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• Profesor Titular de Derechos Reales de la Universidad Nacional de Córdoba. Profesor Titular deDerecho Notarial de la Universidad Nacional de Córdoba. Director de la Carrera de Notariado de laU.N.C. Profesor Titular de Derecho Notarial de la Universidad Católica de Córdoba.

Debe tenerse presente que las cosas inmuebles son fundamentales en un sistema

juridico latino dominado por el principio romanista "res mobile res vile". Si a ello

añadimos el orden público imperante en el régimen legal de los derechos reales, se

advierte que esa dualidad: derecho real y cosa Inmueble, merece una atención especial

por parte del legislador.

Es más, resulta extremadamente curioso que desde la sanción del Código Civil,

ley catastral 26209, sancionada el 20 de diciembre de 2006 y promulgada de hecho el

15de enero de 2007.

Pocos argumentos serios pueden esgrimirse en contra de una ley que pretenda

determinar de manera precisa e incuestionable el objeto de los derechos reales. Tanto

más si se trata de derechos reales sobre inmuebles. Nos estamos refiriendo a la nueva

1- INTRODUCCiÓN

1-INTRODUCCIÓN.11-LOS OPERADORESJURÍDICOSY LA LEY 26209.

I1I-ANALISIS GENERAL DE LA LEY. IV- ANALISIS EN PARTICULAR. V- EL

OBJETO TERRITORIAL Y LA PARCELA. VI- LA PARCELA. VlI- ELEMENTOS

ESENCIALES DE LA PARCELA. VIII- EL CERTIFICADO CATASTRAL -

ACTOS PARA LOS QUE SE REQUIERE. IX- DETERMINACIÓN DE LOS

ELEMENTOS ESENCIALES DE LA PARCELA - EL LEVANTAMIENTO

PARCELARIO. X- EL ESTADO PARCELARIO. XI- ¿EN QUÉ CASOS SE HACE

MENESTERMENSURA?

Por Gabriel B. Ventura'

(Hacia una reglamentación adecuada)

ANALISIS DE LA LEY NACIONAL DE CATASTRO 26209

Revista Notarial- 2006/2007 - N"87/88a COLEGIO DE.ESCRIBANOSV' DELAPROVINCIADECORDOBA

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49 El arto 2502 del Código Civil no deja dudas en cuanto a la incidencia que dicho principio ha tenidoen Vélez Sarsfield a la hora de regular los derechos reales. Igualmente puede leerse la nota al arto 2828del Código Civil, cuando Vélez expresa que: "La naturaleza de los derechos reales en general, [...] estáfijada en consideración al bien público y al de las instituciones políticas, y no depende de la voluntadde los particulares"50 ALLENDE, Guillermo L. "Panorama de Derechos Reales", Ed. La Ley, BS.As. 1967, pág. 65, 66.Igualmente HIGHTON, Elena l. en su "Lineamiento de derechos reales", Ed. Ad-hoc, BS.As. 1991,pág. 45; expresa: "[ ...] el régimen legal de los derechos reales está dominado por el orden público,mientras que el de los derechos personales está basado en la autonomía de la voluntad. De ello sedesprende que la reglamentación del código civil en materia de derechos reales es inderogable y que,por el contrario, en cuanto a derechos personales, es supletoria". VENTURA, Gabriel; "Algunosaspectos de la usucapión en la propiedad horizontal", en "Prescripción", Ed. Alveroni, Córdoba, 2005,pág. 219.

hasta nuestros días hayan sido tan pocas las modificaciones legales o intentos de

modificaciones que se hayan efectuado sobre el punto. Más aún atendiendo a la tan

liviana reglamentación en materia de contratos traslativos sobre inmuebles que

contiene el Código Civil a partir de los arts. 1344y ss.

Tampoco deja de sorprendemos justamente que el propio Codificador,

conocedor del sabio brocárdico atribuído a Papiniano "ius públicum privatorum pactis

non potest", (las normas de orden público no pueden ser alteradas por pactos

particulares), imperante en el régimen general de los derechos reales", haya permitido

o tan siquiera tolerado los citados contratos con objetos determinables "ad corpus" o

"ad mensuram", como los que surgen de las citadas normas de los arts. 1344y ss, del

Código CiviL

En efecto, toda la doctrina remarca la relación inseparable entre los derechos

reales y el orden público que sobre ellos impera. Al efecto, Guillermo Allende, expresa

que "[...] las normas que rigen los derechos reales, [...]como resulta de la propia

definición que hemos dado, son normas sustancialmente de orden público"so.

Esta circunstancia impediría que los sujetos implicados en su constitución,

modificación o extinción pudieran abstraerse del régimen que la ley les ha impuesto.

El legislador los crea (art. 2502 del Código Civil) y les impone el contenido básico, y

son muy pocos los casos en que se admite, y en mínima dosis, la autonomía de la

voluntad para encauzar su ejercicio y contenido (tal como ocurre con las servidumbres

-Ej. arts. 3079 o 3107 c.c.-, o el contenido de los reglamentos de copropiedad).

¿Cómo pudo entonces Vélez Sársfield admitir una contratación sobre inmuebles

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51 Hay tres realidades que deben ser tenidas en cuenta por el legislador en su tarea codificadora, segúnenseña MOISSET DE ESPANES, aludiendo a Eugen Huber (el codificador Suizo en su obra UEIDerecho y su realización"). Huber les denomina los "reales de la legislación", (del alemán "realien ").Como primer real Huber coloca el hombre; en segundo lugar la naturaleza, real que se encuentraconstituído no sólo por las condiciones geofisicas, atmosféricas y ambientales, sino también por lascondiciones técnicas y de la vida económica; y finalmente la tradición jurídica. Ver sobre el punto lahermosa obra de MOISSET DE ESPANÉS, Luis "Codificación Civil y Derecho Comparado", Ed.ZavaLía,Bs.As. 1994, pág. 199-200.51 HERNÁNDEZ GIL, Francisco; en su "Introducción al Derecho Hipotecario", Ed. Revista deDerecho Privado, Madrid, 1963, pág. 123, expresa "Como en nuestro sistema las fincas no sedescriben en el Registro teniendo en cuenta los datos del Catastro, no hay correlación ni uniformidadentre las descripciones que constan en ambas oficinas. La ley Hipotecaria sólo exige aportarcertificación acreditativa del estado actual de la finca en el Catastro [...]. Esta falta de conexión yenlace entre el Registro y el Catastro es una de las más acusadas imperfecciones de nuestro actualsistema inmobiliario, que garantiza la existencia de los derechos reales, pero no la existencia delinmueble, soporte de aquellos, ni sus circunstancias integrantes, edificaciones, plantaciones, cabida,calidad, etc. Ello es contrario al desarrollo del crédito territorial tan importante para la economía delpaís".53 MOISSET DE ESPANES, Luis., "Publicidad Registral", Ob.Cit, pág. 356, explica que cuandoVélez insertó la nota al título catorce, unió un pliego en el que de su puño y letra había agregado suopinión sobre la publicidad registral, "( ...) separándola del resto del título con una raya colocada en lacabecera de la primera página de ese pliego". Pues bien esa raya colocada al comienzo de una hoja acambio del fmal de la anterior, pasó desapercibida por los tipógrafos de las primeras ediciones y es asícomo todavia hoy pueden apreciarse distintas versiones editoriales sobre la verdadera ubicación de lanota. Creemos que luego de estas investigaciones de Moisset de Espanés y habiendo personalmente

"ad mensuram" o "ad corpus", en los que la sola voluntad de las partes hace nacer un

título de derecho real que no determina en forma precisa su objeto? La respuesta está

en el grado de avance teconológico en la época en que a Vélez le tocó redactar su

Código.

En efecto, en aquellos tiempos era casi imposible efectuar una mensura con

mediana certeza. Se utilizaban cadenas e instrumentos ópticos con referencias

geoespaciales cuyos resultados siempre dejaban un considerable margen de error.

El legislador, por más empeños que pusiera en su tarea de exigir precisión en el

objeto, no podía abstraerse de las verdaderas posibilidades fácticas y técnicas de

mensurar". Así, con soberana paciencia, Vélez toleró las incongruencias y reguló para

lo posible, apostando a que, en un mañana, con la factibilidad de una buena mensura,

se implementaran las normas que exijan la adecuación de la teoría (el título), al mundo

de los fenómenos (el modo)52.

En efecto, acudiendo a la mal llamada nota al arto3203, que en realidad es la

nota final al Título 14"De la hipoteca?", leemos en Vélez: "El mayor valor que vayan

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54 SERRANO ALONSO, Eduardo; "Conceptos fundamentales de Derecho Hipotecario", Ed. Forum,Obiedo, 1993, pág. 32.

también corroborado en los manuscritos la raya a] comienzo del pliego que comenta este autor, nopuede ya dudarse que el destino de la nota fue explicar, a] fina]del título catorce, los motivos deCodificador a]pronunciarse por la negativa a establecer un sistema de publicidad registral en el País.

tomandolos bienes territoriales,irá regularizandolos títulos de propiedad,y puede

llegar un día en que podamos aceptar la creaciónde los registrospúblicos. Hoy en

las diversasProvincias de la Repúblicasería dificil encontrarpersonas capaces de

llevar esos registros y constrtuir el catastro de las propiedades". Así, nos

preguntamos ¿No estamos ya, en condiciones de dar una respuesta acabada a esos

requerimientos? La "red de posicionamiento global" (GPS por sus siglas en inglés),

mediante referencias obtenidas satelitalmente, permite mensuras en horas y con un

grado de certeza casi total. ¿No habrá llegado ya el día soñado por Vélez? ¿Puede el

legislador darse el lujo de despreciar este avance tecaológico?

La ley 17.801, al sustituir con la "matriculación" el sistema de registración

causal, parece intentar poner fin a la imp~ecisadeterminación de 10~hes inmuebles.

Recordemos que en su arto 12, la citada ley exige para deteeminar el objeto de

registración: "[...]la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y

linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa

individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura

catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente[...]".

Inspirada en la ley hipotecaria española de 1861, la ley 17801 consideró

tácitamente el concepto de "finca" con el sentido que justamente le atribuye la doctrina

española. Así, leemos en Serrano Alonso que finca "[...]es la porción o trozo de la

superficie terrestre que forma una unidad en tráfico jurídico y se caracteriza por estar

siempre en el mismo sitio y responde a una configuración geográfica determinada en

base a los límites más o menos aparentes establecidos por el propietario para

individualizarla de las demás fincas,,54.

Por ello podríamos suponer, con muy buena voluntad interpretrativa, que la ley

17.801, por ser complementaria del Código Civil, según lo pregona su arto 42, habría

Revista Notarial- 2006/2007 - N°87/88Q COlEGIO DE.ESCRIBANOSW DEIAPROVINCIADECORI:lOBA

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Sin embargo, no es así. El Código Civil, al regular lo venta de inmuebles,

posibilita claramente las más variadas formas de contratar sobre este tipo de bienes.

Éstas son normas especiales reguladoras del contrato de compraventa por lo que no

resultarian derogadas por otras leyes especiales. Ambas, los arts. 1344 Y ss. Y la ley

26209, son leyes especiales. Los que resultan modificados, según sienta el principio

hermenéutico, por las leyes especiales, son los principios rectores o generales; pero no

otras leyes especiales.

Tampoco se ve del todo clara la aplicación de la regla hermenéutica que afirma

que ley posterior deroga a la anterior que la contradiga, pues no hay una contradicción

manifiesta. En efecto, mientras las leyes registrales y catastrales aluden al asiento

registral las unas y a la forma de determinar la parcela las otras, el Código Civil, en

cambio, se ocupa de determinar la validez de los contratos frente a algunas falencias,

procurando su feliz ejecución. Por ello, la jurisprudencia a la hora de pronunciarse

sobre las normas civiles (art. 1344 al 1348 del e.C.) sólo se ha detenido en la

determinación del precio en los casos de falencias descriptivas del objeto o en las

solicitudes de nulidad con devolución de lo pagado.

En efecto, el arto 1333 del Código Civil, por ejemplo, se preocupa por aclarar

que la falta de determinación del objeto en el contrato de compraventa no lo anula si

del mismo surgen elementos para individualizarlo. Igual sentido tiene el dispositivo

del arto 3133 del c.e. en materia de hipotecas, cuando expresa que "La constitución de

la hipoteca no se anulará por falta de algunas de las designacionesprevenidas, siempre

que se pueda venir en conocimiento positivo de la designación que falte..."

Así, si en el contrato de compraventa de un inmueble por ejemplo se establece

que se transfiere el lote ubicado en la ciudad de Córdoba, que se encuentra entre los

números 11y 13,propiedades de tales y cuales sujetos, con una superficie aproximada

de doscientos metros cuadrados, ese contrato no tiene falencia, juridicamente

hablando, en cuanto al objeto ya que el mismo resultará determinable.

modificado toda otra norma que permita licencias en la determinación del bien objeto

inmueble en materia de derechos reales.

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55 ODDONE, Héctor B.; "La mensura, requisito indispensable para instrumentar la publicidadinmobiliaria", en LL. Córdoba, 1986-871.56 Desarrollamos el punto en VENTURA, Gabriel B.; "Tracto Abreviado Registral", Ed. Harnmurabi,BS.As. 2005, pág. 257.57 "Si se está en presencia de una venta ad corpus, por tratarse de una venta comprensiva de variosinmuebles, es doctrina pacífica que no ha menester mensura alguna, y si se la hiciese, no sería gasto acargo del vendedor[ ...]" (Cárn. Nac. Civil E, 15/4/88, en ED. 130-269."Tratándose de una venta ad mensuram, debe ser investigado si la diferencia entre la superficiecontrolada y la que resulta del plano, es superior o inferior al vigésimo contemplado por el arto 1346,

Alguna ingeniosa doctrina", que no compartimos, sostiene que, si bien el

contratro será válido para ejercer plenamente sus efectos y las acciones que de él

emergen, según reza la norma del 1333 del CC, no resultaría, en cambio, el título

suficiente exigido por el arto2602 del Código Civil para dar base al derecho real que se

pretende, sino hasta que la cosa no haya sido perfectamente determinada. En definitiva

esa conclusión apareceria de la propia exigencia del arto577 del Código Civil, que al

requerir la entrega de la cosa ("traditio rei") no admitiria, por lógica, imprecisión en

cuanto al objeto efectivamente entregado. Sólo lo que haya sido objeto de ese

fenómeno ("la traditio": la entrega) y siempre que resulte abarcado por el título que

respalda esa entrega (art. 2602 Y 2603 del CC.), habrá pasado al patrimonio del

adquirente con naturaleza de derecho real'".

Más allá del' ingenio puesto de manifiesto en el razonamiento precedente, no

puede admitirse que un contrato válido no constituya el título o causa eficiente del

derecho real pretendido. Si el contrato como causa tiene validez, sus efectos

constitutivos, junto con el modo, resultan consecuencia inmediata de ese primer

pronunciamiento.

Lamentablemente, como habíamos adelantado, la jurisprudencia sobre el tema

(nos referimos a la elaborada con motivo del arto1344 del CC.) no se ha detenido en

el análisis de considerar a tales contratos como títulos suficientes de derechos reales.

Sólo se han evaluado, en algunos fallos, aspectos obligacionales en relación a los

mismos, resolviendo sobre acciones intentadas por compradores cuando las

dimensiones del inmueble transferido "ad corpus" o "ad mensuram" resultaron

demasiado diferentes a lo previsto en el contrato, o determinando a cuáles de las partes

corresponderán los gastos de la mensura, etc57•

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Cód.Civ., para dar o no lu~ar al pago de suplemento de precio" (CC. Santa Fe 1, 16/8/79, Z 1.205)58 MOISSET DE ESPANES, Luis; "Publicidad Registral", Ed. Advocatus, Córdoba, 1997, pág. 92 Y93. Con gran claridad este autor explica que la ley 17.801 ha apelado a los conceptos de "nulidad" yde "anulabilidad" para brindarnos la clave de delimitación de la atribución calificadora del registrador.Concluye así que "[ ...]siempre que exista en el acto una nulidad manifiesta, deberá observarlo". Si encambio "se tratase de un acto anulable, es decir si el vicio no fuere ostensible, sino que se necesitaseuna previa investigación de hecho para determinar la existencia del defecto, el registrador no tendráninguna atribución para objetar el documento, ya que en tal hipótesis el acto se reputa válido mientrasno haya una decisión judicial que lo anule (art. 1046 del Código Civil)".

En consecuencia concluimos que si la imprecisión en la descripción de la cosa

no empece la validez del contrato, tampoco podemos retacear, a fuerza de razonar

científicamente, su valor como título del derecho real sobre la misma. Quien resulte

titular de un inmueble habido mediante un contrato con cláusula "ad corpus" o "ad

mensuram" (art. 1344 del e.e.) tendrá pues un derecho real sobre un objeto

discutiblementedeterminado; pero ello no obstará a su verdadera naturaleza real.

Ahora bien, ya habíamos adelantado que la ley 17.801en su arto 12,al exigir las

medidas permitrales y superficiales, parecía también exigir esos datos en el contrato

que accede a sus asientos. Sin embargo, no es así. En efecto, en primer lugar si, como

hemos dejado sentado, el contrato es válido como tal, por imperio del arto 1333 del

Código Civil, resultará igualmente válido como título. No debemos olvidar que

"título" es la causa generadora del derecho, razón por la que si dicha causa es válida,

ella es el título a registrar.

De ello se concluye que ese título no podrá ser ni observado ni rechazado,

conforme a la doctrina del arto 9 de la ley registral 17.801, que requiere nulidad para

posibilitar esgrimir el obstáculo a la registración defmitiva58• Debería pues obrar así en

el asiento respectivo, sin las precisiones a que alude el arto 12de la ley registraI.

En segundo lugar puede advertirse de la misma norma del arto 12 de la ley

registral, que las exigencias respecto a la nomeclatura catastral y al plano de mensura

correspondiente, son datos sugeridos como un aditamento más, que se insertarán en el

asiento tan sólo cuando existieren (Sic arto 12 ley 17.801). En definitiva la ley 17.801

no establece el recaudo como exigencia "sine qua non", por lo que el sistema no

obstaría el ingreso de títulos que no cumplan con el mismo; salvo, claro está, cuando el

Catastro haya provisto de la citada nomeclatura.

Revista Notarial - 2006/ 2007 - N"87/88Q COI..EGIODEE5CRlBANOS'V' DElAPROVINCiADECORDOBA

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59 Tenemos el amargo recuerdo del XIII Congreso Nacional de Derecho Registral, reunido justamenteen la ciudad de Mendoza (Setiembre de 2004). Ahí pudimos corroborar directamente la indignación delos operadores jurídicos por el avance de la agrimensura en el tráfico inmobiliario. Los debates de lacomisión del Tema 1B "Propiedad Horizontal - La planimetría y sus efectos con respecto a losderechos reales" se vieron constantemente turbadas por las discusiones, ya subidas de tono, de losoperadores jurídicos locales.60 El arto 45 de la ley 5908 de la Provincia de Mendoza dispone: "Previo a la constitución o

¿Puede el notariado, el martillero, el juez o cualquier otro operador jurídico

involucrado en la constitución, modificación o declaración de derechos reales sobre

inmuebles, efectuar queja o crítica a este avance sin que se los tache de funcionarios

anquilosados y cómodos? Estimamos que no. Toda crítica, frente a la comunidad de

operadoresjurídicos, será vista como resultado de intereses mezquinos y sectarios.

Si la ley cumple realmente los objetivos legales no podemos negar que

constituirá un avance extraordinario en el régimen de los derechos reales para el

derecho civil argentino. Aportará nada menos que la determinación precisa del objeto/

inmueble sobre el que recae el derecho. Se daría así cumplimiento acabado a la

especialidad en cuanto al objeto. ¿Quiénes deberían estar más interesados en brindar

ese perfil de seguridad en el ámbito de los derechos reales sobre inmuebles? Sin dudas

los intervienen en la formalización de las mutaciones reales sobre inmuebles: Jueces,

Notarios, Abogados, etc.

La actitud de los Colegios Profesionales no sólo no deben constituir obstáculo

para el avance de la determinación precisa de los bienes inmuebles en las

contrataciones, sino que éstos deben mostrarse proclives a aceptar las exigencias de la

ley y participar activamente en las propuestas de reglamentación.

Obviamente existen los riesgos típicos en la modificación legal como puede

ocurrir con la aparición de nuevos intereses sectoriales de la agrimensura, tal como ha

ocurrido ya en la Provincia de Mendoza en la que, tanto jueces, abogados y notarios

han destacado la exagerada intromisión de agrimensores en las ventas de inmuebles

promovida por la ley provincial 590859, en la que se determina que para cada acto

traslativo es menester la formalización de una mensura, con los consiguientes costos

adicionales en perjuicio de la comunidad toda60• Si ya la mensura ha sido hecha y el

11- LOS OPERADORES JURÍDICOS y LA LEY 26209

Revista Notarial - 2006/ 2007 - N°87/88a COLEGIODE.ESCRIBANOSW' DELAPROVINCIADECORDOBA

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transmisión de derechos reales deberá contarse con un acto de levantamiento parcelario registrado antela Dirección General de Catastro[ ...]"

Corresponde efectuar la primera gran crítica a la ley 26.209 que ya

habíamos adelantado. Nos referimos a la falta total de mención de las normas del

Código Civil que permiten la contratación "ad corpus" y "ad mensuram". Sin dudas el

legislador nacional debió aludir de manera directa a esos dispositivos. ¿Conservan su

vigencia? ¿Han sido derogados por la ley posterior?

Esta grave falencia, que no es extraña en las leyes modernas en las que se

crean institutos y prerrogativas sin tener a veces la más mínima consideración al

entorno legal en el cual jugarán los nuevos dispositivos, generará pleitos con

resultados diversos y la inseguridad anexa a esa disversidad.

111-ANALISIS GENERAL DE LA LEY

bien se mantiene en el mismo estado, exigir una nueva mensura o "levantamiento

parcelario", como le denomina la ley 26.209, no sólo no coadyuva con la seguridad,

sino que entorpece seriamente el tráfico.

Sin embargo, estimamos que el legislador nacional no ha querido eso, tal como

resulta del arto 9 de la ley 26209 en el que se prevé la posibilidad de verificación del

estado parcelario por "otros métodos alternativos", no sólo los actos de mensura.

Dichos métodos alternativos, una vez constituido el estado parcelario, 10

podrían configurar inspecciones oficiales de los Catastros locales dentro de prudentes

periodos. Si de dichas inspecciones surgen modificaciones fundamentales (alteración

de los límites, construcciones o modificaciones) la Autoridad de aplicación podría

determinar si se hace o no menester un nuevo levantamiento parcelario.

Creemos pues que una prudente reglamentación de la ley Nacional 26209,

buscando el bien común (anhelo tan "poco común" en los políticos modernos), podría

generar normas adecuadas que, sin entorpecer el noble fin legal propuesto, tampoco

permitan caer en la exageración mendocina. Los jueces, abogados, notarios y

martilleros judiciales deben pues, colaborar en la determinación precisa de los bienes

en el tráfico inmobiliario, con el consiguiente aporte en cuanto a seguridad jurídica.

Revista Notarial - 2006/ 2007 - N°87/88A COLEGIO DE ESCRIBANOS'W DE L'"PROVL"ICIADECOROOBA

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fundamental como lo es el dominio de inmuebles.

En efecto el arto 17 de la 26.209 cuando atribuye a los Catastros de cada

Jurisdicción la "gradual y progresiva" aplicación de las nuevas normas podrían llegar a

herir derechos que gozan de garantías constitucionales.

Estimamos que brindar atribuciones al Catastro Provincial, determinando cuál

es la dimensión de los derechos ya adquiridos, es conferirle facultad juzgadora, lo que

excede manifiestamente sus fines y avasalla la competencia judiciaL Se inmiscuye así

el Catastro en el ámbito y jurisdicción exclusiva de los tribunales de justicia.

En efecto, como habíamos adelantado, no es tan clara la aplicación de la regla

hermenéutica que establece que la ley especial deroga la ley general, dado que, en este

caso, ambas son leyes especiales. En efecto, los arts. 1344 Y ss. regulan de manera

especial, en el marco de la autonomía de la voluntad (art. 1197 del CC), el contrato

de compraventa de inmuebles (normas que se aplican por analogía a todos los

contratos traslativos); mientras la ley 26209 regula también de manera especial sólo su

registración catastral, y el funcionamiento y fmalidad de los catastros territoriales. Es

cierto que esta ley complementa el Código Civil, según lo pregona su arto 18; pero esta

lacónica mención lejos de favorcer alguna interpretación segura la entorpece hasta el

infinito, ¿Qué clase de ley. complementaria puede insertarse en el entorno sin la

aclaración respecto a la vigencia de las contrataciones "ad corpus" y "ad mensuram"?

Tampoco surge categórica la aplicación del principio que reza que ley posterior

deroga ley anterior, dado que la permanencia y típica perpetuidad del dominio (art.

2510 del CC) no permite efectuar modificaciones en derechos adquiridos que, para

más, son de raigambre constitucional, nada menos que el derecho de propiedad

amparado por el arto 17 de la Carta Magna. Mediante esta ley aparecerá "prima faccie"

negándose o poniendo en dudas el valor de títulos dominiales preexistentes y ya

registrados. Negarle valor a los títulos, o restárselo de alguna manera, es negar o hacer

menguar el derecho en ellos contenido.

Estimamos que hubiera sido menester también en la ley nacional brindar una

norma transitoria más completa que la surgida de su arto 17 Yque impida a su vez a las

Provincias avanzar en exceso sobre la nueva normativa atinente a un derecho

Revista Notarial - 2006 I 2007 - NOS7/88Q COILGIO DE.ESCRIBANOS~ DE lA PROVINCIA DECORDOBA

60

61 ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis; Ob.Cit. pág. 448.61 Ver sobre el punto ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis;"Derecho Hipotecario", 7ma. Edición Bosch, Barcelona 1979, Tomo 11,pág. 447.

Se aclaran en el citado artículo las atribuciones de los Catastros que no difieren

de las que la doctrina les ha venido encomendando'f y toda provincia argentina le ha

asignado a dicha repartición.

En el arto2 se refuerza lo que, también en el ámbito de la provincia de Córdoba

ya existía, aludiendo al "poder de policía inmobiliaria catastral", prerrogativa que

Esta ley comienza explicando la finalidad de los Catastros Provinciales. En el

arto 1 no hay demasiadas novedades como no sea la expresión "objetos territoriales",

cuya crítica por alguna doctrina porteña carece de asidero ya que es usada también en

España sin que se haya generado cuestión. Si definimos "territorio" como porción

determinada de la corteza terrestre, no se vé cómo puede resultar imprecisa o confusa

la expresión "objetos territoriales" aludiendo a que dicha porción constituye el objeto

de un derecho.

1V-ANALISIS EN PARTICULAR

Roca Sastre explicando lo que comenamos en el párrafo precedeten, aludiendo

al valor de certificación catastral, dice: "Respecto del valor probatorio de las

certificaciones expedidas por el Catastro [...] hay que destacar la sentencia del 4 de

noviembre de 1961, la cual distingue en dicho valor según se trate de probar lo que

consta en el Catastro, o bien el hecho de dar de baja o de alta en los mismos, pues la

inclusión de un inmueble en el Catastro [...], no pasa de ser un indicio de que el objeto

inscrito puede pertenecer a quien figura como titular de él, y tal indicio en unión de

otras pruebas puede llevar al ánimo del Juzgador el convencimiento de que,

efectivamente, la propiedad pertenece a dicho titular, pero no puede por sí sola ser un

justificante del dominio, ya que tal tesis equivaldría a convertir los órganos

administrativos encargados de estos Registros en definidores del derecho de

propiedad, y haría inútil la existencia de los Tribunales de Justicia, cuya misión es

precisamente, la de declarar los derechos controvertidos'r".

Revista Notarial- 2006/2007 - N°87/88~ COLEGIO DE. ESCRIBANOSV' DE LAPROVINCIA DECORDOf3¡\

61

En el arto 4 de la ley 26209 se defme legalmente la "parcela". La norma

establece que parcela es "... la representación de la cosa inmueble de extensión

territorial continua, deslindada (la ley dice "deslindado") por una poligonal de límites

correspondiente a uno o más títulos juridicos o a una posesión ejercida, cuya existencia

y elementos esenciales consten en un documento cartográfico, registrado en el

organismo catastral". Esta defmición resulta imprescindible a los fines de adoptar las

correspondientes expresiones técnicas dentro de la disciplina. Ayuda pues a interpretar

correctamente los dispositivos.

Es cierto que el propio Vélez Sársfield, apoyándose en Freitas, critica las

defininiciones en un Código de leyes en la nota al arto495 del Código Civil; pero

debemos aclarar que el Codificaador alude a las definiciones conceptuales, aquellas a

las que Javoleno en el Digesto aplicaba el brocárdico "omni dejinitio periculosa es!"

(toda definición es peligrosa). Vélez en cambio elogia, en la misma nota, la definición

que él denomina "legislativa", "[...] es decir, que tenga por objeto restringir la

VI- LA PARCELA

La ley 26.209 efectúa la distinción entre el simple objeto territorial y la

parcela. Entre estos conceptos habría, según el criterio legal, una diferencia de género

a especie.

Mientras objetos territoriales son todos los inmuebles medianamente

demarcados en el mundo juridico o de los hechos -aludimos a la posesión- (según se

infiere del arto10 de la ley 26209), la parcela exige en cambio la existencia de todos

los elementos esenciales determinantes establecidos en el arto5 y que será objeto de

análisis más adelante.

v- EL OBJETO TERRITORIAL Y LA PARCELA

permite a la Entidad, entre otras atribuciones enumeradas en el arto 3, realizar

inspecciones a los fmes de determinar la adecuación de los registros catastrales con la

realidad extra catastral.

Revista Notarial - 2006/ 2007 - N"87/88Q.COLEGIODE.ESCRIBANOS~ OEtA PROVINCIAlJIiCORDOBA

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VlII- EL CERTIFICADO CATASTRAL - ACTOS PARA LOS QUE SE

REQUIERE

En los arts 11, 12y 13 se regula todo lo relativo a los certificados catastrales.

El arto 11comienza a mencionar un plazo de vigencia del estado parcelario (y la

consecuente caducidad), punto sobre el cual volveremos más adelante. Adelantamos

desde ya que la caducidad no se deberia producir si el estado es verificado dentro de

complementarios, la valuación y los linderos. La sentencia [mal de este dispositivo

puede resultar lo más conflictivo: "Dichos elementos constituyen el estadoparcelario

del inmueble".

En efecto, complementando esta norma con los dispositivos posteriores de los

arts. 6 al 10, surge lo que expresáramosmás arriba en cuanto a que si no existen esos

elementos esenciales citados en el arto 5 que hemos comentado, no hay parcela. Por

ello, en el arto 10 el legislador prefiere llamarles simplemente "objetos territoriales".

En suma, tal como habíamos adelantado no todo objeto territorial constituye

una parcela, ya que para que pueda hablarse de tal es menester que este objeto

territorial manifieste todos sus elementos esenciales (de ahí su denominación). La

carencia de algunos de los elementos complementarios, en cambio, no le quitaría el

carácter de parcela.

y superficiales. Mientras que serán elementosmedidas lineales, angulares

El Art. 5 de la ley 26.209 ofrece un distingo entre elementos esenciales y

complementarios de las parcelas.

La citada norma expresa que son elementos esenciales: 1) La ubicación

"georreferenciada" del inmueble que corresponderia a lo que jurídicamente

designamos como ubicación (Provincia, Departamento, Pedania, ciudad, Barrio etc.);

2) los límites del inmueble, según los títulos que han originado el dominio y 3) las

VlI- ELEMENTOS ESENCIALES DE LA PARCELA

significación del término de que se sirva, a las ideas que reúnan exactamente todas las

condiciones establecidas en la ley".

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63 Si bien no participamos del criterio de considerar la subasta como un contrato de compraventa, síestimamos, en cambio, que se aplican las reglas del citado contrato. Analizamos detenidamente eltema en nuestro "Tracto Abreviado Registral", Ob.Cit. pág. 272 y ss.

Los elementos esenciales (ubicación, límites y medidas -art.5-), que como

quedó dicho tienen ese carácter porque su inexistencia impide tan siquiera hablar de

IX- DETERMINACIÓN DE LOS ELEMENTOS ESENCIALES DE LA

PARCELA - EL LEVANTAMIENTO PARCELARIO

los plazos que establezca la reglamentación. Así, si la reglamentación previera un

plazo de caducidad del estado parcelario a los quince años, por ejemplo, el titular que

desee efectuar una mutación juridico real, cuando ya dicho plazo ha vencido, debería

solicitar la verificación del estado y no necesariamente una nueva mensura o

levantamiento parcelario. Si de dicha verificación surgieren diferencias la Autoridad

de aplicación podrá sí exigir la mensura.

Para cada acto que' determine la constitución, transmisión, declaración o

modificación de derechos reales sobre inmuebles, el funcionario instrumentador

deberá tener a la vista el "certificado catastral", según requiere el arto 12 de la ley

26209. Los únicos actos que resultan liberados de dicha exigencia son las

cancelaciones de derechos y la constitución de bien de familia (ley 14.394).

Estimamos atinada la norma alincluir en su génerica enumeración también las

hipotecas, dado que la posterior eventual ejecución, natural en este derecho real de

garantía, conlleva una suerte de venta con la consecuente constitución de un nuevo

derecho real sobre la parcela a favor del adquirente en la subasta'",

Si no se cuenta con el certificado catastral, ello obstaculiza la registración del

documento, según preceptúa el arto 13 de la ley 26.209. Surge aquí la más importante

consecuencia de la nueva ley. Sin dudas esta norma contiene además de la obligación

de tener y mantener el estado parcelario, la respectiva sanción: La parcela no podrá

ser objeto de mutación jurídico real si no ostenta dicho estado; o, al menos,

considerando el efecto sólo declarativo de la inscripción de inmuebles (art. 2505 del

Código Civil y arto1 de la ley 17.801),dicha mutación no podrá registrarse.

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64 Por otra parte hay que aclarar que cuando se persigue, con una sana política legislativa, lacirculación de la riqueza, aplicando los conceptos de Vélez sobre el punto expresados en las notas a

parcela, se lograrán, según surge del arto 6 de la ley 26.209, mediante "actos de

levantamiento parcelario constitentes en actos ejecutados y autorizados por

profesionales con incumbencia en la agrimensura, quienes asumirán la responsabilidad

profesional por la documentación suscripta [...]"

La "ubicación georreferenciada" no ofrece problema alguno dado que

constituye elemento descriptivo incuestionado y todos los títulos la contienen, aún los

que soporten negocios "ad corpus" o "ad mensuram"; pero lo exigido en cuanto a

límites y medidas, implica un enfrentamiento liso y llano con las citadas transmisiones.

En suma, utilizando el lenguaje legal, los inmuebles cuyos títulos carecen de los

elementos esenciales, no serían "parcelas" y su transmisión en dichas condiciones

resultará problemática.

En verdad tenemos la certeza de que podrán ser objeto de compraventa y

cualquier otro negocio traslativo; pero dudamos en cambio de su pacífica registración,

dado que la falta de "estado parcelario" no permitirá contar con la pertinente

certificación catastral que ya exigían las leyes locales (en Córdoba arto34 y 37 de la

ley 5057/68) y ahora también lo hace la ley nacional 26209 en su artol3.

Para tales "objetos territoriales" el arto 10 de la ley 26209 ordena que deberán

ser determinados por mensuras u otros métodos alternativos que garanticen "iguales

niveles de precisión, confiabilidad e integralidad" que establezcan las legislaciones

locales. Pero, en verdad, no creemos que exista algún procedimiento alternativo para

tales objetos territoriales que cumplan con las exigencias legales de precisión,

confiabilidad e integralidad. Si nunca ha habido plano ni medidas exactas ¿qué

verificación puede efectuarse? Se caerá forzosamente en la mensura.

Sin dudas este es el punto más criticable de la ley 26209. Una reglamentación

demasiado exigente, amparada en la norma, podría determinar su declaración de

inconstitucionalidad. Si bien no es dable desde el punto de vista jurídico aducir que se

trabará la circulación de la riqueza (como tal sueltamente suelen expresar algunos

registralistas cuando se dificulta la registración'") puesto que la autonomía de la

Revista Notarial- 2006/2007 - N°87/88COLEGIO DE ESCRIBANOSDE LA PROVINCIA DE COROOBA

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los arts. 2502 y 2503 del C.C., indudablemente el Codificador hace referencia a la "riqueza sana" y noa los bienes que generarán conflicto, los que sería preferible que no circularan hasta no haber"sanado". Explicamos el punto en nuestro "La comunicación de subasta y el tercero registral" en LexisNexis Córdoba, Nro. 7,2006, pág. 669.

Como quedó dicho, el estado parcelario se produce luego de los llamados "actos

de levantamientoparcelario" a los que alude el arto6 de la ley 26.209 ya analizado.

Esta norma cumple una importante función a nivel nacional al impedir la

antojadiza exigencia de algunas reparticiones catastrales de solicitar el levantamiento

parcelario cuando los planos tengan un tiempo determinado.

Así por. ejemplo la resolución 4 del 2006 del Catastro de Córdoba, que

considera que no cumplen con las exigencias de la repartición los planos registrados

con anterioridad al 31 de Diciembre de 1968,no resultaría aplicable.

En efecto, si la parcela tiene ya estado parcelario, es decir si ostenta todos los

elementos esenciales previstos en el arto5 ya analizado, no habrá argumento alguno

para que el Catastro exija un nuevo levantamiento parcelario. Tal resolución estaría

manifiestamente en contra del dispositivo nacional y procedería una acción judicial

frente a la negativa a certificar dicho estado.

Sí podrá la Dirección de Catastro, verificar la subsistencia de dicho estado

parcelario, mediante inspecciones obrantes en actas administrativas (sugeridas por

nuestra parte para la reglamentación local). Si de las mentadas inspecciones surgen

diferencias con el estado parcelario actual, en tales casos, y sólo en tales casos, podría

hacerse procedente la exigencia de un nuevo levantamientoparcelario.

Si el estado parcelario hubiere caducado, supuesto que surge de los arts. 8 y 11

de la ley 26209, dicha falencia debe poder subsanarse mediante una simple

"verificación alternativa". Si de esta verificación surgieren diferencias entre lo

x- EL ESTADO PARCELARIO

voluntad sigue vigente y los contratos, aún sin los elementos esenciales de la parcela,

mantienen su vigor, sí creemos en cambio que tales bienes perderán valor venal y allí

aparecería la agresión al derecho de propiedad que haría procedente la

inconstitucionalidad (art. 17de la C.N.).

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catastrado y la realidad extracatastral, como dijimos, sí resultaría procedente la

exigencia de un nuevo levantamiento.

El estado parcelario queda establecido por la registración del plano de mensura

respectivo, según establece el arto 7 de la ley 26209. Este dispositivo expresa

contundentemente que la registración no convalida los defectos de los documentos. En

razón de esto último resulta claro que, si por investigaciones e inspecciones

posteriores, se determina que lo catastrado no se compadece con la realidad fáctica, el

propietario no podrá aducir una suerte de "derecho adquirido" y deberá someterse a la

exigencia de un nuevo levantamiento parcelario adecuando título a cosa. Pero

remarquemos que ello sólo ocurre por haberse detectado inadecuación entre objeto y

derecho, no por haber transcurrido un plazo determinado. La caducidad del estado

parcelario deberá poder subsanarse mediante la simple verificación a la que alude el

citado arto8 de la ley 26.209.

En los arts. 8 y 9 de la ley 26209 se regula sobre la vigencia de los estados

parcelarios registrados. Estimamos que la perpetuidad típica del dominio, surgida de la

norma del arto 2510 del Código Civil, debe acompañar también la perpetuidad del

estado parcelario, en razón de lo cual, la llamada caducidad de la vigencia (art. 8 de la

ley 26.209) sólo podría interpretarse producida, como ya hemos venido insistiendo,

cuando se han detectado diferencias entre los títulos y la configuración fáctica de la

parcela.

Del arto8 surge la posibilidad de regular un plazo de caducidad de la vigencia

del estado parcelario en la reglamentación local. Para ello será menester proponer un

plazo prudente que podría ser de diez o quince años, mientras la parcela no haya

sufrido modificación. En el supuesto de haber transcurrido dicho plazo, se obligará al

propietario que quiera realizar una mutación jurídico real a solicitar la verificación del

estado parcelario mediante los procedimientos alternativos previstos, o mediante un

nuevo levantamientoparcelario.

No creemos conveniente negar la caducidad del estado, dado que advertimos en

la práctica varios casos en los que los bienes aparecen catastrados como baldíos

cuando están edificados; o con una superficie edificada mayor a la obrante en los

Revista Notarial - 2006 / 2007 - N°87/88COLEGIO DE ESCRIBANOSDE lA PROVINCIA DE CORDOBA

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1- Cuando se trate de constituir, modificar, declarar derechos reales sobre

objetos territoriales; es decir inmuebles que no contengan los elementos esenciales que

tipifican la parcela según los arts. 4 y 5 de la ley 26209. Aquí encajarán forzosamente

los objetos territoriales surgidos de las transmisiones "ad corpus" o "ad mensuram".

2- Cuando tratándose de parcelas con sus elementos esenciales, de

inspecciones de rutina que realicen los Catastros o motivadas por la caducidad del

estado parcelario, swja que ha habido modificaciones fácticas que han repercutido en

casos:

Consecuencia de lo dicho es que sólo se exigirá la mensura en los siguientes

XI- ¡EN QUÉ CASOS SE HACE MENESTER MENSURA?

catastros. No podemos ni debemos negar esa realidad que surgirá de las inspecciones

generales periódicas o de las especialmente solicitadas.

Se hace necesario remarcar, tal como ya habíamos adelantado, que el arto9 de la

ley 26209 prevé que la subsistencia del estado parcelario se realizará mediante actos

de mensura u otros métodos alternativos de verificación. No se trata ya de un

"objeto territorial", supuesto que explicamos al comentar el arto 10, respecto de cuya

situación habíamos concluído que forzosamente deberia caerse en un levantamiento

parcelario, pues no se cuenta allí con una determinación "ab initio", en consecuencia

no podríamos imaginar los otros métodos alternativos que garanticen "iguales niveles

de precisión, confiabilidad e integralidad" que exige la norma.

Respecto de la subsitencia de un estado parcelario previo en cambio, sí es

factible. Por ello sugerimos que en la reglamentación se prevean inspecciones oficiales

del Catastro que, por tratarse de controles sobre estados parcelarios ya existentes y ser

sus agentes oficiales públicos, contarán con las garantías de nivel de precisión,

confiabilidad e integralidad exigidas por la norma comentada. El resultado de dichas

inspecciones quedará plasmado en las pertinentes actas respetando las normas

administrativas, en cuanto a mecanismos de producción (forma de labrado,

funcionarios autorizados a llevarlas a cabo) y de control (a través de las normas de

procedimiento administrativo, recursos contencioso administrativos, etc.

Revista Notarial - 2006 12007 - N°87/88a COLEGIO DEESCRlBANOS~ DE lA PROVINCIA DECOROOBA

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Gabriel B.Ventura

la determinación de la parcela. Es decir se han modificado algunos de sus elementos

esenciales y sus titulares pretenden realizar alguno de los actos establecidos en el arto

12 de la ley 26.209 (constituir, declarar, modificar, etc. derechos reales sobre la

parcela).

Operada la caducidad .del estado parcelario, por el transcurso del tiempo

establecido en las reglamentaciones locales, los Catastros Provinciales, frente a la

constitución, modificación o declaración de derechos reales sobre las parcelas que

pretendan hacer sus titulares, deberán exigir una previa verificación de subsistencia del

estado parcelario.

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