boleto de compraventa nvo código
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Síntesis de modificaciones referidas al contrato de compraventa inmueble en el nuevo código civil y comercial de la naciónTRANSCRIPT
NEWSLETTER #2 AÑO 2
CONTRATOS EN EL NUEVO CÓDIGO CIVIL y COMERCIAL:
La materia contractual desde hace varios años viene evolucionando.
El derecho de los contratos reposaba en el Código Civil reformado sobre la base de
un principio dogmático que es el “principio de la autonomía de la voluntad”, el
cual presupone la existencia de contratantes libres, iguales e independientes. La
“libertad” y la “igualdad” de las partes desde la creación del contrato, presuponían
necesariamente la “justicia”, y el contrato era, en consecuencia, impermeable a la
intervención del juez, al tiempo de su ejecución.
Ahora, el Código Civil y Comercial en su nueva versión, está orientado en la
búsqueda del equilibrio contractual lo que implica reforzar la protección de los
débiles de la relación.
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Así, los principios que inspiran un nuevo orden contractual, están sustentados en la
buena fe como, por ejemplo, la proporcionalidad, la lealtad, la cooperación, la
coherencia, las reglas secundarias de conducta y, de entre ellas, el deber de
información, tienen por objeto propagar al contrato mayor seguridad jurídica y
moralizar los comportamientos, dotarlos de ética.
El “principio de la autonomía de la voluntad” es útil para explicar el porqué de la
fuerza obligatoria del contrato.
La autonomía de la voluntad es libertad de contratación, lo que implica:
Libertad del individuo para elegir entre contratar y no contratar;
Libertad para la elección del otro contratante.
La posibilidad de incorporar contenido al contrato.
Libertad de elección del tipo contractual.
El individualismo no admitía racionalmente la posibilidad de que el juez revisara el
contrato, con fundamento de que éste era el resultado de un acuerdo entre iguales
y libres y, por ende “no otra cosa que justo”. De modo que lo acordado sólo era
factible de ser modificado por las mismas partes, celebrando otro contrato. Se
consideraba inadmisible que el contrato fuera revocado mediante una declaración
unilateral. El individualismo consagraba la preeminencia del valor “seguridad” por
sobre el de la “justicia contractual”. Y la seguridad estaba dada por el principio de la
inmutabilidad o intangibilidad de la palabra empeñada. Tampoco conceptualmente
se aceptaba que el contrato se tornara injusto, pues no era imaginable que quien
por esencia es libre, autolimitara su libertad al contratar, para consagrar una
consecuencia injusta contra sí mismo.
En la actualidad la realidad contractual indica que en el momento de la conclusión
del contrato, uno de los contratantes se encuentra en situación de inferioridad y,
por tanto, de desigualdad con relación a su contratante.
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Hoy la “autonomía de la voluntad” no debe ser entendida como una supremacía
absoluta de los derechos subjetivos contractuales, sino como un principio relativo y
subordinado a los límites que les son inherentes.
En el nuevo Código civil y Comercial los límites a la autonomía de la voluntad se
hallan constituidos, entre otros, por:
La ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres (artículo 958);
La facultad acordada a los jueces de modificar el contrato cuando sea a
pedido de partes cuando lo autoriza la ley, o de oficio cuando se afecta, de
modo manifiesto, el orden público (artículo 960)
El Código Civil y Comercial introduce una novedad en la teoría general. Se admite
que “los derechos resultantes de los contratos integran el derecho de
propiedad” (artículo 965).
El desequilibrio de fuerzas se manifiesta concretamente en la elaboración unilateral
del contrato por la parte que dispone del poder de negociación.
El nuevo Código Civil y Comercial recepta las tres categorías de contratos existentes:
El contrato discrecional o paritario,
El contrato por adhesión a cláusulas predispuestas o condiciones generales
El contrato de consumo.
LOS NUEVOS DEBERES
Desde que las partes inician tratativas negociaciones asumen deberes secundarios
de conducta, sustentados en reglas morales, de convivencia y de solidaridad social.
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Las referidas reglas son todas derivaciones del principio de buena fe que en el
Código Civil y Comercial se lo enuncia como aplicable en el período de tratativas
“para no frustrarlas injustificadamente” pues el incumplimiento genera
responsabilidad de resarcir el daño que sufra el afectado por haber confiado, sin su
culpa, en la celebración del acto” (artículo 991).
A ello se suma el deber de confidencialidad en orden a la información recibida y que
consiste en no revelarla ni de usarla inapropiadamente en su propio interés (artículo
992).
El Código Civil y Comercial vuelve sobre la protección a la confianza en el capítulo
sobre “Interpretación”, en el sentido que ésta última debe proteger la confianza y la
lealtad que las partes se deben recíprocamente (artículo 1067), declarando la
inadmisibilidad de conductas contradictorias. Lo que modernamente se conoce
como principio de coherencia.
Como queda expresado, las reglas secundarias de conducta son manifestaciones de
la buena fe contractual. Son el carácter más saliente de la buena fe contractual que
se traduce en categorías genéricas, como ser la cooperación y la lealtad, y en
directivas específicas que operan como desprendimientos de las anteriores por
ejemplo, la información, la legítima expectativa de confianza en el otro, la fidelidad,
el compromiso, la capacidad de sacrificio, el auxilio a la otra parte, etcétera.
LOS NUEVOS PRINCIPIOS:
También se destaca, en materia contractual, la incidencia de los siguientes
principios: Proporcionalidad; Razonabilidad; Lealtad y Colaboración; coherencia;
cooperación y renegociación; protección de la dignidad.
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A continuación se hace una breve reseña de cómo ha quedado configurado el
contrato de compraventa en el nuevo Código Civil y Comercial.
La compraventa es el contrato más importante dentro de los contratos de cambio,
es por ello que el nuevo Código Civil y Comercial próximo a entrar en vigencia en el
mes de agosto establece la aplicación supletoria de las normas de este contrato a
otros contratos en los que se transfieran o constituyan derechos reales de
condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo, habitación, o servidumbre;
y a la transferencia de títulos valores por un precio en dinero. Así lo prevé
expresamente en su artículo 1.124.
“La venta” es el incentivo de las empresas y constituye el motor del consumo,
alimentado por la propaganda, el marketing, y los sistemas e inducción al deseo del
consumidor de tener más cosas y de mejor calidad.
CONTRATO DE COMPRAVENTA EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL:
EL nuevo código unificado (civil y comercial) regula el contrato de compraventa en
cuarenta y ocho artículos; elimina la división en civil y comercial; simplificando así el
sistema actual.
El ARTICULO 1123 define a la compraventa de la siguiente manera: “Hay compraventa
si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un
precio en dinero”.
A fin de evitar inconvenientes respecto de los tiempos de entrega de la “cosa”
vendida el nuevo Código Civil y Comercial establece los plazos de entrega; de la
siguiente manera según sea “mueble” ó “inmueble”:
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ARTICULO 1139.- Tiempo de entrega del inmueble. “El vendedor debe entregar el
inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario”.
ARTICULO 1147.- Plazo para la entrega de la cosa mueble. “La entrega debe hacerse
dentro de las veinticuatro horas de celebrado el contrato, excepto que de la
convención o los usos resulte otro plazo”.
Con respecto al tiempo en que debe realizarse el “pago”, el nuevo Código Civil
Comercial elimina la diferencias existentes entre Código Civil y el Código de
Comercio, y expresa en el ARTICULO 1152 “El pago se hace contra la entrega de la
cosa, excepto pacto en contrario. El comprador no está obligado a pagar el precio
mientras no tiene la posibilidad de examinar las cosas, a menos que las
modalidades de entrega o de pago pactadas por las partes sean incompatibles con
esta posibilidad”.
Se incorpora también un plazo de diez (10) días (ARTICULO 1.155) para el caso de
que “si las cosas muebles se entregan en fardo o bajo cubierta que impiden su
examen y reconocimiento, el comprador puede reclamar en los diez días inmediatos
a la entrega, cualquier falta en la cantidad o la inadecuación de las cosas al
contrato”...
Conforme al nuevo Código Civil y Comercial los pactos de “retroventa” (aquí el
vendedor puede recuperar lo vendido restituyendo el precio percibido), “reventa”
(el comprador restituye al vendedor la cosa comprada recibiendo lo pagado) y
“preferencia” (el comprador acepta que si decide vender nuevamente la cosa debe
preferir al vendedor siempre que ofrezca las mismas condiciones a las ofrecidas por
los terceros interesados) pueden ser agregados a los contratos sobre cosas muebles
como a los de cosas inmuebles.
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En el actual código civil, la “retroventa” está prohibida expresamente para las cosas
muebles en el Código Civil reformado; y la “reventa” se aplicaba a la compraventa
de inmuebles.
Lo más relevante radica en que los pactos agregados a la compraventa, es decir los
de “retroventa”, “reventa” y “preferencia” “son oponibles a terceros interesados si
resultan de los documentos inscriptos en el registro correspondiente o si de otro
modo el tercero ha tenido conocimiento efectivo…” (Art. 1.166).
El nuevo Código Civil y Comercial no dilucida ni esclarece la figura del “boleto de
compraventa de inmueble” pero otorga una protección amplia de cobertura a los
compradores de buena fe, a quienes le reconoce la posibilidad de oponer sus
derechos tanto frente a terceros que hayan trabado medidas cautelares como
frente al concurso o quiebra del vendedor. Pero ello debe ir sumado a cuatro
requisitos: a. haber contratado con el titular registral ó detentar su posición jurídica;
b. haber pagado el 25% del precio antes de la traba de la medida cautelar; c. que el
boleto tenga fecha cierta; d. publicidad registral o posesoria.
Marcelo Nunzi