'Burbuja', la palabra maldita

Quienes compran hoy en Colombia lo hacen para vivir. En Bogotá, el 88% lo hace con ese

fin.

En medio de la actual situación de la vivienda con los precios en máximos históricos, el

pasado primero de marzo EL TIEMPO informó que en el Banco de la República un estudio

había encontrado que “Colombia puede estar experimentando una burbuja de precios de

vivienda”, y que la información analizada “presenta evidencia” de que el fenómeno comenzó

desde junio del año pasado. Los autores del estudio (José E. Gómez y Jair Ojeda, entre

otros) explicaron que su investigación es un ejercicio estadístico y no están en capacidad de

pronunciarse sobre la relación con posibles riesgos financieros. Por su parte, el gerente de

la entidad, José Darío Uribe, dijo que esa era una de varias mediciones al respecto que dan

resultados diferentes.

En general, se habla de burbuja cuando los precios de algo suben no por la necesidad real

sino por la expectativa de revender más caro. En Miami, hasta el 2007, los apartamentos se

vendían varias veces antes de terminar su construcción. Los compradores se deshacían de

ellos quedándose con enormes ganancias. Los últimos en llegar, cuando estalló la crisis, se

quedaron con viviendas compradas muy caras que fueron construidas para satisfacer una

demanda que no correspondía a la necesidad de la sociedad de tener lugares que habitar.

Cuando ya no había forma de que siguieran cambiando de manos a precios cada vez más

altos, tampoco había inquilinos que necesitaran los nuevos condominios para vivir.

Vinieron, luego Finlandia, Irlanda o España. Pero no hay que ir lejos. En 1995, los precios en

Colombia tuvieron su mayor nivel hasta entonces, como expresión del auge de la

construcción, alimentado por el crédito. Las cuotas eran bajísimas... al comienzo... No

pagaban siquiera los intereses, y el Banco de la República amarraba la upac (el alma de los

créditos de largo plazo para vivienda) a una tasa de corto plazo, la DTF, que andaba

disparada. Llegó el descalabro, con 43.000 viviendas perdidas de 1999 a 2003, y 126.000

hipotecas colgadas, según el FMI.

Y hoy, ¿cómo van las cosas? Comprar para revender. Quienes compran hoy, lo hacen para

vivir. En Bogotá, el 88 por ciento lo hace con ese fin, según Camacol. Solo el 3 por ciento lo

hace para revender y el 9 por ciento para arrendar.

Demanda exagerada. En tiempos recientes, las ventas crecieron hasta la segunda mitad del

2011, luego bajaron algo, y se estabilizaron desde hace un año. Si demanda y oferta se

alejan no es porque la demanda esté disparada, sino porque la oferta cae.

Rentabilidad. Frente a la valorización de 12 por ciento, en Bogotá, a finales de año, los

arriendos subían 7 por ciento en estrato 4; 8 por ciento en 5, y 1 por ciento en 6, según

Unifianza. Es decir, para quienes han comprado más tarde, la renta es un porcentaje menor

de su inversión.

Crédito desbordado. José E. Gómez, coautor del mencionado estudio del Emisor, explica

que la existencia de burbujas no depende de cómo se financien, pero es más probable que

ocurran si se impulsan a crédito. Así, antes de la crisis del 99, el 60 por ciento de las deudas

de los hogares eran para vivienda. inversiones en santa marta Ospinas