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BOLETÍN OFICIAL DEL PRINCIPADO DE ASTURIASnúm. 270 de 22-xi-2017 1/21

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IV. Administración Local

AyuntAmientosde Gijón

AnunCio. Aprobación definitiva del Plan Especial de Reforma interior de la unidad de Actuación 100 (PERi 100). Ref. 041944/2015.

seRViCio AdministRAtiVo de uRBAnismo

el Ayuntamiento Pleno, en sesión celebrada el día 1 de agosto de 2017, adoptó el siguiente acuerdo, relativo Plan especial de Reforma interior para la uA 100 (PeRi 100), cuya parte dispositiva es la que sigue:

“1.º—Aprobar definitivamente el Plan Especial de Reforma Interior para la UA 100 (PERI 100), con las condicionales siguientes:

• La superficie computable respecto al uso de la parcela n.º 8 que define el PERI, es de 9.274,78 m², y el 30% supone un superficie de 2.782,43 m², por lo que se deberá suprimir de la redacción de las condiciones de orde-nación del apartado 2.1. la mención a la superficie construida.

• Previamente a la concesión de cualquier licencia de obras, deberá haber sido aprobado el correspondiente pro-cedimiento reparcelatorio.

• La valoración de cargas y derechos, se abordará en el proyecto de compensación, debiéndose tener en cuenta lo dicho en la sentencia de 8 de enero de 2013, en cuanto a que todos los aprovechamientos, incluidos los que no computan a efectos de edificabilidad, deben ser tenidos en cuenta para el reparto de beneficios y cargas. todo lo admitido por la ordenación urbanística que suponga un valor añadido a la propiedad, en principio cabría y debería ser tenido en consideración en una valoración del suelo.

• En el viario 3 —de nueva creación— se deberán prever las reservas de las infraestructuras de servicios urbanos precisas.

• La concesión de cualquier licencia de obras en el ámbito de esta actuación, estará también condicionada a la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización relativo a los terrenos cedidos para uso público y la de cual-quier licencia de primera ocupación, a la recepción de dichas obras por parte del Ayuntamiento; sin perjuicio de que se pudiera ejecutar con arreglo a las fases indicadas en el PERI, debería de garantizarse durante su ejecución, el servicio del camino de los olmos.

• Los forjados que se construyan bajo las zonas de dominio o uso público (incluyendo los espacios libres priva-dos de uso público), deberán prever un espesor mínimo hasta la cara superior del forjado del techo del garaje subterráneo, de 1 m. Los daños que pudieran surgir en el garaje por humedad, infiltraciones de agua, fisuras en la estructura que surjan por el uso normal de los espacios públicos (incluidas las sobrecargas de vehículos de mantenimiento y emergencia de hasta 2.000 Kp/m²), no serán asumidos por el Ayuntamiento. Esas zonas, podrán ser ajardinadas y sobre ellas, se dispondrán los ornamentos, instalaciones, mobiliario y elementos ve-getales precisos, en la forma que se precise en el Proyecto de Urbanización correspondiente.

• En virtud el artículo 378 del ROTU, y como paso previo a la publicación del presente acuerdo, se deberá presentar antes de 1 mes, una garantía por importe de 93.000 € (6% del coste de ejecución material de la urbanización).

• Las obras que se realicen en el ámbito de este Plan Especial, cumplirán la Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero, por la que se desarrolla el documento Técnico de las Condiciones Básicas de accesibilidad y no Discriminación para el acceso y la Utilización de los Espacios Públicos Urbanizados, así como la Ley de Principado de Asturias 5/1995, de 6 de abril, de promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras y el Reglamento que la desa-rrolla (D. 37/2003, de 22 de mayo).

2.º—Notificar el presente acuerdo a cuantos resulten interesados en el presente procedimiento.”

Lo que se publica indicándose que, contra el presente acuerdo, puede interponerse recurso contencioso-administrati-vo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a la publicación de este anuncio en el Boletín Oficial del Principado de Asturias, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 10 y 46 de la Ley 29/1998 de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

Gijón, a 8 de noviembre de 2017.—La Secretaría General.—Cód. 2017-12458.



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noRmAtiVA

normas urbanísticas.

Capítulo 1. disposiciones generales.

Artículo 1. Definición.

Artículo 2. Ámbito de aplicación.

Artículo 3. Alcance, contenido y vigencia del Plan Especial de Reforma Interior.

Artículo 4. Terminología y conceptos.

Capítulo 2. Régimen urbanístico del suelo.

Artículo 5. Calificación del suelo.

Artículo 6. Desarrollo del Plan Especial.

Artículo 7. Gestión del suelo.

Artículo 8. Situaciones fuera de ordenación.

Artículo 9. Instrumentos de ejecución.

Capítulo 3. Ordenanzas de la edificación.

Artículo 10. Ordenanzas generales de la ordenación y de los usos.

Artículo 11. Alteración de las condiciones particulares.

Artículo 12. Zonas de ordenanza.

Capítulo 4. Ordenanzas particulares de las zonas.

Artículo 13. Condiciones particulares de la zona de ordenanza residencial.

Artículo 14. Condiciones particulares de la zona de ordenanza equipamiento público.

Artículo 15. Condiciones particulares de la zona de ordenanza equipamiento privado.

Artículo 16. Condiciones particulares de la zona de ordenanza red viaria.

Artículo 17. Condiciones particulares de la zona de las zonas verdes.

noRmAs uRBAnÍstiCAs

Capítulo 1. Disposiciones generales

Artículo 1.—Definición.

De acuerdo con los artículos 67 y 60 del TROTU se establecen las determinaciones específicas en suelo urbano nece-sarias para la ordenación detallada y la implantación de los usos previstos en el ámbito de actuación.

Artículo 2.—Ámbito de aplicación.

El ámbito de aplicación de estas normas se extiende a la totalidad del área de planeamiento cuyos límites se fijan en la documentación gráfica del presente documento.

Artículo 3.—Alcance, contenido y vigencia del plan especial.

El Plan Especial contiene la documentación exigida por la legislación urbanística vigente (arts. 67 y 69 del TROTU y 193 y 195 del ROTU). Todos sus documentos gráficos y escritos son vinculantes y tienen el mismo valor y eficacia jurídica. La vigencia del Plan Especial es indefinida, sin perjuicio de su modificación conforme a lo establecido en la Legislación urbanística vigente.

Artículo 4.—Terminología y conceptos.

Definición de términos, determinaciones e interpretación de conceptos de las presentes Normas.

CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS

Usos en un mismo edificio.

1. Se considera edificio exclusivo aquel en que todos los locales se destinan al desarrollo de actividades comprendidas dentro de un mismo uso. El hecho de que los locales del edificio tengan distintos titulares o propietarios, alberguen diferen-tes actividades o la presencia de usos meramente complementarios no altera el carácter de exclusividad del edificio.

2. En función del porcentaje de superficie útil que ocupan dentro del edificio, los usos se dividen en:

a) Principal: Es aquel cuya superficie útil representa el mayor porcentaje respecto a la superficie útil total de usos del edificio.

b) Secundarios: Los que no reúnen la condición anterior.

3. Cuando el uso principal esté acompañado de otros, cada uno de ellos cumplirá las condiciones establecidas para el uso en estas normas y en la normativa sectorial.

4. Las condiciones de edificación se aplicarán en función del uso principal del edificio.

5. Los usos terciarios podrán situarse en locales de plantas baja, inferiores a la baja, primera y segunda, pudiendo coexistir indistintamente entre ellas. En planta bajocubierta, se admiten los solárium y complementarios vinculados.



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Uso de servicios terciarios: definición y clases.

1. Comprende los usos relacionados con la prestación de servicios demandados por las personas, organismos o em-presas, así como el comercio al por menor y el alojamiento temporal de personas.

2. se establecen las siguientes clases:

a) Hospedaje: Aquel destinado a proporcionar alojamiento temporal a las personas. Las condiciones de este uso se regirán por lo establecido en la normativa sectorial.

b) Comercial: se entiende por uso comercial, el uso en el que se desarrolla la actividad comercial, esto es, la rea-lizada profesionalmente con ánimo de lucro por personas físicas o jurídicas, consistente en poner u ofrecer en el mercado interior, por cuenta propia o ajena, bienes naturales o elaborados, así como aquellos servicios que de ella se deriven, independientemente de la modalidad o soporte empleado en su realización, y ya se realice en régimen de comercio mayorista o minorista. Se divide en las siguientes categorías:1. Pequeño comercio: cuando la actividad se desarrolla en locales independientes o agrupados cuya superfi-

cie útil de exposición y venta al público sea inferior a 400 m².

2. Mediano comercio: cuando la actividad se desarrolla en locales independientes o agrupados con superficie útil de exposición y venta al público sea igual o superior a 400 m² e inferior a 2.500 m².

3. Gran Establecimiento comercial cuya superficie útil de exposición y venta al público sea igual o superior a 2.500 m² e inferior a 10.000 m².

4. Complejos comerciales o centros terciarios de comercio, ocio, hostelería y servicios.

c) Oficinas: Engloba las actividades relacionadas con la prestación de servicios administrativos, técnicos, de infor-mación realizados básicamente a partir del manejo y transmisión de información a personas o empresas.

d) terciario recreativo: Que engloba los servicios relacionados con actividades de ocio o relación. se divide en las categorías establecidas por la normativa sectorial del Principado de Asturias:— Salas de reunión, que albergan actividades relacionadas con los juegos de azar o la vida de relación, acom-

pañadas ocasionalmente de espectáculos, como los pubs, bares con música amplificada, discotecas, salas de fiestas.

— Hostelería, que engloba los locales en que se consumen alimentos y bebidas, así como los lagares desti-nados al consumo de sidra. Cuando el lagar cuente con locales independientes destinados al consumo y producción, cada local deberá cumplir la normativa específica de aplicación según el uso.

— Espectáculos.

e) Servicios: Aquel que presta servicios a las personas, tales como peluquerías, clínicas odontológicas o estéticas, enseñanza no reglada, gimnasios, etc.

3. En la clase de terciario recreativo y en las actividades de la clase de servicios que lo requieran se establecen los siguientes tipos según el aforo permisible:

a) tipo i A< 25 personasb) tipo ii 25< A < 100 personasc) tipo iii 100 < A < 300 personasd) tipo iV 300 < A < 700 personase) tipo V 700 < A < 1.500 personasf) tipo Vi 1.500 > A

4. En lo referente al uso comercial, habrán de ajustarse a los criterios de implantación territorial de los equipamientos comerciales contenidos en las directrices sectoriales de equipamiento Comercial (dseC).

Condiciones de implantación del uso de servicios terciarios.

— El uso de hospedaje se regirá por las condiciones establecidas en la legislación vigente en materia turística y ho-telera y, complementariamente, deberá contar con una dotación mínima de una plaza de garaje-aparcamiento por cada 150 m² construidos o cada cuatro camas.

— La implantación de grandes equipamientos comerciales en actuaciones urbanísticas de expansión urbana se ajustará a las determinaciones de las Directrices Sectoriales de Comercio.

— El comercio cuya superficie exceda a la admisible en la categoría de “mediano” deberá implantarse en edificio exclusivo.

— El comercio pequeño y mediano podrá instalarse en cualquier planta sobre rasante e inferiores a la baja. Las plantas inferiores a la baja deberán destinarse a instalaciones o usos complementarios, pudiendo destinarse a venta o exposición las que cumplan las siguientes condiciones de acceso:a) Contar con acceso directo desde vía o espacio público o estar vinculados a un local de planta baja, cuya

superficie útil no sea inferior a 25 m² ni a una tercera parte de la superficie total del local, con el que ten-gan una superficie de contacto de al menos 10 m².

b) Permitir una fácil evacuación en caso de incendio.



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— Las oficinas podrán localizarse en cualquier planta sobre rasante e inferiores a la baja (espacios que dispongan de iluminación y ventilación natural suficiente), cumpliendo las siguientes condiciones de acceso:a) Contar con acceso directo desde vía o espacio público, espacios comunes del edificio o estar vinculados a

un local de planta baja con el que tengan una superficie de contacto de al menos 10 m².


c) Contar con iluminación y ventilación natural.

— El terciario recreativo y los servicios de los tipos II, III y IV podrá situarse en cualquier planta sobre rasante e inferiores a la baja, cumpliendo las siguientes condiciones de acceso:a) Contar con acceso directo desde vía o espacio público o estar vinculados a un local de planta baja con el

que tengan una superficie de contacto de al menos 10 m².


— El terciario recreativo y los servicios del tipo I podrán instalarse en cualquier planta sobre rasante e inferiores a la baja.

— Los locales destinados a servicios terciarios en edificios compartidos con otros usos deberán contar con el aisla-miento adecuado para satisfacer las condiciones que respecto a transmisión sonora se imponen en las presentes Normas y en las Ordenanzas municipales, y respecto a protección frente a incendios impone la normativa sec-torial. Asimismo cumplirán las medidas de protección establecidas en la normativa sectorial de prevención de incendios.

Condiciones particulares del uso comercial.

1. Los locales comerciales no podrán tener una superficie de superficie útil de exposición y venta al público inferior a 6,00 m².

2. En la categoría de pequeño comercio todos los recorridos utilizados por el público tendrán una anchura mínima de 1 metro, salvándose los desniveles mediante rampas o escaleras de una anchura igual que el resto de los recorridos.

3. En la categoría de comercio mediano las circulaciones tendrán una anchura mínima de 1,20 metros, salvándose los desniveles mediante rampas o escaleras con una anchura igual que el resto de los recorridos.

4. El número de escaleras y sus dimensiones cumplirán lo establecido s/CTE.

5. Cuando en el interior del local o agrupación comercial existan desniveles superiores a 6 metros se dispondrán aparatos elevadores, que podrán ser sustituidos por escaleras o rampas mecánicas siempre que quede garanti-zada la accesibilidad de personas con movilidad reducida.

6. La altura libre será igual o superior a 3,00 m, y deberá cumplirse al menos en un 50% de la superficie del local, no siendo inferior a 2,50 m en el resto.

7. Los locales dispondrán de los siguientes servicios sanitarios:— Hasta 150 m² de superficie de venta un aseo compuesto por un inodoro y un lavabo.

— Por cada 500 m² adicionales de superficie de venta se aumentará un inodoro y un lavabo separándose, en este caso, para cada uno de los sexos.

— Los servicios sanitarios estarán separados del resto del local por un vestíbulo.

8. La implantación de equipamientos comerciales con una superficie útil de exposición y venta al público ≥ 1.000 m² o una superficie edificada total ≥ 3.000 m², dispondrán de:— 2 plazas de aparcamiento por cada 100 m² de superficie útil de exposición y venta al público.

— Se asegurará la disponibilidad de una adecuada zona de carga y descarga, distinta del aparcamiento para el público y ubicada fuera de la vía pública. Se podrá dispensar de tal obligación cuando las características de la edificación no lo permitan previo informe de los Servicios Técnicos Municipales.

9. El gran equipamiento comercial deberá contar, al menos, con una dotación de aparcamientos de 4 plazas por cada 100 m² de superficie útil de exposición.

Condiciones particulares del uso de oficinas.

1. Todos los accesos interiores de las oficinas a los espacios de utilización por el público, tendrán una anchura mínima de 1,20 m, y la dimensión mínima de las hojas de las puertas de paso de utilización por el público será de 0,80 cm.

2. Las escaleras de uso interno de los locales destinados a oficinas cumplirán lo establecido s/CTE.

3. Cuando en el interior del edificio o local existan desniveles superiores a 8 metros se dispondrán aparatos eleva-dores, que podrán ser sustituidos por escaleras o rampas mecánicas siempre que quede garantizada la accesi-bilidad de personas con movilidad reducida.

4. La altura libre mínima de los locales en edificios de uso exclusivo será de 2,70 m. Esta altura se cumplirá en un 75% de la superficie útil del local, siendo como mínimo de 2,50 m en el 25% restante.



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5. La altura libre mínima de los locales ubicados en plantas distintas a la baja de edificios existentes podrá ser de 2,5 m.

6. Los locales de oficinas dispondrán una reserva de dos plazas de aparcamiento cada 100 m² de superficie cons-truida. La dotación de aparcamiento se localizará en espacios comunales específicos.

7. Dispondrán de un aseo compuesto por inodoro y lavabos, cuando su superficie< 100 m² útiles. Por cada 200 m² más se aumentará un inodoro y un lavabo, separándose en este caso por cada uno de los sexos.

Condiciones particulares del uso de terciario recreativo.

1. Cumplirán las condiciones exigidas por la normativa sectorial aplicable, y en particular el contenido de la Ley 8/2002, de 21 de octubre, del Principado de Asturias y la normativa de prevención de incendios.

2. Los locales dispondrán de un mínimo de dos aseos con retrete y lavabo, separados por cada sexo y aislados del resto del local mediante un vestíbulo.

3. Los edificios exclusivos destinados a este uso dispondrán de una plaza de aparcamiento por cada cuatro perso-nas de aforo o por cada 75 m² construidos o fracción de espacio destinado a este uso.

4. Los locales destinados a uso terciario recreativo cumplirán la normativa específica que les resulte de aplicación y subsidiariamente los requisitos exigidos para el uso comercial.

Condiciones particulares del uso de servicios.

1. Las correspondientes a los tipos I y II se regirán por lo establecido para el comercio.

2. Las correspondientes a los restantes tipos por lo establecido para el uso de terciario recreativo.

Condiciones particulares del uso de equipamiento privado.

1. Los edificios de uso exclusivo equipamiento podrán disponer salones de actos, y otras dependencias al servicio de los mismos en plantas bajo rasante.

2. Los edificios destinados a uso equipamiento contarán con una dotación de aparcamiento en parcela propia de 1 plaza por cada 100 m² de superficie construida.

3. Los edificios dotacionales en que se desarrollen actividades semejantes a las reguladas en otros usos pormeno-rizados, se regirán complementariamente por lo establecido en estas Normas para dichos usos.

Categorías del uso de garaje-aparcamiento.

1. el uso de garaje-aparcamiento en categoría de uso colectivo, destinado a la guarda y custodia de vehículos a motor en régimen de uso colectivo y sujeto a pago por uso, se podrá desarrollar en plantas bajo rasante de suelo privado o bajo espacio público.

2. Las características técnicas se regirán por lo dispuesto para garajes por la normativa sobre Diseño en edificios destinados a viviendas, por el contenido de la legislación del Principado de Asturias sobre Promoción de la Acce-sibilidad y Supresión de Barreras, y por la Ordenanza Municipal de Policía de Vados. Se cumplirán además, las siguientes disposiciones particulares:a) Las plazas de aparcamientos delimitadas por paredes laterales dispondrán de un ancho que no podrá ser

inferior a 2,50 m si es por un lado, o 2,80 m si lo estuvieran por los dos, asimilándose en este caso a las plazas cerradas.

b) Las plazas de estacionamiento destinadas a vehículos de dos ruedas a motor y asimilables, tendrán una dimensión mínima de 1,20 m x 2,40 m, libres de obstáculos y al menos uno de sus lados coincidirá con una vía de distribución y reparto. Estas vías, si son exclusivas para motocicletas, tendrán una dimensión mínima tanto para el ancho como para el radio de giro de 2,0 m. El radio de giro se medirá en su eje, y no se admitirán estrechamientos críticos.

c) Los garajes deberán dejar prevista en su instalación la posibilidad de recarga de vehículos con energía eléctrica.

Regulación de la compatibilidad de usos.

La compatibilidad entre usos se establece en el presente Plan Especial.

Compatibilidad de usos en un mismo edificio.

Los usos Terciarios, en todas sus variedades y grados, se consideran compatibles entre sí, pudiendo disponerse indistintamente en cualquier planta sobre rasante e inferiores a la baja, con las únicas restricciones de las Normativas sectoriales y dBs del Cte.

CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN Y DE SU ENTORNO

Clases de condiciones.

El presente capítulo regula las condiciones y determinaciones a que han de sujetarse las edificaciones.



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Alineación oficial, exterior o pública.

Es la línea fijada por el planeamiento para establecer el límite que separa los suelos destinados a viales o espacios libres públicos de las parcelas edificables.

Los Planos de Ordenación señalarán las líneas que marcan el deslinde entre los espacios públicos y privados y, tam-bién, los espacios públicos de distinta calificación urbanística.

Rasante.

1. Rasante es la cota que determina la elevación de un punto respecto de un plano de referencia.

2. Rasante oficial es la marcada por el planeamiento para las vías o espacios libres públicos. En el primer caso, y salvo indicación en contra, se tomará como rasante el perfil longitudinal en el eje de la vía. En el caso de viales y espacios.

Solar.

a. Tendrán la consideración de solar las parcelas de resultado delimitadas en la zonificación, aptas para la edificación y que reúnan los requisitos establecidos por la normativa urbanística, toda vez aprobado definitivamente el planea-miento en desarrollo del área, y tener asignado un uso de edificación y señaladas sus alineaciones y rasantes.

b. Tener cumplidas las determinaciones de gestión fijadas por el planeamiento y las correspondientes a efectos de distribución de beneficios y cargas.

c. estar dotada de acceso rodado, abastecimiento de agua desde red general, evacuación de aguas a red general y suministro de energía eléctrica. Las vías previstas en el planeamiento con las que linde la parcela deberán tener pavimentada la calzada y encintado de aceras.

Referencias de la edificación.

A efectos de regulación estas Normas consideran las siguientes referencias de la edificación:

a) Línea de edificación: Es la intersección con el terreno del cerramiento de planta baja o, en su caso, de los so-portales o porches que existieran, exceptuando los cuerpos volados y salientes autorizados.

b) Plano de fachada: Es el plano tangente a los elementos exteriores de fachada, exceptuando los cuerpos volados y salientes autorizados.

c) Área de movimiento: Es el polígono en cuyo interior se podrá desarrollar la edificación, coincidiendo o no con sus alineaciones, exceptuando los cuerpos volados y salientes autorizados.

d) Envolvente del edificio: Es el sólido capaz o volumen limitado por las cotas de nivelación que sirven de origen y referencia al edificio, planos de fachada y de cubierta.

Posición respecto a la alineación.

1. La línea de edificación puede estar respecto a la alineación:— En línea: Cuando el cerramiento o la línea de edificación coincida con la alineación.

— Remetida: Cuando la línea de cerramiento o de edificación es interior a la alineación.

2. Ninguna parte de la edificación podrá rebasar sobre rasante el área de movimiento definida, no admitiéndose los vuelos sobre espacios públicos, viarios o zonas verdes y manteniendo un retranqueo >H/2 (siendo H la altura desde la rasante hasta el punto de coronación del elemento construido más desfavorable —remates o voladizos— de la envolvente total del edificio) respecto cualquiera de sus linderos (incluyendo espacios de do-minio público —existentes o propuestos— y colindantes privados), pudiendo extralimitarse en la ocupación bajo rasante, autorizada en toda la superficie de las parcelas con uso terciario, manteniendo un retranqueo mínimo de 4mt respecto colindantes privados.

Separación a linderos.

1. Es la distancia entre cada punto de la alineación de las fachadas de un edificio y el lindero de referencia más próximo, medida perpendicularmente respecto a un plano vertical apoyado en dicho lindero (Plano de Ordena-ción O-03 “Alineaciones. Polígonos de Movimiento”).

Retranqueo.

1. es la distancia establecida como separación mínima o como valor obligado de la distancia de la fachada de un edificio al lindero de referencia. Se establece una distancia > H/2 (siendo H la altura desde la rasante hasta el punto de coronación del elemento construido más desfavorable —remates o voladizos— de la envolvente total del edificio) respecto cualquiera de sus linderos (incluyendo espacios de dominio público —existentes o propues-tos— y colindantes privados), no admitiéndose los vuelos sobre espacios públicos, viarios o zonas verdes.

2. El retranqueo se medirá en la forma indicada en el artículo anterior.

3. En el caso de dudas en la identificación de linderos, la separación se medirá de forma que redunde en la mayor distancia entre edificaciones, y en la mejor funcionalidad del espacio libre de parcela.

4. El espacio correspondiente al retranqueo obligatorio podrá ocuparse bajo rasante con instalaciones totalmente subterráneas y/o patios ingleses.



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Área de movimiento de la edificación.

Es la que resulta de aplicar las condiciones de posición de la edificación dentro de la parcela edificable y determina la parte de ésta susceptible de ser ocupada por construcciones.

Separación entre edificios.

es la distancia entre sus planos de fachada.

Cortes en la edificación.

Se considera como corte en la edificación las interrupciones o cambios de dirección de la directriz del edificio que diferencian distintos cuerpos de edificación, así como los espacios huecos de gran dimensión en el plano de fachada. Están sujetos al siguiente régimen:

a) Sólo podrán darse cortes cuando los cuerpos de edificación situados a cada lado correspondan a un mismo proyecto.

b) Podrán empezar a nivel del terreno o a nivel de cualquiera de los pisos.

c) La anchura y altura de los cortes carecen de restricción.

d) No podrán ubicarse en los cortes vías rodadas, pero sí sendas peatonales que, cuando su anchura es igual o superior a cinco metros, podrán servir de acceso para vehículos de emergencia.

Pasos en la edificación.

Se podrá interrumpir la edificación con pasos, sin limitación de anchura ni altura.

Superficie ocupable de parcela.

— Es la superficie de la parcela edificable susceptible de ser ocupada por edificación, asignada mediante el área de movimiento.

— A los efectos de las condiciones de ocupación se distingue entre la ocupación en las plantas sobre rasante y bajo rasante. Las construcciones destinadas a usos terciarios, situadas por debajo de la cota de nivelación de planta baja y enteramente subterráneas, podrán ocupar toda la parcela.

Superficie ocupada.

— Sobre rasante es la comprendida dentro del perímetro formado por las líneas de edificación.

— Bajo rasante es la superficie en proyección horizontal de las plantas bajo rasante.

Coeficiente de ocupación.

Es la relación entre la superficie ocupable por edificación y la superficie de la parcela edificable. El coeficiente de ocupación es un valor máximo.

Espacio libre de parcela.

— es la parte de parcela que permanece libre de ocupación por construcciones, bien por imposición de las de-terminaciones del planeamiento, bien como resultado de la configuración de la edificación en aplicación de los parámetros máximos autorizados.

— Los espacios libres de parcela podrán ser ocupados con rampas y escaleras de acceso a plantas bajo rasante, depósitos de combustible o de agua, y chimeneas de tomas y salida de aire en suelo correspondientes a sótanos. La altura de las chimeneas cumplirá la Ordenanza municipal de protección del medio ambiente atmosférico, y cumplirán los retranqueos a linderos correspondientes a la ordenanza de zona.

Superficie útil.

Es la correspondiente al espacio limitado en su interior por los cerramientos verticales de una pieza y, por agregación de la anterior, la utilizable en un local o en el conjunto del edificio. La medición de la superficie útil se hará siempre a cara interior de paramentos terminados.

Superficie construida.

— Superficie construida o edificada por planta comprendida dentro los planos de fachada exteriores e interiores de cada una de las plantas de la edificación medida en proyección horizontal.

— Superficie construida o edificada total es la suma de las superficies construidas de cada una de las plantas que componen el edificio.

Superficie edificable o edificabilidad.

1. Es el valor máximo asignado por el planeamiento para limitar la superficie edificada total que puede construirse en las parcelas de resultado.

2. El coeficiente de edificabilidad y la superficie edificable asignada en el Peri-100, se expresa como Edificabilidad Bruta: relación entre la superficie total máxima edificable y la superficie total del ámbito, incluyendo, tanto las parcelas edificables como los suelos destinados a viario y espacios libres de cesión obligatoria.



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3. Respecto el cómputo de las superficies edificables no contempladas seguidamente, prevalecerá lo prescrito en las ordenanzas de zona y generales del presente Plan Especial.

4. Se computarán todas las superficies construidas del edificio, excepto las siguientes:a) Los soportales, pasajes de acceso a espacios libres públicos o privados, plantas porticadas y entrepisos

abiertos, excepto las partes cerradas que contengan. No obstante, podrán considerarse como no computa-bles aquellos locales cerrados en planta baja porticada que se destinen a usos comunes del equipamiento. Estos espacios comunitarios en ningún caso podrán ser objeto de compartimentación para uso individual.

b) Los espacios cuyo uso sea imposible, dada su dimensión en superficie o altura.

c) Los cuartos destinados a calderas, basuras, almacenes o instalaciones del edificio. También aquellos loca-les situados en plantas bajo rasante que se destinen a usos complementarios del principal, y no suscepti-bles de formas de tenencia o utilización independientes del mismo.

d) Las construcciones auxiliares desmontables.

e) Los elementos ornamentales en cubierta.

f) el espacio bajo cubierta, si se destina a albergar depósitos, instalaciones, trasteros y almacenes, así como aquellos espacios destinados a otros usos cuya altura libre medida entre la superficie de suelo y la cara inferior de la cubierta sea inferior a 1,50 metros.

g) Los espacios destinados a carga y descarga en cuantía mínima necesaria.

h) Los locales destinados a albergar centros de transformación en plantas sobre y/o bajo rasante.

i) Los huecos de forjado de superficie igual o superior a 1 m².

j) El acceso desde la vía pública a garajes subterráneos.

k) Los espacios destinados a estacionamiento de vehículos o almacenes situados en plantas bajo rasante.

l) Los espacios destinados a aparcamiento de bicicletas situados en planta baja o bajo rasante.

5. Los restantes cuerpos volados contarán en la totalidad de su superficie; con carácter cerrado e independencia de su posición respecto al plano de fachada.

6. Los porches en vivienda unifamiliar computarán al 50% de su superficie.

Referencias altimétricas de los edificios.

Para determinar la altura de la edificación respecto de la cota de origen y referencia, estas Normas emplean:

a) Nivel de cornisa: Es el de la intersección de la cara superior del forjado que forma el techo de la última planta de uso característico con la fachada del edificio.

b) Nivel de coronación: El del plano superior de los petos de protección de cubierta si existieran y, en su defecto, el de la cara superior del remate del forjado de la última planta.

Altura de la edificación.

1. Altura en plantas: Número de plantas, incluida la baja, por encima de la cota de origen y referencia.

2. Altura en metros: Es la altura del edificio medida en metros desde la cota de origen y referencia hasta:a) Altura de cornisa: el nivel de cornisa.

b) Altura de coronación: el nivel de coronación.

c) Altura total: el más alto de los elementos del edificio.

3. La condición de altura máxima no implica que la edificación deba necesariamente alcanzarla.

Medición de la altura.

1. La medición de altura se hará en la vertical correspondiente al punto medio de todas las líneas de fachada to-mando como cota de origen y referencia la cota de nivelación de planta baja, que se tomará como cota 0.

3. En calles o espacios públicos en pendiente la medición se hará por tramos fraccionando la línea de fachada en cuantas partes sea conveniente, siempre que la diferencia de cota entre sus extremos no sea mayor de 1,50 m. Ni la altura en metros, ni la expresada en plantas, podrá superarse en ninguno de los escalonamientos.

4. En las parcelas de esquina a calles en pendiente, la medición de la altura se hará considerando ambas fachadas desarrolladas en un plano único.

Construcciones por encima de la altura.

Sobre la altura máxima establecida se admiten, las siguientes construcciones e instalaciones, con la altura requerida por la normativa sectorial aplicable:

— en los casos de cubiertas planas, los petos, barandas perimetrales o elementos similares de protección, cuya altura no podrá rebasar 1,5 m medidos respecto a la altura máxima de cornisa. La misma altura máxima será aplicable para los sotabancos de las cubiertas inclinadas.

— Los remates de cajas de escalera, ascensores, depósitos y cuartos de instalaciones.



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— Las chimeneas de ventilación, evacuación de humos, enfriamiento de equipos de aire acondicionado, paneles de captación de energía solar, antenas de radio y televisión pararrayos y elementos semejantes. Los elementos que recaigan sobre alineaciones exteriores podrán mantenerse en el plano vertical de la alineación exterior. En el caso de paneles solares podrán justificarse su colocación mediante soluciones singulares de cubierta siempre que queden inscritas en el volumen teórico de la cubierta.

— Los elementos precisos para el funcionamiento de procesos industriales.

— Los balaustres, pérgolas, rejerías y elementos similares de carácter ornamental siempre que no creen cerra-mientos ciegos.

— Los torreones permitidos en la ordenanza de zona (Residencial).

— Los elementos de conformación dentro del volumen de máxima envolvente autorizada.

Patios ingleses.

Los patios ingleses tendrán una anchura (entendida como la distancia perpendicular a fachada) igual o superior a 2 m y podrán iluminar a más de una planta. Podrán situarse en alineaciones de calle, en espacio libre de parcela y/o en el espacio correspondiente al retranqueo obligatorio. El pavimento del patio podrá situarse sobre la cota superior del forjado de suelo de cualquiera de los cuartos o piezas a que sirve.

Soportales.

Superficie exterior a fachada en planta baja cubierta por plantas superiores. Se admite su construcción.

Salientes admisibles.

— se admiten todos los salientes, cuerpos o elementos, sin ninguna restricción en cualquier tipo de vuelo respecto su línea de edificación, manteniendo el retranqueo mínimo delimitado por los polígonos de movimiento > H/2 (siendo H la altura desde la rasante hasta el punto de coronación del elemento construido más desfavorable —remates o voladizos— de la envolvente total del edificio) respecto cualquiera de sus linderos (incluyendo espa-cios de dominio público —existentes o propuestos— y colindantes privados), no admitiéndose salientes, cuerpos o elementos volados sobre espacios públicos, viarios o zonas verdes.

CONDICIONES DE LOS LOCALES

— Publicidad. Escaparates. Condiciones estéticas. Terrazas. Mobiliario. Iluminación.

ECoP (Equipo de Coordinación de obras Privativas). Parcela 8.

Tratándose de una zona relevante y remate de la ciudad, con frente a la playa, cuya primera línea configura visual-mente el paisaje urbano de Gijón, en particular su percepción a lo largo del paseo marítimo, se determina la intención de generar un entorno distintivo, homogéneo y coherente que contribuya a fomentar sensación de calidad general y carácter unitario, donde además la imagen de cada local (dimanando de propiedades, firmas y carácter diverso) se in-terrelacione con la zona común, preservando la unidad ambiental.

Todo ello justificará constituir, incorporada al régimen de la comunidad, la figura de Equipo de Coordinación de Obras Privativas (ECOP), de aplicación exclusiva sobre la edificación a realizar en la parcela 8 y sin afección al resto de propiedades, en previo autocontrol interno de las siguientes determinaciones, supervisando y validando las adecuacio-nes individualizadas de los locales futuros, con carácter anterior a la preceptiva tramitación administrativa de los actos sujetos a licencia municipal, no suplantando por ello a la administración en sus labores de control y autorización en los términos previstos.

Publicidad exterior.

1. Estará sujeta a licencia administrativa previa, en los términos previstos, la colocación de anuncios y carteleras publicitarias, tales como placas, muestras, rótulos, banderines, etc., visibles desde la vía pública. Cualquier ac-tuación, deberá delimitarse en el Proyecto de Edificación y anexos al mismo, en aras de soluciones homogéneas que no alteren las condiciones arquitectónicas de las edificaciones.

2. Carteleras publicitarias: La publicidad exterior se regirá por lo establecido por las determinaciones contenidas en el presente artículo.

3. Clasificación y requisitos que han de cumplir las carteleras publicitarias:— 1.º A los efectos del presente precepto, se consideran muestras: las rotulaciones de identificación co-

mercial situadas en paralelo a la fachada. Su saliente máximo será de 15 centímetros sobre el plano de fachada debiendo cumplir además las siguientes condiciones:

a) No se permiten rótulos en materiales que no reúnan las mínimas condiciones de dignidad o estética.

b) En planta baja podrán únicamente ocupar una franja de altura inferior a 0,80 metros, situada sobre el dintel de los huecos de los locales, no sobrepasando la fachada del propio local. Las muestras pueden situarse igualmente dentro de los escaparates.

c) En Locales con soportales, los rótulos sólo se autorizarán al interior de los mismos, en la propia fachada de los locales.

d) En la parte correspondiente de fachada, podrán instalarse rotulaciones afectando a varias plantas, siempre que no cubran elementos decorativos o huecos, o descompongan la ordenación de la fa-



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chada, no pudiendo situarse, en cambio, en coronación del edificio o sobre la cubierta. Todo ello delimitado en el Proyecto de Edificación y anexos al mismo.

f) Las muestras luminosas cumplirán con las normas técnicas de la instalación y condiciones previas.

— 2.º No se autorizan los banderines: rotulaciones de identificación comercial situadas perpendiculares a fachada.

— 3.º Rótulos: se autorizan en plantas de piso.

a) En planta baja los rótulos comerciales están sujetos a las anteriores y siguientes condiciones, todo ello delimitado en el Proyecto de Edificación y anexos al mismo:

— Deben situarse a una altura mínima de 2,75 m sobre la rasante de la acera.

— El vuelo máximo será de 1,50 m y su altura máxima 2,00 m.

— Los anuncios o rótulos no podrán ocultar, ni siquiera parcialmente, huecos de la edifica-ción, ni elementos arquitectónicos significativos por su valor singular o la composición del edificio.

— Los elementos publicitarios deberán diseñarse guardando relación con la fachada del edi-ficio, respetando en color, materiales y composición el carácter del inmueble y entorno en que se sitúa.

b) Los rótulos que excepcionalmente se sitúen en plantas de piso no podrán volar una distancia supe-rior a 80 cm medidos desde la alineación de fachada, no ocultarán elementos decorativos o huecos existentes, no descompondrán la composición general y no podrán, en ningún caso, situarse en la coronación de edificio o sobre la cubierta. Todo ello delimitado en el Proyecto de Edificación y anexos al mismo.

c) Los rótulos luminosos, además de cumplir con las normas técnicas específicas de la instalación y con las condiciones anteriores, no deberán causar molestias, deslumbramiento, daño a la vista, ni supondrán un cambio de la coloración luminosa habitual dentro de los locales ajenos. Todo ello delimitado en el Proyecto de Edificación y anexos al mismo.

4. En todo caso, los elementos publicitarios deberán ser acordes con las condiciones compositivas de la fachada del equipamiento.

Publicidad exterior. Condiciones particulares.

La intención es generar un entorno distintivo y coherente que contribuya al éxito de los usos terciarios, fomentando sensación de calidad general y carácter unitario.

Los rótulos estarán permitidos en la fachada del propio local, debiendo integrarse con el concepto decorativo del Local y respetando las especificaciones siguientes:

— no se permite situar rótulos fuera de los límites de la fachada propia, o en banderola que sobresalgan del plano de su fachada.

— No podrán sobresalir del límite de la fachada del local más de 15 cm del plano de la misma.

— El tamaño de letras no podrá ser superior en ningún caso a 50 cm de altura.

— No se permiten los tubos de neón, fluorescentes o incandescentes ni lámparas de cajas luminosas, salvo si van protegidos y disimulados en los límites del local. Los transformadores, disyuntores y reactancias correspondien-tes deberán ir disimulados y protegidos en los límites del local. Se tendrán en cuenta las disposiciones legales sobre la materia.

— No se permitirán los rótulos en papel, los móviles, los de iluminación intermitente, vibrante, fosforescente o giratoria ni los que, sin estar iluminados por electricidad, posean letras luminosas o reflectantes.

— Las letras blancas sobre fondo verde están prohibidas y ser reservarán exclusivamente para señalización de emergencia.

— Pueden utilizarse, principalmente, materiales metálicos y metacrilatos.

— se prohíbe indicar el nombre y/o marca del fabricante o instalador del rótulo.

Los locales comerciales deberán mantener el rótulo iluminado como mínimo hasta una hora después del horario de cierre.

Escaparates.

Los locales comerciales en explotación deberán conservar sus vitrinas y escaparates, en todas las partes visibles des-de cualquier punto exterior, iluminados durante el horario de apertura u una hora más tarde, como mínimo.

Respecto de todas las instalaciones visibles desde el exterior del local (escaparates, cierres, rótulos, etc.), que se encuentren en estado de conservación perjudicial para la categoría del Equipamiento, la Gerencia podrá, previo requeri-miento al titular de la explotación con al menos siete días de antelación, proceder por los medios que estime conveniente a la reparación o adecuación con cargo al usuario.



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Techos y falsos techos.

No se permite el uso de techos desmontables de perfilería oculta, semioculta o vista en zonas públicas del local, em-pleando soluciones de techos continuos de placas de cartón-yeso o escayola.

Fachadas, límites y retranqueos.

Se procurará conseguir un frente de tienda lo más abierto y permeable posible, para que el ambiente y carácter de cada local se interrelacione con la zona común.

Los escaparates o cierres de fachadas se realizarán al menos con lunas transparentes de vidrio laminar 6+6. Dichas lunas irán situadas hasta el nivel de suelo acabado. No se permiten perfiles verticales salvo en la separación con late-rales de otros locales o en zonas de colocación de guías de cierre. Tampoco se permiten perfiles horizontales vistos en encuentros con el suelo y techo.

En fachada la apertura mínima será la necesaria para permitir el paso simultáneo de dos personas. En este hueco se usará un sistema de cierre del tipo puertas abatibles de eje vertical.

Las puertas abatibles en fachada, podrán sobresalir en su apertura hacia la zona común.

No se permite el uso de cierres metálicos de tijera, o enrollables de concha. Los cierres enrollables, no deben ser visibles ni producirse desde el exterior cuando se encuentren recogidos.

En el caso de fachada abierta, no podrán establecerse mostradores en la misma línea de fachadas, siendo necesario un retranqueo mínimo de 100 centímetros hacia el interior del Local.

no se admiten los retranqueos de fachada hacia el interior del local.

Condiciones estéticas de Terrazas. Locales de ocio y restauración.

Regulación estética del aprovechamiento de terrazas de uso público mediante la ocupación con mesas, sillas, sombri-llas, jardineras veladores o instalaciones análogas que, constituyendo actividad hostelera, se encuentran anejas a local.

suelos.

Se respetará el solado general original del equipamiento, que no se podrá cubrir el mismo con ningún tipo de alfom-bra, esteras o tarimas.

Los pavimentos privativos deberán ser resistentes y duraderos, recomendando parquet o tarima de madera, piedra natural, mármol o granito, hormigón pulido tratado con resinas, baldosas cerámicas de 1.ª calidad, linóleo o sisal en casos especiales.

No se permite el uso de terrazo, gomas, y materiales que imiten a otros en ninguno de sus formatos.

En las juntas de pavimentos de características diferentes interior-exterior se colocará un tapajuntas de acero inoxi-dable de 2,5 cm de espesor como máximo.

mobiliario.

El mobiliario deberá ser acorde con la decoración del local.

Los muebles empleados no podrán sobresalir en ningún caso de la superficie cedida a cada local.

Aquellos locales que dispongan mobiliario en las terrazas (restauración, otros), deberán adaptarlo al diseño general del centro.

sillas.

Las sillas estarán realizadas preferentemente en madera vista, en madera pintada, metálica en su color y, opcional-mente, resinas y ratán sintético. Nunca plástico. Todas del mismo modelo y diseño unitariamente por local. Se permite el uso de tapas para asientos en tela, enea o rejilla.

mesas.

Si el espacio permite más de una fila de mesas, podrán disponerse como mejor convenga siempre que se permita el fácil acceso a todas las mesas y sillas.

Las mesas estarán realizadas en madera vista, en madera pintada, metálica en su color y, opcionalmente, ratán sintético. Nunca plástico o resinas. Todas del mismo modelo y diseño. Se permite la combinación de madera y aluminio (no más del 40% en aluminio).

Se permite una mesa auxiliar de apoyo para facilitar el desarrollo de la actividad. Servirá únicamente de soporte a los elementos de menaje y a productos de consumo auxiliar en terraza. No podrá disponer de desagüe, lavadero, ni suministro de agua. Queda prohibido el almacenaje de elementos fuera de esta mesa.

sombrillas.

todas del mismo modelo y diseño.

Las sombrillas serán de fuste de madera o metálico y sombrero de loneta.

No se permite publicidad sobre las sombrillas, con la única excepción del logotipo y denominación del establecimiento, que figurará en proporciones justificadas.

No se permiten las pérgolas ni los toldos.



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Límite de terrazas.

Si se desea delimitar el perímetro de la terraza se deberá realizar por medio de jardineras realizadas en materiales pétreos o madera y cuya altura máxima de vegetación natural no exceda 1,20 m.

No se permite el uso de barandillas u otros elementos verticales para delimitar el espacio en la terraza aunque estén separadas por estructuras ligeras y desmontables.

Iluminación de terrazas.

La iluminación podrá será individual para cada mesa (velas, faroles,...), tenue o de nivel máximo de 1/3 de la ilumi-nación del equipamiento y nunca producirá deslumbramientos a locales contiguos.

Las condiciones de los cableados cumplirán la normativa vigente para las instalaciones de exterior. Los conductos quedarán fuera del alcance de cualquier persona.

EDIFICACIÓN EN VIVIENDA UNIFAMILIAR

Usos y tipología cualificados.

— El uso cualificado es el residencial en su clase de vivienda tipo unifamiliar aislada.

Edificabilidad.

La edificabilidad sobre rasante permitirá agotar la asignada pormenorizadamente en el presente documento a cada parcela.

Separación a linderos.

La edificación guardará las siguientes separaciones:

a) Respecto a alineación: > 4,00 metros.

b) Respecto a las parcelas colindantes:— A linderos laterales > 4,00 metros.

— La edificación podrá adosarse a los linderos privados según determinaciones de la ordenanza de zona.

ocupación.

— La ocupación de la parcela edificable sobre rasante no superará el 40% de la parcela neta.

— No podrá construirse más de una planta bajo rasante, cuya ocupación no superará los valores establecidos sobre rasante.

Condiciones particulares del uso Residencial compatible.

1. Toda vivienda constará, como mínimo, de un dormitorio doble, un cuarto de aseo completo, una estancia y una cocina.

2. Se establece la siguiente dotación mínima de aparcamiento, que podrá resolverse en garaje o en aparcamiento en espacio libre de parcela:— En vivienda unifamiliar, 1 plaza cada 100 m² construidos y, como mínimo, dos por vivienda.

Altura de cornisa.

1. La edificación no podrá rebasar dos plantas sobre rasante ni siete metros a cornisa, medido desde cualquier punto del perímetro edificado respecto a la rasante natural del terreno.

2. Sobre la última planta se admite una planta ático que no ocupará más del 50% de la planta sobre la que se sitúa y siempre que la altura de coronación no supere los 10 metros.

3. Si no se construye planta ático se admite la utilización residencial del espacio bajo cubierta, que se computará a efectos de edificabilidad si las condiciones de pendiente de la cubierta permiten su utilización, esté o no de-clarado en la solicitud de licencia.

4. Se admiten torreones o cuerpos de edificación similares cumpliendo las siguientes condiciones:— Altura máxima: 9 m.

— Superficie máxima en planta: 25 m².

— Longitud máxima de fachada: 5 m.

Medianeras.

En el caso en que la edificación se adose a linderos, se respetarán las siguientes condiciones:

a) Los muros medianeros que queden al descubierto se tratarán con los mismos materiales y calidad que el resto de las fachadas.

b) La diferencia de altura total de los cuerpos medianeros no superará 3,00 metros.



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Construcciones auxiliares.

1. Se admite la construcción de una edificación independiente del edificio principal, destinada a garaje o usos com-plementarios no residenciales sujeta a las siguientes condiciones:— Altura máxima: 1 planta y 3,00 m sobre la rasante inicial del terreno.

— Superficie construida máxima: 36 m².

— Podrán adosarse al colindante cuando se realice, mediante proyecto conjunto, la construcción simultánea en las dos parcelas o cuando exista un edificio colindante medianero.

— Retranqueo a camino público: 4 m.

2. Las construcciones auxiliares computan tanto a efectos de superficie edificable como de ocupación de parcela.

Accesos y cierres perimetrales de fincas.

1. Los accesos rodados a parcela desde vías o caminos públicos deberán contar con un frente mínimo a la misma de 12 metros que permita la formación de una embocadura de acceso de vehículos con la planta de un trapecio isósceles de base el frente mínimo de parcela y altura 4 m, o solución equivalente que garantice el acceso y maniobra de vehículos sin interferir con la circulación de la vía pública.

2. Los cerramientos perimetrales de fábrica no podrán rebasar 1,20 m de altura media ni superarán en ningún punto 1,50 m de altura, medidos sobre la rasante más desfavorable, sea este la exterior correspondiente a vía pública o la interior a la propia parcela. Por encima de esta altura y hasta un máximo de 2,20 m solo se ad-mitirán mallas o verjas metálicas con proporción de vacío superior al 90%, completadas en su caso con setos vegetales.

3. Se prohíbe el uso de elementos prefabricados de hormigón en el cerramiento sin el correspondiente revoco, salvo que hubieran sido especialmente diseñados para quedar vistos.

Capítulo 2. Régimen urbanístico del suelo

Artículo 5.—Calificación del suelo.

La calificación de suelo refleja la asignación de los usos pormenorizados que el Plan Especial establece para la tota-lidad de los terrenos incluidos en su ámbito. Se plasma gráficamente en el plano O-02 de Zonificación y Regulación del suelo, que delimita las zonas en que se divide el territorio planeado por razón de su uso característico. El suelo calificado de esta forma se regula de acuerdo con el aprovechamiento señalado por los planos de ordenación y con las condiciones particulares de cada Zona de Ordenanza.

La calificación del suelo de este Plan Especial se concreta en las siguientes zonas:

R- Uso residencial compatible, en edificación unifamiliar aislada preexistente.

e- uso terciario, en todas sus categorías y grados, equipamiento privado.

VP- Sistema Local de Vías Públicas de Comunicación.

ZV- Sistema Local de Zonas Verdes.

EL- Sistema Local de Espacios Libres.

EQ- Sistema Local de Equipamientos.

Artículo 6.—Desarrollo del plan especial.

Para el desarrollo del Plan Especial se han delimitado dentro del área de planeamiento unidades de edificación con la finalidad de asignar determinaciones específicas que permitan su ejecución individualizada. No obstante se podrá traspasar edificabilidad de unas a otras, siempre que su suma no exceda de la máxima permitida y se desarrollen con proyecto unitario.

Artículo 7.—Gestión del suelo.

Todo el ámbito de planeamiento constituye un único ámbito que se gestionará mediante Sistema de Compensación para la ejecución del planeamiento.

7.1. Compensación. Plan Especial de varios propietarios. El Proyecto de Actuación deberá estar suscrito por un con-junto de propietarios que representen más del cincuenta por ciento del suelo incluido en el polígono o ámbito de actua-ción, incluyendo en su caso las superficies de suelo exterior al mismo (artículos 172 TROTU y 426.1 ROTU).

Astur Promotora Urbana 2004, S.L., participa con un porcentaje del 66,77% de la superficie delimitada por el PERI-100 (Piles), el 78,18% de la superficie de las parcelas netas privadas aportadas del ámbito de referencia y en porcentaje del 73,72% como propietario juntacompensable.

La constitución de la Junta de Compensación se realizará mediante escritura pública, una vez aprobado definitiva-mente el proyecto de estatutos y Bases de Actuación.

Si los propietarios no llevan a efecto la referida presentación, la Administración actuante podrá requerir a todos los propietarios afectados para que presente el proyecto de Estatutos y Bases de Actuación en el plazo de tres meses; agota-do el nuevo plazo, podrá proceder a sustituir el Sistema de Compensación por otro. La Junta de Compensación formulará un Proyecto de Compensación de acuerdo a las Bases de Actuación.



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El Proyecto de Compensación se someterá a la aprobación de la Junta previa audiencia por el plazo reglado a los propietarios incorporados a la misma, debiendo adoptarse el correspondiente acuerdo por el asentimiento de los pro-pietarios que representen más del cincuenta por ciento de los terrenos del ámbito (art. 446.1 ROTU). El proyecto, así tramitado, se elevará a la aprobación definitiva del Ayto. de Gijón.

El contenido del Proyecto de Compensación recogerá la descripción de las fincas originales que resultan del ámbito del PeRi-100, así como la descripción de las parcelas de resultado.

La propiedad de suelo afectado por la actuación urbanística, está obligada a llevar a efecto las cesiones y urbanización gratuitas de los terrenos calificados como Sistemas Locales en el presente Plan Especial.

Tratándose de un ámbito con fines de mejora del medio urbano y clasificación de Suelo Urbano en categoría de no consolidado y suponiendo una actuación plena de reforma interior, toda vez que descongestionará el suelo urbano deli-mitado completando la creación de dotaciones urbanísticas y resolviendo problemas de circulación, saneando y mejoran-do sustancialmente tanto el medio ambiente como la imagen estética actual de un enclave tan privilegiado para la ciudad y conllevando, en otro orden, una carga considerable por la rehabilitación integral que supone el entorno y un marcado interés público en su desarrollo, se solicitó la excepcionalidad a la Administración local, en referencia y cumplimiento del art. 119 (Derechos y deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado) apartado 2, del Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de or-denación del territorio y urbanismo (Consejería de medio Ambiente, ordenación del territorio e infraestructuras), siendo determinada favorablemente por el Ayuntamiento de Gijón.

Con todo ello, el presente planeamiento especial asume, por todos los propietarios privados del ámbito, la atribución excepcional del 100% del aprovechamiento lucrativo resultante.

Al margen de lo anterior, la Junta de Compensación del suelo afectado por la actuación urbanística, compensará eco-nómicamente al Ayto. de Gijón, en concepto de la edificabilidad generada por la propiedad patrimonial de éste incluida en el ámbito, 1.979,74 m² del acceso a La Providencia (—V1— objeto de expropiación).

Dada la existencia de dicha propiedad municipal, no obtenida por cesión previa, que por tanto genera aprovecha-miento a su favor (terrenos de superficie 1.979,74 m² —V1— objeto en su día de expropiación para la ejecución de los accesos a La Providencia), así como la parte proporcional (5,70%) que, como propietario juntacompensable, le corres-ponde por dicha superficie del aprovechamiento del resto de suelos públicos —V1 y V2— y en virtud que la zonificación prevista en este planeamiento imposibilita la asignación de parcela independiente o en pro indiviso a la Administración, el Proyecto de Compensación preverá la sustitución de dicho aprovechamiento por una indemnización económica en los términos que se prevean.

Aprovechamiento a compensar económicamente al Ayto. de Gijón: 593,92 m² + 61,80 m² = 655,72 m²

(V1) 1.979,74 m² x 0,30 m²/m² = 593,92 m²(V2-V3) 205,99 m² x 0,30 m²/m² = 61,80 m²

886,22 m² + 2.729,59 m² = 3.615,81 m²3.615,81 m² x 5,697% = 205,99 m²

7.2. Ejecución de las obras de Urbanización.

El coste del Proyecto de Urbanización que haya de redactarse y de las obras relativas que se ejecuten en el ámbito de actuación, será a cargo de la Junta de Compensación.

La Junta de Compensación, en los términos previstos en el art. 378 del ROTU depositará, con carácter previo a la publicación del acuerdo de aprobación definitiva, la garantía del 6% del coste de ejecución material que resulta para la implantación de los servicios y ejecución de las obras de urbanización.

7.3. Cesión de terrenos y obras de urbanización.

El acuerdo de aprobación del Proyecto de Compensación producirá la cesión de derecho por la Junta de Compensación en favor del Ayuntamiento, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión gratuita pormenorizados en el presente Plan especial.

No obstante, se podrán ocupar los terrenos con el fin de su urbanización hasta que, finalizadas las obras, sean recep-cionadas por el Ayuntamiento de Gijón.

Artículo 8.—Situaciones fuera de ordenación.

Se consideran fuera de ordenación, las edificaciones u usos existentes en el área de planeamiento disconformes con la ordenación y determinaciones del presente documento.

Artículo 9.—instrumentos de ejecución.

La ejecución material de este Plan Especial se realizará mediante un único Proyecto de Urbanización, con el detalle y contenido establecido en los artículos 159 del TROTU y 381 del ROTU.

Se permite la solicitud de licencia de edificación antes de que los terrenos adquieran la condición de solar siempre que se cumplan los requisitos:

— Que hubiese ganado firmeza, en vía administrativa, el acto de aprobación del Proyecto de Compensación, nece-sario para la distribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento.

— Que estuviese ejecutada la urbanización básica, entendiendo por tal la configurada por las siguientes obras y servicios: explanación, saneamiento, encintado de aceras y base del firme de calzada, cruces de calzada de los servicios, galerías de servicios, acometidas de servicios a parcelas, conexión con las redes exteriores y aquellos otros servicios definidos como básicos en el Proyecto de Urbanización.



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El resto de los servicios urbanos, complementarios de los anteriores, podrán ejecutarse simultáneamente con la edificación.

Capítulo 3. ordenanzas

Artículo 10.—ordenanzas generales de la edificación y de los usos.

El presente documento introduce determinaciones particulares en las condiciones de edificación y de los usos contem-plados en el mismo que son necesarias para el cumplimiento de los objetivos y criterios asignados.

Las ordenanzas de zona regulan las determinaciones a que deben ajustarse las actividades a desarrollar, regulando los usos previstos en la zonificación y calificación prevista de forma detallada, previendo su intensidad y tipología edifi-catoria; así como las condiciones y características de la ordenación.

El sector que nos ocupa, comprende un área que para su desarrollo y ejecución podrá ser ocupado por la urbanización y edificación, previa cesión a favor del Ayto. de Gijón de los terrenos reservados para Sistemas Locales.

Artículo 11.—Alteración de las condiciones particulares.

Mediante la aprobación de un Estudio de Detalle se podrán alterar la posición, ocupación, volumen y forma de las edificaciones, siempre que no se infrinja perjuicio sobre las edificaciones o parcelas colindantes. Igualmente, la trans-ferencia admitida de la edificabilidad asignada entre parcelas y/o intercambio de la misma entre usos y/o reubicaciones de implantación, hasta agotar la global bruta, se instrumentará en el Proyecto de Compensación y, caso de ser precisa redefinición de alineaciones, mediante previa tramitación preceptiva de Estudio de Detalle.

Artículo 12.—Zonas de ordenanza.

En función de los objetivos urbanísticos de este Plan Especial, determinados en el Plano de Ordenación O-02 Zonifi-cación —Calificación y Regulación del Suelo—, el ámbito de planeamiento está dividido en seis zonas:

R- Uso residencial compatible, en edificación unifamiliar aislada preexistente.

e- uso terciario, en todas sus categorías y grados, equipamiento privado.

VP- Sistema Local de Vías Públicas de Comunicación.

ZV- Sistema Local de Zonas Verdes.

EL- Sistema Local de Espacios Libres.

EQ- Sistema Local de Equipamientos.

Cada ordenanza de zona establece una regulación específica a efectos de los parámetros de la ordenación, de la edi-ficación y usos característicos permitidos.

Capítulo 4. ordenanzas particulares de las zonas

Cumplimiento del Decreto 37/2003-Orden VIV/561/2010.

En los ámbitos urbanístico y arquitectónico, se dará cumplimiento en todos sus parámetros a lo prescrito por el De-creto 37/2003, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley del Principado de Asturias 5/1995, de 6 de abril, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras, y la Orden VIV/ 561/ 2010, de 1 de febrero, por la que se desarrolla el Documento Técnico de las Condiciones Básicas de Accesibilidad y no discriminación para el Acceso y Utilización de los Espacios Públicos Urbanizados.

Artículo 13.—Condiciones particulares de la zona de ordenanza residencial.

Artículo 13.1. Ámbito.

Pertenecen a esta ordenanza los suelos identificados en el plano O-02 de Calificación y Regulación del Suelo con el código —R—.

Artículo 13.2. Uso y tipología cualificados.

Uso residencial preexistente. Es compatible el mantenimiento del uso característico residencial preexistente en el ámbito y su localización (art 192.4.a del TROTU), en las parcelas con viviendas habitadas existentes (parcelas 11.1, 11.2 y 11.3).

— El uso cualificado de la zona es el residencial en la clase de vivienda.

— La tipología característica es la edificación unifamiliar aislada.

Artículo 13.3. Obras admitidas.

son admisibles todas las obras relativas al uso característico.

Artículo 13.4. Parcela mínima.

Parcelas con edificación residencial preexistente, de superficie > 800 m².

La forma de la parcela permitirá la inscripción de un círculo de Ø superior a 18 metros.



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Artículo 13.5. Posición de la edificación.

A efectos de aplicación de las condiciones de posición establecidas en este artículo, cuando la edificación tenga cuer-pos con distintas alturas de coronación (H) se tomará como valor de la altura el correspondiente al cuerpo o cuerpos de edificación enfrentados con el lindero o edificio respecto al que se efectúa la medición.

— Las edificaciones guardarán las siguientes separaciones:a) Respecto a alineación: A eje de calle o de espacio libre público > H/2

b) Respecto parcelas privadas colindantes: A linderos laterales > H/2, con mínimo de 4,00 m.

La edificación podrá adosarse:

— A los lienzos medianeros de edificaciones adosadas existentes en las parcelas colindantes.

— A los linderos en la forma en que acuerden los propietarios de las parcelas colindantes mediante des-cripción expresa que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.

c) Respecto a otros edificios de la misma parcela: Cuando los edificios de una misma parcela no guarden continuidad física deberán respetar una separación entre sus fachadas igual o superior a H/3 con mínimo de 4 metros.

Artículo 13.6. Ocupación.

La superficie ocupada por edificación no podrá rebasar:

a) Sobre rasante, el 40% de la parcela neta edificable, con un máximo desarrollo B+I+bajocubierta.

b) Bajo rasante, el 40% de la parcela neta edificable, con un máximo desarrollo de 1 planta.

Artículo 13.7. Edificabilidad.

La edificabilidad máxima asignada por esta ordenanza se corresponde con la pormenorizada en el plano de Ordena-ción O-02 “Zonificación”:

— Parcela 11.1: 299,75 m².

— Parcela 11.2: 300,48 m².

— Parcela 11.3: 291,78 m².

Artículo 13.8. Altura de edificación.

La edificación no rebasará una altura máxima de plantas Baja +I+ bajocubierta, ni una altura de cornisa de 7 metros medidos desde la cota de nivelación de la planta baja respecto cornisa. Sobre la última planta permitida cabrá la cons-trucción de una planta bajo cubierta que podrá ser destinada a uso residencial.

Artículo 13.9. Espacio libre de parcela.

— Cuando existan espacios libres, las formas de los mismos y sus condiciones de acceso permitirán el paso y ma-niobra de un vehículo de extinción de incendios.

— Los espacios libres de parcela, cuyo subsuelo no se ocupe con garajes o no se destinen a accesos, piscinas o canchas de juego, deberán arbolarse y ajardinarse.

Artículo 13.10. Dotación de aparcamiento.

> 2 plazas/parcela.

Artículo 14.—Cond. particulares de la zona de ordenanza equipamiento público.


Pertenecen a esta ordenanza los suelos identificados en el plano O-02 de Calificación y Regulación del Suelo con el código —eQ—.

Artículo 14.2. Determinaciones.

No asignado uso preferente, tiene el carácter de reservas genéricas, pudiendo destinarse al uso dotacional más con-veniente para las necesidades de la ciudad en el momento de su materialización.

— Las condiciones de uso de la edificación se regirán por lo establecido en la normativa sectorial que sea de aplicación.

— Las condiciones de edificación de las construcciones de nueva planta destinadas a albergar usos dotacionales, se establece de forma subsidiaria:• Parcela mínima: 500 m².

• Edificabilidad: 1,00 m²/m².

• Ocupación máxima: 70%.

• Separación a lindero frontal: No se exige.

• Condiciones de colindancia: La construcción seguirá la tipología dominante en las parcelas terciarias del ámbito y ajustará su altura en función de la altura media de cornisa del o de los frentes de calle a que dé fachada la parcela. Cuando la mezcla de tipologías no permita establecer una tipología dominante, o



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cuando ésta sea inadecuada a las necesidades del uso dotacional, la edificación se situará en el interior de la parcela con arreglo a lo que establezca en sus determinaciones un Estudio de Detalle.

• Altura libre de pisos: 3,00 metros, salvo que la dotación sea equiparable a otros usos, en cuyo caso regirá lo establecido para éstos.

Artículo 15.—Cond. particulares de la zona de ordenanza equipamiento privado.

Artículo 15.1 Ámbito.

Pertenecen a esta ordenanza los suelos identificados en el plano O-02 de Calificación y Regulación del Suelo con el código —ep—.


Se admite en todas las parcelas privadas de la Zonificación (parcelas 8, 9, 10 y 11) el uso característico Terciario, en todas sus clases, grados y categorías (Hotelero, Oficinas, Comercial, Recreativo —salas de reunión, hostelería, espectá-culos—, servicios...).

De acuerdo con las condiciones del PERI, la edificación a desarrollar de la ordenación propuesta en la parcela 8 s/pla-no de Ordenación (Zonificación-02) se configura como unidad edificatoria independiente no obstante albergar diversos usos compatibles entre sí, por la singularidad y carácter exclusivo del conjunto edificado ordenado sobre la misma, en la consideración de edificio “hito” pretendido.

Considerado edificio exclusivo aquel en que todos los locales se destinan al desarrollo de actividades comprendidas dentro de un mismo uso, en cada uno de los posibles edificios de todas las parcelas podrán darse las distintas clases de usos terciarios, en todos sus grados y categorías (Hotelero, Oficinas, Comercial, Recreativo —salas de reunión, hos-telería, espectáculos—, Servicios...). El hecho que los locales de los edificios tengan distintos titulares o propietarios, alberguen diferentes actividades o la presencia de usos complementarios no altera el carácter de exclusividad de los edificios.

Con ello, se determina que las futuras edificaciones ordenadas en todas las parcelas tengan la consideración de edi-ficio exclusivo como unidades edificatorias indivisibles, garantizando un tratamiento unitario que tutele su uniformidad funcional y estética.

Artículo 15.3. Obras admitidas.

son admisibles todas las obras relativas a los usos característicos.

Artículo 15.4. Parcela mínima.

Las delimitadas en el plano de Ordenación O-02 Zonificación.

Artículo 15.5. Posición de la edificación.

A efectos de aplicación de las condiciones de posición establecidas en este artículo, cuando la edificación tenga cuer-pos con distintas alturas de coronación (H) se tomará como valor de la altura el correspondiente al cuerpo o cuerpos de edificación enfrentados con el lindero o edificio respecto al que se efectúa la medición.

— Las edificaciones guardarán las siguientes separaciones o retranqueos:a) Respecto cualquiera de los linderos (incluyendo espacios de dominio público —existentes o propuestos— y

colindantes privados), los retranqueos grafiados, manteniendo separación > H/2 (siendo H la altura desde la rasante hasta el punto de coronación del elemento construido más desfavorable —remates o voladi-zos— de la envolvente total del edificio). En el espacio de retranqueo, se admite la construcción de patios ingleses y accesos a los sótanos.

Artículo 15.6. Ocupación.

Alineaciones y Rasantes. La superficie ocupada por las edificaciones de uso terciario sobre rasante, queda restringida por los polígonos que definen las áreas de movimiento grafiados en el PE delimitando sus alineaciones, restringidos en su retranqueo > H/2 (siendo H la altura desde la rasante hasta el punto de coronación del elemento construido más desfavorable —remates o voladizos— de la envolvente total del edificio) respecto cualquiera de sus linderos (incluyendo espacios de dominio público —existentes o propuestos— y colindantes privados).

Los techos de planta baja podrán no disponerse uniformemente continuos en todo el local si la solución arquitectó-nica lo precisase debiendo, no obstante, mantener una altura libre interior superior a 3 m en, al menos, el 50% de su superficie.

La superficie ocupada por edificación no podrá rebasar:

a) Sobre rasante, los retranqueos grafiados por los polígonos de las áreas de movimiento en planta baja, con un máximo desarrollo B+II+bajocubierta.

b) Bajo rasante, no ocupando las edificaciones sobrerasante la totalidad de las parcelas, se podrá desarrollar en toda su superficie máx. 2 plantas bajo rasante en disposición de sótano, con retranqueo > 4 m respecto las propiedades privadas colindantes. en el espacio de retranqueo, se admite la construcción de patios ingleses y accesos a los sótanos.



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— Suelo privado en el subsuelo y público sobre rasante.

Se admite la ocupación bajo rasante de terrenos públicos (Sistemas Locales de Zonas Verdes, Espacios Libres y Vías Públicas de Comunicación), exclusivamente para uso de aparcamiento rotacional, manteniendo el estatuto de uso pú-blico y propiedad privada.

En concreto, hay seis zonificaciones con posibilidad de generar así derecho de subedificación bajo Sistemas Locales (indicadas en el plano de Ordenación O-04. “Subedificación/Sistemas Locales” de ocupación bajorasante) en superficie máxima de 5.386,36 m², y otras posibles, las privadas relativas a las parcelas 9, 10 y 11 que, en el supuesto no de-sarrollen usos privativos pasarían, previa cesión gratuita, a la consideración de Sistema Local Verde Público en el caso de las parcelas 9 y 10, y Espacio Libre Privado de Uso Público (de la parcela 8) en el caso de la parcela 11, con derecho de sub-edificación en las parcelas 10 y 11 admitiendo, en estos casos, derecho de subedificación bajo dichos Sistemas Locales de nueva adscripción. La edificabilidad asignada pormenorizadamente, admitirá transferencia entre parcelas y/o intercambio de la misma entre usos y/o reubicaciones de implantación, hasta agotar la global bruta, instrumentándose en el Proyecto de Compensación y, caso de ser precisa redefinición de alineaciones, mediante previa tramitación pre-ceptiva de estudio de detalle.

1. Con el objeto de aprovechar adecuadamente el sótano para uso de garaje y aparcamiento, y a los efectos del art. 16.2 del Reglamento Hipotecario y Capítulo V del Real Decreto 1093/97 de 4 de julio, las edificaciones po-drán ocupar mayor superficie en la planta bajo rasante que en las plantas sobre rasante. Se generan así bajo rasante unas superficies sobre las que se pueden disponer en superficie Espacios Libres Públicos con configura-ción del derecho de subedificación bajo rasante.

2. El cálculo de los forjados de techo de estos recintos, estará realizado con previsión de tránsito de vehículos pesados, además de ser convenientemente impermeabilizados y resueltos constructivamente a efectos de ga-rantizar una total estanqueidad de la solución aportada, siendo ejecución y coste privado. El uso y tratamiento de los espacios obtenidos en superficie será público.

3. El contenido de este derecho real de subedificación dispondrá, como concreciones puntuales y cualidades intrín-secas y aplicables las siguientes:a. Por la parte del terreno de destino público en superficie, podrán discurrir las conducciones de servicios/

suministros públicos municipales. A estos efectos, formará parte del documento descripción gráfica de los mismos, así como la determinación de su límite superior en banda de protección mínima de 100 cm desde la cara superior del forjado del techo del garaje subterráneo, como “costra” de terreno público para garantizar las condiciones e integridad del espacio público, permitiendo la implantación de las instalacio-nes urbanas y la plantación de especies arbustivas y árboles en los espacios libres y zonas verdes. Los forjados que se construyan bajo dichas zonas públicas, incluso los espacios libres privados de uso público, deberán prever sobrecargas de 2.000 Kp/m² que impliquen su uso y la posible utilización de vehículos de emergencia.

todos los aspectos relativos a la conservación y mantenimiento de las instalaciones bajo rasante, corres-ponderán al titular del mismo.

b. La determinación de esos límites y sus características referidas, tendrán la consideración de “cualidad des-criptiva” en relación con el otorgamiento de la oportuna declaración de obra nueva del predio o predios, que en virtud del aprovechamiento privativo en subsuelo (configurado por derecho real de subedificación) se construya en el subsuelo de los terrenos afectados.

c. Como consecuencia intrínseca a la causa y objeto de este aprovechamiento privativo en subsuelo, y al fin su ejercicio sea material y jurídicamente posible, al derecho real de subedificación le serán inherentes las siguientes características:

1. Exclusión de la presunción legal (“iuris tantum”) contenida en el art. 350 del Código Civil, por estar constituido y destinado a pertenecer, como aprovechamiento privativo, a distinto titular dominical del resto del terreno.

2. El predio o predios, que en virtud del aprovechamiento privativo atribuido a su titular se edifiquen en ese subsuelo, se configurarán en una de las modalidades del derecho real de subedificación, como anejo a las edificaciones y/o lotes resultado de la ordenación prevista por el planeamiento, en la forma o derecho real de subedificación vinculado “ob rem”.

La instrumentación jurídico-formal de este derecho real de subedificación, habrá de realizarse mediante el oportuno otorgamiento e inscripción en el Registro de la Propiedad, de la escritura de declaración de obra nueva relativa al lote a la que el aprovechamiento privativo de subsuelo esté vinculado “ob rem”. A estos efectos, el derecho real de subedificación tendrá la consideración, de acuerdo a lo establecido en el art. 396 del Código Civil y sus concordantes de la Ley y Reglamento Hipotecario, de elemento común de los predios que integren la construcción; y ello por tener el derecho de subedificación la consideración, como sustento físico, de prolongación de la parcela a la que está vinculado. A estos efectos, la titularidad dominical de la parcela al que el derecho de subedificación se vincule, conllevará necesariamente y como anejo inseparable, la titularidad del derecho real de subedificación, al que quedará unido permanente e inseparable, siendo siempre necesario referir esta vinculación en su descripción.

3. En ningún caso se producirá mancomunidad alguna entre el propietario o propietarios del suelo y el propietario o propietarios del aprovechamiento privativo en subsuelo, salvo en donde afecte a terreno titularidad de los citados propietarios y, en consecuencia, donde no exista esa mancomuni-dad nunca podrá producirse ningún tipo de accesión con base a los art. 353 y siguientes del Código Civil.

4. La relación jurídica entre lo construido en el subsuelo en el que se materialice el aprovechamiento privativo y el resto del subsuelo y superficie del terreno afectados, tendrá la consideración análoga



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de servidumbre de apoyo mutuo, siendo a la vez predios sirvientes y dominante uno del otro. A es-tos efectos, la relación de cargas estructurales que ambos estén mutuamente obligados a soportar y servir de apoyo, así como el resto de determinaciones al efecto, serán las que se contengan en las previsiones y cálculo de estructuras de los proyectos arquitectónicos de ejecución objeto de la concesión de la preceptiva licencia. Esta relación jurídica se regulará, por analogía y en cuanto le sea de aplicación, por las normas del Código Civil relativas a medianerías, con expresa exclusión de todas aquellas contenidas en el citado cuerpo legal, y que hacen referencia a facultades a favor del predio sirviente o del dominante para ejecutar obras de reforma sobre las ya ejecutadas, mediando consentimiento expreso y fehaciente por los afectados. Tal relación jurídica no ha de considerarse como carga (servidumbre) sino como cualidad intrínseca y propia de este aprovechamiento priva-tivo en la forma de derecho real de subedificación.

Artículo 15.7. Edificabilidad.

La edificabilidad máxima asignada por esta ordenanza se corresponde con la pormenorizada en el plano de Ordena-ción O-02 “Zonificación”:

Parcela 8: 9.274,78 m²Parcela 9: 425,00 m²Parcela 10: 917,63 m²

Parcela 11: 892,01 m²en la parcela 11, es compatible el uso Residencial, posibilitando mantener dicho uso característico en el ámbito (art. 192.4.a del TROTU) y su localización en las parcelas con viviendas preexistentes (parcelas 11.1, 11.2 y 11.3) —art. 13.7 del P.E.R.I.—

— Aprovechamiento edificable bajorasante.— Bajo el suelo privado y/o público (estatuto de uso público-propiedad privada), se podrán ejecutar dos

plantas bajo rasante, en disposición de sótano, destinadas a los usos admisibles o garajes.

— La superficie construida bajo rasante no computable a efectos del cálculo de edificabilidad se aplicará a los usos lucrativos complementarios del principal sin superar el 30% de la superficie total del uso al que se asocia o complementa y que, consecuentemente, no sean susceptibles de utilización independiente del mismo, no admitiéndose en ningún caso bajo espacios públicos. No será de aplicación a los garajes o apar-camientos (bajo suelo privado y/o público —derecho de subedificación—) que, por su propia naturaleza, se consideran excluidos (exceptuando del cómputo almacenes y cuartos de instalaciones).

— El aprovechamiento bajo rasante de los espacios públicos, solo será admisible para la construcción de aparcamiento rotacional.

— Aprovechamiento edificable sobrerasante.— La edificabilidad asignada, admitirá la transferencia entre parcelas y/o intercambio de la misma entre

usos y/o reubicaciones de implantación, hasta agotar la global bruta, instrumentándose en el Proyecto de Compensación y, caso precisar la redefinición de alineaciones, mediante previa tramitación preceptiva de estudio de detalle.

En el supuesto no sea desarrollada la totalidad de dicha edificabilidad prevista para el uso adscrito en algu-na parcela, dicha superficie de parcela pasaría, previa cesión gratuita, a la consideración de Sistema Local Verde Público en el caso de las parcelas 9 y 10, y Espacio Libre Privado de Uso Público (de la parcela 8) en el caso de la parcela 11, con derecho de sub-edificación en las parcelas 10 y 11. En ambos casos, la cesión y/o uso público se limitará a la costra de terreno público que será delimitada como parcela independiente en el proyecto de Compensación que, a su vez, delimitará la/s parcela/s que admitirán aprovechamiento privado en el subsuelo.

— Se eximirán del cómputo edificable las superficies de soportales, pasajes de acceso a espacios libres pú-blicos o privados, plantas porticadas y entrepisos abiertos, excepto las partes cerradas que contengan. No obstante, podrán considerarse como no computables aquellos locales cerrados en planta baja porticada que se destinen a usos de la comunidad. Estos espacios comunitarios en ningún caso podrán ser objeto de compartimentación para uso individual.

— No computará la superficie construida en terrazas abiertas cubiertas vinculadas al uso hotelero y hostele-ro, hasta un máximo del 10% de la edificabilidad computable asignada a cada parcela (<1.150,94 m²). Las que excedieran de dicha superficie o las vinculadas a otros usos, les será de aplicación el criterio general de cómputo al 50%.

— Los espacios complementarios cubiertos vinculados a los solárium de cubierta computarán edificabilidad, s/ condiciones generales de edificación.

— No se considerará computable la edificabilidad relativa a las circulaciones y zonas comunes de acceso pro-pias vinculadas al uso Hotelero (pasillos, recepción, vestíbulo y aseos).

— La edificabilidad asignada, admitirá la transferencia entre parcelas y/o intercambio de la misma entre usos y/o reubicaciones de implantación, hasta agotar la global bruta, instrumentándose en el P. de Compensa-ción y, caso precisar la redefinición de alineaciones, mediante previa tramitación preceptiva de Estudio de detalle.

Artículo 15.8. Altura de edificación.

— Altura reguladora general = 12,00 m medidos desde la rasante a la cara superior del último forjado de techo del uso terciario autorizado (nivel de cornisa), desarrollando como máximo plantas Baja+II+bajocubierta.



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— Volumen de envolvente máxima = 16,50 m en formación de los planos de cubierta, no admitiéndose bajo el mismo interposición de más forjados, ni uso diferente a albergar instalaciones, almacenes o los espacios com-plementarios cubiertos al servicio de solárium en cubierta, con la obligación de mantener retranqueo de su envolvente > H/2 respecto la delimitación de la cubierta en su altura reguladora general.

Artículo 15.9. Espacio libre de parcela.

— Cuando existan espacios libres, las formas de los mismos y sus condiciones de acceso permitirán el paso y ma-niobra de un vehículo de extinción de incendios.

— Los espacios libres de parcela podrán ser ocupados con patios ingleses, elementos de urbanización, rampas y escaleras de acceso a plantas bajo rasante.

En todo caso, si el suelo libre entre las edificaciones hubiera de tratarse como espacio verde, se garantizará la posi-bilidad técnica de la disposición de vegetación y arbolado en el correspondiente proyecto de ejecución de las obras.

Artículo 15.10. Salientes admisibles. Vuelos autorizados.

— se admiten todos los salientes, cuerpos o elementos, sin ninguna restricción en cualquier tipo de vuelo respecto su línea de edificación, manteniendo el retranqueo mínimo > H/2 (siendo H la altura desde la rasante hasta el punto de co-ronación del elemento construido más desfavorable —remates o voladizos— de la envolvente total del edificio) respecto cualquiera de sus linderos (incluyendo espacios de dominio público —existentes o propuestos— y colindantes privados), no admitiéndose salientes, cuerpos o elementos volados sobre espacios públicos, viarios o zonas verdes.

Artículo 15.11. Condiciones de implantación.

Los usos Terciarios, podrán instalarse en plantas baja, inferiores a la baja, primera y segunda, cumpliendo las si-guientes condiciones de acceso: contar con acceso directo desde vía o espacio público y permitir una fácil evacuación en caso de incendio.

— Los espacios complementarios cubiertos vinculados a los solárium de cubierta podrán instalarse en planta bajo-cubierta, computando edificabilidad, s/ condiciones generales de edificación.

Artículo 15.12. Dotación de aparcamiento.

> 1 plaza/50 m² construidos de usos lucrativos (totales, con independencia que computen o no a efectos de edifica-bilidad, excepto superficies destinadas a soportales, almacenes o instalaciones).

— Mínimo 400 plazas.

Artículo 16.—Condiciones particulares de la red viaria.


Pertenecen a esta ordenanza los suelos identificados en el plano O-02 de Calificación y Regulación del Suelo con el código —VP—.


1. El uso de red viaria cumplirá las condiciones que establece la normativa sectorial, y las que en su día establezca la Ordenanza de Urbanización.a) Calles compartidas: Pueden ser utilizadas indistintamente por peatones y vehículos.

La urbanización de este tipo de vías facilitará la reducción de la velocidad de los vehículos.

Los accesos a las calles compartidas se señalizarán mediante señalización horizontal.

Se evitará la impresión de separación entre calzada y acera.

Las áreas estanciales que acompañen a la calle deberán separarse físicamente de los espacios utilizados por vehículos.

Artículo 17.—Condiciones particulares de las zonas verdes.


Pertenecen a esta ordenanza los suelos identificados en el plano O-02 de Calificación y Regulación del Suelo con el código —ZV—.

Artículo 17.2. determinaciones.

Pertenecen a la categoría de jardines las zonas verdes de cierta entidad, cuyo radio de servicio corresponde al nivel ciudad o barrio.

Pertenecen a la categoría de espacios libres las áreas de menor tamaño, cuyo radio de servicio es menor al barrio y que cumplen fundamentalmente funciones de mejora del medio ambiente urbano.

En las zonas verdes se admite la construcción de recintos cubiertos, pero no cerrados, destinados a proteger el paseo de inclemencias atmosféricas, actividades musicales al aire libre y otros usos semejantes de esparcimiento.

1. se admite asimismo las construcciones provisionales destinadas a la venta de bebidas, periódicos, helados y actividades similares, sujetas a las siguientes condiciones:a) Ser desmontables fácilmente, y estar construidas con materiales acordes con el carácter del espacio en

que se ubican.



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b) Tener una superficie construida inferior a 20 m².

c) Su altura no rebasará 4,50 m a alero.

2. La modificación de los espacios libres no se considera sujeta al trámite establecido en la legislación urbanística como modificación de zonas verdes. Asimismo tampoco se considera sometida al mismo la alteración menor de las zonas verdes de protección del viario.

boletín oficial del principado de asturias• la superficie computable respecto al uso de la...

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