aprovechamiento medio general

APROVECHAMIENTO

URBANÍSTICO

GENERAL

APROVECHAMIENTO

URBANÍSTICO DE

COMPARACIÓN

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GENERAL

1) CUESTIONES PREVIAS

3) EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN EL TR’76

4) EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN EL TR’92

5) EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN EL TRELOTENC’00:

- INTRODUCCIÓN

- EL ART. 32.2.B)2)

- EL ART. 60

- LA PROPUESTA DE DESARROLLO REGLAMENTARIO: EL

ANTEPROYECTO DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO

CANARIO

2) EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN LA LEY DEL 56

1)

CUESTIONES PREVIAS


• ”APROVECHAMIENTO

URBANÍSTICO”

• LEGISLACIÓN APLICABLE

CUESTIONES PREVIAS


”APROVECHAMIENTO”

“Acción y efecto de aprovechar”

Aprovechar: “Servir de provecho alguna

cosa”; “Emplear útilmente alguna

cosa”; “Sacar utilidad de alguna cosa”

CUESTIONES PREVIAS


”URBANÍSTICO”“Relativo al urbanismo”

“Urbanismo”: “Conjunto de conocimientos que se refieren al estudio de la creación, desarrollo, reforma y progreso de los poblados en orden a las necesidades materiales de la vida humana”

CUESTIONES PREVIAS


”APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO”

UTILIDAD DERIVADA DE LOS PROCESOS DE

DESARROLLO y TRANSFORMACIÓN del

SUELO con la finalidad de SATISFACER las

NECESIDADES de la VIDA HUMANA.

CUESTIONES PREVIAS


”APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO”

UTILIDAD DERIVADA DE LOS PROCESOS DE

URBANIZACIÓN Y EDIFICACIÓN del SUELO

CUESTIONES PREVIAS


“APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO”

ART. 23.1.b) TR’92

“… Aprovechamiento urbanístico, consistente en la atribución efectiva al propietario afectado por una actuación urbanística de los usos e intensidades susceptibles de apropiación

privada, o su equivalente económico, en los términos fijados por esta Ley”.

CUESTIONES PREVIAS


LEGISLACIÓN

APLICABLE:

TRELOTENC’00

CUESTIONES PREVIAS

2)

EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN LA

LS’56


AUNQUE HAY “SOLIDARIDAD DE

BENEFICIOS Y CARGAS” (ART. 124

LS’56) NO SE UTILIZA NI REGULA EL

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

COMO TÉCNICA AL SERVICIO DE LA

EQUIDISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y

CARGAS

EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN LA LS’56

2)

EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN EL

TR’76


• AUNQUE DE SU ARTICULADO SE DEDUCE LA OBLIGATORIEDAD DE

CALCULAR EL APROVECHAMIENTO MEDIO EN SUELO URBANIZABLE, EL

TR’76 REGULA MUY ESCUETAMENTE EL CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO

MEDIO.

• SÓLO REGULA:

– LA OBLIGATORIEDAD DE SU CÁLCULO PARA LA SUPERFICIE TOTAL DEL

SUELO URBANIZABLE Y PARA LOS SECTORES QUE LO INTEGRAN

– QUE EL CÁLCULO DEBE HACERSE EN FUNCIÓN DE LAS INTENSIDADES Y

USOS GLOBALES DEL SUELO NO DESTINADO A SISTEMA GENERAL O

SISTEMA LOCAL PÚBLICOS

– Y QUÉ DEBE HACERSE CUANDO EL APROVECHAMIENTO MEDIO DE UN

SECTOR SEA INFERIOR O SUPERIOR AL APROVECHAMIENTO

URBANÍSTICO TOTAL DEL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO PARA

CADA CUATRIENIO.

EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN EL TR’76


Artículo 12

2. Además de las determinaciones de carácter general, los planes generales deberán contener las siguientes:

2.1. En suelo urbano:

a) Delimitation de su perímetro con señalamiento, en su caso, del ámbito de las operaciones de reforma interior que se estimen necesarias.

b) Asignación de usos pormenorizados correspondientes a las diferentes zonas.

c) Delimitación de los espacios libres y zonas verdes destinados a parques y jardines públicos y zonas deportivas de recreo y expansión.

d) Emplazamientos reservados para templos, centros docentes, públicos o privados, asistenciales y sanitarios, y demás servicios de interés público y social.

e) Trazado y características de la red viaria y previsión de aparcamientos con señalamiento de alineaciones y rasantes para la totalidad o parte de este suelo.

f) Reglamentación detallada del uso pormenorizado, volumen y condiciones higiénico-sanitarias de los terrenos y construcciones, así como de las características estéticas de la ordenación, de la edificación y de su entorno.

g) Características y trazado de las galerías y redes de abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica y de aquellos otros servicios que, en su caso, prevea el Plan.

h) Evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización.

En estas determinaciones se expresará las que conserven, modifiquen y perfeccionen la ordenación existente. Las dotaciones de los apartados c) y d) se establecerán en función de las características socio-económicas de la población y de acuerdo, en todo caso, con la legislación específica sobre la materia.



Artículo 12


2.2. En suelo urbanizable programado:

a) Desarrollo de los sistemas de la estructura general de ordenación urbanística del territorio, con la precisión suficiente para permitir la redacción de Planes Parciales.

b) Fijación del aprovechamiento medio de la superficie total y, en su caso, por sectores en función de las intensidades y usos globales señalados a los terrenos no destinados a viales, parques y jardines públicos y demás servicios y dotaciones de interés general, homogeneizados según sus valores relativos.

c) Trazado de las redes fundamentales de abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica, servicio telefónico y demás servicios que, en su caso, prevea el Plan.

d) División del territorio en sectores para el desarrollo en Planes Parciales.

El contenido del Plan General incorporará a esta categoría de suelo las determinaciones de Plan General contenidas, en su caso, en los Planes Parciales que respete.



Artículo 12


2.3. En el suelo urbanizable no programado:

a) Señalamiento de usos incompatibles con los previstos en las distintas clases de suelo y con la estructura general.

b) Establecimiento de las características técnicas y de las magnitudes mínimas que han de reunir las actuaciones en esta categoría de suelo, en función de los distintos usos, y las dotaciones, servicios y equipamientos que les correspondan.

2.4. En el suelo no urbanizable el Plan General establecerá las medidas y condiciones que sean precisas para la conservación y protección de todos y cada uno de sus elementos naturales, bien sea suelo, flora, fauna o paisaje, a fin de evitar su degradación, y de las edificaciones y parajes que por sus características especiales lo aconsejen, con el ámbito de aplicación que en cada caso sea necesario.



Artículo 84 2. A los efectos de la gestión urbanística, se determinará:

a) El aprovechamiento medio de la totalidad del suelo urbanizable programado y el de cada sector en que se divida el mismo.

b) El aprovechamiento de cada finca, refiriendo a su superficie el aprovechamiento medio del sector en que se encuentre enclavada, sin que tenga relevancia al respecto su calificación concreta en el Plan.

Cuando el aprovechamiento medio de un sector exceda al de la totalidad del suelo urbanizable programado, el exceso será de cesión obligatoria y gratuita, a los fines de compensación previstos en el número 4 de este artículo. El sobrante, si lo hubiere, se incorporará al Patrimonio Municipal del Suelo.

Si el aprovechamiento medio de un sector fuese inferior al de la totalidad del suelo urbanizable programado, se disminuirán proporcionalmente las cargas que implique la gestión urbanística, sufragando el resto el Ayuntamiento u órgano urbanístico actuante.

4. Cuando el aprovechamiento real de una finca, según la calificación establecida por el Plan General, no alcance el 90% del aprovechamiento que le corresponda, deberá compensarse, por adjudicación de terrenos edificables en áreas de situación y condiciones similares. Si este defecto fuere inferior a un 15% del correspondiente a la finca, la adjudicación podrá sustituirse, a criterio de la Administración competente, por una indemnización en metálico.



UNIDADES ESPACIALES DE REFERENCIA BÁSICAS

FINALIDAD FUNDAMENTAL

• SUELO URBANO (ex art. 117 TR’76)

– POLÍGONO: PLANIFICACIÓN

EQUIDISTRIBUCIÓN

– UNIDAD DE ACTUACIÓN EJECUCIÓN

• SUELO URBANIZABLE

– SECTOR: PLANIFICACIÓN

EQUIDISTRIBUCIÓN

– ZONA: PLANIFICACIÓN

– POLÍGONO: EJECUCIÓN


2)


RP’78


De las determinaciones en suelo urbanizable programado Artículo 30

En el suelo urbanizable programado, el Plan General de Ordenación deberá contener, además de las determinaciones de carácter general, las siguientes:

a) Desarrollo de los sistemas de la estructura general de la ordenación urbanística del territorio a que hace referencia el art. 25 de este reglamento, con la precisión suficiente para permitir la redacción de Planes Parciales o Especiales.

b) Fijación del aprovechamiento medio de la superficie total y de la de cada uno de los sectores, si fuesen varios, del suelo necesario en cada cuatrienio, en función de las intensidades y usos globales que se señalen en los terrenos, que no estén destinados en el Plan General o viales, parques y jardines públicos y demás servicios dotaciones de interés general, homogeneizando dichos usos según sus valores relativos.

c) Asignación de usos globales a las diferentes zonas, fijando las intensidades correspondientes a dichos usos. Esta asignación podrá efectuarse con carácter excluyente o alternativo siempre que en este último caso los usos que resulten definitivamente elegidos por los correspondientes Planes Parciales sean compatibles entre sí y se asegure el equilibrio de los usos, de sus intensidades y del equipamiento de infraestructuras y servicios.

Para calcular, determinar y aplicar la intensidad de uso de cada zona se tendrá en cuenta exclusivamente la superficie ocupada por la misma, sin incluir la de los terrenos que se destinen a sistemas generales, aun cuando sean colindantes.

La asignación de intensidades correspondientes al uso residencial tendrá en cuenta lo establecido en el art. 75 Ley del Suelo y en el 47 de este reglamento.

d) Emplazamiento de los centros de servicio y trazado de las redes fundamentales de abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público, telefonía y demás servicios que en su caso prevea el Plan, con la expresión de sus características técnicas fundamentales.

e) División del territorio en sectores para el desarrollo de Planos Parciales.

Párr. b) derogado por RD 304/1993 de 26 febrero

EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN EL RP’78



En el suelo urbanizable programado, el Plan General de Ordenación deberá contener, además de las determinaciones de carácter general, las siguientes:

b) Fijación del aprovechamiento medio de la superficie total y de la de cada uno de los sectores, si fuesen varios, del suelo necesario en cada cuatrienio, en función de las intensidades y usos globales que se señalen en los terrenos, que no estén destinados en el Plan General o viales, parques y jardines públicos y demás servicios dotaciones de interés general, homogeneizando dichos usos según sus valores relativos.

c) Asignación de usos globales a las diferentes zonas, fijando las intensidades correspondientes a dichos usos. …...

Para calcular, determinar y aplicar la intensidad de uso de cada zona se tendrá en cuenta exclusivamente la superficie ocupada por la misma, sin incluir la de los terrenos que se destinen a sistemas generales, aun cuando sean colindantes.

La asignación de intensidades correspondientes al uso residencial tendrá en cuenta lo establecido en el art. 75 Ley del Suelo y en el 47 de este reglamento.

Párr. b) derogado por RD 304/1993 de 26 febrero




1. A los efectos previstos en el apartado b) del artículo anterior se establecerá:

1) Para cada zona, un coeficiente mediante el cual se exprese el valor que el Plan atribuye a cada uso con relación a los demás.

2) Para cada sector, un coeficiente mediante el cual se reflejen globalmente las diferencias existentes entre los distintos sectores, determinadas por las siguientes circunstancias:

a) Situación respecto a los sistemas generales y demás elementos urbanos significativos.b) Características del suelo y su incidencia en el costo de la urbanización y de la edificación.c) Cualquier otra circunstancia que a estos efectos se considere de particular relevancia.

2. El coeficiente de homogeneización de cada zona se obtendrá multiplicando el coeficiente que le haya sido asignado con arreglo a lo dispuesto en el apartado 1 número anterior, por el coeficiente que corresponda al sector donde está situada. Este coeficiente podrá ajustarse específicamente para alguna zona concreta en la que concurran circunstancias especiales, con objeto de conseguir una más adecuada valoración relativa.

3. El aprovechamiento de cada zona será el resultado de multiplicar su superficie por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, y por el coeficiente de homogeneización obtenido según se señala en el núm. 2 de este artículo.

4. El aprovechamiento de un sector lo constituirá la suma de los aprovechamientos que correspondan a todas las zonas en él incluidas.

El aprovechamiento medio de cada sector se obtendrá dividiendo su aprovechamiento por la superficie total del sector.

5. El aprovechamiento del suelo urbanizable programado en cada cuatrienio lo constituirá la suma de los aprovechamientos de todos los sectores en que pudiera este suelo estar dividido.

El aprovechamiento medio del suelo urbanizable programado para cada cuatrienio se obtendrá dividiendo su aprovechamiento por la superficie total del suelo programado para dicho cuatrienio.

6. Los terrenos incluidos en suelo urbanizable programado destinados en el Plan General a implantar sistemas generales se considerarán, a los efectos prevenidos en este artículo, de aprovechamiento nulo.

7. La asignación de coeficientes a las distintas zonas y sectores deberá ser razonada, exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su determinación. Los coeficientes serán iguales o menores que la unidad.

Precepto derogado por RD 304/1993 de 26 febrero.



Artículo 31

PRECISIONES PREVIAS GENERALES


APROVECHAMIENTOS A CALCULAR

VARIABLES QUE INTERVIENEN EN EL CÁLCULO

FORMA DE CÁLCULO



Artículo 31

PRECISIONES

PREVIAS

GENERALES



Artículo 31

PRECISIONES PREVIAS GENERALES

• Los terrenos incluidos en suelo urbanizable programado destinados en el Plan General a implantar sistemas generales se considerarán, a los efectos prevenidos en este artículo, de aprovechamiento nulo. (Art. 31.6)

• La asignación de coeficientes a las distintas zonas y sectores deberá ser razonada, exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su determinación. (Art. 31.7)

• Los coeficientes serán iguales o menores que la unidad. (Art. 31.7)



UNIDADES

ESPACIALES DE

REFERENCIA BÁSICAS







EQUIDISTRIBUCIÓN




EQUIDISTRIBUCIÓN





UNIDAD ESPACIAL DE REFERENCIA PARA LA EQUIDISTRIBUCIÓN

SUELO URBANO

POLÍGONO

UNIDAD DE ACTUACIÓN

SUELO URBANIZABLE

SECTOR



Artículo 31

APROVECHAMIENTOS

A CALCULAR



Artículo 31

APROVECHAMIENTOS A CALCULAR (en S. URBANIZABLE)

• APROVECHAMIENTO DE CADA FINCA

• APROVECHAMIENTO DE CADA ZONA

• APROVECHAMIENTO DE CADA SECTOR

• APROVECHAMIENTO DEL SUELO URBANIZABLE

PROGRAMADO EN CADA CUATRIENIO

• APROVECHAMIENTO MEDIO DEL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO EN CADA CUATRIENIO

• APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN POR EL PROPIETARIO del TERRENO



Artículo 31

VARIABLES QUE

INTERVIENEN EN EL

CÁLCULO



Artículo 31 VARIABLES QUE INTERVIENEN EN EL CÁLCULO

• APROVECHAMIENTO DE CADA FINCA– Superficie de la finca– Edificabilidad

• APROVECHAMIENTO MEDIO DE CADA ZONA– Coeficiente de uso de la zona (valor del uso global de la zona en relación con los usos globales de las demás zonas del

sector)

– Coeficiente general que refleje globalmente las diferencias entre los distintos sectores, atendiendo a las siguientes circunstancias:

• Situación de cada sector con respecto a los sistemas generales y demás elementos urbanos significativos” (sistemas locales y equipamientos más relevantes o significativos)

• Características del suelo de cada sector desde el punto de vista de la dificultad para desarrollar el proceso de urbanización y edificación

• Cualquier otra circunstancia que a efectos de la comparación de los distintos sectores se considere relevante

– Coeficiente de homogeneización: Coeficiente de uso de la zona x coeficiente general del sector

• APROVECHAMIENTO DE CADA SECTOR– Aprovechamiento de cada una de las zonas incluidas en el sector

• APROVECHAMIENTO DEL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO EN CADA CUATRIENIO– Aprovechamiento de cada sector

• APROVECHAMIENTO MEDIO DEL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO EN CADA CUATRIENIO– Aprovechamiento de cada sector– Superficie total del suelo urbanizable programado para cada cuatrienio

• APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN POR EL PROPIETARIO del TERRENO– Aprovechamiento medio de cada sector



Artículo 31


(SÍNTESIS)

– Superficie

– Edificabilidad

– Coeficiente de ponderación de los siguientes factores:

• USO GLOBAL de la zona

• SITUACIÓN del sector

• CARACTERÍSTICAS del SUELO desde el punto de

vista de la dificultad para la urbanización y

edificación

• CUALQUIER OTRA CIRCUNSTANCIA que se

considere RELEVANTE.



Artículo 31


(SÍNTESIS)

– SUPERFICIES

– INTENSIDADES

– USOS GLOBALES



Artículo 31

FORMA DE

CÁLCULO



Artículo 31

FORMA DE CÁLCULO

• APROVECHAMIENTO DE CADA FINCA

Superficie x edificabilidad (m2/m2)

• APROVECHAMIENTO DE CADA ZONA:

Superficie x edificabilidad (m2/m2) x coeficiente de homogeneización

• APROVECHAMIENTO DE CADA SECTOR

Suma de los aprovechamientos medios de cada zona (A Z1 + ……..+ A Zn)

• APROVECHAMIENTO DEL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO EN CADA CUATRIENIO

Suma de los aprovechamientos de cada sector (A S1 + ………+ A Sn)

• APROVECHAMIENTO MEDIO DEL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO EN CADA CUATRIENIO

Suma de los aprovechamientos de cada sector (A S1 + ………+ ASn)

Superficie total del suelo urbanizable programado en el cuatrienio

• APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN POR EL PROPIETARIO del

TERRENO

– 90 % del Aprovechamiento medio del sector



Artículo 84 2. A los efectos de la gestión urbanística, se determinará:

a) El aprovechamiento medio de la totalidad del suelo urbanizable programado y el de cada sector en que se divida el mismo.

b) El aprovechamiento de cada finca, refiriendo a su superficie el aprovechamiento medio del sector en que se encuentre enclavada, sin que tenga relevancia al respecto su calificación concreta en el Plan.

Cuando el aprovechamiento medio de un sector exceda al de la totalidad del suelo urbanizable programado, el exceso será de cesión obligatoria y gratuita, a los fines de compensación previstos en el número 4 de este artículo. El sobrante, si lo hubiere, se incorporará al Patrimonio Municipal del Suelo.

Si el aprovechamiento medio de un sector fuese inferior al de la totalidad del suelo urbanizable programado, se disminuirán proporcionalmente las cargas que implique la gestión urbanística, sufragando el resto el Ayuntamiento u órgano urbanístico actuante.

4. Cuando el aprovechamiento real de una finca, según la calificación establecido por el Plan General, no alcance el 90% del aprovechamiento que le corresponda, deberá compensarse, por adjudicación de terrenos edificables en áreas de situación y condiciones similares. Si este defecto fuere inferior a un 15% del correspondiente a la finca, la adjudicación podrá sustituirse, a criterio de la Administración competente, por una indemnización en metálico.



El artículo 30.b) y el

artículo 31 RP’78

(al igual que otros muchos preceptos relativos al aprovechamiento urbanístico contenidos en el RP’78 y en el RG’78)

fueron DEROGADOS POR EL RD. 304/1993, DE 26 DE FEBRERO


2)


TR’92


• MUNICIPIOS “GRANDES”

• MUNICIPIOS “pequeños”

• ALGUNOS PRECEPTOS

RELEVANTES



ARTS. 94 a 100 TR’92

EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN EL TR’92MUNICIPIOS “GRANDES”


Artículo 94. Delimitación de áreas de reparto

1.- Los instrumentos de planeamiento general delimitarán para la totalidad del suelo urbano una o varias áreas de reparto de cargas y beneficios, con inclusión o no de los sistemas generales adscritos o en esta clase de suelo, según disponga la legislación urbanística aplicable.

2.- Todos los terrenos clasificados como suelo urbanizable y los afectos o sistemas generales adscritos o en esta clase de suelo para su obtención deberán quedar incluidos en áreas de reparto, cuya delimitación se hará conforme a lo que establezca la legislación urbanística aplicable.

3. Para delimitar las áreas de reparto se aplicarán las siguientes reglas:a) En suelo urbano quedarán excluidos de las áreas de reparto los terrenos destinados a sistemas generales adscritos o incluidos en él.Cuando las circunstancias lo aconsejen podrá considerarse la totalidad de este suelo como una sola área de reparto.b)En suelo urbanizable programado, los sectores cuyo planeamiento parcial deba aprobarse en un mismo cuatrienio y los sistemas generales adscritos o incluidos en aquéllos para su gestión, integrarán una sola área de reparto.

c) En suelo urbanizable no programado, los ámbitos de cada Programa de Actuación Urbanística con los sistemas generales adscritos incluidos en el sector o sectores que se delimiten, integrarán una sola área de reparto.

d) En suelo apto para urbanizar, en la forma que establezcan las normas subsidiarias de planeamiento.



Artículo 95. Aprovechamiento tipo

Para cada área de reparto el Plan General o Programa de Actuación urbanística o instrumentos equivalentes, según los casos, definirán el aprovechamiento tipo respectivo, cuyo calculo se realizará en la forma que se señala en los Artículos siguientes.



Artículo 96. Cálculo del aprovechamiento tipo en suelo urbano

1. En suelo urbano, el aprovechamiento tipo de cada área de reparto se obtendrá dividiendo el aprovechamiento lucrativo total, incluido el dotacional privado, correspondiente a la misma, expresado siempre en metros cuadrados construibles del uso y tipología edificatoria característicos, por su superficie total excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas, de carácter general o local, ya existentes.El resultado reflejará siempre unitariamente, la superficie construible de uso y tipología característicos por cada metro cuadrado de suelo del área respectiva.

2. La legislación urbanística podrá establecer un sistema de cálculo del aprovechamiento lucrativo total por referencia a índice de edificabilidad, aplicación de condiciones edificatorias zonales o cualquier otro procedimiento, debiendo siempre basarse en las determinaciones reales del planeamiento e incluir el aprovechamiento correspondiente al uso dotacional privado.

3. Para que el aprovechamiento tipo pueda expresarse por referencia al uso y tipología edificatoria característicos, el planeamiento fijará justificadamente los coeficientes de ponderación relativa entre dicho uso y tipología, al que siempre se le asignará el valor de la unidad, y los restantes, a los que corresponderán valores superiores o inferiores en función de las circunstancias concretas del municipio y área de reparto.



Artículo 97. Cálculo del aprovechamiento tipo en suelo urbanizable

1. El Plan General en el suelo urbanizable programado o el Programa de Actuación urbanística en el no programado fijarán el aprovechamiento tipo de cada área de reparto dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de las zonas incluidas en ella, expresado en metros cuadrados construibles del uso característico, por la superficie total del área.

2. La ponderación relativa de los usos de las diferentes Zonas, en relación siempre con el característico, se producirá en la forma señalada en el número 3 del Artículo anterior.

3. Los Planes Parciales, respetando la ponderación fijada por el Plan General para las zonas que incluyan, establecerán la ponderación relativa de los usos pormenorizados y tipologías edificatorias resultantes de la subzonificación que contengan, con referencia igualmente al uso y tipología edificatoria característicos.

4. Si la legislación de las Comunidades Autónomas estableciera instrumentos de planeamiento que sustituyan en su territorio a los Planes Generales, normas subsidiarias o a los Programas de Actuación urbanística, a ellos corresponderá la fijación del aprovechamiento tipo para cada área de reparto y las ponderaciones relativas de los usos pormenorizados y tipologías edificatorias, de acuerdo con las reglas anteriores.



Artículo 98. Otras determinaciones

1. Se considerará uso característico de cada área de reparto el predominante según la ordenación urbanística aplicable.

2. Los terrenos destinados por el planeamiento urbanístico a edificaciones o instalaciones de uso o servicio público tendrán carácter dotacional, por lo que no serán tenidos en cuenta a efectos del cálculo de los aprovechamientos lucrativos.

3. Si el planeamiento general calificara terrenos con destino a la construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública, considerará esta calificación como un uso específico, asignándosele el coeficiente de ponderación que, justificadamente y en coordinación con los criterios de valoración catastral, exprese su valor en relación con el característico del área en que quede incluido.



Artículo 99. Aplicación del aprovechamiento tipo y de las transferencias, de aprovechamiento

1. La aplicación efectiva del aprovechamiento tipo correspondiente para determinar el aprovechamiento susceptible de apropiación, según esta Ley, y de las transferencias de aprovechamientos vinculadas a éste, tendrá, lugar en los terrenos ya edificados no incluidos en unidades de ejecución, cuando se proceda a sustituir la edificación existente.

2. Los supuestos de rehabilitación no exigida por el planeamiento urbanístico o disposiciones especiales, que puedan considerarse, en atención a sus características y alcance equivalentes a la sustitución de la edificación, se sujetarán al régimen de esta. En todo caso, se considerará sustitución de la edificación la ejecución de obras que por su naturaleza hubieran permitido la declaración de ruina del inmueble.

3. En los supuestos de rehabilitación forzosa y respecto de edificaciones que tengan un aprovechamiento distinto al correspondiente al área de reparto en que se encuentren, se tendrá en cuenta esta circunstancia a efectos de ayudas específicas y beneficios fiscales.



Artículo 100. Inaplicación de aprovechamiento tipo

Lo dispuesto en los Artículos anteriores se entenderá sin perjuicio de lo establecido en la disposición adicional primera.




• UNIDADES ESPACIALES DE REFERENCIA

• APROVECHAMIENTOS A CALCULAR

• VARIABLES QUE INTERVIENEN EN EL CÁLCULO

• FORMA DE CÁLCULO



MUNICIPIOS

“GRANDES”



MUNICIPIOS “GRANDES”

• > 50.000 HABITANTES

• CAPITALES DE PROVINCIA

• MUNICIPIOS COMPRENDIDOS EN LOS ENTORNOS METROPOLITANOS DELIMITADOS POR LA COMUNIDAD AUTÓNOMA CORRESPONDIENTE

• 25.000 A 50.000 HABITANTES SALVO QUE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA CORRESPONDIENTE DISPONGA OTRA COSA



UNIDADES

ESPACIALES DE

REFERENCIA BÁSICAS





• SUELO URBANO– ÁREA DE REPARTO: EQUIDISTRIBUCIÓN– SECTOR: PLANIFICACIÓN

– ZONA: PLANIFICACIÓN– UNIDAD DE EJECUCIÓN: EJECUCIÓN

• SUELO URBANIZABLE– ÁREA DE REPARTO: EQUIDISTRIBUCIÓN– SECTOR: PLANIFICACIÓN– ZONA: PLANIFICACIÓN

– UNIDAD DE EJECUCIÓN: EJECUCIÓN







EQUIDISTRIBUCIÓN




EQUIDISTRIBUCIÓN





UNIDADES ESPACIALES DE REFERENCIA PARA LA

EQUIDISTRIBUCIÓN

SUELO URBANO

ÁREA DE REPARTO

SUELO URBANIZABLE

ÁREA DE REPARTO



APROVECHAMIENTOS

A CALCULAR




SUELO URBANO - SUELO URBANIZABLE

– APROVECHAMIENTO TIPO DEL ÁREA DE REPARTO

– APROVECHAMIENTO LUCRATIVO TOTAL DEL ÁREA DE REPARTO

– APROVECHAMIENTO LUCRATIVO TOTAL DE CADA ZONA INCLUIDA EN

EL ÁREA DE REPARTO

– APROVECHAMIENTO LUCRATIVO SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN POR

EL CONJUNTO DE LOS PROPIETARIOS DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN

– APROVECHAMIENTO LUCRATIVO SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN POR

EL PROPIETARIO DEL TERRENO



VARIABLES QUE

INTERVIENEN EN EL

CÁLCULO




SUELO URBANO– APROVECHAMIENTO TIPO DEL ÁREA DE REPARTO

• Aprovechamiento lucrativo total del área de reparto

• Superficie total del área de reparto, excluyendo los sistemas generales o locales públicos ya existentes


• Aprovechamiento lucrativo total de cada una de las zonas del área de reparto

– APROVECHAMIENTO LUCRATIVO TOTAL DE CADA ZONA

• Superficie total de la zona, excluyendo los sistemas generales o locales públicos existentes • Edificabilidad

• Coeficiente de ponderación del uso global y tipología de la zona con respecto al uso y tipología

característicos del área de reparto

– APROVECHAMIENTO LUCRATIVO SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN POR EL CONJUNTO DE LOS

PROPIETARIOS DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN

• Aprovechamiento tipo del área de reparto

– APROVECHAMIENTO LUCRATIVO SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN POR EL PROPIETARIO DEL TERRENO





SUELO URBANIZABLE

– APROVECHAMIENTO TIPO DEL ÁREA DE REPARTO


• Superficie total del área de reparto


• Aprovechamiento lucrativo total de cada una de las zonas del área de reparto

– APROVECHAMIENTO LUCRATIVO TOTAL DE CADA ZONA• Superficie total de la zona• Edificabilidad • Coeficiente de ponderación del uso global y tipología de la zona con respecto al uso y tipología

característicos del área de reparto• Coeficiente de ponderación de los usos pormenorizados y tipologías de cada zona con respecto

al uso pormenorizado y tipología característicos del área de reparto.




– APROVECHAMIENTO LUCRATIVO SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN POR EL PROPIETARIO DEL

TERRENO





(SÍNTESIS)

• SUPERFICIE

• EDIFICABILIDAD

• COEFICIENTE de PONDERACIÓN de

USO y TIPOLOGÍA EDIFICATORIA



FORMA DE CÁLCULO



FORMA DE CÁLCULO

SUELO URBANO• APROVECHAMIENTO TIPO DEL ÁREA DE REPARTO

Aprovechamiento lucrativo total del área de reparto . = Superficie total del área de reparto, excluyendo los sistemas generales o locales públicos ya existentes

= m2 de edificabilidad del uso y tipología característicos / m2

• APROVECHAMENTO LUCRATIVO TOTAL DEL ÁREA DE REPARTOSuma de los aprovechamientos lucrativos totales de cada una de las zonas

• APROVECHAMIENTO LUCRATIVO TOTAL DE CADA ZONA

S x E x CFS - Superficie total de la zona, excluyendo los sistemas generales o locales existentes o previstos

E - Edificabilidad

CF - Coeficiente de ponderación del uso global y tipología de la zona con respecto al uso y tipología característicos del área de reparto


MUNICIPIOS “GRANDES”


FORMA DE CÁLCULO

SUELO URBANO

• APROVECHAMIENTO LUCRATIVO SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN POR


– 85% del Aprovechamiento tipo del área de reparto






FORMA DE CÁLCULO

SUELO URBANIZABLE• APROVECHAMIENTO TIPO DEL ÁREA DE REPARTO

Aprovechamiento lucrativo total del área de reparto =

Superficie total del área de reparto




S x E x CF x CfS - Superficie total de la zona, excluyendo los sistemas generales o locales existentes o previstos

E - Edificabilidad


Cf - Coeficiente de ponderación de los usos pormenorizados y tipologías de cada zona con respecto al uso pormenorizado y tipología característicos del área de reparto.



FORMA DE CÁLCULO

SUELO URBANIZABLE









DISPOSICIÓN ADICIONAL 1ª. Especialidades de aplicación de la Ley

1. Las normas contenidas en la presente Ley relativas a delimitación de áreas de reparto, cálculo del aprovechamiento tipo y definición del aprovechamiento susceptible de apropiación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27.1 y 2, serán de aplicación, en los municipios superiores a 50.000 habitantes, en las capitales de provincia y en los municipios comprendidos en los entornos metropolitanos delimitados por la Comunidad Autónoma correspondiente.

2. Será igualmente de aplicación lo establecido en el número anterior en los municipios comprendidos entre 25.000 y 50.000 habitantes, salvo que las Comunidades Autónomas, cuando las circunstancias lo aconsejen, excluyan a municipios, que no sean capitales de provincia de tal aplicación.

3. En los municipios de población inferior a 25.000 habitantes no serán obligatorias, en suelo urbano, las normas contenidas en el número 1, salvo que las Comunidades Autónomas, por sí o a instancia de los propios Ayuntamientos, dispongan lo contrario.

La expropiación o sujeción al régimen de venta forzosa por incumplimiento de los plazos para urbanizar o edificar no serán aplicables en estos municipios, salvo que el Ayuntamiento, para la totalidad o parte del término municipal acuerde su aplicación con carácter general.

EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN EL TR’92MUNICIPIOS “pequeños”


DISPOSICIÓN ADICIONAL 2ª. Cálculo del aprovechamiento medio

A los efectos de lo establecido en la disposición transitoria primera y para el suelo urbano en que no son aplicables la definición de áreas de reparto ni el aprovechamiento tipo, el aprovechamiento medio de una unidad de ejecución se calculará dividiendo la edificabilidad total, incluida la dotacional privada correspondiente a la misma, previamente homogeneizadas con los coeficientes de ponderación relativa que se definan, por la superficie total de la unidad de ejecución, excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas, de carácter general o local, ya existentes.




• UNIDADES ESPACIALES DE REFERENCIA






MUNICIPIOS

“pequeños”



MUNICIPIOS “pequeños”• > 25.000 hab. y < 50.000, no capitales de provincia, excluidos por la

C.A

• < 25.000 HABITANTES,

SALVO QUE SEAN “GRANDES”

3. En los municipios de población inferior a 25.000 habitantes no serán obligatorias, en suelo urbano, las normas contenidas en el número 1, salvo que las Comunidades Autónomas, por sí o a instancia de los propios Ayuntamientos, dispongan lo contrario.La expropiación o sujeción al régimen de venta forzosa por incumplimiento de los plazos para urbanizar o edificar no serán aplicables en estos municipios, salvo que el Ayuntamiento, para la totalidad o parte del término municipal acuerde su aplicación con carácter general.



UNIDADES ESPACIALES

DE REFERENCIA

BÁSICAS





• SUELO URBANO

– UNIDAD DE EJECUCIÓN: PLANIFICACIÓN

EQUIDISTRIBUCIÓN

EJECUCIÓN


– ÁREA DE REPARTO: EQUIDISTRIBUCIÓN








• SUELO URBANO

– ÁREA DE REPARTO: EQUIDISTRIBUCIÓN




• SUELO URBANIZABLE– ÁREA DE REPARTO: EQUIDISTRIBUCIÓN– SECTOR: PLANIFICACIÓN– ZONA: PLANIFICACIÓN








EQUIDISTRIBUCIÓN




EQUIDISTRIBUCIÓN





UNIDADES ESPACIALES DE REFERENCIA PARA LA EQUIDISTRIBUCIÓN

SUELO URBANO

UNIDAD DE EJECUCIÓN

SUELO URBANIZABLE

ÁREA DE REPARTO




EQUIDISTRIBUCIÓN

SUELO URBANO

ÁREA DE REPARTO

SUELO URBANIZABLE

ÁREA DE REPARTO



APROVECHAMIENTOS

A CALCULAR




• EN SUELO URBANO SIN UNIDAD DE EJECUCIÓN

– APROVECHAMIENTO PERMITIDO POR EL PLANEAMIENTO




• EN SUELO URBANO CON UNIDAD DE EJECUCIÓN

– APROVECHAMIENTO MEDIO DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN

– APROVECHAMIENTO LUCRATIVO SUSCEPTIBLE DE

APROPIACIÓN POR EL CONJUNTO DE LOS PROPIETARIOS DE LA



APROPIACIÓN POR EL PROPIETARIO DEL TERRENO




• SUELO URBANIZABLE– APROVECHAMIENTO TIPO DEL ÁREA DE REPARTO


INCLUIDA EN EL ÁREA DE REPARTO


APROPIACIÓN POR EL CONJUNTO DE LOS PROPIETARIOS DE

LA UNIDAD DE EJECUCIÓN


APROPIACIÓN POR EL PROPIETARIO DEL TERRENO

EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN EL TR’92MUNICIPIOS “pequeños” (= GRANDES)


VARIABLES QUE

INTERVIENEN EN

EL CÁLCULO




• SUELO URBANO SIN UNIDAD DE EJECUCIÓN


• Superficie de la parcela

• Edificabilidad




• SUELO URBANO CON UNIDAD DE EJECUCIÓN– APROVECHAMIENTO MEDIO DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN

• Superficie total de la unidad de ejecución, excluyendo los sistemas generales o

locales públicos existentes

• Edificabilidad total de la unidad de ejecución

• Coeficientes de ponderación relativa “que se definan”

– APROVECHAMIENTO LUCRATIVO SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN POR EL CONJUNTO

DE LOS PROPIETARIOS DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN

• Aprovechamiento medio de la unidad de ejecución

– APROVECHAMIENTO LUCRATIVO SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN POR EL

PROPIETARIO DEL TERRENO

• Aprovechamiento medio de la unidad de ejecución




• SUELO URBANIZABLE– APROVECHAMIENTO TIPO DEL ÁREA DE REPARTO


• Superficie total del área de reparto


• Superficie total de la zona.

• Edificabilidad

• Coeficiente de ponderación del uso global y tipología de la zona con respecto al uso y

tipología característicos del área de reparto

• Coeficiente de ponderación de los usos pormenorizados y tipologías de cada zona con

respecto al uso pormenorizado y tipología característicos del área de reparto.





TERRENO





(SÍNTESIS)

• SUPERFICIE

• EDIFICABILIDAD

• COEFICIENTES de PONDERACIÓN:

– SUELO URBANO: los que “SE DEFINAN”

– SUELO URBANIZABLE: USO y TIPOLOGÍA EDIFICATORIA



FORMA DE

CÁLCULO



FORMA DE CÁLCULO

• SUELO URBANO SIN UNIDAD DE EJECUCIÓN


Superficie de la parcela x Edificabilidad



FORMA DE CÁLCULO

• SUELO URBANO CON UNIDAD DE EJECUCIÓN

– APROVECHAMIENTO LUCRATIVO TOTAL DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓNSuperficie total de la unidad de ejecución (excluyendo los sistemas generales o locales publicos) x Edificabilidad total de la unidad de

ejecución x Coeficientes de ponderación relativa “que se definan”

– APROVECHAMIENTO MEDIO DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN

Aprovechamiento lucrativo total de la unidad de ejecución___________________________________________________________________________________________

Superficie total de la unidad de ejecución, excluyendo los sistemas generales o locales públicos


PROPIETARIOS DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN• 85 del Aprovechamiento medio de la unidad de ejecución


TERRENO• 85% del Aprovechamiento medio de la unidad de ejecución



FORMA DE CÁLCULO

• SUELO URBANIZABLE• APROVECHAMIENTO TIPO DEL ÁREA DE REPARTO

Aprovechamiento lucrativo total del área de reparto

Superficie total del área de reparto




S x E x CF x CfS - Superficie total de la zona

E - Edificabilidad


Cf - Coeficiente de ponderación de los usos pormenorizados y tipologías de cada zona con respecto al uso pormenorizado y tipología

característicos del área de reparto.


MUNICIPIOS “pequeños” (= GRANDES)


FORMA DE CÁLCULO


• APROVECHAMIENTO LUCRATIVO SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN POR EL

CONJUNTO DE LOS PROPIETARIOS DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN


• APROVECHAMIENTO LUCRATIVO SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN POR EL

PROPIETARIO DEL TERRENO




• ALGUNOS PRECEPTOS

RELEVANTES



Artículo 27. Aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación

1. El aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por el titular de un terreno será, el resultado de referir a su superficie el 85 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre, calculado en la forma señalada por los artículos 96 y 97.

2. El aprovechamiento urbanístico apropiable por el conjunto de propietarios incluidos en una unidad de ejecución será el resultado de referir a su superficie el 85 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre.

3. Los desajustes entre los aprovechamientos a que se refiere el número anterior y los resultantes de la aplicación directa de las determinaciones del planeamiento se resolverán en la forma establecida en los artículos 151 y 152 de esta ley.

4. En el suelo urbano donde no se apliquen las disposiciones sobre áreas de reparto y aprovechamiento tipo el aprovechamiento susceptible de apropiación será como mínimo el 85 por 100 del aprovechamiento medio resultante en la unidad de ejecución respectiva o, en caso de no estar incluido el terreno en ninguna de es las unidades, del permitido por el planeamiento.



Artículo 151. Unidades de ejecución con exceso de aprovechamiento real.

1. Cuando los aprovechamientos permitidos por el planeamiento en una unidad de ejecución excedan de los susceptibles de apropiación por el conjunto de propietarios incluidos en la misma, los excesos corresponderán a la Administración actuante.

2. Dichos excesos podrán destinarse a compensar a propietarios de terrenos no incluidos en unidades de ejecución afectos a dotaciones locales o sistemas generales. También podrán destinarse dichos excesos a compensar a propietarios con aprovechamiento real inferior al susceptible de apropiación al área de reparto en que se encuentren.

3. La Administración o los propietarios señalados en el número anterior participarán en los costes de urbanización de la unidad de ejecución respectiva en proporción a los aprovechamientos que les correspondan.

4. No obstante lo dispuesto en número 2, cuando exista conformidad de todos los propietarios de la unidad de ejecución, la Administración actuante podrá transmitirles el exceso de aprovechamiento real por el precio resultante de su valor urbanístico cuando el uso de los terrenos en la unidad de ejecución no sea adecuado a los fines del Patrimonio Municipal del Suelo. En este caso, también será posible transmitir dicho exceso por permuta con terrenos situados fuera de la unidad de ejecución con uso adecuado a los mencionados fines.



Artículo 152. Unidades de ejecución con aprovechamiento real inferior al susceptible de apropiación

1.Cuando los aprovechamientos permitidos por el planeamiento fueran inferiores a los susceptibles de aprobación (apropiación) por el conjunto de propietarios, se disminuirá la carga de urbanizar en cuantía igual al valor del aprovechamiento no materializable, con aplicación en todo caso del artículo 54 sufragando la Administración actuante la diferencia resultante.

2.Si mediante esta reducción no pudieran compensarse íntegramente el valor de los aprovechamientos no materializables, la diferencia se hará efectiva en otras unidades de ejecución que se encuentren en situación inversa e incluidas en la misma área de reparto o mediante el abono en metálico de su valor urbanístico, a elección de la Administración actuante.



Artículo 28. Derecho al aprovechamiento en actuaciones sistemáticas

1. El derecho al aprovechamiento urbanístico se adquiere, en el caso de ejecución de una unidad por un sistema de gestión privada, en lo forma señalada en el artículo 26.

2. En defecto de previsión de plazos por el planeamiento urbanístico aplicable el plazo será de cuatro años a contar desde la aprobación de dicho planeamiento, en suelo urbano, y desde la delimitación de la correspondiente unidad de ejecución en suelo urbanizable.

3. Acreditado por los propietarios el cumplimiento de los deberes a que se refiere el artículo 26 la Administración actuante expedirá la certificación correspondiente a instancia de aquellos. Por el transcurso de tres meses sin resolución expresa, se entenderá otorgada esta certificación.

4. A los solos efectos de lo establecido en el número anterior, en el caso de que la Administración no resolviere sobre la recepción de las obras de urbanización en el plazo previsto en el planeamiento u ordenanza municipal, o, en su defecto, en el de tres meses bastará el ofrecimiento forma de sesión de las mismas.

5. Cuando la ejecución de la unidad deba Producirse por el sistema de cooperación u otro equivalente los propietarios adquirirán el derecho al aprovechamiento urbanístico correspondiente, por el cumplimiento de los deberes y cargas inherentes al sistema.



Artículo 29. Concreción del aprovechamiento urbanístico

1. El derecho al aprovechamiento urbanístico se concretará:a) Cuando se trate de terrenos incluidos en una unidad de ejecución, bajo

alguna de las siguientes modalidades a establecer en los correspondientes procesos redistributivos de beneficios y cargas.

1. Adjudicación de parcelas aptas para edificación con las compensaciones económicas que por diferencia de adjudicación procedan.

2. Compensación económica sustitutiva.b)En suelo urbano, cuando no se actúe mediante unidades de ejecución:

1. Sobre la propia parcela, si no está afecta a uso público, resolviéndose los desajustes entre los aprovechamientos reales permitidos por el planeamiento y los susceptibles de adquisición por su titular en la forma prevista en la legislación urbanística aplicable.

2. Sobre otras parcelas lucrativas incluidas en la misma área de reparto, en caso de estar afecta a uso público la del titular del aprovechamiento, en la forma prevista en la legislación urbanística aplicable.

2. En los supuestos contemplados en el apartado b) del número anterior, en defecto de dicha legislación, los desajustes se resolverán en la forma prevista en los artículos 151.2, 187 a 191 y 194 a 196.



Artículo 154. Distribución justa de beneficios y cargas

1.Los deberes y cargas inherentes a la ejecución serán objeto de distribución justa entre los propietarios afectados, juntamente con los beneficios derivados del planeamiento, en la forma que la legislación urbanística establezca.

2.Cuando en la unidad de ejecución existan bienes de dominio y uso público no obtenidos por cesión gratuita, el aprovechamiento urbanístico correspondiente a su superficie pertenecerá a la Administración titular de aquellos.En el supuesto de obtención por cesión gratuita, cuando las superficies de los bienes de dominio y uso público, anteriormente existentes, fueren iguales o inferiores a las que resulten como consecuencia de la ejecución del Plan, se entenderán sustituidas unas por otras. Si tales fueran superiores, la Administración percibirá el exceso, en la proporción que corresponda, en terrenos edificables.



• LOS ARTÍCULOS 27, 28, 29, 151.1. y 3 y 154. TR’92 FUERON DECLARADOS

(entre otros muchos) INCONSTITUCIONALES POR LA STC

61/97

• LOS ARTS. 151.2 y 4 y 152 fueron DEROGADOS (entre otros) por la LEY

6/98


2)


TRELOTENC’00


• INTRODUCCIÓN

• UNIDADES ESPACIALES DE REFERENCIA BÁSICAS

• EL ART. 32.2.B.2)

• EL ART. 60.

• EL ANTEPROYECTO DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO CANARIO

EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN EL TRELOTENC’00


INTRODUCCIÓN



INTRODUCCIÓN

LAS REFERENCIAS AL

“APROVECHAMIENTO” EN

EL TRELOTENC’00



INTRODUCCIÓN

LAS REFERENCIAS AL “APROVECHAMIENTO” EN EL TRELOTENC’00

• “APROVECHAMIENTO” en sentido genérico o común

• “APROVECHAMIENTO” = “APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO”

• “APROVECHAMIENTO” = “APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO”

(PRECEPTOS´FUNDAMENTALES)



INTRODUCCIÓN


Art. 38.2.b) Art.71.2.a) Art.118.2.c)2) D.T.1ª 2.b)

Art. 46.1.a) Art.71.3.c) Art.134.2.b) D.T.2ª 3

Art. 3.1.b) f) Art. 52.2.b) Art.72.1.c) Art.135.2.b) D.T.7ª 1

Art. 5.5.e) Art. 54.g) Art.72.1.d) Art.136.1 Anexo Ap 1.1

Art. 6.1.c) Art. 55.b) Art.72.2.c) Art.139.1 Anexo Ap 1.3.1

Art. 22 Art. 55.b)1) Art.73.1.b) Art.139.1.a) Anexo Ap 2.5

Art. 23.3.b Art. 55.b)2) Art.73.1.c) Art.139.1.b) Anexo Ap 3.4

Art. 26.1.d) Art. 60 Art.74.3.b) Art.139.2.a)

Art. 26.3 Art. 62.3 Art.77.1.a) Art.139.2.c)

Art. 27.2 Art. 62.4 Art.84.2.b) Art.146

Art. 27.5 Art. 62.5 Art.84.3.a) Art.162.2

Art.29.1.g) Art. 62.5.d) Art.84.3.b) Art.197.c)

Art. 32.2.A)8)Art. 65.1 Art.86.1.b) Art.236.4

Art. 32.2.B)2)Art. 71.1.a) Art.118.2.c)1) Art.247.3.c)



INTRODUCCIÓN

LAS REFERENCIAS AL “APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO” EN EL TRELOTENC’00

Art.38.2.b) Art.71.2.a) Art.118.2.c)2)

Art.134.2.b)

Art.72.1.c)

Art.72.1.d) Art.136.1 Anexo Ap 1.1

Art.72.2.c) Art.139.1 Anexo Ap 1.3.1

Art.73.1.b) Art.139.1.a)

Art.73.1.c) Anexo Ap 3.4

Art. 26.1.d) Art. 60 Art.74.3.b)

Art.77.1.a)

Art.84.2.b)

Art.84.3.a)

Art.84.3.b)

Art.86.1.b) Art.236.4

Art. 32.2.B)2) Art.118.2.c)1)



INTRODUCCIÓN


Art. 38.2.b) Art.71.2.a) Art.118.2.c)2) D.T.1ª 2.b)

Art. 46.1.a) Art.71.3.c) Art.134.2.b) D.T.2ª 3

Art. 3.1.b) f) Art. 52.2.b) Art.72.1.c) Art.135.2.b) D.T.7ª 1

Art. 5.5.e) Art. 54.g) Art.72.1.d) Art.136.1 Anexo Ap 1.1

Art. 6.1.c) Art. 55.b) Art.72.2.c) Art.139.1 Anexo Ap 1.3.1

Art. 22 Art. 55.b)1) Art.73.1.b) Art.139.1.a) Anexo Ap 2.5

Art. 23.3.b Art. 55.b)2) Art.73.1.c) Art.139.1.b) Anexo Ap 3.4

Art. 26.1.d) Art. 60 Art.74.3.b) Art.139.2.a)

Art. 26.3 Art. 62.3 Art.77.1.a) Art.139.2.c)

Art. 27.2 Art. 62.4 Art.84.2.b) Art.146

Art. 27.5 Art. 62.5 Art.84.3.a) Art.162.2

Art.29.1.g) Art. 62.5.d) Art.84.3.b) Art.197.c)

Art. 32.2.A)8)Art. 65.1 Art.86.1.b) Art.236.4

Art. 32.2.B)2)Art. 71.1.a) Art.118.2.c)1) Art.247.3.c)



UNIDADES

ESPACIALES DE

REFERENCIA BÁSICAS





• SUELO URBANO NO CONSOLIDADO

POR LA URBANIZACIÓN

– ÁMBITO PLANIFICACIÓN

EQUIDISTRIBUCIÓN

– UNIDAD DE ACTUACIÓN: EJECUCIÓN



EQUIDISTRIBUCIÓN





TR’76 RP’78 TR’92 TR’92 TRELOTENC’00

MUNIC. MUNIC.

GRAND. PEQU.

SUELO URBANO POLÍGONO POLÍGONO ÁREA UNIDAD

UNIDAD DE UNIDAD DE DE DE ACTUACIÓN ACTUACIÓN REPARTO EJECUCIÓN

SUELO URBANO

NO CONSOLIDADO ÁMBITOPOR LA URBANIZACIÓN

SUELO URBANIZABLE SECTOR SECTOR ÁREA ÁREA SECTOR DE DE

REPARTO REPARTO



EL ART. 32.2.B.2)



ART. 32.2.B.2) TRELOTENC’00

B) Constituye la ordenación urbanística pormenorizada el conjunto de las

determinaciones que, dentro del marco de las de carácter estructural,

desarrollan aquéllas en términos suficientemente precisos, para permitir la

legitimación de las actividades de ejecución, comprendiendo: …………….

2) La división del suelo urbano y urbanizable en ámbitos y sectores, determinando la normativa que sea de aplicación en cada uno de ellos y fijando para cada uno de los sectores de suelo urbanizable sectorizado el aprovechamiento urbanístico medio que le corresponda, que no podrá diferir entre sectores en más del 15 por ciento.




EQUIDISTRIBUCIÓN

SUELO URBANO NO CONSOLIDADO POR LA URBANIZACIÓN

ÁMBITO

SUELO URBANIZABLE

SECTOR



ALGUNAS CUESTIONES EN

RELACIÓN CON EL ART.

32.2.B.2) TRELOTENC’00



ALGUNAS CUESTIONES EN RELACIÓN CON EL ART. 32.2.B.2) TRELOTENC’00

LA EXIGENCIA DE QUE NO HAYA

DIFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO

URBANÍSTICO MEDIO SUPERIORES AL

15% SE REFIERE SÓLO A LOS

SECTORES DE SUELO URBANIZABLE

(NO A LOS ÁMBITOS DE SUNCU)




EL INSTRUMENTO DE ORDENACIÓN QUE

CLASIFIQUE Y CATEGORICE EL SUELO

URBANIZABLE PUEDE ESTABLECER LA

ORDENACIÓN COMPLETA DE LOS SECTORES

DE SUELO URBANIZABLE QUE DELIMITE O

REMITIR LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA

PORMENORIZADA DE TODOS O ALGUNOS DE

ELLOS A UN PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN




AHORA BIEN, ESTÉ O NO APROBADA LA ORDENACIÓN COMPLETA

DEL SECTOR DEBE GARANTIZARSE, ATENDIENDO A LAS

DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN QUE HAN DE ESTABLECERSE

INCLUSO EN RELACIÓN CON LOS SECTORES DE SUELO

URBANIZABLE SECTORIZADO NO ORDENADO, QUE ENTRE LOS

DISTINTOS SECTORES, ORDENADOS O NO ORDENADOS, NO

EXISTEN DIFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

MEDIO SUPERIORES AL 15%. ES DECIR, QUE ENTRE EL

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO DEL SECTOR CON

MAYOR APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO Y EL DEL

SECTOR CON MENOR APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO NO

EXISTE UNA DIFERENCIA DE APROVECHAMIENTO SUPERIOR AL

15%.



DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN DE LOS SECTORES DE SUELO

URBANIZABLE SECTORIZADO NO ORDENADO (SUSNO):A) DETERMINACIONES DE CARÁCTER GENERAL.

– DETERMINACIÓN DEL ÁREA DE ORDENACIÓN.

– DETERMINACIÓN DEL MODELO DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO.

– MEDIDAS ESPECÍFICAS DE CARÁCTER AMBIENTAL.

– DELIMITACIÓN DE LAS ZONAS PERIFÉRICAS DE PROTECCIÓN DE LOS ESPACIOS NATURALES PROTEGIDOS.

– DELIMITACIÓN DE LAS ÁREAS DE SENSIBILIDAD ECOLÓGICA.

– DELIMITACIÓN DE ÁREAS TERRITORIALES.

– DELIMITACIÓN DE ÁREAS DE GESTIÓN INTEGRADA.

– BIENES DE DOMINIO PÚBLICO.

– PATRIMONIO HISTÓRICO.

– USOS Y OBRAS PROVISIONALES.

– PROGRAMACIÓN TEMPORAL PARA EL DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO. PROGRAMACIÓN, ORGANIZACIÓN DE LA GESTIÓN Y EVALUACIÓN ECONÓMICA DE LA EJECUCIÓN PÚBLICA DEL PLANEAMIENTO.

– PLAN DE CONSERVACIÓN DE LA URBANIZACIÓN.

– INCORPORACIÓN EXPRESA DE LAS DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO ANTERIOR QUE SE DECLAREN SUBSISTENTES.

– DISPOSICIONES DE RÉGIMEN TRANSITORIO DEL PLANEAMIENTO.

– RÉGIMEN DE FUERA DE ORDENACIÓN.

– CAUSAS DE REVISIÓN DEL INSTRUMENTO DE ORDENACIÓN.

EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN EL TRELOTENC’00ANTEPROYECTO DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO CANARIO


DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN DE LOS SECTORES DE

SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO NO ORDENADO (SUSNO):

B) DETERMINACIONES COMUNES A TODAS LAS CATEGORÍAS DE

SUELO URBANIZABLE.

– MEDIDAS DE INTEGRACIÓN AMBIENTAL DEL SUELO URBANIZABLE.

– CLASIFICACIÓN Y DELIMITACIÓN DE LOS PERÍMETROS DEL SUELO URBANIZABLE. RECINTOS DE IGUAL CLASIFICACIÓN.

– CATEGORIZACIÓN PRIMARIA Y SECUNDARIA DEL SUELO URBANIZABLE Y DELIMITACIÓN DE LOS PERÍMETROS DE LAS DISTINTAS CATEGORÍAS DEL SUELO URBANIZABLE. RECINTOS DE IGUAL CATEGORIZACIÓN PRIMARIA Y SECUNDARIA.

EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN EL TRELOTENC’00ANTEPROYECTO DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO CANARIO


DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN DE LOS SECTORES DE SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO NO ORDENADO (SUSNO):

C) DETERMINACIONES EN SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO NO ORDENADO.

• APLICABILIDAD DE LAS DETERMINACIONES DE CARÁCTER GENERAL Y DE LAS DETERMINACIONES COMUNES A TODO EL SUELO URBANIZABLE.

• DELIMITACIÓN DE SECTORES.

• DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN DE LOS SECTORES DE SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO NO ORDENADO.

– Determinación y, en su caso, localización y ordenación de sistemas generales y equipamientos estructurantes incluidos en el sector.

– Determinación y, en su caso, localización y ordenación de sistemas generales adscritos al sector.– Determinación y, en su caso, localización y ordenación de sistemas locales y equipamientos no estructurantes.– Asignación de uso global, tipología edificatoria básica e intensidad. Recintos de igual calificación primaria.

• ADSCRIPCIÓN DE SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO A LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS SUJETAS A ALGÚN RÉGIMEN DE PROTECCIÓN PÚBLICA O CON PRECIO FINAL DE VENTA LIMITADO.

• REMISIÓN DEL ESTABLECIMIENTO DE LA ORDENACIÓN DETALLADA DE LOS SECTORES DE SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO NO ORDENADO A PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN.

• CONDICIONANTES PARA EL ESTABLECIMIENTO DE LA ORDENACIÓN DETALLADA.

• COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN NECESARIOS PARA EL CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GENERAL Y PONDERACIÓN DE DICHOS COEFICIENTES.

• APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GLOBAL GENERAL.

• APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GENERAL.

• DELIMITACIÓN DE UNIDADES DE ACTUACIÓN.

• DETERMINACIÓN DEL CARÁCTER PÚBLICO O PRIVADO DEL SISTEMA DE EJECUCIÓN DEL SECTOR.


ANTEPROYECTO DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO CANARIO



EN EL SISTEMA DISEÑADO POR EL TRELOTENC NO HAY

ÁMBITOS o SECTORES “EXCEDENTARIOS” o

“DEFICITARIOS”.

CADA ÁMBITO y CADA SECTOR TIENEN EL

APROVECHAMIENTO LUCRATIVO QUE SE DERIVA DE LAS

DETERMINACIONES DE PLANEAMIENTO Y LA ÚNICA

LIMITACIÓN ES LA CONTENIDA EN EL ART. 32.2.B)2) CON

RESPECTO A LOS SECTORES DE SUELO URBANIZABLE:

NO PUEDE HABER ENTRE EL APROVECHAMIENTO MEDIO

DE LOS DISTINTOS SECTORES UNA DIFERENCIA

SUPERIOR AL 15%




¿CÓMO SE CONSIGUE QUE NO HAYA

ENTRE SECTORES DIFERENCIAS DE


MEDIO SUPERIORES AL 15%?




¿CÓMO SE CONSIGUE QUE NO HAYA ENTRE SECTORES DIFERENCIAS

DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO SUPERIORES AL 15%?

¿ESTABLECIENDO LA MISMA ORDENACIÓN PARA TODOS

LOS SECTORES? (“LA ORDENACIÓN UNIFORME DE TODOS

LOS SECTORES DE SUELO URBANIZABLE”)?

NO




¿CÓMO SE CONSIGUE QUE NO HAYA ENTRE SECTORES DIFERENCIAS

DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO SUPERIORES AL 15%?

¿”MANIPULANDO” Y “DESVIRTUANDO” LOS COEFICIENTES

DE PONDERACIÓN?

NO




¿CÓMO SE CONSIGUE QUE NO HAYA ENTRE SECTORES

DIFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO

SUPERIORES AL 15%?

ADSCRIBIENDO SISTEMAS GENERALES A LOS SECTORES

DE SUELO URBANIZABLE CON MAYOR

APROVECHAMIENTO MEDIO GENERAL HASTA

CONSEGUIR QUE LA DIFERENCIA DE

APROVECHAMIENTO CON EL SECTOR DE MAYOR

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO GENERAL

SEA IGUAL O INFERIOR AL 15%



EL ART. 60



Artículo 60.- Aprovechamiento urbanístico medio.

1. En los sectores de suelo urbanizable y en los ámbitos de suelo urbano, el planeamiento establecerá los aprovechamientos urbanísticos global y medio en función de los usos, intensidades, tipologías edificatorias y circunstancias urbanísticas de los terrenos que no estén destinados a viales, zonas verdes y demás dotaciones.

2. El Plan General establecerá un coeficiente que exprese el valor que atribuye a cada uso y tipología edificatoria en relación con los demás. También podrá establecer un coeficiente para cada sector o ámbito, en función de su situación dentro de la estructura territorial.

Los Planes Parciales fijarán la ponderación relativa de los usos y tipologías edificatorias resultantes de su ordenación detallada, así como la que refleje las diferencias de situación y características urbanísticas dentro del ámbito ordenado.

El coeficiente de homogeneización de cada área geográfica y funcional diferenciada se determinará por ponderación de los anteriores coeficientes, ajustando el resultado, si fuera preciso, con objeto de conseguir una más adecuada valoración relativa.

3. El aprovechamiento urbanístico de cada área diferenciada será el resultado de multiplicar la superficie de las parcelas lucrativas de la misma por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, y por el coeficiente de homogeneización, expresándose el resultado en unidades de aprovechamiento. El aprovechamiento urbanístico de un sector o ámbito será la suma de los aprovechamientos que correspondan a todas sus áreas diferenciadas.

La asignación de coeficientes a los distintos usos y tipologías edificatorias, sectores, ámbitos y áreas diferenciadas deberá ser razonada, exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su determinación.

4. El aprovechamiento urbanístico medio de cada sector o ámbito se obtendrá dividiendo su aprovechamiento urbanístico por su superficie total, incluida la de los sistemas generales comprendidos o adscritos al mismo. El resultado se expresará en unidades de aprovechamiento por metro cuadrado.

5. Las Normas Técnicas del Planeamiento Urbanístico desarrollarán los criterios para el cálculo de los aprovechamientos y los coeficientes de homogeneización.



PROYECTO DE LEY (LOTC’99)Artículo 60.- Aprovechamiento urbanístico medio.

En los sectores de suelo urbanizable y en las unidades de actuación en suelo urbano, el aprovechamiento urbanístico medio será el que resulte de multiplicar la superficie total correspondiente por su edificabilidad global, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, homogeneizados en función de los usos y tipologías edificatorias fijados por el planeamiento, sin que compute a tales efectos la edificabilidad destinada a dotaciones y equipamientos públicos.




1. En los sectores de suelo urbanizable y en los ámbitos de suelo urbano, el planeamiento establecerá los aprovechamientos urbanísticos global y medio en función de los usos, intensidades, tipologías edificatorias y circunstancias urbanísticas de los terrenos que no estén destinados a viales, zonas verdes y demás dotaciones.










UNIDADES

ESPACIALES DE

REFERENCIA

BÁSICAS





• SUNCU

– ÁMBITO: PLANIFICACIÓN

EQUIDISTRIBUCIÓN




EQUIDISTRIBUCIÓN




UNIDADES ESPACIALES DE REFERENCIA PARA

LA EQUIDISTRIBUCIÓN


ÁMBITO

SUELO URBANIZABLE

SECTOR



UNIDAD ESPACIAL DE REFERENCIA PARA LA EQUIDISTRIBUCIÓN

SUELO URBANO

POLÍGONO

UNIDAD DE ACTUACIÓN

SUELO URBANIZABLE

SECTOR




SUELO URBANO

ÁREA DE REPARTO

SUELO URBANIZABLE

ÁREA DE REPARTO




SUELO URBANO


SUELO URBANIZABLE

ÁREA DE REPARTO




EQUIDISTRIBUCIÓN


ÁMBITO

SUELO URBANIZABLE

SECTOR




TR’76 RP’78 TR’92 TR’92 TRELOTENC’00

MUNIC. MUNIC.

GRAND. PEQU.

SUELO URBANO POLÍGONO POLÍGONO ÁREA UNIDAD

UNIDAD DE UNIDAD DE DE DE ACTUACIÓN ACTUACIÓN REPARTO EJECUCIÓN

SUELO URBANO

NO CONSOLIDADO ÁMBITOPOR LA URBANIZACIÓN

SUELO URBANIZABLE SECTOR SECTOR ÁREA ÁREA SECTOR DE DE

REPARTO REPARTO



APROVECHAMIENTOS A CALCULAR:

• EX ARTS. 71 y 72

• EX ART. 32.2.B)2)

• EX ART. 60



APROVECHAMIENTOS

A CALCULAR

EX. ARTS. 71 y 72


DERECHOS DE LOS PROPIETARIOSARTS. 13 LRSV’98 y 72.1 y 4

TRELOTENC’00• DERECHO A URBANIZAR • DERECHO A LA EQUIDISTRIBUCIÓN DE

BENEFICIOS Y CARGAS• DERECHO A MATERIALIZAR EL 90% DEL

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO del ámbito

• DERECHO A EDIFICAR• DERECHO A USAR• DERECHO A CONSERVAR Y REHABILITAR (NO ESTÁ EN EL ART. 72 TRELOTENC’00 PERO SÍ EN LOS ARTS. 59.e),

151, 153, 157, 159 y 211 TRELOTENC’00 y en el ART. 19.1 LRSV’98)

SUNCU (ordenado)

DEBERES DE LOS PROPIETARIOSARTS 14.2 LRSV’98 y 72.2 TRELOTENC’00

• CEDER SUELO PARA SISTEMAS LOCALES

• CEDER SUELO PARA SISTEMAS GENERALES

• CEDER SUELO PARA LOCALIZAR EL 10% del APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO del ámbito

• EQUIDISTRIBUIR BENEFICIOS Y CARGAS

• AUTORIZACIONES y LICENCIAS PRECEPTIVAS

• COSTEAR Y, EN SU CASO, EJECUTAR LA URBANIZACIÓN

• EDIFICAR

• USAR

• CONSERVAR (REHABILITAR)

SUNCU (ordenado)

DERECHOS DE LOS PROPIETARIOSEX ART. 15.1 LRSV’98

EX ARTS 71.1 y 2 TRELOTENC’00

• DERECHO A DESARROLLAR USOS Y OBRAS PROVISIONALES Y LAS RELATIVAS A SISTEMAS GENERALES

• DERECHO A QUE SE AFECTEN LOS TERRENOS CEDIDOS PARA SISTEMAS GENERALES O LOCALES AL DESTINO PREVISTO EN EL PLANEAMIENTO

• DERECHO A URBANIZAR

• DERECHO A LA EQUIDISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS

• DERECHO AL 90% del APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO del SECTOR

• DERECHO A EDIFICAR

• DERECHO A USAR

• DERECHO A CONSERVAR Y REHABILITAR

S.U.S.O.

DEBERES DE LOS PROPIETARIOSEX ARTS 18 y 19 LRSV’98

y EX ART. 71. 1 y 3 TRELOTENC’00• ASIGNAR EL 20% DEL SUELO RESIDENCIAL A V.P.O.

• CEDER SUELO PARA SISTEMAS LOCALES

• CEDER SUELO PARA SISTEMAS GENERALES

• CEDER SUELO PARA LOCALIZAR EL 10% APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO DEL SECTOR

• EQUIDISTRIBUIR BENEFICIOS Y CARGAS

• AUTORIZACIONES y LICENCIAS PRECEPTIVAS

• COSTEAR Y, EN SU CASO, EJECUTAR LA URBANIZACIÓN

• COSTEAR Y,EN SU CASO, EJECUTAR LA CONEXIÓN A LAS REDES GENERALES

• EDIFICAR

• USAR

• CONSERVAR Y, EN SU CASO, REHABILITAR

S.U.S.O.


APROVECHAMIENTOS

A CALCULAR

EX. ART. 32.2.B. 2)



APROVECHAMIENTOS A CALCULAR (EX ART. 32.2.B.2)

• ÁMBITOS de SUNCU

• SECTORES de SUELO URBANIZABLE

– APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A EFECTOS DE

COMPROBAR QUE NO EXISTE ENTRE SECTORES UNA

DIFERENCIA DE APROVECHAMIENTO SUPERIOR AL 15%

•



APROVECHAMIENTOS

A CALCULAR

EX. ART. 60




1. En los sectores de suelo urbanizable y en los ámbitos de suelo urbano, el

planeamiento establecerá los aprovechamientos urbanísticos global y medio en función de los usos, intensidades, tipologías edificatorias y circunstancias urbanísticas de los terrenos que no estén destinados a viales, zonas verdes y demás dotaciones.










APROVECHAMIENTOS A CALCULAR (EX ART. 60)


– APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GLOBAL

– APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO


– APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GLOBAL

– APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO•



APROVECHAMIENTOS

A CALCULAR

EX. ARTS. 71, 72, 32.2.B) 2 y 60



APROVECHAMIENTOS A CALCULAR (EX ARTS. 71, 72, 32.2.B.2 y 60)


– APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A EFECTOS DE LA

EQUIDISTRIBUCIÓN ENTRE LOS PROPIETARIOS DEL ÁMBITO


– APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A EFECTOS DE COMPROBAR

QUE NO EXISTE ENTRE SECTORES UNA DIFERENCIA DE

APROVECHAMIENTO SUPERIOR AL 15%

– APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A EFECTOS DE LA

EQUIDISTRIBUCIÓN ENTRE LOS PROPIETARIOS DEL SECTOR•



“TIPOS” DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A EFECTOS DE COMPROBAR QUE NO EXISTE ENTRE SECTORES

UNA DIFERENCIA DE APROVECHAMIENTO SUPERIOR AL 15%

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO “GENERAL”

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A EFECTOS DE LA EQUIDISTRIBUCIÓN ENTRE LOS

PROPIETARIOS DEL ÁMBITO o SECTOR

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO “ESPECÍFICO”



“TIPOS” DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A EFECTOS DE COMPROBAR QUE NO EXISTE ENTRE SECTORES UNA

DIFERENCIA DE APROVECHAMIENTO SUPERIOR AL 15%

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO “GENERAL”(APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO DE COMPARACIÓN)



APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO “ESPECÍFICO”(APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO DE EQUIDISTRIBUCIÓN)



TIPOS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO QUE HAN DE CALCULARSE NECESARIAMENTE

(ex arts. 70, 71, 32.2.B)2 y 60 TRELOTENC’00)

ÁMBITO

– APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO ESPECÍFICO

• GLOBAL

• MEDIO

SECTOR– APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GENERAL

• GLOBAL

• MEDIO


• GLOBAL• MEDIO



ÁMBITOAPROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GLOBAL ESPECÍFICO

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO ESPECÍFICO

SECTORAPROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GLOBAL GENERAL

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO GENERAL

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GLOBAL ESPECÍFICO

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO ESPECÍFICO



TIPOS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO QUE HAN DE CALCULARSE NECESARIAMENTE

(ex arts. 32.2.B) 2 y 60 TRELOTENC’00)

ÁMBITO


• GLOBAL

• MEDIO

SECTOR– APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GENERAL

• GLOBAL

• MEDIO


• GLOBAL• MEDIO



DOS ACLARACIONES

• LO “GLOBAL” Y LO “MEDIO”

• EL CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO

URBANÍSTICO Y LA EXISTENCIA O NO DE

ORDENACIÓN COMPLETA DEL SUELO



LO “GLOBAL” Y LO “MEDIO”



GLOBAL

(APROV. URB. HOMOGENEIZADO TOTAL del ÁMBITO)

Tiene carácter INSTRUMENTAL

(SÓLO SIRVE PARA CALCULAR EL

APROVECHAMIENTO MEDIO)



MEDIO (APROV. URB. HOMOGENEIZADO por cada m/2 del ÁMBITO)

SIRVE PARA:

• APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO GENERAL: COMPARAR el APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO entre

los distintos ÁMBITOS o SECTORES

• APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO ESPECÍFICO: HACER EQUIDISTRIBUCIÓN DENTRO DE CADA ÁMBITO o

DENTRO DE CADA SECTOR



EL CÁLCULO DEL

APROVECHAMIENTO

URBANÍSTICO Y LA EXISTENCIA O

NO DE ORDENACIÓN COMPLETA

DEL SUELO



APROVECHAMIENTOS A CALCULAR NECESARIAMENTE (EX ARTS. 71, 72, 32.2.B.2 y 60)

• ÁMBITOS de SUNCU– APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A EFECTOS DE LA EQUIDISTRIBUCIÓN ENTRE LOS

PROPIETARIOS DEL ÁMBITO

SU CÁLCULO REQUIERE LA ORDENACIÓN COMPLETA DEL SUELO


– APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A EFECTOS DE COMPROBAR QUE NO EXISTE ENTRE

SECTORES UNA DIFERENCIA DE APROVECHAMIENTO SUPERIOR AL 15%

SU CÁLCULO “NO REQUIERE” LA ORDENACIÓN COMPLETA DEL SUELO

– APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A EFECTOS DE LA EQUIDISTRIBUCIÓN ENTRE LOS

PROPIETARIOS DEL SECTOR


(PROBLEMA: EL SUNCU- NO y el SUSNO NO TIENEN AÚN SU ORDENACIÓN COMPLETA)•




• ÁMBITOS de SUNCU ORDENADO– APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A EFECTOS DE LA EQUIDISTRIBUCIÓN ENTRE LOS

PROPIETARIOS DEL ÁMBITO


• SECTORES de SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO ORDENADO– APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A EFECTOS DE COMPROBAR QUE NO EXISTE ENTRE


SU CÁLCULO “NO REQUIERE” LA ORDENACIÓN COMPLETA DEL SUELO

– APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A EFECTOS DE LA EQUIDISTRIBUCIÓN ENTRE LOS

PROPIETARIOS DEL SECTOR


• SECTORES de SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO NO ORDENADO– APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A EFECTOS DE COMPROBAR QUE NO EXISTE ENTRE


SU CÁLCULO NO REQUIERE LA ORDENACIÓN COMPLETA DEL SUELO




• EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

ESPECÍFICO SÓLO SE PUEDE CALCULAR

CUANDO ESTÁ APROBADA LA ORDENACIÓN

COMPLETA DEL SUELO

• EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GENERAL

DEBE CALCULARSE AUNQUE NO ESTÉ AÚN

APROBADA LA ORDENACIÓN COMPLETA DEL

SUELO



VARIABLES QUE

INTERVIENEN EN EL

CÁLCULO

(primera aproximación)



Artículo 60.- Aprovechamiento urbanístico medio.1. En los sectores de suelo urbanizable y en los ámbitos de suelo urbano, el planeamiento establecerá los

aprovechamientos urbanísticos global y medio en función de los usos, intensidades, tipologías edificatorias y circunstancias urbanísticas de los terrenos que no estén destinados a viales, zonas verdes y demás dotaciones.










Artículo 60


(PRIMERA APROXIMACIÓN)

– Superficie

– Edificabilidad


• USO Y TIPOLOGÍA

• INTENSIDAD

• SITUACIÓN

• “CARACTERÍSTICAS URBANÍSTICAS”



Artículo 31


(SÍNTESIS)

– Superficie

– Edificabilidad


• USO GLOBAL de la zona

• SITUACIÓN del sector

• CARACTERÍSTICAS del SUELO desde el punto de

vista de la dificultad para la urbanización y

edificación

• CUALQUIER OTRA CIRCUNSTANCIA que se

considere RELEVANTE.




(SÍNTESIS)

• SUPERFICIE

• EDIFICABILIDAD

• COEFICIENTE de PONDERACIÓN:– MUNICIPIOS GRANDES: USO y TIPOLOGÍA EDIFICATORIA

– MUNICIPIOS PEQUEÑOS:

• SUELO URBANO: “LOS QUE SE DEFINAN”

• SUELO URBANIZABLE: USO y TIPOLOGÍA EDIFICATORIA



FORMA DE CÁLCULO

(primera aproximación)



FORMA DE CÁLCULO

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GLOBAL

S x E x Cf

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO

S x E x Cf

s

S = Superficie (excluyendo los sistemas generales o sistemas locales, previstos o existentes)

E = Edificabilidad

Cf = Coef. de ponderación de uso y tipología edificatorias, intensidad, localización y “características

urbanísticas”

s = superficie (excluyendo los sistemas generales o locales ya existentes y añadiendo la superficie de

los sistemas generales adscritos)



CONCLUSIÓN


• CONCLUSIÓN

LA REGULACIÓN DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO (TIPOS DE APROV., CLASES Y CATEGORÍAS DE SUELO

DONDE DEBE CALCULARSE, UNIDAD ESPACIAL DE REFERENCIA PARA EL CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO, VARIABLES QUE INTERVIENEN EN SU CÁLCULO, FORMA DE

CÁLCULO, EXISTENCIA O NO Y TRATAMIENTO DE “APROVECHAMIENTOS EXCEDENTARIOS o DEFICITARIOS”,

……) NO ES IGUAL EN LA LS’56, TR’76 y RP’78, TR’92 y TRELOTENC’00.

• EL CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO EN LOS INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN ADAPTADOS AL TRELOTENC’00 HA DE HACERSE CON ARREGLO AL

TRELOTENC’00


EL ANTEPROYECTO DEL

REGLAMENTO DE

PLANEAMIENTO CANARIO



• PRECISIONES PREVIAS GENERALES



• APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GLOBAL GENERAL

– VARIABLES QUE INTERVIENEN EN EL CÁLCULO

– FORMA DE CÁLCULO

• APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO GENERAL

– VARIABLES QUE INTERVIENEN EN EL CÁLCULO

– FORMA DE CÁLCULO

• ALTERACIONES DE PLANEAMIENTO Y APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO

• APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO Y SUELO URBANIZABLE EXISTENTE EN EJECUCIÓN

• APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO DE LOS SISTEMAS GENERALES, SISTEMAS LOCALES Y EQUIPAMIENTOS


EL ANTEPROYECTO DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO CANARIO


PRECISIONES

PREVIAS

GENERALES




TIPOS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A EFECTOS DE COMPROBAR QUE NO EXISTE ENTRE SECTORES


APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO “GENERAL”



APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO “ESPECÍFICO”



¿CÓMO SE CONSIGUE QUE NO HAYA ENTRE SECTORES

DIFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO MEDIO SUPERIORES

AL 15%?

¿ESTABLECIENDO LA MISMA ORDENACIÓN PARA TODOS LOS SECTORES? (“LA ORDENACIÓN

UNIFORME DE TODOS LOS SECTORES DE SUELO URBANIZABLE”)? NO

¿”MANIPULANDO” Y “DESVIRTUANDO” LOS COEFICIENTES DE PONDERACIÓN? NO

ADSCRIBIENDO SISTEMAS GENERALES A LOS SECTORES DE

SUELO URBANIZABLE CON MAYOR APROVECHAMIENTO

MEDIO GENERAL HASTA CONSEGUIR QUE LA DIFERENCIA DE

APROVECHAMIENTO CON EL SECTOR DE MENOR

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO GENERAL SEA

IGUAL O INFERIOR AL 15%



¿CÓMO SE CONSIGUE QUE NO HAYA ENTRE SECTORES DIFERENCIAS DE

APROVECHAMIENTO MEDIO SUPERIORES AL 15%?

ADSCRIBIENDO SISTEMAS GENERALES A LOS SECTORES DE SUELO URBANIZABLE

CON MAYOR APROVECHAMIENTO MEDIO GENERAL HASTA CONSEGUIR QUE LA

DIFERENCIA DE APROVECHAMIENTO CON EL SECTOR DE MENOR

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO GENERAL SEA IGUAL O INFERIOR AL

15%

AHORA BIEN, PUEDE OCURRIR QUE POR MUCHOS SISTEMAS GENERALES QUE SE

ADSCRIBAN (TENIENDO EN CUENTA, ADEMÁS, QUE LOS SISTEMAS GENERALES

NO VAN A SER “ILIMITADOS”), HAYA DIFICULTADES PARA CONSEGUIR QUE NO

HAYA DIFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO GENERAL

SUPERIORES AL 15%

POR ELLO, EL ANTEPROYECTO DE REGLAMENTO PLANTEA QUE ESTA EXIGENCIA SE

REFIERA NO A LA TOTALIDAD DE LOS SECTORES SINO A LOS SECTORES

INCLUIDOS EN CADA ÁREA TERRITORIAL



ÁREAS TERRITORIALES

• Se definen como áreas territoriales las superficies de dimensión significativa, cuyas características territoriales básicas sean homogéneas desde el punto de vista ambiental, territorial y de la ordenación urbanística, en las que el planeamiento divida la totalidad del suelo que ordene.

• Las áreas territoriales podrán incluir cualquier clase y categoría de suelo.

• La delimitación de áreas territoriales será la unidad espacial de referencia, a efectos de la verificación de que el aprovechamiento urbanístico medio general de los sectores de suelo urbanizable no difiere entre sí en más de un 15 por ciento.

• El planeamiento deberá dividir toda la superficie que constituya su área de ordenación en un máximo de tres áreas territoriales. No obstante, cuando se justifique expresamente, podrá aumentarse el número de áreas territoriales, siempre que la delimitación de las mismas responda a criterios de homogeneidad desde el punto de vista ambiental, territorial y de la ordenación urbanística. Cuando el planeamiento no delimite expresamente áreas territoriales se entenderá que todo el área de ordenación constituye un área territorial única.

EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN EL TRELOTENC’00EL ANTEPROYECTO DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO CANARIO


.

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A EFECTOS DE COMPROBAR QUE NO EXISTE ENTRE SECTORES DE UNA MISMA ÁREA TERRITORIAL



APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A EFECTOS DE LA

EQUIDISTRIBUCIÓN ENTRE LOS PROPIETARIOS DEL ÁMBITO

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO ESPECÍFICO




.

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A EFECTOS DE COMPROBAR QUE NO EXISTE ENTRE SECTORES DE UNA MISMA ÁREA TERRITORIAL UNA DIFERENCIA DE APROVECHAMIENTO

SUPERIOR AL 15%

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GENERALAPROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GLOBAL GENERAL

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO GENERAL (AM)

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A EFECTOS DE LA EQUIDISTRIBUCIÓN ENTRE LOS PROPIETARIOS DEL ÁMBITO



APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO ESPECÍFICO (am)




APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GLOBAL.

CONCEPTO Y FINALIDAD




APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GLOBAL. CONCEPTO.

El aprovechamiento urbanístico global es la determinación de planeamiento que cuantifica, en términos de unidades de aprovechamiento (UdA), la intensidad de ocupación de las superficies de suelo de un ámbito o sector, homogeneizando los usos e intensidades de los que el mismo sea susceptible en función de sus valores relativos y por referencia a los usos y tipologías edificatorias, intensidades y circunstancias urbanísticas que se considere que suponen un mayor rendimiento lucrativo.

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GLOBAL (GENERAL o ESPECÍFICO) FINALIDAD.

La determinación del aprovechamiento urbanístico global general será necesaria para el cálculo del aprovechamiento urbanístico medio general de los ámbitos en suelo urbano no consolidado por la urbanización o sectores de suelo urbanizable.

La determinación del aprovechamiento urbanístico global específico será necesaria para el cálculo del aprovechamiento urbanístico medio específico de los ámbitos en suelo urbano no consolidado por la urbanización o sectores de suelo urbanizable.




APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO.

CONCEPTO Y FINALIDAD




APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO. CONCEPTO.

El aprovechamiento urbanístico medio es la determinación de planeamiento que cuantifica, en términos de unidades de aprovechamiento por metro cuadrado (UdAm2/m2), la edificabilidad lucrativa media homogeneizada de las superficies de suelo de un ámbito o sector, que se obtiene homogeneizando los usos e intensidades de los que el mismo sea susceptible en función de sus valores relativos y por referencia a los usos y tipologías edificatorias, intensidades y circunstancias urbanísticas que se considere que suponen un mayor rendimiento lucrativo.

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GENERAL Y APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO ESPECÍFICO. FINALIDAD.

El APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO GENERAL (AM) es la determinación que permite verificar la exigencia legal de que entre los distintos sectores de una misma área territorial o, cuando éstas no se hayan delimitado, de todo el suelo urbanizable sectorizado, no existe una diferencia de aprovechamiento urbanístico medio superior al quince por ciento.

El aprovechamiento urbanístico medio específico (am) es la determinación necesaria para cuantificar las operaciones de cesión y equidistribución en los ámbitos de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado o sectores de suelo urbanizable ordenado.




UNIDADES

ESPACIALES DE

REFERENCIA BÁSICAS






• SUNCU

– ÁMBITO: PLANIFICACIÓN

EQUIDISTRIBUCIÓN




EQUIDISTRIBUCIÓN




UNIDADES ESPACIALES DE REFERENCIA PARA

LA EQUIDISTRIBUCIÓN


ÁMBITO

SUELO URBANIZABLE

SECTOR




APROVECHAMIENTOS

A CALCULAR




ÁMBITOAPROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GENERAL (GLOBAL Y MEDIO)

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO ESPECÍFICO (GLOBAL Y MEDIO)

SECTORAPROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GENERAL (GLOBAL Y MEDIO)

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO ESPECÍFICO (GLOBAL Y MEDIO)

(xxxxxxx). Su cálculo es optativo

(aunque no es de cálculo obligatorio es muy recomendable, desde el punto de vista de la transparencia de la

ordenación y de la información pública, que se calcule)

(xxxxxxxxx) Su cálculo es obligatorio




ÁMBITOAPROVECHAMIENTO URBANÍSTICO ESPECÍFICO

(GLOBAL Y MEDIO)

SECTORAPROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GENERAL

(GLOBAL Y MEDIO)


(GLOBAL Y MEDIO)




APROVECHAMIENTO

URBANÍSTICO

GLOBAL GENERAL





GLOBAL GENERAL

VARIABLES QUE

INTERVIENEN EN EL

CÁLCULO





• Superficie con aprovechamiento lucrativo del ámbito o sector.

• Edificabilidad prevista por el planeamiento para los usos globales y tipologías edificatorias básicas de carácter lucrativo previstos para el ámbito o sector.

• Coeficientes de homogeneización:– Coeficiente “u” o coeficiente de uso global y tipología edificatoria.

– Coeficiente “i” o coeficiente de intensidad.

– Coeficiente “c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas, que estará integrado por todos o algunos de los siguientes coeficientes:

- Coeficiente “l” o coeficiente de localización.

- Coeficiente “t” o coeficiente de características del terreno.

- Coeficiente “s” o coeficiente de proximidad a los sistemas generales.

– Factor de ponderación de los coeficientes


EL ANTEPROYECTO DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO CANARIOAPROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GLOBAL GENERAL



• Superficie con aprovechamiento lucrativo del ámbito o sector.

La superficie con aprovechamiento lucrativo del ámbito o sector se obtendrá restando a la superficie total del ámbito o sector las siguientes superficies:

– A) En ámbitos de suelo urbano no consolidado por la urbanización no ordenado o sectores de suelo urbanizable sectorizado no ordenado:

- superficie ocupada por los sistemas generales incluidos en el ámbito o sector, existentes o previstos.- superficie ocupada por los sistemas locales de espacios libres y de dotaciones incluidos en el ámbito o

sector, existentes o previstos.- superficie estimada para los sistemas locales de comunicaciones y, en su caso, para los sistemas locales

de infraestructuras incluidos en el ámbito o sector.

– B) En ámbitos de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado o sectores de suelo urbanizable sectorizado ordenado:

- superficie ocupada por los sistemas generales incluidos en el ámbito o sector, existentes o previstos.- superficie ocupada por los sistemas locales de comunicaciones, de infraestructuras, de espacios libres y de

dotaciones incluidos en el ámbito o sector, existentes o previstos.





• Edificabilidad prevista por el planeamiento para los usos globales y tipologías edificatorias básicas de carácter lucrativo previstos para el ámbito o sector.

USO GLOBAL Y TIPOLOGÍA EDIFICATORIA BÁSICA.

El planeamiento deberá asignar a cada recinto de igual calificación primaria alguno de los siguientes usos globales y tipologías edificatorias básicas:

………………………………...




USO GLOBAL Y TIPOLOGÍA EDIFICATORIA BÁSICA.

El planeamiento deberá asignar a cada recinto de igual calificación primaria alguno de los siguientes usos globales y tipologías edificatorias básicas:

– Uso residencial en edificio unifamiliar aislado.– Uso residencial en edificio unifamiliar entre medianeras.– Uso residencial en edificio colectivo aislado con edificabilidad alta.– Uso residencial en edificio colectivo en manzana cerrada con edificabilidad alta.– Uso residencial en edificio colectivo aislado con edificabilidad media.– Uso residencial en edificio colectivo en manzana cerrada con edificabilidad media.– Uso residencial en edificio colectivo aislado con edificabilidad baja.– Uso residencial en edificio colectivo en manzana cerrada con edificabilidad baja.– Uso turístico en bungalows.– Uso turístico en apartamento.– Uso turístico en hotel con alta edificabilidad.– Uso turístico en hotel con edificabilidad media.– Uso turístico en hotel con edificabilidad baja.– Uso terciario comercial en edificio aislado de uso exclusivo comercial.– Uso terciario comercial en edificio aislado de uso mixto.– Uso terciario comercial en edificio en manzana cerrada de uso exclusivo comercial.– Uso terciario comercial en edificio en manzana cerrada de uso comercial mixto.– Uso terciario de oficina en edificio aislado de uso exclusivo para oficinas.– Uso terciario de oficina en edificio aislado de uso mixto.– Uso terciario de oficina en edificio en manzana cerrada de uso exclusivo para oficinas.– Uso terciario de oficina en edificio en manzana cerrada de uso mixto.– Uso industrial de fabricación en edificio aislado de una planta.– Uso industrial de fabricación en edificio aislado de varias plantas.– Uso industrial de fabricación en edificio en manzana cerrada de una planta.– Uso industrial de fabricación en edificio en manzana cerrada de varias plantas.– Uso industrial de almacenaje en edificio aislado de una planta.– Uso industrial de almacenaje en edificio aislado de varias plantas.– Uso industrial de almacenaje en edificio en manzana cerrada de una planta.– Uso industrial de almacenaje en edificio en manzana cerrada de varias plantas.





• Coeficientes de homogeneización, mediante los cuales se cuantificarán las siguientes relaciones:

– Coeficiente “u” o coeficiente de uso global y tipología edificatoria. – Coeficiente “i” o coeficiente de intensidad.– Coeficiente “c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas.

– Coeficiente “l” o coeficiente de localización.

– Coeficiente “t” o coeficiente de características del terreno.

– Coeficiente “s” o coeficiente de proximidad a los sistemas generales.




COEFICIENTES de homogeneización a efectos del cálculo del

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GLOBAL GENERAL

COMPARAN UNOS SECTORES CON OTROS

COEFICIENTES de homogeneización a efectos del cálculo del


COMPARAN LAS DISTINTAS VARIABLES DENTRO DEL

ÁMBITO o SECTOR






– Coeficiente “u” o coeficiente de uso global y tipología edificatoria. – Coeficiente “i” o coeficiente de intensidad.– Coeficiente “c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas.

– Coeficiente “l” o coeficiente de localización.

– Coeficiente “t” o coeficiente de características del terreno.

– Coeficiente “s” o coeficiente de proximidad a los sistemas generales.






– Coeficiente “u” o coeficiente de uso global y tipología edificatoria.

• Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre el uso global y tipología edificatoria básica preponderante de cada ámbito o sector y el uso global y tipología edificatoria básica, de entre los establecidos para cualquiera de los ámbitos o sectores, que, en función de criterios de mercado, se considere que conllevan un mayor rendimiento lucrativo. Cuando el instrumento de ordenación no haya establecido la tipología edificatoria básica de alguno, algunos o todos los ámbitos o sectores, se considerará únicamente, a los efectos de la determinación de este coeficiente, el uso global preponderante del ámbito o sector.

• Para la determinación de este coeficiente deberán tenerse en cuenta los condicionantes que el planeamiento pueda establecer para determinados usos y, específicamente, la adscripción a algún régimen de protección oficial del suelo destinado a uso residencial.

• El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 2, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector cuyo uso global y tipología edificatoria básica preponderante se considere el más lucrativo, debiéndose justificar el valor asignado.






– Coeficiente “i” o coeficiente de intensidad.

• Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre la intensidad media de uso lucrativo prevista en el ámbito o sector, y la intensidad prevista para el ámbito o sector al que se asigne mayor intensidad media de uso lucrativo.

• El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector con mayor intensidad media de uso, debiéndose justificar el valor asignado.






• Coeficiente “c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas. El coeficiente “c” estará integrado por todos o algunos de los siguientes coeficientes:

- Coeficiente “l” o coeficiente de localización. • Mediante este coeficiente se cuantificará la relación entre el valor de la localización de un ámbito o sector y el valor de la localización del ámbito o

sector que, en función de criterios de mercado, se considere que conlleva un mayor rendimiento lucrativo

• El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector con mejor localización, debiendo justificarse el valor asignado.

- Coeficiente “t” o coeficiente de características del terreno. • Mediante este coeficiente se cuantificará la relación entre la dificultad que puedan presentar los terrenos de un ámbito o sector en relación con el

proceso urbanizador y edificatorio por sus características geomorfológicas y topográficas, en comparación con el ámbito o sector en el que estas características sean las más favorables.

• El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector con mejores cualidades para su urbanización y edificación, debiendo justificarse el valor asignado.

- Coeficiente “s” o coeficiente de proximidad a los sistemas generales.• Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor derivada de la proximidad del ámbito o sector a los sistemas generales. Esta relación, que

puede ser favorable o desfavorable desde el punto de vista del rendimiento lucrativo, se cuantificará mediante la asignación de un coeficiente de los comprendidos en los siguientes intervalos de valores:

– Cuando la proximidad al sistema general sea favorable para el suelo incluido en el ámbito o sector, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,25, debiéndose justificar el valor asignado.

– Cuando la proximidad al sistema general sea desfavorable para el suelo incluido en el ámbito o sector, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 0,75 y 1, debiéndose justificar el valor asignado.

– El coeficiente “c” se obtendrá multiplicando el coeficiente “l”, por el coeficiente “t” y por el coeficiente “s”.

• Factor de ponderación de los coeficientes:

EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO EN EL TRELOTENC’00EL ANTEPROYECTO DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO CANARIOAPROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GLOBAL GENERAL


- Coeficiente “l” o coeficiente de localización. • Mediante este coeficiente se cuantificará la relación

entre el valor de la localización de un ámbito o sector y el valor de la localización del ámbito o sector que, en función de criterios de mercado, se considere que conlleva un mayor rendimiento lucrativo




- Coeficiente “t” o coeficiente de características del terreno.

• Mediante este coeficiente se cuantificará la relación entre la dificultad que puedan presentar los terrenos de un ámbito o sector en relación con el proceso urbanizador y edificatorio por sus características geomorfológicas y topográficas, en comparación con el ámbito o sector en el que estas características sean las más favorables.




- Coeficiente “s” o coeficiente de proximidad a los sistemas generales.• Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor

derivada de la proximidad del ámbito o sector a los sistemas generales. Esta relación, que puede ser favorable o desfavorable desde el punto de vista del rendimiento lucrativo, se cuantificará mediante la asignación de un coeficiente de los comprendidos en los siguientes intervalos de valores:








- Coeficiente “l” o coeficiente de localización. • Mediante este coeficiente se cuantificará la relación entre el valor de la localización de un ámbito o sector y el valor de la localización del ámbito o sector

que, en función de criterios de mercado, se considere que conlleva un mayor rendimiento lucrativo


- Coeficiente “t” o coeficiente de características del terreno. • Mediante este coeficiente se cuantificará la relación entre la dificultad que puedan presentar los terrenos de un ámbito o sector en relación con el proceso

urbanizador y edificatorio por sus características geomorfológicas y topográficas, en comparación con el ámbito o sector en el que estas características sean las más favorables.


- Coeficiente “s” o coeficiente de proximidad a los sistemas generales.• Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor derivada de la proximidad del ámbito o sector a los sistemas generales. Esta relación, que

puede ser favorable o desfavorable desde el punto de vista del rendimiento lucrativo, se cuantificará mediante la asignación de un coeficiente de los comprendidos en los siguientes intervalos de valores:




– Factor de ponderación de los coeficientes:






- Coeficiente “l” o coeficiente de localización. - Coeficiente “t” o coeficiente de características del terreno. - Coeficiente “s” o coeficiente de proximidad a los sistemas generales.






– Factor de ponderación de los coeficientes:

Considerando que los distintos coeficientes a tener en cuenta pueden tener un peso específico distinto en el proceso homogeneizador que los justifica, el planeamiento podrá asignar a cada uno de los coeficientes un factor de ponderación, cuyo valor estará entre 1 y 1,2. No podrá asignarse a todos los coeficientes un factor de ponderación superior a 1.





HAY QUE MOTIVAR y JUSTIFICAR LOS

COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN





GLOBAL GENERAL

FORMA DE CÁLCULO




FORMA DE CÁLCULO

El aprovechamiento urbanístico global general se calculará multiplicando las siguientes variables:

Superficie con aprovechamiento lucrativo del ámbito o sector, que se calculará de acuerdo a lo previsto en el apartado número 1.A. de este artículo, por la edificabilidad prevista por el planeamiento para los usos globales y tipologías edificatorias básicas de carácter lucrativo previstos para el ámbito o sector, por los coeficientes “u”, “i” y “c”, y, en su caso, por sus factores de ponderación, calculados de acuerdo a lo previsto en los apartados número 1.C. y 1.D. de este artículo.




FORMA DE CÁLCULO

El aprovechamiento urbanístico global general se calculará multiplicando las siguientes variables:

S x E x Cf (u.fp x i.fp x c.fp)S = Superficie con aprovechamiento lucrativo del ámbito o sector

E = Edificabilidad prevista por el planeamiento para los usos globales y tipologías edificatorias básicas de carácter lucrativo previstos para el ámbito o sector

Cf = Coeficientes de ponderación

u = coeficiente de uso y tipología edificatoria

i = coeficiente de intensidad

c = coeficiente de circunstancias urbanísticas

fp = factor de ponderación del coeficiente




APROVECHAMIENTO

URBANÍSTICO

MEDIO GENERAL

(AM)





MEDIO GENERAL (AM)

VARIABLES QUE

INTERVIENEN EN EL

CÁLCULO





• Aprovechamiento urbanístico global general del ámbito o sector.

• Superficie del ámbito o sector, de la que deberá excluirse la ocupada por los sistemas generales o locales incluidos en el mismo ya existentes cuando se hayan ejecutado con anterioridad a los últimos diez años o cuando los mismos hayan sido obtenidos por la Administración en virtud de cesión gratuita o convenio.

• Superficie ocupada por los sistemas generales adscritos al sector


EL ANTEPROYECTO DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO CANARIOAPROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO GENERAL (AM)



MEDIO GENERAL (AM)

FORMA DE CÁLCULO




FORMA DE CÁLCULO

El APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GENERAL del sector se calculará dividiendo el aprovechamiento urbanístico global general del mismo, calculado en la forma prevista en el artículo 257 de este Reglamento, entre la superficie del ámbito o sector, de la que se excluirán los sistemas generales o locales a los que se refiere el punto b) del apartado anterior, y a la que se añadirá la superficie ocupada por los sistemas generales adscritos al sector.




FORMA DE CÁLCULO

SECTORES de SUELO URBANIZABLE (OBLIGATORIO)

Aprovechamiento urbanístico global general

S

S = Superficie del sector– de la que se excluyen los sistemas generales o locales ya existentes

cuando se hayan ejecutado con anterioridad a los últimos diez años o cuando hayan sido obtenidos por la Administración en virtud de cesión o convenio

– y a la que se añade la superficie ocupada por los sistemas generales adscritos al sector.




FORMA DE CÁLCULO

SECTORES de SUELO URBANIZABLE (OBLIGATORIO)


S

S = Superficie del sector– de la que se excluyen los sistemas generales o locales ya existentes cuando se hayan ejecutado con

anterioridad a los últimos diez años o cuando hayan sido obtenidos por la Administración en virtud de cesión o convenio

– y a la que se añade la superficie ocupada por los sistemas generales adscritos al sector

Los propietarios de terrenos en los que se ubiquen sistemas generales adscritos a un ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización o a un sector de suelo urbanizable, se incorporarán a la gestión del ámbito o sector, respectivamente, aportando la superficie de los terrenos afectados, ponderada por un coeficiente que se aplicará a la superficie del suelo de los sistemas generales adscritos y que se establecerá atendiendo a la localización del sistema general con respecto al ámbito o sector. Este coeficiente se fijará teniendo en cuenta el valor de los suelos incluidos en el ámbito o sector y el valor del suelo donde se ubique el sistema general, calculándose ambos valores de acuerdo a los criterios de valoración establecidos en la Ley 6/98, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y

Valoraciones.




FORMA DE CÁLCULO

ÁMBITOS de SUNCU (OPTATIVO)


S

S = Superficie del ámbito, de la que se excluyen los sistemas generales o locales ya existentes que se hayan ejecutado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 9/99 y los que hayan sido obtenidos por la Administración Pública en virtud de cesión gratuita no obligatoria.




ALTERACIONES DE PLANEAMIENTO Y

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO



SISTEMAS GENERALES - SISTEMAS LOCALES - EQUIPAMIENTOS

ALTERACIONES DEL PLANEAMIENTO Y

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO.

Las alteraciones de planeamiento que supongan una modificación del aprovechamiento urbanístico medio general de uno o varios sectores de suelo urbanizable deberán garantizar y justificar que la diferencia de aprovechamiento urbanístico medio general entre los sectores de una misma área territorial, derivada de la nueva ordenación, no implica una diferencia de aprovechamiento urbanístico medio general entre sectores superior al quince por ciento.

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO DE LOS SISTEMAS GENERALES, SISTEMAS LOCALES Y EQUIPAMIENTOS



APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO Y SUELO

URBANIZABLE EXISTENTE EN

EJECUCIÓN




APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO Y SUELO

URBANIZABLE PREEXISTENTE EN EJECUCIÓN.

Para el cálculo del APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO GENERAL de los distintos sectores de suelo urbanizable, y del límite diferencial máximo entre el aprovechamiento urbanístico medio general de los mismos, no se tendrá en cuenta el suelo urbanizable clasificado como tal en un planeamiento anterior que, en el momento de la aprobación del planeamiento, ya esté en ejecución.




APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO DE LOS

SISTEMAS GENERALES, SISTEMAS LOCALES Y

EQUIPAMIENTOS




• APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

• COMPUTABILIDAD DE LAS SUPERFICIES DE SUELO

DESTINADAS A LOS MISMOS



SISTEMAS

GENERALES



• APROVECHAMIENTO LUCRATIVO “NULO”

(NO SE COMPUTA SU APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO)

• COMPUTABILIDAD DE LAS SUPERFICIES DE SUELO DESTINADAS A SISTEMAS

GENERALES

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO DE LOS SISTEMAS GENERALES


APROVECHAMIENTO LUCRATIVO NULO

ANTEPROYECTO RGTO. PLANEAMIENTO CANARIO

A los efectos del cálculo del aprovechamiento urbanístico medio, general o específico, de los ámbitos o sectores en los que estén incluidos o a los que estén adscritos, y de los procesos de equidistribución que se desarrollen en los mismos, se considerará que la superficie de suelo destinada a sistemas generales no tiene aprovechamiento lucrativo.



COMPUTABILIDAD DE LAS SUPERFICIES DE SUELO DESTINADAS A SISTEMAS GENERALES


• A efectos del cálculo del aprovechamiento urbanístico global de los ámbitos de suelo urbano no consolidado por la urbanización o de los sectores de suelo urbanizable delimitados por el planeamiento no se computará la superficie de suelo destinada a sistemas generales.

• A efectos del cálculo del aprovechamiento urbanístico medio de los ámbitos de suelo urbano no consolidado por la urbanización o de los sectores de suelo urbanizable delimitados por el planeamiento, la superficie de suelo destinada a sistemas generales se excluirá del cálculo del aprovechamiento urbanístico global y se incluirá en el cálculo de la superficie total del ámbito o sector que, dividiendo al aprovechamiento global, determina el aprovechamiento urbanístico medio del ámbito o sector, salvo que se trate de un sistema general ya existente ejecutado con anterioridad a los últimos diez años u obtenido por la Administración en virtud de cesión gratuita o convenio.

• A efectos del cálculo de los estándares máximos establecidos por el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, este Reglamento y, en su caso, el planeamiento, podrán computarse las superficies de suelo ocupadas por los sistemas generales, existentes o previstos, incluidos en el ámbito o sector.

• A efectos del cálculo de las reservas mínimas de suelo destinado a sistemas locales y equipamientos establecidas por el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, este Reglamento y, en su caso, el planeamiento, se computarán las superficies de suelo ocupadas por los sistemas generales, existentes o previstos.

• A efectos del cálculo de las reservas máximas de suelo establecidas por el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, este Reglamento y, en su caso, el planeamiento, se computarán las superficies de suelo ocupadas por los sistemas generales.



SISTEMAS

LOCALES



• APROVECHAMIENTO LUCRATIVO “NULO”

(NO SE COMPUTA SU APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO)

• COMPUTABILIDAD DE LAS SUPERFICIES DE SUELO DESTINADAS A SISTEMAS LOCALES

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO DE LOS SISTEMAS LOCALES


APROVECHAMIENTO LUCRATIVO NULO


La superficie de suelo destinada a sistemas locales se considerará de aprovechamiento nulo, a los efectos del cálculo del aprovechamiento urbanístico medio, general o específico, de los ámbitos o sectores en los que estén incluidas y de los procesos de equidistribución que se desarrollen en los mismos.



COMPUTABILIDAD DE LAS SUPERFICIES DE SUELO DESTINADAS A SISTEMAS LOCALES


• A efectos del cálculo del aprovechamiento urbanístico global de los ámbitos de suelo urbano no consolidado por la urbanización o de los sectores de suelo urbanizable delimitados por el planeamiento, no se computará la superficie de suelo destinada a sistemas locales.

• A efectos del cálculo del aprovechamiento urbanístico medio de los ámbitos de suelo urbano no consolidado por la urbanización o de los sectores de suelo urbanizable delimitados por el planeamiento, la superficie de suelo destinada a sistemas locales se excluirá del cálculo del aprovechamiento urbanístico global y se incluirá en el cálculo de la superficie total del ámbito o sector que, dividiendo al aprovechamiento global, determina el aprovechamiento urbanístico medio del ámbito o sector, salvo que el sistema local ya haya sido adquirido en el momento de realizar el cálculo.

• A efectos del cálculo de los estándares máximos establecidos por el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, este Reglamento y, en su caso, el planeamiento, se computarán las superficies de suelo ocupadas por los sistemas locales, existentes o previstos.

• A efectos del cálculo de las reservas mínimas de suelo destinado a sistemas locales y equipamientos establecidas por el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, este Reglamento y, en su caso, el planeamiento, no se computarán las superficies de suelo ocupadas por los sistemas locales ya existentes.

• A efectos del cálculo de las reservas máximas de suelo establecidas por el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, este Reglamento y, en su caso, el planeamiento, no se computarán las superficies de suelo ocupadas por los sistemas locales.



EQUIPAMIENTOS



• SÍ TIENEN APROVECHAMIENTO LUCRATIVO

(APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO COMPUTABLE)

• COMPUTABILIDAD DE LAS SUPERFICIES DE SUELO

DESTINADAS A EQUIPAMIENTOS:

COMPUTAN A TODOS LOS EFECTOS

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO DE LOS EQUIPAMIENTOS


GENERAL

(ENCARNACIÓN SÁNCHEZ CAMPOS)(NOVIEMBRE 2002)

aprovechamiento medio general

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