AÑO 5, 2do TRIMESTRE 2008 16

www. fecisvalmexico .org

+ Decálogo del Valuador+ Masificar y mecanizar el avalúo

para crédito ¿Se vale?+ Ocupación hotelera en México

durante los últimos 5 años+ Eventos

PRESIDENTE

VICEPRESIDENTE

SEGUNDO VICEPRESIDENTE

SECRETARIO

TESORERO

PRO-TESORERO

SECRETARIO DE RELACIONES Y DIFUSIÓN

SECRETARIO DE ACCIÓN GREMIAL

PRESIDENTE CONSEJO TÉCNICO

COMISARIO

GERENTE

Esp. en Val. Ing. Marco Antonio Hernández Ramírez

Esp. en Val. Ing. Raúl Armando Bracamontes Zenizo

Esp. en Val. Ing. Marco A. Cano Gómez

M. C. e Ing. Civil Hugo Saucedo Acosta

M. en Val. Arq. Arturo Alejandro López Perales

Esp. en Val. Arq. Pedro García Valdez

Esp. en Val. Arq. Rubén José Erosa Rosado

Esp. en Val. de B. Arq. Fernando Arturo Vásquez Chagoya

Esp. en Val. Ing. José Alfredo Rojo García

M. en Val. Arq. María de los Ángeles Díaz de León Flores

Esp. en Val. Arq. Gustavo De la Cerda Lemus

Lobby, Hotel Burj Al Arab, Dubai, Emiratos Arabes Unidos

1DIRECTIVAFECISVAL

CONTENIDO162

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Editorial

Decálogo del Valuador

Masificar y mecanizar el avalúo paracrédito ¿Se vale?

Ocupación Hotelera en México durantelos últimos 5 años

Eventos

Directorios FECISVAL

PRESIDENTEEsp. en Val. Ing. Marco Antonio HernándezRamírez

SECRETARIO DE RELACIONES YDIFUSIÓNEsp. en Val. Arq. Rubén José Erosa Rosado

COLABORADORES EN ESTA EDICIÓNJulio E. Torres Coto M.Leoncio Angulo Valenzuela

DIRECCIÓN EDITORIALLuz Capistrán Bolio

ARTE Y DISEÑOJosé Luis Betancourt

PORTADAHotel Burj Al Arab, Dubai, Emiratos Arabes Unidos

FECISVALInsurgentes Sur No. 1480, 2do. Piso,Col. Barrio Actipan, CP 03230, Mex, D.F.

Tel. 01 (55) 5534-6467Tel. 01 (55) 5534-6273

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La revista VALUADOR PROFESIONAL órgano informativode la FECISVAL, es una publicación trimestral con un tirajede 2,000 ejemplares de distribución gratuita. El contenidode los artículos es responsabilidad exclusiva de los autoresy no refleja necesariamente la opinión de la FECISVAL.Certificado de licitud de contenido, Certificado de licitudde título y reserva al título en Derechos de Autor en trámite.Se permite la reproducción total y/o parcial de los artículoscontenidos en esta publicación, previa autorización escritadel autor. Editor responsable Esp. en Val. Arq. Rubén JoséErosa Rosado. Impreso en Cancún, Q. Roo, México.

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Royal Suite , Hotel Burj Al Arab, Dubai, Emiratos Arabes Unidos

stimados amigos valuadores del país:EEn el marco de nuestra Primera Asamblea 2008, iniciamos una nueva cruzada en la valuación a nivel nacional. Hoy nos corresponde tomar la estafeta para conducir los destinos de nuestra federación y confirmamos ante todos ustedes el compromiso de servir con eficiencia y eficacia.

En nuestra actividad valuatoria, el único compromiso con la sociedad es garantizar confianza, transparencia, honestidad, profesionalismo y seguridad. A n t e e s t o , d e b e m o s d e e s t a r comprometidos con nosotros mismos, cumpliendo con los principios rectores de nuestro código de ética; sin la observacia de ellos, podemos caer en el vacío de la desconfianza.

Es importante resaltar que hoy, el valuador esta preparado con capacidad para enfrentar el reto que tiene en el desarrollo económico de nuestro país.

Lucharemos por dignificar la actividad valuatoria, cambiando paradigmas de una responsabilidad ajena.

Tomaremos las siguientes líneas de trabajo y que hoy reivindicamos ante todos ustedes.

Haremos una jornada permanente para reivindicar la actividad valuatoria, bajo los siguientes principios:

Ratificamos la independencia del valuador profesional, ante la adversidad de las autoridades.

Propondremos ante el Congreso de la Unión las reformas y adecuaciones al marco jurídico de la valuación, para que sean solo los valuadores profesionales los encargados de dar valor a los bienes de los particulares.

A)

B)

C)

D)

E)

F)

G)

H)

"La valuación para el Valuador"

Vamos a recorrer el país para visitar a las autoridades estatales, pidiéndoles y en su caso exigiendo, un trato digno a nuestros agremiados, pero sobre todo el reconocimiento profesional.

Impulsaremos la creación de un organismo que sirva de árbitro en los conflictos en donde sea señalado un valuador, ante la posible comisión de conducta que perjudique a un usuario.

Impulsaremos la Norma Oficial Mexicana de Valuación, con ello terminaremos, con aquellos valuadores que simulan conocer de valuación.

Crearemos la instancia para la certificación del valuador, no con el propósito de poner trabas a nuestra actividad, sino, como un medio que le de sustento a nuestros principios rectores del código de ética.

Publicaremos en nuestra pagina web, el padrón de valuadores certificados.

Pediremos a la Junta de Honor de nuestra federación, inicie una cruzada de a p l i c a c i ó n d e e s t a t u t o s a l o s seudovaluadores que desprestigian a nuestros Colegios e Institutos; no se tratará de una cacería de brujas, es tan solo darle confianza a nuestros clientes y usuarios.

Amigos valuadores del país:

El nuevo consejo, se compromete a trabajar de la mano con sus Colegios e Institutos, con el fin de dignificar la valuación.

Nuestro lema será:.

4Por: Esp. en Val. Ing. Marco Antonio Hernández Ramírez

Presidente FECISVAL

Cimentaré mi reputación en la honradez, laboriosidad y capacidad técnica profesional, observando las normas de ética más elevadas en todos mis actos, así como el debido decoro e integridad en mi vida social, familiar y profesional.

Tengo la obligación de contribuir al enaltecimiento de la profesión, actuando con probidad y buena fe, cumpliendo con las normas del derecho vigente.

No aceptaré la ejecución de un avalúo fuera de mi especialidad sin solicitar el asesoramiento óptimo correspondiente.

No aceptaré la elaboración de avalúos, cuando se presenten nexos de parentesco, beneficio personal, ó que tenga un interés pasado, presente o futuro sobre el bien, manifestando que hay conflicto de intereses.

Seré veraz con respecto a lo que veo y siento, de acuerdo con mis conocimientos, sensibilidad, experiencia y entendimiento, en el momento de efectuar la valuación y no aceptaré influencias extrañas, presiones ni remuneraciones que hagan variar mi criterio, sosteniendo un criterio libre e imparcial, sin excepción de ninguna especie.

Lucharé por la independencia profesional y económica del valuador, para que mi juicio en los avalúos sea imparcial y justo.

No perjudicaré a un colega en su reputación o competencia, ni interferiré en los trabajos del mismo.

Limitaré mi publicidad en forma digna y responsable, exclusivamente a la expresión de mi actividad profesional de valuador, no involucrando otras actividades.

Los honorarios que fije para el pago de mis servicios como valuador, serán en todo caso justos, racionales y equitativos.

La violación de cualquiera de estos preceptos, que la sociedad me lo demande.10

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3456

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DECÁLOGO DEL VALUADOR6

e hace un par de años a esta fecha se observa una tendencia clara hacia la mecanización del avalúo para

crédito en el mercado financiero mexicano. Es un fenómeno que parece tener la sanción de los órganos públicos a cuyo cargo corre el respaldo de los “créditos garantizados”, por cuya razón su opinión pesa en el ánimo de las entidades que otorgan los créditos e influye en su manera de pensar y actuar. Por estas razones es interesante que se ponga en el tapete de análisis esta forma de ver y hacer el avalúo y la conveniencia de entender estas encomiendas como trabajos de valuación masiva.

Para quienes tenemos más de una década de ejercer esta profesión resulta más que claro que una valuación es “un trabajo de investigación, es una aplicación y combinación de economía de la tierra, análisis de mercado y análisis de

1inversión.” Y, además, que “la valuación es básicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propósito; que descansa en observaciones y en la teoría económica, la cual produce un estimado de valor de cambio por dinero efectivo, de una propiedad específica para una fecha y lugar determinado,

2asumiendo un uso específico.”

El resultado de una valuación queda contenido en lo que en México acostumbramos llamar “avalúo” y que en otras partes se conoce como “informe de valuación”, que es lo que de manera usual recibe el cliente e interesa al prestamista, sea éste banco, sociedad financiera de o b j e t o l i m i t a d o u o r g a n i s m o gubernamental.

Hasta hace no muchos años se entendía bien que la tarea del profesional de la valuación consistía precisamente en acopiar toda la información pertinente en la cual basar su estudio de valor, atendiendo al propósito del trabajo, procesar y ana l izar personal y directamente esa información, para llegar a una conclusión de valor acorde a la

D

definición específicamente estipulada. Todo ello bajo su directa y estricta responsabilidad y control. En esa forma y aún sin contar con las modernas herramientas que permiten agilizar el trabajo en cuestión, los valuadores atendíamos las exigencias de las empresas hipotecarias del país con certeza y eficiencia.

Ahora que con objeto de dinamizar la economía nacional y en particular estimular la industria de la construcción, que constituye un importante detonador para aquella, se ha abierto y agilizado el mercado de crédito bancario y reabierto los programas de descuento bancario para la vivienda, también parece haber aumentado la demanda de valuación de bienes inmuebles ofrecidos como garantía para el otorgamiento de créditos h ipo teca r ios , a lgunos de e l l os garantizados con fondos del antiguo fideicomiso denominado Fondo de Operación y Descuento Bancario para la Vivienda, que hoy administra la Institución de Banca de Desarrollo denominada Sociedad Hipotecaria Federal, S. N. C. Esta demanda, la creación bajo la égida de las “Reglas de Carácter General Relativas a la Autorización como Valuador Profesional de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda” de 30 de junio de 2003, de la figura de las Unidades de Valuación, así como la

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Por: Ing. Civil, Esp. en Val. Julio E. Torres Coto M.Miembro del Colegio de Valuadores de Baja California

exigencia de éstas y de muchos promotores de vivienda de celeridad en la elaboración de los informes de valuación, h a l l e v a d o a l a b ú s q u e d a d e procedimientos para hacer “más eficiente el servicio de valuación”, “agilizar la entrega de avalúos por parte de las referidas unidades de valuación”, que v ienen dando por resu l tado la “masificación” y “mecanización” de las valuaciones practicadas en México, en particular aquellas dirigidas a créditos garantizados y para garantía de créditos otorgados por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores ( INFONAVIT) y su correlativo para los trabajadores al servicio del Estado (FOVISSSTE).

Lo primero que surgió fueron los formatos de avalúo, en hoja de cálculo electrónico, y cada día se han incorporado más y más candados, particularmente en las secciones de cálculo correspondientes a cada uno de los tres enfoques, al igual que en la de conclusiones. Cada uno de tales “candados” tiene el efecto de reducir la “independencia” de criterio del valuador, sujetándola al de quienquiera que haya elaborado el “formato” y diseñado los cuadros de cálculo, lográndose así “automatizar” la valuación, que es lo mismo que “mecanizarla”.

Tal “automatización” sin duda facilita las cosas para la empresa que ofrece el servicio de valuación para créditos garantizados, pues al reducir las opciones para que el valuador actúe conforme lo dicte su criterio y experiencia también reduce la necesidad de revisión y “normaliza” o “estandariza” los informes de valuación que produce.

El hecho es que ello va en contra de los más elementales principios de la valuación como servicio profesional, que se entiende como aquel que presta un profesional o, como decimos en México, un profesionista, es decir “un profesional con título”. Lo que caracteriza a todo servicio profesional es lo personal del mismo. Esta “personalidad” del servicio

opera en dos sentidos, desde el del usuario o cliente, por la confianza que tiene en la persona física que le presta el servicio, derivada de una relación preexistente y del hecho de saber que aquella cuenta con los conocimientos y experiencia necesarios para ello; y desde el del profesional, porque conlleva su personal responsabilidad de aplicar hasta el límite sus conocimientos, experiencia, habilidad, destreza y saber, para resolver el problema planteado en beneficio del usuario o cliente. Tal responsabilidad implica la sujeción y respeto a claras y explícitas reglas de comportamiento personal y profesional, un “Código de Conducta” y de otro conjunto de reglas, también explícitas sobre el desempeño del trabajo, las “Normas” del servicio.

Uno y otras le obligan personal e individualmente y, de manera particular, la responsabilidad ética a que alude del Código de Conducta no es compartible ni transferible.

En el escenario planteado por la “automatización” o “mecanización” es claro que la responsabilidad del profesional se ha diluido. Al quedar fuera de su control las operaciones aritméticas, matemáticas o estadísticas a que se sujeta la información que él o ella ha obtenido en campo o en virtud de su exper ienc ia , d i f íc i lmente puede imputársele responsabilidad alguna por los resultados obtenidos. Y, si además de ello, el procedimiento para llegar conclusiones también está sujeto a fórmulas “cerradas” por el programa, la única persona a quien se puede exigir responsabilidad alguna es a quien lo elaboró. Pero resulta que él o ella no asume responsabilidad por la información que se alimentó, pues ésta la produjo u obtuvo el valuador o valuadora. Claro, para efecto de las “reglas” responde la empresa mercantil cuyo “controlador” firmó el informe. Controlador que en la mayoría de los casos tampoco tiene “control” sobre las operaciones que se la ha solicitado validar.

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Pero resulta que como siempre “el hilo se rompe por los más delgado” a la persona a la cual siempre se pretende hacer responsable de la calidad de los avalúos es precisamente al valuador, quien como hemos visto suele ser el que menos control tiene sobre lo que en el informe en cuestión.

Hay otro aspecto que debe tocarse, el que llamamos “masificación” de la valuación. La técnica y normativa de la valuación reconoce diferencias entre el propósito y finalidad de la “valuación masiva” con respecto a la “individual” y en consecuencia acepta que los métodos utilizables en una no son aceptables en la otra. La técnica y métodos de valuación masiva han sido diseñados y se aplican para usos catastrales e impositivos. Sin embargo ha surgido la “valuación por paquetes” para fines de préstamos hipotecarios, particularmente cuando se parte de la hipótesis, no siempre demostrable, que todas las unidades de igual partido arquitectónico situadas en un mismo desarrollo inmobiliario son iguales y, por ende, tienen el mismo valor. Entonces se propone la elaboración de un “avalúo maestro” es decir “tipo” y luego lo único que se requiere es ir cambiando lo que no es uniforme: nombre de quien solicita, lote y manzana o número de departamento, según se trate de casas individuales o unidades en edificios y medidas y colindancias.

Quienes proponen este procedimiento “masivo” de valuación olvidan varios principios del valor de los bienes inmuebles, pero esencialmente quieren ignorar el más elemental de ellos: “el precio (y por tanto el valor) de una parcela

3inmobiliaria depende de su ubicación.

Siendo así, y todavía falta que alguien demuestre que esta aserción no es cierta, no es posible pretender que todas las unidades con igual superficie y partido en un conjunto habitacional tienen el mismo valor. Todos sabemos que en un mismo edificio es más deseable y tiene mayor precio (y valor) el departamento de la

planta baja que el del cuarto piso, aún cuando haya elevador y ambos menor precio (y valor) que el del último piso, aún cuando éste no sea especial, sólo por el hecho innegable de que goza de mejores vistas y menores molestias. Pero según el criterio de “masificación” los tres “valen” lo mismo.

Una discusión similar en el caso de unidades de casas aisladas lleva a conclusiones parecidas. Desde luego que no tendrán el mismo valor las casas sitas a la entrada del fraccionamiento, cerca de las vialidades troncales, que aquellas situadas al fondo del mismo. Tampoco será igual el valor de las que por algún azar disfrutan de mejor orientación, microclima y vistas que el de las que no cuentan con estas ventajas, por más que tengan la misma superficie, partido, distribución y tipo de construcción, pero es más sencillo ignorar estas realidades que dedicar tiempo y esfuerzo al estudio de las diferencias, porque ello implica que los resultados de las valuaciones serán diferentes y, finalmente, hay que ajustarse al precio que se ha fijado o al límite de crédito que se tiene autorizado. Ambas cosas contrarias a la buena práctica de la valuación, a la ética del verdadero valuador y a la letra de las normas de valuación, empezando por las mexicanas y terminando con las internacionales.

Una falacia adicional derivada del mismo principio es la de utilizar como “ventas comparables” u “ofertas comparables” las provenientes de información del mismo fraccionamiento, desarrollo o edificio, y muy especialmente cuando se trata de primeras ventas, es decir las hechas cuando por primera vez sale ese particular producto sale al mercado.

D e a c u e r d o c o n l a s N o r m a s Internacionales de Valuación, en toda “Valuación para la Concesión de

4Préstamos” se aplica el Valor de Mercado, mismo que la Norma 1 de la NIV define como:

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"Valor de Mercado es la cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de valuación entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una t r a n s a c c i ó n l i b r e , t r a s u n a comercialización adecuada en la que ambas partes hayan actuado con la información suficiente, de manera

5prudente y sin coacción."

La norma va más allá y precisa que “3.2.4 -entre un comparador dispuesto a comprar- se refiere a una persona que tiene alguna motivación para comprar, pero no está obligada a ello. Este comprador no se ve apremiado ni decidido a comprar a cualquier precio. Se trata de un individuo que compra de acuerdo con la realidad y expectativas del mercado actual y no basándose en un mercado imaginario o hipotético que no se puede demostrar o anticipar que existe. Este comprador no pagará un precio más alto que aquel que venga fijado por el mercado. El propietario actual del bien objeto de valuación es uno de los sujetos que constituyen -el mercado-. El Valuador no debe e s t a b l e c e r h i p ó t e s i s s o b r e condiciones de mercado poco realistas ni establecer un nivel de valor de mercado por encima del que pueda razonablemente alcanzarse.”

Aquí es preciso cuestionar si las ventas que realiza el desarrollo o fraccionamiento se hacen efectivamente a un individuo que compra de acuerdo con la realidad y expectativas del mercado o a uno que aprovecha la facilidad de un crédito y mide dos factores únicamente: a) su posibilidad de cubrir el “enganche”, y b) s u c a p a c i d a d p a r a p a g a r l a s mensualidades.

También, dentro del análisis del comentario atrás citado, procede preguntarnos si en verdad, en este caso, "El propietario actual del bien objeto de valuación es uno de los sujetos que constituyen el mercado", cosa difícil de

demostrar, pues de manera ninguno se trata de un vendedor que esté motivado a vender el bien en condiciones de mercado al mejor precio obtenible tras una adecuada labor de comercialización, sea cual sea ese precio". Es claro que el vendedor/promotor no está dispuesto a vender sea cual sea el precio, pues ya ha determinado que su precio es lo que permite el máximo del crédito disponible. En esas condiciones debe aceptarse que los bienes que se comercializan como primeras ventas entre el promotor/desarrollador/vendedor y los primigenios compradores, de n i n g u n a m a n e r a r e p r e s e n t a n operaciones típicas de mercado. Luego entonces no son aceptables como comparables ni para valuaciones de otros bienes en ese mismo desarrollo, ni para valuaciones de inmuebles similares en otros desarrollos, puesto que no están siendo comercializados libremente en el mercado ya que lo que de hecho se está poniendo a la venta es un crédito y no el bien inmueble en sí, pues si no existiese tal crédito muy probablemente la venta no se realizaría.

Entonces, podemos concluir que no, no se vale masificar y menos mecanizar las valuaciones, aún cuando se trate de créditos garantizados y de grandes volúmenes de avalúos que es necesario producir en corto plazo de tiempo, pues con ello se pone en entredicho la calidad y veracidad de la valuación en perjuicio de comprador, vendedor/promotor y prestamista y en riesgo la calidad de la garantía que se acepta para el préstamo. VP

1 Briceño, Santiago, Terminología de Valuación de Bienes Inmuebles, UPAV-SOTAVE, Caracas, 1979, p- 688.

2 Ibidem.3 Todos los que han participado en el mercado

inmobiliario conocen las máxima inglesa que el “valor de un inmueble depende de tres factores: location, location and location”.

4 Comité Internacional de Normas de Valuación “Normas Internacionales de Valuación. Séptima Edición. 2005”, ATASA-UPAV, Madrin, 2007, pp. 163-172.

5 Ibidem, pp. 102-103.

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Acapulco 42.20% 39.37% 40.72% 41.25% 42.13%Huatulco 51.36% 51.64% 49.10% 43.19% 44.99%Cancún 71.90% 78.53% 83.73% 80.54% 71.93%Cozumel 52.07% 49.54% 56.68% 59.76% 59.92%Ensenada 42.69% 44.75% 43.65% 40.58% 42.63%Guaymas San Carlos 47.46% 51.43% 48.29% 46.29% 45.08%Isla Mujeres 43.31% 49.71% 50.70% 53.03% 49.85%Ixtapa 65.21% 68.02% 62.40% 60.75% 61.04%La Paz 55.40% 53.18% 46.01% 43.39% 45.41%Loreto 64.60% 55.23% 41.91% 35.16% 40.65%Los Cabos 65.42% 68.32% 64.02% 57.79% 57.71%Manzanillo 51.42% 53.77% 52.04% 48.42% 49.32%Mazatlán 59.35% 57.60% 53.80% 57.08% 54.49%Nuevo Vallarta 75.96% 80.36% 79.72% 71.58% 72.57%Puerto Escondido 28.44% 32.52% 30.09% 37.62% 37.15%Puerto Vallarta 63.64% 65.42% 63.40% 55.14% 55.03%Puerto Peñasco 52.96% 50.72% 39.80% 44.26% 32.17%Rincon Guayabitos 56.88% 54.48% 50.30% 49.69% 49.98%Riviera Maya 72.45% 73.76% 75.31% 85.99% 79.14%Rosarito 31.13% 30.37% 34.78% 37.68% 37.96%San Felipe 32.23% 36.72% 38.28% 34.38% 34.08%Veracruz 49.86% 48.24% 47.24% 50.04% 56.86%

Aguascalientes 45.49% 45.58% 42.53% 44.68%Campeche 53.57% 53.97% 52.00% 49.97% 49.89%Celaya 42.53% 43.03% 41.30% 38.08%Chetumal 50.50%Chihuahua 59.50% 55.22% 50.85% 44.76%Ciudad Juárez 61.09% 52.51% 51.61% 44.34%Coatzacoalcos 61.40% 69.47% 59.36%Colima 49.23% 49.67% 45.55% 50.01% 51.20%Cuernavaca 45.41% 48.72% 49.65%Culiacán 52.95% 50.81% 51.09% 52.62% 50.23%Distrito Federal 58.89% 61.59% 60.63% 56.06% 53.91%Durango 45.71% 41.25% 36.39%Guadalajara 48.10% 49.14% 48.17% 45.72% 44.74%Guanajuato 38.63% 40.29% 38.86% 36.12%Hermosillo 54.97% 56.88% 67.19% 53.35% 45.86%León 44.07% 40.54% 40.83% 39.91% 40.25%Los Mochis 45.36%Mérida 62.04% 55.92% 58.44% 53.57% 53.19%Mexicali 60.25% 62.46% 58.27% 58.05% 62.94%Monterrey 58.29% 57.54% 57.84% 53.32% 52.56%Morelia 49.88% 48.02% 51.01% 51.35% 46.62%Nogales 55.40% 55.55% 48.63% 53.80% 50.50%Casas Grandes 29.90% 29.49% 30.31% 51.08%Oaxaca 33.37% 31.70% 45.44% 45.89% 43.53%Pachuca 43.12% 39.93% 36.82% 38.63%

Ocupación anual2007 2006 2005 2004 2003

Centros de playa

Ciudades---------

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Por: M. en Val. Ing. Leoncio Angulo ValenzuelaMiembro del Colegio de Valuadores de Sinaloa Centro, A.C.

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Palenque 33.25% 40.66% 33.39%Patzcuaro 34.65% 32.51% 34.89% 33.82% 30.18%Puebla 52.32% 49.01% 51.91% 62.04% 64.09%Querétaro 67.04% 64.98% 57.96% 60.08% 60.62%Salamanca 51.86% 52.51% 53.99% 49.92%Saltillo 54.31%San Cristobal de las C. 40.09% 42.64% 45.21% 48.02%San Juan de los Lagos 19.60% 19.46% 17.55% 15.96% 15.45%San Juan del Río 45.87% 48.19% 39.01%San Luis Potosi 52.68% 50.35% 49.54% 54.99% 49.59%San Miguel Allende 34.04% 38.61% 34.98% 34.69%Tampico 41.95% 41.63% 38.14%Taxco 32.57% 32.87% 35.93% 36.36% 36.50%Tecate 37.37% 32.59% 31.97% 32.64% 64.21%Tepic 45.43% 43.54% 42.64% 42.89% 40.22%Tequisquiapan 25.35% 25.94% 25.36% 23.04%Tijuana 54.07% 50.91% 54.51% 59.29% 52.10%Tlaxcala 36.71%Toluca 49.83% 43.49% 42.62% 41.37%Tuxtla 43.21% 46.02% 50.73% 53.95%Valladolid 35.46% 33.26% 36.62%Valle de Bravo 26.27% 29.95% 27.03% 30.19%Villahermosa 58.74% 57.15% 53.32% 57.64% 61.28%Xalapa 49.22% 49.18% 43.88% 40.62% 39.57%Zacatecas 45.15% 43.87% 41.49% 37.24% 33.53%

Ocupación anual2007 2006 2005 2004 2003

Ciudades--------- ---------

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Página anterior y arriba: Hotel Marquis, Los Cabos, B.C.S. - Derecha: Hotel Sheraton Centro Histórico, México, D.F.

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Consejo Directivo 2008-2009, de izquierda a derecha: Arq. Pedro García Valdez (Segundo Tesorero), Arq. Fernando Vásquez Chagoya (Secretario de Acción Gremial), Arq. Arturo López Perales (Tesorero), Ing. Hugo Saucedo Acosta (Secretario), Ing. Marco Antonio Hernández Ramírez (Presidente), Ing. R a ú l B r a c a m o n t e s Z e n i z o (Vicepresidente), Ing. Marco Antonio Cano (Segundo Vicepresidente), Arq. Rubén José Erosa Rosado (Secretario de Relaciones y Difusión), Arq. Ma. de los Ángeles Díaz de León (Comisario), Ing. José Alfredo Rojo García (Presidente Consejo Técnico) y Arq. Gustavo De la Cerda Lemus (Gerente).

Toma de protesta del Consejo Directivo 2008-2009

Asamblea General

Primera Asamblea Ordinaria General de la Federación de Colegios, Institutosy Sociedades de Valuadores de la República Mexicana, A.C. (FECISVAL),realizada en la Ciudad de México el día 19 de enero del 2008 14

15Inauguración de la oficina de la Federación de Colegios, Institutos ySociedades de Valuadores de la República Mexicana, Asociación Civil(FECISVAL), realizada en la Ciudad de México el día 18 de enero del 2008

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Corte del listón a cargo del Ing. Manuel Bazúa Ledón (Ex-presidente 2006-2007), Ing. Marco Antonio Hernández Ramírez (Presidente actual 2008-2009) e Ing. Enrique Muñoz Martínez (Ex-presdidente 2004-2005).

Algunos asistentes al evento, de izquierda a derecha: Ing. César Cantú (Ex-vicepresidente 2006-2007), Ing. Alberto Peña (Representante región VI FECISVAL), Ing. Marco Antonio Hernández (Presidente actual 2008-2009), Ing. Manuel Bazúa (Ex-presidente 2006-2007), Ing. Juan Pablo Gómez Morín (Presidente del INDAABIN), Ing. Mario Rafael Marques Tapia (Ex-presidente 1999-2001), Arq. Fernando Vásquez Chagoya (Secretario de Acción Gremial), Arq. Gustavo De la Cerda (Gerente), Arq. María de los Angeles Díaz de León (Comisario), Ing. Enrique Muñoz Martínez (Ex-presidente 2004-2005).

Paje de tijeras, Ing. Raúl Bracamontes Zenizo (Vicepresidente 2008-2009).

Curso "Valuación de terrenos en transición" impartido por elIng. Carlos Sandoval Miranda en la Ciudad de México, D. F. el día 18 de enero del 2008

Plática impartida por el Arq. Franco Buccio Mujica, Director Técnicodel Organismo Nacional de Normalización y Certificación de laConstrucción y Edificación, S.C. (ONNCCE) con el tema "¿Por quécertificar con el ONNCCE?", México, D.F., 18 de enero del 2008.

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Toma de protesta del XIII Consejo Directivo del Colegio InstitutoMexicano de Valuación de Querétaro, A. C., realizada el día 11 dediciembre del 2007 en la Ciudad de Querétaro, Qro.

Toma de protesta del Consejo Directivo 2008-2009, del Instituto Mexicanode Valuación, A. C., realizada el día 17 de enero del 2008 en la Ciudad deMéxico, D.F.

Palabras a cargo del Arq. FranciscoGuzmán Castro, Presidente entrante delConsejo Ejecutivo 2008-2009.

18Conferencia impartida por el Especialista en Valuación Arq. Gustavo De laCerda Lemus al Colegio Instituto Mexicano de Valuación de Querétaro, A. C.,el día 7 de diciembre del 2007 en la Ciudad de Querétaro

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Foto 1:Foto 2:Foto 3:

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Foto 6:

PresidiumToma de protestaPalabras a cargo del Ing. Edgar Conde Valdez (Presidente saliente 2006-2007)Palabras a cargo del Ing. José Alfredo Novelo (Presidente entrante 2008-2009)Palabras a cargo del Ing. Marco Antonio Hernández Ramírez (Presidente FECISVAL)Reconocimiento al Ing. Edgar Conde Valdez (Presidente saliente 2006-2007)

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Toma de protesta del III Consejo Directivo 2008-2009, del Colegio de Valuadores Profesionales de Yucatán, A. C. realizada en la Ciudad de Mérida,Yucatán el día 17 de marzo del 2008

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INSTITUTOFECISVAL - COVAMEX

COLEGIO DE VALUADORES ESTADO DE BAJA CALIFORNIA, A.C.COLEGIO E I.M.V. DE MEXICALI

I.M.V. DE BAJA CALIFORNIA SUR

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DEL SINALOA NORTE, A.C.COLEGIO DE VALUADORES DE SINALOA CENTRO, A.C.

I.M.V. DE SONORA Y COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DEL EDO. DE SONORA, A.C. (COVAPROES)I.M.V. DE COSTA DE SONORA

I.M.V. DE SUR DE SONORA

I.M.V. DE COAHUILA

COLEGIO MEXICANO DE VALUACION DE NUEVO LEON, A.C.

I.M.V. DE TAMAULIPAS

I.M.V. DE NORTE DE TAMAULIPAS

I.M.V. DE TAMAULIPAS CENTRO

COLEGIO DE VALUADORES DE DURANGO, A.C.

COLEGIO DE PROFESIONALES EN VALUACION DE INMUEBLES DE CIUDAD JUAREZ CHIHUAHUA, A.C.COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE CHIHUAHUA , A.C.COLEGIO DE VALUADORES DE LA LAGUNA, A.C.

I.M.V. DE JALISCO

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE COLIMA, A.C.

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES, A.C.COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DE ZACATECAS, A.C.COLEGIO E INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE MICHOACAN, A.C.COLEGIO INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE QUERETARO, A.C.I.M.V. DE SAN LUIS POTOSI

COLEGIO DE VALUADORES INMOBILIARIO DE IRAPUATO DEL INST. MEXICANO DE VAL. DE GUANAJUATO CENTRO, A.C.COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACION DE LEON, A.C.

I.M.V. DE SUR DE VERACRUZ

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE CORDOBA Y ORIZABA, A.C.I.M.V DE XALAPA

COLEGIO E INST. DE VAL. DEL ESTADO DE VERACRUZ. A.C.

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE PUEBLA, A.C.

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE OAXACA, A.C.

I.M.V. DE QUINTANA ROO

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE YUCATAN, A.C.COLEGIO DE VALUADORES DE TABASCO, A.C.

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE CHIAPAS, A.C.

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE GUERRERO, A.C.

COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C.

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE HIDALGO, A.C.

I.M.V. DE DISTRITO FEDERAL

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE MEXICO, A.C.SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADORES, A.C. (SAVAC)

PRESIDENTEESP. EN VAL. ING. MARCO ANTONIO HERNANDEZ RAMIREZESP. EN VAL. ING. CARLOS TOLEDO COVARRUBIASING. MIGUEL IGNACIO HERNANDEZ MORELOSING. JORGE LOPEZ GARCIA

ING. ENRIQUE RENE CORRAL CAZAREZARQ. JOSE ALBERTO MEZA SANCHEZING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRAC.P. LUIS RODOLFO CABALLERO ROMEROING. HECTOR ALFARO RIVERA

ARQ. MARIA ERIKA ARREOLA SEMADENIING. RICARDO A. CANTU GARZA

M.V., E.V.I. ARQ. BELISARIO DOMINGUEZ ROMEROING. OSCAR BUSTAMANTE ESPINOZAING. RUBEN ANGEL VALERO SOLIS

ARQ. CARLOS LEONARDO RUIZ PIÑAM. EN V. ING. ENRIQUE J. MUÑOZ MARTINEZING. RAMIRO H. CALDERON COLOMOM EN V ING. ALBERTO GUILLERMO HERMOSILLO MORALESARQ. SALVADOR I. PARADA CHAVEZM. C. ING. FERNANDO GARCIA SOTOARQ. NORMA HERLINDA AGUILAR FRIASING. HECTOR RAMIREZ RIOS

ING. VICTOR ZETINA MEZA

M. C. HECTOR SANTANA HERNANDEZING. CESAR FERNANDO CORDOVA CASANOVAESP. EN VAL. ING ARQ. LUIS CHAVEZ FUENTESARQ. ALEJANDRO POHLS HERNANDEZ SANTIAGOARQ. ROSA GONZALEZ RODRIGUEZ.M. EN V. ING. MARIO MARQUES CONTRERASARQ. ALFONSO MORALES HOYOS

MTRO. ARQ. TEODORA MARIA DEL ROCIO RODRIGUEZ RENDONARQ. MAXIMO SANCHEZ ARANDA

ARQ. JAVIER AGUSTIN HERNÁNDEZ MONROYING. FLORENCIO GUILLERMO HERNÁNDEZ ACERETOING. ESP. EN VAL. JOSE ALFREDO NOVELO Y NOVELOING. FEDERICO A. CALZADA PELAEZING. JOEL ELI NANGULLASMU SANCHEZARQ. MANUEL BENITEZ GONZALEZ

ING. MANUEL OCAMPO RODRIGUEZESP. EN VAL. ARQ. ANGEL GUSTAVO ISLAS FUENTESARQ. FRANCISCO GUZMAN CASTROMTRO.EN VAL. ING. ALFREDO ZENDEJAS MAYAARQ. FRANCISCO DAVO ROMERO

DIRECCIONAV. UNIVERSIDAD 21-B, PLANTA ALTA, FRACC. RODRIGO DE TRIANA C.P. 39679, ACAPULCO, GUERREROAV. BRASIL 183-12, COLONIA MADERO, C.P. 22040, TIJUANA, B.C.AV. FRANCISCO I. MADERO 420, LOCAL 106, MEXICALI, B.C.HIDALGO 33, COL. CENTRO, C.P. 23600, CD. CONSTITUCION, B.C.S.CALLEJON H. GALEANA 140 PONIENTE, COL. CENTRO, LOS MOCHIS, SINALOA, C.P. 81200FRANCISCO VILLA 532 OTE, COLONIA CENTRO, C.P. 80000, CULIACAN, SIN.NAYARIT 227, COLONIA CONTRY CLUB, C.P. 83200, HERMOSILLO, SONORAJACARANDA 3, CONDOMINIO LOS ARCOS, C.P. 85500, GUAYMAS, SONORA5 DE FEBRERO 133 SUR, COLONIA CENTRO, CD. OBREGON, SONORAREYNOSA 694, COL. REPUBLICA ORIENTE, C.P. 25280, SALTILLO, COAHUILACORONADO 103, COL. MITRAS CENTRO, C.P. 64460, MONTERREY, N.L.AVE. HIDALGO 5004-303, FRACC. LOMAS DEL CHAIRE, C.P. 89219, TAMPICO, TAMPS.CALLE 18 No.144, COL. BUENA VISTA, C.P. 87350, MATAMOROS, TAMPS.MICHOACAN 444 OTE., FRACC. VALLE DE AGUAYO, CD. VICTORIA, TAMPS.PORRAS 209 SUR, ZONA CENTRO, DURANGO, DURANGO, C.P. 34000A. BUSTAMANTE 811, COL. LOS PINOS, C.P. 32350, CIUDAD JUAREZ, CHIHUAHUAMORELOS 506, COLONIA CENTRO, C.P 31000, CHIHUAHUA, CHIH.CALZADA COLON 551 NORTE, COL. CENTRO, C.P. 27000

AV. JUAN PALOMAR ARIAS 84, COL. JARDINES VALLARTA, C.P.45020, ZAPOPAN, JAL.CORREGIDORA 275, LOCAL 24, PLAZA PORTALES, COL. JARDINES DE LA CORREGIDORA, CP 28030, COLIMA, COL.ASIENTOS 432-2, SAN JOSÉ DEL ARENAL, C.P. 20130, AGUASACLIENTES, AGUASCALIENTESPLAZA VIPS INTERIOR 13, COL. BOULEVARES, C.P. 98000, ZACATECAS, ZAC.JOSE MARIA IGLESIAS 297, CHAPULTEPEC SUR, C.P 58260, MORELIA, MICH.ESTADIO 114, COL. CENTRO SUR, C.P. 76090, QUERETARO, QRO.TECALI 227, VALLE DORADO, SAN LUIS POTOSI, S.L.P.

ALLENDE 26-114, ZONA CENTRO, GTO

PASEO DEL MORAL 419, INT. 401, COL. JARDINES, C.P. 37160, LEON, GTO.NICOLAS BRAVO 906-B, COL. CENTRO, C.P. 96400, COATZACOALCOS, VER.AVENIDA 3 No. 1410, COL. CENTRO, C.P. 94500, CORDOBA, VERACRUZPROLONGACION POPOCATEPETL 10, COL. MIRADOR, C.P. 91170, XALAPA, VER.BERNAL DAZ DEL CASTILLO 769, FRACC. REFORMA, C.P. 91919, VERACRUZ, VER.CALLE 29-B NORTE 1849, FRACC. LAS HADAS, C.P. 72070, PUEBLA, PUEBLAAV. INDEPENDENCIA 1411, INTERIOR 5, COLONIA CENTRO, C.P. 68000, OAXACA, OAX.SM. 92, MZ 22, EDIFICIO 2, DEPTO. 1, FRACCIONAMIENTO "LA FLORIDA" CANCUN, QUINTANA ROOCALLE 29-A No. 200, COL. MIGUEL ALEMAN, C.P. 97148, MERIDA, YUCATANAV. RAMON MENDOZA HERRERA 321, ALTOS, FRACC. VILLA LAS PALMAS, VILLAHERMOSA, TAB.PRESA CECILIO DEL VALLE 688, PALMAS ELECTRICISTAS, TUXTLA GUTIERREZ, CHIS.ALONSO MARTIN 28, INTERIOR 2, PLANTA ALTA, FRACC. MAGALLANES, ACAPULCO, GRO.B JUAREZ 10-8, CENTRO, C.P. 62000, CUERNAVACA, MORELOSJAIME NUNO 304-A, COLONIA PERIODISTAS, PACHUCA, HIDALGOAV. INSURGENTES 348, 6° PISO, COL. ROMA SUR, DEL. CUAUHTEMOC, C.P. 06700, MÉXICO. D.F.ALLENDE SUR 1307-1, COL. UNIVERSIDAD, TOLUCA, ESTADO DE MEXICOAV. CONSTITUYENTES 800, COLONIA LOMAS ALTAS, DELEGACION BENITO JUAREZ, C.P. 11950, MEXICO, D.F.

E-MAILmarcoahr@prodigy.net.mxpresidenciafecisval@yahoo.com.mxpresidente@covalbc.orgwww.covalbc.orghervi11@prodigy.net.mx

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TELEFONO487-24-44

684-88-65

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132-23-96 C.100-68-54812-06-47 C.103-50-84752-09-10

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CARGOPRESIDENTE

VICEPRESIDENTE

SEGUNDO VICEPRESIDENTE

SECRETARIO

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PRO-TESORERO

SECRETARIO DE RELACIONES YDIFUSIONSECRETARIO DE ACCION GREMIAL

PRESIDENTE CONSEJO TECNICO

COMISARIO

GERENTE

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NOMBREESP. EN VAL. ING. MARCO ANTONIO HERNANDEZ RAMIREZESP. EN VAL. ING. RAUL ARMANDO BRACAMONTES ZENIZOESP. EN VAL. ING. MARCO A. CANO GOMEZ

M. C. E ING. CIVIL HUGO SAUCEDO ACOSTA

M. EN VAL. ARQ. ARTURO ALEJANDRO LOPEZ PERALES

ESP. EN VAL. ARQ. PEDRO GARCIA VALDEZ

ESP. EN VAL. ARQ. RUBEN JOSE EROSA ROSADO

ESP. EN VAL. DE B. ARQ. FERNANDO ARTURO VASQUEZ CHAGOYAESP. EN VAL. ING. JOSE ALFREDO ROJO GARCIA

M. EN VAL. ARQ. MARIA DE LOS ANGELES DIAZ DE LEON FLORESESP. EN V. ARQ. GUSTAVO DE LA CERDA LEMUS

NOMBREARQ. CARLOS LUIS YARZA GONZÁLEZ

ING. FRANCISCO BOLADO LAURENTS

ARQ. ROBERTO LOZANO VALENZUELA

ING. EDUARDO CARRILLO ARIAS

ARQ. VICTOR RENE ROCHA GONZALEZ

MTRO. ING. ALBERTO PEÑA NAVA

ING. EDGAR CONDE VALDEZ

ARQ. ROBERTO ARTURO ESTRADA BARCENAS

DIRECCIONAV. UNIVERSIDAD 21-B, PLANTA BAJA, FRACC. RODRIGO DE TRIANA, C.P. 39679, ACAPULCO, GRO.AV. VALLARTA 1835-17, COLONIA LAFAYETTE, C.P. 44140, GUADALAJARA, JAL.CENTENARIO INSTITUTO JUAREZ 109-4, COLONIA REFORMA, C.P. 86080, VILLAHERMOSA, TAB.IGNACIO TORRES GUTIERREZ 131, FRACCIONAMIENTO PRIMAVERAS, VILLA DE ALVAREZ, COLIMANICOLAS BRAVO 135, COLONIA REFORMA, C.P. 20059, AGUASCALIENTES, AGS.CALLE 22, AV. 16-A No. 89, CENTRO, CP 85400, GUAYMAS, SON.CALLE HOBOMPICH 216, DEPTO. A, PB, EDIF. 216, LT 1, MZ 5, SM 38, C.P. 77507, CANCUN, Q. ROOJUAREZ 149-B, COLONIA CENTRO, MINATITLAN, VER.

GERMAN GEDOVIUS 10606-401, ZONA DEL RIO, C.P. 22320, TIJUANA, B.C. VALENCIA 102, SEGUNDA SECCION, COLONIA GABRIEL PASTOR, C.P. 72425, PUEBLA, PUE.ASTURIAS 59, 2º PISO, COL. INSURGENTES MIXCOAC, C.P. 03920, MEXICO, D.F.

DIRECCIONAV. CARROCEROS 1690-6, COLONIA INDUSTRIAL, C.P. 21230, MEXICALI, B.C.MEXICO 809, COLONIA PETROLERA, C.P. 89110, TAMPICO, TAMAULIPASPRIVADA CORREO BLANCO 100, FRACC. LOMAS DEL PARQUE, C.P. 34100, DURANGO, DGO.AV. JUAN PALOMAR ARIAS 84, COL. JARDINES VALLARTA, C.P. 45020, ZAPOPAN, JAL.GUERRERO 293-101, COL. CENTRO, IRAPUATO, GTO.

AV. DE LA FRAGA 537, VERACRUZ, VER.

CALLE 40 No. 395 X 27, COL. JESUS CARRANZA, MERIDA, YUC.AV. CUAUHTEMOC 12, DESPACHO 301, COLONIA CENTRO, C.P. 39300, ACAPULCO, GRO.

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TELEFONO554-44-50

217-27-80

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3629-77-47

627-30-15

932-11-09

920-82-09

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