleados
de las principales empresas o industrias, evaluar la visita
mediante un cuestionario.
• Participar en tianguis de vivienda INFONAVIT.
• Diversificar puntos de ventas atendiendo en el lugar de las obras
con sombrillas al lado de la carretera de acceso de los parques
industriales y en los centros comerciales.
• Coordinarse con la SOFOL y Bancos sobre la evaluación de
expedientes y recomendación de los sujetos de créditos para la
vivienda haciendo esto con un responsable y con la mayor
celeridad.
54
2.10 PUBLICIDAD Y CASA MUESTRA
• Superar la calidad e intensidad de la publicidad de la competencia en
especial de anuncios y señalamientos.
• Colocar señalamientos o letreros de plástico computarizado a los lados de
las principales entradas de acceso.
• Elaborar un tríptico ilustrativo indicando los dos productos para hacerlo
llegar a las principales empresas radicadas.
• Publicar anuncios en periódicos, los días sábado y domingo.
• Promover las ventas en el lugar de las obras aprovechando el quiosco que
se ubicará en las área comunes y se donará a la comunidad para eventos.
• Hacer casas muestras por cada fachada, indicando los acabados,
decoradas y amuebladas y con el crecimiento o ampliación.
• Acondicionar áreas verdes con juegos infantiles que se donarán a la
comunidad.
• Crear un módulo móvil para que opere con vendedores en los centros
comerciales y zonas industriales, como Chedraui de la Av. Itzaes, San
Francisco de Asís Umán, zócalo del parque principal de Umán.
55
2.11 PLAN DE VENTAS
• Se considerarán las estrategias de ventas de la competencia, para que los
productos y planes de comercialización del desarrollo pretendido, sean en
lo posible muy superiores en precio y condiciones.
• Definir el plan de ventas de las viviendas de acuerdo con los montos de
financiamientos B3 FOVI a ser autorizados.
• Programar los días y horarios de los módulos fijos y móviles que se
recomiendan.
Solicitar los pagos de enganches para terrenos y casas con facilidades de hasta 6
meses.
• El ritmo programado de ventas mensuales para un mínimo de:
> 10 lotes al mes
> 6 viviendas al mes para productos FOVI línea 1
> 8 viviendas INFONAVIT línea II
> 3 viviendas INFONAVIT línea II
56
Fraccionamiento
Los Pájaros drUmán, Yucatán
*s
DONDE VIVIR ES UN SUEÑO,
CAPÍTULO III
Proyecto Técnico Operativo
57
FRACCIÓN #1
DEL TABLAJE # 1945
DE UMÁN, YUCATÁN
SUPERFICIE 56,806.00 M2
AfeO .2í>
«M
22.5,
un
" ^
--N^
198,87
Fraccionamient
Los Pájaros
110 LOTES 8.25 m X 22.00 m in.onmX2ZOOrr 1¿.0(iinX2L00m IRREGULARES
83 LOTES •i LOTES
19 LOTES
?•• • : * i • . • , • . : -*??.
LOTIFICACIÓN C9
^
8.25 mts.
E o q CM
PLANTA ARQUITECTÓNICA! TIPO
Fraccionamiento
Los Pájaros turnan. Yutaasp
ACCESO
e s c a l a g r á f i c a
-<ÍX4>- -fofc -^h-^h
:iX2. Planta
Arquitectónica
3.1 ANÁLISIS DE CARGAS Y DIMENSIONAMIENTO DE ELEMENTOS
ESTRUCTURALES SEGÚN PLANO CASA TIPO
GENERALIDADES
La vivienda que se pretende construir deberá cumplir condiciones de
seguridad estructural y calidad integral, en cada una de sus partes, es decir, se
buscará garantizar la inversión y satisfacer las necesidades del usuario.
Cada vivienda se conformará de: sala, comedor, cocina con barra
desayunadota, baño, dos recámaras con clóset, jardín interior, planeadas para
crecimiento a futuro en planta alta: 3 recámaras, baño y terraza.
En este trabajo se presenta el análisis de cargas estructurales actuantes y
se propone el dimensionamiento de los elementos estructurales.
3.1.1 DESCRIPCIÓN DE LOS ELEMENTOS ESTRUCUTRALES
LOSA DE TECHO
Se propone el tipo más usual de techumbre utilizados en el medio, a base
de vigueta y bovedilla.
Para la losa de entrepiso, de acuerdo a la carga actuante de 649 kg/m2
(según tabla 1) y el claro mayor presente de 3.40 m., se selecciona el uso de
vigueta 12-4 con bovedilla de 15X25X56 y una capa a compresión de concreto fc=
150 kg/cm2 de 4 cms. de espesor, reforzado con malla electrosoldada.
Para la losa de azotea, de acuerdo a la carga actuante de 566 kg/m2
(según tabla 2) y el claro mayor presente de 3.40 m., se selecciona el uso de
vigueta 12-3 con bovedilla de 15X25X56 cms., y una capa a compresión de
58
concreto fc=: 150 kg/cm2 de 4 cms de espesor, reforzado con malla
electrosoldada.
Se colocarán bastones con varillas de acero de 3/8" y longitud de 1 metro,
para evitar el momento negativo provocado por la unión de dos viguetas.
Se recomienda el adecuado apuntalamiento de la vigueta y bovedilla
antes del colado de la capa de concreto reforzado, el descimbrado de la losa se
efectuará al alcanzar el concreto hidráulico el 85% de la resistencia de proyecto.
Se recomienda también un adecuado curado del concreto para garantizar
la hidratación del elemento y obtener las resistencias esperadas en el proyecto.
El centro del tinaco se propone que se ubique asentado en el punto de
intersección de muros, para que los mismos que quedan debajo absorban
adecuadamente las cargas.
TABLA 2
PESO PROPIO LOSA BC 15 276 KG/ M2
ACABADO INFERIOR (0.02)(1)(1)(2200 KG/M3) 40 KG/M2
ACABADO SUPERIOR AZOTEA (0.05)(1)(1)(2200 KG/M3)
110KG/M2
SOBRECARGA 40 KG/M2
CARGA VIVA (CASA-HABITACIÓN) 100 KG/M2
T O T A L 566 KG/M2
CADENA DE ENRASE
El elemento nivelador que recibirá la losa de vigueta y bovedilla se
conformará de concreto fc= 150 kg/cm2I reforzado con escalerilla electrosoldad
59
tipo armex 15-2 con ancho de 15 cm., y un peralte variado de 5 a 8 cms., a fin de
alcanzar la nivelación de la losa.
Se recomienda que los refuerzos de la cadena de enrase se liguen de
alguna manera (mediante dobleces o amarres con alambre recocido) con el
refuerzo de los castillos para obtener mayor rigidez en los muros.
CASTILLOS
Los castillos son elementos rigidizantes y confinantes de los muros,
pueden ser armados o ahogados.
Los castillos armados se utilizan en cambios de dirección de muros,
terminaciones de muros cargadores, o paños rectos sin rebasar la distancia entre
ellos de 4.00 mts., estos serán elaborados de concreto hidráulico fc=150 kg/cm2
reforzados con armex electrosoldado 15-15-4.
• IMPORTANTE
1. ESTE ELEMENTO ESTRUCTURAL DEBERÁ ESTAR LIGADO A LA
CIMENTACIÓN CON DADOS DE CONCRETO F,C=150 KG/CM2 Y
SE DESPLANTARA DESDE ROCA SANA, CON SECCIÓN DE
30X30 CMS. HASTA LA ALTURA ALCANZADA POR LA CADENA
DE CIMENTACIÓN; CONTINUARÁ CONFINADO CON LA
BLOQUEADURA, CON UNA SECCIÓN DE 15X15 CMS.
2. SE ACONSEJA QUE EL ACERO DE REFUERZO DEL CASTILLO
SE LIGUE MENDIANTE DOBLECES O AMARRES CON ALAMBRE
RECOCIDO, CON EL REFUERZO DE LA CADENA DE ENRASE,
CERRAMIENTOS Y CADENA DE CIMENTACIÓN, EN LAS
60
INTERSECCIONES DE DICHOS ELEMENTOS, PARA OBTENER
UNA ÓPTIMA RIGIDEZ EN LOS MUROS.
3. EL ACERO DEBERÁ EMPOTRAR A NIVEL DE LA LOSA
Los castillos ahogados se utilizarán para rigidización principalmente en los
extremos de muros no cargadores y en los cerramientos de ventanas de muros
cargadores. Constirán en un vaciado de concreto fc=150 kg/cm2 realizado entre
los huecos de la bloqueadura y reforzados con una varilla de 3/8" a todo lo alto del
muro.
• IMPORTANTE
1. ANCLAR LA VARILLA MEDIANTE UN DOBLEZ A 90 0 CON
LONGUITUD DE 30 CMS., AHOGADA EN LA CADENA DE
CIMENTACIÓN Y LIGADO MEDIANTE AMARRES CON ALAMBRE
RECOCIDO, CON EL REFUERZO DE ESTE TIPO DE CASTILLO
SE DESPLANTE DE LA CADENA DE ENRASE EN EL SITIO
EXACTO DONDE SE REQUIERE COLAR.
2. COLAR CADA 5 FILAS DE BLOCK Y TRASLAPAR LA VARILLA 38
CMS.
3. CUIDAR QUE LAS VARILLAS DE LOS CASTILLOS LLEGUEN A
LA CADENA PERIMETRAL DE LA LOSA
4. CUIDAR QUE LA VARILLA ESTE CENTRADA, Y QUE LLEGUE
HASTA ABAJO EL MORTERO
5. DEJAR SIN COLAR LA ULTIMA HILADA DONDE APOYEN LOS
CERRAMIENTOS
61
CERRAMIENTOS
Los cerramientos de utilizarán para cubrir claros de puertas y ventanas,
Serán de concreto f c= 150 kg/cm2 con secciones de 15 cm de ancho y 20 cms de
peralte, reforzados con armex electrosoldado de 15-20-4 (según detalles
estructurales) y empotrados a ambos lados del muro con una longitud mínima de
peralte y medio.
Se recomienda el adecuado apuntalamiento, curado y descimbrado de
estos elementos.
REPISÓN DE VENTANA
Consiste en nivelar la parte inferior de la ventana, rellenando previamente
los huecos de block y después colocando concreto de fc= 100 kg/cm2, reforzado
con armex 15-2, su espesor mínimo será de 4 cms., el armex se coloca al estar
bloqueando y teniendo 20 cm de empotramiento por lado, en la ventana del baño
no es necesario el refuerzo.
MUROS
Los muros serán de mampostería de block vibroprensado junteados con
mortero fc= 40 kg/cm2 procurando el cuatrapeo entre bloques y su correcta
nivelación tanto horizontal como vertical.
62
CADENA DE CIMENTACIÓN
La cadena de cimentación, que repartirá las cargas del muro de block a la
cimentación de mampostería, se conformará con una sección cuadrada de 15
cms., de concreto fc= 150 kg/cm2 reforzado con armex 15-15-4.
Es recomendable la aplicación de una impermeabilizante a esta cadena a
fin de evitar que la humedad de la cimentación, por capilaridad, se presente en los
muros de la vivienda.
CIMENTACIÓN
Se suguiere la utilización de cimentación de mampostería a base de
piedra, de sección recta, con la mampostería cuatropeada, desplantada sobre roca
sana, libre de todo material, contaminante en la cepa de cimentación, unida con
mortero fc= 40 kg/cm2, con un ancho de 30 cms., y una altura variable
dependiendo de la profundidad de la roca sana y el nivel del desplante.
Se deberá tener el cuidad de dejar los espacios requeridos para el colado
de los dados de los castillos armados de 30 X 30 cms., así como dar a la
mampostería el adecuado entrañamiento a ambas caras para evitar posibles
asentamientos.
63
MEMORIA DESCRIPTIVA DE LA OBRA
Localización: Fraccionamiento "Los Pájaros", Umán, Yucatán, México
• Se realizaran excavaciones en terreno tipo "B" a una profundidad promedio
de 1.50 m y 0.60 m de ancho.
• Se realizarán cimientos de mampostería de piedra de la región, asentada
con mortero de cemento, cal hidratada, polvo, en proporción 1:5:20, en
zanjas de excavación.
• Se realizarán anclajes en los cimientos de mampostería de 30 X 30 con
armex.
• Amarre perimetral a base de cadenas de concreto reforzado con armex 15-
15-2.
• Refuerzos verticales a base de castillos armados de 15X15
• Muros de block hueco vibrocomprimido de 15X20X40 y refuerzos con
castillos armados y ahogados.
• Cubierta de azotea a base de vigueta 12-5 y bovedilla de 15X25X56
• Recubrimientos de muros y plafones a base de mortero de mezcla de
cemento, cal y polvo.
• Impermeabilización de azotea a base de calcreto y lechada de cal.
• Pisos de barro vitromex, lamosa o similar.
• Instalación eléctrica en poliductos de 14 y cables vinanel 900 del # 10,12 y
14. Accesorios bquincinios.
64
• Instalación hidráulica con tubería de cobre, bajante de 1 1/4" y alimentación
de VA y %. Muebles Lamosa.
• Instalación sanitaria con tubería de PVC de 4" y 2".
• Cancelaría ventanería a base de ventanas de aluminio de 2" y vidrio de 5
mm filtrasol
• Carpintería, puertas de tambor con bastidor de 1 % X1 % y triplay de 6 mm.
65
DETALLE DE C I M E N T A C I Ó N sin escala
ap lanado
cadena de c o n c r e t o a r m a d o f ' c = 175 k g / c m Z lose ta de ce rSm ica
0.10 •f irme de c o n c r e t o re l leno
wroca f i r m e —> 0.30 <]—
DETALLE DE LOSA sin escala
e je 0.63
c o n c r e t o f c = 2 5 0 K g s / c m 2
.— mal la de a l a m b r e
ca l c re to pend ien te .1SÉ a 2% / o.o3É V////S////////////////////>f///////////////////f7777
0.15
í • • n W n a nyví
BOVEDILLA 15 x 25 x 5 6 VIGUETA PRETENSADA 12—4
DETALLE DE LOSA (ENTREPISO) sin escala
muro de block ^j-
15x20x40 N
muro de block
15x20x40
firme de concreto
Mosaico de cerámica de 30 x 30 cms.
capa de compresión concreto de fc=200kg/cm2
vigueta 12-5
C A D E N A S , CASTILLOS Y TRABES sin escala
•
K-1 CASTILLO ARMADO FC^ISOKG/CMa
15 ARMEX15-15^
15
LJ 30
A 15
•
CE CERRAMIENTO FC,=150KG/CM2 ARM EX 15-204
CADENA DE CIMENTACIÓN FC,=150KG/CM2 ESCALERILLA 15-2
CADENA DE NIVELACIÓN FC,=150KG/CM2 ESCALERILLA 15-15-3
T1 TRABE, FC^ISO KG/CM2 CON 2 0 3/8" ADICIONAL ARMEX 15-15-4
K-2 CASTILLO AHOGADO EN BLOCK DE 15, REFORZADO CON 10 3/8" FC,=150KG/CM2
18 • 20
15
T2 TRABE AHOGADA EN LA LOSA, FC^ISO KG/CM2 CON 3 0 3/8" ADICIONAL ARMEX 15-15-4
DETALLE DE F O S A SÉPTICA sin escala
FILTRO
• ^ <H_a50.
-C404-f y O 0 TAPAS DE REGISTRO
^ ^ ^ NIVEL PE_AGlS^ 5 | 1 . p.FILTRi
0.50
T P PISO DE CONCRETO
úCÁMARA 1
o: s—s—»—s—«—SI
1.04
^VC 4
HASTA CAPA& FILTRANTE fc
o Q.
< 2
v- -v
r - ^
CO
TYT
4,08 ->'-
0,60 3,85 2,45 3,35
13)
-*-2,55 5,12
1%
I
D^3o
, . J Recámara 1
Patio I
6,02 .0,60
s1-
•4^-
Planta Arquitectónica
ESC: 1:75
-X
LOCALIZACION
ANÁLISIS DESCRIPTIVO
SUPERFICIE DE LOTE TIPO 160.00 m2
AREA DE DESPLANTE 70.06 M2
SUPERFICIE CONSTRUIDA 70.06 M2
PORCENTAJE DE OCUPACIÓN POR
SUPERFICIE CONSTRUIDA 43.79%
DESARROLLO DE FACHADA 7.10 MI
ANÁLISIS DE ESPACIOS
LOCAL Pórtico
Sala Comedor
Cocina
Recámara 1 Clóset
Recámara 2 Clóset
Baño
Circulaciones
Superficie Interior
Densidad de muros
Area Total Construida
M2
2.01
10.87
10.72
6.19
12.40
1.05
12.38
1.05
3.10
2.20
61.97
9.90
71.87
pmwcto Fraccionamiento '~\f cune DE PIANO
A-ARCHB
USICAOON
FRACCIÓN #1 D a TABLAJE # 1945 DEUMÁN.YUCATAN
OIBLUQ
FLPARQ-01ÍWG
PLANTA ARQUITECTÓNICA
TIPO /'ESCALA:
[ 1 75
(PECHA >j
FEBRERO 2004 j
ESC:
v-
CM CO*
0 o o
/ / /
• V -
ESC:
Fachada A 1:75
* — V
Fachada C 1:75
Fachada B ESC: 1:75
^ Pasillo It
Corte Y-Y' ESC: 1:75
g r á f i c a
LOCALIZACION
ANÁLISIS DESCRIPTIVO
SUPERFICIE DE LOTE TIPO 160.00 m2
AREA DE DESPLANTE 70.06 M2
SUPERFICIE CONSTRUIDA 70.06 M2
PORCENTAJE DE OCUPACIÓN POR
SUPERFICIE CONSTRUIDA 43.79%
DESARROLLO DE FACHADA 710»
ANÁLISIS DE ESPACIOS
LOCAL
Pórtico
Sala Comedor
Cocina Recámara 1 Clóset
Recámara 2 Clóset
Baño
Circulaciones
Superficie Interior
Densidad de muros
Area Total Construida
M2
2.01 10.87
10.72
6.19 12.40
1.05
12.38
1.05
3.10 2.20
61.97
'pRovtcra Fraccionamiento
UBICACIÓN
FRACCIÓN « l i j a TABLAJE #1945, DE UMAN, YUCTAN
V
/ C W \ É DE PIANO
A-ARQ-03
DIBUJO
FLP ARQ-01 DWG
MTS
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA E N ADMINISTRACIÓN D E LA CONSTRUCCIÓN
INC. SILVI MARIA SANCHEZ MOLINA . l-Feb-2005 HOJA : 1
PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN
OBRA: CONSTRUCCIÓN FRACCIONAMIENTO LOS PÁJAROS UMAN, YUCATAN, MEXICO
~ m CLAVE DESCRIPCIÓN FTE UNID CANTIDAD PRECIO UNITARIO IMPORTE
01 ALBAÑILERIA
1) 5PRE0001 LIMPIEZA, TRAZO Y NIVELACIÓN DEL TERRENO EN AREA DE CONSTRUCCIÓN. INC. CHAPEO DE
MALEZA, CORTE Y DESENRAICE DE ARBUSTOS, RECOLECCIÓN DE BASURA, QUEMAS Y REFERENCIAS. INC. ACARREOS DEL MATERIAL PRODUCTO DE LA LIMPIEZA FUERA DE LA OBRA, MAT., M. DE OBRA Y HTA. M2 181.5000$ 4.31 $ 782.27
2) 5PREA005 EXCAVACIÓN EN MATERIAL TIPO "B" DE 0.40 M. DE ANCHO Y PROFUNDIDAD VARIABLE. INC. ACARREO LIBRE FUERA DE LA OBRA DEL MATERIAL PRODUCTO DE LA EXCAVACIaN, M. DE OBRA Y HTA. M3 15.4000 $ 83.93 $ 1,292.52
3) 5PRE0013 CIMIENTO Y DESPLANTE DE MAMPOSTERIA CON PIEDRA DE LA REGION DE 30 CM. DE ESPESOR ASENTADO CON MORTERO (CG:C:P) 1:5:20, ENTRASADOA 2 VISTAS, HASTA 1.50 M. DE ALTURA. INC. ACARREOS DESDE CUALQUIER DISTANCIA, MAT., M. DE OBRA Y HTA. M3 11.5500$ 476.19 $ 5,499.99
4) 5ALB0224 FORJADO DE DADO DE CONCRETO FfiC= 150 KG/CM2, DE 30-40 CM. x 30-40 CM. DE SECCIÓN PARA DIVERSOS USOS, REF. CON ARMEX 15-15-4. INC. CIMBRA COMÚN, MAT., MANO DE OBRA, Y HTA. ML 13.3000 $ 117.63 $ 1,564.48
5) 5PAV0003 SUMINISTRO Y RELLENO CON MATERIAL DE BANCO TRAÍDO FUERA DE LA OBRA NO COMPACTABLE,
CON 3"<GRANULOMETRIA>8" HASTA 0.70 M. DE PROF. INC. FLETE, ACARREOS, MAT., Y M. DE
i
M3 31.4700 $ 95.30 $ 2,999.09
6) 5ALB0049 CADENA DE CONCRETO FI1C=150 KG/CM2 EN CIMENTACIÓN DE 5X15 CM. DE SECCIÓN, REF.
CON ESCALERILLA 15-2 INC.CIMBRA COMÚN, MAT., M. DE OBRA Y HTA. ML 64.0000$ 25.85 $ 1,654.40
7) 5IMP0203 APICACION DE IMPERMEABILIZANTE SOBRE CADENAS DE CIMENTACIÓN. INC MAT, MANO DE OBRA Y HTA ML 64.2000$ 4.44 $ 285.05
SUPERVISOR:
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTSIA EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
ING. SILVI MARIA SANCHEZ MOLINA l-Peb-2005 U N *
PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN
OBRA: CONSTRUCCIÓN FRACCIONAMIENTO L O S PÁJAROS U M A N , YUCATAN, M E X I C O
NUM CLAVE DESCRIPCIÓN FTE UNID CANTIDAD PRECIO UNITARIO IMPORTE
8) 5ALB0045 MURO DE BLOCK HUECO DE CONCRETO A PLOMO Y NIVEL TIPO INTERMEDIO DE 15X20X40 CM. ACABADO COMÚN, ASENTADO CON MORTERO (CG:C:P) 1:2:7 DE 0.00 A 3.00 M. ALT. INC. ANDAMIAS, ACARREO LIBRE A 20 M., MAT., M. DE OBRA Y HTA. M2 145.6500 $ 75.54 $ 11,002.40
9) 5ALB0300 CERRAMIENTO CON CONCRETO FOC=150 KG/CM2 DE 15X20 CMS. DE SECCIÓN, REFORZADO CON ARMEX 15-15-4 HASTA UNA ALTURA DE 0-6 MTS. INC.HABILITADO, CIMBRA COMUN.COLADO, DESCIMBRADO, MAT., M. DE OBRA YHTA. ML 20.1500$ 86.66 $ 1,746.20
10) 5ALB0503 CADENA DE CONCRETO FfiC=150 KG/CM2 SOBRE MURO DE 15X20 CM. DE SECCIÓN, REF. 1 VAR DEL No.3, INC.CIMBRA COMÚN, MAT., M. DE OBRA Y HTA. ML 64.2000 $ 46.43 $ 2,980.81
11) 5ALB0201 CASTILLO DE CONCRETO FnC=150 KG/CM2 DE 15X15 CMS. DE SECCIÓN REFORZADO CON ARMEX 15-15-4. INC. CIMBRA COMÚN EN DOS CARAS, HABILITADO, COLADO, MAT., M. DE OBRA Y HTA. ML 65.0000 $ 69.26 $ 4,501.90
12) 5ALB0040 CASTILLO AHOGADO (I) DE CONCRETO FfiC=150 KG/CM2 EN UN AGUJERO DE BLOCK DE 15X20X40
CMS. REFORZADO CON UNA VARILLA DEL N0.3. INC. HABILITADO Y COLADO, MAT., M. DE OBRA Y HTA. ML 7.8000$ 36.61 $ 285.56
13) 5LOS0300 LOSA DE VIGUETA 12-5 Y BOVEDILLA DE CONC. DE 15X25X56 CMS., CONC. FIHM50 KG/ CM2 DE 3 CM. DE ESP. REF. POR TEMP. C/MALLA 6X6-10/10. INC. HÁBIL., COLOC. MALLA, CIMBRADO, COLADO Y DESCIMBRADO HASTA 6.00 M. ALT., MAT.,M. DE OBRA Y HTA. M2 73.0000$ 201.84 $ 14,734.32
14) 5LOS0013 PRETIL DE AZOTEA CON 1 FILA DE BLOCK DE 15 x 20 x 40 CM., PEGADO CON MORTERO (CG:P ) 1:4 Y APLANADO A 3 CAPAS EN AMBAS CARAS EN UNA ALTURA DE 3.00 A 6.00 M. INC. MAT., M. DE OBRA, HTA. Y ANDAMIOS. ML 40.9500$ 41.52 $ 1,700.24
15) 5ALB0037 FORJADO DE CHAFLANES Y MEDIAS CAÑAS DE 6-10
SUPERVISOR:
. l-Feb-20O5
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTBÜCCION
I N G . S I L V I M A R I A S A N C H E Z M O L I N A
PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN
C O N S T R U C C I Ó N
HOJA : 3
OBRA: CONSTRUCCIÓN FRACCIONAMIENTO LOS PÁJAROS UMAN, YUCATAN, MEXICO
m CLAVE DESCRIPCIÓN FTE UNID CANTIDAD PRECIO UNITARIO IMPORTE
CM. DE ESPESOR CON MORTERO (CG:C:P) 1:2:7. INC. LIMPIEZA Y PREPARACIÓN DE LA SUPERFICIE HASTA 3.00 M. ALTURA, MAT., M. DE OBRA Y HTA. ML 52.9500 $ 8.76 $ 463.84
16) 5IMP0200 ACABADO SUPERIOR DE AZOTEA. CON MORTERO (CG:P) 1:2.5, CALCRETO Y MORTERO (CG:C:P:G)
1:18:27:36 Y ACABADO MASILLA PULIDA (CG:C:P:) 1:27:9. ESPESOR PROM. DE 5
CM. DE 3.00 A 5.00 M. DE ALTURA. INC. MAT. M. DE OBRA Y HTA. M2 73.0000 $ 60.05 $ 1,383.65
17) 5ALB0081 APLANADOS Y EMBOQUILLADOS EN PLAFOND A 3 CAPAS.RICH (CG:P) 1:2.5, EMP.(CG:C:P) 1:4:12 Y EST. (CG:C:PC) 1:18:9 A PLOMO Y REGLA, DE 3.00 A 6.00 M. ALTURA. INC. REMATES, ANDAMIOS, ACARREO LIBRE A 20 M., MAT., M. DE OBRA Y HTA. M2 73.0000 i 3,124.40
18) 5ALB0500 APLANADOS Y EMBOQUILLADOS EN MUROS DE BLOCK A 2 CAPAS, EST. (CG:C:PC) 1:18:9 Y PASTA TEXTURIZADA A PLOMO Y REGLA CON ESPESOR PROMEDIO DE 1.00 CMS. DE 0.00 A 3.00 M. ALTURA. INC. ACARREOS, REMATES, MAT., M. DE OBRA Y HTA. M2 313.2000 $ 16.86 $ 5,280.55
19) SPISOOflg FIRME DE C O N C . FflC=lfl0 KG/CM2 DE 6 CMS. D ESPESOR COLADO CONTINUO. INC. CIMBRA
ACABADO COMÚN, MAT., M. DE OBRA Y HTA. M2 78.6840 $ 50.14 $ 3,945.22
20) 5ALB0018 FORJADO DE REGISTRO ELÉCTRICO/SANITARIO DE 60x60x80 CM. A BASE DE BLOCK DE 15x20x40
CM., ACABADO C/S PULIR, TAPA DE CONC. FIHM00 KG/CM2. INC. MARCO Y CONTRAMARCO DE ANGULAR DE l'ti/l'xl/V, C/S FONDO DE GRAVA, MAT.,M. DE OBRA Y HTA. PZA 5.0000 $ 300.85 $ 1,504.25
21) 5PIS0005 SUM. Y COLOC. DE VITROPISO VITROMEX DE PRIMERA, MOD. BETA O SIMILAR EN CALIDAD DE 30x30 CM. ASENTADO CON PEGAZULEJO Y SELLADO CON LECHADA DE CEMENTO BLANCO 1:4. EN PLANTA BAJA. INC. AJUSTES, CORTES, MAT., M. DE OBRA Y HTA. M2 78.6840 $ 95.79 $ 7,537.14
SUPERVISOR:
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA E N ADMINISTRACIÓN D E L A CONSTRUCCIÓN
ING. SILVI MARIA SANCHEZ MOLINA l-Feb-2005 HOJA : i
PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN
OBRA: CONSTRUCCIÓN FRACCIONAMIENTO LOS P Á J A R O S U M A N , YUCATAN, M E X I C O
• NUM CLAVE DESCRIPCIÓN FTE UNID CANTIDAD PRECIO UNITARIO IMPORTE
22) 5PIS0203 SUM Y COLOCACIÓN DE CINTILLA DE VITROPISO DE PRIMERA DE 5-6 CM DE ANCHO JUNTADO CON PEGAZULEJO Y CEMENTO BLANCO. INC MAT, MANO D E O B R A Y H T A ML 62.1600$ 18.35 $ 1,140.64
23) 5ALB0004 ENCOFRADO PARA CUBRIR TENDIDO DE TUBER^ PVC O GALV. DE 2" HASTA 4" DIAM. EN OBRA EXTERIOR DE 15 X 15 CM. DE SECCIaN. INC. EXCAVACIÓN, CONCRETO FflC lOO KG/CM2, MAT., M. DE OBRA Y HTA. ML 18.0000$ 35.15 $ 632.70
24) 5ALB02O7 FORJADO DE GOTERO A REGLA CON MORTERO {CG:C:P) 1:2:7 Y ACABADO ESTUCO MORTERO ÍCG:C:PC) 1:18:9 HASTA 35 CMS. DE ANCHO DE 2.00 A 6.08 MTS. DE ALTURA. INC.ANDAMIOS Y
ACARREO LIBRE A 20 MTS. ML 1.6000 $ 56.88 $ 91.01
25) 5PIS0006 RECUB. MURO DE LOSETA VITRIFICADA VITROMEX DE PRIMERA MOD. NUBIA O SIMILAR EN CALIDAD, DE 20x30 CM. COLOR BCO. ASENTADO CON PEGAZULEJO, SELLADO CON LECHADA DE CEMENTO BLANCO 1:4. EN CUALQ. NIVEL. INC. TIRATRIM PARA REMATES, AJUSTES, CORTES, MAT., M. DE OBRA Y HTA. M2 13.3200$ 111.31 $ 1,482.65
26) 5ALB0022 FORJADO DE BASE PARA TINACO DE CONCRETO Y/O ROTOPLAS, A BASE DE BLOCK DE 15x20x40 CM. DE 40 CM. DE ALTURA Y LOSA DE CONCRETO FAc=
150 KG/CM2 DE 10 CM. DE ESPESOR ARMADA CON VARILLA No.3 t 10 CM. AMBOS SENTIDOS. INC. CIMBRA COM8N, MAT., M. DE OBRA Y HTA. M2 1.0000 $ 355.99 $ 355.99
27) 5OEX0500 FORJADO DE DESAGÜE PLPIAL EN CABALLETE DE AZOTEA A BASE DE TUBO DE PVC DE 3». INC RESANE EN PRETIL Y CALCRETO. PZA 3.0000 $ 15.90 $ 47.70
TOTAL ALBAÑILERIA $ 81,018.97
02 INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA
5IHC0003 BAJANTE HIDRÁULICO DE TUBERÍA DE COBRE DE 1 l ^ M » HASTA 5.00 M. DE ALTURA. INC.
SUPERVISOR:
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN MEST8IA EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
ING. SILVI MARIA SANCHEZ MOLINA l-Feb-2005 H0JA : 5
PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN
O B R A : C O N S T R U C C I Ó N F R A C C I O N A M I E N T O L O S P Á J A R O S U M A N , Y U C A T A N , M E X I C O
NUM CLAVE DESCRIPCIÓN FTE UNID CANTIDAD PRECIO UNITARIO IMPORTE
ACCESORIOS, MAT., M. DE OBRA Y HTA. ML 5.0000$ 305.82 $ 1,529.10
29) 5IHC0014 SUMINISTRO, TENDIDO Y COLOCACIÓN DE TUBO DE COBRE TIPO "M' RÍGIDO DE 13 MM. DE
DIÁMETRO EN OBRA EXTERIOR. INC. CONEXIONES, MAT., M. DE OBRA Y HTA. ML 31.8500$ 41.45 $ 1,320.18
30) 5IHC0006 SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE TINACO ROTOPLAS DE 450 LTS. VERTICAL HASTA UNA ALTURA DE 5.00 M. INC. MAT., M. DE OBRA Y HTA. PZA 1.0000$ 988.58 $ 988.58
31) 5IHC0043 SUM. Y COLOC. DE LLAVE DE GLOBO DE 1/2" (13 MM.) DE DIÁMETRO. INC. DESMANTELAR LA EXISTENTE (EN SU CASO), PRUEBAS, MAT., M. DE OBRA Y HTA. PZA 2.0000 $ 57.91 $ 115.82
32) 5IHC0024 SUM. Y COLOC. DE LLAVE PARA JARDrN DE 13 MM. DE DIÁMETRO, CROMADA. INC. MAT., M. DE OBRA Y HTA. PZA 1.0000 $ 77.96 $ 77.96
33) 5IHC001A SALIDA HIDRÁULICA CON TUBERÍA DE COBRE DE 1/2" O 13 MM. DE DIAM. SOLDADA TIPO "M" EN MODULO SANITARIO. INC. ACCESORIOS,
CONEXIONES, PRUEBAS, MAT., M. DE OBRA Y HTA. SAL 7.0000 $ 95.73 $ 670.11
34) 5ISA0O1O SUM. Y COLOC. DE INODORO DE CAJA BLANCO MARCA IDEAL STANDARD MODELO «HABITAT" 0 SIMILAR EN CALIDAD. INC. HERRAJES, CUELLO DE CERA, ALIMENTADOR DE COBRE, LLAVE DE ESCUADRA, DESMANTELAMIENTO DEL EXISTENTE EN MAL ESTADO, MAT., M. DE OBRA Y HTA. PZA 1.0000$ 476.57 $ 476.57
35) 5ISA0fl04 SALIDA SANITARIA CON TUBERÍA PVC SANITARIO LISO EN MODULO SANITARIO J E 2 A 4". INC.
CONEXIONES, MAT., M. DE OBRA Y HTA. SAL 5.0000$ 113.04 $ 565.20
.36) 5IHC0030 SUM. Y COLOC. DE LAVABO BLANCO MARCA IDEAL STANDARD "HABITAT" O SIMILAR EN CALIDAD. INC. ALIMENTADOR, LLAVE INDIVIDUAL MOD.
KING, ACCESORIOS DE FIJACIÓN Y CESPOL DE PVC, MAT., M. DE OBRA Y HTA. PZA 1.0000$ 307.77 $ 307.77
37) 5ALBAA83 FORJADO DE MESETA DE 30-60 CM. DE
SUPERVISOR:
l-Feb-2005
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA E N A D M I N I S T R A C I Ó N D E LA CONSTRUCCIÓN
ING. SILVI MAMA SANCHEZ MOLINA HOJA : 6
PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN
OBRA: CONSTRUCCIÓN FRACCIONAMIENTO UMAN, YUCATAN, MEXICO
JJUM CLAVE
38) 5IHCfl021
39) 5IHC0fl29
40) 5ISá0005
41) 5IHC0500
42) 5IHC0501
43) 5IHC0028
44) 5IHC0502
03
45) 5IELfl204
DESCRIPCIÓN
5-8 CM. DE ESPESOR CON CONCRETO DE 150 KG/CM2, REF. VAR 13115 CM. AMBOS SENTIDOS. INC. CIMBRA, MAT., M. DE OBRA Y HTA.
SUM. Y COLOC. DE LLAVE INDIVID. P/LAVABO MODELO "KING" MCA. URREA DE 13 MM. (l^") DE DIÁMETRO. INC. COFLEX, CONEXIÓN, PRUEBAS, MAT., M. DE OBRA Y HTA. INC. QUITAR LA EXISTENTE EN MAL ESTADO.
SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE CESPOL CON CONTRA DE PVC DE 32 MM. DE DIÁMETRO, PARA LAVABO. INC. MAT., M. DE OBRA Y HTA.
SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE SIFA DE BOTE DE 4" DE DIÁMETRO. INC. MAT., M. DE OBRA Y HTA.
SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE REGADERA CON BRAZO MCA. URREA MOD. 298. CON 2 LLAVES DE EMPOTRAR, 2 MANERALES MARCA URREA 0 SIMILAR EN CALIDAD. INC. CONEXIÓN, PRUEBAS, MAT., M. DE OBRA Y HTA.
SUM Y COL DE FOSA SÉPTICA PREFABRICADA. INC EXCAVACIÓN CON MAQUINARIA, EXCAVACIÓN DE POZO DE ABSORCIÓN, TAPAS, SELLADO Y CONEXIONES.
SUM, Y COLOC. DE COFLEX P/LAVABO Y/0 INODORO. INC. CONEXIÓN, PRUEBAS, MAT., M. DE OBRA Y HTA.
LOS
FTE UNID
ML
PZA
PZA
PZA
JGO
LOT
PZA
PÁJAROS
CANTIDAD PRECIO UNITARIO
5.8080 $
1.0000 $
2.0000 $
1.0800 í
1.0000 $
1.0000 $
3.0009 $
499.52
108.80
59.39
98.13
346.60
5,945.17
35.43
SUM Y COLOC DE TARJA METÁLICA DE 56 X 60 CM DE SECCIÓN. INC LLAVE PARA FREGADERO. MANO DE OBRA Y HTA. PZA 1.0000$ 615.98
TOTAL INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA
INSTALACIÓN ELÉCTRICA
SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE CENTRO DE CARGA
SUPERVISOR:
IMPORTE
2,897.22
108.80
118.78
98.13
346.68
5,945.17
106.29
615.98
16,288.26
l-Feb-2fl65
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA E N A D M I N I S T R A C I Ó N m LA C O N S T R U C C I Ó N
INC. SILVI MARIA SANCHEZ MOLINA
PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN
HOJA : 7
O B R A : C O N S T R U C C I Ó N F R A C C I O N A M I E N T O L O S P Á J A R O S UMAN, YUCATAN, M E X I C O
NÜM CLAVE DESCRIPCIÓN FTE UNID CANTIDAD PRECIO UNITARIO IMPORTE
QO-2 SQÜARE-D 0 FEDERAL PACIFIC. INC. 1 INT TEÍMOMACNETICO IPX 30 AMP, RESANE DE
5, MAT., M. DE OBRA Y HTA. PZA 1.0066 $ 388.82 $
46} 5IEL003A SDK. Y COLOC. DE APAGADOR 0 CONTACTO SENCILLO MASCA QÜINZIÑO. INC. PLACAS, CHALUPAS, MAT., M. DE OBRA Y HTA. PZA
47} 5IELfl029 SUM. Y COLOC. DE PLACA DE 1-2-3 VENTANAS MARCA QOINZIÑO. INC. MAT., M. DE OBRA Y HTA. PZA
48) 5IEL0026 SALIDA DE CENTRO Y/O CONTACTO EN CAJAS DE PVC CON POLIDUCTO NARANJA. INC. CABLE THW No.10 ACCESORIOS MCA. QUINZISO O SIMILAR EN CALIDAD, MAT., M. DE OBRA Y HTA. SAL
49) 5IEL0200 SUM. E INSTAL. DE LAMPARA SLIM-LINE DE 1X38 V COMPLETA C/CANALETA. INC. ACCESORIOS DE
FIJACIÓN, MAT., M. DE OBRA Y HTA. PZA
50) 5IEL0fl21 SUM. E INSTAL. DE VENTILADOR DE TECHO MCA. VEC MOTOR GRANDE. INC. MAT., M. DE OBRA Y
HTA. PZA
51) 5IEL0e22 SUM. Y COLOC. DE ACOMETIDA ELÉCTRICA BIFÁSICA CON TUBO GALV. 2» (PARAL), TUBO CONDUIT 1 1/4", m m , BASE SOQDIT, INTERRUPTOR DE NAVAJAS DE 2x60 », TIERRA FrSICA: CONECTOR Y VARILLA COPERtfELL Y ALIMENTACIaN ELÉCTRICA CON CABLE Tffií No.8.
INC. MAT., M. DE OBRA Y HTA. LOT
52) 5IEL8500 SUM Y COLOC DE LAMPARA DE PLAFOND. INC MAT, MANO DE OBRA Y HTA PZA
53} 5IELflfl66 SUM., TENDIDO Y CONEXIÓN DE CABLE THW CALIBRE NO.12 CONDUMEX O SIMILIAR EN CALIDAD. INC. DESPERDICIO POR CONEXIONES EN OBRA EXTERIOR, MAT., M. DE OBRA Y HTA. ML
i.0006 $ 13.01 $
14.0000 I 11.89 $
28.6060 $ 98.49 $
2.0000 $ 257.04 $
2.6600 $ 411.15 $
1.0600 $ 1,277.67 $
7.0060 $ 88.94 $
364.28
166.46
1,969.80
514.68
822.30
1,277.67
622.58
70.0000 $ 4.19 $ 293.36
TOTAL INSTALACIÓN ELÉCTRICA 6,419.29
04 CANCELERÍA
SUPERVISOR:
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN ADMINISTRACÍON DE LA CONSTRUCCIÓN
ING. SILVI MARIA SANCHEZ MOLINA l -Feb -20 f l 5 HOJA
PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN
OBRA: CONSTRUCCIÓN FRACCIONAMIENTO LOS P Á J A R O S UMAN, YUCATAN, MEXICO
'm CLAVE DESCRIPCIÓN FTE UNID CANTIDAD PRECIO UNITARIO IMPORTE
54) mnm SUM.E INST.D/PUERTA D/MADERA DE TAMBOR DE TRIPLAY EN PINO, 6ÍÍM. DE ESPESOR. INC. MARCO Y BASTIDOR DE rxl.S' DEL MISMO MATERIAL, CERRADURA, HERRAJES PARA SU COLOCACIÓN, MAT., M. DE OBRA Y HTA. PZA 5.01)81) $ 779.19 $ 3,895.95
55) 5CAL0500 SUM. Y COLOC. DE VENTANAS CORREDIZAS DE ALUMINIO NATURAL ANODIZADO LINEA BOLSA DE 2". INC. VIDRO FILTRASOL GRIS 6 MM. ESP., ACCESORIOS DE FIJACIÓN, SELLADO, FELPA, MAT., M. DE OBRA Y HTA. M2 9.7200$ 700.61 $ 6,804.10
TOTAL CANCELERÍA $ 10,700.05
0 5 PINTURA
56) SPINOOfll SUM. Y APLIC. DE PINTURA VINIL-ACRrLICA A 3 AÑOS MARCA BEREL (BERELINTE), THERMOTEK (DECORATEK COLOR), ACUARIO (CONSTELACIÓN), 0 SIMILAR EN CALIDAD, A 2 CAPAS Y 1 DE SELLADOR EN MUROS Y PLAFONES CON SUPERFICIE LISA DE 9.00 A 3.00 M. DE ALTURA. INC. MAT., M. DE OBRA Y HTA. M2 391.8840$ 11.16 $ 4,373.43
TOTAL PINTURA $ 4,373.43
(SON: CIENTO DIECIOCHO MIL OCHOCIENTOS PESOS 00/100 M.N.) ==^Sz:r=^:=í=z= SUBTOTAL $ 118,890.00
SUPERVISOR:
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
IfíG. SILVI MARIA SANCHEZ MOLINA l - F e b - 2 0 0 5 HOJA : 9
PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN
OBRA: CONSTRUCCIÓN FRACCIONAMIENTO LOS PÁJAROS UMAN, YUCATAN, MEXICO
"NUM CLAVE DESCRIPCIÓN FTE UNID CANTIDAD PRECIO UNITARIO IMPORTE
RESUMEN POR PARTIDAS
01 02 03 04 05
ALBAÑILERIA INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA INSTALACIÓN ELÉCTRICA CANCELERÍA PINTURA
SUBTOTAL
$ $ $ $ $
$
81,018.97 16,288.26 6,419.29
10,700.05 4,373.43
118,800.00
SON: ( CIENTO DIECIOCHO MIL OCHOCIENTOS PESOS flfl/lflfl M.M.
SUPERVISOR:
CÁMARA MEXICANA
. l-Feb-2005
DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DI LA CONSTRUCCIÓN
ING. SILVI MARIA SANCHEZ MOLINA
PRESUPUESTO HOJA : 1
DE CONSTRUCCIÓN
OBRA: CONSTRUCCIÓN FRACCIONAMIENTO LOS PÁJAROS UMAN, YUCATAN, MEXICO
~ m CLAVE DESCRIPCIÓN
E P A R T I D A ALBASIl .MA INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA INSTALACIÓN ELÉCTRICA CANCELERÍA PINTURA
TOTAL FOR FRENTES
E NOMBRE DEL FRENTE
--
Fte: 81,818.97 16,288.26 6,419.29
18,700.05 4,373.43
118,898.88
FTE UNID CANTIBAB PRECIO UNITARIO IMPORTE
Total 81,818.97 16,288.26 6,419.29
10,700.05 4,373.43
118,888.89
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
OBR/ FRACCIONAMIENTO "LOS PÁJAROS"
r-1'"'
No. 01
02
03
04 05
PROGRAMA DE AVANCE FÍSICO POR FRENTES A COSTO DIRECTO
FRENTE PAQUETE 1
PAQUETE 2
PAQUETE 3
PAQUETE 4 PAQUETE 5
VIV | 1 | 2 | 3 | 10
20 25
25
30
110
MS siisíS^^^^^ WMI^MMmMW^i^MMMBMÉé
¡ l ipi i i^ l l l i i í i l
4
WMWSM
5
l i i l i f í l l f l i ; : l l l i l l g l i l l iilllliisiSIIif; i l i l i l p l l l l
6 1 7
IjlllMiill:!-! l i l l l l l p l l l
8
::;¡i||ii^|¡:||l
9
I I I I I I^Pl l l :
% 9.1%
18.2%
22.7%
22.7% 27.3%
100%
IMPORTE $ 1,187,999.82
$ 2,375,999.64
$ 2,969,999.57
$ 2,969,999.57
$ 3,563,999.47
$ 13,067,998.07
II
I PROGRAMA FINANCIERO POR FRENTES A COSTO DIRECTO I
No. 01
02
03
04
05
FRENTE PAQUETE 1
PAQUETE 2 PAQUETES
PAQUETE 4 PAQUETE 5
1
viví | | 10
20
25
25
30
110
| TOTAL PRESUPUESTO
l ; Í^PÍ Í lá^l! Í Í Í Í Í^MS^I|áÍ^| ÍSÍ! : | : Il i iSlMllil lrl l i láliéM^ií;
l lÉl l ipIsÉf
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l i i P l i i i i l l
_.._ _
i l ü ü l l i i i i i l I111|¡11ÍÍÍÍ¡|;
I:*iÉI?ÍH*I::
$ 552,657.42 1$ 1,456,487.64 i $ 2,181,999.17 $ 2,512,738.37 | $ 3,024,232.20 $ 1,699,433.70 $ 759,428.92 $ 493,970.35 $ 387,050.29
L % 9.1%
18.2% 22.7%
22.7% ! 27.3%
| 100%
$ 1,187,999.82 $ 2,375,999.64
$ 2,969,999.57
$ 2,969,999.57 $ 3,563,999.47
! $ 13,067,998.07]
Capítulo IV
Análisis y Evaluación Económico-Financiera
66
4.1 OBJETIVO DEL ESTUDIO ECONÓMICO
4.1.1 CÁLCULO Y ANÁLISIS
DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA
La medición de la rentabilidad económica de un proyecto no es fácil por
las enormes dificultades que existen para pronosticar el comportamiento de todas
las variables que condicionan su resultado. Por ello, lo común es explicar que lo
que se evalúa es uno, quizás el más probable, de los escenarios que podría
enfrentar un proyecto. El cálculo de la rentabilidad de cada uno de los escenarios
es una de las tareas más simples, fáciles y certeras del trabajo. La determinación
de la rentabilidad propiamente tal es un proceso mecánico que conduce siempre a
un solo resultado. Por eso más que exponer el desarrollo de las fórmulas para
calcular los criterios de evaluación se profundiza en la interpretación de los
resultados, los efectos de las distintas formas de financiación, las alternativas
analíticas y la sensibilización de los resultados.
El principal criterio que se utiliza para seleccionar negocios o proyectos de
inversión es el criterio denominado rendimiento o rentabilidad. En su forma más
simple, se le denomina rentabilidad o rendimiento de un proyecto al cambio
porcentual entre la cantidad de dinero disponible para el empresario al término de
la operación de un proyecto y la cantidad de dinero disponible al inicio del
proyecto.
RENTABILIDAD DE UN PROYECTO = 100(X1-X0)
XO
67
Donde:
X0= cantidad de dinero disponible para el empresario al inicio del
proyecto.
X1= cantidad de dinero disponible para el empresario al final del proyecto.
4.1.2 PRINCIPALES RAZONES PARA EVALUAR PROYECTOS
Desde una perspectiva financiera, la necesidad de analizar y evaluar
proyectos de inversión, se origina fundamentalmente debido a:
• La escasez de recursos económicos.
• La búsqueda de maximización de la riqueza, o maximización del
rendimiento.
• La incertidumbre o riesgo asociado con la implementación de un proyecto.
Cualquier negocio tiene recursos limitados para poder desarrollar e
implementar todas las oportunidades productivas disponibles. Esto obliga a los
empresarios e inversionistas a destinar recursos sólo a aquellos proyectos que
ofrecen el mayor beneficio, es decir, el mayor rendimiento. Adicionalmente, el
empresario o inversionista tiene que asegurarse, no únicamente que sus recursos
disponibles son asignados a aquellos proyectos que ofrecen el mayor rendimiento,
sino también, que son asignados a aquellos proyectos que ofrecen el mayor
rendimiento por arriba del que ofrece el mercado financiero. En caso contrario,
el empresario obtendría un mayor beneficio al invertir sus recursos en el sistema
financiero.
68
Finalmente, a pesar de que un inversionista identifique y asigne sus
recursos únicamente a aquellos proyectos que le ofrecen el mayor rendimiento
posible por arriba del que le ofrece el mercado financiero, el hecho de que el
rendimiento que le ofrece un proyecto es un rendimiento estimado, es decir, que
se espera ocurra a futuro, introduce el elemento incertidumbre o riesgo. Por
riesgo entendemos la posibilidad de que el rendimiento esperado por la
implementación de un proyecto no se materialice, es decir, no se realice o, en
caso de que se realice, sea inferior al rendimiento originalmente estimado.
Debido a estos factores, el empresario o inversionista requiere de utilizar
técnicas y herramienta que le permitan medir el riesgo y medir el rendimiento que
un proyecto de inversión le ofrece.
Si el conjunto de negocios o proyectos susceptibles de implementarse por
un empresario, son valuados siguiendo a las mismas técnicas y criterios de
valuación, entonces dicho empresario estará en posibilidades de comparar el
riesgo y el rendimiento asociados a cada negocio o proyecto y seleccionará,
únicamente, aquellos negocios o proyectos que le permitan lograr su objetivo
financiero, es decir, maximizar su riqueza con el mínimo riesgo.
Por maximizar riqueza, entendemos maximizar el valor presente de los
flujos de efectivo futuros estimados que un negocio o proyecto generará.
Esto es equivalente a afirmar que los inversionistas y empresarios
seleccionan aquellos proyectos o negocios que les ofrece el mayor rendimiento al
menor riesgo.
Los criterios generalmente aceptados en que se basan los métodos de
análisis y evaluación de proyectos son los siguientes:
69
1. La riqueza que se mide en términos de dinero, es decir, en flujos de
efectivo.
2. El dinero tiene un valor en el tiempo que se mide en términos de tasas de
interés.
3. La medida del riesgo debe incorporarse en los flujos de efectivo o incorporarse en el valor del dinero en el tiempo.
4.2. Conceptos básicos
La rentabilidad de un proyecto se puede medir de muchas formas
distintas: en unidades monetarias, en porcentaje o en el tiempo que demora la
recuperación de la inversión, entre otros. Todas ellas se basan en el concepto del
valor del dinero, que considera que siempre existe un costo asociado a los
recursos que se utilizan en el proyecto, ya sea de oportunidad, si existen otras
posibilidades de uso del dinero, o financiero, si se debe recurrir a un crédito
puente.
4.2.1 Criterios de evaluación
Indicadores de Proyectos de Inversión
La evaluación del proyecto compara, mediante distintos instrumentos, si el
flujo proyectado permite al inversionista obtener la rentabilidad deseada, además
de recuperar la inversión. Los métodos más comunes corresponden a los
denominados valor presente neto (VPN), la tasa interna de retorno, o TIR, el
período de recuperación (PRI) y la relación beneficio-costo.
70
4.2.1.2 Valor Presente Neto (VPN)
Es el método más conocido, mejor y más generalmente aceptado por los
evaluadores de proyectos. Mide la rentabilidad del proyecto en valores monetarios
que exceden a la rentabilidad deseada después de recuperar toda la inversión.
Para ello, calcula el valor presente de todos los flujos futuros de caja proyectados
a partir del primer período de operación y le resta la inversión total expresada en el
momento cero.
Si el resultado es mayor que cero, mostrará cuánto se gana sobre la tasa
que se exigía de retorno al proyecto; si el resultado es igual a cero, indica que el
proyecto reporta exactamente la tasa que se quería obtener después de recuperar
el capital invertido y, si el resultado es negativo, muestra el monto que falta para
ganar la tasa que se deseaba obtener después de recuperada la inversión.
• El Valor Presente Neto surge de sumar los flujos de efectivo actualizados
de un proyecto de inversión
• Mide la riqueza que aporta el proyecto medida en moneda del momento
inicial
• Para actualizar los flujos de efectivo, se utiliza la tasa de descuento.
• La regla de decisión es la siguiente: o Aceptar los proyectos con VPN>0 o
Rechazar los proyectos con VPN<0 o Es indiferente aceptar o rechazar los
proyectos con VPN=0
• Entre dos proyectos alternativos, se debe seleccionar el que tenga mayor
VPN.
• Existe un único VPN para cada proyecto.
71
• Considera todos los flujos de efectivo del proyecto.
• Considera los flujos de fondos adecuadamente descontados.
• Mide la rentabilidad en términos monetarios.
4.2.1.3 Tasa interna de retorno (TIR)
Un segundo criterio de evaluación lo constituye la tasa interna de
retorno (TIR), que mide la rentabilidad como un porcentaje.
• Son todas aquellas tasas que hacen que el VPN=0
• Considera todos los flujos de efectivo del proyecto.
• Considera los flujos de efectivo adecuadamente descontados.
• La regla de decisión es la siguiente: o Aceptar los proyectos con TIR>r)
siendo r la tasa de corte previamente definida.
• Puede existir más de una TIR por cada proyecto, dependiendo del
comportamiento de los flujos de efectivo.
• Existirá una única TIR para un proyecto cuando éste se considere bien
comportado, o sea que haya un único cambio de signo de los flujos de
efectivo.
• Mide la rentabilidad en términos porcentuales.
La TIR tiene cada vez menos aceptación como criterio de evaluación, por
tres razones principales:
1. entrega un resultado que conduce a la misma regla de decisión que
la obtenida con el VPN:
72
2. no sirve para comparar proyectos, por cuanto una TIR mayor no es
mejor que una menor, ya que la conveniencia se mide en función de
la cuantía de la inversión realizada, y
3. cuando hay cambios de signos en el flujo de caja, por ejemplo por
una alta inversión durante la operación, pueden encontrarse tantas
tasas internas de retorno como cambios de signo se observen en el
flujo de caja.
4.2.1.4 Período de recuperación (PRI)
• Se interpreta como el tiempo necesario para que el proyecto
recupere el capital invertido.
• Mide la rentabilidad en términos de tiempo.
• No considera todos los flujos de efectivo del proyecto, ya que
ignora aquellos que se producen con posterioridad al plazo de
recuperación de la inversión.
• No permite jerarquizar proyectos alternativos.
• No considera los flujos de efectivo adecuadamente
descontados.
• La regla de decisión es la siguiente: o Aceptar los proyectos
con PRI>p, siendo p el plazo máximo de corte previamente
definido.
73
4.2.1.5 Relación beneficio-costo
La relación beneficio-costo compara el valor presente de los beneficios
proyectados con el valor presente de los costos, incluida la inversión. El método
lleva a la misma regla de decisión del VPN, ya que cuando éste es cero, la
relación beneficio-costo será igual a uno. Si el VPN es mayor que cero, la relación
será mayor que uno y, si el VPN es negativo, ésta será menor que uno. Este
método no aporta ninguna información importante que merezca ser considerada.
4.2.1.6 Análisis de sensibilidad
Los resultados que se obtienen al aplicar los criterios de evaluación no
miden exactamente la rentabilidad del proyecto, sino sólo la de uno de los tantos
escenarios futuros posibles. Los cambios que casi con certeza se producirán en el
comportamiento de las variables del entorno harán que sea prácticamente
imposible esperar que la rentabilidad calculada sea la que efectivamente tenga el
proyecto implementado. Por ello, la decisión sobre la aceptación o rechazo de un
proyecto debe basarse más en la comprensión del origen de la rentabilidad de la
inversión y del impacto de la no ocurrencia de algún parámetro considerado en el
cálculo del resultado que en el VPN positivo o negativo.
Un buen proyecto siempre es vulnerable a la reacción que tendrán los
competidores que intentarán imitar u ofrecer sustitutos al producto exitoso, los
proveedores que tratarán de participar de este éxito subiendo los precios de los
insumos, e, incluso, de los propios trabajadores que presionarán por mejoras
salariales ante los positivos resultados del negocio. La posibilidad de estas
reacciones debe preverse con el análisis de sensibilización de la rentabilidad a
74
cambios, dentro de rangos probables, en los supuestos que determinaron las
estructuras de costos y beneficios.
Anticipar estas variaciones permite a la empresa no sólo medir el impacto
que podrían ocasionar en sus resultados sino también reaccionar adecuadamente
o tomar medidas para enfrentar la presión.
El principal problema de los modelos de riesgo para enfrentar esta
situación radica en que básicamente consideran información histórica para
suponer, por ejemplo, probabilidades de ocurrencia que le asignarán a los flujos
de caja proyectados.
A pesar de lo señalado, los métodos que incorporan el riesgo no son
malos, sino insuficientes para agregarlos por sí solos a una evaluación. Por ello
surgen los modelos de sensibilización como una alternativa interesante de
considerar para agregar información que posibilite decidir más adecuadamente
respecto de una inversión.
Dos de los principales métodos de sensibilidad, que, si bien en ciertos
casos reemplazarán a los de riesgo, se proponen como un complemento de
aquéllos, siempre con la finalidad de mejorar la información que se le
proporcionará al inversionista para ayudarlo en su toma de decisión.
Ambos métodos muestran el grado de variabilidad que puede exhibir o,
dependiendo del modelo utilizado, resistir, la proyección del flujo de efectivo. Esto
permite identificar cuáles son las variables más críticas y los puntos más débiles
sobre los que se debe concentrar la búsqueda de más información para
determinar las posibilidades de que se alcancen esos puntos críticos.
75
El método más tradicional y común se conoce como el modelo de
sensibilización de Hertz, o análisis multidimensional, y analiza qué pasa con el
VPN cuando se modifica el valor de una o más variables que se consideran
susceptibles de cambiar durante el período de evaluación. El procedimiento,
propone que se confeccionen tantos flujos de caja como posibles combinaciones
se identifiquen entre las variables que componen el flujo de caja.
La aplicación de este modelo, por su simplicidad, conduce a veces a
elaborar tal cantidad de flujos de caja sensibilizados que, más que convertirse en
una ayuda, constituyen una limitación al proceso decisorio.
Una simplificación de este modelo plantea que se debe sensibilizar el
proyecto a sólo dos escenarios: uno optimista y otro pesimista. La definición de
las variables en estos escenarios tiende a ser sesgada por las expectativas que se
tengan sobre el resultado de la inversión, entre otras variables. La principal
ventaja que se le asigna es que permite trabajar con cambios en más de una
variable a la vez.
Un modelo opcional, denominado análisis unidimensional, plantea que, en
vez de analizar qué pasa con el VPN cuando se modifica el valor de una o más
variables, se determine la variación máxima que puede resistir el valor de una
variable relevante para que el proyecto siga siendo atractivo para el inversionista.
Por ejemplo, si con la cantidad a producir y vender estimada en el flujo de
efectivo original el VPN del proyecto es positivo, la sensibilización estimará la
cantidad mínima que hace que el proyecto siga siendo elegible. Esto es, hasta
dónde puede bajar la cantidad para que el VPN se haga igual a cero.
76
4.3 SISTEMA FINANCIERO MEXICANO
Es el conjunto de leyes, reglamentos, organismos e instituciones de
crédito cuyo objetivo es canalizar en forma eficiente los recursos monetarios de la
economía, en forma de ahorro, inversión y financiamiento, dentro de un marco de
referencia legal vigente en México.
El Sistema Financiero sirve para regular las operaciones de las diferentes
instituciones que manejan y colocan recursos monetarios.
4.3.1 Banca Múltiple.
Son los intermediarios financieros que prestan toda la gama de servicios
bancarios y cuentan con la autorización de la SHCP para poder realizar
operaciones de crédito, brindando además, servicios conexos tales como: Ahorro,
inversión, bóvedas, cobranza, servicios fiduciarios, transferencias, remesas, etc.,
se divide en:
- BANCA NACIONAL
• BANCA MULTI-REGIONAL
- BANCA REGIONAL
En principio todos estos bancos pueden apoyar con crédito a la vivienda
ya sea utilizando sus propios recursos o como intermediarios de la Banca de
Desarrollo.
77
4.3.2 Las SOPÓLES son Sociedades Financieras de Objeto Limitado que
operan desde el año de 1994 con especialidad inmobiliaria, para llevar a cabo
operaciones de crédito de vivienda y lo inmobiliario en general, han sido creadas
por la secretaria de hacienda y crédito público, y se rigen por la ley de instituciones
de crédito y sus reglamentos.
4.3.3 Banca de Desarrollo
Instituciones de crédito de la administración pública cuyo objetivo es
proporcionar servicios financieros a sectores específicos de la economía.
• Actualmente la principal institución de Fomento que apoya la vivienda es
Hipotecaria Nacional de reciente creación, que absorbe las funciones de
FOVI que operaba con el Banco de México.
• BANOBRAS en la actualidad apoya a las SOFOLES con recursos para
Créditos puente destinado a la vivienda de interés social.
• Nacional Financiera posee apoyos de capital de trabajo para las empresas
desarrolladoras; opera también fondeando recursos para crédito puente con
la intermediación de las SOFOLES.
78
4.3.4 OFERTA DE CRÉDITO PARA LA VIVIENDA
La siguiente gráfica expresa la oferta de crédito según el nivel de ingresos
de la demanda:
La estructura social de los ingresos adquiere forma piramidal, donde los
más altos ingresos están en la parte superior de la pirámide y la población con los
más bajos ingresos están en la parte inferior; las instituciones financieras se
distribuyen en el mercado que atienden según su especialidad:
• INFONAVIT atiende únicamente los asalariados registrados en su
institución.
• FOVI atiende preferentemente los no asalariados.
• Los bancos privados tienen preferencia para atender los ingresos
altos.
• SEDESOL maneja programas con subsidios para los de menores
ingresos.
BANCOS
FOVI Í F O N 1 § W M * 0
fHFOfrMVlT
79
4.3.3.4.1 ORGANISMOS FINANCIEROS DE VIVIENDA
Las instituciones más importantes del sistema crediticio para la
vivienda de interés social, sin duda son FOVI con apoyo de SOPÓLES y de la
BANCA PRIVADA, e INFONAVIT, estas serán tratadas a detalle,
adicionalmente a estos organismos apoyan a la vivienda:
4.3.3.4.2 FOVISSSTE.
Otorga financiamiento a los empleados públicos federales: continuó
realizando esfuerzos con objeto de fortalecer sus programas sustantivos, agilizar
el otorgamiento de créditos y otros servicios que presta a los derechohabientes,
así como mejorar las condiciones y procedimientos de los mecanismos
financieros, administrativos y de operación.
4.3.3.4.3 FONHAPO.
Fideicomiso Fondo Nacional de Habitantes Populares (FONHAPO): trata
de fortalecer su función financiera y de fomento al liquidar en su totalidad sus
delegaciones regionales y descentralizar la operación crediticia hacia los
organismos estatales. El programa de otorgamiento de créditos del FONHAPO
cuenta con cuatro modalidades: Vivienda progresiva mejorada, lotes con servicios
y adquisición de vivienda. Para 1999 terminó 6,446 créditos que beneficiaron a
cerca de 30 mil personas con una inversión de 337 millones de pesos.
80
4.3.3.4.4 INSTITUTOS ESTATALES DE VIVIENDA.
Opera principalmente con recursos de FONHAPO, SEDESOL, con fondos
estatales y de fondos mixtos concertados con la federación, empresas y grupos
sociales.
En general promueven regularización de la tenencia, fraccionamientos,
mejoramiento y vivienda progresiva.
Cuando poseen reservas territoriales es posible lograr que se asocie con
empresas privadas.
4.3.3.4.5 ISFAM, PEMEX, CFE y otros.
Otorgan créditos para la adquisición de vivienda a sus empleados,
difícilmente apoyan los desarrollos con créditos puente.
4.3.3.4.6 SEDESOL
Esquema Financiero: Beneficiado con subsidio federal, el Gobierno
estatal aporta lotes con servicios. Participación de contratistas por concurso.
Programa piloto de viviendas progresivas.
Esquema de ahorro y subsidios directos, edificaciones de 22 a 31 m2 con
lotes de 90 a 120 m2, con todos los servicios.
81
4.3.3.4.7 BANCA MÚLTIPLE.
Todos los bancos privados pueden operar la vivienda de interés
social, sin embargo a partir de 1995 su operación es restringida, últimamente
han iniciado operaciones con sus propios recursos o como intermediarios
del FOVI.
4.4 DIFERENTES TIPOS DE CRÉDITOS DE APOYO PARA
DESARROLLOS INMOBILIARIOS.
En especial la Banca Múltiple oferta diferentes tipos de apoyos
financieros, estos son necesarios de saber que existen por razón de que se puede
dar la necesidad de operarlos:
• crédito para urbanización y edificación a corto plazo
• crédito para la adquisición de inmuebles
• arrendamiento inmobiliario a mediano plazo
• sociedades de inversión, participa en las acciones de la empresa
• crédito para pago de pasivos del desarrollo inmobiliario
• crédito para consolidar el capital del trabajo del desarrollador
• crédito para financiar maquinaria y equipo
• créditos hipotecarios: Puentes e individuales
• créditos con garantía Fiduciaria
82
Las principales operaciones de una institución son:
DISPONIBILIDAD FINANCIERA
OPERACIONES BANCARIAS
PASIVAS ACTIVAS
Cuentas de ahorro Créditos Simples y en
Manejo de cuentas de Cuenta Corriente
Depósito Bancario Préstamos
Emisión de Bonos Bancarios Créditos Refaccionarios
Emisión de Obligaciones Crédito de Habilitación y
Subordinadas Avío
Transferencias, etc. Crédito Comercial
Futuros
Inversión en Valores
83
4.4.1 SISTEMA FINANCIERO PARA LA VIVIENDA.
4.4.1.1 VIVIENDA FONDEO Y APLICACIÓN:
El fondeo proviene de: Depósitos bancarios, aportaciones de los patrones,
el ahorro voluntario o forzoso, recursos fiscales y préstamos internacionales.
La aplicación de los recursos de las diferentes instituciones que apoyan el
crédito para la vivienda se destinan a diferentes productos como son residencial,
medio, popular, interés social y mínimo (vivienda progresiva y mejoramiento).
FONDEO INSTITUCIONES SEGÚN FUNCIONES
Depósitos ahorradores
Bonos o papel
Crédito internacional
Aportación patronal
Ahorro voluntario
Recursos fiscales
Patrón gobierno
Bancos
FOVI SOFOL
SEDESOL
FONHAPO
> FOVISSSTE
Residencial
Medio
Económico
Popular
Mínimo
84
4.4.1.1.2 SISTEMA FINACIERO PARA LA VIVIENDA
Las principales instituciones financieras que apoyan los proyectos de
vivienda de interés social son:
De representación Federal y Estatal: FOVI, INFONAVIT, FOVISSSTE,
BANOBRAS, FONHAPO, SEDESOL, Institutos Estatales de Vivienda.
Instituciones privadas: SOFOL y Banca Privada
Otras fuentes de recursos
Infraestructura, Equipamiento y Urbanismo: BANOBRAS
Turismo: FONATUR y Banca Privada
Industrias: Nacional Financiera, BANCOMEX y Banca Privada
Comercios y Servicios: NAFIN y Banca Privada
Inmobiliario en general (Residenciales, Vivienda media, clubes,
oficinas, centros comerciales, clínicas, etc.): Banca Privada, SOPÓLES,
SINGAS, Arrendadoras, Autofinancieras.
85
4.5 QUE SE DEBE CONOCER DE UNA INSTITUCIÓN DE CRÉDITO
Con el objeto de tomar la decisión correcta en decidir a quien se le
solicitará financiamiento, de una institución de crédito es necesario investigar, por
parte del gestor de crédito, lo siguiente:
1. saber si opera en la plaza
2. si oferta recursos
3. si no tiene riesgos:
• tipo de crédito
• montos
• tasas
4. políticas de crédito, costos
• apertura
• factibilidad
• avalúo
• investigación
• supervisión
5. cual es el notario
6. reglas de operación
• garantía
• tramites
• formatos
86
• cuentas
• procedimientos
7. trámites a segur
• procedimientos
• formatos a llenar
4.5.1 ¿Qué investiga una Institución de Crédito?
Las principales investigaciones que realiza una institución financiera las
hace para evitar riesgos y estar seguro al otorgar el crédito, principalmente
investigan:
• buró de crédito
• sujeto: empresa, principales accionistas, solidarios y avales
• escrituras: de la empresa y de las garantías
• ubicación e instalaciones de domicilio y de las garantías y referencias.
4.5.2 ¿Qué evalúa la institución de crédito?
Con el objeto de evitar o minimizar riesgos, la institución de crédito evalúa
en diferentes áreas especializadas lo siguiente:
• documentación jurídica
• estudio de mercado y plan de comercialización
• proyecto de preinversión y de inversión
• garantías y pro forma del negocio y empresa
87
4.5.3 ¿Cuál es el tipo de crédito que me conviene?
Dependerá de:
• el destino: para que usarás el dinero
• el plazo: en que tiempo se requiere el crédito y el plazo y forma de pago
• el costo: tasa de interés y costo de contratación
• el monto: cuando y cuánto puedes pagar
• condiciones generales: reglas y políticas de crédito de la institución
financiera.
4.6 CRÉDITO PUENTE DESTINADO A LA VIVIENDA DE INTERÉS
SOCIAL.
Los créditos puente destinados a la construcción de vivienda de interés
social los otorgan principalmente la banca de primer piso, como son: Banca
Privada y las SOPÓLES, estas operan con recursos provenientes de diferentes
fuentes siendo las más importantes: FOVI, INFONAVIT, BANOBRAS y NAFIN.
Es importante observar que:
INFONAVIT en su Línea II apoya la construcción siempre que la vivienda
esté edificada en un 65%. El contratista puede participar edificando con recursos
de otras fuentes y registrando el paquete de vivienda u ofertando hasta 15
viviendas en e l mercado libre.
INFONAVIT en su Línea III apoya la construcción del 100% de la vivienda
siempre que esta se edifique en un terreno propiedad del acreditado, en este caso
88
el desarrollador opera como contratista aunque sea quien provee el predio al
acreditado mediante un fideicomiso,
FOVI posee los programas PROFOVI y PROSAVI en los que se oferta el
crédito puente por medio de intermediarios financieros SOFOL o Banco.
Los recursos de BANOBRAS y NAFIN se operan con Bancos y
SOFOLES.
La Banca Privada puede apoyar los créditos puente con sus propios
recursos o siendo intermediario del FOVI.
4.6.1 PRINCIPALES MODALIDADES DE OPERACIÓN DE
CRÉDITO PUENTE.
Puede ser con Garantía Hipotecaria y con garantía Fiduciaria.
• Es con garantía hipotecaria cuando el bien que se desarrolla o el proyecto
es la garantía.
• Es con garantía fiduciaria cuando el dueño del predio y el desarrollador
constituyeron un fideicomiso.
4.6.1.1 EL CRÉDITO PUENTE Y SU SUSTITUCIÓN POR CRÉDITOS
INDIVIDUALES
Todo crédito puente debe de poseer la garantía de que será
posteriormente individualizado, las principales modalidades que se dan son las
siguientes:
89
4.6.1.2 Crédito puente de diversas fuentes y sustitución individual FOVi
En general los créditos puente se financian por medio de un intermediario
financiero (banco o SOFOL) con recursos del FOVI, BANOBRAS u otra institución,
en estos casos el crédito individual de sustitución se otorga con recursos del FOVI,
FOVISSSTE, INFONAVIT u otras fuentes.
CRÉDITO PUENTE SUBSTITUYE CRÉDITO INDIVIDUAL
4.6.1.3 Crédito puente FOVI, con individualización de LÍNEA II, INFONAVIT
La línea II de INFONAVIT financia la construcción con crédito individual,
cuando esta lleva un 65 % de avance y que se financia inicialmente con un crédito
puente (que puede ser del FOVI cuando existe un promotor), el apoyo de
INFONAVIT se otorga un 50% inicial y el resto en el proceso de la obra.
4.6.1.4 Crédito individual para construir LÍNEA III, INFONAVIT
El crédito de línea III, es dirigido a acreditados de INFONAVIT que poseen
terreno propio y desean construir su vivienda, en este caso el promotor opera com
contratista.
90
4.6.2 PROCESO DE TRAMITACIÓN DE UN CRÉDITO PUENTE
Todo proceso de trámite requiere de aplicar las etapas de
investigación, tramitación y administración de crédito.
TRAMITACIÓN DE CRÉDITOS
INVESTIGACIÓN CONSULTA SOLICITA FORMALIZA CONTRATA H EJERCICIO AMORTIZACIÓN
En un proyecto de inversión inmobiliaria el trámite pasa por las
etapas de:
• Prefactibilidad: donde existe el riesgo de no obtener el crédito
• Factibilidad: el crédito dependerá de cumplir con el trámite
• Ejecución: desarrollo o ejercicio del crédito
¿Cuáles son los principales costos y gastos de un crédito individual?
4.6.21 Costos de contratación del crédito
• Avalúo (2 a 3%)
• Investigación ($1,000.00 pesos promedio)
• Avalúo (3 al millar promedio)
• Gastos notariales (varía según estímulos y convenios de 4 a 6%)
o Honorarios y gastos
o Impuestos por hipoteca y registro
91
4.6.2.2 Costos financiero
• Tasas de FOVI + 5 a 8 puntos
• Costo de intermediación por administrar el crédito
4.6.2.3 Seguros (inferior a 2 al miliar por año)
4.6.2.4 CASO INFONAVIT
En el caso de Créditos individuales con INFONAVIT, los gastos de
escrituración son considerados dentro del importe del crédito que se otorga al
beneficiado.
El interés del préstamo lo establece las reglas de operación.
4.7 FLUJOS DE EFECTIVO NETOS DEL NEGOCIO O PORYECTO
Los flujos de efectivo netos del negocio o proyecto están integrados por
dos componentes:
1. LA INVERSIÓN NETA
2. LOS FLUJOS DE EFECTIVO OPERATIVOS NETOS
Los flujos de efectivo operativos netos son las entradas del dinero menos
las salidas de dinero que un negocio o proyecto genera, por sus operaciones,
después de impuestos, durante el tiempo que dura su operación.
Es importante hacer estimaciones de los estados financieros (proforma)
del negocio a evaluar, aún cuando un negocio o proyecto debe ser evaluado con
92
base en sus flujos de efectivo netos y no con base en sus utilidades netas. Son
los flujos de efectivo los que incrementan el valor de un negocio o proyecto y el
negocio con las mejores utilidades netas no necesariamente es el que genera el
mayor flujo de efectivo neto.
Como Flujo de Efectivo es la cantidad de dinero que queda disponible a el
empresario o dueño y todas sus salidas de dinero, en un período determinado, al
empresario le interesa determinar los Flujos de Efectivo que su negocio produce
para cada período o ciclo completo de operación, es decir, para cada día, semana,
mes y/o año de vida económica.
El concepto de Flujo de Efectivo puede ser expresado también en forma
aritmética:
FLUJO DE EFECTIVO = ENTRADAS DE DINERO - SALIDAS DE DINERO
En virtud de que las operaciones de un negocio conforman un ciclo
continuo que. Normalmente, inicia con la compra (salida de dinero) de materias
primas y/o productos para la venta y termina con la venta (entrada de dinero) del
producto y/o servicio, el flujo de efectivo también puede visualizarse como un ciclo
continuo de entradas y salidas de dinero.
Dentro de este ciclo continuo podemos identificar, en función de la
procedencia de las entradas de dinero y el destino de las salidas de dinero, dos
clases de flujos: los flujos de Efectivo del Negocio y los Flujos de Efectivo
Financieros.
Como su nombre lo indica, los flujos del negocio son aquellos que se
originan por las actividades continuas y cotidianas del proyecto o negocio.
93
Los flujos financieros son aquellos relacionados con los diferentes
métodos para obtener recursos y financiar las operaciones continuas del negocio o
proyecto.
Los componentes principales de Ingreso (entradas de dinero) y Egreso
(salidas de dinero) que componen estos dos tipos de Flujos de Efectivo:
E N T R A D A S
FLUJOS FINACIEROS
INTERESES RECIBIDOS
PRÉSTAMOS
VENTA DE ACCIONES
CAJAS Y/O BANCOS
INTERESES PAGADOS
PAGO DE PRESTAMOS
PAGO DE DIVIDENDOS
PAGO DE IMPUESTOS
SALIDAS
FLUJOS DEL NEGOCIO
VENTAS DE CONTADO
COBROS VENTAS A
CRÉDITO
VENTA DE ACTIVOS
COMPRA DE ACTIVOS
COMPRA DE MATERIA
PRIMA
SUELDOS A
SALARIOS
GASTOS DE
OPERACIÓN
El empresario está interesado en determinar los flujos de efectivo del
negocio después de impuestos, debido a que el pago de impuestos es una salida
94
de dinero que disminuye su riqueza disponible. A los flujos de efectivo del negocio
después de impuestos, les denominaremos flujos de efectivo del negocio netos.
Para facilitar la comprensión de los diferentes elementos que integran los
flujos de efectivo del negocio netos, se dividirán en dos grandes grupos. Al
primero lo denominaremos inversión neta, al segundo flujos de efectivo operativos.
Por lo tanto, los flujos de efectivo del negocio netos para cada período de vida
económica de un negocio o proyecto serán calculados de acuerdo con la siguiente
fórmula:
FLUJOS DE EFECTIVOS DEL NEGOCIO NETOS = FLUJOS DE EFECTIVO
OPERATIVOS - INVERSIÓN NETA
95
MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
OBRA: CONSTRUCCIÓN DEL FRACCIONAMIENTO "LOS PÁJAROS" UBICACIÓN: UMAN, YUCATAN, MEXICO
NoDEVMENDAS PRECIO DE VBITA VIVIENDA MONTO TOTAL D a PROYECTO PRECIO POR M2 DE CONSTRUCCIÓN MONTO EDICICACION POR VIVIENDA
PRECIO URBANIZACIÓN E INFRAESTRUCTURA PRECIO D a TERRENO U T l TOTAL VENDIBLE
APORTACIÓN DE CAPITAL PROMOTOR
TASA DE INTERÉS MENSUAL TASADEFINANOAMIENTO VALOR DE LA UDI22 DE ABRIL 2004
¡PORtíNTAJE D a CRÉDITO PUENTE ;MONTO D a CRHOTO PUENTE»
i 5,940,00000 $
t
nó"' 216,00000
23,760,00000 3,00000
950,40000 2,217,60000
3,564,00000
1.50% 18.00%
3 . 4 1 %
10000% 2004 Sanabldad
5500%
400%
•¿m
1500%
fAMÁfiiJDara-i'K' — PREaO M2 DE TERRENO UTL URBANIZADO PRECIO POR LOTE
TAMAfiO DE IA VIVIENDA M2 PIRECIOM2VIVENDA
COMERCIALIZACIÓN FORMA DE PAGO s 5 meses ANTICIPO A 5 MESES AL INDIVIDUALIZAR
CASTOS BANCARIOS
APERTURA 3% EN DOS PARTES FACTIR» HAD 1% EN DOS PARTES AVALUÓ 3 AL MILLAR D a VALOR NOTARIALES
VERIFICACIÓN DB. CRÉDITO
SE PAGA
SE FINANCIA a 60% SE FINANCIA a 50% D a PROYECTO D a PROYECTO
TOTAL
TOTAL
$
$
5 PAGOS 1500%
Paool
150% 050% 003% 200%
130 M2 112
20.16000
72 M2 3,00000
300% MENSUAL 8500% VALOR VIV
FINANCIADO 150% 050%
200% 080%
TOTAL D a CRÉDITO 300% 100% 0 2 1 % 200%
6 21% 080% 7 0 1 %
279% 060% 315%
ouMobaciSWiiW1! — MINISTRACIONES MONTO MINISTRADO
MINISTRACIONES ACUMULADAS INTERESES SUMA INTERESES Y CAPITAL
iT/Jtp^T •'¿¡VWtí&rg &&***.>/ 050%
$ 118.80000
$ 118.8001»
S i & I É É W ^ 300%
$ 712.80000 $ 831.60000
i Í.4é275
l támi
wmMwrnzmmx*. 325% $ 772.20000
$ 1.603.80000 $ 14.71652 $ 1,81¿:616S5
Soo% $ i.'iie'.oóóoo S 2.791.80000
$ 15.94289
$ zatfteaé
1000%
1 Z376.00OIW ¡ 5.187.80000
1 24,52753
Htfp*
nmmmz^ 325% 1 772.20000
¡ 5.940.00000
i 49.05505 i 5.989,05505
WZOMfflSu
i 16K189
! «Site
:mim&y.Xi-jMw&> ^mm^ z í '^íftBii^r w
25.00%
$ 5,940.00000
$ 122.63763
i wm CALCULO DEL PLAN D£ VENTAS
VIVIENDAS VENDIDAS POR MES VIVIENDAS ACUMULADAS PAGAN ANTICIPO PAGO A CUENTA DE ANTICIPO 3% POR W VIVIENDAS QUE SE «WVDUALlZÁN IMPÓRTEOS INDIVIDUALIZACIÓN TOTAL DE INGRESOS POR VENTAS
arffi :íi5W»sra í f iwst^ t it K
i 64.80000
5 64,tóótX>
ác 3t
$ 194,40000
Í 194,4Í000
26
55 $ 356.40000
$ ÍS6,4tó00
25 «
$ 518,40000
$ 518,50500
X 11(
$ 712.80000 10
$ 1.836.000 00
l ¿ytódó
100 $ 648.00000
20 $ 3,672,00000
i i^^ih
80 S 518.40000
$ 4.590,00000
t üMüsto
55 $ 366.40000
$ 4,690.00000
$ 4^41000
31 $ 194.40000
X $ 5.508,00000
% ütiMob
id
$ 3.564.00000 ÍIOJ
$20,196.00000
PROGRAMA DE EROGACIONES DE UNA VWIENOA POROENTO DC eOFtCACiON
PROGRAMA DE EROGACTONES DE CONSTRUCOON MÜMSÍO DE WKMMS A EDIFICAR
PRBJMNARES Da DESARROLLO (TOTAL VW) WtíotóAálFICAÍl VIVIENDAS A EDIFICAR
VIVIENDAS A EDIFICAR VWÉNáASAEDltau* VIVIENDAS A EDIFICAR
IMPORTE Da PRÉSTAMO
091%
10 2( 25 25 3(
i a i 1000%
% TOTAL VW
9% 18% 23% 23%
27%
100%
MES2 3000%
•jgymw"
100%
100% 5500%
' 055%
MES 3 4000%
150%
150% 5500%
0 8 »
MES4 2000%
Í-^IHSSÍS'"
250%
250% 5500%
138%
10000%
i T 1 » ^ ie
10%
100% 55.00%
055%
•rr.WHtHi 2C
30% 20%
5.00% 5500%
275%
xmmw 25
10% 50% 20%
1000% 5500%
55011,
rz-mw* 26
20% 70% 70% 20%
1800% 5500%
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son 9(W 81»
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51», 500%
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\tz31&&Si-:. v¿
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55.00%
MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN u ESTADO DE RESULTADOS Y RUJO DE EFECTIVO
DESCRIPCIÓN •ES I MES 2 HESS MES 4 HESS MES 6 MES? MESS MESS MES tC MES If MES» TOTAL
INGRESOS Enganches comcrador Individualizaciones, endito hipotecario
1 64.800.00 $ 194.400.00 $ 366.400.00 1 518.400.00 $ $
712,800.00 1,838,000.00
$ i_
648,000.00 3,872,000.00
$ «
518,400.00 4.580,00000
$ $
356,400.00 4,590,00000
í $
194,400.00 5,508,000.00
,? *
3,564,000.00 20.196.000.00
Olios conceptos
1TOTAL INGRESOS Valor Ptwsnti it Ingmoa
1$ - 1$ «O.00
- 1$ $0.00
- 1$ $0.00
64.800.00 1 $ $60,945.90
194,400.001 $ $179,138.49
356,400.001$ 518,400.001$ 2.648.600.001 $ 4,320.000.001$ 5,108.400.001$ 4,946,400.001$ 5,702,400.00 $321,775.89 $458,568.22 $2,209,011.00 $3,688,335.32 $4,250,043.13 $4,032,002.89 $4,554,203.57
,* *
23.760.000.00 43,956.000.00
EGRESOS Paoo <M turma slit urbaniar Edificación Preliminares del Desarrollo de W Urtwiizacion áreas comunes Estudios y Proyectos'
Gastos de Adnon y Dirección
ComMonHdecradMo
% 1,800,900.00
$ 130,880.00
$ 178.200.00 $ 178,200.00
$ 196.020.00 $ 475,200« $ 178,200.00 $ 178,200.00
$ 328,700.00 $ 475,200.00
$ 95.040.00 $ 71,280.00 $ 3S1,452.00
$ 130.68000
$ 95,040.00 $ 71,280.00 $ 331,452.00
$ 653,400.00
$ 95,040.00 $ 71,28000
$ 1,306,80000
$ 95,040.00 $ 71,280.00
$ 2,352,240.00
$ 95,040.00 $ 71,28000
$ 3,005,640.00
$ 95040.00 $ 71.280.00
$ 2,874.960.00
$ 95,04000 $ 71,28000
$ 2,090.880.00
$ 95,040.00 $ 71,280.00
$ 653,400.00
$ 95,040.00 $ 71,280.00
í
$ 95,040.00 $ 71,280.00
$ 1,800.060.1» 1 $ 13,068.000.00 $ 653,400,00 $ 950,400.00 $ 356,400.00 $ 356,406.00 $ 9S0.400.001 $ 712.800.00 $ «2,904.00
1$ 2,287,080.001$ 1,027,620.001$ 1,299,672.001$ 628,452.001$ 819,720.001$ 1,473,120.001$ 2,518,560001$ 3,171,960.001$ 3,041,280.001$ 2,257,200.001$ 819,720.001$ 186.320.00 I TOTAL EGRESOS $ 19,510,704.00 Valor Presenta de Egresos $2,287,080.00 $1,006,828.98 $1,247,613.55 $591,073.64 $755,367.29 $1,330,007.00 $2,227,877.27 $2,749,095.47 $2,582,508.07 $1,877,926.03 $668,185.83 $132,830.94 37.221.408.00
Psitodo IflulodiEfécavó"
1 2 1.027.820.00 14 1,299,672.00 T T 563,852 0 l-t
4 5 625,320.1» 14 1,118,720.00 !•$ 2,000,180.0015"
10 11 823.160.901$ 1,278,720.001$ 2,851,200.001 $ 4126.8WJ» 1 $ 5.538,080.00 I > 4,249,296.001 2.287,090.00 14
Acumulado Tasa Factor VP Valor Presente Valor Presente Acumulado
2,287,080.00 4 2.065%
1.00
3,314,700.00 4 2.065%
0.98
4,614.37200 4 2.065%
0.E
5,178,024.00 4 2.065%
0,94
5.803,344.00 4 2.065%
0.92
6,920,064.00 4 2.065%
0.90
8.920.224.00 4 2.065%
0.86
9,543.384.00 4 2.065%
0.87
8,264,664.00 4 2.065%
0.85
5,413,464.00 4 2.065%
0.83
1,288,784.00 $ 2.065%
0.82
4.249.296.00 2.065%
0.80 4 2JS7.099JM 4 2,287,080.00
4 1.008.828.98 4 3,293,908.98
4 1.247,81358 4 4,541,522.53
4 530.127.74 4 876*1.80 4 1.008.231.11 4 5,971.8502714 5,847,879.0714 8,856,110.19
4 1.7*9.309.0614 S40.084.47 $ 1,015.827.281 $ 2.372.117.09 4 8,425,419.2314 8,965,583.7014 7,879,878.46 4 5,507,559.35
$ 3,383,817.28 4 2.143,742.10
* 4.421.372.63 $ 2^77,83833
$ 2,277,830.53
RELACIÓN BENEFICIO/COSTO 1 VP INGRESOS
VP EGRESOS 1 B/C
$ 43,956,000.00 9 $ 37,221,4O8.0C l
1.18081
HACIENDO EL VPN » 0 PARA EL CALCULO PE LA TIR VPN
0 TIR
3.25% Tasa Real
2.06%
CONCLUSIONES DE LA EVALUACIÓN 1. Podemos decir que el VPN del proyecto es de $ 2,277,630.53, es decir, esto es lo que vale hoy nuestro Inversión, la
relación benetleio-costo nos arrojo datos que por cada peso que invierta en el proyecto ae ganan 1.18. 2. Se estima como tiempo de recuperación de la inversion Inicial 11 meses con 15 cuas con un costo de capital de 2.06% 3. La tasa Interna que genera este proyecto es de 3.25%. arriba del 2.06% de la tasa real.
TIEMPO DE RECUPERACIÓN SIMPLE (TRS) PERIODO F. ACUMULADO TRS
10 -$ 1,286,784.00 0.23 11 $ 4,249,296.00
TRS SIMPLE-11 MESES 7 DÍAS
TRS*30 DÍAS 7.0
Periodo de Recuperación de la Inversión (PRI) • TASA » 2.066% PERIODO VP (FLUJO) PRI TRS'30 CHAS
10 -$ 2,143.742.10 0.48 15 11 $ 2.277,630.»
C l i o B I B L I O T E C A
BIBLIOGRAFÍA "
CUADERNO ESTADÍSTICO MUNICIPAL MUNICIPIO DE UMÁN DEL ESTADO DE YUCATAN INEGI
FRANK AYRES "MATEMÁTICAS FINANCIERAS" EDITORIAL MC GRAW HILL. MÉXICO, 1998.
DÍAZ MATA/ AGUILERA G. "MATEMÁTICAS FINANCIERAS" EDITORIAL MC GRAW HILL. MÉXICO, 1999.
JOSÉ LUIS VILLALOBOS "MATEMÁTICAS FINANCIERAS" EDITORIAL PRENTICE may. MÉXICO, 2001.
ARGUELLO.O. "MATEMÁTICAS FINANCIERAS" GUÍA INAU, MÉXICO, 2001.
PORTUS LINCOYÁN "MATEMÁTICAS FINANCIERAS" EDITORIAL MC GRAW HILL. MÉXICO, 1997.
FISCHER, LAURA MERCADOTECNIA 2a. ED., MCGRAW-HILL, MÉXICO, 1996
FISCHER, LAURA Y ALAMA NAVARRO INTRODUCCIÓN ALA INVESTIGACIÓN DE MERCADOS 3a. ED., MCGRAW-HILL, MÉXICO, 1996
NAFINSA "MANUAL DE EVALUACIÓN DE PROYECTOS" ED. NAFINSA, MÉXICO, 1994.
NASSIR SAPA CHAIN "EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSIÓN EN LA EMPRESA" EDITORIAL PRENTICE HALL
BACA URBINA EVALUACIÓN DE PROYECTOS ED., MCGRAW-HILL