Fuentes de las obligaciones (Ayudante)

Cuasicontratos

Artículo 1437 Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos y cuasidelitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos sujetos a patria potestad.

Art. 2284. Las obligaciones que se contraen sin convención, nacen o de la ley, o del hecho voluntario de una de las partes. Las que nacen de la ley se expresan en ella.

Si el hecho de que nacen es lícito, constituye un cuasicontrato. Si el hecho es ilícito, y cometido con intención de dañar, constituye un delito. Si el hecho es culpable, pero cometido sin intención de dañar, constituye un cuasidelito. En este título se trata solamente de los cuasicontratos.

Se podrían definir como hecho voluntarios no convencionales lícitos de los cuales emanan obligaciones para las partes. Se diferencia de la ley que es voluntario y de un contrato con que no emana de un acuerdo de voluntades. Lo diferencia de un delito o cuasidelito en que es un hecho lícito.

La agencia oficiosa, el pago de lo no debido, la comunidad y el enriquecimiento sin causa son cuasi contratos.

Planiol critica la concepción de cuasicontrato señalando que es una mala interpretación de los romanos. Había ciertas obligaciones que no emanaban de la ley ni de los contratos, y los clasificaban como cuasi ex contractum. Sus argumentos para señalar que es un error son:

1. El concepto de cuasicontrato da la impresión de ser una figura casi contractual, cuando la diferencia entre ambas son sustantivas y por la tanto no es dable asimilarlas. Las partes se obligan según su voluntad en los contratos, mientras que en los cuasi, la voluntad de las partes se manifiesta sólo hasta el hecho voluntario, y posteriormente a eso es la ley la que hace emanar las obligaciones.

2. En los cuasi contratos no habría un hecho voluntario, ya que la persona que resulta obligada no tiene intención de obligarse en modo alguno. Por ejemplo, en la agencia oficiosa, la ley establece obligaciones para el dueño de la cosa siendo que este no tenía la voluntad de obligarse.

3. También dice que no es hecho voluntario porque en el pago de lo no debido. La persona a la que le pagan no participa debido a que recibe un pago que no deseaba, y quien paga no quería pagar, y por lo tanto tampoco es voluntario. El que recibe el pago no tiene ninguna intención de devolver el pago, y por ende, este cuasi contrato no sería un hecho voluntario.

4. Tampoco es un hecho lícito, ya que según él, lo que subyace realmente es siempre el enriquecimiento sin causa, que por definición es injusto o ilícito. Frente a esto es la propia ley la que establece las obligaciones de cada uno de los cuasi contratos, con el objeto de remediar esta situación ilícita.

Principales cuasicontratos

Art. 2285. Hay tres principales cuasicontratos: la agencia oficiosa, el pago de lo no debido y la comunidad.

Además de estos 3, está en el art. 1437 la aceptación de la herencia o legado y también el depósito necesario que se hace a cargo de un incapaz. El artículo 173 del código de minería establece un cuasi contrato consistente en el nacimiento de una sociedad minera por el solo ministerio de la ley cuando se inscribe una cuota de concesión minera que se encontraba inscrita a nombre de una sola persona.

La comunidad (art. 2304 y siguientes)

Es un cuasicontrato. Art. 2304. La comunidad de una cosa universal o singular, entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato.

Esta definición sigue a Pothier. No toda comunidad supone cuasicontrato, pero todo cuasicontrato de comunidad supone una comunidad.

Si los comuneros arreglan la forma en que debe administrarse la cosa común, como división de los frutos o concurrencia de los gastos, habrá comunidad pero no habrá cuasi contrato de comunidad. Por el contrario, en todas aquellas comunidades en que los comuneros no hayan establecido reglas de administración de la cosa común, la ley suplirá el silencio por medio de las reglas del cuasicontrato de la comunidad.

La comunidad generalmente no emana de una convención. La típica situación es la de los herederos o legatarios.

Que el origen de la comunidad sea contractual no excluye que se le apliquen las reglas del cuasi contrato, ya que pueden no haber definido la administración.

Diferencia entre la comunidad y la persona jurídica.

En la comunidad cada comunero es dueño de una cuota ideal sobre la cosa común, en cambio una sociedad es una persona jurídica que por lo tanto tiene patrimonio propio, lo que significa que las cosas no son de los socios sino de la sociedad. Esto se llama el principio de la total separación entre la sociedad y los socios.

En un usufructo, el nudo propietario y el usufructuario no son comuneros, ya que sus derechos son de distinta naturaleza.

Los comuneros tienen derechos y obligaciones recíprocas que entre otros les permiten el uso y goce de la cosa, teniendo como límite el derecho de los demás comuneros sobre la cosa misma. Todos estos derechos recíprocos, a falta de acuerdo expreso de las partes, se rigen por las reglas del cuasicontrato.

Art. 2305. El derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común es el mismo que el de los socios en el haber social.

Art. 2081. No habiéndose conferido la administración a uno o más de los socios, se entenderá que cada uno de ellos ha recibido de los otros el poder de administrar con las facultades expresadas en los artículos precedentes y sin perjuicio de las reglas que siguen:

1.a Cualquier socio tendrá el derecho de oponerse a los actos administrativos de otro, mientras esté pendiente su ejecución o no hayan producido efectos legales.

2.a Cada socio podrá servirse para su uso personal de las cosas pertenecientes al haber social, con tal que las emplee según su destino ordinario, y sin perjuicio de la sociedad y del justo uso de los otros.

3.a Cada socio tendrá el derecho de obligar a los otros a que hagan con él las expensas necesarias para la conservación de las cosas sociales.

4.a Ninguno de los socios podrá hacer innovaciones en los inmuebles que dependan de la sociedad sin el consentimiento de los otros.

martes 13 de marzo de 12

Derechos o facultades de los comuneros (2081 CC)

1. Derecho al uso de los bienes comunes: tienen los comuneros derecho a usar personalmente y para su propio beneficio, los bienes que componen la comunidad. Hay dos límites a este derecho: (1) Debe usarse la cosa o las cosas para su uso ordinario (2) el uso que haga uno de los comuneros de la cosa no debe turbar el derecho de los demás comuneros de hacer uso de este.

El Código Civil en el artículo 655 dice que cualquiera de los comuneros puede pedir el cese del uso gratuito de la cosa que haga otro de los comuneros.

2. Contribución a las expensas comunes: cada comunero puede obligar a los otros comuneros a contribuir a los gastos de conservación de la cosa común. De lo contrario es que el comunero diligente estaría obligado a pagar los gastos y después repetir contra los demás. Según este derecho puede obligarlos al tiro ahorrándose el pago personal y posterior repetición.

3. Debe existir acuerdo para las innovaciones hechas a la cosa común: (artículo 2078 del CC) Por ejemplo una casa destinada a habitación y que después se hace a uso comercial. Eso sería una innovación.

4. Derecho de veto: cualquier comunero puede oponerse a la ejecución de actos sobre la cosa común, incluso si todos los otros comuneros están de acuerdo.

Administración de la cosa común

Se administra pro indiviso, pero los comuneros pueden decidir nombrar uno o más administradores, en ese caso debe seguirse el procedimiento establecido en el artículo 653 del CPC. Dicho procedimiento se aplica sólo mientras no haya un juicio de partición o hasta el nombramiento de un arbitro partidor. La partición es un asunto de arbitraje forzoso.

El 653 CC requiere citar a las partes a un comparendo que por decisión unánime o mayoría absoluta debe al menos la mitad de los comuneros con derecho sobre la comunidad REVISAR. Se pueden tomar las siguientes decisiones en este comparendo: (1) Nombramiento de uno o más administradores (2) Determinación de la remuneración que se le da al administrador (3) Determinación del giro que se le dará a los bienes comunes (4) Determinación de la época fecha en que los el o los administradores deben rendir cuentas.

Por otro lado en la comunidad los comuneros participan en las cargas y beneficios de la cosa común. Está se hace a prorrata de las cuotas en la cosa. En caso de que no haya cuotas específicas, se hace en partes iguales. (artículos 2309 y 2320 del CC)

En caso de que un comunero contraiga una deuda que beneficie a la comunidad, esa deuda lo graba exclusivamente a él, sin perjuicio que en virtud del artículo 2307 CC, tiene derecho a repetir en contra de los demás comuneros. En esto se diferencia de la sociedad.

En la comunidad cada comunero responde de culpa leve, es decir, se le exige el cumplimiento de un comportamiento de un “buen padre de familia”.

La Ley le permite a los comuneros enajenar su cuota, aún sin autorización de los demás comuneros (artículo 1812 y 1320 del CC) y constituye importante diferencias con la sociedad (la cual es intuito personae).

Terminación de una comunidad Artículo 2312.

La acción de partición no prescribe. Los comuneros pueden estipular que la partición no puede pedirse, limitando esto a 5 años.

Contrato de arrendamientoAlessandri en esta materia.Arrendamiento: Art. 1915. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente,

la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

Una de las partes, el arrendador, da el uso o goce de una cosa, y el arrendatario se compromete a pagar una renta.

Según el artículo hay 3 tipos de arrendamiento: Arrendamiento de cosas Arrendamiento de obra Arrendamiento de servicios

Las partes son un arrendador, quien se obliga a conceder el goce de una cosa determinada, a ejecutar una obra o prestar un servicio y el arrendatario es quien se obliga a pagar un determinado precio por la cosa, obra o servicio.

Según el artículo 1438 CC dice que no hay limitación en prularidad de arrendatarios o arrendadores. Su única limitación dice relación con la nacionalidad del arrendatario, por cuando el DL 993 prohíbe en su artículo 3 el arrendamiento por parte de extranjeros de predios rústicos ubicados en zonas fronterizas.

Elementos del arrendamiento

En caso de que falte alguno de estos elementos, el contrato de arrendamiento no nace o degenera en un contrato diverso.

1. La cosa cuyo goce temporal se concede por una de las partes a la otra, o el hecho que una de las partes debe ejecutar. Este hecho puede consistir en una obra o un servicio.

2. El precio que es aquello que el arrendatario se obliga a pagar. En caso de que el precio se pague periódicamente, toma el nombre de renta.

3. Consentimiento de las partes respecto de la cosa, obra o servicio, y del precio.

Características del contrato de arrendamiento

(1) Artículo 1915, el arrendamiento es un contrato bilateral, ya que surgen obligaciones tanto para el arrendador como el arrendatario.

(2) Se trata de un contrato oneroso porque reporta utilidad a ambas partes, que se graban recíprocamente una a la otra.

(3) Es un contrato conmutativo ya que el beneficio se mira como equivalente al otro. No deben ser “objetivamente” equivalentes.

(4) Es un contrato principal. (5) Es un contrato consensual. Sin perjuicio de que es recomendable para que en caso de

que no esté por escrito se presume como renta aquella que diga el arrendatario, y por que hay un par de fallos de la CS que aplican al arredramiento las limitaciones a la prueba testimonial del artículo 1708 y siguientes del códgio, hacerlo por escrito. Los contratos de arrendamiento sobre predios rústicos ya que el DL293 en sus artículo 3 y 4 dicen que son solemnes, con la presencia a lo menos de 2 testigos. Además, el de predios rústicos es inoponible, carece de mérito ejecutivo en cao de que se omita el régimen tributario al cual opta el arrendador.

(6) El arrendamiento es un título de mera tenencia que no otorga posesión salvo la excepción del artículo 2510 número 3.

(7) El arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo. Además de lo típico, Cumplido su plazo de vigencia se entiende renovado salvo si las partes le ponen término en las formas establecidas en el mismo contrato.

(8) Es un contrato de administración y no de disposición. La excepción es el arrendamiento de predios rústicos, ya que normalmente se le permite al arrendatario la disposición de los frutos que haya dado el predio en cuyo caso será un contrato de disposición sólo respecto de esos frutos.

(9) En el caso de los inmuebles urbanos, el arrendamiento es un contrato dirigido ya que: (a) cuando se pacta mes a mes por plazo indefinido o que no exceda a un año, el legislador dispone que el arrendatario tendrá un plazo adicional para la restitución del inmueble una vez que el arrendador le notifique. Artículo 3 y 4 de la ley 18101 sobre arrendamiento de predios urbanos (b) En caso de que el contrato exceda a un año, y se haya prohibido al arrendatario subarrendar el inmueble, no estará obligado el arrendatario (en caso de desahucio) a pagar la renta por los períodos que falten hasta la expiración del plazo (artículo 5 de la ley 18101). (c) Según la ley 18101 los derechos establecidos a favor del arrendatario son irrenunciables. Artículo 19 de la mencionada ley.

Semejanzas y diferencias del contrato de arrendamiento con otros contratos

Arrendamiento y compraventa:a. Semejanzas:

a. Bilateralb. Conmutativoc. Onerosod. Consensual (difiere con los inmuebles)e. Obligaciones principales: entregar una cosa y pagar el precio.f. Ambos involucran la entrega de una cosa y el pago del precio.g. Ambos el arrendador o vendedor tiene por obligación sanear la evicción, lo cual

significa que el vendedor debe garantizar la posesión pacífica del comprador. h. El arrendador y vendedor deben sanear los vicios redhibitorios.i. En ambos se permite que la cosa sea ajena, lo cual no obsta a la validez del

contrato respectivo. b. Diferencias:

a. La compraventa el vendedor está obligado a proporcionar al comprador el goce tranquilo, útil, de la cosa. Si el vendedor, dueño de la cosa vendida, debe además transferir el dominio. En el arrendamiento el arrendador sólo está obligado a proporcionar al arrendatario el uso y goce tranquilo y temporal de la cosa dada en arrendamiento.

b. La compraventa es un título traslaticio de dominio, mientras que el arrendamiento no, y es de mera tenencia.

c. Teoría de los riesgos: en un arrendamiento, si la cosa perece por caso fortuito o fuerza mayor, el arrendatario no se encuentra obligado a nada, y queda liberado del contrato pues este se extingue.

d. En la compraventa, el precio siempre debe consistir en una cantidad de dinero. En el arrendamiento en virtud del artículo 1917 puede consistir, ya sea en una cantidad de dinero, o en los frutos que devengue la cosa.

e. En la compraventa el precio pactado por las partes debe necesariamente enmarcarse dentro de ciertos parámetros, so pena de una eventual nulidad por lesión enorme. En el arrendamiento no existen restricciones en cuanto al precio de la cosa arrendada.

Arrendamiento y usufructo:Semejanzas:

1. Conceden el uso y goce de una cosa ajena. 2. Conceden sólo la mera tenencia sobre esa cosa.

Diferencias:1. Arrendamiento confiere un derecho personal (contrato emana derecho personales)

sobre la cosa, mientras que el usufructo constituye un derecho real. 2. En el arrendamiento ambas partes contraen obligaciones correlativas, mientras que en

el usufructo, el nudo propietario no contrae ninguna obligación.

Arrendamiento y el comodato:Semejanzas:

1. Ambos proporcionan el goce sobre una cosa ajena. 2. Ambos constituyen títulos de mera tenencia.

Diferencias:1. El arrendamiento es un contrato oneroso, mientras que el comodato es gratuito.2. El arrendamiento por regla general es consensual, mientras que el comodato es

solemne.

martes 20 de marzo de 12

Arrendamiento de cosasDefinición legal está en el artículo 1915 del CC. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

Hay que eliminar obra o servicio cuando hablamos de cosa .Aquí dice solamente goce, lo cual en realidad intenta comprender el uso. Los mismo con el derecho real de dominio, el derecho real de uso y el derecho de usufructo.

Definiciones de uso y goce (Alessandri, Somarriva y Vodanovic)La facultad de uso (ius utendi) es aplicar a una cosa todos los servicios que esta es capaz de proporcionar sin alterar sus productos ni realizar actuación alguna que signifique su destrucción inmediata. Por su parte, la facultad de goce (ius fruendi) es aquella que habilita al titular de la facultad a apropiarse de los productos que la cosa da.

Elementos del contrato de arrendamiento de cosasa. Cosa arrendada: debe ser (1)determinada o determinable, debe ser (2) lícita, (3)

comerciable, (4) real, y debe ser (5) susceptible de darse en arrendamiento.a. La regla general es que puede darse en arrendamiento todo, ya sea mueble o

inmueble, propia o ajena, corporal o incorporal. b. No puede arrendarse: los derechos personalísimos, las cosas consumibles,

aquellas cosas cuyo arrendamiento se prohíba por ley. i. Arrendamiento de útero: aquellos que están a favor señalan que

aunque sea un órgano y por ende esté fuera del comercio, no causa detrimento a la persona y por eso sería lícito. Quienes están en contra dicen que es un órgano y por ende adolece de objeto ilícito.

b. Precio: se le llama precio a aquello que el arrendatario paga por la cosa arrendada. Puede consistir en dinero, en cuyo caso se le denomina canon o renta, o puede consistir en frutos naturales de la cosa arrendada. Si se trata de frutos naturales:

a. Se establezca una cuota determinada de esos frutos. b. Que las partes acuerden una cuota que variará según cada cosecha. En este caso

estamos frente a un contrato de aparcería o medianería. c. Capacidad: reglas generales del CCd. Consentimiento: debe ser un consentimiento consensual, aunque las partes pueden

consentir en ciertas solemnidades. Art. 1921

Normativa aplicable Código Civil artículos 1915 y siguientes. Ley número 18101 sobre arrendamiento de predios urbanos de fecha 29 de Abril de 1982 y respecto de la cual se aplican supletoriamente los artículo 1915 a 1977 del CC. Decreto ley 993 de 24 Abril de 1974. Establece normas especiales de arrendamiento de predios rústicos.

La capacidad

La regla general, como todo contrato, que las partes deben ser plenamente capaces. Respecto del contrato de arrendamiento, el código establece ciertas situaciones especiales de capacidad. Se relacionan con la situación especial de ciertas personas que no tienen libre administración de sus bienes o la tienen parcialmente. Excepciones más comunes:

a. Administración ordinaria de la sociedad conyugal. El marido como administrador de la sociedad puede arrendar sin restricciones los bienes muebles que pertenezcan a esta, y respecto de los inmuebles, requerirá autorización de su mujer o en subsidio, del juez, para dar en arrendamiento bienes inmuebles por plazos superiores a 5 años en los urbanos, y 8 años en los rústicos. (plazo original y las prórrogas)

b. En la sociedad conyugal. Se refiere a la administración de los bienes propios de la mujer. Distinguir haber propio, haber social y reserva. Dentro de los actos que pueden significar un gravamen a la sociedad se encuentra el arrendamiento. En la administración de los propios de la mujer, el marido puede arrendar sin restricciones los bienes muebles, pero requiere autorización de la mujer para los inmuebles en los mismos términos referidos en el caso anterior (5 años y 8 años).

c. Administración extraordinaria (sociedad conyugal, cuando por algo una mujer administra). La mujer está sujeta a las mismas limitaciones del marido, pero que la autorización la da el juez en vez de la mujer, previa declaración de utilidad (declarar por qué es útil).

d. Arrendamiento de bienes familiares: en este caso en virtud del artículo 142 del CC, el cónyuge que de la cosa en arrendamiento, debe pedir autorización al cónyuge no dueño.

Efectos del contrato de arrendamiento

Respecto del arrendador: Obligaciones se encuentran en el artículo 1924 del CC. LEER

1. Entregar la cosa arrendada2. Mantener la cosa en estado de servir3. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

Las obligaciones llamadas secundarias corresponden a :1. Sanear los vicios redhibitorios.2. Obligación de reembolso de gastos incurridos por el arrendatario, en reparaciones a la

cosa, cuando dichos gastos eran de cargo del arrendador.3. Restituir el monto pagado por concepto de garantía en caso que dicha restitución

proceda.

I. Primera obligación: Entrega de la cosa arrendada.Momento de la entrega, sigue las reglas generales del pago, en el momento convenido por las partes y en silencio de las partes inmediatamente después de celebrado el contrato.

¿Qué pasa si el arrendador se ve en la imposibilidad de hacer la entrega de la cosa? Si esta imposibilidad se debe a hecho o culpa suya, o de sus agentes o dependientes, el arrendatario, en virtud del artículo 1945, tiene derecho a desistirse del contrato. No importa si el arrendatario de buena fe pensó que iba a poder entregar la cosa en los términos que fue arrendada.

En caso que la imposibilidad responda a caso fortuito o fuerza mayor (art 44 CC) el arrendatario también puede desistirse del contrato, pero en ningún caso puede solicitar indemnización de perjuicios.

Mora en la entrega de la cosaSi el arrendador se constituye en mora, el arrendatario podrá pedir indemnización de perjuicios moratorios. Si por culpa de ese retardo disminuye notablemente el beneficio que buscaba el arrendatario de la cosa, podrá solicitar la resolución(a pesar de ser de tracto sucesivo, se habla de resolución porque aún no comienzan sus efecto) del contrato más indemnización de perjuicios, salvo que responda a caso fortuito o fuerza mayor.

Lugar de la entregaSe siguen las reglas generales del pago y por lo tanto, el lugar debe ser el convenido por las partes. En silencio de las partes, la entrega se hará en el lugar que la cosa existía al momento de contraerse la obligación y si la obligación se contrae en atención al género de la cosa, el lugar de la entrega será el del domicilio del arrendador.

Estado en que debe entregarse la cosaLa cosa debe entregarse completa, lo que respecto de los inmuebles rústicos, implica que debe entregarse con la cabida (lo que cabe, el tamaño acordado) acordada por las partes. En caso de que la cabida se menor a la expresada en el contrato, debe seguirse las reglas de las acciones de cabida, establecidas en el contrato de compraventa, solo que en este caso, el efecto de la acción será una rebaja proporcional del precio o renta en atención a la cabida real.

La cosa debe entregarse en buen estado, salvo que el mal estado era conocido por el arrendatario al momento de contratar.

Forma de hacer la entregaSe encuentra regulada en el artículo 1920 del CC. La única forma de entregar la cosa en arrendamiento en caso de bienes inmuebles, requeriría una inscripción en el Conservador (el tema de la tradición). Según Alessandri, solo procede que se haga la entrega material de la cosa, lo cual se hace a través de la entrega de llaves (traditio clavium) entre otros.

Entrega de la cosa a más de dos personas a la vezTanto en el arrendamiento como en la compraventa, el código se pone en la situación de que se celebren contratos paralelos con dos personas no vinculadas. La solución está en los artículos 1817 respecto de la compraventa, y 1922 respecto del arrendamiento. 1922 Se prefiere a la persona que se le haya hecho ya la entrega de la cosa. Si no se ha entregado, se prefiere el título más antiguo. Si se ha hecho entrega a ambas personas, se prefiere a aquella persona a quien primero se le entregó la cosa.

II. Segunda obligaciónObligación de mantener la cosa en estado de servicio (art. 1927)Establece tres tipos de reparaciones efectuales a la cosa: las reparaciones necesarias, las útiles y las voluptuarias. La voluntad de las partes puede primar sobre estas reglas.

Reparaciones necesarias (v.gr. poner un techo cuando tiene goteras): son aquellas reparaciones indispensables para la subsitencia misma de la cosa. Por lo general son de cargo del arrendador. Deben cumplirse dos requisitos: que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por hecho o culpa del arrendatario. Y segundo, que el arrendatario haya dado aviso al arrendador de la necesidad de estas reparaciones lo más pronto posible. Según el artículo 1935, este requisito del aviso, no será necesario en aquellos casos en que la noticia no haya podido darse con tiempo. La excepción son las reparaciones locativas, que están en el artículo 1940 del CC. La Corte Suprema dice que son aquellas que se producen por el normal deterioro de la cosa. Hay dos contra excepciones en cuyo caso el arrendador responde por las reparaciones locativas: a. Cuando el deterioro se produce por causa fortuita o fuerza mayor, en cuyo caso, según la Corte, no habría normalidad en el deterioro.b. Cuando el deterioro proviene de la mala calidad de la cosa arrendada.

Reparaciones útiles: son aquellas de cargo del arrendatario que buscan mejorar y otorgar valor agregado a la cosa arrendada, sin ser necesarias. El arrendatario siempre podrá separar los materiales y llevárselos en la medida que no cause deterioro a la cosa. La excepción son aquellos casos donde el arrendador accede a las reparaciones útiles. Cuando el arrendador consciente en las mejoras debe ser con la expresa condición de abonarlas.

Reparaciones voluptuarias: son siempre de cargo del arrendatario salvo si las partes pactan expresamente otra cosa.

martes 3 de abril de 12

El arrendador tiene la obligación de liberar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el uso y goce de la cosa arrendada. Esta obligación a su vez se descompone en las siguientes obligaciones:.

1. Obligación de abstenerse de mudar la forma de la cosa arrendada o efectuar en esta reparaciones que embaracen el goce del arrendatario. (art 1928).

a. Consta de dos obligaciones:i. Abstenerse de mudar la forma

ii. Reparaciones.b. La ley permite que se efectúen reparaciones en dos casos: En este caso el

arrendatario tendrá derecho a una rebaja proporcional al precio de la renta. i. cuando dichas reparaciones no puedan sin grave inconveniente

diferirse. ii. Impliquen una privación parcial para el arrendatario.

c. En caso de que las reparaciones sean de tal magnitud que se prive al arrendatario de la cosa arrendada, el inciso 3ero del 1928 le otorga derecho al arrendatario de pedir la terminación del contrato. Típico caso: la reparación de un techo de la casa en una casa destinada a la habitación.

d. Adicionalmente el arrendatario tiene derecho a indemnización de perjuicios en los siguientes casos:

i. El efecto que justifica la reparación existía al tiempo del contrato. El arrendatario no lo conocía pero el arrendador sí.

ii. El efecto existía al momento de celebrarse el trato ni el arrendador ni el arrendatario, pero el arrendador debió conocerlo por su profesión de haber mediado la debida diligencia.

iii. Cuando las reparaciones se extienden por un largo período de tiempo. 2. Debe librar al arrendatario de turbaciones de hecho que embaracen el uso y goce de la

cosa. Art. 1929. Se refiere a turbaciones de hecho ejecutadas por el arrendador o por alguna persona respecto de las cuales este tenga aliciente (sujetas a su potestad o con relaciones de subordinación o dependencia).

a. Por ende, el arrendador no tiene obligación en caso de que las turbaciones de hecho sean efectuadas por terceros. En esta hipótesis deberá asumir su propia defensa.

b. Es igual al contrato de compraventa. 3. Amparar al arrendatario en turbaciones de derecho.

a. Esta es la obligación de saneamiento de la evicción en el contrato de compraventa.

b. Se produce en aquellos casos en que el arrendatario es turbado o molestado en el uso y goce de la cosa por un tercero que alega tener derechos sobre esta, por causa anterior a la celebración del contrato de arrendamiento.

c. El código distingue dos situaciones:i. En aquellos casos donde la turbación es de escasa magnitud, y por ende

se permite al arrendatario pedir una rebaja proporcional en el precio de la renta.

ii. La turbación es de tal magnitud que se presume que de haberla sabido el arrendatario no hubiese contratado, en cuyo caso se le permite terminar el contrato de arrendamiento

d. Indemnización:i. Aquella en que la causa del derecho alegado era conocida por el

arrendador pero no por el arrendatario. Deben indemnizarse todos los perjuicios.

ii. Si la causa del derecho alegado no era conocida por el arrendatario pero debió haber sida conocida por el arrendador. Deben indemnizarse todos los perjuicios.

iii. Si la causa del derecho alegado era conocida por ambas partes pero se acordó que el arrendador respondía. Deben indemnizarse todos los perjuicios.

iv. Si la causa del derecho alegado no era conocida por ninguna de las partes, ni tampoco debía el arrendador conocerla. Se indemniza sólo el daño emergente.

4. Obligación de sanear los vicios redhibitorios (graves, ocultos, determinantes y coetáneos a la celebración). El arrendador se ve obligado a la reparación con el objeto de garantizar el uso y goce. (v.gr. una cosa con termitas).

a. La cosa adolece de mala calidad debido a estos vicios, pues su calidad es insuficiente para el uso para el cual fue arrendada. En este caso, el art. 1932 establece que el arrendatario tiene derecho a la rescisión del contrato. Debió decir el CC Término en vez de rescisión ya que es un contrato de tracto sucesivo.

b. El arrendatario tiene derecho a impetrar este derecho en aquellos casos en que el arrendador conocía del mal estado de la cosa al momento de celebrarse el contrato; en caso de que el arrendador no conocía el mal estado de la cosa al

momento de celebrarse el contrato y aún en el caso en que el vicio no existía al momento de celebrarse el contrato, sino que sólo existía un germen y su producción no es culpa del arrendatario.

c. Para efectos de los vicios redhibitorios, no importa la causa del vicio, ni tampoco de qué vicio se trate. El estándar es que dicho vicio impida al arrendatario utilizar la cosa para los fines para los cuales la arrendó debido a un estado deficiente o calidad insuficiente.

d. En caso de que el impedimento sea sólo parcial, el juez deberá decidir entre la terminación del contrato de arrendamiento y la rebaja del precio de renta.

e. Respecto de la indemnización de perjuicios, si el vicio tuvo causa anterior a la celebración del contrato y no era conocido por el arrendador se responde sólo de daño emergente.

f. Sí el vicio era anterior a la celebración del contrato y sí era conocido por el arrendador, se indemniza daño emergente y lucro cesante.

g. Si además el vicio era anterior a la celebración y el arrendador debió haberlo conocido, se indemniza daño emergente y lucro cesante.

h. La indemnización no procede en los siguientes casos:i. Si el arrendatario contrató a sabiendas del vicio y no obligó al

arrendador a sanearlo.ii. Si el arrendatario debió haber sabido del vicio, atendida su profesión u

oficio, o de mediar la debida diligencia.iii. Si el arrendatario renunció a la acción de saneamiento de los vicios

redhibitorios designando el vicio específicamente. 5. Reembolsar al arrendatario las sumas que este gaste por reparaciones del inmueble

cuando dichas reparaciones eran de cargo del arrendador. a. Reparaciones necesarias con excepción de las reparaciones locativas.

6. Restituir al arrendatario el monto pagado por el concepto de garantía si procediere. Salvo que la cosa haya requerido reparaciones y estas garantías se emplee en eso.

a. Si la cosa no presenta deterioros al terminarse el contrato, el arrendador debe devolver el monto de garantía. Por el contrario si la cosa sí presenta deterioros, el arrendador puede utilizar el monto de garantía para efectos de realizar las reparaciones que se estimen convenientes, tras lo cual deberá rendir cuentas al arrendatario de su gestión.

b. En Caso de que proceda la devolución, esta debe hacerse en forma reajustada, haciéndolo equivalente al monto pagado por la última renta.

Ojo: DL 993 (predios rústicos) y ley 18101 (predios urbanos). Las leyes especiales entran en la prueba y priman sobre el CC

Obligaciones del arrendatario

1. Pagar el precio o renta. a. Es de la esencia del contrato de arrendamiento. b. Si no existe degenera en un comodato.c. Si se discrepa en el monto de la renta el CC 1943 dice que:

i. debe estarse a lo que las partes puedan probar de acuerdo a las normas generales. La prueba en el contrato de arrendamiento se encuentra limitada respecto de la rendición de prueba testimonial. En caso de que

ninguna de las partes pueda probar el monto de la renta (ver art. 1708-1709) se estará a lo establecido en informe de peritos, cuyo costo se dividirá en partes iguales.

ii. Art. 10 de la ley 18101 modifica la regla del 1943 del CC diciendo que en aquellos casos en que el contrato de arrendamiento no conste por escrito, se presumirá como renta aquella que diga el arrendatario. Se da vuelta la carga de la prueba (onus probandi).

d. En caso de que el arrendador se niegue a recibir la renta, la ley 18101 da al arrendatario dos posibilidades:

i. Pagar por consignación.ii. En caso de la declaración de suficiencia de pago (REVISAR PARA

PRUEBA, INCOMPLETO)2. Periodicidad del pago de la renta

jueves 5 de abril de 12

PONERSE AL DIA pedir apunte a Gonzalo Rojas y Dani Valencia. Art 1946. El arrendatario tiene prohibido sub arrendar el bien salvo que se le autorice expresamente. Aún en el caso de que exista esta autorización, este no puede extenderse por un período superior al arrendamiento.

Subarrendamiento Ley 18101.

En el caso de los inmuebles destinados a habitación, en que el arrendamiento se pacte con en un plazo fijo superior a un año, el arrendatario podrá subarrendar, salvo si se prohíbe expresamente. Plazos inferiores a un año

DL993 establece en su artículo séptimo la misma regla del código civil.

jueves 12 de abril de 12PONERSE AL DIA DANI VALENCIA