avaluo comercial ejemplo

7/22/2019 Avaluo Comercial Ejemplo

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AVALUO COMERCIAL

A V A L U O C O M E R C I A L

INMUEBLE UBICADO EN LA CARRERA 62 N 97 - 55BARRIO LOS ANDES, LOCALIDAD DE BARRIOS UNIDOS

BOGOT

SOLICITADO POR: MARA GRACIELA HERNNDEZ MEDINA

Bogot D.C., Agosto 26 de 2011

CONTENIDO

1. MARCO DE REFERENCIA2. GENERALIDADES GEOGRAFICAS3. CARACTERISTICAS URBANAS4. ASPECTOS JURIDICOS5. AREAS

6. REGLAMENTACION URBANISTICA7. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO8. CARACTERISTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCION9. AVALUO COMERCIAL10. METODOLOGIA EMPLEADA11. SUSTENTACION DEL AVALUO12. BIBLIOGRAFIA

AVALO COMERCIAL

1. MARCO DE REFERENCIA.

1.1. Propsito del avalo.

Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo ste el precio por el cual seefectuara una operacin de compra - venta, entre personas conocedoras de valores de la propiedad raz,en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de unequilibrio de oferta y demanda.

1.1.1. Avalo Urbano.

Un Avalo Urbano es aquel que se realiza sobre un predio urbano (Lote y/o construccin), es decir, elinmueble se encuentra ubicado dentro del permetro de servicios de la ciudad. En el avalo quedarncomprendidos el valor de los terrenos, el valor de las edificaciones y el potencial de desarrollo.1.2. Ubicacin.Departamento Cundinamarca

Ciudad BogotBarrio Los AndesDireccin Carrera 62 N 97 - 55

1.3. Solicitante.MARA GRACIELA HERNNDEZ MEDINA1.4. Propietario.MARA GRACIELA HERNNDEZ MEDINA1.5. Fecha de visita.Agosto 24 de 2011.1.6. Documentos suministrados para el avalo. Copia del Certificado de Tradicin y Libertad.

Copia del pago del impuesto predial ao 2011.


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1.7. Avaluador.Ing. William Robledo Giraldo.

2. GENERALIDADES GEOGRAFICAS.

2.1. Ubicacin Geogrfica Del Municipio.

En el centro del pas, en una meseta de la Cordillera Oriental de los Andes, en el borde oriental de laSabana homnima, se encuentra la ciudad de Bogot, capital de la Repblica de Colombia y delDepartamento de Cundinamarca.

Situacin Geogrfica

Longitud. 74 4 Oeste GreenwichLatitud. 4 35 Norte.Altura sobre el nivel del mar. 2.640 metrosArea total. 1.732 Km2Area Urbana. 421 Km2rea Rural. 1.311 Km2Clima. Homogneo.

Temperatura media anual de 14 C.Las temporadas secas y lluviosas se alternan a lo largo del ao. Los meses ms secos son diciembre,enero, febrero y marzo; los ms lluviosos son abril, mayo, septiembre, octubre y noviembre.Junio y julio suelen ser de pocas lluvias y agosto es de sol y fuertes vientos.Lmites geogrficos. Norte: Municipio de Cha.Oriente: Cerros orientales y los municipios de La Calera, Choach, Ubaque, Chipaque, Une y Gutirrez.Sur: Departamentos de Meta y Huila.Occidente: Ro Bogot, y municipios de la cabecera, Venecia, San Bernardo, Arbelez, Pasca, Sibate,Soacha, Mosquera, Funza y Cota.

Smbolos.

rbol Caucho sabanero.

EscudoLo otorg Carlos V para el nuevo reino de Granada. El guila simboliza la firmeza, las 9 granadasrepresentan el valor y la intrepidez.Bandera Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se adopt oficialmente la bandera de la Ciudad. Se compone de dos franjas horizontales de color amarillo y rojo. El amarillo simboliza Justicia,clemencia, virtud y benignidad. El rojo representa libertad, salud y caridad.Himno Se adopt mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue compuesto por Pedro Medina Avendao ymusicalizado por Roberto Pineda Duque.

Divisin Poltico Administrativa. La Ciudad est regida por un alcalde Mayor y 20 alcaldas menores,que es el nmero de localidades en las cuales se divide la Ciudad.

3. CARACTERISTICAS URBANAS.

3.1. Ubicacin del Predio dentro de la ciudad.El predio motivo del avalo se ubica en el Sector Nor-Occidente de la Ciudad, en el Barrio Los Andes,Localidad de Barrios Unidos y se distingue con el nmero 97 - 55 de la Carrera 62, de la actualnomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogot.

3.2. Clasificacin Zonal.La zona tiene vocaciones Residencial.

3.3. Tipos de edificaciones del sector.Edificaciones institucionales, locales comerciales, viviendas modificadas y multifamiliares.

3.4. Vas de acceso al sector.En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Avenida Calle 100 (Avenida Espaa), en sentido Norte

Sur y viceversa la Carrera 60.


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Va Frente a la Propiedad. Carrera 62Tipo de va. V-2Estado de Conservacin. Bueno

3.5. Estado de la Infraestructura Urbanstica.

Andenes. En buen estadoSardineles. En buen estadoAlumbrado pblico. Bueno, postes de iluminacin situados a distancias adecuadas.Redes de servicios pblicos. Agua Alcantarillado Luz Telfono Gas DomiciliarioSi Si Si Si Si

3.6. Equipamiento Urbano.Se hace referencia al equipamiento que

posee el sector de Los Andes de la Localidad de Barrios UnidosMercados SiPlazas cvicas SiParques y jardines SiInstituciones Educativas Si

Estaciones de Servicio SiCentros deportivos SiSealizacin vial Si.

3.7. Transporte Pblico.El sector cuenta con sistema masivo de transporte de pasajeros TRANSMILENIO, por la Avenida CiudadSuba,(Estacin de Rio Negro), adicionalmente existen sobre las vas de acceso numerosas rutas de buses,

busetas y colectivos, que permiten llegar sin ningn inconveniente al predio.

3.8. Estratificacin.El sector es mayoritariamente estrato 4.

3.9. Comentarios Generales.

Barrios Unidos es la localidad N 12 del Distrito Capital de Bogot, Capital de Colombia. Se encuentra enel norte de la ciudad de Bogot. Barrios Unidos es una localidad completamente urbana. Se caracterizapor ser un rea de pequea industria adems de un importante centro de comercio y servicios.

LmitesNorte: Calle 100, con la localidad de SubaSur: Calle 63, con la localidad de TeusaquilloEste: Autopista Norte y Avenida Caracas con la localidad de Chapinero.Oeste: Avenida 68, con la localidad de EngativHidrologaBarrios Unidos est atravesado por El Ro Salitre y el canal Rio Negro

Topografa

Barrios Unidos es una localidad relativamente plana de la sabana de Bogot.

TransporteAdems de las avenidas que limitan la localidad las principales vas que la sirven son Avenida 80,Avenida Calle 68, Avenida Ciudad de Quito y la Carrera 24. La Avenida 80 (Lnea D Estaciones: Polo,Escuela Militar, Carrera 47, Carrera 53) y la Ciudad de Quito (Lnea E Estaciones: La Castellana, NQS Calle 75, Avenida Chile, Simn Bolvar), un Tramo de la Autopista Norte (Lnea B Estaciones:Calle 100, Virrey, Calle 85, Hroes)y un tramo de la Avenida Caracas (Lnea A Estaciones: Calle 76,Calle 72, Flores)hacen parte del sistema TransMilenio.

EconomaSobresale la actividad industrial de pequea y mediana escala en diversas reas como la elaboracin demuebles, litografas y fabricacin de calzado.

El comercio es una actividad muy importante, con muchos almacenes especializados en la compra y venta


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6.2. rea de actividad.Residencial.

6.3. Usos permitidos.Residencial General, Tipologa 3 y 4, Comercial Zonal.

6.4. Tratamiento.Consolidacin.

6.5. Modalidad.Con densificacin moderada.

7.CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.

Tipo de inmueble. Urbano.Forma. Regular.Topografa. Plana en toda su extensin.Disposicin del inmueble. Medianero

8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION.8.1. Nmero de pisos.Dos (2) Pisos.

8.2. Distribucin del inmueble.Primer Piso: Cuatro salones, patio, bao, cafetera, un saln pequeo y una sala de atencinSegundo Piso: Cinco salones y un bao.

8.3. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCION.

Cimentacin. Ciclpeo tradicionalEstructura. Muros cargueros

Cubierta. Placa y teja de asbesto-cemento.Fachada. ConcretoCielorraso. PlacaMampostera. Estuco y pinturaVentanera. Marco metlico y vidrio plano transparente y reja de seguridadPuertas. Madera y metlicasPisos. Cermica y morteroBao. Lnea sencillaCarpintera. Metlica y maderaPintura. Estuco y pinturaVetustez 39 Aos AproximadamenteAcabados. SencillosEstado de conservacin. Buena

9. AVALUO COMERCIAL.-

9.1. Mtodo de Encuestas Directas.

NOMBRE PROFESION VALOR MT2William Robledo G. Ing. Catastral $900.000Fabin Trujillo Avaluador $910.000Carlos Robledo Arquitecto $890.000Jorge Andrs Romn Gelogo $880.000Erika Robledo Geloga $920.000

Media Aritmtica: Es el numero que se obtiene de dividir la suma de las observaciones por el numero de

ellas. Se formaliza mediante la siguiente expresin matemtica.


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X = X = 900.000.oo

Desviacin Estndar: Se define como la raz cuadrada de las diferencias de los valores de la encuesta conrespecto a la media aritmtica elevada al cuadrado y el resultado, dividido por el nmero de casosestudiados, N. Esta expresin se formaliza con la siguiente expresin matemtica.

S = V =

rea de Terreno 246.60 MT2Valor MT2 $900.000Valor Total del Terreno $221.940.000.oo9.2. MTODO DE REPOSICIN A NUEVO.-AVALUO DE CONSTRUCCIONES

TABLA DE DEPRECIACIN POR ESTADOEstados Condiciones fsicas Clasificacin normal Coefic. deprec.1 NUEVO

No ha sufrido ni necesita reparaciones ptimo-O 1,00

Muy bueno-MB 0,992 REGULARRequiere o ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 0,975Intermedio-I 0,9203 Requiere reparaciones Simples Regular-R 0,820Deficiente-D 0,6604 Requiere reparaciones importantes Malo-M 0,4705 Requiere muchas reparaciones importantes Muy Malo-MM 0,250Sin Valor = Valor de Demolicin Demolicin-DM 0,135ptimo: Una construccin en estado ptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones deningn tipo.

Bueno: Una construccin en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin

importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia entuberas y techos, cambios en pequeos sectores de rodapi, marcos de ventanas o puertas y otros.

Regular: Una construccin en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo,pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanera, y otros.

Malo: Una construccin en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplocambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecnicas, y otros.

Muy malo: Una construccin en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estar en estado de demolicin.

Valor por mt2 Construccin $500.000.oo

rea de la Construccin 302.70 Metros cuadrados Aprox.Valor Total de la construccin $151.350.000.oo

9.3. VALOR FINAL DEL AVALUO.-TRESCIENTOS SETENTA Y TRES MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA MIL PESOS M/CTE.($373.290.000.oo).

10. METODOLOGIA EMPLEADAPara la fijacin de precios, se emple una combinacin de mtodos de aceptacin universal, estas fueron:Encuestas Directa y Reposicin. Que dieron como consecuencia una tendencia histrica decomportamiento de los precios de la tierra en el sector, se realiz tambin un anlisis de precios unitariosen revistas especializadas como Gua Inmobiliaria y CONSTRUDATA. Adicionalmente se consulto laopinin de profesionales especializados y la base de datos de W.R. INGENIEROS AVALUADORES.


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11. SUSTENTACIN DEL AVALUO.

Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes races est bastanteinfluenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicacin, pues los bienes races no pueden separarse dedonde estn ubicados, el futuro econmico del rea, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad

presente o futura como lugar de construccin, el uso actual y posible del predio, pues el valor de las

propiedades se deriva del uso al que se les someta.El formato de calificacin de construcciones, es un formato de aceptacin universal con mnimasvariaciones de forma. El formato es el siguiente:

CAPITULOS %Cimentacin-Estructura 32.00 %Cubierta 9.00%Mampostera 10.00%Instalaciones Elctricas 5.00 %Instalaciones Hidrulicas 5.00%Pisos y Enchapes 10.00%Paetes 7.00%

Cielorrasos 3.00%Carpintera Metlica 5.00%Carpintera de Madera 2.00%Pinturas 7.00%Cocina 3.00%Bao 2.00%VALORES TOTALES 100.00%

Se consideraron tambin los centros de atraccin econmica existentes, la categora de los serviciospblicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la geometra del predio, las obras en ejecucin yproyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como losmateriales de construccin, los acabados, el estado de conservacin, el mayor y mejor uso, el diseoarquitectnico y la distribucin interior del inmueble, la estratificacin y el entorno.

Nota: De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420 de 1998 y 422 del 2000, expedidos por elMinisterio de Hacienda y Crdito Pblico y Ministerio de Desarrollo Econmico, el presente avalocomercial tiene una vigencia de un (1) ao, contando desde la fecha de su expedicin. Siempre y cuandolas condiciones fsicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, as como tampoco se

presente variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

12. BIBLIOGRAFIA.

Acuerdo 6 de 1.990AVALUOS. METODOLOGIAS PRACTICAS William Robledo.

BASE DE DATOS DE W.R. INGENIEROS AVALUADORES.ESTUDIO DE VALOR DEL SUELO URBANO

Atentamente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDOIngeniero Catastral y GeodestaM.P. No. 2522249646 Cund.R.N.A. M.I. N 1245M.A.P. No. 0158

RESEA FOTOGRAFICAAVALUO COMERCIAL

A V A L U O C O M E R C I A L

INMUEBLE UBICADO EN LA CARRERA 62 N 97 - 55


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BARRIO LOS ANDES, LOCALIDAD DE BARRIOS UNIDOSBOGOT

SOLICITADO POR: MARA GRACIELA HERNNDEZ MEDINA

Bogot D.C., Agosto 26 de 2011

CONTENIDO

1. MARCO DE REFERENCIA2. GENERALIDADES GEOGRAFICAS3. CARACTERISTICAS URBANAS4. ASPECTOS JURIDICOS5. AREAS6. REGLAMENTACION URBANISTICA7. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO8. CARACTERISTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCION9. AVALUO COMERCIAL10. METODOLOGIA EMPLEADA

11. SUSTENTACION DEL AVALUO12. BIBLIOGRAFIA

AVALO COMERCIAL

1. MARCO DE REFERENCIA.

1.1. Propsito del avalo.

Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo ste el precio por el cual seefectuara una operacin de compra - venta, entre personas conocedoras de valores de la propiedad raz,en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de unequilibrio de oferta y demanda.

1.1.1. Avalo Urbano.

Un Avalo Urbano es aquel que se realiza sobre un predio urbano (Lote y/o construccin), es decir, elinmueble se encuentra ubicado dentro del permetro de servicios de la ciudad. En el avalo quedarncomprendidos el valor de los terrenos, el valor de las edificaciones y el potencial de desarrollo.1.2. Ubicacin.Departamento CundinamarcaCiudad BogotBarrio Los AndesDireccin Carrera 62 N 97 - 55

1.3. Solicitante.

MARA GRACIELA HERNNDEZ MEDINA1.4. Propietario.MARA GRACIELA HERNNDEZ MEDINA1.5. Fecha de visita.Agosto 24 de 2011.1.6. Documentos suministrados para el avalo. Copia del Certificado de Tradicin y Libertad. Copia del pago del impuesto predial ao 2011.

1.7. Avaluador.Ing. William Robledo Giraldo.

2. GENERALIDADES GEOGRAFICAS.


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2.1. Ubicacin Geogrfica Del Municipio.En el centro del pas, en una meseta de la Cordillera Oriental de los Andes, en el borde oriental de laSabana homnima, se encuentra la ciudad de Bogot, capital de la Repblica de Colombia y delDepartamento de Cundinamarca.

Situacin Geogrfica

Longitud. 74 4 Oeste GreenwichLatitud. 4 35 Norte.Altura sobre el nivel del mar. 2.640 metrosArea total. 1.732 Km2Area Urbana. 421 Km2rea Rural. 1.311 Km2Clima. Homogneo.Temperatura media anual de 14 C.Las temporadas secas y lluviosas se alternan a lo largo del ao. Los meses ms secos son diciembre,enero, febrero y marzo; los ms lluviosos son abril, mayo, septiembre, octubre y noviembre.Junio y julio suelen ser de pocas lluvias y agosto es de sol y fuertes vientos.Lmites geogrficos. Norte: Municipio de Cha.

Oriente: Cerros orientales y los municipios de La Calera, Choach, Ubaque, Chipaque, Une y Gutirrez.Sur: Departamentos de Meta y Huila.Occidente: Ro Bogot, y municipios de la cabecera, Venecia, San Bernardo, Arbelez, Pasca, Sibate,Soacha, Mosquera, Funza y Cota.

Smbolos.

rbol Caucho sabanero.EscudoLo otorg Carlos V para el nuevo reino de Granada. El guila simboliza la firmeza, las 9 granadasrepresentan el valor y la intrepidez.Bandera Mediante el decreto 555 deOctubre 09 de 1.952, se adopt oficialmente la bandera de la Ciudad. Se compone de dos franjas

horizontales de color amarillo y rojo. El amarillo simboliza Justicia, clemencia, virtud y benignidad. Elrojo representa libertad, salud y caridad.Himno Se adopt mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue compuesto por Pedro Medina Avendao ymusicalizado por Roberto Pineda Duque.

Divisin Poltico Administrativa. La Ciudad est regida por un alcalde Mayor y 20 alcaldas menores,que es el nmero de localidades en las cuales se divide la Ciudad.

3. CARACTERISTICAS URBANAS.3.1. Ubicacin del Predio dentro de la ciudad.El predio motivo del avalo se ubica en el Sector Nor-Occidente de la Ciudad, en el Barrio Los Andes,Localidad de Barrios Unidos y se distingue con el nmero 97 - 55 de la Carrera 62, de la actualnomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogot.

3.2. Clasificacin Zonal.La zona tiene vocaciones Residencial.

3.3. Tipos de edificaciones del sector.Edificaciones institucionales, locales comerciales, viviendas modificadas y multifamiliares.

3.4. Vas de acceso al sector.En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Avenida Calle 100 (Avenida Espaa), en sentido NorteSur y viceversa la Carrera 60.

Va Frente a la Propiedad. Carrera 62Tipo de va. V-2

Estado de Conservacin. Bueno


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3.5. Estado de la Infraestructura Urbanstica.

Andenes. En buen estadoSardineles. En buen estadoAlumbrado pblico. Bueno, postes de iluminacin situados a distancias adecuadas.Redes de servicios pblicos. Agua Alcantarillado Luz Telfono Gas Domiciliario

Si Si Si Si Si3.6. Equipamiento Urbano.Se hace referencia al equipamiento que posee el sector de Los Andes de la Localidad de Barrios UnidosMercados SiPlazas cvicas SiParques y jardines SiInstituciones Educativas SiEstaciones de Servicio SiCentros deportivos SiSealizacin vial Si.

3.7. Transporte Pblico.El sector cuenta con sistema masivo de transporte de pasajeros TRANSMILENIO, por la Avenida Ciudad

Suba,(Estacin de Rio Negro), adicionalmente existen sobre las vas de acceso numerosas rutas de buses,busetas y colectivos, que permiten llegar sin ningn inconveniente al predio.

3.8. Estratificacin.El sector es mayoritariamente estrato 4.

3.9. Comentarios Generales.Barrios Unidos es la localidad N 12 del Distrito Capital de Bogot, Capital de Colombia. Se encuentra enel norte de la ciudad de Bogot. Barrios Unidos es una localidad completamente urbana. Se caracteriza

por ser un rea de pequea industria adems de un importante centro de comercio y servicios.

LmitesNorte: Calle 100, con la localidad de Suba

Sur: Calle 63, con la localidad de TeusaquilloEste: Autopista Norte y Avenida Caracas con la localidad de Chapinero.Oeste: Avenida 68, con la localidad de EngativHidrologaBarrios Unidos est atravesado por El Ro Salitre y el canal Rio Negro

TopografaBarrios Unidos es una localidad relativamente plana de la sabana de Bogot.

TransporteAdems de las avenidas que limitan la localidad las principales vas que la sirven son Avenida 80,Avenida Calle 68, Avenida Ciudad de Quito y la Carrera 24. La Avenida 80 (Lnea D Estaciones: Polo,Escuela Militar, Carrera 47

, Carrera 53) y la Ciudad de Quito (Lnea E Estaciones: La Castellana, NQS Calle 75, Avenida Chile,Simn Bolvar), un Tramo de la Autopista Norte (Lnea B Estaciones: Calle 100, Virrey, Calle 85,Hroes)y un tramo de la Avenida Caracas (Lnea A Estaciones: Calle 76, Calle 72, Flores)hacen parte delsistema TransMilenio.

EconomaSobresale la actividad industrial de pequea y mediana escala en diversas reas como la elaboracin demuebles, litografas y fabricacin de calzado.

El comercio es una actividad muy importante, con muchos almacenes especializados en la compra y ventade repuestos para automvil, y almacenes de calzado estilo punto de fbrica.Sitios de intersParte del Parque Metropolitano Simn Bolvar se encuentra en esta localidad:

Parque El Lago Centro de Alto Rendimiento


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Parque Salitre MgicoEntre los establecimientos comerciales se encuentran: Cafam Floresta Centro Comercial Metrpolis Iserra 100Adicionalmente en Barrios Unidos se encuentran algunos establecimientos militares, que incluyen

La Escuela de Cadetes "Jos Mara Crdoba"Y tambin se pueden encontrar a uno de los mejores colegios de Bogot en el barrio San Miguel Liceo Hermano Miguel La Salle (LHEMI La Salle) BarriosEntre los principales barrios de Barrios Unidos se encuentran: Entrerrios, La Castellana, La Patria, LosAndes, Metrpolis, Polo Club, Urb. San Martn, Ro Negro, Vizcaya, Mendiguaca, Alczares, Baquero,Benjamn Herrera, Colombia, Juan XXIII, Concepcin Norte, La Aurora, La Esperanza, La

Merced Norte, La Paz, Muequeta, Once de Noviembre, Rafael Uribe Uribe, San Felipe, Santa Mnica,Santa Sofa, Siete de Agosto, Quinta Mutis, Doce de Octubre, Jorge Elicer Gaitn, Libertad, San Fernando,Sevilla Norte, Simn Bolvar, San Miguel, El Rosario, Popular Modelo, Jos Joaqun VargasZona con rea de Actividad Residencial. El sector financiero cuenta con algunas oficinas de los

principales Bancos. La salud se encuentra cubierta con centros de atencin como la Clnica Pastrana, Laseguridad depende de La Dcima Segunda Estacin y los CAI de El Modelo y las Ferias, complementadacon numerosas empresas de vigilancia privada. El sector se ha desarrollado bsicamente como una zonaresidencial que cuenta con buenas obras de infraestructura pblica y de servicios pblicos.

4. ASPECTOS JURIDICOS.

4.1. Titulacin.El inmueble motivo del avalo se adquiri mediante Compra-venta segn Escritura pblica N 0019 del15 de Enero de 1976 de la Notaria 3 de Bogot.

4.2. Matricula inmobiliaria. 50C-109656

4.3. Chip AAA0057UWUZ

5. REAS.

5.1. rea del terreno 246.60 Metros cuadrados aproximadamente.

5.2. rea de la Construccin 302.70 Metros cuadrados aproximadamente.

Nota: El inmueble presenta una construccin sin legalizar de aproximadamente de 24.00 MetrosCuadrados.

5.3. FuenteCopia del pago del impuesto predial ao 2011.

6. REGLAMENTACION URBANISTICA.

6.1. Acuerdos y/o Decretos ReglamentariosAcuerdo 6 de 1990, Decreto N 188 del 21 de Junio de 2005, UPZ 21 LOS ANDES, de la Localidad 12Barrios Unidos.

6.2. rea de actividad.Residencial.

6.3. Usos permitidos.


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Residencial General, Tipologa 3 y 4, Comercial Zonal.

6.4. Tratamiento.Consolidacin.

6.5. Modalidad.Con densificacin moderada.

7. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.

Tipo de inmueble. Urbano.Forma. Regular.Topografa. Plana en toda su extensin.Disposicin del inmueble. Medianero

8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION.8.1. Nmero de pisos.Dos (2) Pisos.

8.2. Distribucin del inmueble.Primer Piso: Cuatro salones, patio, bao, cafetera, un saln pequeo y una sala de atencinSegundo Piso: Cinco salones y un bao.

8.3. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCION.

Cimentacin. Ciclpeo tradicionalEstructura. Muros carguerosCubierta. Placa y teja de asbesto-cemento.Fachada. ConcretoCielorraso. PlacaMampostera. Estuco y pintura

Ventanera. Marco metlico y vidrio plano transparente y reja de seguridadPuertas. Madera y metlicasPisos. Cermica y morteroBao. Lnea sencillaCarpintera. Metlica y maderaPintura. Estuco y pinturaVetustez 39 Aos AproximadamenteAcabados. SencillosEstado de conservacin. Buena

9. AVALUO COMERCIAL.-

9.1. Mtodo de Encuestas Directas.

NOMBRE PROFESION VALOR MT2William Robledo G. Ing. Catastral $900.000Fabin Trujillo Avaluador $910.000Carlos Robledo Arquitecto $890.000Jorge Andrs Romn Gelogo $880.000Erika Robledo Geloga $920.000

Media Aritmtica: Es el numero que se obtiene de dividir la suma de las observaciones por el numero deellas. Se formaliza mediante la siguiente expresin matemtica.

X = X = 900.000.oo

Desviacin Estndar: Se define como la raz cuadrada de las diferencias de los valores de la encuesta conrespecto a la media aritmtica eleva


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da al cuadrado y el resultado, dividido por el nmero de casos estudiados, N. Esta expresin se formalizacon la siguiente expresin matemtica.

S = V =

rea de Terreno 246.60 MT2Valor MT2 $900.000Valor Total del Terreno $221.940.000.oo9.2. MTODO DE REPOSICIN A NUEVO.-AVALUO DE CONSTRUCCIONES

TABLA DE DEPRECIACIN POR ESTADOEstados Condiciones fsicas Clasificacin normal Coefic. deprec.1 NUEVO

No ha sufrido ni necesita reparaciones ptimo-O 1,00Muy bueno-MB 0,992 REGULARRequiere o ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 0,975

Intermedio-I 0,9203 Requiere reparaciones Simples Regular-R 0,820Deficiente-D 0,6604 Requiere reparaciones importantes Malo-M 0,4705 Requiere muchas reparaciones importantes Muy Malo-MM 0,250Sin Valor = Valor de Demolicin Demolicin-DM 0,135ptimo: Una construccin en estado ptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones deningn tipo.

Bueno: Una construccin en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sinimportancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia entuberas y techos, cambios en pequeos sectores de rodapi, marcos de ventanas o puertas y otros.

Regular: Una construccin en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo,pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanera, y otros.

Malo: Una construccin en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplocambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecnicas, y otros.

Muy malo: Una construccin enestado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de norecibirlas en poco tiempo, estar en estado de demolicin.

Valor por mt2 Construccin $500.000.oorea de la Construccin 302.70 Metros cuadrados Aprox.Valor Total de la construccin $151.350.000.oo

9.3. VALOR FINAL DEL AVALUO.-TRESCIENTOS SETENTA Y TRES MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA MIL PESOS M/CTE.($373.290.000.oo).

10. METODOLOGIA EMPLEADAPara la fijacin de precios, se emple una combinacin de mtodos de aceptacin universal, estas fueron:Encuestas Directa y Reposicin. Que dieron como consecuencia una tendencia histrica decomportamiento de los precios de la tierra en el sector, se realiz tambin un anlisis de precios unitariosen revistas especializadas como Gua Inmobiliaria y CONSTRUDATA. Adicionalmente se consulto laopinin de profesionales especializados y la base de datos de W.R. INGENIEROS AVALUADORES.

11. SUSTENTACIN DEL AVALUO.


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Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes races est bastanteinfluenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicacin, pues los bienes races no pueden separarse dedonde estn ubicados, el futuro econmico del rea, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad

presente o futura como lugar de construccin, el uso actual y posible del predio, pues el valor de laspropiedades se deriva del uso al que se les someta.El formato de calificacin de construcciones, es un formato de aceptacin universal con mnimas

variaciones de forma. El formato es el siguiente:

CAPITULOS %Cimentacin-Estructura 32.00 %Cubierta 9.00%Mampostera 10.00%Instalaciones Elctricas 5.00 %Instalaciones Hidrulicas 5.00%Pisos y Enchapes 10.00%Paetes 7.00%Cielorrasos 3.00%Carpintera Metlica 5.00%

Carpintera de Madera 2.00%Pinturas 7.00%Cocina 3.00%Bao 2.00%VALORES TOTALES 100.00%

Se consideraron tambin los centros de atraccin econmica existentes, la categora de los serviciospblicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la geometra del predio, las obras en ejecucin yproyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como losmateriales de construccin, los acabados, el estado de conservacin, el mayor y mejor uso, el diseoarquitectnico y la distribucin interior del inmueble, la estratificacin y el entorno.

Nota: De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420 de 1998 y 422 del 2000, expedidos por el

Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico y Ministerio de Desarrollo Econmico, el presente avalocomercial tiene una vigencia de un (1) ao, contando desde la fecha de su expedicin. Siempre y cuandolas condiciones fsicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, as como tampoco se

presente variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

12. BIBLIOGRAFIA.

Acuerdo 6 de 1.990AVALUOS. METODOLOGIAS PRACTICAS William Robledo.

BASE DE DATOS DE W.R. INGENIEROS AVALUADORES.ESTUDIO DE VALOR DEL SUELO URBANO

Atentamente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDOIngeniero Catastral y GeodestaM.P. No. 2522249646 Cund.R.N.A. M.I. N 1245M.A.P. No. 0158

RESEA FOTOGRAFICA

avaluo comercial ejemplo

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