Vivienda libre de nueva construcción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4Consejos generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5Información a suministrar en la compraventa de viviendas . . . . . . . . . . . . 6Contratación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7Precio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9Responsabilidad de los agentes intervinientes en el proceso de construcción . .10Otras formas de acceso a la vivienda libre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13- A través de una cooperativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13- A través de una comunidad de propietarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Vivienda libre de segundamano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18Consejos generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19Cuestiones comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19Vivienda adquirida a través de un agente inmobiliario . . . . . . . . . . . . . . 20Vivienda adquirida a particular sin intermediación . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Alquiler de viviendas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22Definición y clases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23Contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23Derechos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26Normativa reguladora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

Viviendas sometidas a régimen de protección pública . . . . . . . . . . . . . . . . . 28Consejos generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29Planes de vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29Legislación básica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29Características de las viviendas sometidas a régimen de protección público . 30Competencia administrativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

Diccionario de términos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

índice1

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La compra de una vivienda es probablemente la inversión masimportante que haga usted en su vida por lo que antes dedecidirse lea atentamente estas indicaciones:

1. Piense detenidamente lo que necesita antes de la compra.

2. Lea detenidamente todo documento antes de firmar nada.

3. Si hay algún aspecto de los documentos que no entiende,solicite tiempo para estudiarlo y con una copia déjese ase-sorar por un experto.

4. Solicite toda la documentación a la que tiene derecho (aexaminar y a acceder) según el Real decreto 515/89 (seespecifica más adelante) y desde luego no deje de solicitarlos siguientes documentos:

A. Título de propiedad. Compruebe la titularidad de losterrenos y vivienda si ya está edificada, cargas y afeccio-nes de los mismos, en que se va a edificar en caso decompra sobre plano. (ver lo relativo más adelante a laopción de compra). Si no se lo proporciona el vendedor,puede solicitar nota simple en el Registro de la Propiedad.

B. Licencia de Primera Ocupación. Es un documento admi-nistrativo que acredita la idoneidad de la vivienda parael uso al que se destina. Tenga en cuenta que sin estedocumento no tendrá acceso a los suministros básicos.

C. Plano de la vivienda y Memoria de Calidades.

5. Asegúrese que se trate de una vivienda libre o de promo-ción pública.

6. Guarde toda la publicidad relativa a la vivienda que estápensando en adquirir.

7. Asesórese antes de la compra en varias entidades banca-rias sobre las condiciones en que le concederían un prés-tamo hipotecario.

8. Recuerde que los acuerdos verbales no pueden ser exigi-dos en caso de incumplimiento.

9. Recuerde que la Licencia de Primera Ocupación es el docu-mento administrativo que acredita la idoneidad del edificiopara su uso como vivienda. Sin este documento no podráncontratarse los servicios básicos (luz, agua, etc).

10.Recuerde que no está obligado a subrogarse en el présta-mo hipotecario solicitado por el constructor para la finan-ciación de la construcción de la vivienda, ni debe corrercon los gastos de cancelación de la misma.

11.La promotora está obligada a la división horizontal de lavivienda, pero no está obligada a redactar los Estatutos dela Comunidad de Propietarios ni a constituir ésta.

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Consejos generales

El promotor tiene la obligación de proporcionar de forma ciertay objetiva una información veraz, eficaz y suficiente sobre lascaracterísticas esenciales de los bienes, productos y serviciospuestos a su disposición. (artículo 13 de la Ley 26/84, de 19 dejulio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios).

La oferta, promoción y publicidad de los productos, bienes yservicios destinados a los consumidores se realizarán de acuer-do con los principios de suficiencia, objetividad y veracidad enel marco de la legislación sobre publicidad, de forma que nopuedan engañar o inducir a engaño sobre las características ycondiciones de adquisición.(artículo 17 de la Ley de Proteccióna los Consumidores de la Comunidad de Madrid).

La Ley 34/88, de 11 de noviembre, General de Publicidad(BOE 15 de noviembre de 1988) determina como ilícita lapublicidad engañosa, desleal y la que infringe la normativa

de publicidad de determinados bienes o servicios.

La Ley 2/99, de 17 de marzo, de Medidas para laCalidad de la Edificación de la Comunidad de Madrid(BOCM 29 de marzo de 1999) en materia de oferta y pro-moción de viviendas contiene algunos aspectos importantes:

• Las ofertas al público indicarán las características referen-tes a la construcción y uso del edificio indicando que elLibro del Edificio se encuentra a disposición.

• La publicidad de oferta de viviendas, plantas o locales,garajes y anejos será veraz y se ajustará a las calidades ymediciones definidas en los correspondientes proyectos.

• Si la venta se hace sobre plano en el momento de la entre-ga material del edificio se hará constar en un acta que elpromotor ha puesto a disposición de los adquirentes, elLibro del Edificio, y que se cuenta con las licencias o auto-rizaciones para su primera ocupación, uniéndose copias delas mismas a los documentos.

La Ley 38/99, de 5 de noviembre, de Ordenación de laEdificación (BOE 6 de noviembre de 1999) obliga al pro-motor a entregar al adquirente la documentación de la obraejecutada y demás documentación exigida por laAdministración, así como el llamado Libro del Edificio.

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Información a suministrar en la compraventa de viviendas

El Real Decreto 515/89, de 21 de abril, sobre protección delos consumidores en cuanto a la información a suminis-trar en la compraventa y arrendamiento de viviendas(BOE 17 de mayo de 1989) obliga al promotor de viviendas aponer a disposición del interesado una serie de documentación.Además ha de informar al interesado de los datos del vendedor,arquitecto y constructor. Obliga además a facilitar una informa-ción exhaustiva sobre el precio y forma de pago, medios depago, garantías que ha de constituir el comprador, descuentode las cantidades a cuenta y documento de garantía de devolu-ción de las mismas para el caso de vivienda sin terminar.

ContrataciónAunque los contratos verbales son válidos en nuestroOrdenamiento Jurídico, lo habitual en la compraventa devivienda es el contrato escrito.

Dado que existe el principio de libertad de contratación (las partes pueden pactar lo que estimen oportuno), es conveniente consultar con un profesional el contenido del contrato.

Los consumidores pueden exigir el cumplimiento del conteni-do de la publicidad, aún cuando no figure expresamente en elcontrato celebrado (artículo 8 de la Ley General para laDefensa de los Consumidores y Usuarios).

Condiciones Generales de Contratación

Cuando una misma empresa lleva habitualmente contratacio-nes con muchos consumidores no puede negociar cada unode los contratos, por lo que se opta por redactar contratos tipoen los que la otra parte se limita a aceptar o rechazar la ofertarealizada sin posibilidad de modificarla (artículo 10 de la LGDCU).

Las cláusulas no negociadas individualmente deben ser claras ysencillas, sin reenvíos a otros textos o documentos que no sefaciliten previa o simultáneamente. Al consumidor se le debeentregar recibo, justificante, copia o documento acreditativode la operación o en su caso del presupuesto debidamenteexplicado.

Interpretación de las condiciones generales. En caso de dudasobre lo que quiere decir una cláusula deberá interpretarse dela manera más favorable al consumidor.

Cláusulas abusivas. Las condiciones generales son cláusulasabusivas cuando causen un perjuicio importante en los dere-chos y obligaciones de una de las partes (art. 10 LGDCU). LaDisposición Adicional de la Ley establece un listado de cláusu-las abusivas. No obstante, un juez puede declarar abusivas

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otras cláusulas. Apreciada la abusividad, la cláusula será decla-rada nula (es decir, se tiene por no puesta en el contrato).

Precontrato

Es la promesa de comprar o vender (art. 1451 del CódigoCivil). La formalización del precontrato dará derecho a los con-tratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento delcontrato, habiendo conformidad en la cosa y el precio.

Documento de reserva

En ocasiones puede ocurrir que a efectos de que se retire dela venta una vivienda que nos interesa firmemos una "reser-va" por la que, a cambio de la entrega de una determinadacantidad, no se ofrecerá esa vivienda a otra persona duranteel tiempo que se haya pactado. La cantidad entregada se per-derá si no formalizamos la compra.

Documento de arras o señal

Diferente es si lo que se firma es un documento de arras, enel que el importe que el comprador entrega al vendedor comoseñal de la compraventa que van a celebrar es parte del pre-cio de la compraventa. Pueden ser de dos tipos:

Si se trata de las llamadas arrasconfirmatorias, suponen unaaceptación en firme de la com-praventa pudiendo la otraparte exigir el cumplimiento ola resolución con indemniza-ción de daños y perjuicios.

Las arras penitencialessupone que en caso de incum-plimiento del contrato, podrárescindirse el contrato allanán-dose el comprador a perderlaso el vendedor a devolverlasduplicadas (artículo 1454 delCódigo Civil).

Si en el documento no especifica a que tipo de arras se estárefiriendo hay que entender que se trata de confirmatorias.

Contrato privado de compraventa

Es frecuente que con carácter previo a la formalización deescrituras se firme un contrato de compraventa privado aun-que no es obligatorio. Debemos tener en cuenta que lo quese pacte en él tiene fuerza vinculante entre las partes contra-tantes (solo entre ellas). La escritura posterior debe recoger losmismos aspectos ya pactados en el contrato.

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El contrato ha de contener:

1) Una determinación clara del objeto del mismo, es decir,una descripción de la vivienda indicando todas las cues-tiones de relevancia que debamos conocer.

2) Condiciones de adquisición entre las que se incluye el pre-cio, con especificación de los gastos que asumiremos y laforma de pago.

3) La fecha de entrega de llaves. Es recomendable pactar unacláusula penal para el caso de retraso en la entrega.

4) La fecha de escrituración.

5) La posibilidad de modificación del proyecto original porcausas ajenas a los transmitentes.

6) Consignar las servidumbres y cargas.

7) La Participación en los elementos comunes del edificio.

8) Las garantías prestadas.

Escritura Pública

Tanto para el caso de haber firmado un contrato de compra-venta privado como un contrato de arras, cualquiera de laspartes puede requerir a la otra la elevación del documento aescritura pública. La escritura pública se otorga ante Notario,y permite la inscripción en el registro de la nueva propiedad.

Las partes pueden pactar la designación de Notario. En casode no hacerlo, su elección corresponde al consumidor.

PrecioFormas de pago

• Pago al contado, con o sin hipoteca.Dado el valor de las viviendas, lo habitual es que se cons-tituya un préstamo hipotecario para el pago al contado. Lahipoteca consiste en suscribir un préstamo hipotecario conuna entidad bancaria que adelantará la cantidad necesariay que le será restituida, según las condiciones pactadas, enpagos mensuales, a un tipo de interés y un durante undeterminado número de años. El pago del préstamo segarantiza con la propia vivienda. En algunos casos ademásse exigen garantías adicionales (una segunda hipoteca,avales, etc.). El consumidor podrá elegir el préstamos hipo-tecario que le resulte más adecuado, pudiendo inclusosubrogarse (hacerse cargo de) en el préstamo hipotecarioya constituido por el constructor o promotor para la edifi-cación de la vivienda.

Antes de formalizar el contrato de compraventa devivienda, asegúrese de que usted puede conseguir unpréstamo hipotecario por el importe que necesitapara la adquisición.

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• Pago aplazado

Se produce cuando el consumidor abona al constructor opromotor cantidades en diferentes plazos. Dichas cantida-des son deducibles del precio final. Si la construcción de lavivienda no está finalizada, el promotor o constructor debegarantizar las cantidades entregadas mediante las siguien-tes formas:

Constitución de un seguro

Depósito de las cantidades en una cuenta constituidapara estos efectos.

Impuestos

En el caso de viviendas nuevas se devengará:

• IVA (7%)

• Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados.

Dichos impuestos ha de abonarlos el comprador.

• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos deNaturaleza Urbana (Plusvalía) que grava el beneficio obte-nido por el vendedor por la venta del terreno, esté cons-truido o no. Dicho impuesto, por ley, corresponde al ven-dedor, aunque en contrato se puede pactar que corres-ponda al comprador.

Otros gastos

• Gastos de escrituración y registro (que se abonarán alNotario y al Registrador).

• Tasación de la vivienda. Necesaria para la concesión delpréstamo hipotecario.

• Gestoría. Normalmente las entidades bancarias imponenque los trámites de gestión de la hipoteca los lleve a cabouna empresa.

• Seguro de incendio, sólo si se constituye la hipoteca.

• Seguro de vida (aunque no es obligatorio por Ley, la prác-tica de las entidades financieras es su imposición).

Responsabilidad de losagentes intervinientes en elproceso de construcciónSon responsables de la edificación, las personas físicas o jurídicasque intervienen en el proceso de construcción, bien de forma per-sonal e individualizada o colectivamente si no se puede determinarla responsabilidad individual, en cuyo caso la responsabilidad serásolidaria. El promotor responderá siempre solidariamente con losdemás agentes intervinientes. En la figura de promotor, a efectosde responsabilidad por defectos constructivos, se incluye tambiénla figura del gestor de cooperativas y comunidades de propietarios.

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1) Para viviendas construidas después de la entrada en vigorde la Ley de Ordenación de la Edificación (5-05-00).

- Quiénes son responsables:

1.- El promotor que es quien decide, impulsa, programay financia con recursos propios o ajenos la obra para sío para su posterior venta, entrega o cesión a terceros.

2.- El arquitecto, que es el que realiza el proyecto de lavivienda y el que certifica la ejecución de la construcciónadecuada al mismo.

3.- El constructor que es el que ejecuta la obra conmedios humanos y materiales propios o ajenos.Responde directamente de los daños materiales causa-dos en el edificio por vicios o defectos causados por laimpericia, falta de capacidad profesional o técnica,negligencia o incumplimiento de las obligaciones atri-buidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídi-cas que de él dependan. Igualmente en caso de sub-contrata.

4.- El arquitecto técnico o aparejador, que dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos,urbanísticos y medioambientales.

- Ante quién responden: Frente a propietarios y tercerosadquirentes (no otros) de los edificios o parte de losmismos si son objeto de división.

- De qué responden: De los daños materiales causadosrespecto de edificaciones construidas a partir de laentrada en vigor de la ley (5 de mayo de 2000) y obrasen los edificios existentes para cuyos proyectos se soli-cite la licencia de edificación a partir de la entrada envigor de la ley.

- Plazo durante el cual responden: Según la Ley deOrdenación de la Edificación hay tres plazos de respon-sabilidad en función del tipo de deficiencias que pre-sente la vivienda:

1.- Diez años, por deficiencias de la estructura deledificio.

2.- Tres años respecto de las deficiencias que afec-ten a elementos constructivos o instalaciones quesupongan incumplimiento de los requisitos de habi-tabilidad de la vivienda.

3.- Un año sólo exigible al constructor por defec-tos de terminación y acabado.

- Seguros. Para garantizar que los agentes puedan hacerfrente a la responsabilidad que en su caso se les puedaexigir la Ley exige la constitución de unos seguros:

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• Seguro de daños materiales o seguro de caución.Para garantizar los daños estructurales duran-te diez años. El importe mínimo del capital asegu-rado será el 100% del coste final de la ejecuciónmaterial de la obra incluidos los honorarios de losprofesionales. Este seguro es obligatorio.

El Notario y el Registrador no deberán autorizar niinscribir en el Registro de la Propiedad escrituraspúblicas de declaración de obra nueva de edifica-ciones sin que se acredite la constitución de estagarantía.

• Seguro de daños materiales o seguro de caución.Para garantizar las deficiencias que afecten a elementos constructivos o instalaciones quesupongan incumplimiento de los requisitos de habi-tabilidad durante tres años.

• Seguro de daños materiales o seguro de caución.Para garantizar los daños materiales o viciospor defectos de ejecución que afecten a ele-mentos de terminación o acabado durante unaño.

Estos dos últimos seguros en la actualidad no sonobligatorios en tanto no salga una disposicion quedeclare su obligatoriedad.

- Plazo de reclamaciones. Dos años a contar desde que seproduzcan los daños.

2) Para viviendas construidas antes de la entrada en vigor dela LOE.

Los agentes responsables son los mismos que en el ante-rior supuesto. Los seguros no son obligatorios. No hay limi-tación en cuanto a daños materiales ni frente a quien seresponde. Los plazos de responsabilidad serán:

- de DIEZ AÑOS por vicios ruinógenos (estructurales, queimpidan la habitabilidad de la vivienda…)

- con independencia del año de construcción de la vivien-da, en caso de incumplimiento de contrato el plazo dereclamación, en la vía civil, es de QUINCE AÑOS. En lavía administrativa la prescripción de la infracción es de5 años.

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Otras formas de acceso a lavivienda libreAcceso a través de una cooperativa

Definición de cooperativa

Son asociaciones que tienen personalidad jurídica propia y sufuncionamiento se basa en la participación democrática de lossocios. Cuando una persona entra a formar parte de una coo-perativa de viviendas no está adquiriendo una vivienda sinoformando parte de una asociación cuyos fines son la cons-trucción y adjudicación a los socios de unas viviendas. Los coo-perativistas se convierten pues en promotores de sus propiasviviendas.

Normativa

Ley 4/99, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidadde Madrid. (BOCM 14 de abril de 1999).

Ley 27/99 de 16 de julio, de Cooperativas (BOE 17 de julio de1999).

Real Decreto 136/02, de 1 de febrero, por el que se apruebael Reglamento del Registro de Cooperativas (BOE 15 de febre-ro de 2002).

Estructura. Organización de una Cooperativa

Puede ser que sean los propios cooperativistas quienes sehacen cargo de realizar las gestiones: contratan el proyectotécnico, al arquitecto, al constructor, supervisan la obra, reali-zan los pagos, y la financiación. Son ellos mismos representa-dos en la cooperativa los que llevan a cabo el proyecto. Enotro caso puede existir una empresa denominada "gestora"de cooperativas. Es ésta quien se encarga tanto de captar lossocios como de la gestión total de proyecto.

Existen en la cooperativa unos órganos de gestión:

1. La asamblea formada por todos los socios cooperativistas.Es el órgano que determina la voluntad social.

2. El Consejo Rector. Es el órgano representativo y de gobier-no de la cooperativa. Su actuación está sujeta a la ley, a losEstatutos y a la voluntad de la Asamblea. Está presididapor quien es, a su vez, presidente de la asamblea.

3. Interventores. Su función es el control de las cuentasanuales y la elaboración de un informe escrito de lasmismas.

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Información previa

1) Comprobar que está inscrita en el Registro deCooperativas, actualmente adscrito a la Consejería deTrabajo de la Comunidad de Madrid, para las Cooperativasde esta Comunidad Autónoma.

2) Comprobar la titularidad de los terrenos o la existencia dederecho de opción de compra, el coste y el programa definanciación.

3) Comprobar el proyecto y la aportación económica.

Aportación Económica

Se producen tres tipos de aportaciones: aportaciones al capi-tal social, cuota de ingreso y/o periódicas, y aportaciones parafinanciar la vivienda y anexos.

• Aportaciones al capital social.

Su importe es siempre reembolsable en caso de baja, aun-que puede haber deducciones si la baja no es justificada ylo prevén los estatutos; la devolución se produce en lascondiciones y plazos que señala el artículo 114.5 de la Ley4/99. Las aportaciones al capital social son normalmentede pequeña cuantía.

• Cuota de ingreso y/o periódicas.

Reguladas por el artículo 57 de la Ley de Cooperativas. Nointegran el capital social ni son reintegrables. Su destino essufragar los gastos generados por la actuación de la socie-dad cooperativa y los servicios que esta realice tanto en lasprimeras etapas de su funcionamiento como posterior-mente: constitución, mantenimiento, administración, etc.

• Entrega o aportaciones para financiar la vivienda y anexos.

Cuantitativamente son las más importantes. Se determi-nan como resultado del plan de financiación que deberáaprobar la asamblea general y conocer y admitir contrac-tualmente el socio cooperativista. En caso de baja de unsocio cooperativista, el reembolso de sus aportacionespara financiar la vivienda deberá efectuarse en el momen-to en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones porotro socio, como señala el artículo 114.5 de la Ley deCooperativas.

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Estas aportaciones se realizan mediante una entrega inicialpara terrenos, honorarios técnicos, etc., y el resto fraccio-nado en plazos periódicos durante las obras de ejecución.

Posteriormente se obtendrán los préstamos hipotecarios(subsidiados en los casos de viviendas protegidas) y los cré-ditos complementarios o "puente", en su caso.

Estatutos

Los estatutos de la cooperativa definen los derechos y obliga-ciones de los socios y la organización de la Cooperativa.Deben cumplir los mínimos impuestos por la Ley deCooperativas. La inscripción en el Registro de Cooperativasgarantiza que los Estatutos se ajustan a la normativa vigente.

Antes de inscribirse en la Cooperativa es conveniente exami-nar los Estatutos, con especial referencia a las condicionespara hacerse socio, dejar de serlo o ceder la condición a untercero.

Al incorporarnos a una Cooperativa de Viviendas debemosrecibir una copia de los estatutos sociales, condiciones del pro-yecto y la memoria de calidades.

Ventajas e inconvenientes

Las ventajas:

• Las viviendas desarrolladas bajo estas fórmulas tienen unmenor coste que si compramos en una promoción.

• Los pagos son cómodos: se hace una entrega inicial, des-pués los pagos proporcionales a la compra del terreno y alcoste del avance de las obras y finalmente, el coste de lasescrituras.

• La responsabilidad del cooperativista está limitada a lasaportaciones.

• Los socios pueden modificar algunos aspectos del proyecto.

Los inconvenientes:

• Las viviendas se adquieren sobre plano, con lo que la fechade entrega puede no ser segura.

• Debemos realizar un mayor seguimiento de la construcción.

• El coste final no suele estar cerrado y puede variar a lolargo de la construcción.

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A través de una comunidad de propietarios

Definición

Una comunidad de bienes o de propietarios a los efectosde adquisición de una vivienda es un grupo de personasque acometen conjuntamente las operaciones y trámitesprecisos para llevar a cabo la construcción y posterior adju-dicación de sus propias viviendas, para lo cual adquieren unterreno en común. Se convierten así en promotores de lasviviendas.

En la práctica es frecuente que una empresa o gestoracapte socios para constituir una Comunidad de Bienes,reservándose las labores de gestión y administración detodo el proceso.

Regulación

1) La Comunidad de Bienes no tiene personalidad jurídicapropia, lo que significa que los actos de compra y de hipo-teca se llevan a cabo por cada persona individualmente.

2) No existe regulación legal específica a excepción de losescasos artículos que el Código Civil dedica a lasComunidades de Bienes

Consejos

Es importante no confundir esta Comunidad de Bienes o dePropietarios con la Comunidad de Propietarios o de vecinos,regulada por la Ley de Propiedad Horizontal y que se refiere alas relaciones entre los propietarios de un inmueble ya cons-truido y realizada la división horizontal.

Antes de entrar a formar parte de una Comunidad y durantela vigencia de ésta debe comprobar:

1. Qué personas la integran y la relación que les une con lagestora, en la medida de lo posible.

2. La existencia real del terreno o solar sobre el que se pre-tende edificar.

3. Si existe anteproyecto de viviendas visado por el ColegioOficial de Arquitectos.

4. Si se han iniciado los trámites para acogerse a las ayudasoficiales.

5. Sistema de financiación previsto y cuotas o aportaciones.

6. Seguimiento detenido del proceso de construcción.

7. Informarse sobre la cuantía de las cuotas y fecha deabono.

8. Estar informado sobre la adjudicación de viviendas, plazasde garaje y demás elementos.

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Organización interna

Las relaciones entre los comuneros, su participación, los dere-chos que tienen y las obligaciones que todo ello conllevadeben estar definidas en el Estatuto de constitución de lacomunidad.

Actúa a través de dos órganos rectores:

1.- La Junta General. Formada por todos los comuneros y que seencarga de acordar las cuestiones de especial relevancia.

2.- La Comisión. Es el órgano ejecutivo.

Gastos

Los que se generan en la construcción de la vivienda y los quegenera la gestión de la Comunidad de Bienes.

Ventajas

1. Menor coste de las viviendas.

2. Forma de pago generalmente más cómoda.

Inconvenientes

1. Los precios de las viviendas pueden variar durante la cons-trucción de las mismas.

2. Se adquiere sobre plano, por lo que la fecha de entrega delas viviendas es incierta.

3. Se asumen los riesgos de la promoción al ser el comuneroautopromotor de la vivienda.

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Consejos generalesSon aplicables los establecidos en los números 1, 2, 3, 4 A, 5,6, 7 y 8 para las viviendas nuevas (consulte la página 5) además de los siguientes:

1. Compruebe que se trata de una vivienda que no tiene limi-taciones para ser vendida al precio requerido.

2. Compruebe en el Registro de la Propiedad que la viviendase halla libre de cargas.

3. Compruebe que el vendedor se encuentra al corriente delos gastos de comunidad (solicitando certificación al presi-dente de la Comunidad de Propietarios de esta circuns-tancia), suministros (solicitando la información en las com-pañías suministradoras, aunque legalmente no estén obli-gadas a ello) e Impuesto sobre Bienes Inmuebles (solicitan-do la información en el Ayuntamiento).

4. Infórmese de la legalidad de las obras que hubieren reali-zado los anteriores propietarios, como cubierta de terra-zas, modificación de la distribución de espacios, etc (infor-mándose en el Ayuntamiento o en su Comunidad dePropietarios, según los casos).

5. Haga una última visita a la vivienda antes de adquirirlainmediatamente antes de la firma del contrato o las escri-turas a fin de comprobar que se encuentra tal y comoacordó con los vendedores.

6. Si realiza una tasación de la vivienda siempre tiene derechoa la entrega de un ejemplar del documento de tasación.

Cuestiones comunes1. Lo habitual es firmar primero un contrato privado de com-

praventa y después elevarlo a Escritura Pública ante Notario.

2. Adquirida la vivienda, si aparecen desperfectos importan-tes que usted ignoraba y que no se pudieron apreciar en elmomento de la compra podrá exigir al vendedor el sanea-miento de los llamados vicios ocultos, presentando unademanda, en plazo de seis meses, desde la entrega de lavivienda (art. 1.490 del Código Civil).

Precio

Además del precio de la vivienda, el comprador deberá abo-nar los siguientes impuestos:

Impuesto de transmisiones patrimoniales.

Impuesto de actos jurídicos documentados, en caso de ele-vación a público del contrato.

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Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos deNaturaleza Urbana (Plusvalía) si ha pasado más de un añodesde que el vendedor adquirió la vivienda. El obligado alpago del impuesto es el vendedor aunque puede pactarseque lo asuma el comprador.

Vivienda adquirida a travésde un agente inmobiliario

Libertad de ejercicio

No se requiere ser agente de la propiedad inmobiliaria ni estaren posesión de ningún tipo de titulación para ser agente inter-mediario inmobiliario.

Sin embargo, sólo podrán anunciarse como Agente de laPropiedad Inmobiliaria o API, los colegiados en el ColegioOficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. El resto debe-rá utilizar otra calificación.

Contratación

El consumidor puede relacionarse con el agente inmobiliario:

1.- A través de un contrato de encargo de compra. En elmismo se determinarán las facultades otorgadas por elconsumidor al agente, los honorarios a satisfacer, a lasobligaciones que puede asumir el agente en nombre delcliente, la duración del contrato, etc. Es importante que enel contrato se fijen de manera clara las facultades otorga-das por el consumidor al agente inmobiliario (si se trata deun contrato de mandato, si se encomienda una labor demera gestión …) y que se haga referencia expresa al podernecesario, en su caso, para asumir obligaciones en nombredel cliente, especialmente en lo que se refiere a tramita-ción de préstamos hipotecarios.Pero podemos estar anteun contrato de arras o señal en el que las obligacionespara las partes pueden variar.

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2.- Sin relación contractual. El agente inmobiliario tiene firma-do contrato de encargo de venta con una tercera persona,propietaria de la vivienda que se ofrece al consumidor. Elagente inmobiliario será el encargado de enseñar la vivien-da y realizar las negociaciones con el consumidor adqui-rente pero la aceptación de la oferta de compra la tieneque realizar el propietario de la vivienda.

Es importante conocer si el contrato de encargo de ventaes en exclusiva o no, por las consecuencias que ello puedetener para el comprador.

El importe de los honorarios se fija en el contrato deencargo de venta firmado entre el vendedor y el agenteinmobiliario.

La existencia de esta figura intermediaria hace que el pre-cio de la vivienda se vea incrementado respecto al preciode la vivienda de segunda mano adquirida directamente alpropietario.

Responsabilidad del agente

Ésta va a depender del tipo de contrato suscrito y de las facul-tades que se le hayan otorgado a la inmobiliaria.

Vivienda adquirida a particular sin intermediación

Las partes podrán fijar libremente el contenido del contrato.Cuando el contrato no contemple alguna cuestión, será deaplicación el Código Civil.

En este tipo de adquisición de vivienda es recomendable diri-girse a un asesor jurídico para que redacte el contrato.

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Definición y clasesLos arrendamientos de vivienda son aquellos alquileres deinmuebles destinados a servir permanentemente de viviendaal arrendatario y a las personas que con él convivan. Existendos clases de arrendamiento de viviendas:

a) Viviendas no suntuarias:

• Superficie no superior a 300 metros cuadrados o

• Renta inicial no superior a 5,5 veces el salario mínimointerprofesional.

Estos arrendamientos se regirán por la Ley 29/1994, de 24 denoviembre, de Arrendamientos Urbanos; en su defecto por lalibre voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispues-to en el Código civil. Por ello, al primar lo dispuesto en la Leysobre lo que acuerden las partes, cualquier cláusula quesuponga la renuncia a cualquier derecho reconocido al arren-datario se entiende nula y por no puesta.

b) Viviendas suntuarias:

• Superficie superior a 300 metros cuadrados o

• Renta inicial superior a 5,5 veces el salario mínimo inter-profesional.

Estos arrendamientos se regirán por la libre voluntad de laspartes; en su defecto por la Ley de Arrendamientos Urbanos,y supletoriamente por lo dispuesto en el Código civil.

ContratoDuración del Contrato de Arrendamiento

• La duración del contrato de arrendamiento en las viviendasno suntuarias puede ser libremente pactada entre el arren-dador y el arrendatario. Existen sin embargo unas impor-tantes reglas que necesariamente deberán ser observadas:

• El arrendatario disfruta de un plazo de garantía de cincoaños: los contratos con duración pactada inferior a dichoplazo, se prorrogan obligatoriamente para el arrendadorpor plazos anuales, a voluntad del arrendatario, hasta lle-gar a los cinco años.

• No habrá prorroga si el contrato contempla la necesidaddel arrendador de ocupar la vivienda arrendada para sí. Sinembargo, en este caso si transcurridos tres meses, a contardesde la extinción del contrato, el arrendador no hubiese

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ocupado la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatarioen el uso y disfrute de la vivienda arrendada, por un nuevoperiodo de cinco años, con indemnización de los gastosque el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta elmomento de la recuperación, o indemnizarle, a eleccióndel arrendatario, con una cantidad igual al importe de larenta por los años que quedan hasta completar cinco.

• El arrendatario puede poner término al arrendamiento,comunicándolo al arrendador con un mes de antelación ala terminación del plazo pactado o de cualquiera de susprórrogas.

• Si transcurridos como mínimo cinco años, ninguno de loscontratantes manifiestan su intención de no renovar el con-trato con un mes de antelación a la fecha prevista de su ter-minación, el arrendamiento se prorroga obligatoriamentepor plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

• En arrendamientos de duración pactada superior a cincoaños, podrá el arrendatario desistir del contrato siempreque el mismo hubiese durado al menos cinco años y dé elcorrespondiente preaviso al arrendador con una antelaciónmínima de dos meses.

• Durante el transcurso del plazo inicial o de cualquiera delas prórrogas, no puede el arrendatario abandonar lavivienda. En caso de hacerlo, deberá indemnizar al arren-dador los perjuicios que se le causen; estos perjuicios hande existir y estar debidamente probados.

• El arrendamiento continúa en beneficio del cónyuge queconviva con el arrendatario, si este, sin el consentimientode aquél, no renueva el contrato, desiste del mismo oabandona la vivienda. Esto no modifica la duración previs-ta para el contrato.

• También es de aplicación lo anterior a la persona quehubiera convivido con el arrendatario, en relación perma-nente de afectividad análoga al matrimonio y cualquieraque sea su orientación sexual, durante los dos años ante-riores. En los casos de nulidad del matrimonio, separaciónjudicial o divorcio del arrendatario, su cónyuge puede con-tinuar en el uso de la vivienda arrendada cuando ésta lesea atribuida por convenio o sentencia judicial, sin que ellomodifique la duración del contrato.

Renta

La renta inicial será libremente pactada por las partes.

La renta se actualizara de la siguiente forma:

A) Durante los primeros cinco años de contrato, anualmente conarreglo a la variación experimentada por el índice de precios.

B) A partir del sexto año, la actualización se regirá por lo acor-dado entre el arrendador y el arrendatario. Si no hay acuer-do, se hará anualmente con arreglo al índice de precios.

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Otras reglas que rigen en materia de pago de la renta poralquiler son las siguientes:

• El arrendatario debe prestar de forma obligatoria una fian-za en metálico, que será igual al valor del arrendamientode un mes. Esta fianza se depositará en la ComunidadAutónoma correspondiente.

• Las partes pueden pactar, en el contrato, garantías adicio-nales a la fianza en metálico; por ello es habitual que elarrendador se asegure de la solvencia del futuro inquilino,a través de la solicitud de nóminas o similares.

• La renta podrá elevarse por la realización de obras demejora, pero sólo cuando éstas se realicen una vez trans-curridos cinco años de la duración del contrato, no pudien-do exceder el aumento del 20% de la renta vigente enaquel momento.

• Puede pactarse que el arrendatario se haga cargo de losgastos generales para el adecuado sostenimiento delinmueble, los servicios de éste y los tributos que recaigandirectamente sobre la finca arrendada.

Extinción del Contrato

El contrato se puede extinguir por incumplimiento de obliga-ciones a instancia del arrendador o del arrendatario.

A. El arrendador puede extinguir el contrato por:

• Falta de pago de la renta o de otras cantidades estableci-das en el contrato.

• Falta de pago de la fianza o de su actualización.

• Subarriendo o cesión no consentidos.

• Realización intencionada de daños o de obras no consen-tidas.

• Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas,peligrosas o ilícitas.

• Destinar la vivienda a otros usos o permanecer deshabitada.

B. El arrendatario puede extinguir el contrato por:

• No realización por el arrendador de las reparaciones nece-sarias para conservar la vivienda en condiciones de habita-bilidad.

• Realización por el arrendador de perturbaciones en la uti-lización de la vivienda.

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DerechosDerecho de Subrogación

A la muerte del arrendatario pueden subrogarse en el contra-to, sin modificación de su duración:

• El cónyuge que conviviera con él al tiempo del fallecimiento.

• La persona que haya convivido con el arrendatario deforma permanente en análoga relación de afectividad a ladel cónyuge, durante los dos años anteriores al falleci-miento, salvo descendencia común, bastando entonces laconvivencia.

• Los descendientes que hubieran convivido con el arrenda-tario durante los dos años anteriores a su muerte, o suje-tos a patria potestad o tutela del fallecido.

• Los ascendientes que hubieran convivido con el arrendata-rio durante los dos años anteriores a su muerte.

• Otros parientes hasta el tercer grado colateral (tíos y sobri-nos carnales) con una minusvalía igual o superior al 65%,que hubieran convivido con el arrendatario durante los dosaños anteriores a su muerte.

Derecho de Adquisición Preferente

En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatariotiene el derecho de adquisición preferente sobre la misma, ypara ello puede ejercer los siguientes derechos:

• Derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales a con-tar desde el siguiente al que se le notifique de forma feha-ciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio ylas demás condiciones esenciales de la transmisión.

• Derecho de retracto, cuando no se hubiese hecho la noti-ficación prevista en el apartado anterior, o se hubiese omi-tido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así comocuando resulte inferior el precio efectivo de la compraven-ta o sus condiciones esenciales fueran menos gravosaspara el comprador. El retracto es el derecho de subrogar-se, esto es, ponerse en las mismas condiciones que el com-prador en el contrato de venta pactado.

Régimen de Obras

A. Obras a cargo del arrendador:

El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesa-rias para la conservación de la vivienda en condiciones dehabitabilidad para servir al uso convenido, con las siguientesexcepciones:

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• que el deterioro sea imputable al arrendatario;

• que los daños impliquen la destrucción de la viviendaarrendada por causa no imputable al arrendador.

El arrendatario debe soportar la realización por el arrendadorde obras de conservación o mejora, que no puedan demorar-se hasta la terminación del contrato, aunque se vea privado deuna parte de la vivienda.

Si a consecuencia de las obras la finca resulta inhabitable, elarrendatario puede optar entre suspender el contrato o pro-ceder a su extinción, sin indemnización alguna.

B. Obras a cargo del arrendatario:

Son por cuenta del arrendatario las pequeñas reparacionesque exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

El arrendatario no puede realizar sin el consentimiento delarrendador obras que modifiquen la configuración de la fincaarrendada o de sus accesorios o que provoquen la disminu-ción de su estabilidad o seguridad.

Puede, no obstante, efectuar las obras necesarias para ade-cuar la vivienda a su condición de minusválido o a la de sucónyuge, familiares que con él convivan, previa notificaciónpor escrito al arrendador. En este caso, finalizado el arrenda-miento y si así lo exigiera el propietario de la vivienda, el inqui-lino está obligado a reponer la vivienda al estado anterior.

Normativa reguladora• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos

Urbanos.

• Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, texto refundidoaprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre(con las diversas modificaciones sufridas), para aquelloscontratos de alquiler firmados antes del 31 de diciembrede 1994.

• Código Civil.

• Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protecciónde los consumidores en cuanto a la información a sumi-nistrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas.

• Ley 12/1997, de 4 de junio, reguladora de las ActuacionesInspectoras y de la Potestad Sancionadora en Materia deDepósito de Fianzas de Arrendamiento de la Comunidadde Madrid.

• Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, por el que se regu-la el régimen de depósito de fianzas de arrendamientos enla Comunidad de Madrid, modificado por Decreto54/1997, de 24 de abril.

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Consejos generales1.- Es importante conocer, previamente a la firma de cualquier

documento, las bases de la convocatoria o pliego de con-diciones a que se acoge la vivienda ya que pueden conte-ner restricciones o limitaciones de uso o a posteriorestransacciones.

2.- Compruebe la titularidad de los terrenos o la existencia dederecho de opción de compra.

Planes de viviendaLos Planes de Vivienda financian las actuaciones protegidas enmateria de vivienda (vivienda de nueva construcción, viviendasusadas, rehabilitación de viviendas y edificios, urbanización desuelo para la promoción de vivienda protegida).

La financiación puede provenir de fondos exclusivamenteautonómicos o de fondos concedidos por el Estado a travésdel Plan Nacional de Vivienda.

En ambos casos, la gestión del Plan de Vivienda la realiza laComunidad de Madrid.

Las viviendas protegidas reciben nombres distintos en funcióndel régimen de protección al que se hallen sometidas:Vivienda de Protección Pública; Vivienda de Protección Oficial;Vivienda de Precio Tasado (consultar diccionario de términospágina 32).

Legislación básicaLey 6/1997, de 8 de enero, de protección pública a la viviendade la Comunidad de Madrid (BOCM de 13 de enero de 1997).

Decreto 11/01, de 25 de enero, por el que se regula la finan-ciación cualificada a actuaciones protegidas en materia devivienda y su régimen jurídico para el período 2001-2004(BOCM de 31 de enero de 2001).

Además de estas normas básicas existe un conjunto normati-vo extenso que resulta de aplicación. Para informarse delmismo puede dirigirse a la Dirección General de Arquitecturay Vivienda de la Comunidad de Madrid.

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Características de las viviendas sometidas a régimen de protecciónpública

La promoción, construcción y financiación puede llevarse acabo:

1. directamente por la Administración Pública.

2. mediante convenio con otra Administración Pública.

3. mediante convenio con una entidad privada.

Duración de la calificación. Será la que determine la normaque resulte de aplicación. Durante ese período de tiempoexistirán las limitaciones de uso y precio que figure en lanormativa reguladora. Se podrá solicitar la descalificaciónrestituyendo a la Administración Pública los beneficioseconómicos que se disfrutaron.

Formas de financiación.

1. préstamos cualificados. La Administración Pública sus-cribe convenio con una Entidad Financiera para que seconcedan préstamos en unas condiciones especiales ymás ventajosas.

2. ayudas económicas directas.

a. subsidiación de préstamo.

b. subvención personal u objetiva.

Tipos de Viviendas con Protección Pública, en función desu finalidad de uso:

1. para venta o uso propio.

2. para arrendamiento, que a su vez puede ser:

• Viviendas con Protección Pública para arrendamiento.

• Viviendas para arrendamiento de jóvenes o mayores.

• Viviendas en arrendamiento de integración social.

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Competencia administrativa

En la Comunidad de Madrid, el órgano administrativo compe-tente en materia de vivienda protegida es la Dirección Generalde Arquitectura y Vivienda (Consejería de Obras Públicas,Urbanismo y Transporte).

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Amortización.- Pago total o parcial que se realiza para ladevolución de un préstamo. Las condiciones de las amortiza-ciones vienen fijadas en el contrato de préstamo que se cele-bra entre las partes.

A.P.I.- Profesional que actúa como intermediario en lastransacciones inmobiliarias y que está colegiado en el ColegioOficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

Arras.- Cantidad de dinero que se entrega como parte delprecio de una compraventa antes de formalizar la misma encontrato privado o Escritura Pública. El Código Civil regula trestipos de arras: confirmatorias (consisten en la entrega de unacosa o cantidad en señal de confirmación de un contrato);penitenciales (entrega de una cosa o cantidad en previsión deun posible desistimiento, implicando la pérdida de lo entrega-do o la devolución del duplo); penales (entrega de cantidad ocosa en garantía de la indemnización que pudiera originar elincumplimiento).

Cancelación registral.- Eliminación en el Registro de laPropiedad de la inscripción de una carga que figura sobre unafinca.

Carga registral.- Limitación al dominio de una finca queconsta inscrita en el Registro de la Propiedad.

Cédula de Habitabilidad.- Documento que presenta el cons-tructor o promotor a la Administración municipal para que lesea concedida la Licencia de Primera Ocupación. Coloquial-mente se utiliza con el mismo sentido que Licencia de PrimeraOcupación.

Coeficiente de participación.- Proporción que le correspon-de a cada una de las viviendas o locales que constituyen laComunidad de Propietarios con relación al total del valor delinmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota ser-virá de módulo para determinar la participación en las cargasy beneficios por razón de la comunidad.

Comunidad de Propietarios.- Es el colectivo formado portodos los cotitulares de un edificio dividido en régimen de"propiedad horizontal". Se organiza corporativamente ycarece de personalidad jurídica, aunque goza de alguno desus atributos. Se regula por las normas que constan en laescritura de división horizontal, en los estatutos de la comu-nidad y en la Ley de Propiedad Horizontal.

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Contrato Privado de Compraventa.- Documento en el quedos partes acuerdan la entrega de un objeto a cambio de unprecio.

Escritura Pública.- Contrato de compraventa formalizado anteun Notario con los requisitos fijados por la ley a estos efectos.

Euribor.- Índice de referencia oficial que recoge la media sim-ple de los tipos de interés diarios dentro de los países de laUnión Monetaria y se utiliza en los créditos hipotecarios parala fijación del tipo de interés aplicable.

Impuesto de actos jurídicos documentados.- Impuestoque grava los actos formalizados en documento público.

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los BienesInmuebles de Naturaleza Urbana.- Impuesto municipal quegrava el aumento del valor de los terrenos. Le correspondeabonarlo al vendedor del bien aunque en contrato se puedepactar que sea asumido por el comprador.

Impuesto de Bienes Inmuebles.- Tasa municipal que gravala propiedad de una finca. Es anual y se determina en funcióndel valor de la finca.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.- Impuesto quegrava distintos actos de transmisión de la propiedad de unbien, entre ellos la compraventa.

Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.).- Impuesto estatalque grava la compraventa de viviendas nuevas y debe ser abo-nado por el comprador.

Licencia de Primera Ocupación.- Término que se utiliza conel mismo significado que Cédula de Habitabilidad.Documento administrativo que emiten los Ayuntamientos dellugar donde esté ubicada la vivienda, por el que se certificaque la construcción ha sido finalizada y el inmueble tiene apti-tud para dedicarse a residencia humana y que permite la con-tratación de los suministros básicos (luz, agua, gas, telefonía).

Memoria de Calidades.- Documento donde se hace constarlos materiales y calidades que se van a utilizar en la construc-ción de la vivienda.

Nota simple registral.- Documento que expide el Registro dela Propiedad donde constan los datos de la finca que obraninscrita en dicho Registro.

Novación.- Es la modificación de una obligación por varia-ción del objeto o condiciones principales, por sustitución de lapersona del deudor o por la subrogación a un tercero en losderechos del acreedor.

Opción de compra.- Es un contrato que permite el acceso ala propiedad de una vivienda destinada a la venta. No seencuentra específicamente regulado en nuestra legislación. En

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el contrato de opción de compra es necesario que el objeto y elprecio de la compraventa estén bien precisados y determinados.

Precontrato.- Documento que suscriben dos partes y porel que se comprometen a formalizar a posteriori un contra-to. En el precontrato constan las cuestiones básicas delfuturo contrato.

Préstamo hipotecario.- Contrato por el que una EntidadFinanciera entrega una cantidad de dinero determinada acambio de su devolución, en un plazo determinado, junto conlos intereses que se generen y con la garantía del inmuebleque se adquiere.

Promotor.- Persona física o jurídica que promueve la cons-trucción de una vivienda para su venta.

Plusvalía.- Antigua denominación del Impuesto sobre elIncremento de Valor de los Bienes Inmuebles de NaturalezaUrbana.

Registro de la Propiedad.- Oficina pública que tiene porfunción llevar los libros oficiales en los que consten todas lascircunstancias que afectan a las fincas de la demarcacióncorrespondiente.

Ruina.- En términos del Derecho Civil, es el estado de lavivienda que corre riesgo de caerse, viniendo el propietario

obligado a la ejecución de las obras necesarias para evitar sucaída o a la demolición del edificio.

Saneamiento.- Es la responsabilidad de la parte vendedorapor los vicios ocultos que pueda presentar la vivienda tanto deconstrucción como los que impidan la posesión legal y pacífi-ca de la cosa (saneamiento por evicción).

Señal.- Cantidad de dinero que se entrega como parte delprecio de una compraventa antes de formalizar la misma encontrato privado o Escritura Pública. Es un término sinónimode arras.

Subrogación.- es el hecho jurídico por el que una parte acep-ta asumir los derechos y obligaciones de otra parte en unarelación contractual celebrada con un tercero.

Subvención.- cantidades abonadas a fondo perdido por lasAdministraciones Públicas a los compradores de viviendasdentro de algún régimen de protección pública.

Superficie construida.- Hace referencia a la suma de la super-ficie útil, más el grosor de las paredes, terrazas y conductos deventilación. En algunos casos incluye también los patios.

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Superior útil.- Es la comprendida en el interior de los para-mentos verticales de la vivienda y que resulta de directa utili-zación para el uso a que se destina.

Tasa Anual de Equivalencia (T.A.E.).- Procedimiento matemá-tico mediante el cual se puede conocer la equivalencia anual deun préstamo cualquiera que sea su forma de liquidación.

Tasación.- Valor de un inmueble certificado por profesionalestasadores.

Tipo de Interés.- Porcentaje que se aplica al capital pen-diente de un préstamo para calcular los intereses que debenabonarse.

Título de Propiedad.- Documento público que acredita lapropiedad de una finca.

Vicio ruinógeno.- Vicio o defecto en la construcción quepuede generar la ruina del inmueble afectado.

Vivienda de Protección Oficial.- La vivienda destinada aresidencia habitual y permanente, de una superficie útil máxi-ma de 90 metros cuadrados y que es calificada como tal porel Estado o por la Comunidad Autónoma correspondiente.

Vivienda con Protección Pública.- La vivienda que, con unasuperficie máxima de 150 metros cuadrados, cumpla las con-

diciones de destino, uso, precio y calidad establecidas en lasnormas que se dictan al efecto y sea calificada como tal por laComunidad de Madrid.

Vivienda de Precio Tasado.- Vivienda de una superficie nosuperior a 120 metros cuadrados cuyo precio de adjudicacióno venta no exceda del legalmente fijado. Debe ser residenciahabitual y permanente del adquiriente. Puede ser viviendaslibre, usada o de nueva construcción, y las Viviendas deProtección Oficial en segunda o posterior transmisión.

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AYUNTAMIENTO TELÉFONOAJALVIR 91 884 3328ALCALÁ DE HENARES 91 877 1730ALCOBENDAS 91 663 7001ALCORCÓN 91 664 8276ALGETE 91 628 0871ARANJUEZ 91 809 0360ARGANDA DEL REY 91 871 1344BOADILLA DEL MONTE 91 634 9326BRUNETE 91 815 9066CIEMPOZUELOS 91 893 0004COLLADO VILLALBA 91 849 9800COLMENAR VIEJO 91 845 0053COSLADA 91 627 8362EL ESCORIAL 91 890 1080FUENLABRADA 91 649 7023GALAPAGAR 91 858 2298GETAFE 91 202 7963HUMANES DE MADRID 91 498 2049LAS ROZAS 91 640 2900LEGANÉS 91 248 9000MADRID 010MAJADAHONDA 91 679 5988MANCOMUNIDAD HENARES-JARAMA 91 627 8258MEJORADA DEL CAMPO 91 679 1338MORALZARZAL 91 842 7910MÓSTOLES 91 664 7623NAVALCARNERO 91 810 1391PARLA 91 698 1127

PINTO 91 248 3800POZUELO DE ALARCÓN 91 452 2726RIVAS VACIAMADRID 91 660 2717S. AGUSTÍN GUADALIX 91 841 8002S. FERNANDO DE HENARES 91 673 7462S. MARTÍN DE LA VEGA 91 894 6111S. LORENZO DE EL ESCORIAL 91 890 3644S. SEBASTIÁN DE LOS REYES 91 659 7100TORRELODONES 91 856 2146TORREJÓN DE ARDOZ 91 656 6969TRES CANTOS 91 293 8057VALDEMORO 91 801 7296VILLANUEVA DE LA CAÑADA 91 811 7315VILLANUEVA DEL PARDILLO 91 810 0929VILLAVICIOSA DE ODÓN 91 621 9158

Asociaciones de Consumidores del Consejo de Consumo de la Comunidad de Madrid

Asociación de Amas de Casa y Consumidores-Usuarios de Madrid "Ascensión Sedeño" 91 531 0146Confederación de Asociaciones de Consumidores y Usuarios de la C. de Madrid 91 364 0276Federación de Consumidores Independientes de la Comunidad de Madrid 91 564 0118Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) 91 300 0045Unión de Consumidores de la Comunidad de Madrid-UCE 91 713 0233

Oficinas Municipales de Información al Consumidorde la Comunidad de Madrid

Teléfono del consumidor

900 775 757

Fech

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