aspectos administrativos en el derecho inmobiliario del estado de veracruz de ignacio de la llave...
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ASPECTOS ADMINISTRATIVOS EN EL DERECHO INMOBILIARIO
DEL ESTADO DE VERACRUZ DE IGNACIO DE LA LLAVE
Junio 2015
DERECHO INMOBILIARIO
Serie de disposiciones legales que inciden en todo lo relativo a las operaciones realizadas con inmuebles.
Todo el orden jurídico que regula las transacciones, negociaciones y desarrollo de bienes inmuebles.
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• Civiles
• Mercantiles
• Constitucionales
• Administrativas
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ASPECTOS ADMINISTRATIVOS
Las disposiciones jurídicas que implican la intervención del Estado en los actos, contratos o convenios celebrados por los particulares en materia inmobiliaria, ya sea para otorgarles determinadas autorizaciones o verificar el cumplimiento de reglas de orden público.
Tener un control en el desarrollo del sector.
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Constitución Federal
Art. 27, tercer párrafo:La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público (…)
Constitución Estatal
Artículo 9.La propiedad y la posesión tendrán las modalidades y limitaciones señaladas por la Constitución Federal y la Ley.
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Código Civil del Estado
ARTICULO 17. La voluntad de los particulares no puede eximir de la observancia de la ley, ni alterarla. (…)
ARTICULO 869. La propiedad privada está sujeta en todo tiempo a las modalidades y limitaciones que dicte el interés público y a las disposiciones que se expidan para regular en beneficio social el aprovechamiento de las tierras (…) para hacer una distribución equitativa de la riqueza pública, para cuidar de su conservación y para evitar los daños que pueda sufrir en perjuicio de la sociedad.
ARTICULO 870. Las leyes especiales relativas, y las federales, en su caso, señalarán las modalidades y limitaciones a que se refiere el artículo anterior, sin perjuicio de las que se señalan en este Código (…)
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- Rubros -
• Urbanísticas
• Hídricas • Ambientales
• Forestales
• Inversión Extranjera
• Protección Civil
• Registrales
• Catastrales
• Fiscales
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- Ámbitos -
• Federal
• Local o Estatal
• Municipal
• Concurrentes
• Regionales
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DESARROLLO URBANO
Constitución:
Art. 27.- La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público (…) En consecuencia, se dictarán las medidas necesarias para ordenar los asentamientos humanos (…)
Art. 73.- El Congreso tiene facultad para:(…)XXIX-C. Para expedir las leyes que establezcan la concurrencia del Gobierno Federal, de los Estados y de los Municipios, en el ámbito de sus respectivas competencias, en materia de asentamientos humanos, con objeto de cumplir los fines previstos en el párrafo tercero del artículo 27 de esta Constitución.
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Ley General de Asentamientos Humanos (Federal)
• Las entidades federativas tienen la atribución de legislar en materia de ordenamiento territorial y de desarrollo urbano (8 I).
• No surtirán efectos los permisos, autorizaciones o licencias que contravengan lo establecido en los planes o programas de desarrollo urbano (55).
• No surtirán efectos los actos, convenios y contratos relativos a la propiedad o cualquier otro derecho relacionado con el aprovechamiento de áreas y predios que contravengan esta Ley, la legislación estatal en la materia y los planes o programas de desarrollo urbano (53).
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• Los notarios sólo podrán autorizar escrituras de actos, convenios y contratos relativos a la propiedad previa comprobación de la existencia de las constancias, autorizaciones, permisos o licencias que las autoridades competentes expidan en relación a la utilización o disposición de áreas o predios; mismas que deberán ser señaladas o insertadas en los instrumentos públicos respectivos (54).
• No podrá inscribirse ningún acto, convenio, contrato o afectación en los registros públicos de la propiedad o en los catastros, que no se ajuste a lo dispuesto en la legislación de desarrollo urbano y en los planes o programas aplicables en la materia (55).
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Legislación Estatal
• LEY NUM. 241 DE DESARROLLO URBANO, ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y VIVIENDA PARA EL ESTADO DE VERACRUZ DE IGNACIO DE LA LLAVE.
• REGLAMENTO DE LA LDUOTVEV
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Dirección General de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial
Oficio No. DGDUOT-0193/2014
20 de mayo del 2014
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Los notarios sólo podrán formalizar actos jurídicos relacionados con las materias reguladas en el ordenamiento, si previamente le son exhibidas, cuando así sea procedente, por quien solicite sus servicios, las licencias o autorizaciones que las autoridades competentes expidan en relación a la utilización o disposición de áreas o predios, de conformidad con lo previsto en la Ley, el Reglamento, los programas de desarrollo urbano y otras disposiciones jurídicas aplicables. El contenido de las licencias a las que se alude deberá ser transcrito en la escritura que contenga el acto jurídico.
(27 segundo párrafo LDU)
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Los Notarios para intervenir en los actos de traslado de dominio de predios resultantes de subdivisiones, lotificaciones, relotificaciones o fraccionamientos, deberán contar en cada caso con la licencia correspondiente, salvo las excepciones que prevé el Reglamento.
(169 RLDU)
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Se deberá obtener licencia para (167 y 168 RLDU):
• Fusiones
• Subdivisiones
• Servidumbre de Paso
• Fusión – Subdivisión
• Subdivisión – Fusión
• Lotificaciones
• Relotificaciones
• Fraccionamientos
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No se requiere licencia (172 RLDU):
• Fusiones de predios que tengan el mismo uso o destino del suelo.
• Subdivisiones cuyas fracciones resultantes tengan frente a vía pública y cumplan con el dimensionamiento del lote que derive de la densidad permitida por el Programa de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial vigente, que en ningún caso será inferior a 105 metros cuadrados de superficie y 7 metros lineales de frente. Hasta 4 fracciones.
• Subdivisiones en caso de existir construcciones estructuralmente independientes (168 II a) RLDU)
Subdivisiones, sólo si el inmueble se ubica en zona urbana o dentro del polígono del Programa.
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LDUOTVEV (2)
Fusión: La unión en un solo predio de dos o más terrenos colindantes (XV).
Subdivisión: La partición de un terreno en dos o más fracciones, que no requiera el trazo de vías públicas; en su caso, puede generar servidumbre de paso cuando el predio dominante no tenga acceso por vía pública (XXXIV).
Lotificación: La partición en lotes de un terreno con superficie menor a diez mil metros cuadrados, que puede requerir o no la introducción de vía pública (XIX).
Relotificación: La modificación total o parcial de una lotificación, con autorización previa y vigente (XXVII).
Fraccionamiento: La división en lotes de un terreno con superficie mayor de diez mil metros cuadrados y que requiera el trazo de una o más vías públicas (XIV).
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Otorgamiento de Licencias o Autorizaciones por el Municipio (170 RLDU):
• Cuando exista un Programa de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial en vigor.
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• Cuando no exista un Programa de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial en vigor.
• Cuando el lugar donde se ubique el predio sea una zona conurbada.
• Cuando haya convenido el ejercicio de dicha facultad con el Municipio respectivo.
Otorgamiento de Licencias o Autorizaciones por la Secretaría de Desarrollo Social, por conducto de la Dirección General de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial (5 I inciso d LDU y 170 RLDU)
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Constancia de Zonificación
Es el documento que identifica el uso y las modalidades de uso de suelo permisibles por el Programa de Desarrollo Urbano y/o Ordenamiento Territorial vigente, aplicable al predio sobre el cual se solicita conocer su vocación urbana. Será emitida por la autoridad municipal y ante la carencia de Programa por la Dirección (139 RLDUOTVEV).
Licencia de Uso de Suelo
Se otorga al propietario de un predio baldío o de edificación existente que se pretende ocupar para determinada actividad. Tiene de vigencia un año (142 y 143 RLDUOTVEV).
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Podrán ser objeto de traslado de dominio fracciones resultantes de Subdivisión menores a 105 mts2 de superficie y con frente menor de siete metros lineales, cuando (179):
• Se deriven de situaciones de hecho debidamente acreditadas.
• Se trate de alguno de los siguientes casos:
- Donación entre parientes por consanguinidad en línea recta, sin limitación de grado o en colateral hasta el cuarto grado.(actas de nacimiento).
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- Enajenación de fracciones que tengan construcciones efectuadas antes de la expedición de la Ley de 1979.(Información testimonial de dominio inscrita o cualquier otro documento que acredite la antigüedad de las construcciones: contrato de luz, agua, teléfono, cédula catastral o aviso de terminación de obra).
En este caso las fracciones resultantes deberán tener estructura independiente.
- Sólo en desarrollos habitacionales de interés social se permitirá el lote de ocupación unifamiliar cuyas dimensiones mínimas sean de 67 metros con 50 decímetros cuadrados de superficie y 4 metros con 50 centímetros lineales de frente, siempre que sobre el mismo exista una vivienda estructuralmente independiente o, en su caso, se demuestre fehacientemente que el adquirente o el desarrollador ha recibido crédito para su construcción inminente.
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Programas de Desarrollo Urbano
Instrumentos que conforman el Sistema de Planeación para el desarrollo urbano, regional y el ordenamiento territorial del Estado (2 XXVII RLDU)
I. De Orden Estatal
II. De Orden Municipal
(13 LDU)
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I. De Orden Estatal
a) Programa Estatal de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial;
b) Programa Estatal de Vivienda;
c) Programas de Desarrollo Urbano de Zonas Conurbadas, en las que participe el Estado con una o más entidades federativas;
d) Programas de Desarrollo Urbano de Zonas Conurbadas dentro del territorio del Estado;
e) Programas Regionales de Desarrollo Urbano;
f) Programas Parciales de Desarrollo Urbano o Regional;
g) Los Programas Especiales de Vivienda, Ordenamiento Territorial o Desarrollo Urbano.
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II. De Orden Municipal
a) Los Programas Municipales de Desarrollo Urbano;
b) Los Programas de Desarrollo Urbano de Centros de Población;
c) Los Programas Parciales de Desarrollo Urbano;
d) Los Programas Especiales de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano de cobertura municipal.
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GOE e Inscribirse en el RPP (14 LDU)
Registro Estatal de Información Urbana, Territorial y Vivienda
RLDU
Artículo 15. Los Programas que hubieran obtenido su vigencia jurídica, habrán de actualizarse de manera ordinaria, los relativos al orden Estatal en un plazo máximo de 6 años, y los de orden Municipal, en un plazo máximo de 3 años, debiendo considerarse en la actualización procedente, los lineamientos de largo plazo que hubieran sido mencionados en los Programas objeto de actualización.
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Arq. Sara Elizabeth Juárez SeguraAnalista Urbano
Arq. Claudia Arietta PensadoÁrea de Lotificaciones, subdivisiones.
DGDUOT(228) 8141547; 8123489; 8414893
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REGLAMENTO DE DESARROLLO URBANO, FRACCIONAMIENTO Y VIVIENDA PARA
EL MUNICIPIO DE VERACRUZ, VERACRUZ
GOE No. Ext. 03626 de Enero del 2015
191 Artículos
Instituto Municipal de Vivienda de Veracruz (INMUVI)
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Creación de Instituto Regional
INSTITUTO INTERMUNICIPAL METROPOLITANO PARA LA PLANEACIÓN DEL DESARROLLO INTEGRAL SUSTENTABLE
DE LAS MONTAÑAS DE VERACRUZ.
Reglamento Orgánico
GOE No. Ext. 04028 de Enero del 2015
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Ley que Regula las Construcciones Públicas y Privadas del Estado de Veracruz de Ignacio de La Llave. (ESTATAL)
Lote: La fracción de terreno resultante de una autorización de fusión o división del suelo.
Predio: El terreno donde se pretenda llevar a cabo una construcción.
Edificaciones: El resultado de una construcción.
Inmueble: El terreno y construcciones en él existentes.
Licencias: Los instrumentos jurídicos por los cuales la autoridad municipal competente autoriza una construcción pública o privada.
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• Toda acción que transforme el estado actual o natural de cualquier predio, mediante obras o instalaciones, dentro del territorio estatal, con el objetivo de servir a las actividades humanas, requerirá de la autorización previa y expresa de los ayuntamientos, en los términos de la presente ley y el Reglamento Municipal de construcción correspondiente (5).
• Cada ayuntamiento deberá establecer la nomenclatura oficial para la denominación de las vías, parques, jardines y plazas públicas de su municipio (19).
• Los ayuntamientos asignarán un solo número oficial a cada uno de los predios que den frente a vía pública, previa solicitud y pago de derechos correspondientes (20).
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• Alineamiento oficial es la definición del límite de los predios en colindancia con la vía pública existente o con la prevista en los planos y proyectos debidamente aprobados (21).
• Los ayuntamientos expedirán a solicitud del propietario o poseedor constancias de alineamiento, las que deberán contener las afectaciones y restricciones de carácter urbano establecidas en los planos y proyectos debidamente aprobados (22).
• Las constancias de alineamiento y número oficial que expidan los ayuntamientos tendrán una vigencia de un año a partir del día siguiente a la fecha de su expedición. Los requisitos, para tal efecto, serán establecidos en el Reglamento Municipal de construcción correspondiente (23).
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MATERIA HÍDRICA
Ley de Aguas Nacionales: (FEDERAL)
• La Comisión Nacional del Agua (CNA) es Órgano Administrativo Desconcentrado de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales, con funciones de Derecho Público en materia de gestión de las aguas nacionales (3 XII).
• La CNA otorga concesiones a las personas físicas o morales de carácter público y privado para la explotación, uso o aprovechamiento de las aguas nacionales (3 XIII)
• La solicitud de Concesión deberá contener el punto de extracción de las aguas nacionales, el consumo requerido, las obras a realizar y el volumen de agua solicitado (21).
• El Título de Concesión debe estar inscrito en el REPDA -Registro Público de Derechos de Agua- (3 XLIV).
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• Corresponde al municipio y al estado, así como a los organismos o empresas que presten el servicio de agua potable y alcantarillado, el tratamiento de las aguas residuales de uso público urbano, previa a su descarga a cuerpos receptores de propiedad nacional, conforme a las Normas Oficiales Mexicanas respectivas o a las condiciones particulares de descarga que les determine "la Autoridad del Agua“ (44).
• Las personas físicas o morales requieren permiso de descarga expedido por "la Autoridad del Agua" para verter en forma permanente o intermitente aguas residuales en cuerpos receptores que sean aguas nacionales o demás bienes nacionales, incluyendo aguas marinas, así como cuando se infiltren en terrenos que sean bienes nacionales o en otros terrenos cuando puedan contaminar el subsuelo o los acuíferos (88). 37
Ley de Aguas del Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave:(ESTATAL)
• Los ayuntamientos prestarán, directamente o a través de sus correspondientes Organismos Operadores, los servicios públicos de agua potable, drenaje, alcantarillado, tratamiento y disposición de aguas residuales (30).
• Asimismo, realizarán la construcción de las obras públicas necesarias para la prestación de dichos servicios y cobrarán al usuario las tarifas o cuotas correspondientes; realizarán acciones tendientes a la generación de agua y a la declaratoria de zonas de conservación a las que se determinen como de recarga de mantos y promoverán el pago de los servicios ambientales (30).
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Los notarios públicos, salvo mandamiento judicial, no autorizarán o certificarán los actos traslativos de dominio de bienes inmuebles, cuando no se acredite estar al corriente en el pago de las cuotas o tarifas por servicios de suministro de agua potable, drenaje, alcantarillado, tratamiento y disposición de aguas residuales (107).
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Comisión del Agua del Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave
(CAEV)
• Colaboración con el ámbito federal.
• Su competencia está prevista en el artículo 15 de la Ley.
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AMBIENTALES
Constitución:
Art. 27.- La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público (…) En consecuencia, se dictarán las medidas necesarias (…) para preservar y restaurar el equilibrio ecológico
Art. 73.- El Congreso tiene facultad para:(…)XXIX-G. Para expedir leyes que establezcan la concurrencia del Gobierno Federal, de los gobiernos de los Estados y de los municipios, en el ámbito de sus respectivas competencias, en materia de protección al ambiente y de preservación y restauración del equilibrio ecológico.
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Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente. (FEDERAL).
• Áreas naturales protegidas: Las zonas del territorio nacional en donde los ambientes originales no han sido significativamente alterados por la actividad del ser humano o que requieren ser preservadas y restauradas. (3 II)
• Las ANP se establecerán mediante Declaratoria emitida por el Titular del Ejecutivo (57) que se publicará en el DOF notificándose previamente a los propietarios o poseedores de los predios afectados en forma personal en sus domicilios, caso contrario se hará una segunda publicación (61). Así mismo se inscribirán en el RPP correspondiente (61) y en el RNANP (74).
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Los notarios sólo podrán autorizar escrituras, actos, convenios o contratos relativos a la propiedad, posesión o cualquier derecho relacionado con bienes inmuebles ubicados en áreas naturales protegidas cuando se haga referencia a la Declaratoria correspondiente y a sus datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad (75).
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• Áreas o Zonas de Restauración Ecológica.- Las áreas o zonas que presenten procesos de degradación o desertificación, o graves desequilibrios ecológicos que estén sujetas a programas de restauración ecológica, con el propósito de que se lleven a cabo las acciones necesarias para la recuperación y restablecimiento de las condiciones que propicien la evolución y continuidad de los procesos naturales que en ella se desarrollaban (78)
• Las ZRE se establecerán mediante Declaratoria emitida por el Titular del Ejecutivo, se publicará en el DOF y se inscribirán en el RPP correspondiente (78 BIS).
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Los notarios al autorizar las escrituras harán constar que los actos y convenios relativos a la propiedad, posesión o cualquier otro derecho relacionado con bienes inmuebles ubicados en las ZRE quedarán sujetas a la aplicación de las modalidades previstas en las propias declaratorias. Será nulo todo acto, convenio o contrato que contravenga lo establecido en la mencionada declaratoria.
(78 BIS 1)
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• Residuos peligrosos: son aquellos que posean alguna de las características de corrosividad, reactividad, explosividad, toxicidad, inflamabilidad o que contengan agentes infecciosos que le confieran peligrosidad, así como envases, recipientes, embalajes y suelos que hayan sido contaminados y por tanto, representan un peligro al equilibrio ecológico o el ambiente (3 XXXIII)
• Se debe prevenir y controlar la contaminación del suelo y en los suelos contaminados por la presencia de materiales o residuos peligrosos, deberán llevarse a cabo las acciones necesarias para recuperar o restablecer sus condiciones, de tal manera que puedan ser utilizados en cualquier tipo de actividad prevista por el programa de desarrollo urbano (134 V)
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Cuando la generación, manejo o disposición final de materiales o residuos peligrosos, produzca contaminación del suelo, los responsables de dichas operaciones deberán llevar a cabo las acciones necesarias para recuperar y restablecer las condiciones del mismo, con el propósito de que éste pueda ser destinado a alguna de las actividades previstas en el programa de desarrollo urbano (152 BIS)
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Ley General para la Prevención y Gestión Integral de los Residuos. (FEDERAL)
• No podrá transferirse la propiedad de sitios contaminados con residuos peligrosos, salvo autorización expresa de la SEMARNAT. • Las personas que transfieran a terceros los inmuebles que hubieran sido contaminados por materiales o residuos peligrosos, en virtud de las actividades que en ellos se realizaron, deberán informar de ello a quienes les transmitan la propiedad o posesión de dichos bienes. • Además de la remediación, quienes resulten responsables de la contaminación de un sitio se harán acreedores a las sanciones penales y administrativas correspondientes.
(71)49
Ley Estatal de Protección Ambiental. (ESTATAL)
• Áreas Naturales Protegidas de competencia Estatal (3 V), las pueden expedir el Ejecutivo del Estado y el Cabildo de los Ayuntamientos en ciertos casos (83), se publicarán en la GOE y se inscribiran en RPP.
• En cuanto a los notarios art 90 (igual que la federal)
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• Las ZRE se establecerán mediante Declaratoria emitida por el Titular del Ejecutivo, se publicará en el GOE y se inscribirán en el RPP correspondiente (105 y 106).
• En cuanto a los notarios art 107 (igual que la federal)
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AUTORIZACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL
• Para el otorgamiento de autorizaciones para usos del suelo y de licencias de construcción u operación, los ayuntamientos exigirán la presentación de la resolución en materia de evaluación de impacto ambiental que autoriza, en las obras o actividades a que se refieren los Artículo 39 de la Ley Estatal y 28 de la Federal (52)
• AIA: Es el instrumento mediante el cual se indica el impacto que provocará o generará una obra o actividad, pública y privada (determina si causa desequilibrio ecológico o si rebasa los límites y condiciones establecidos en las disposiciones aplicables para proteger el ambiente y conservar, preservar y restaurar los ecosistemas, estableciéndose la forma o manera de evitar o reducir al mínimo sus efectos negativos sobre el ambiente.
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Obras o Actividades previstas en la Ley Estatal
• Obra Pública Estatal;
• Industrias del hule y sus derivados, ladrilleras, maquiladoras, alimentarias, textiles, tenerías y curtidurías, del vidrio, farmacéutica y de cosméticos;
• Exploración, extracción y procesamiento físico de sustancias minerales que constituyan depósitos de naturaleza semejante a los componentes de los suelos, que no sean competencia federal;
• Instalaciones y actividades de tratamiento, transporte, confinamiento, almacenamiento, transformación, reuso, reciclaje, eliminación y/o disposición final de residuos sólidos;
• Fraccionamientos, lotificaciones, colonias y unidades habitacionales, así como trabajos de movimiento de tierras y nivelación de terrenos;
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• Clínicas, hospitales y laboratorios de análisis clínicos, químicos, biológicos, farmacéuticos y de investigación y demás no reservados a la Federación;
• Centros educativos;
• Estación de servicios, gasolineras, estaciones de distribución de carburación de gas, cuando no rebasen la cantidad de reporte que señala el acuerdo respectivo del Diario Oficial de la Federación;
• Hoteles, desarrollos turísticos y actividades turísticas de cualquier índole de competencia estatal; desarrollos comerciales;
• Centrales de autobuses para pasajeros y para carga y descarga de mercancías;
• Cementerios y crematorios.
• Bodegas y talleres.54
• Centrales de abasto y mercados.
• Obras, actividades, aprovechamientos y acciones de restauración que pretendan realizarse dentro de las áreas naturales protegidas establecidas por las autoridades del Estado de Veracruz, en los términos de la presente Ley.
• Cualquiera que por su naturaleza o ejecución puedan causar impacto adverso y que, por razón de la misma, no estén sometidas a la regulación de leyes federales.
• Caminos estatales y rurales;
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Obras o Actividades previstas en la Ley Federal
• Obras hidráulicas, vías generales de comunicación, oleoductos, gasoductos, carboductos y poliductos.
• Industria del petróleo, petroquímica, química, siderúrgica, papelera, azucarera, del cemento y eléctrica.
• Exploración, explotación y beneficio de minerales y sustancias reservadas a la Federación en los términos de las Leyes Minera y Reglamentaria del Artículo 27 Constitucional en Materia Nuclear.
• Instalaciones de tratamiento, confinamiento o eliminación de residuos peligrosos, así como residuos radiactivos.
• Aprovechamientos forestales en selvas tropicales y especies de difícil regeneración.
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• Cambios de uso del suelo de áreas forestales, así como en selvas y zonas áridas.
• Parques industriales donde se prevea la realización de actividades altamente riesgosas.
• Obras y actividades en humedales, manglares, lagunas, ríos, lagos y esteros conectados con el mar, así como en sus litorales o zonas federales.
• Obras y actividades en áreas naturales protegidas de competencia de la Federación;
• Actividades pesqueras, acuícolas o agropecuarias que puedan poner en peligro la preservación de una o más especies o causar daños a los ecosistemas, y
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• Obras o actividades que correspondan a asuntos de competencia federal, que puedan causar desequilibrios ecológicos graves e irreparables, daños a la salud pública o a los ecosistemas, o rebasar los límites y condiciones establecidos en las disposiciones jurídicas relativas a la preservación del equilibrio ecológico y la protección del ambiente.
• Desarrollos inmobiliarios que afecten los ecosistemas costeros.
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FORESTALES
Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable. (FEDERAL).
• Terreno forestal. El que constituye bosques, selvas, zonas áridas y semiáridas y otros ecosistemas (7 XLII y XLVIII).
• Terreno preferentemente forestal.- Aquellos que habiendo estado, en la actualidad no constituyen bosques, selvas, zonas áridas y semiáridas y otros ecosistemas (7 XLIII y XLVIII).
• Zonificación Forestal.- Instrumento mediante el cual se identifican, agrupan y ordenan los terrenos forestales y preferentemente forestales
• Registro Nacional Forestal.60
• En caso de transmisión de la propiedad o de los derechos de uso o usufructo sobre terrenos forestales o preferentemente forestales, los transmitentes deberán declarar bajo protesta de decir verdad si existe autorización de cambio de uso del suelo, programa de manejo forestal y de suelos, programa de manejo de plantación forestal comercial o aviso de plantación forestal comercial (61)
• El notario ante quien se celebre la transmisión hará constar dicha declaración bajo protesta de decir verdad (61).
• En caso afirmativo, los notarios deberán notificar del acto que se celebre al Registro Forestal Nacional en un plazo de treinta días naturales, contados a partir del otorgamiento de la escritura correspondiente.
61
• Los titulares de los derechos de propiedad, uso o usufructo de terrenos en donde exista un área de protección deberán hacerlo del conocimiento del adquirente, del fedatario o autoridad, ante quien se vaya a realizar el acto de transmisión de estos derechos y deberá hacerse constar esta situación en la escritura correspondiente (61).
62
Ley de Desarrollo Forestal Sustentable para el Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave. (ESTATAL).
63
MONUMENTOS
Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos. (FEDERAL).
• Debe existir una Declaratoria. (5).
• La Declaratoria deberá publicarse en el DOF y se inscribirá en el RPP correspondiente (22)
• Los propietarios de bienes inmuebles declarados monumentos históricos o artísticos, deberán conservarlos y, en su caso, restaurarlos (6).
65
• Los propietarios de inmuebles colindantes a un monumento, que pretendan realizar obras de excavación, cimentación, demolición o construcción, que puedan afectar las características de los monumentos históricos o artísticos, deberán obtener el permiso del Instituto (6).
• Los actos traslativos de dominio sobre bienes inmuebles declarados monumentos históricos o artísticos deberán constar en escritura pública. Quien transmita el dominio, deberá manifestar, bajo protesta de decir verdad, si el bien materia de la operación es monumento (25). • Los notarios públicos mencionarán la declaratoria de monumentos si la hubiere y darán aviso al Instituto competente de la operación celebrada en un plazo de treinta días (25).
66
Documento.
• Constancia de no afectación de vestigios arqueológicos emitido por el INAH.
67
Reglamento General para la Conservación del Centro Histórico del Municipio de Veracruz. (MUNICIPAL).
• Capítulo 6.- Usos de Suelo.
• Capítulo 11.- De los Permisos y Licencias.
68
CULTURAL
Ley del Patrimonio Cultural del Estado de Veracruz de Ignacio de La Llave. (ESTATAL).
• Debe existir una Declaratoria de Incorporación al Patrimonio Cultural, sin importar quiénes sean sus propietarios o poseedores (11 y 26).
• La Declaratoria deberá publicarse en la GOE
• Los propietarios, poseedores y usuarios de inmuebles declarados patrimonio cultural, sin perjuicio de los derechos legales que les correspondan, deberán mantenerlos en buen estado (27).
70
• Todo acto traslativo de dominio sobre inmuebles afectos al patrimonio cultural del Estado deberá constar en escritura pasada ante la fe de Notario Público, quien dará el aviso correspondiente al Registro Público de la Propiedad, en un plazo no mayor de treinta días, contado a partir del día siguiente al de la fecha de celebración de la operación.
• Quien transmita el dominio deberá manifestar, bajo protesta de decir verdad y basándose en la exhibición de la declaratoria correspondiente, que el bien materia de la operación es patrimonio cultural, debiendo insertarse en la escritura respectiva el texto integro de la declaratoria. El adquirente queda obligado a respetar la forma y el uso determinados por la declaratoria correspondiente.
(31)
71
ASOC. RELIGIOSAS
Ley de Asociaciones Religiosas y Culto Público. (FEDERAL)
• Los Notarios exigirán a la AR que pretenda adquirir un inmueble la Declaratoria de Procedencia emitida por la Secretaría de Gobernación.
(18)
73
ZOFEMAT
Ley General de Bienes Nacionales. (FEDERAL)
Zona Federal Marítimo Terrestre
• Franja de tierra firme de veinte metros contigua a las playas o ribera de los ríos (119).
•Esta zona constituye un bien del dominio público de la Federación de uso común (7 V)
• Corresponderá a la SEMARNAT el deslinde y delimitación (119).
• Si la actual ZOFEMAT desaparece por invasión de aguas, se deberá delimitar nuevamente y en su caso, los predios afectados por esta delimitación perderán su carácter de propiedad privada (122)
•Se requiere concesión otorgada por la SEMARNAT para el aprovechamiento especial sobre la ZOFEMAT (8).
75
Reglamento para el uso y aprovechamiento del mar territorial, vías navegables, playas, zona federal marítimo terrestre y terrenos ganados al mar. (FEDERAL)
• La ZOFEMAT es imprescriptible e inembargable (5).
• En caso de ser necesario una servidumbre de paso para ingresar a la ZOFEMAT por predios colindantes particulares, la PGR iniciará juicio.
76
NOM´S
Norma Oficial Mexicana NOM-029-SCFI-2010
Prácticas comerciales – Requisitos informativo parala prestación del servicio de tiempo compartido.
Modificación efectuada el 15 de Julio del año 2010
78
CONCLUSIONES
- No contamos a nivel nacional ni Estatal con una legislación integrada en este tema.
- La materia administrativa relacionada con el Derecho Inmobiliario se encuentra diseminada en diversas leyes y de los diversos ámbitos.
- Para una operación inmobiliaria debe atenderse la variedad de disposiciones.
- Las disposiciones administrativas no sólo se refieren a leyes y reglamentos sino también a Tratados, NOM’s, Reglas, Programas, y Acuerdos o Convenios
80
DUE DILIGENCE INMOBILIARIA
81
Daniel Cordero GálvezTitular Notaría 16Nogales, Veracruz.
Daniel Cordero Gálvez
Daniel_CorderoG
notaria16nog.com.mx