bienes régimen de vivienda hechos y actos jurídicos … · registrables y no registrables (art....
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Universidad Notarial Argentina
Curso de Postgrado – Código Civil y Comercial de la Nación
Ley 26.994
Bienes
Régimen de vivienda
Hechos y actos jurídicos
Vicios del consentimiento
Vicios del acto jurídico
Bienes
BIENES INMUEBLES
BIENES MUEBLES
•INMUEBLES POR SU NATURALEZA (Art. 225) •INMUEBLES POR ACCESIÓN (Art. 226)
•MUEBLES POR SU NATURALEZA (Art. 227) •MUEBLES REGISTRABLES Y NO REGISTRABLES (Art. 1890)
Bienes inmuebles por su naturaleza
•El suelo •Cosas incorporadas al suelo de una manera orgánica •Cosas que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre
Bienes inmuebles por accesión
•Inmovilización por adhesión física •Carácter perdurable
“… forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del
propietario”
Cosa Mueble (art. 227)
•POSIBILIDAD DE DESPLAZAMIENTO
•MEDIO DE DESPLAZAMIENTO
Clasificación de las cosas muebles
COSAS MUEBLES NO
REGISTRABLES
COSAS MUEBLES REGISTRABLES
Artículo 1890, CCCN “Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la
ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no
registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su
inscripción”.
Cosa Divisible (art. 228)
•Posibilidad de dividirla
•Porciones resultantes reales
•Que no se produzca su destrucción
•Analogía y homogeneidad
Cosa Divisible (art. 228)
•Supuesto de división antieconómica
•Determinación de la unidad
económica de fraccionamiento parcelario
Cosas Principales y Accesorias (arts. 229 y 230)
•Dependencia
•Adherencia física
Cosas Consumibles y No Consumibles (art. 231)
Incidencia de esta clasificación en figuras jurídicas de usual aplicación por el
Notariado:
•Derecho real de usufructo
•Contrato de comodato
•Contrato de mutuo
Cosas Fungibles (art. 232)
•Posibilidad de sustitución
•Equivalencia
Frutos y productos
FRUTOS PRODUCTOS
•NATURALES •INDUSTRIALES •CIVILES
Frutos
•Las remuneraciones del trabajo •Frutos percibidos y pendientes
Bienes fuera del comercio (art. 234)
Por disposición de la LEY
Por transmisión prohibida por
ACTO JURÍDICO
Aspectos salientes de los bienes del dominio público del Estado (art. 235)
•En el inciso “a”: especial referencia a los Tratados Internacionales en cuanto a la determinación de los conceptos de “mar territorial”, “zona contigua”, “zona económica exclusiva” y “plataforma continental” •En el inciso “c”: inclusión de los glaciares y ambiente periglacial – Ley 26.639
Aspectos salientes de los bienes del dominio público del Estado (art. 235)
•En el inciso “e”: referencia al espacio suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales •En el inciso “h”: se suprime aparentemente la exigencia de que las ruinas y yacimientos sean de interés científico
Aspectos salientes de los bienes del dominio privado del Estado (art. 236)
•En el inciso “a”: se hace referencia a “los inmuebles que carecen de dueño” •En el inciso “b”: expresa referencia al dominio de las minas, de conformidad con el Código de Minería •En el inciso “d”: cosas muebles de dueño desconocido
BIENES DERECHOS DE
INCIDENCIA COLECTIVA
EJERCICIO COMPATIBLE
Importante! Limitaciones al dominio – art. 1970, CCCN
Principio general: el patrimonio del deudor es garantía del derecho de
los acreedores, por lo tanto éstos pueden efectivizar sus derechos
atacando a aquél.
Patrimonio
del deudor
Derecho del
deudor a la libre
disponibilidad de
su patrimonio
Derecho del
acreedor a la
conservación del
patrimonio del
deudor
El concepto de “hecho jurídico”
CÓDIGO CIVIL – Art. 896
“Los hechos de que se trata en esta parte del Código son todos los acontecimiento
susceptibles de producir alguna adquisición,
modificación, transferencia o extinción de los derechos u
obligaciones”
CCCN – Art. 257
“El hecho jurídico es el acontecimiento que, conforme
al ordenamiento jurídico, produce el nacimiento,
modificación o extinción de relaciones o situaciones
jurídicas”
El concepto de “simple acto lícito”
CÓDIGO CIVIL – Art. 899
“Cuando los actos lícitos no tuvieren por fin inmediato
alguna adquisición, modificación o extinción de
derechos sólo producirán ese efecto, en los casos en que
fueren expresamente declarados”
CCCN – Art. 258
“El simple acto lícito es la acción voluntaria no prohibida por
la ley, de la que resulta alguna adquisición,
modificación o extinción de relaciones o situaciones
jurídicas”
El concepto de “acto jurídico”
CÓDIGO CIVIL – Art. 944
“Son actos jurídicos los actos voluntarios lícitos, que
tengan por fin inmediato, establecer entre las personas
relaciones jurídicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar
derechos”
CCCN – Art. 259
“El acto jurídico es el acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato la adquisición, modificación o extinción de
relaciones o situaciones jurídicas”
El concepto de “acto voluntario”
CÓDIGO CIVIL – Art. 897
“Los hechos humanos son voluntarios o involuntarios,
Los hechos se juzgan voluntarios , si son ejecutados con discernimiento, intención
y libertad”
CCCN – Art. 260
“El acto voluntario es el ejecutado con discernimiento,
intención y libertad, que se manifiesta por un hecho
exterior”
¿En qué casos falta el discernimiento? (art. 261, CCCN)
1. PRIVACIÓN DE LA RAZÓN
2. PERSONA MENOR DE EDAD QUE NO HA CUMPLIDO DIEZ (10) AÑOS (PARA LOS ACTOS ILÍCITOS)
3. PERSONA MENOR DE EDAD QUE NO HA CUMPLIDO LOS TRECE (13) AÑOS (PARA LOS ACTOS LÍCITOS), SIN
PERJUICIO DE LO ESTABLECIDO EN DISPOSICIONES ESPECIALES
El objeto del acto jurídico (art. 279,
CCCN)
HECHOS BIENES
•QUE NO SEAN IMPOSIBLES
•QUE NO SEAN PROHIBIDOS
POR LAS LEYES
•QUE NO SEAN CONTRARIOS A
LA MORAL, LAS BUENAS
COSTUMBRES O EL ORDEN
PÚBLICO
•QUE NO SEAN LESIVOS DE
LOS DERECHOS AJENOS O DE
LA DIGNIDAD HUMANA
•QUE NO SE HAYA PROHIBIDO
QUE FUERAN OBJETO DE UN
ACTO JURÍDICO POR
DISPOSICIÓN ESPECIAL
•NO SE HACE REFERENCIA A
LA EXIGENCIA DE QUE EL BIEN
SE ENCUENTRE EN EL
COMERCIO
La causa del acto jurídico (arts. 281 a
283)
CAUSA - FIN CAUSA - MOTIVO
Fin inmediato autorizado
por el ordenamiento
jurídico que ha sido
determinante de la
voluntad
Motivos exteriorizados
cuando sean lícitos y
hayan sido incorporados
al acto en forma expresa,
o tácitamente si son
esenciales para ambas
partes
Principios de presunción y falsedad de causa (art. 282)
Principio de presunción de causa
Principio de falsedad de causa
Aunque la causa no esté expresada en el acto se
presume que existe mientras no se pruebe lo
contrario
El acto es válido aunque la causa expresada sea falsa si se funda en otra
causa verdadera
LOS VICIOS
VICIOS DE LA VOLUNTAD
VICIOS DEL ACTO JURÍDICO
•ERROR (arts. 265 a 270)
•DOLO (arts. 271 a 275)
•VIOLENCIA (arts. 276 a 278)
•LESIÓN (art. 332)
•SIMULACIÓN (arts. 333 a 337)
•FRAUDE (arts. 338 a
342)
El ERROR como vicio de la voluntad del acto
ERROR DE HECHO
ERROR ESENCIAL
Art. 8°: “la ignorancia de las leyes no sirve de excusa para su
cumplimiento, si la excepción no está autorizada por el
ordenamiento jurídico”.
Cuando recae sobre: a.- La naturaleza del acto
b.- Objeto diverso o de distinta especie del que se intentó designar c.- Objeto de calidad, extensión o
suma diversa a la querida d.- Cualidad sustancial del bien
e.- Motivos personales incorporados expresa o tácitamente
f.- Persona, cuando ha sido determinante
El ERROR como vicio de la voluntad del acto
ERROR RECONOCIBLE
Art. 265, 2ª parte “Si el acto es bilateral o unilateral recepticio, el error debe,
además, ser reconocible por el destinatario para causar la nulidad”
Art. 266 “El error es reconocible cuando el destinatario de la declaración lo
pudo conocer según la naturaleza del acto, las circunstancias de persona, tiempo y lugar”
Recaudos para la nulidad por error
ACTO BILATERAL
ACTO UNILATERAL
RECEPTICIO
ACTO UNILATERAL
NO RECEPTICIO
ERROR DE HECHO
ERROR ESENCIAL
ERROR DE HECHO
ERROR RECONOCIB
LE
ERROR ESENCIAL
El error en la declaración (art. 270)
“Las disposiciones de los artículos anteriores son aplicables al error en la declaración de voluntad y en su transmisión”
ERROR OBSTATIVO o ERROR OBSTÁCULO
El error de cálculo (art. 268)
“El error de cálculo no da lugar a la nulidad del acto, sino solamente a su rectificación, excepto que sea determinante del
consentimiento”
La subsistencia del acto (art. 269)
“La parte que incurre en error no puede solicitar la nulidad del acto, si la otra ofrece ejecutarlo con las modalidades y el
contenido que aquélla entendió celebrar”
1.- PREVALENCIA DE LA VALIDEZ DEL ACTO JURÍDICO
2.- ARMONÍA CON EL CARÁCTER RELATIVO DE LA NULIDAD
El DOLO como vicio de la voluntad del acto
ACCIÓN DOLOSA
OMISIÓN DOLOSA
Toda aserción de lo falso o disimulación de lo verdadero, cualquier artificio, astucia o maquinación que se emplee para la celebración del acto
Antecedente: art. 931, CC
Causa los mismos efectos que la acción dolosa, cuando el acto no
se habría realizado sin la reticencia u ocultación
Antecedente: art. 933, CC
DOLO ESENCIAL (art. 272)
REQUISITOS:
1.- DEBE SER GRAVE
2.- DEBE SER DETERMINANTE DE LA VOLUNTAD
3.- DEBE CAUSAR UN DAÑO IMPORTANTE
4.- NO DEBE HABER DOLO DE AMBAS PARTES
Antecedente: art. 932, CC
DOLO INDICENTAL (art. 273)
“El dolo indicental no es determinante de la voluntad; en consecuencia no afecta la validez del acto”
Equivale al dolo “que no fue causa eficiente del acto” mencionado en el artículo 934 del Código Civil
SUJETOS (art. 274)
EL AUTOR DEL DOLO ESENCIAL O INCIDENTAL PUEDE SER:
1.- UNA DE LAS PARTES DEL ACTO
2.- UN TERCERO
Antecedente: art. 935, CC
RESPONSABILIDAD CIVIL (Art. 275)
Se establece la responsabilidad del autor del dolo esencial o
incidental, de reparar los daños causados
Se establece la responsabilidad SOLIDARIA de la parte del acto que tuvo conocimiento del dolo
del tercero, al tiempo de la celebración del acto
La VIOLENCIA como vicio de la voluntad del acto
FUERZA IRRESISTIBLE
AMENAZAS que generan el temor de sufrir un mal grave
e inminente
Causan la nulidad del acto en tanto se verifiquen dos recaudos:
a.- Que no se puedan contrarrestar o evitar
b.- Que recaigan sobre la PERSONA o los BIENES
La valoración de la intimidación
CÓDIGO CIVIL – Arts. 938, 939 y 940
1.- Condición de la persona (art. 938, CC)
2.- Ejercicio de derechos propios (art. 939, CC)
3.- Temor reverencial (art. 940, CC)
CCCN – Art. 276, 2ª parte
“La relevancia de las amenazas debe ser juzgada teniendo en
cuenta la situación del amenazado y las demás circunstancias del caso”
SUJETOS (art. 277)
EL AUTOR DE LA FUERZA IRRESISTIBLE Y DE LAS AMENAZAS PUEDE SER:
1.- UNA DE LAS PARTES DEL ACTO
2.- UN TERCERO
Antecedente: art. 941, CC
RESPONSABILIDAD CIVIL (Art. 278)
Se establece la responsabilidad del autor de la violencia, de reparar los daños causados
Se establece la responsabilidad SOLIDARIA de la parte del acto
que tuvo conocimiento de la violencia del tercero, al tiempo
de la celebración del acto
La LESIÓN como vicio del acto jurídico
Código Civil, art. 954, 2° párrafo, CC:
“También podrá demandarse la nulidad o
la modificación de los actos jurídicos cuando
una de las partes explotando la necesidad, ligereza o inexperiencia de la otra, obtuviera por
medio de ellos una ventaja patrimonial
evidentemente desproporcionada y sin
justificación”
CCCN, art. 332, 1° párrafo, CC:
“Puede demandarse la nulidad o la
modificación de los actos jurídicos cuando una de las partes explotando la
necesidad, debilidad psíquica o inexperiencia de la otra, obtuviera por
medio de ellos una ventaja patrimonial
evidentemente desproporcionada y sin
justificación”
Elementos integrantes de la LESIÓN
GRAVE DESPROPORCIÓN
EXPLOTACIÓN
ESTADO DEFICITARIO
La LESIÓN como vicio del acto jurídico
Código Civil, art. 954, 3° párr. y 4° párr, parte 1ª, CC:
“Se presume, salvo prueba en contrario, que existe tal explotación en
caso de notable desproporción de las
prestaciones”
“Los cálculos deberán hacerse según valores al
tiempo del acto y la desproporción deberá
subsistir al momento de la demanda (…)”
CCCN, art. 332, 2° y 3° párrafo, CC:
“Se presume, excepto prueba en contrario, que existe tal explotación en
caso de notable desproporción de las
prestaciones”
“Los cálculos deben hacerse según valores al
tiempo del acto y la desproporción debe
subsistir al momento de la demanda”
La LESIÓN como vicio del acto jurídico
Código Civil, art. 954, 4° párr, parte 2ª y 5° párr, CC: “(…) Sólo el lesionado o sus herederos podrán ejercer la acción (…)” “El accionante tiene
opción para demandar la nulidad o un reajuste
equitativo del convenio, pero la primera de estas
acciones se transformará en acción de reajuste si
éste fuere ofrecido por el demandado al contestar
la demanda”
CCCN, art. 332, 4° y 5° párrafo, CC:
“El afectado tiene opción para demandar la
nulidad o un reajuste equitativo del convenio, pero la primera de estas
acciones se debe transformar en acción de
reajuste si éste es ofrecido por el
demandado al contestar la demanda”
“Sólo el lesionado o sus herederos pueden ejercer
la acción”
La prescripción de la acción
Código Civil, art. 954, 4° párr, in fine
CINCO (5) AÑOS
CCCN, arts. 2562, inc. “a”, y 2563, inc. “e”:
DOS (2) AÑOS
Se cuentan desde que la obligación a cargo del lesionado debía
ser cumplida
La SIMULACIÓN como vicio del acto jurídico
Código Civil, art. 955: “La simulación tiene
lugar cuando se encubre el carácter jurídico de un
acto bajo la apariencia de otro, o cuando el acto contiene cláusulas que
no son sinceras, o fechas que no son verdaderas, o
cuando por él se constituyen o transmiten
derechos a personas interpuestas, que no son aquellas para quienes en realidad se constituyen o
transmiten”
CCCN, art. 333: “La simulación tiene
lugar cuando se encubre el carácter jurídico de un
acto bajo la apariencia de otro, o cuando el acto contiene cláusulas que
no son sinceras, o fechas que no son verdaderas, o
cuando por él se constituyen o transmiten
derechos a personas interpuestas, que no son aquellas para quienes en realidad se constituyen o
transmiten”
Elementos integrantes de la SIMULACIÓN
CONTRADICCIÓN ENTRE LA
VOLUNTAD INTERNA Y LA
VOLUNTAD DECLARADA
PROPÓSITO DE ENGAÑO, YA
SEA INOCUO O EN PERJUICIO
DE TERCEROS O DE LA LEY
ACUERDO DE PARTES
ACTO APARENTE
Que esconde un acto oculto de naturaleza diversa
(Simulación relativa)
Que esconde la inexistencia de acto alguno
(Simulación absoluta)
Modificaciones
Se elimina la tradicional distinción entre SIMULACIÓN ABSOLUTA y SIMULACIÓN
RELATIVA
Se aplican las mismas disposiciones para las CLÁUSULAS SIMULADAS
Cuando el acto aparente encubre un acto real, para que éste último sea válido no será
suficiente que sea lícito y no perjudique a terceros sino que también se requerirá que concurran “los requisitos propios de su
categoría”
La acción deducida entre las partes del acto
PRINCIPIO GENERAL: NO ES
PROCEDENTE
LA PRUEBA: CONTRADOCUMENTO, SALVO CUANDO
LA PARTE JUSTIFIQUE LAS RAZONES POR LAS QUE NO EXISTE O NO PUEDE
SER PRESENTADO Y RESULTE LA SIMULACIÓN EN FORMA INEQUÍVOCA
EXCEPCIÓN: CUANDO DEL EJERCICIO DE LA ACCIÓN LAS PARTES NO PUEDAN OBTENER
BENEFICIO ALGUNO
ART. 959 CC = ART. 335 CCCN
LA PRESCRIPCIÓN: DOS (2) AÑOS desde que el aparente titular
del derecho hubiere intentado desconocer la
simulación
La acción deducida por un tercero (arts. 336 y 337)
ES PROCEDENTE EN TANTO EL TERCERO SE VEA AFECTADO EN UN DERECHO O INTERÉS LEGÍTIMO POR
EL ACTO SIMULADO (Art. 336, 1ª parte)
LA PRUEBA: EL TERCERO PUEDE ACREDITAR LA
SIMULACIÓN POR CUALQUIER MEDIO DE PRUEBA (Art. 336, 2ª parte)
LA PRESCRIPCIÓN: DOS (2) AÑOS desde que el tercero conoció
o pudo haber conocido el vicio del acto jurídico (arts.
2562 y 2563, inc. “c”)
Efectos de la simulación frente a terceros adquirentes
A B Acto
Simulado
C Acto de
Enajenación
3°
Buena Fe
Título oneroso
Paraliza los
efectos de la
acción
persecutoria
CCCN, art. 337, 2° párrafo “La acción del acreedor contra el subadquirente de los derechos obtenidos por el acto impugnado sólo procede si adquirió por título gratuito, o si es cómplice en la simulación” (En nuestro ejemplo, el actor es “D” y el demandado “C”)
D Acreedor
Efectos de la simulación frente a los acreedores del adquirente simulado
A B Acto
Simulado
C
Crédito
3°
Ejecución de
buena fe de los
bienes
comprendidos
en el acto
CCCN, art. 337, 1° párrafo “La simulación no puede oponerse a los acreedores del adquirente simulado que de buena fe hayan ejecutado los bienes comprendidos en el acto”
La responsabilidad del que contrató con el deudor
A B Acto
Simulado
C Acto de
Enajenación
3°
BUENA FE y TÍTULO GRATUITO: Responde sólo en la medida de su enriquecimiento MALA FE: Responde por todos los daños causados al acreedor
D Acreedor
El FRAUDE como vicio del acto jurídico
Código Civil, art. 961: “Todo acreedor
quirografario puede demandar la
revocación de los actos celebrados por el
deudor en perjuicio o en fraude a sus
derechos”
CCCN, art. 338: “Todo acreedor puede
solicitar la declaración de inoponibilidad de los actos celebrados
por su deudor en fraude de sus derechos,
y de las renuncias al ejercicio de derechos o facultades con los que
hubiese podido mejorar o evitado empeorar su
estado de fortuna”
Recaudos de procedencia de la acción de fraude
CÓDIGO CIVIL (Arts. 962 y 968)
1.- ESTADO DE INSOLVENCIA
2.- PERJUICIO A LOS
ACREEDORES
3.- CRÉDITO DE FECHA ANTERIOR AL ACTO
4.- CONCIERTO FRAUDULENTO
(únicamente cuando se ataca un acto oneroso)
CCCN, art. 339:
1.- CRÉDITO DE CAUSA ANTERIOR AL ACTO (salvo
cuando el deudor haya actuado con la intención de
defraudar a futuros acreedores)
2.- QUE EL ACTO HAYA
CAUSADO O AGRAVADO LA INSOLVENCIA DEL
DEUDOR
3.- CONCIERTO FRAUDULENTO (en el
mismo caso)
Fin de la acción pauliana
LA ACCIÓN PAULIANA NO BUSCA ANULAR EL ACTO SINO HACERLO
INOPONIBLE AL ACREEDOR ACCIONANTE
Efectos de la acción de fraude frente a los acreedores del adquirente
A B Acto
Fraudulento
C
Crédito
3°
Ejecución de
buena fe de los
bienes
comprendidos
en el acto
CCCN, art. 340, 1° párrafo “El fraude no puede oponerse a los acreedores del adquirente que de buena fe hayan ejecutado los bienes comprendidos en el acto”
Efectos de la acción de fraude frente a terceros adquirentes
A B Acto
Fraudulento
C Acto de
Enajenación
3°
Buena Fe
Título oneroso
Paraliza los
efectos de la
acción
persecutoria
CCCN, art. 340, 2° párrafo “La acción del acreedor contra el subadquirente de los derechos obtenidos por el acto impugnado sólo procede si adquirió por título gratuito, o si es cómplice en el fraude; la complicidad se presume si, al momento de contratar, conocía el estado de insolvencia” (En nuestro ejemplo, el actor es “D” y el demandado “C”)
D Acreedor
La responsabilidad del que contrató con el deudor
A B Acto
Fraudulento
C Acto de
Enajenación
3°
BUENA FE y TÍTULO GRATUITO: Responde sólo en la medida de su enriquecimiento MALA FE: Responde por todos los daños causados al acreedor
D Acreedor
La vivienda: una cuestión constitucional
Art. 14 bis, Constitución Nacional:
1.- Protección integral de la familia
2.- Defensa del bien de familia
3.- Acceso a una vivienda digna
La vivienda: una cuestión constitucional
La vivienda: una cuestión constitucional
°
Transición normativa
BIEN DE
FAMILIA (Ley 14.934,
arts. 34 a 50)
VIVIENDA (Arts. 244 a
256, CCCN)
El nuevo objeto de protección…
LA VIVIENDA
NO NECESARIAMENTE “VIVIENDA
FAMILIAR”
AFECTACIÓN OBJETO BENEFICIARIOS
EFECTOS DESAFECTACIÓN SUBROGACIÓN
REAL
AFECTACIÓN
ASPECTOS
SUSTANCIALES
ASPECTOS
FORMALES
LEGITIMACIÓN CAPACIDAD
LEGITIMACIÓN
Art. 245, CCCN
“La afectación puede ser solicitada por
el titular registral; (…)”
Art. 246, CCCN
“Son beneficiarios de la afectación: a)
el propietario constituyente (…)”
¿Qué alcance tienen las expresiones
“titular registral” y “propietario”?
DOMINIO
CONDOMINIO
PROPIEDAD
HORIZONTAL
CONJUNTOS
INMOBILIARIOS
¿SUPERFICIE?
Situación especial del Condominio
SUPRESIÓN DE LA EXIGENCIA DE VÍNCULO PARENTAL O
CONYUGAL ENTRE LOS CONDÓMINOS
POSIBILIDAD DE QUE AFECTEN LOS CONVIVIENTES QUE HAN
ADQUIRIDO EN CONDOMINIO
Sobre la afectación a bien de familia en caso de uniones convivenciales en el régimen de la ley
14.394
CNCiv., Sala H, 28/05/2010, “Marchetti, Máximo Vittorio y Vázquez, Adriana Lidia”, LL, 2010-D-561
“Corresponde hacer lugar al pedido de afectación de un inmueble como bien de familia formulado por condóminos
que mantienen una relación concubinaria y pretenden designar como beneficiario a su hijo menor, pues el art. 43 de
la ley 14.394 (…), en cuanto exige que exista entre los constituyentes condóminos el parentesco requerido por el art.
36 de la citada norma, debe interpretarse desde esta perspectiva: los condóminos deben demostrar el vínculo
familiar existente entre ambos, si ellos mismos fueran los beneficiarios de la afectación” (Voto del Dr. Mayo)
Sobre la afectación a bien de familia en caso de uniones convivenciales en el régimen de la ley
14.394
CNCiv., Sala H, 28/05/2010, “Marchetti, Máximo Vittorio y Vázquez, Adriana Lidia”, LL, 2010-D-561
“De no permitirse la afectación del bien de familia que designa como beneficiario a un hijo extramatrimonial por las
circunstancias de que sus padres, condóminos, son concubinos, implicaría vulnerar el principio de igualdad ante
la ley y se configuraría un supuesto de discriminación”
Sobre la afectación a bien de familia en caso de uniones convivenciales en el régimen de la ley
14.394
CNCiv., Sala L, 10/04/2015, “Frisardi, Adriana Gabriela C/ Registro de la Propiedad Inmueble 388/14 fecha 8/9/14 S/
Recurso directo a Cámara”, MJ-JU-M-92377-AR
“Corresponde revocar la resolución del registro de la propiedad inmueble y proceder a la inscripción del beneficio, pues es totalmente
viable la posibilidad de afectar un inmueble como bien de familia cuando resultan beneficiarios sus titulares convivientes, sin haber
celebrado matrimonio, junto con la hija mayor de edad, toda vez que desatender a la familia, cualquiera sea su conformación, implica
efectuar una discriminación vedada, so pretexto de aplicar una antigua ley, en detrimento del principio de igualdad”
Formas de afectar a “vivienda”
ACTA
REGISTRAL
ESCRITURA
PÚBLICA
TESTAMENTO
RESOLUCIÓN
JUDICIAL
La afectación por resolución judicial
Art. 245, 3º párrafo, CCCN
“La afectación también puede ser
decidida por el juez, a petición de parte,
en la resolución que atribuye la vivienda
en el juicio de divorcio o en el que
resuelve las cuestiones relativas a la
conclusión de la convivencia, si hay
beneficiarios incapaces o con capacidad
restringida”
ACTO DE AFECTACIÓN A “VIVIENDA”
INSCRIPCIÓN REGISTRAL
LA CUESTIÓN DE LA PRIORIDAD
REGISTRAL Y SU INCIDENCIA EN LA
FUNCIÓN JUDICIAL
En el régimen de la ley 14.394…
Art. 35, ley 14.394
“La constitución del bien de familia produce efectos a partir de su inscripción en el registro inmobiliario correspondiente”
Art. 5°, ley 17.801
“Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de
su instrumentación”.
LA CUESTIÓN DE LA PRIORIDAD
REGISTRAL Y SU INCIDENCIA EN LA
FUNCIÓN JUDICIAL
En el régimen del CCCN…
Art. 244, 2º párrafo:
“La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas
en la ley nacional del registro inmobiliario”
OBJETO DEL ACTO DE AFECTACIÓN
INMUEBLE (Art. 244, 1º párrafo, CCCN)
PRINCIPIO DE UNICIDAD (Art. 244, 3º párrafo,
CCCN)
“propietario único de dos o más inmuebles”
DESTINO (Art. 244, 1º párrafo, CCCN)
1.- Destino vivienda
2.- Destino mixto
OBJETO DEL ACTO DE AFECTACIÓN
(cont.)
ALCANCES DE LA AFECTACIÓN A VIVIENDA
“…por su totalidad o hasta una parte de su
valor”
SUPRESIÓN DE LOS TOPES DE AFECTACIÓN
Los beneficiarios en el régimen de bien
de familia (art. 36, ley 14.394)
PRIMER GRUPO SEGUNDO GRUPO
DESCENDIENTES
ASCENDIENTES
CÓNYUGE
PARIENTES COLATERALES HASTA
EL TERCER GRADO DE
CONSANGUINIDAD
+
CONVIVENCIA CON EL CONSTITUYENTE
Los beneficiarios en el régimen de
“vivienda” en el nuevo Código (art. 246)
PRIMER GRUPO SEGUNDO GRUPO
DESCENDIENTES
ASCENDIENTES
CÓNYUGE
CONVIVIENTE
PARIENTES COLATERALES HASTA
EL TERCER GRADO
+
CONVIVENCIA CON EL CONSTITUYENTE
! Art. 529, CCCN
SITUACIÓN ESPECIAL DE LOS
CONVIVIENTES PARA SER DESIGNADOS
BENEFICIARIOS
¿ES NECESARIO QUE LA UNIÓN
CONVIVENCIAL ESTÉ INSCRIPTA?
NO
¿ES NECESARIO QUE LA UNIÓN
CONVIVENCIAL TENGA UN PERÍODO NO
INFERIOR A DOS (2) AÑOS?
ATENCIÓN! Art. 510, CCCN
¿ES POSIBLE DESIGNAR BENEFICIARIOS A
LOS DESCENDIENTES DEL CÓNYUGE O
CONVIVIENTE?
NO ESTÁN
MENCIONADOS EN EL
ART. 246, CCCN
“Son beneficiarios de la
afectación: a) el
propietario constituyente,
su cónyuge, su
conviviente, sus
ascendientes o
descendientes (…)”.
ATENCIÓN!!!
PROGENITOR
AFÍN
(Arts. 672 a 676,
CCCN)
OBLIGACIÓN
DE HABITAR INEJECUTABILIDAD
ACTOS DE
DISPOSICIÓN
RÉGIMEN DE
FRUTOS
TRATAMIENTO
TRIBUTARIO
FAVORABLE
CUESTIONES
ARANCELARIAS
EFECTOS DE LA AFECTACIÓN A
“VIVIENDA”
OBLIGACIÓN DE HABITACIÓN
EFECTIVA
SITUACIÓN DEL CONSTITUYENTE
CASO ESPECIAL DE LA LOCACIÓN Y DEL USUFRUCTO
INEJECUTABILIDAD
Prioridad
registral
Acreedores de causa o
título anterior EJECUTAN
(EL RÉGIMEN LES RESULTA
INOPONIBLE)
Acreedores de causa o
título posterior NO EJECUTAN
SALVO:
1.- Que obtengan
DESAFECTACIÓN
2.- Casos del art. 249, CCCN
Art. 249, CCCN
Obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas y contribuciones que graven
directamente el inmueble
Obligaciones con garantía real, con los recaudos del art. 250 CCCN
Obligaciones que tienen su origen en construcciones o mejoras realizadas en la
vivienda
Obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de los hijos menores de edad, incapaces o
con capacidad restringida
ACTOS DE DISPOSICIÓN
MORTIS CAUSA
Prohibición de que el
inmueble afectado sea
objeto de legados o
mejoras testamentarias, a
menos que éstas
“favorezcan a los
beneficiarios de la
afectación”.
ENTRE VIVOS
Cuando el constituyente
estuviere CASADO o con
UNIÓN CONVIVENCIAL
INSCRIPTA, se requerirá
conformidad del cónyuge o
conviviente, para transmitir
o gravar el inmueble; o
bien, autorización judicial
supletoria
RÉGIMEN DE FRUTOS
Art. 251, CCCN
“Son embargables y ejecutables los
frutos que produce el inmueble si no
son indispensables para satisfacer las
necesidades de los beneficiarios”
TRATAMIENTO TRIBUTARIO
FAVORABLE (Art. 252, CCCN)
EXENCIÓN DE IMPUESTO A LA
TRANSMISIÓN GRATUITA DE BIENES
Condiciones de operatividad de la
exención tributaria
EXENCIÓN DE IMPUESTOS Y TASAS
PARA SU CONSTITUCIÓN E
INSCRIPCIÓN
CUESTIONES ARANCELARIAS (Art.
254, CCCN)
Intervención profesional en el acto de
afectación:
Tope: 1 % de la valuación fiscal del inmueble
Intervención profesional en procesos
sucesorios o concursales:
Tope: 3 % de la valuación fiscal del inmueble
DESAFECTACIÓN (Art. 255, CCCN)
DESAFECTACIÓN POR
EL PROPIETARIO
DESAFECTACIÓN POR
LOS HEREDEROS
DESAFECTACIÓN POR
LOS CONDÓMINOS
DESAFECTACIÓN
JUDICIAL
DESAFECTACIÓN EN
CASOS DE
EXPROPIACIÓN,
REIVINDICACIÓN O
EJECUCIÓN
Sobre la subrogación real del bien de familia antes de la vigencia del CCCN
Dos intentos con resultado negativo:
1.- CNCiv., Sala L, 21/05/1992, “Anda, Blanca de las Nieves”, LL, 1992-E-388
2.- Cám. Apel. Civil y Comercial de Concordia, Sala III, 09/11/1993
Sobre la subrogación real del bien de familia
Un primer pronunciamiento favorable
Cámara de Apelación Civil y Comercial de San Isidro, Sala I, 03/02/1997,
“Kipperband, Jacobo C/ Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de
Buenos Aires”, LLBA, 1997-530
Fallo “Kipperband”
“Si bien la sustitución del bien de familia no se encuentra prevista en la ley, es cierto que
los jueces no pueden negarse a juzgar por oscuridad o defectos de la ley y que el derecho no sólo es la ley positiva sino que incluye los principios generales del derecho, dentro de los cuales se encuentra el de la subrogación
real que tiene recepción legislativa en el artículo 1266, y resulta aplicable por
analogía”
Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Santa Fe, Sala I, 15/02/2007, “Varonese, Claudia M. C/ Record Publicistas S.R.L. S/
Quiebra”, LL Litoral, 2007 (Junio), 575
“Si la acreencia del incidentista data de una fecha comprendida en el período en el cual los fallidos
desafectaron el inmueble como bien de familia, lo vendieron, compraron otro y lo afectaron
nuevamente, esta nueva tutela resulta inoponible al acreedor, pues, si bien entre aquellas
inscripciones registrales transcurrieron pocos días – en el caso, once días – la subrogación real del
instituto pretendida no resultó operativa porque no se cumplimentaron los recaudos de publicidad y autorización administrativa o judicial previa”
Sobre la subrogación real en el nuevo Código Civil y Comercial
Artículo 248
“La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y
a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio”
Subrogación real: distintos supuestos
SUBROGACIÓN REAL DE
INMUEBLE A INMUEBLE
SUBROGACIÓN REAL DE
INMUEBLE A DINERO
* CONTRATO DE PERMUTA
* CAMBIO DE RADICACIÓN
DE LA VIVIENDA A OTRO
INMUEBLE DE TITULARIDAD
DEL CONSTITUYENTE
* INDEMNIZACIÓN
* PRECIO
Universidad Notarial Argentina
Curso de Postgrado – Código Civil y Comercial de la Nación
Ley 26.994
Bienes
Régimen de vivienda
Hechos y actos jurídicos
Vicios del consentimiento
Vicios del acto jurídico
Gracias…!