avaluo 12 doña bertha maría lara

8/16/2019 AVALUO 12 Doña Bertha María Lara

1/21

1

AVALÚO COMERCIAL

Hotel Tres Marías, Col La Noria, Zihuatanejo, Guerrero.

! "e Mar#o "el !$%

Contenido :& "e '().Portada - 1

Información General del Avalúo - 2Investigación de Mercado - 6

Enfoq e de Mercado - ! Enfoq e de Costos - "enfoq e de rentas - #

Concl siones - 1$Croq is de %ocali&ación - 11

'otograf(as - 1) Arq* + m,erto %e va .oteloMaestro en /al ación de 0ienes Inm e,lesCed* Prof* 6$!36)!


2/21

2


3/21

2

INFORMACION GENERAL DEL AVALÚO

I.- ANTECEDENTES*OLICITANTE +EL AVALÚO -ERTHA MARIA LARA'ERITO VAL A+OR ARQ. HUMBERTO LEYVA SOTELO

Maestro en Valuación de Bienes Inmue les!ed. "ro#. $%&'$(&

/ECHA +EL AVAL O ! "e Mar#o "el !$%

INM E-LE 0 E *E VAL A HOTEL

REGIMEN +E 'RO'IE+A+ 'RIVA+A

'RO'IETARIO +EL INM E-LE GREGORIO LARA ARMENTA

-ICACION +EL INM E-LE

NO. O/ICIAL $!, MZ $1, *M 222, COL. LA NORIAM NICI'IO ZIH ATANE3O +E AZ ETA

E*TA+O G ERRERO

N4 +E C ENTA 'RE+IAL. $567 R-.N4 +E C ENTA CATA*TRAL %!!$8!!98$118!$$8!!!

O-3ETO +EL AVALÚO +ETERMINAR EL VALOR COMERCIAL +EL INM E-LE

II.- CARACTERISTICAS GENERALES:

CLA*I/ICACION +E LA ZONA !ORRE)OR TURISTI!O * HOTELERO !OMER!IAL +HASTA ,(% !TOS-HA .

VIVIE/)A HOTELES0 RESTAURA/TES Y "EQUE1OS !OMER!IOS.IN+ICE +E *AT RACION EN LA ZONA $%2 'O-LACION A"RO3. ,4% HAB.-HA

CONTAMINACION AM-IENTAL

*O +EL * ELO 'RE+OMINANTE VIVIE/)A HOTELES0 RESTAURA/TES Y "EQUE1OS !OMER!IOS.

VIA* +E ACCE*O E IM'ORTANCIA +E LA* MI*MA*

*ERVICIO* ' -LICO* : E0 I'AMIENTO R-ANO

III.- TERRENOME+I+A* : COLIN+ANCIA* +EL TERRENO *EGÚNAVALUO !ATASTRAL

LIN+ERO* +EL TERRENO

AL NORTE EN9.%! ;ts, Colin"a


4/21

3

INFORMACION GENERAL DEL AVALÚO

HUMBERTO LEYVA SOTELO

AL 'ONIENTE EN>.%> ;ts, Colin"a .

* 'ER/ICIE TOTAL +E TERRENO 5!%.?9 ;

CARACTERI*TICA* 'ANORAMICA*

CARACTERI*TICA* 'OTENCIALE*

*ERVI+ M-RE* :7O RE*TRICCIONE* /I/6U/A.

IV.- DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE

*O ACT AL O +E*TINO HOTEL

TI'O* +E CON*TR CCION

CALI+A+ +E LA* CON*TR CCIONE* !alidad Re?ular.

N MERO +E NIVELE* !UATRO /IVELES +Inclu@endo lanta Ba a

E+A+ A'RO2IMA+A +E LA* CON*TR CCIONE*C% aDos

VI+A 'RO-A-LE +E LA* CON*TR CCIONE* 4% A1OS !O/ MA/TE/IMIE/TO !O/TI/UO Y A)E!UA)O

VI+A TIL REMANENTE :% A1OS

E*TA+O +E CON*ERVACION BUE/O

CALI+A+ +EL 'RO:ECTO RE6ULAR

(% HABITA!IO/ES Y U/ RESTAURA/T "ARA A"RO3. $% !OME/SALES.

V.- ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓNa@ O-RA NEGRA O GR E*A.

CIMENTACI N7A"ATAS )E !O/!RETO ARMA)O Y MUROS )E MAM"OSTERIA )E "IE)RA.

E*TR CT RA

M RO*

TO'OGRA/IA : CON/IG RACION +ELTERRENO

TERRE/O A )ES/IVEL !O/ U/A "E/)IE/TE AS!E/)E/TE )ES)E LA AVE/I)A "RI/!I"AL+"ASEO )E LAS SALI/AS 0 !O/ U/A "E/)IE/TE A"RO3IMA)A )EL C:2.

VISTA A ESTERO )E LAS SALI/AS0 MUELLE )E 7IHUATA/E8O Y "LAYA "RI/!I"AL)E 7IHUATA/E8O.

"OR SU !ER!A/IA AL MUELLE )E 7IHUATA/E8O Y A TO)O EL !E/TRO )EL "UE7IHUATA/E8O0 A )O/)E SE "UE)E LLE6AR )ES)E EL HOTEL )E 5ORMA "EATO/AL05UERTE "OTE/!IAL "ARA EL TURISMO QUE 6USTA )E LA "ES!A )E"ORTIVES"AR!IMIE/TO QUE O5RE!E EL !E/TRO TURISTI!O )EL "UERTO )E 7IHUATA/E8O

TI"O ,. Muros de ta i ue con#inados con castillos @ tra es de concreto armado @ losas de carmado.

TI"O C. Muros de ta i ue con#inados con castillos @ tra es de concreto armado @ tecFos lite a o lGmina.

NI+A+E* RENTA-LE* O * *CE'TI-LE* ARENTAR*E

MUROS )E !AR6A0 !ASTILLOS Y TRABES )E !O/!RETO ARMA)O0 LOSAS )E !O/!RARMA)O9 Y AL6U/OS TE!HOS LI6EROS !O/ TE8A Y-O L


5/21


6/21


7/21

VII.- INVESTIGACION DE MERCADO

O/ERTA +E TERRENO* EN VENTA

CA*O -ICACIONCARACTERI*TICA*

AREA ; VALOR TOTAL VALOR NITAR*O +E * ELO

$8T !ol. !erro del AlmacPn. 7iFuatane o0 6ro. Turistico Residencial con Kista al mar.$%'.%% :%0%%% $,159 7;

8T !erro del Vi? a0 7iFuatane o. Turistico Residencial con Kista al mar.%'.C( (0C %0%%% 9,69? 7;

98T Hotelero*Turistico Residencial 4%%.%% ,04C%0%%% , 51 7;

%8T Las Salinas 7iFuatane o. Ha itacional. '0$%:.%% $0%%%0%%% $,9!9 7;

18T "aeo del !antil0 7iFuatane o. Turistico Residencial con Kista al mar.$ $.%% ,0%''0%%% $,1!! 7;

O/ERTA +E INM E-LE* EN VENTA

CA*O -ICACI N : +E*CI'CI N +EL INM E-LE

CARACTERI*TICA*

VALOR TOTAL VALOR NITACA3ON A O*

$8IV , : ,C% ,(,.%% ,0,,:0%%% ?,1$$ 7;

8IV , ,: C%% ,C:.%% ,0C%%0%%% >,6!! 7;

98IV % : C%% ,%%.%% %%0%%% >,!!! 7;

%8IV , % (%% ,%:.%% ,0(:%0%%% $ ,?15 7;

18IV C C C%% ,'$.%% ,0:%%0%%% $!, 5% 7;

68IV % ,: ,:% ,' .$$ ,0(:%0%%% >,! ! 7;

"aeo de !ontramar0 5rente a Fotel Villa Kera +"uertoM o .

AREACON*T. MAREA

TERR.M

!asa Ha itación en col Lomas del riscal07iFuatane o0 6ro.

!asa Ha itacion u ic en !ol. La Madera07iFuatane o0 ?ro.

!asa Ha itación u ic. En AK. )e la /oria +#rente almuelle . 7iFuatane o0 6ro.

)e artamento en condominio +' de tos ti o U ic. En!ol. El Hu al0 7iFuatane o0 6ro

!asa Ha itacion u ic. En col. Vicente 6uerrero07iFuatane o0 6ro

!asa Ha itación0 u ic en !ol. !entro0 7iFuatane o06ro


http://www.olx.com.mx/


8/21

VIII.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

TA-LA +E HOMOLOGACION.

A @ +EL TERRENO

CA*O/ACTORE* A A'LICAR

ZONA -ICAC *O * ELO OTRO* AREA

$8T $%'.%% ,0:&( -m %2 ,.,% ,.,% ,.%: ,.,% ,.%% ,.( 4

8T %'.C( (0$(4 -m %2 %. % ,.%% ,.%: %. % ,.%% %.4:,

98T 4%%.%% C0C&: -m %2 ,.%% ,.,% ,.%% ,.%% ,.%% ,.,%%

%8T '0$%:.%% ,0(%( -m %2 ,.,% ,.,% ,.,: ,.,% ,.C% ,.4(&

18T $ $.%% ,0:%% -m %2 ,.%: ,.,% ,.,% ,.,% ,.%% ,.( 4

VALOR RE* LTANTE

* 'ER/ICIE TOTAL +E TERRENO

C @ INM E-LE* EN RENTA

CA*O VALOR NITARIO/ACTORE* A A'LICAR

/ACTOR E+A+ OTRO* /ACTOR AREA

$8IV ,(,.%% mC 40:,, -mC ,%%.%% %. : %. & %. & ,.%% ,.%% %.4

8IV ,C:.%% mC 0$%% -mC ,%%.%% ,.%% %. : %. & ,.%% ,.%% %

98IV ,%%.%% mC 0%%% -mC ,%%.%% %. C %. 4 ,.%% ,.%% ,.%%

%8IV ,%:.%% mC ,C04:& -mC ,%%.%% %. % %. : %. : ,.%% ,.%% %.

18IV ,'$.%% mC ,%0C&' -mC ,%%.%% %. % %. : ,.%% ,.%% ,.%% %

68IV ,' .$$ mC 0%C% -mC ,%%.%% ,.%% %. : ,.%% ,.%% ,.%%

VALOR RE* LTANTE

* 'ER/ICIE TOTAL +E CON*TR CCI N

M +com ara les VALOR NITARIONEGOCIACIONJ/ACTOR RE* LTANTE

K /RE @VAL

VALOR NITARIO +E TERRENO A'LICA+O+en nJmeros redondos

VALOR +E MERCA+O A'LICA+O

EN/O0 E COM'ARATIVO +E MERCA+O +EL TERRENO

; +com ara les NEGOCIACIONJ/ACTOR RE* LTANTE

K /RE @VAL

/ACTORCON*ERV.

/ACTORCALI+A+

VALOR +E RENTA* A'LICA+O+en nJmeros redondos

VALOR +E MERCA+O A'LICA+O

EN/O0 E COM'ARATIVO +E MERCA+O +E LA CON*TR CCI N



9/21

IX.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FISICO O DIRECTO)

[email protected] +EL TERRENO

FACTORES DE EFICIENCIA

ZONA UBICAC. FORMA SUPERF. FRENTE

0.95 1.05 1.00 1.00 1.00 1.00

FRACCIONFACTOR VALOR

RESULTANTE UNITARIO INIVISO TOTAL

&%'.4( C0:%%.%% ,.%% C0' (.&: ,%%.%%

$,515

FD = (1-(E) 1.4

)CDEMERITO DE LAS CONSTRUCCIONES

VUT FORMULA DE ROSS-HEIDECKE

B).- DE LAS CONSTRUCCIONES

TIPO TOTALVALOR NETO DE REPOSICION

UNITARIO TOTAL

m. de ta i ue @ estruct. de concr. Arm. ,0,:'.&% 40&%% ,%0%':04 % %. C 40%%'.%%!onstr. ti o co erti o o tecFo li?ero. ,&C.(% '04%% 4C&0%'% %. C '0',$.%%

,0(C&.%% $!,?5 ,>9! $!,!

C).- DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS

TIPO UNIDAD DEMERITO %

VALOR NETO DE REPOSICION

UNITARIO TOTAL UNITARIO TOTAL

Tan ues - almac. de a?ua ,.%% Lote C%0:%%.%% C%0:%%.%% %. C ,404$%.%%Mo iliario de Fa it. Hotel (%.%% Lote ,C0%%%.%% ($%0%%%.%% %.4( C 404%%.%%Mo iliario Fotel @ restaurant ,.%% Lote C%%0%%% C%%0%%%.%% %.4( ,$$0%%%.%Bardas @ otros accesorios ,.%% Lote ,:%0%%% ,:%0%%%.%% %.4( ,C'0:%%.%% ,%

6!

RE* LTA+O +E LA A'LICACI N +EL EN/O0 E +E CO*TO* KVALOR /I*ICO O +IRECTO@ $ ,96

FACTOR

RESULTANTE

SUPERFICIEM

VALOR UNITARIO!"M

AREAM

VALORUNITARIO

FACTOR DECONSERV.

AREAO

LOTE

VALOR DE REPOSICIONNUEVO

INDIVISO%

ESTADO DE CONSERVACIONC FACTOR CONSERVACION

10 1 NUEVO 9 0.990 NUEVO 8 0.975 REGULAR 7 0.920 REGULAR 6 0.830 REPARACIONES SENCILLAS 5 0.550 REPARACIONES SENCILLAS 4 0.470 REPARACIONES IMPORTANTES 3 0.250 REPARACIONES IMPORTANTES 2 0 135 EN DESECHO



10/21

X.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE RENTAS

[email protected] IM'ORTE +E +E+ CCIONE*

!O/STR- MTTOVA! OS !.!!J %.!!J SE6UROS .!!JIM". "RE)IAL $.9!J A)M=/. 1.!!J I/SUMOS Y "ERSO/AL LAB.5.!!J

SERV. )E A6UA $.1!J E/ER6. EL !. %.!!J )E)U!!. 5IS!ALES +ISR $1.!!J

+ETERMINACI N +EL VALOR 'OR CA'ITALIZACI N +E RENTA*

CANT. *O TI'O RENTA 'ROME+IO MEN* AL

9! Ha itacion ti o Unico &0%%%.%%

$ Restaurant $% comensales :'0&C%.%%

!

%

RENTA -R T

TOTAL +E+ CCIONE* 1>.?!J ,:40(%C.:$RE/TA /ETA ME/SUALN ,%$0',&.''RE/TA /ETA A/UALN ,0C&&0%% .C4

CA'ITALIZAN+O LA RENTA AN AL AL?.?6J

TA*A +E CA'ITALIZACI N A'LICA-LE AL CA*O, RE* LTA N VALOR +E

CONCE'TO T A * A *

5J ?J >J $!JE+A+ Ka os@ %*: :*C% C%*'% '%*:%

cali#icación ,

VI+A TIL REMANENTE MAS )E $% :%*$% '%*:% C%*'%

cali#icación ,

E*TA+O +E CON*ERV. /UEVA MUY BUE/O BUE/O RE6ULAR

cali#icación ,

'RO:ECTO MUY BUE/O BUE/O A)E!UA)O RE6ULAR

cali#icación ,

!onst Terr !onst Terr !onst Terr Terr !onst.

MAYOR (*, MAYOR (*, HASTA C*,

cali#icación ,

*O +EL INM E-LE HOTEL - RESTAURA/T E)I5. "RO). )E"TO-!ASA O5/A-LO!AL

INM E-LE HAB*!OM. !O/)OMI/IO !O/)OMI/IOcali#icación ,

CLA*I/ ZONA LU8O er OR)E/ Co OR)E/ (er OR)E/

REL. * '.KTERR7CON*T@



11/21

10

XI.- RESUMEN DE VALORES

ENFO#UE COMPARATIVO DE MERCADO

(VALOR COMPARATIVO DE MERCADO) $ ,9?5,?!!.!!

ENFO#UE DE COSTOS

(VALOR FISICO O DIRECTO, NETO DE REPOSICION) $ ,96?,>!!.!!

ENFO#UE DE IN$RESOS

(VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS) $%,%$9, !!.!!

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

$ ,96?,>!!.!!

XIII.- CONCLUSION

VALOR COMERCIAL $ ,96?,>!!.!!

(DOCE MILLONES, TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS PESOS &&"1&& M.N.) M.N.''''

CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE AL DÍA: & M*+ &14

VAL A+OR

AR0. H M-ERTO LE:VA *OTELOMaestro en Valua


12/21

TECLEAR CANTIDAD CON NUMERO A#UI ----------' ! 1 ,/0 ,2&&.&&

CANTIDAD CON LETRA 3 DOCE MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL

DI$ITO NIVEL RESTA SALDO TE TO

! 1&&,&&&,&&&.&& & 2 ! - ! 1 ,/0 ,2&&.&&

! 1&,&&&,&&&.&& 1 ! 1&,&&&,&&&.&& ! ,/0 ,2&&.&& DOCE

! 1,&&&,&&&.&& 5 ! ,&&&,&&&.&& ! /0 ,2&&.&& MILLONES

! 1&&,&&&.&& / 0 ! /&&,&&&.&& ! 0 ,2&&.&& TRESCIENTOS

! 1&,&&&.&& 0 6 ! 0&,&&&.&& ! ,2&&.&& SESENTA Y

! 1,&&&.&& 4 ! ,&&&.&& ! 2&&.&& OCHO MIL

! 1&&.&& 2 / ! 2&&.&& ! - NOVECIENTOS

! 1&.&& & ! - ! -

! 1.&& & 1 ! - ! - PESOS

! &.1& & 1& ! - ! - &

! &.&1 & 11 ! - ! - &

"1&&

1 UN PESO

DOS

/ TRES4 CUATRO

6 CINCO

0 SEIS

5 SIETE

OCHO

2 NUEVE

1& DIEZ

11 ONCE

1 DOCE

1/ TRECE


13/21

4 VEINTICUATRO

6 VEINTICINCO

0 VEINTISEIS

5 VIENTISIETE

VEINTIOCHO

2 VEINTINUEVE


14/21

ECIENTOS PESOS &&"1&& M.N.''''''''''

/ 4 6 0

DIEZ

DIEZ CIENTO NADA DIECI ONCE

VEINTE DOSCIENTOS DOS VEINTI DOCE

TREINTA TRESCIENTOS TRES TREINTA TRECE

CUARENTA CUATROCIENTOS CUATRO CUARENTA CATORCE

CINCUENTA #UINIENTOS CINCO CINCUENTA #UINCE

SESENTA SEISCIENTOS SEIS SESENTA DIECISEIS

SETENTA SETECIENTOS SIETE SETENTA DIECISIETE

OCHENTA OCHOCIENTOS OCHO OCHENTA DIECIOCHO

NOVENTA NOVECIENTOS NUEVE NOVENTA DIECINUEVE

DIEZ


15/21


16/21

11

4I/*- C5 78I. 9E % CA%I ACI;



17/21

12

4I/*- C5 78I. 9E % CA%I ACI;



18/21

13

4/*- 5EP 5


19/21

14

4/*- 5EP 5


20/21

15

4/*- 5EP 5


21/21

4/*- 5EP 5

avaluo 12 doña bertha maría lara

Documents