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INSTITUTO TECNOLÓGIO DE LA CONSTRUCCIÓN, A.C.
d2^
TESIS
'ANÁLISIS DE MÉTODOS PARA LA OBTENCIÓN DEL VALOR
NETO DE REPOSICIÓN DE BIENES INMUEBLES"
Que para obtener el grado de:
MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Presenta:
ING. JULIO CÉSAR ENRIQUE MALDONADO MERCADO
ASESOR:
Dr. JOSÉ BERNARDO VARGAS NEGRETE
Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaría de Educación Pública, conforme al acuerdo R.V.O.E. No. 2024306 de fecha 9 de Diciembre de 2002.
México, D.F. Agosto de 2008
DEDICATORIA
A mi Papá Ing. Mario Maldonado Sanchez (q.e.p.d.) quien me inicio en el
arte de la valuación desde temprano y a mi mamá Dra. Luz Maria Mercado por su
apoyo en todo momento.
A mis hermanos Lie. Mario César, Ing. Cesar Rafael y Dr. Cesar Octavio por
su apoyo en el logro de mis metas.
A mi sobrina Betzabé por ser una alegría para todos.
2
AGRADECIMIENTOS
Al Instituto Tecnológico de la Construcción, A.C. por su apoyo para realizar
esta Maestría en Valuación inmobiliaria e Industrial.
Al Dr. Bernardo Vargas Negrete por la dirección de este trabajo y por su
amistad.
A mis compañeros Maestros del ITC con los que he compartido
innumerables anécdotas en los cursos y viajes por México.
A los directivos y administrativos del ITC por su apoyo en todo momento. En
especial al MVII Arturo Benítez Morales y a la Lie. Yoselín Pina Zapata por
motivarme a terminar este trabajo.
A los alumnos que he conocido en los seis años que tengo impartiendo
clases en esta institución, pues siempre ha sido una retroalimentación no solo de
conocimientos sino también de experiencia y amistad.
3
"ANÁLISIS DE MÉTODOS PARA LA OBTENCIÓN DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN DE BIENES INMUEBLES"
RESUMEN
En la tesis se analizan tres métodos para obtener el Valor Neto de
Reposición de Bienes Inmuebles: Método Paramétrico, Método de Ensamble de
Costos y Método de Precios Unitarios. Se aplican estos métodos a un edificio poco
común: una unidad multidisciplinaria de investigación por lo que se adapta la
información de los modelos disponibles al edificio considerado.
Al comparar los resultados, considerando como base el Valor Neto de
Reposición obtenido con el Método de Precios Unitarios (100%) se encuentra que
el Método Paramétrico resulta inferior en 8.17% y el Método de Ensamble de
Costos superior en 5.26%, siendo en este último caso menor la diferencia, por lo
que podemos concluir que el Método de Ensambles fue mas preciso. En base a lo
anterior se pudo comprobar la hipótesis planteada "La precisión en el cálculo del
costo de la construcción depende del método que se utilice para obtener el Valor
Neto de Reposición". Se recomienda continuar investigando la aplicación del
Método de Ensambles a diferentes modelos para así contar con una base de
datos más amplia y confiable.
4
ÍNDICE
Pag
INTRODUCCIÓN 7
I. ANTECEDENTES Y PROBLEMÁTICA 11
II. MARCO TEÓRICO 15
2.1 BASES DEL AVALUÓ
2.1.1 Distinción entre precio, mercado, costo y
valor
2.1.2 Factores económicos del valor
2.1.3 Principios de la valuación de inmuebles
2.1.4 Fuerzas que influyen en los valores de los
inmuebles
2.2 ENFOQUE DE COSTOS
2.2.1 Enfoques de valuación
2.2.2 Valor de Reposición Nuevo, Valor de
Reproducción Nuevo y Valor Neto de
Reposición. y. .
2..1."3> Características de los costos v ¿C \joy¿<£M¿&^.
2.2.4 Estimación del costo
2.2.5 Métodos de estimación de costos de
construcción
III. ANÁLISIS DE LOS MÉTODOS PARA LA
OBTENCIÓN DEL VALOR NETO DE
REPOSICIÓN DE BIENES INMUEBLES 54
3.1 MÉTODO PARAMETRICO W L J I / - '
4/tcJ 3.1.1 Características básicas que afectan el j . A ^
costo por metro cuadrado
3.1.2 Factores de ajuste
3.1.3 Desarrollo del Método Paramétrico ^ ^ f/^J&f
3.2 MÉTODO DE ENSAMBLES DE COSTOS
3.2.1 Alcance de los ensambles
3.2.2 Ejemplo de un concepto de ensamble
3.2.3 Estructura de los estimados por
ensambles
3.2.4 Programa de computo (metros cuadrados)
3.3 MÉTODO DE PRECIOS UNITARIOS
3.3.1 Estructuración del Precio Unitario
3.3.2 Integración del Costo Directo
3.3.3 Costo Indirecto
3.3.4 Financiamiento
3.3.5 Utilidad
3.3.6 Cargos Adicionales
3.3.7 Factor de Sobrecosto para obtener el
Precio de Venta
IV. EJEMPLO DE APLICACIÓN 1
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 1
BIBLIOGRAFÍA 1
ANEXOS 1
GLOSARIO DE TÉRMINOS
INTRODUCCIÓN
En los últimos años la valuación inmobiliaria ha alcanzando un grado de
profesionalización muy alto, pues ahora se ha pasado de la practica casi artesanal
donde un maestro transmitía su conocimiento a su aprendiz, a una educación mas
moderna en donde se cuenta con instituciones educativas que imparten
especialidades y maestrías como es el caso de la Maestría en Valuación
Inmobiliaria e Industrial del Instituto Tecnológico de la Construcción, A.C.; sin
embargo, sucede todavía en el medio que una parte de las ideas y conocimientos
que en un principio fueron restringidos a pocas personas y eran manejadas casi
como secretos han tardado en trasmitirse a todo el gremio, aplicándose en
algunos casos en forma rutinaria sin saber su origen e inclusive hasta
erróneamente.
Esperando que esta tesis sirva para aclarar las inquietudes de los
valuadores y futuros valuadores sobre uno de lo temas básicos para realizar el
enfoque de costos: como calcular el valor neto de reposición de las
construcciones.
OBJETIVO
• Objetivo General:
Analizar los métodos empleados en la práctica valuatoria que permitan obtener
resultados óptimos en el cálculo del valor neto de reposición de inmuebles
• Objetivos Específicos:
- Describir los métodos utilizados en la valuación de bienes inmuebles:
Paramétrico, Ensambles y Precios Unitarios.
7
- Distinguir los factores de demerito que se utilizan para calcular el Valor
Neto de Reposición de las Construcciones.
- Aplicar los métodos: Paramétrico, de Ensambles y de Precios unitarios a
un caso.
- Explicar las ventajas y desventajas de cada método utilizado.
JUSTIFICACIÓN
Durante los últimos seis años que he impartido la materia de Análisis de
Costos en diversas sedes de la Cámara Mexicana de la Industria de la
Construcción, y en mi experiencia como Valuador Independiente de la Tesorería
del D.F. me he encontrado con que algunos valuadores no conocen a fondo en
que se basan los costos por metro cuadrado que utilizan de los manuales para
obtener el valor de reposición nuevo de la construcción, ni tampoco que tan
preciso es dicha información y desconocen la posibilidad de utilizar otros
métodos. Por lo que considero que este documento puede ayudar a los
valuadores a conocer mejor y aplicar correctamente los métodos paramétrico, de
ensamble de costos y realizar el análisis de precios unitarios si fuera necesario.
Esto redundará en un mejor servicio a su cliente, pues se tendrá un valor más
realista de su propiedad.
HIPÓTESIS
La precisión en el cálculo del costo de las construcciones, depende del
Método que se utilice para obtener el Valor Neto de Reposición.
8
DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN
El tipo de investigación es no experimental pues no se manipulan las
variables, transeccional ya que se recolectan los datos en un momento único y
correlacional, pues se pretende indagar sobre la relación del método utilizado en el
resultado del valor neto de reposición.
En el Capitulo I, Antecedentes y Problemática, se menciona de donde se
parte para realizar la investigación y cual es la problemática que se presenta en el
gremio valuador en referencia con el cálculo del Valor Neto de Reposición de las
construcciones.
En el Capitulo II se presenta el Marco Teórico, definiendo en el Subcapitulo
2.1: las Bases del Avalúo conceptos como precio, mercado, costo y valor. Se
mencionarán los factores económicos que crean el valor, los principios en que se
basa la valuación inmobiliaria y las fuerzas que influyen en los valores de los
inmuebles. Además se describen los tres enfoques utilizados en la valuación
inmobiliaria.
En el Subcapitulo 2.2 Enfoque de Costos se explica en que consiste el
enfoque de costos, describiendo las características de los costos y que elementos
los afectan. Se definen los términos valor de reposición nuevo, valor de
reproducción nuevo, valor neto de reposición y depreciación. Se menciona
además el propósito del estimado y fuentes de Información
En el Capitulo III, Análisis de los Métodos para la Obtención del Valor Neto de
Reposición de Bienes Inmuebles se describen en el Subcapitulo 3.1, las
características del Método Parametrico, se establecen los factores de ajuste que
se deben aplicar al costo por metro cuadrado para obtener un valor mas preciso.
Se define el procedimiento a seguir para aplicar el Método Parametrico.
9
En el Subcapitulo 3.2: Método de Ensambles de Costos se indica el alcance
de dichos ensambles. Se establece la estructura que sigue un estimado por
ensambles. Además se describe un programa de computo que existe en el
mercado que utiliza dicho método.
En el Subcapitulo 3.3 Método de Precios Unitarios se describe en que
consiste y cuales son los elementos que lo integran.
En el Capitulo IV se muestra un Ejemplo aplicando los tres métodos
mencionados y se analizan los resultados.
En la parte de Conclusiones y Recomendaciones se comentan los
resultados obtenidos y futuras líneas de investigación.
10
i
I. ANTECEDENTES Y PROBLEMÁTICA
1.1ANTECEDENTES
La Tesorería del D.F. en su Manual de Procedimientos y Lineamientos
Técnicos de Valuación Inmobiliaria1, define al avalúo como el dictamen técnico
practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que
permite determinar el valor de mercado de un bien inmueble, con base en su uso,
características físicas y urbanas de la zona en que se ubica, así como en la
investigación, análisis y ponderación del mercado inmobiliario y que es plasmado
en un documento que reúne los requisitos de forma y contenido establecidos en el
Manual y sirve como base para determinar alguna de las contribuciones
establecidas en el Código Financiero del D.F.
Para el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
(Indaabin), antes CABIN el avalúo es el resultado del proceso de estimar el valor
de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades
monetarias y a una fecha determinada. Es también un dictamen técnico en el que
se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su
uso y de una investigación y análisis de mercado.2
Dependiendo de la naturaleza del bien a valuar, así como de los términos
del contrato para el servicio de valuación, el estado del mercado y las
características especificas relacionadas, además del uso y propósito de informe de
valuación, el valuador debe obtener el valor comercial o conclusivo, mediante los
siguientes tres enfoques:
' G.D.F.Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria, Pag.4 2 Indaabin, Glosario de términos, pag. 4
11
a) Enfoque físico o de costos que es un análisis aplicable en la valuación que
se fundamenta en el costo actual de su reproducción, reposición o
reemplazo de un inmueble.
b) Enfoque de capitalización o de ingresos, en donde se calcula el valor de un
bien con base en la cantidad de las rentas o beneficios netos futuros que se
obtienen durante la vida económica del bien, de una tasa que involucra la
productividad y, de todos los riesgos asociados con el bien.
c) Enfoque comparativo de mercado que es el análisis que se fundamenta en
el examen de datos de ofertas, transacciones o comportamiento de
mercado.
En el enfoque físico o de costos, para obtener el valor de un inmueble es
necesario calcular el valor del terreno, el valor de las construcciones y el de las
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias. El valor
de las construcciones se basa en el Valor de Reposición Nuevo (VRN) el cual a su
vez puede ser calculado con alguno de los tres métodos siguientes:
• Método Paramétrico donde se obtiene un costo por unidad ($/unidad)
por ejemplo para hoteles: costo por habitación ($/habitación), en
hospitales: costo por cama de hospital ($/cama), en escuelas: costo por
alumno ($/alumno), siendo lo mas común utilizar en la valuación el costo
por metro cuadrado de construcción ($/m2).
• Método de Ensamble de Costos que consiste en dividir la construcción
en piezas constructivas completas (zapatas o pilotes para cimentación,
muros, losa en la estructura, etc).
• Método de Análisis de Precios unitarios, es el desarrollo detallado de
la cantidad de insumos, mano de obra, herramienta y equipo, que
12
intervienen en la elaboración de una partida. Para todo lo anterior se
toma en cuenta la unidad de medida y pago, desperdicios, rendimientos,
mando intermedio y en su caso, el factor de sobrecosto por indirectos.
Cada uno de los métodos mencionados requiere diferente tipo de
información y cantidad de tiempo para su aplicación, lo que además se ve
reflejado en la precisión del resultado obtenido.
Al Valor de Reposición Nuevo (VRN) de las construcciones se le aplica
después diversos factores, para considerar las diferencias entre el modelo
considerado nuevo y el bien a valuar por ejemplo, demerito por edad y estado de
conservación para obtener así el Valor Neto de Reposición (VNR), que es el que
finalmente se utiliza en el enfoque de costos.
1.2PROBLEMATICA
El valuador profesional se enfrenta en su trabajo diario a una doble presión,
por una parte que realice su avalúo en el menor tiempo posible y por otro se le
exige que sea con la mayor precisión para que refleje el valor comercial que tiene
una propiedad en un momento y lugar preciso. El valuador utiliza para calcular el
valor de reposición nuevo como herramientas manuales de costos paramétricos,
en los cuales muchas veces no se describe a detalle en que se basan, además
por rutina utiliza las mismas tablas y método para todos los casos, desconociendo
o dejando a un lado otros métodos que podrían ser mas precisos.
A continuación se mencionan los métodos que se desarrollarán en la tesis y
algunos de los problemas que se presentan en su aplicación.
En el método paramétrico en algunas ocasiones hay grandes diferencias
entre el bien a valuar y el modelo del cual se obtuvo ese costo por metro cuadrado
13
($/m2) lo que puede influir en el costo final. Además de que el valuador no siempre
conoce que factores utilizar para mejorar su precisión.
En el caso del método del ensamble, también su aplicación ha ido
aumentando en el gremio de los valuadores pero también existe falta de
información sobre dicho método y en que casos utilizarlo.
En el caso del análisis de precios unitario, los ingenieros y arquitectos
conocen mejor su desarrollo y aplicación, aunque debido al esfuerzo y tiempo
requerido muchas veces no se aplica en los avalúos, siendo que podría ser la
mejor opción en algunos casos.
Por lo anterior es importante saber en que se basan estos métodos (paramétrico,
ensamble de costo y precios unitarios) y cual es nivel de precisión, para que de
esta forma el perito valuador los conozca y utilice correctamente.
14
II. MARCO TEÓRICO
2.1 BASES DEL AVALUÓ
2.1.1 Distinciones entre precio, mercado, costo y valor
Las consideraciones de valor son de suma importancia dentro del campo de
la valuación, sin embargo en el uso cotidiano con mucha frecuencia se aplica el
término valor en forma imprecisa, pues se le confunde con conceptos como precio,
mercado y costo. A continuación se presentan las definiciones de estos términos:
a) Precio.- es la cantidad de dinero que se paga por determinado producto3.
Para el Instituto Americano de Valuación (Appraisal Institute)4 el precio
representa la cantidad que determinado comprador acepta pagar y que
determinado vendedor está dispuesto a aceptar como pago, de acuerdo
con las circunstancias de la operación.
b) Mercado es un conjunto de convenios que unen a compradores y
vendedores a través del mecanismo del precio. Un mercado de bienes
raíces es la interacción de individuos que intercambian derechos sobre
propiedades por otros bienes tales como dinero.
c) Costo es la cantidad de dinero que se necesita para fabricar un bien o
articulo. En el caso de los bienes raíces, la cantidad de dinero que se
necesitó para construir determinado inmueble.5 Los valuadores utilizan el
término costo en relación con la producción, no con el intercambio. Los
costos pueden identificarse dentro de la fase que le corresponde en el
Antuñano Iturbide, Antonio, El avalúo de los bienes raices,, Pag. 21 Appraisal Institute, El avalúo de Bienes Raíces, Pag. 17
3 Antuñano, Op. Cit. Pag. 21
15
proyecto, es decir, el costo efectivo de la construcción o el costo total de la
urbanización. El costo de la construcción, o sea el precio de postura del
contratista normalmente incluye los costos directos de la mano de obra y
materiales más sus costos indirectos (gastos de oficina central y de obra,
financiamiento y utilidad del constructor). El costo de urbanización que se
distingue del costo de las mejoras (construcciones), es el costo que
representa crear una propiedad incluyendo el terreno y llevarla a un estado
eficiente de operación. El costo de urbanización incluye la utilidad necesaria
para compensar al empresario por su tiempo y riesgo al crear el proyecto.
Los gastos relacionados con los bienes raíces se encuentran directamente
ligados al precio de bienes y servicios en mercados competitivos. Se
determinan los costos de materiales de acuerdo con la interacción de oferta
y demanda en áreas especificas6.
d) Valor es la cantidad de dinero que se estima que tiene en el mercado un
inmueble (u otro producto) y que puede diferir del precio que se pague por
él ya sea un precio bajo o alto e independiente del costo, ya sea que haya
costado mas o menos de la cantidad en que podría venderse7.
Valor de utilidad y valor de intercambio
Estos valores casi siempre difieren. Por ejemplo un chaleco salvavidas
puede tener un cierto valor de intercambio en la tienda en que se vende pero en el
caso de un naufragio puede tener un valor infinito y por el contrario un timbre de
correo raro puede tener un gran valor de intercambio y un valor de uso muy bajo.
6 Appraisal Institute. Op. Cit. Pag. 18 Antuñano, Op. Cit. Pag.21
16
Valor y precio
El valor es una medida de comparación para diferenciar cosas incluyendo
los bienes raíces. El valor de una propiedad depende, fundamentalmente de que
tanto de otros bienes o servicios se pueden obtener a cambio de una propiedad, o
de los servicios que esta representa. En la práctica, la relativa importancia de los
bienes raíces se refleja en los precios, los cuales son valores expresados en
términos monetarios, debido a que el mercado de bienes raíces no esta altamente
organizado, los precios pagados pueden no coincidir con sus valores, sin
embargo, precio y valor tenderán a ser idénticos bajo condiciones de perfección.
Valor y costo
Tratándose de bienes raíces, los costos de nuevos desarrollos inmobiliarios
son importantes. Los costos deben ser considerados desde la adquisición de un
lote y las construcciones que necesita, a fin de ser utilizado para una vivienda. Los
costos de desarrollo y construcción no son realizados a menos que los
propietarios o empresarios crean que las recuperaciones serán las suficientes
para realizar estos costos, incluyendo los riesgos incurridos. Por lo tanto cuando
los precios o rentas de las propiedades son altos, en relación con los costos de
construcción y de la tierra, habrá una tendencia a construir. Por el contrario
cuando los costos sean altos en relación con los precios o rentas muy pocas o
ninguna serán las construcciones en ese lugar. Se puede decir que lo costos
afectan los valores y precios, solamente en la medida en que afectan la oferta.
Basándose en la suposición de que nadie paga por una construcción el
doble de su costo, se dice que una construcción nueva, recién terminada es
cuando tiene su máximo valor; sin embargo el costo no es lo mismo que el valor.
Un inmueble tiene su máximo valor cuando es funcional y no tiene construcciones
agregadas que sean obsoletas, ya que una casa obsoleta y mal distribuida puede
17
tener el mismo costo que tiene una bien proyectada, bien hecha y bonita.
Suponiendo para el caso que las dos fueran de la misma superficie y calidad de la
construcción y que hubieran tenido el mismo costo pero la mejor proyectada y
distribuida tendría mayor valor.
Valor comercial8
Para el Instituto Americano de Valuación el valor de mercado es el precio
mas probable que una propiedad pudiera lograr bajo todas las siguientes
condiciones:
1. La consumación de la renta ocurre en una fecha específica.
2. Existe un mercado abierto y competitivo para la propiedad valuada.
3. Tanto el comprador como el vendedor están actuando con prudencia y
conocimiento de los hechos.
4. El precio no se encuentra afectado por un incentivo indebido.
5. El comprador y el vendedor se encuentran típicamente motivados.
6. Las dos partes están procediendo de acuerdo con lo que consideran sus
mejores intereses.
7. Los esfuerzos en el mercado fueron adecuados y se concedió un periodo
de tiempo razonable para dar a conocer la propiedad en el mercado abierto.
8. El pago se hizo de contado, en moneda local o bajo términos financieros
comparables.
9. El precio representa el valor normal de la propiedad vendida y no se ha
visto afectado por financiamiento especial ni por concesiones de venta
otorgadas por cualquier persona asociada con la venta.
Appraisal Institute, Op. Cit.,Pag.22
18
2.1.2 Factores económicos del valor
El valor es externo al producto, bien o servicio al que se suscribe. Se crea
en las mentes de las personas que constituyen el mercado. Son complejas las
relaciones que crean valor y los valores cambian cuando cambian los factores que
lo influyen. Para el Instituto Americano de Valuación 9 son cuatro los factores
económicos interdependientes que crean valor: utilidad, escasez, deseo y poder
adquisitivo real. Los cuatro factores deben estar presentes para que una
propiedad tenga valor.
a) Utilidad
La utilidad es la habilidad de un producto de satisfacer una carencia,
necesidad o deseo humano. Todas las propiedades deben tener una utilidad
para sus inquilinos, dueños/inversionistas o dueños/ocupantes. Por ejemplo,
las propiedades residenciales satisfacen la necesidad de albergue. Los
atractivos de estas propiedades se conocen como amenidades. El valor de las
amenidades está relacionado con cuan deseables y útiles son al
dueño/ocupante o al inquilino.
Que tanto influye la utilidad de la propiedad sobre el valor, depende de las
características de la misma propiedad. Elementos tales como tamaño, diseño,
ubicación y otros que sean de utilidad, pueden ejercer una influencia
significativa sobre el valor de una propiedad.
Los beneficios de la tenencia de la propiedad se derivan del conjunto de
derechos que el dueño posee. Restricciones sobre los derechos del dueño
podrían inhibir el flujo de beneficios y por ende, diminuir el valor de la
propiedad. En forma similar, una propiedad solo podrá alcanzar su valor más
Appraisal Institute, Op. Cit. Pag. 27
19
alto si puede legalmente realizar su función más útil. Reglamentaciones
ambientales, de urbanización, de escrituras y otras limitaciones sobre los
derechos de tenencia podrían mejorar o restar utilidad y por ende, valor a la
propiedad.
b) Escasez
Se define como la relación entre la oferta actual o anticipada de
determinado bien, en relación con la demanda que exista para el mismo. En
términos generales, si la demanda es constante, la escasez del bien lo hace
más valioso. Por ejemplo la tierra todavía es abundante, sin embargo, tierra útil
y deseable es relativamente escasa por lo mismo tiene mayor valor. Ningún
objeto, incluyendo la propiedad puede tener valor a menos que la escasez se
combine con la utilidad. El aire que tiene un gran nivel de utilidad, carece de un
valor económico definible por que es abundante.
c) Deseo
Se define como la esperanza de un comprador de que un bien satisfaga sus
necesidades básicas (por ejemplo albergue) o necesidades humanas mas allá
de los requerimientos elementales para el sostenimiento de la vida. Al igual
que con los factores utilidad y escasez, el deseo solo se materializa con poder
adquisitivo o poder de compra.
d) Poder Adquisitivo Real
Es la habilidad de una persona o grupo para participar en un mercado, es
decir, poder adquirir bienes y servicios mediante el pago de contado o su
equivalente. (La valuación de una propiedad debe incluir un análisis de la
capacidad del mercado para efectivamente pagar la propiedad).
20
Oferta y Demanda
La compleja interacción de los cuatro factores que crean un valor se refleja
en el principio económico básico de oferta y demanda. La demanda de un bien
es propiciada por su utilidad y afectada por su escasez. La demanda también
se ve incluida por las fuerzas que crean y estimulan el deseo. Aún cuando el
deseo humano podría no tener limites para algunas cosas, tal deseo se ve
reprimido por un poder de compra efectivo. Por lo mismo, la inhabilidad de
comprar cosas caras afecta la demanda.
En forma similar, la oferta de un bien se ve influenciado por su utilidad, y
restringida por su escasez. La disponibilidad de un bien se ve afectada por
cuan deseable es. La tierra es un bien limitado y un terreno ubicado en un área
apropiada para un fin especifico se vuelve mas escaso entre mayor sea la
necesidad percibida. Un poder de compra lento tiende a frenar el factor oferta.
Si se amplia el poder adquisitivo, se reduce la oferta de un bien relativamente
fijo y esto, a su vez induce al mercado a incrementar la oferta.
En la teoría económica el principio de oferta y demanda señala que el
precio del articulo, bien o servicio varía directamente, aunque no
necesariamente en forma proporcional, de acuerdo con la demanda,
inversamente, aunque no necesariamente en forma proporcional, de acuerdo
con la oferta. Por lo mismo un incremento de la oferta de un artículo o una
disminución en la demanda de un artículo tienden a reducir el precio de
equilibrio. Condiciones contrarias producen un efecto contrario. Es posible que
la relación entre oferta y demanda no sea directamente proporcional, pero la
interacción de estas fuerzas es fundamental para la teoría económica. La
interacción de proveedores y demandantes, o sea vendedores y compradores,
constituye un mercado. Generalmente, los valores de las propiedades varían
21
de acuerdo con los cambios en la oferta. Si las propiedades para determinado
uso se vuelven más abundantes de lo que eran anteriormente, en relación con
la demanda, su valor de equilibrio declina. En contraste, si las propiedades se
vuelven mas escasas y la oferta disminuye en relación con la demanda, se
eleva el precio de equilibrio de las propiedades. La oferta y demanda de bienes
siempre tiende a un equilibrio. En este punto teórico (que prácticamente nunca
ocurre), el valor, precio y costo del mercado son iguales.
En los bienes raíces, oferta se define como la cantidad de determinado tipo
de propiedad que se encuentra disponible para su venta o arrendamiento a
diversos precios, en un mercado y periodo de tiempo determinados,
asumiendo que los costos de producción se mantienen constantes.
Se conoce como elasticidad de la demanda al cambio en la demanda de
bienes raíces como respuesta un cambio de precio. En forma similar, el cambio
en la oferta de bienes raíces en respuesta a un cambio de precio se conoce
como elasticidad de la oferta.
2.1.3 Principios de la valuación de inmuebles
Un principio es una idea en la que se basa una ciencia, en el caso de la
valuación no es la excepción, a continuación se menciona los principios que se
siguen actualmente. El INDAABIN10 en su glosario define los siguientes principios,
además Antuñano11 los comenta en la obra citada y el Instituto Americano de
Valuación12 los considera como los cimientos del avalúo.
a) Principio de Anticipación.- El valor actual de una propiedad se toma como
una medida de los beneficios que se espera producirá en el futuro. El
valuador deberá conocer que ha ocurrido en el pasado y suponer que
10 Indaabin, Op. Cit., Pag.28 a 29 11 Antuñano, Op. Cit.,Pag. 11
Appraisal Institute, Op. Cit.,Pag. 32
22
ocurrirá en el futuro y cuales son las recuperaciones posibles de obtener.
Debe tomar en cuenta los ingresos pasados, el estatus de desarrollo o
decadencia de la ciudad y del vecindario y los precios a los cuales están
siendo vendidos o rentados propiedades similares. Este principio
fundamenta el valor por capitalización de rentas o por el enfoque de
ingresos.
b) Principio de Competencia.- Es la ganancia quien anima a la competencia.
La ganancia excesiva produce competencia ruinosa por un exceso de
oferta. La competencia entre compradores o inquilinos representa los
esfuerzos interactivos de dos o más compradores o inquilinos potenciales
para realizar una compra o concertar un contrato de arrendamiento. Entre
vendedores o propietarios, la competencia representa los esfuerzos
interactivos de dos o más vendedores o propietarios potenciales para
realizar una venta o concertar un contrato de arrendamiento. La
competencia es fundamental a la dinámica de la oferta y la demanda, en un
sistema económico de libre empresa que procura los máximos
rendimientos. Los vendedores y compradores de propiedades actúan
dentro del marco de un mercado competitivo. En esencia cada propiedad
compite con todas las otras propiedades de otros segmentos de mercado.
Por ejemplo, fraccionamientos residenciales existentes compiten con
nuevos fraccionamientos. A través del tiempo, las fuerzas competitivas del
mercado tienden a reducir utilidades inusualmente altas. Las ganancias
fomentan la competencia, pero utilidades excesivas tiende a propiciar una
competencia ruinosa.
c) Principio de Conformidad (Conocido también como Principio de
Regresión).- Es el valor máximo de un inmueble, se logra cuando en el
vecindario está presente un grado razonable de homogeneidad social y
económica. Este principio se basa en los siguiente: entre dos propiedades
diferentes, el valor de la mejor propiedad puede ser afectado adversamente
23
por la presencia de otras de menor valor y también en que una propiedad
de menor valor puede tener un precio incrementado debido a la proximidad
de propiedades de mayor valor. Los estilos y usos de las propiedades en un
área determinada pueden concordar por diversas razones, incluyendo
presiones económicas, las preferencias de propietarios por ciertos tipos de
estructuras, amenidades y servicios. La imposición y cumplimiento de la
reglamentación sobre desarrollo urbano y los planes de los gobiernos
locales para reglamentar el uso de la tierra también contribuyen a la
conformidad. Las normas de conformidad fijadas por el mercado se
encuentran sujetas a cambio. Los reglamentos de construcción que tienden
a producir una conformidad en las características fundamentales de la
propiedad, tales como tamaño, estilo y diseño, frecuentemente son difíciles
de cambiar y pudieran acelerar la obsolescencia. Los mercados individuales
también fijan patrones de conformidad, sobre todo en términos de precio.
d) Principio de Crecimiento, Equilibrio y Declinación (Conocido también
como Principio de Cambio) Son los efectos del deterioro físico ordinario y
de la demanda de mercado, dictan que toda propiedad pase por las
siguientes etapas:
• Crecimiento: cuando se están construyendo mejoras y la demanda
aumenta.
• Equilibrio: cuando el vecindario está prácticamente saturado y las
propiedades parecen sufrir pocos cambios.
• Declinación: cuando las propiedades requieren cada vez mayor
mantenimiento, en tanto que la demanda por ellas disminuye.
• Renovación
Nada permanece estático, el futuro más que el pasado es de primera
importancia en la estimación del valor. Por lo que es necesario definir la fase
de vida cíclica en que se encuentra el inmueble que se valúa.
24
El cambio se produce por el carácter dinámico de las fuerzas sociales,
económicas, gubernamentales y ambientales que influyen en el valor de la
propiedad. Aún cuando el cambio es inevitable y continuo, el proceso puede
ser paulatino y no fácil de percibir. En mercados activos, el cambio puede
ocurrir rápidamente. Se ofrecen y venden a diario propiedades. La fuerza del
cambio salta a la vista en el mercado de bienes raíces, donde las fuerzas
sociales, económicas, gubernamentales y ambientales que afectan la
propiedad se encuentran en constante transición. Los cambios en estas
fuerzas influyen en la demanda y oferta de bienes raíces y por ende, en los
valores de propiedades particulares. Los valuadores procuran identificar los
cambios actuales y anticiparlos, ya que pudieran afectar los valores actuales
de las propiedades. Sin embargo, puesto que no pueden predecir el cambio,
las valuaciones podrán resultar válidas únicamente para un periodo
relativamente corto después de la fecha especificada del avalúo. El cambio
también queda de manifiesto por alteraciones en las preferencias del mercado.
Los bienes raíces no pueden adaptarse fácilmente a los nuevas preferencias
de consumidores y por consiguiente, frecuentemente padecen de
obsolescencia.
El deterioro físico, funcional y económico que se observa en edificios con el
tiempo, se convierte en depreciación, que se define como pérdida en el valor
de una propiedad, por cualquier motivo. La depreciación puede verse como la
diferencia entre el costo para reproducir o reponer una propiedad y su valor
actual. Por lo general, las perdidas en el valor de una propiedad son el
resultado de deterioro u obsolescencia. Puesto que la obsolescencia puede
iniciarse en la fase de diseño y el deterioro puede comenzar mientras un
edificio aún se encuentra en construcción o renovación, los diversos tipos de
deterioro y obsolescencia que aparecen en una propiedad tienen implicaciones
únicas en el avalúo.
25
e) Principio de Equilibrio.- Existe un punto de armonía entre la oferta y la
demanda. Un cambio entre ellas, afectará el valor de un bien. La demanda
para un bien económico está limitada por los ingresos, los precios y los
gustos. En cambio la oferta se integra por la disponibilidad de las
mercancías. El valor se establece y se mantiene cuando hay equilibrio,
tanto en la cantidad como en la ubicación de los inmuebles.
Este principio rige en las relaciones entre diversos componentes de la
propiedad. La tierra, mano de obra, capital y participación o coordinación
empresarial son los agentes de la producción, pero en la mayor parte de los
bienes raíces la combinación crítica consiste en la tierra y sus mejoras
(construcciones). El equilibrio económico se logra cuando la combinación
de tierra y mejoras es óptima es decir, cuando no se logra ningún beneficio
marginal o utilidad si se agrega otra unidad de capital. La ley de
rendimientos decrecientes sostiene que incrementos en los agentes de
producción que se agreguen a una parcela producen mayores rendimientos
solo hasta cierto punto. Es en ese punto, el llamado punto de rendimientos
decrecientes, que puede determinarse el valor máximo. Según la ley de
rendimientos decrecientes, ningún gasto adicional logrará producir un
rendimiento que justifique la inversión adicional. Al llegar a este punto,
cualquier nuevo incremento en los agente de producción hará que la
productividad se reduzca proporcionalmente. Un ejemplo es el caso de un
desabollador de vivienda que está tratando de determinar cuantos
recamaras incluir en una casa unifamiliar que esta construyendo para su
venta en el mercado residencial. La típica casa unifamiliar en este mercado
residencial tiene tres recamas. Podría resultar antieconómico incluir una
cuarta recamara, si el costo de construirla excede el valor que agrega a la
propiedad.
El principio de equilibrio también rige en la relación que existe entre
una propiedad y su medio ambiente. Una mezcla adecuada de diversos
tipos de usos de suelo en un área crea y sostiene el valor, una residencia
26
localizada cerca de otras residencias tendrá mayor atractivo en el mercado
que una ubicada junto a un terraplén.
Los principios de equilibrio, contribución y conformidad son
interdependientes y cruciales en un análisis de mayor y mejor uso de la
propiedad y en la estimación de su valor de mercado. Estos conceptos
forman los cimientos teóricos para estimar todas las formas de depreciación
en el enfoque de costos, para calcular los ajustes en la valuación por
comparación de ventas y para calcular las ganancias esperadas en la
valuación por capitalización de ingresos.
f) Principio de Mayor y Mejor Uso.- El mayor y mejor uso para un bien, es
aquel que es físicamente posible, legalmente permitido, económicamente
viable y que resulta en el mayor valor del bien que se está valuando. El
mayor uso productivo de una propiedad determinada es el uso al cual es
apta la propiedad y que por el habrá una demanda idónea en un futuro
razonable cercano y que por los servicios que preste se obtenga el mayor
rendimiento; ya sea en términos de dinero o uso. Al identificar e interpretar
las fuerzas locales y regionales del mercado que afectan una propiedad
determinada, el valuador puede determinar el mayor y mejor uso de dicha
propiedad. El mayor y mejor uso es fundamental en el avaluó de bienes
raíces por que enfoca el análisis del mercado sobre la propiedad y la
viabilidad de un posible aprovechamiento externo. Esto permite al valuador
identificar el uso óptimo de la propiedad de acuerdo con las condiciones del
mercado en una fecha determinada. El mayor y mejor uso refleja una
suposición básica sobre el comportamiento del mercado de bienes raíces y
es que el precio que un comprador pagará o que un vendedor aceptará por
una propiedad, se fundamenta en el empleo más provechoso del terreo o
propiedad. De tal forma, las propiedades tiende a ser puestas al servicio de
su mayor y mejor uso. Sin embargo, el mayor y mejor uso de una
propiedad no necesariamente concordará con el uso que se le esté dando
27
en ese momento. Para determinar el mayor y mejor uso de una propiedad,
se debe tomar en cuenta cuidadosamente las condiciones prevalecientes
en el mercado, las tendencias que lo afectan, cambios potenciales y el uso
actual de la propiedad.
Puesto que el uso de la tierra puede restringirse por la presencia de
construcciones, el mayor y mejor uso se determina en forma dual para un
terreno: considerándolo como si estuviera vacante y listo para utilizarse en
la mejor forma posible y tomando en cuenta las construcciones existentes.
La primera determinación (el mejor aprovechamiento del terreno)
como si estuviera vacante, refleja el hecho de que el valor de la tierra se
deriva de su utilización potencial. La tierra tiene un valor limitado, a menos
que exista un uso actual o anticipado de la misma. Su valor depende del
uso anticipado. Entre todos los usos razonables y alternativos, y
considerando el terreno como si estuviera vacante el mayor y mejor uso
será el que produzca el mayor valor actual para la tierra, una vez hechos los
pagos por mano de obra, capital y coordinación. En decir, el mejor
aprovechamiento del terreno, considerándolo como si estuviera vacante, es
el que logre el mas alto rendimiento, una vez compensados los otros tres
agentes de la producción.
Para determinar el mayor y mejor uso del terreno, como si estuviera
vacante, el valuador debe suponer que no se han hecho construcciones en
la parcela. La pregunta a contestar es: Si el terreno estuviera vacante, ¿qué
uso produciría el mayor valor actual a la tierra?
La segunda determinación (el mejor aprovechamiento de la propiedad tal
como está construida), se refiere a la utilización óptima de la propiedad
tomando en cuenta las estructuras existentes. Un análisis del mayor y mejor
uso de una propiedad construida da a entender que la construcción
existente debe renovarse o retenerse mientras siga contribuyendo al valor
28
del mercado de la propiedad, o hasta que el rendimiento de una nueva
construcción compense el costo de demoler el edificio existente y de
construir uno nuevo. Por ejemplo, una gran casa vieja podría seguir
utilizándose como residencia unifamiliar, o podría convertirse en
departamentos u oficinas. La decisión depende de rentas o precios que
pudieran cobrarse por la propiedad de acuerdo con los usos alternativos y
como estas cantidades se comparan con los costos de conversión al otro
uso. Aunque la construcción actual no represente el mejor aprovechamiento
del sitio, considerándolo como si estuviera vacante, no necesariamente
debe ser demolida. La demolición procede cuando el valor del terreno,
considerándolo como vacante, menos el costo de demoler las mejoras
existentes, es superior al valor actual de la propiedad.
Determinar el mayor y mejor uso de la tierra como si estuviera
vacante, resulta útil para el avalúo del terreno. Determinar una mejor
utilización de una propiedad construida debe hacerse con las
construcciones (es decir, rehabilitación, modernización, o remodelación) o
las construcciones deben demolerse.
g) Principio de Sustitución.- Es una teoría económica que dice que un
comprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un
substituto igual o semejante. El más probable costo de adquisición de la
mejor alternativa, sea de un sustituto o una réplica, tiende a establecer el
Valor Justo de Mercado. Este principio da por hecho que el comportamiento
del mercado es racional y se comporta con prudencia, sin que surjan costos
indebidos a consecuencia de demoras. Puede considerarse la substitución
de una propiedad por otra en términos de su uso, diseño estructural o los
ingresos que produce. El costo de adquisición puede ser el costo que
representa compra un terreno similar y construir un edificio de utilidad
equivalente, asumiendo que no existieran costos indebidos a consecuencia
de demoras. Este es la base para el enfoque de costos en la valuación.
29
Por otra parte, el costo de adquisición podría ser el precio de una propiedad
existente de igual utilidad nuevamente asumiendo la inexistencia de costos
indebidos por demoras. Esta es la base pare el enfoque de comparación de
ventas en valuación. El principio de substitución resulta igualmente
aplicable a propiedades como casas compradas por sus atributos
generadores de amenidades, así como propiedades adquiridas por su
capacidad para generar ingresos. Los atributos productores de amenidades
de propiedades residenciales incluyen la excelencia de diseño, la calidad de
la mano de obra o materiales de construcción superiores. Por lo que
respecta a propiedades productoras de ingresos, una propiedad substituía
igualmente deseable podría ser una que ofreciera una inversión alterna y
que redituara en ganancias con un riesgo equivalente. Los limites de los
precios, rentas y tasas de una propiedad tienden a ser fijados por los
precios, rentas y tasas prevalecientes en propiedades substituías
igualmente deseables. El Principio de Substitución es fundamental en los
tres enfoques tradicionales utilizados en la valuación inmobiliaria: enfoque
de mercado, enfoque de costo y capitalización de rentas. Aun cuando el
Principio de Substitución rige en la mayoría de las situaciones, en algunas
ocasiones el mercado percibe las características de un producto como
singular. La demanda que tales productos podrían tener como resultado un
precio fuera de lo usual.
h) Principio de Uso Consistente.- Un bien inmueble en transición a otro uso
no deberá valuarse considerando un uso para la tierra y otro distinto para
las mejoras o construcciones, sino un mismo uso para ambos.
30
Antuñano menciona dos principios adicionales
i) Principio del Incremento y Decremento de la Retribución.- El valor de
una propiedad está determinado por el balance de los tres factores de la
producción que son:
• Trabajo (Salarios)
• Organización (Gastos de operación)
• Capital (Interés)
El trabajo es el primer factor que debe ser retribuido; los gastos de
operación deben ser pagados después. El remanente del ingreso bruto va a
satisfacer el capital y la tierra. Con el aumento de los montos destinados a los
factores de producción, se incrementa el valor hasta un punto determinado a
partir del cual el aumento en los montos destinados a los factores no logra
incrementos al valor proporcionales a la inversión.
j) Principio de Contribución.- El principio de contribución señala que el valor
de un componente determinado se mide en términos de su contribución o
aportación al valor de toda la propiedad. También se define como la
cantidad que, de no existir el componente, se restaría del valor de la
propiedad. El costo del componente no necesariamente equivale a su valor.
Su aportación al factor valor puede ser menor o mayor a su costo. Por lo
mismo, en algunos casos, es posible que no aumente el valor de mercado
de una propiedad aun cuando los bienes raíces hayan sido objeto de
alteración, modificación o rehabilitación. La aportación de mejoras
existentes podría no encontrase en equilibrio con toda la propiedad. El
grado de utilización de la propiedad podría ser inferior a lo esperado, sobre
todo en áreas de rápida transición. No obstante, se mantendrá un uso
inferior al óptimo, denominado utilización temporal, hasta que resulte
económicamente factible para un urbanizador absorber los costos de
31
convertir la propiedad, ya sea demoliéndola y reponiendo o rehabilitando las
mejoras existente.
El Instituto Americano de Valuación maneja otro principio adicional a los antes
mencionados:
k) Principio de Exterioridades.- Este principio señala que factores externos a
una propiedad pueden ejercer un efecto positivo o negativo sobre su valor.
Cuando un producto o servicio afecta a un gran número de personas,
generalmente se trata de algo suministrado por el gobierno como pueden
ser puentes y carreteras, servicios esenciales son factores externos
positivos, proporcionados muy eficientemente mediante adquisición del
gobierno. Los factores externos negativos surgen cuando, a consecuencia
de las acciones de otros, se imponen molestias a los propietarios. Por
ejemplo, una empresa que viola reglamentos ambientales con la descarga
de materiales nocivos y logra evadir sus responsabilidades, impone los
costos de limpieza en otras personas. Los bienes raíces se ven afectados
por factores externos quizás en grado mucho mayor que cualquier otro
bien, servicio o producto. Siendo físicamente inmóvil, la propiedad se
encuentra sujeta a muchos tipos de influencias externas. Estas influencias
podrían consistir en el uso o atributos físicos de propiedades cercanas o de
las condiciones económicas que afectan el mercado en que compite la
propiedad. Por ejemplo, un incremento en el área comercial de determinado
establecimiento, sin duda que ejerce un efecto positivo sobre las ventas
potenciales (generadoras de ingresos) de la propiedad. Las influencias
extemas pueden ser de origen internacional o nacional o pueden surgir de
la región, comunidad o vecindad. Los factores externos pueden ser tan
generales como el tipo de cambio de la moneda (pesos, dólares o euros),
precio del oro, o tan específicos como el grado de mantenimiento de la
propiedad de un vecino. Los valuadores observan y analizan como
influencias externas afectan los bienes raíces objeto del avalúo. A niveles
32
internacionales y nacionales, la eficiencia de procesos de fabricación, tasas
de interés y prioridades socioeconómicas afectan los valores de bienes
raíces. La política sobre el comercio nacional influye en la demanda de
estos bienes en mercados regionales. Un creciente comercio exterior eleva
el producto interno bruto y fortalece la demanda regional de la propiedad
inmueble. En la frontera de México con los E.E.U.U. los mercados de
bienes raíces frecuentemente se ven beneficiados al estimularse el
comercio entre estos países. La política fiscal nacional, también desempeña
un papel importante en la economía. A niveles de comunidad y de
vecindario, los valores de las propiedades se ven afectados por leyes
locales, por la política y administración de gobiernos locales, por impuestos
prediales, crecimiento económico y actitudes sociales. Es posible encontrar
tendencias distintas sobre el valor de propiedades en comunidades de la
misma región y entre vecindarios de la misma comunidad. Los valuadores
deben estar familiarizados con los factores externos que pudieran tener un
impacto sobre los valores inmuebles.
2.1.4 Fuerzas que influyen en los valores de los
inmuebles13
El valor de la propiedad refleja y se ve afectado por la interacción de cuatro
fuerzas fundamentales que influyen en la actividad humana: tendencias sociales,
circunstancias económicas, controles y reglamentos gubernamentales y
condiciones ambientales. Las fuerzas son interactivas. Ejercen presión sobre las
actividades humanas y a su vez se ven afectadas por estas actividades. La
interacción de estas actividades influye en el valor de cada parcela de bienes
raíces en el mercado. Para estimar un valor, el valuador investiga como ve el
mercado una determinada propiedad. El alcance de la investigación no se limita a
condiciones estáticas actuales. En lugar de ello, el valuador analiza las tendencias
Appraisal Institute, Op. Cit. Pag. 40
33
en las fuerzas que influyen sobre el valor, a fin de determinar la dirección,
velocidad, duración, fuerza y limite de dichas tendencias.
a) Fuerzas sociales
Las fuerzas sociales que estudian los valuadores se relacionan
principalmente con las características de la población. Puesto que la composición
demográfica de la población revela la demanda potencial para bienes raíces, se
requiere un análisis e interpretación correcta de las tendencias demográficas. Los
valores de la propiedad no solo se ven afectados por cambios y características de
la población, sino también por el espectro completo de actividades humanas. La
población total, su composición por sexo y edad, y la tasa de formación y
disolución de hogares influyen notablemente en los valores de la propiedad. Las
fuerzas sociales también se manifiestan en actitudes sobre la educación, la ley y el
orden y opciones sobre estilos de vida.
b) Fuerzas Económicas
Las fuerzas económicas son también significativas en el valor de la
propiedad. Los valuadores analizan la relación fundamental entre la oferta y la
demanda actual y anticipada y la capacidad económica de la población para
satisfacer sus carencias y necesidades a través de su poder adquisitivo. En el
análisis de fuerzas económicas, se consideran muchas características específicas
del mercado tales como empleo, niveles de sueldos, expansión industrial, la base
económica de la región y de la comunidad, niveles de precios y el costo y
disponibilidad de créditos hipotecarios. También se investiga la disponibilidad y
calidad de las propiedades vacantes o construidas, nuevos desarrollos urbanos en
construcción, o en la etapa de planificación, la tasa de ocupación los patrones de
alquiler y los precios de propiedades ya existentes, así como los costos de
construcción. Podrán tomarse en cuenta otras tendencias económicas al ir
34
enfocándose el análisis del valuador en áreas geográficas sucesivamente más
pequeñas.
c) Fuerzas gubernamentales
Las actividades gubernamentales, políticas y legales a todos los niveles
pueden ejercer un gran impacto en los valores de la propiedad. El clima legal en
determinado momento o en determinado lugar puede sobreponerse a las fuerzas
naturales del mercado de oferta y demanda. Como se menciono anteriormente, el
gobierno aporta muchos servicios necesarios que afectan los patrones sobre el
uso de la tierra. Es por tal motivo que los vaiuadores deben identificar y examinar
como los siguientes factores podrían influir sobre los valores de la propiedad:
- Servicios públicos tales como de policía y bomberos, luz, gas y agua,
recolección de basura y redes de transporte.
- Reglamentación urbanística y códigos sobre construcciones y
salubridad, sobre todo aquellos que obstaculicen o apoyen el uso de
la tierra.
- La política fiscal nacional, estatal y local.
- Legislación especial que influya sobre los valores generales de la
propiedad, por ejemplo, leyes sobre, restricciones sobre la tenencia
de la propiedad, tales como las impuestas sobre condominios,
legislación sobre medio ambiente que reglamente nuevas secciones
residenciales, así como el control de materiales peligrosos o tóxicos,
legislación afectando los tipos de prestamos, las condiciones de los
prestamos y el poder de inversión de instituciones dedicadas a
prestamos hipotecarios.
35
d) Fuerzas Ambientales
Tanto las fuerzas ambientales como las creadas por el hombre influyen en
los valores de una propiedad. Las fuerzas ambientales que podrían analizarse
para los fines de avalúo de bienes raíces incluyen condiciones climatológicas,
nevadas, precipitación pluvial, temperatura y humedad; topografía y tierra;
contaminantes tóxicos como asbestos; barreras naturales a un desarrollo futuro,
tales como ríos, montañas, lagos y mares, sistemas de transporte, incluyendo
sistemas de carreteras, ferrocarriles, aeropuertos y vías fluviales navegables, así
como el carácter (vocación) que tenga y lo deseable que resulte el área inmediata
a la propiedad. Todos estos factores son ambientales, aún cuando los
participantes en el mercado generalmente asocian el término con la conservación
de los recursos naturales (vida silvestre, tierras forestales, etc.) y la
reglamentación sobre contaminación provocada por el hombre.
Las fuerzas ambientales que afectan el valor de determinados bienes raíces
puede comprenderse en cuanto a su relación con la ubicación de la propiedad. La
ubicación toma en cuenta la relación tiempo-distancia, o el enlace entre una
propiedad o vecindad y todos los posibles orígenes y destinos de residentes que
vienen o van a la propiedad o vecindario. La ubicación reviste un carácter
ambiental y económico. El tiempo y la distancia son medidas de acceso relativo
que pueden considerarse en términos de la llegada y salida del sitio, de las
características de las zonas que deben atravesar, el tráfico yendo y viniendo del
sitio y de los costos de transporte para ir y venir. Para analizar la influencia que la
ubicación pude tener sobre el valor, se identifican los enlaces entre la propiedad y
los puntos a los lugares importantes fuera de la propiedad, así como la distancia
que los separa y tiempo requeridos para cubrir estas distancias, mediante los
medios de transporte mas comúnmente utilizados. Según el área y tipo de
propiedad, el valuador podrá investigar el acceso de la propiedad al transporte
publico, escuelas, tiendas, establecimientos de servicios, parques, instalaciones
recreativas y culturales, centros religiosos, fuentes de trabajo, mercados de
36
productos, proveedores de materiales para la producción y centros para el
procesamiento de materia primas. En el avalúo de bienes raices, es fundamental
comprender la importancia de todos los factores externos que pueden influir en el
valor de la propiedad. Aunque las cuatro fuerzas se tratan por separado aquí, de
hecho trabajan en conjunto para afectar los valores de las propiedades.
37
2.2 ENFOQUE DE COSTOS
2.2.1 Enfoques de valuación
La práctica de la valuación establece tres enfoques básicos para valuar un
inmueble: costo, ingresos y mercado, considerando en su aplicación aquellos
factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir significativamente
en los valores, razonando y ponderando los resultados de la valuación por los
enfoques utilizados en función de las características, condición y vocación del
inmueble.
En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algún
enfoque de valuación no pudiese aplicarse, este hecho deberá indicarse en el
avalúo, ya sea en las limitaciones al propio avalúo o bien, en las declaraciones al
mismo.
A continuación se describen los tres enfoques:
a) Enfoque de Ingresos
Este enfoque estima valores con relación al valor presente de los beneficios
futuros derivados del bien y es generalmente medido a través de la capitalización
de un nivel específico de ingresos. Se deberán considerar debidamente
fundamentados y soportados, la tasa de capitalización utilizada, así como, entre
otros: renta real, renta estimada, deducción por vacíos, impuestos, servicios,
gastos generales. La estimación de la renta deberá hacerse en forma unitaria para
cada tipo de construcción o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar
sustentado en una investigación de mercado de rentas de bienes comparables.
CNBV, Circular 1492
38
b) Enfoque de Mercado
Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagará por un
bien más del precio de compra de otro bien similar. Se identificarán cuando menos
tres bienes que presenten características y condiciones iguales o parecidas a las
del bien valuado en la zona de ubicación del inmueble o en una zona similar y se
especificarán claramente los factores de homologación que, en su caso, se vayan
a utilizar, tanto para terrenos como para construcciones. Su utilización se deberá
justificar y el método se describirá dentro del avalúo.
c) Enfoque de Costo
El enfoque de costos se basa en la suposición de que los participantes en el
mercado relacionan el valor con el costo. Este enfoque establece que el valor de
un bien es comparable al costo de reposición o reproducción de uno nuevo
igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aquél que se
valúa. Se deberá tomar en consideración lo siguiente:
• Terreno: Se deberá valuar como si estuviera baldío, según sus características
físicas, de uso y de servicios.
• Construcciones: Se estimará el valor de reposición o de reproducción nuevo de
las construcciones, tomando en cuenta sus características físicas.
• Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias: Se estimará el valor de reposición o reproducción nuevo de
éstos, siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus
características físicas.
• Deméritos: Se estimará la pérdida de valor debido a deterioro físico por edad y
estado de conservación, para cada tipo de construcción apreciado y, en su
caso, la obsolescencia económica, funcional y tecnológica del bien, de acuerdo
con sus características particulares.
39
Este enfoque resulta especialmente útil al valorar construcciones nuevas o
casi nuevas, así como propiedades que no se intercambian con frecuencia en el
mercado. También puede emplearse el enfoque de costos para obtener la
información necesaria para la comparación de ventas y la capitalización de
ingresos.
Los costos actuales para realizar las construcciones pueden obtenerse de
quienes preparan presupuestos de costos, de manuales de costos, de
constructores y de contratistas. La depreciación se determina a través de la
investigación de mercado y la aplicación de procedimientos específicos. En el
enfoque de costos el valor del terreno se calcula por separado.
2.2.2 Valor de Reposición Nuevo, Valor de Reproducción Nuevo y Valor Neto de
Reproducción
En el enfoque de costos, el valor de las construcciones se basa en el valor
de reposición nuevo al que se descuenta los deméritos para obtener el valor neto
de reposición. A continuación se definen dichos términos.
VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO
Es el valor presente de las construcciones considerándolas como nuevas
con las características que la técnica hubiera introducido dentro de los modelos
considerados equivalentes.
Este valor considera los costos necesarios para sustituir o reponer las
construcciones en condiciones similares, analizadas en base a los conceptos que
integran las partidas de las diferentes calidades de prototipos, mismos que
deberán actualizarse periódicamente, según las variaciones en el tiempo que
experimente los costos de materiales y mano de obra.
40
VALOR DE REPRODUCCIÓN NUEVO
Este considera los costos necesarios para reproducir una construcción
idéntica a la original, es decir, respetando las características y técnicas que se
hubieran utilizado en la fecha de su edificación.
VALOR NETO DE REPOSICIÓN
Este valor será la diferencia que resulta de restarle al Valor de Reposición
Nuevo, el demérito correspondiente.
DEMÉRITO O DEPRECIACIÓN
Es la perdida de valor ocasionada por la depreciación acumulada, originada
esta por el deterioro físico, así como por las obsolescencias funcionales y/o
económicas, según el caso.
En el índice físico o directo se considerara la depreciación por deterioro
físico debido a:
• Edad
• Estado de conservación
Las construcciones y sus accesorios tienden a quedar fuera de uso a través
del tiempo. Esto tiene lugar por lo general gradualmente; la pérdida de valor, no
solo es resultado del uso y destrucción, sino también de la presencia de mejores
construcciones con mejor equipo. La primera situación se denomina depreciación
y la segunda obsolescencia15
15 Antuñano, Op. Cit., pag. 15
41
Para Antuñano la depreciación consiste en la disminución de valor de las
construcciones e instalaciones especiales de un inmueble y se produce
generalmente por la edad, el desgaste de las construcciones, cambios en las
colonias, etc.
Las principales causas de la depreciación son las siguientes.
a) Caída en desuso o depreciación económica
b) Perdida de utilidad o depreciación funcional
c) Deterioro o depreciación física
a) Caída en desuso o depreciación económica
Este tipo de depreciación se produce por causas como cambios en la
vecindad, cambio de un uso bueno a otro inferior, disminución o aumento rápido
de la población, cambio de habitantes de una clase social mas alta a otra mas
baja, cambios en el uso del inmueble que pueden ser discordantes, incongruentes,
ilegales y hasta inmorales. Exagerada subdivisión de los inmuebles por
modificación del tipo de edificios en las colonias, legislación que modifique el uso
del suelo permitiendo la aparición de edificios fuera de armonía con los existentes,
reglamentación que afecten a los inmuebles.
b) Perdida de utilidad o depreciación funcional
La depreciación funcional corresponde casi exclusivamente a la
construcción existente y está relacionada con el proyecto arquitectónico y con la
distribución, los estilos arquitectónicos cuando tiene gruesos muros innecesarios o
alturas exageradas y con decoraciones de mal gusto, instalaciones anticuadas,
pórticos y patios inútiles, falta de lugares de estacionamiento, baños insuficientes,
y mala utilización de los materiales, falta de closet, ventanas chicas, elevadores
viejos, sistemas de calefacción gastados, falta de aire acondicionado en ciertos
tipos de edificios y toda clase de instalaciones o construcciones deficientes.
16 ídem, Pag. 27
42
c) Deterioro o depreciación física
Es la forma más fácil de palpar la depreciación y son los desperfectos que se
producen en el inmueble. El desgaste natural se presenta en todas las
construcciones y puede notarse en la oxidación de las estructuras metálicas, en
erosiones y grietas en la mampostería, así como también en grietas y desgaste en
las banquetas de concreto, pavimentos, destrucción de drenajes y cañerías, falta
de pintura de aplanados y otras causas. Este deterioro se produce por falta de
mantenimiento.
2.2.3 Caracter íst icas de los Costos1 7
Suárez Salazar, establece que para poder realizar adecuadamente el análisis
del costo, que se puede definir como la evaluación de un proceso determinado, es
necesario conocer sus características, las cuales son las siguientes:
• El análisis del costo es aproximado
Al no existir dos procesos constructivos iguales, e intervenir la habilidad
personal del operario, y basarse en condiciones "promedio" de consumos,
insumos y desperdicios, se puede decir que la evaluación monetaria del costo,
no puede ser matemáticamente exacta.
• El análisis del costo es específico
Si cada proceso constructivo se integra en base a condiciones
determinadas de tiempo, lugar y secuencia de eventos, el costo no puede ser
genérico.
• El análisis del costo es dinámico
Suarez Salazar, Carlos, Costo y Tiempo en la Edificación, Pag. 23
43
El mejoramiento constante de materiales, equipos, procesos constructivos,
técnicas de planeación, organización, dirección, control, incrementos de costos
de adquisiciones, de prestaciones sociales, etc., implica la necesidad de
actualizar constantemente los análisis de costos.
• El análisis del costo puede elaborarse inductiva o deductivamente
Si la integración de un costo, se inicia por sus partes conocidas, si de los
hechos inferimos el resultado, estaremos analizando nuestro costo
inductivamente. En cambio si a través del razonamiento partimos del todo
conocido, para llegar a las partes desconocidas, estaremos analizando nuestro
costo deductivamente.
• El costo está precedido de costos anteriores y éste a su vez es integrante
de costos posteriores
El costo del concreto por ejemplo, lo constituyen los costos de los
agregados pétreos, el aglutinante, el agua, el equipo para su mezcla, etc., el
agregado a su vez, se integra de costos de extracción, de costos de
explosivos, de costos de equipo, etc., y el costo del concreto puede ser a su
vez parte del costo de una columna, y esta de una estructura y esta de un
edificio, etc.
Ajuste de los elementos que afectan al costo18
Existen elementos que afectan al costo y que al variar pueden crear una
amplia disparidad entre el costo tal como lo desarrolla el valuador y el real. Por
eso es importante que el valuador se familiarice con los siguientes elementos y
haga ajustes en aquellos que considere que lo requieran:
a) Ganancias.- Las ganancias son un factor variable en la mayor parte de
los proyectos de construcción porque dependen de las condiciones
18 Antuñano, Op.Cit. Pag. 54
44
existentes por ejemplo: competencia, que tanto el contratista desea el
trabajo, la complejidad del proyecto. Generalmente un contratista quiere
ganar 10% por sus servicios, pero en muchos trabajos se contrata por
mucho menos porcentaje, dependiendo de la ganancia bruta.
b) Dirección y administración.- Es una partida variable dependiendo del
tamaño de la compañía del constructor.
c) Servicios arquitectónicos y de ingeniería.- Los proyectos de construcción
los proporciona generalmente un arquitecto y/o ingeniero civil.
d) Costo de materiales.- Depende de si se consiguen descuentos por
compras en cantidades grandes de materiales de construcción.
e) Condiciones anormales o poco usuales en el terreno y lugar.- Entre
estas se encuentran terrenos rellenados, construcciones en ladera de
cerros u otros factores que afectan el diseño y hacen que se requiera
mayor cimentación o terraplenes.
f) Ubicación.- La localización afecta al costo por la variación de prácticas
constructivas, reglamentos de construcción, leyes de planificación,
acarreos, pagos a subcontratistas, clima, competencia.
g) Retrasos en la construcción.- Puede deberse a imprevistos, problemas
laborales, escasez de algunos materiales, prolongación del tiempo
normal de la obra, etc.; entonces aumentan los gastos del contratista,
gastos de supervisión y gastos de intereses durante la construcción u
otras fases del contrato.
45
h) Trabajos de construcción que no hayan formado parte del contrato
original.- Pueden consistir en trabajo cubierto por otros contratos o
completado por otro propietario.
i) Gastos financieros.- Son variables, dependiendo de los prestamos y
pueden incluirse descuentos, pueden variar las tasas durante la
construcción.
j) Eficiencia del contratista (o constructor).- Depende de varios factores,
tales como la experiencia de dicho contratista, sus relaciones con
proveedores o subcontratistas, sus relaciones y trato con el personal,
así como sus hábitos de trabajo.
k) Eficiencia de la mano de obra.- Se refleja en el volumen de trabajo
desarrollado por varios trabajadores. El volumen desarrollado en un
determinado periodo varía con el tiempo; cuando la construcción está en
periodo creciente el contratista se encuentra limitado en la selección de
sus trabajadores y esto da como resultado general la disminución de la
eficiencia. Si el negocio de la construcción va despacio, se puede
obtener fácilmente buen personal y la competencia por los empleos
levanta la calidad de la mano de obra.
I) Condiciones del clima.- El mal clima puede causar diferencias entre el
presupuesto de la construcción y el costo final, por ejemplo, tiempo extra
de maestros de obra, salario generales y otros que deben pagarse para
recuperar el tiempo, también puede caerse en castigos debidos al
incumplimiento de entrega en la fecha acordada.
m) Factores de diseño.-Considerados en el costo original, pueden afectar el
costo futuro de la construcción por ejemplo: la cimentación se ha
diseñado para una casa de tres pisos, pero solo se puede construir un
46
piso actualmente, o si se cambian las especificaciones de los materiales
y elementos de construcción del proyecto.
n) Cambios hechos por el propietario durante la construcción.-
Generalmente resultan en un incremento de costos, porque por ejemplo,
el propietario puede requerir un cambio en los materiales ordenados o
hacer revisiones en tamaño, trazo, acabados y otros detalles.
2.2.4 Estimación del costo
La estimación del costo significa establecer la cantidad de dinero requerido
para realizar una determinada mejora en un tiempo dado. Este costo estimado
puede aplicarse ya sea a una construcción existente o en proyecto. La
construcción de cualquier estructura requiere de una estimación final del costo; la
mejor estimación es aquella que, tomando todos los elementos del costo y las
diversas características de construcción dentro del cálculo, se acerca al costo final
real. Los requisitos de una estimación apropiada, por consiguiente son aquellos
que producen los resultados más exactos en una estimación en que se da el peso
apropiado a todas las partidas.
Los requisitos incluyen:
• El trabajo de la construcción y sus condiciones.
• Un eficiente sistema para estimar el costo, incluyendo amplios
archivos de datos sobre costos.
• Consulta con un arquitecto o ingeniero civil cuando sea necesario.
• Invertir suficiente tiempo y dedicación para obtener una aproximación
razonable.
Debido a su naturaleza, la estimación del costo no es un proceso exacto,
puede diferir de la realidad hasta en el caso en que todos los factores
conocidos se hayan considerado en la estimación del costo tomando todas las
47
precauciones necesarias para su exactitud. Numerosos cambios pueden
ocurrir y se pueden presentar situaciones inesperadas durante el periodo de
construcción y cualquiera de ellas, o todas, pueden afectar el costo final. Dos
edificios pueden parecer idénticos, una vez terminados, pero no tienen el
mismo costo exacto, ya que ambas estructuras han sido hechas en
condiciones diferentes.
Propósito del estimado19
a) Establecer niveles de costo para evaluaciones económicas e inversión
financiera y determinar la posible rentabilidad de un proyecto.
b) Avalúos, para tener el valor de reposición nuevo (VRN) de un inmueble
c) Concurso de obra
d) Control de costo en la ejecución de un proyecto.
Fuentes de información
Para hacer un Estimado de costo para un inmueble por construir o ya
construido, se tiene varios métodos de trabajo y fuentes de información:
a) Estadístico
Consiste en recabar, ordenar y registrar experiencias y datos
históricos que permitan inferir resultados en conceptos de trabajo y
construcciones similares.
Várela Alonso, Leopoldo, Costo por Metro Cuadrado de Construcción, Pag. 15
48
b) Modelos
Se basa en modelos de construcciones con características típicas y
estandarizadas, en donde son incorporadas dimensiones, crujías y plantas
regulares.
c) Publicaciones.
Deben utilizarse como datos referenciales y como orientación,
complementando siempre con la experiencia y buen juicio del Ingeniero de
Costo y Valuadores. Estas publicaciones por lo general ofrecen
parámetros y pocas veces explican lo que contienen o no, cada tipo de
obra.
d) Mixtos
Lo más común es que el especialista haga uso de una conjunción de
fuentes, criterios y métodos para llegar a sus resultados.
2.2.5 Métodos de estimación de costos de construcción
Para Antuñano20 los diferentes métodos para estimar el costo de las
construcciones son los siguientes:
a) Por la cantidad de materiales.- En este método se determina primero la
cantidad de materiales que se emplean en la obra, las horas de trabajo y
todos los otros componentes utilizados en el proceso de construcción, así
detalles de mano de obra. Para el constructor, este método sirve de control
y planeación del trabajo y le es útil para controlar sus gastos y preparar las
cantidades de dinero que necesitará para proseguir la obra; también sirve
20 Antuñano, Op. Cit. Pag. 56
49
para conocer la cantidad de materiales que se necesitarán, y de los cuales
deberá hacerse una lista y la cantidad de mano de obra necesaria. Este
sistema también es útil para conocer las ganancias de la obra.
b) Presupuesto por partidas o Precios Unitarios.- Este sistema se puede
considerar como una modificación del anterior y consiste en determinar la
cantidad de obra de cada partida y sumar todas juntas, tales como
cimentación, muros de tabique, albañilería, herrería, plomería, etc. En este
método se invierte mucho tiempo, pues se hace un análisis completo.
c) Por presupuestos parciales.- Este método consiste en pedir presupuesto de
cada partida a cada subcontratista, como albañilería, plomería, etc. Y
sumarlos todos, además de agregarle el costo del constructor o
administrador general y de otros gastos que puedan producirse; este
método consume mucho tiempo y es necesario hacer muchos diseños de
todos los elementos de obra y entregarlos a los subcontratistas para que
puedan presupuestar sobre de ellos.
d) Paramétrico (Por metro cuadrado o cúbico).- Este método se basa en que
el valor promedio de un tipo determinado de construcción puede aplicarse
con bastante seguridad a una construcción que sea parecida. El valor por
metro cuadrado de construcción no es muy exacto en cuanto a cimentación
se refiere, para llevar a cabo este método es necesario inspeccionar la
construcción para determinar diferentes tipos de construcción, por ejemplo,
la parte principal de una casa, el cuarto de servicio, estacionamiento,
pórticos y a cada uno de estos tipos de construcción se les asigna un
determinado valor por metro cuadrado y el valor total consistirá en la suma
de valores de los diferentes tipos de construcción, además de añadirle el
valor de las instalaciones especiales tales como patios, bardas, jardines,
albercas, etc. Y la suma de todos estos valores constituirá el valor del
inmueble. En ciertos tipos de construcciones tales como edificios públicos,
50
iglesias, boliches, gimnasios, etc., los cuales tiene una altura mayor que las
construcciones comunes es conveniente usar el metro cúbico en lugar del
metro cuadrado, ya que refleja más correctamente su valor. Este método de
estimar el valor es el que más se usa en la valuación, porque es práctico,
relativamente rápido y conduce a valores lo suficientemente exactos.
Para Várela21 los métodos de estimación de costos se clasifican en:
a) Orden de Magnitud (o aproximados).- Se utiliza cuando se tiene
información escasa sobre el proyecto y se basa en una obra
parecida hecha en el pasado con características similares.
b) Paramétrico22.- El parámetro es una constante que entra en una
ecuación para obtener un resultado; para el caso de los costos de
construcción una variable utilizada comúnmente en este método es
"metros cuadrados construidos". Sin embargo puede haber otros
tipos de unidades utilizables como número de cuartos y categoría de
un hotel.
c) Por componentes (Fases constructivas, sistemas completos).- Este
procedimiento consiste en manejar fases constructivas completas:
cimentación, estructura, acabados interiores, instalación
hidrosanitaria, instalación eléctrica, etc., como un lote medido por
metro cuadrado de desplante en la cimentación, metro cuadrado
construido en la estructura, porcentaje global en instalaciones
hidrosanitaria y eléctrica. Este procedimiento es poco usado, pues es
muy rígido y si el estimador decide modificar alguna característica en
algún componente habría que recalcularlo todo.
21 Várela, Op. Cit. Pag. 14 22 Se analiza en el Capitulo 3 de la Tesis
51
d) Por ensambles .- Consiste en el manejo de piezas constructivas
completas.
e) Precios Unitario24.-Para aplicarlo es necesario contar con el proyecto
completo, planos de detalle, especificación y una cuantificación de
los materiales.
En la Tabla 1, Várela compara la precisión, tiempo e información requerida para
llevar a cabo el estimado de costos, dependiendo del método que se use.
TABLA 1
TIPO DE ESTIMADO
A. ORDEN DE
MAGNITUD (ó
APROXIMADOS)
B. PARAMETRICOS
C. POR COMPONTES
(FASES
CONSTRUCTIVAS,
SISTEMAS
COMPLETOS)
D. POR ENSAMBLES
(ELEMENTOS 0
PIEZAS
CONSTRUCTIVAS)
E. PRECIO UNITARIO
PRECISION
+/- 35%
+/- 30%
+/-25%
+/-20%
+/-10%
TIEMPO
1-60 minutos
1-4 hrs.
1-2 días
1-7 días
3-4 semanas
INFORMACIÓN
Muy poca
Conceptual (área)
Conceptual (área)
Conceptual/
Anteproyecto
Proyecto "completo"
23 Se analiza en el Subcapitulo 3.2 de la Tesis 24 Se analiza en el SubCapitulo 3.3 de la Tesis
52
Se puede observar que entre más preciso sea el método, requerirá de
mayor tiempo e información. En los capítulos siguientes de esta Tesis se
analizarán el Método Paramétrico, el de Ensambles y Precios Unitarios.
Existen diversas fuentes de información para realizar el estimado de costos
(estadísticas, modelos, publicaciones) pero el valuador debe siempre
complementarlo con su experiencia y buen juicio.
Los métodos de acuerdo a Várela para estimar los costos son:
a) De orden de magnitud
b) Paramétrico
c) De componentes
d) Por ensambles
e) Precios Unitarios
Cada método requiere diferente tipo de información y tiempo para su análisis y
cálculo. Si se comparará el precio final real de construcción, con cada uno de ellos
se logra diferente precisión.
53
III. ANÁLISIS DE LOS MÉTODOS PARA LA
OBTENCIÓN DEL VALOR NETO DE
REPOSICIÓN DE BIENES INMUEBLES
3.1 MÉTODO PARAMETRICO
3.1.1 Características básicas que afectan el costo por metro cuadrado
Para Antuñano25 existen elementos básicos en la construcción de
inmuebles, que hacen variar el costo por metro cuadrado, estos se especifican en
manuales de costos permitiendo al valuador elegir entre dichos elementos y así
controlar el costo. Dichos elementos son los siguientes:
a) Uso o tipo de diseño.- Es el propósito principal para el que fue construido un
inmueble. Generalmente se clasifican los inmuebles en:
Residenciales
Comerciales
Industriales
Institucionales
Recreacionales
Rurales
Agrícolas
b) Calidad de construcción.-Se acostumbra clasificar a los inmuebles como de
buena calidad, de lujo y económico; estas clasificaciones van de acuerdo con
el tipo de acabados y de materiales con que está hecha una construcción; para
determinar el costo de la construcción de diversas calidades, se puede hacer a
partir del estudio de diversos presupuestos o de manuales existentes, que ya
25 Antuñano, Op. Cit. Pag. 58
54
dan el costo por metro cuadrado de estos tipos de construcción; también,
puede obtenerse a partir del Manual de la Tesorería del D.F. donde están
clasificadas la mayor parte de las construcciones existentes en México.
c) Tamaño de edificio.- El costo de un inmueble básico se determina
multiplicando el total del área por un factor de costo adecuado, sin embargo, el
costo por metro cuadrado disminuye mientras es mayor el tamaño del edificio.
Las dos principales razones para estas variaciones en el costo son:
• Ciertas partidas fijas tales como número de puertas y ventanas,
plomería, electricidad no están en proporción directa con el tamaño del
edificio; por ejemplo una instalación de plomería que cueste $100,000
se instala en una construcción de 100m2 refleja un costo por m2 de
$1000/m2, pero si el área fuera de 200m2 entonces sería de $500/m2.
• La proporción del área exterior de paredes por superficie construida no
refleja un factor constante por ejemplo en la Tabla 2 se observa que al
aumentar la dimensión en planta de un edificio, la relación de metro
lineal (mi) de pared exterior a metro cuadrado (m2) de construcción
disminuye.
Tabla 2
Dimensión
10 mx 10 m
20 m x 20 m
Area
100 m2
400 m2
Metros Lineales
40 mi
80 mi
MI pared/ m2 de
construcción
0.4 ml/m2
0.2 ml/m2
d) Forma del edificio.- La forma del edificio ejerce una influencia directa sobre el
costo, una construcción de forma cuadrada es la más económica para
construirse; en cambio, una forma irregular con muchos rincones y ángulos es
más cara.
55
En Tabla 3 puede observarse como afecta el costo de una construcción que
sea cuadrada o rectangular, teniendo en cuenta el área lineal del muro.
Tabla 3
Forma del edificio
Cuadrado
Rectangular
Dimensiones del
edificio
50 m x 50 m
2 0 m x 1 2 5 m
Metros Cuadrado
de Superficie
2500 m¿
2500 m*
Metros lineales
de pared
200 m
290 m
e) Distribución.- Como el costo de los muros interiores de determinados
inmuebles ya van incluidos en el costo por m2 en manuales de costo, no se
toma en cuenta su influencia en dicho costo. En edificios de tipo residencial y
comercial el costo por m2 se considera incluido, pero en otros tipos de edificios
comerciales las separaciones interiores deberán considerarse como un costo o
partida extra.
f) Altura de techos y de paredes.- La altura de techos tiene un efecto
determinante en el costo de la construcción, el costo básico se considera en
alturas normales para un determinado tipo de edificio; cuando las alturas de
techo son mayores de las comúnmente usadas (por ejemplo, dobles alturas)
deberá hacerse los ajuste respectivos.
g) Construcción superequipadas.- Los factores de costo básico se estiman para
una construcción de tipo común según el tipo de edificio de que se trate y de su
categoría. A los inmuebles que tiene acabados, instalaciones, closets u otras
construcciones mayores que las que corresponden a su categoría y tipo se les
denominan superquipados.
h) Numero de pisos o de niveles.-Generalmente, el costo de construcción por
metro cuadrado se incrementa cuando la construcción es mayor de un piso,
debido a los problemas que se suscitan, tales como una cimentación mas cara,
56
por ejemplo una de pilotes; también la necesidad de elevar los materiales de
construcción a los niveles altos, tal vez por medio de grúas o malacates y a la
mayor cantidad de mano de obra que se necesita para estas maquinas. Un
método satisfactorio para un avalúo de costos de una construcción de varios
pisos es fijar un valor separado para cada nivel (por m2) y después sumarse
todos.
i) Instalaciones especiales.- Tienen un efecto importante en el aumento del
costo, la plomería e instalación eléctrica abundante, calefacción, decoración,
alarmas, música ambiental, equipos de limpieza, etc.
j) Otras diversas partidas que afectan al costo.-EI costo se ve afectado por varios
factores, tales como materiales especiales, recubrimientos en paredes y pisos,
calefacción, efectos decorativos como: chimeneas, fuentes, estatuas o
construcción en la ladera de un cerro o en una barranca.
57
3.1.2 Factores de Ajuste
Para Várela los Factores de Ajuste que se deben aplicar al costo por
metro cuadrado son los siguientes:
1. Factor por Calidad de Construcción (FCC)
2. Factor de Número de pisos (FNP)
3. Factor de Altura de Entrepiso (FAE)
4. Factor de Perímetro a Superficie o Silueta en Planta (FPS)
5. Factor de Zona Sísmica (FZS)
6. Factor de Capacidad de Suelo (FCS)
7. Factor de Economía de Escala (FEE)
8. Factor de Conservación y Deterioro (FCD)
9. Factor de Edad (FED)
10. Factor Interciudad (FIC)
1. Factor por Calidad de Construcción (FCC)
La calidad de los acabados de construcción, las dimensiones de sus
espacios (por ejemplo recamara en vivienda), la disponibilidad de amenidades
(aire acondicionado, cocinas integrales), instalaciones (intensidad y tipo de
iluminación) y clase de equipamiento (por ejemplo sanitario) entre otros
elementos hace que se presenten variaciones en su costo. En la Tabla 4 se
muestran las categorías de construcción de vivienda según el Gobierno del
D.F. y la Sociedad Hipotecaria Federal.
Várela Alonso, Leopoldo, Op. Cit. Pag. 47
58
Tabla 4
Categorías de Construcción en Vivienda
Gobierno del D.F.
20052'
Precaria
Económica
Media
Buena
Muy Buena
Lujo
Especial
20082a
(Matriz de Puntos)
1
2
3
4
5
6
7
Sociedad Hipotecaria
Federal
(SHF)29
Mínima
Económica
Interés social
Media
Semilujo
Residencial
Residencial Plus
Para la Tesorería del D.F. el TIPO corresponde a la clasificación de las
construcciones, considerando el uso al que se les dedica y el rango de niveles de
construcción, de acuerdo con lo siguiente:
a) Uso: Corresponde al aprovechamiento genérico que tiene el inmueble y se
clasifica en Habitacional y No habitacional:
(H) Habitacional.- Se refiere a las edificaciones en donde residen individual o
colectivamente las personas o familias y comprende todo tipo de vivienda a la que
se incluyen los cuartos de servicio, patios, andadores, estacionamientos,
cocheras, jaulas de tendido y elementos asociados a ésta. También se incluyen
orfanatos, asilos, casas cuna, conventos y similares.
GDF, Manual de Procedimientos y Lincamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria, Pag. 133 GDF, Código Financiero 2008, Pag. 330 SHF, Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación. Inciso 2.3 Gobierno del D.F., Código Financiero 2008, Pag. 316
59
(NH) No Habitacional.- Se refiere a todo inmueble que no se ubique en el supuesto
anterior y que para efectos de determinar su tipo se divide en:
a1) Construcciones que cuentan con cubiertas o techos (completos o
semicompletos).
L - Hoteles
D - Deportes
C - Comercio
O - Oficinas
S - Salud
Q - Cultura
A - Abasto
I - Industria
K - Comunicaciones
E - Educación
a2) Construcciones que no poseen cubiertas o techos, tanto en uso habitacional
como uso no habitacional, se refiere a construcciones habilitadas directamente
sobre el terreno o sobre estructuras y que conforman pavimentos o áreas verdes
para los usos señalados.
• PE - Estacionamientos, patios y plazuelas
• PC - Canchas Deportivas
• J - Jardines
• P- Panteones
b) Rango de Niveles: Corresponde al número de plantas cubiertas y descubiertas
de la construcción a partir del primer nivel utilizable edificado en el predio en que
se ubique.
En los casos que una cuenta catastral se encuentren varios cuerpos de
edificios claramente separados, el valor total de la construcción se obtendrá de la
suma del valor de cada uno de ellos, los cuales se calcularán en forma
independiente.
60
Cuando el nivel más alto de un edificio tenga un porcentaje de construcción menor
al 20% de la planta cubierta anterior, el rango de niveles del inmueble se
determinara sin tomar en cuenta el último nivel:
El rango de nivel se considerará conforme a la clasificación indicada en la Tabla
531.
TABLA 5
Clave
01
02
05
10
15
20
99
RU (Rango único)
Descripción
Superficies construidas descubiertas
De 1 a 2 niveles o bien, si no existe una clara distinción de ellos
y la construcción tenga una altura de 6 mts.
De 3 a 5 niveles o bien, si no existe una clara distinción de ellos
y la construcción tenga una altura de 6.01 a 15 mts.
De 6 a 10 niveles
De 11 a 15 niveles
De 16 a 20 niveles
De 21 a más niveles
Se aplica a edificaciones sin una clara distinción de niveles tales
como centros comerciales, restaurantes, y estructuras
semejantes que exceden una altura de 15 mts.
CLASE : Es el grupo al que pertenece una construcción de acuerdo con
las características propias de sus espacios, servicios, estructura y acabados, la
cual tiene asignado un valor unitario de construcción.
Para determinar la clase de construcción a que pertenece cada edificación,
se procederá conforme a lo siguiente:
• En primer término se debe considerar el uso genérico del inmueble,
identificándolo como Habitacional o No Habitacional; posteriormente se
Jl Gobierno del Distrito Federal, Código Financiero, Pag. 319 jZ Gobierno del D.F., Código Financiero, Pag. 319
61
ubica de manera específica en la "Matriz de Características" para
determinar clases que aplica para el uso de que se trate.
• Selección de elementos en la matriz de características.
Cada "Matriz de Características" se compone de apartados en los
cuales se consideran distintos elementos de la construcción. Por lo que se
deberá seleccionar un solo elemento de los siete que componen cada
columna, y así sucesivamente, para cada columna que integra esta matriz.
• Determinación de puntos y clase en la matriz de puntos.
Se deberá identificar los puntos que correspondan a cada elemento
seleccionado en la matriz de características. Hecho lo anterior, los puntos
se anotarán en el renglón denominado "Puntos Elegidos", y se deberán
sumar los puntos de este renglón, ubicando el resultado en el cuadro "Total
de Puntos".
Finalmente, el total de puntos se ubicará dentro de algún rango de la
"Tabla de Puntos", determinándose de esa manera la clase a la cual
pertenece la construcción del inmueble.
a). Habitacional
En el caso de que el uso genérico del inmueble sea habitacional, se
identifican las características de la construcción en la "Matriz de Características"
para determinar clases de construcción de Uso: Habitacional y se utilizan los
puntos aplicables en la "Matriz de Puntos" para determinar clases de construcción
de Uso: Habitacional, conforme al procedimiento señalado en esta fracción.
62
Para vivienda multifamiliar, la superficie de construcción que se debe
considerar como referencia para determinar la clase, es la que resulte de dividir la
superficie total, incluyendo las áreas de uso común, entre el número de unidades
familiares. No se consideran en este caso los inmuebles sujetos a régimen de
condominio.
b) No habitacional
Cuando el uso del inmueble sea No Habitacional y se trate de
construcciones cuyo uso coincide con el propósito original para el que fue
construido, tratándose de oficina, hotel, comercio, salud, educación y/o
comunicaciones, para la determinación de la clase se aplica la "Matriz de
Características" para determinar clases de construcción de uso : No habitacional
(Oficina, hotel, comercio, salud, educación y/o comunicaciones) conforme al
procedimiento señalado en esta fracción.
A continuación se muestra en la Tabla 6, una Matriz de Características para
determinar las clases de construcción de uso habitacional donde se puede
observar que se divide en: espacios (descripción de espacios y superficie de
construcción), estructura (tipo de estructura, muros, entrepisos y cubiertas),
acabados (muros, pisos, fachadas, ventanería, recubrimientos en baños y cocinas)
y servicios (muebles de baño), teniéndose 7 filas, correspondientes a las 7 clases
posibles. Además se incluye en la Tabla 7, la Matriz de puntos para determinar las
clases de construcción para uso habitacional.
63
TABLA 6 MATRIZ DE CARACTERÍSTICAS33
CLASE
1
2
3
4
PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIONES DE USO: HABITACIONAL ESPACIOS t
DESCRIPCIÓN DE ESPACIOS
Cuarto para preparar aimentos,
comer y dormir con baño
Sala-comedor, cocina,
recamarais) y baño(s)
Sala y comedor, cocina,
recamarais), bafto(s) y lugares de
estacionamiento.
Sala y comedor, cocina,
recámara(s), baño(s), cuarto de
servicio o lavado y planchado.
estudio y lugares de estaciona
miento.
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN
De 1 y hasta 50 m*
Mayor de 50 y hasta
85 m1
Mayor de 85 y hasta
150 m*
Mayor de 150 y
hasta 250 m1
ESTRUCTURA TIPO DE
ESTRUCTURA
Muros de carga
para vivienda de 1
y hasta 50m1 de
construcción.
Muros de carga
para vivienda
mayor de 50 y
hasta 85 m1 de
construcción.
Muros de carga
para vivienda
mayor de 85 y
hasta 150 m1 de
construcción.
Muros de carga
y/o columnas de
concreto y/o de
acero y/o mixtas
para vivienda
mayor de 150 y
hasta 250 m ! de
construcción.
MUROS
Lámina y/o
madera y/o
tabicón
Tabicón y/o block
y/o tabique y/o
sillar de adobe
para vivienda
mayor de 50 y
hasta 85 m1 de
construc-ción.
Block y/o tabique
y/o sillar de
adobe para
vivienda mayor
de 85 y hasta 150
m1 de
construcción.
Block y/o tabique
y/o sillar de
adobe para
vivienda mayor
de 150 y hasta
250 m : de
construcción.
ENTREPISOS
Sin entrepisos
Con o sin losa de
concreto y/o losa
aligerada y/o de
madera para
vivienda mayor
de 50 y hasta 85
m* de construc
ción.
Con o sin losa de
concreto y/o losa
aligerada y/o de
madera para
vivienda mayor
de 85 y hasta 150
m1 de construc
ción.
Con o sin losa de
concreto y/o losa
aligerada y/o losa
reticular y/o de
madera para
vivienda mayor
de 150 y hasta
250 m2 de
construc-ción.
CUBIERTAS
Lámina
Losa de concreto
y/o losa aligerada
para vivienda
mayor de 50 y
hasta 85 mz de
construcción.
Losa de concreto
y/o losa aligerada
para vivienda
mayor de 85 y
hasta 150 mJ de
construcción.
Losa de concreto
y/o losa aligerada
y/o losa reticular
y/o de madera
para vivienda
mayor de 150 y
hasta 250 m1 de
construcción.
MUROS
No hay o muy
escasos.
Tabique y/o block
aparente
Anteriores) y/o
aplanado de yeso
con pintura y/o
aplanado de
mezcla con
pintura
Anteriores) y/o
pasta texturizada
y/o papel tapiz
* PISOS
Piso de tierra y/o
firme de mezcla.
Firme de
concreto simple
pulido y/o loseta
vinilica y/o
linoleum y/o
alfombra tipo "A"
Anterior(es) y/o
mosaico de pasta
y/o mosaico con
terrazo y/o
alfombra tipo "B"
y/o loseta
cerámica de
20x20 cm y/o
duela de madera
laminada y/o
mármol de
10x30cm
Anteriores) y/o
mosaico terrazo
en placas o
colado en sitio
y/o alfombra tipo
"C" y/o loseta
cerámica hasta
30x30 cm y/o
duela o parquet
de madera y/o
mármol de hasta
30x30 cm
ACABADOS FACHADAS
Sin acabados
Material aparente
Aplanado de
mezcla y/o pasta
con pintura
Pasta con
aplicaciones de
cantera y/o
mármol y/o
cerámica y/o
losas inclinadas
VENTANERIA
Madera y/o fierro
Perfil de aluminio
natural de 1" y/o
perfil de fierro
estructural y/o
tubular de pared
delgada
Perfil de aluminio
natural de hasta
2" y/o perfil de
fierro estructural
y/o tubular de
pared gruesa
Perfil de aluminio
anodinado o
esmaltado hasta
de 3" con
canceles de piso
a techo y cristal
hasta de 6 mm
RECUBRIMIENT. EN BAÑOS Y
COCINAS Sin recubrimientos
Mosaicos 20 x 20
cm y/o azulejóte 11
x 11 cm y/o loseta
cerámica de hasta
20 x 20 cm
Anterior**) y/o
loseta cerámica de
hasta 30x30 cm y/o
de mármol de
10x30 cm
Anterlor{es) y/o
loseta cerámica
mayor de 30x30 cm
y/o de mármol
30x30 cm
s$ftvi$f8Sk MUEBLES DE
BAÑO
W.C. de barro y/o
letrina sin
conexión da agua
corriente.
Muebles tipo "A"
económica
'
Muebles tipo "B"
mediana calidad
Muebles tipo "C"
buena calidad
Gobierno del D.F., Código Financiero, Pag. 328
64
TABLA 6 (Continuación)
CLASE
5
6
7
ESPACIOS DESCRIPCIÓN DE
ESPACIOS
Sala y comedor cocina
desayunador estudio
recámara(s) bafto(s), cuarto de
servicio con baño estudio,
cuarto de lavado y lugares de
estacionamiento cubiertos
Sala y comedor, cocina,
desayunador, estudio, sala de
televisión recámara(s), bafio(s)
cuarto de servicio con baño
cuarto de lavado lugares de
estacionamiento cubiertos y
espacios adicionales tales como
gimnasio y salón de juegos
Antesala(s), sala(s), comedor
cocina desayunador estudio(s),
sata de televisión recámaras)
bano(s) alguno con
instalaciones para vapor y/o
sauna cuarto(s) de servicio con
bafto(s), cuarto de lavado y
planchado lugares de
estacionamiento cubiertos y
espacios adicionales tales como
gimnasio y salón de juegos
salas de proyección, bar y salón
de fiestas
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN
Mayor de 250 y
hasta 450 m2
Mayor de 450 y
hasta 650 m2
Mayor de 650 m:
ESTRUCTURA TIPO DE
ESTRUCTURA
Muros de carga
y/o columnas de
concreto y/o de
acero y/o mixtas
para vivienda
mayor de 250 y
hasta 450 m1 de
cons-trucción
Muros de carga
y/o columnas de
concreto y/o de
acero y/o mixtas
para vivienda
mayor de 450 y
hasta 650 m1 de
cons-trucción
Muros de carga
y/o columnas de
concreto y/o de
acero y/o mixtas
para vivienda
mayor de 650 m1
de construcción
MUROS
Block y/o tabique
y/o sillar de
adobe y/o
tablaroca para
vivienda mayor
de 250 y hasta
450 m1 de
construcción
Block y/o tabique
y/o sillar de
adobe y/o
tablaroca para
vivienda mayor
de 450 y hasta
650 m1 de
construcción
Block y/o tabique
y/o sillar de
adobe y/o
tablaroca para
vivienda mayor
de 650 m2 de
construcción
ENTREPISOS
Con o sin losa de
concreto y/o losa
aligerada y/o losa
reticular y/o de
madera para
vivienda mayor
de 250 y hasta
450 mJ de
construc-ción
Con o sin losa de
concreto y/o losa
aligerada y/o losa
reticular y/o de
madera para
vivienda mayor
de 450 y hasta
650 m1 de
construc-ción
Con o sin losa de
concreto y/o losa
aligerada y/o losa
reti-cular y/o de
madera para
vivienda mayor
de 650 m2 de
construcción
CUBIERTAS
Losa de concreto
y/o losa aligerada
y/o losa reticular
y/o de madera
para vivienda
mayor de 250 y
hasta 450 m1 de
construcción
Losa de concreto
y/o losa aligerada
y/o losa reticular
y/o de madera
para vivienda
mayor de 450 y
hasta 650 m* de
construcción
Losa de concreto
y/o losa aligerada
y/o losa reticular
y/o de madera
para vivienda
mayor de 650 m1
de construcción
ACABADOS }
MUROS
Anterior(es) y/o
pasta textunzada
con color integral
y/o papel tapiz
plasthlcado
Anterior(es) y/o
tapiz de tela y/o
cenefas de
madera
Antenor(es) y/o
pastas químicas
con mezclas
especiales y/o
tapiz de tela
importado y/o
estucos o frescos
decorativos
PISOS
Antenor(es) y/o
alfombra tipo "D"
y/o loseta
cerámica mayor
de 30x30 cm y/o
mármol de 30x30
cm y/o cantera
laminada
Antenor(es) y/o
alfombra tipo"E"
y/o loseta
cerámica igual o
mayor de 30x30
cm y/o duela o
parquet de
madera finas y/o
mármol igual o
mayor de 40x40
cm y/o cantera
laminada y/o
losetas de
porcelanatos de
hasta 30x30 cm
Anteriores) y/o
alfombra tipo "F"
y/o loseta
cerámica igual o
mayor de 40x40
cm y/o mármol
mayor de 40x40
cm y/o canter
laminada y/o
loseta de
porcelanato de
50x50 o mayores
FACHADAS
Aplanado de
mezcla y/o pasta
y/o placa de
cantera y/o
mármoles y/o
losas inclinadas
y/o piedrín y/o
precolados de
concreto
Antenor(es) y/o
láminas de
aluminio
esmaltado y/o
fachada integral
de cristal y/o
balcones y/o
terrazas
Anterior(es) y/o
balcones y/o
terrazas techadas
VENTANERIA
Perfil de aluminio
anodinado o
esmaltado de
hasta 4" con
canceles de piso
a techo y cristal
hasta de 9 mm
Antenotes) y/o
cristal templado
flltrasol y/o
polarlzdo y/o
cancelería de PVC
de doble cristal
térmico y
acústico
Anteriores) y/o
Inteligente
laminado
inastillable y/o
cancelería de PVC
de doble cristal
térmico y
acústico y/o
terrazas techadas
y/o un solarium o
más de perfil de
aluminio con
cristales o
policarbonato
RECUBRIMIENT. EN BAÑOS Y
COCINAS Anteriores) y/o
loseta cerámica
mayor de 30x30 cm
y/o de mármol en
placas mayores de
30x30 cm
Anteriores) y/o
loseta cerámica
mayor de 30x30 cm
y/o de mármol en
placas mayores de
30x30 cm y/o de
granito en placas
mayores a 30x30
cm
Anteriores) y/o
loseta cerámica
igual o mayor de
40x40 cm y/o de
mármol en placas
mayores de 90 x90
cm y/o de granito
en placas mayores
a 90 x 90 cm
SERVICIOS
MUEBLES DE BAÑO
Muebles tipo "D"
de lujo
Muebles tipo "E"
superlujo
Muebles tipo "F"
gran lujo
65
Tabla 7
MATRIZ DE PUNTOS PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIONES DE USO:
HABITACIONAL
1 2 3 4 5 6 7
S D C N
U E 0
P N
E S
R T
F R
1 U
C C
1 C
E 1
0
1 1 1 2 3 3 4
I>¿'i.?,¿""' '.l
E
! !
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7 8 8 8 9 9 11
M
U
R
0
S
8 11 18 19 20 21 22
E
N
T
R
E
P
I
S
0
s
1 4 5 7 8 9 10
c u B
I
E
R
T
A
S
4 5 6 9 13 14 16
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M
U
R
0
S
0 4 5 6 8 9 12
p
i
s 0
s
0 2 4 5 6 7 10
F
A
C
H
A
0
A
S
0 3 4 5 7 13 23
V
E
N
T
A
N
E
R
í A
1 2 4 5 10 13 16
R S C
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C C
U E 1
B N N
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0
Y
0 2 3 9 12 16 20
M B
U A
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B O
L
E
S
D
E
5 8 12 25 34 46 56
CLASE
1 2 3 4 S 6 7
^a^^^^s^i i
N
F
E
R
I
O
R
s u p
E
R
1
O
R
0 38 39 60 61 85 86 115 116 145 146 180 181
ANOTAR LOS
PUNTOS ELEGIDOS
EN CADA COLUMNA
1 TOTAL DE
PUNTOS
Determinación de la clase
66
Una vez teniendo el uso, el rango de niveles y la clase de la construcción
definida se pueden encontrar en la Tabla 8M el valor de referencia de la
Construcción.
TABLA 8
& fe taco & 20¡g GACETA QESGAL 2SL rSOItO fEDSAl BS
TABLA 0 I VALORES DE REFIRENCLA 01 LA CONSTRUCCIÓN i FOR USO, RANGO SE NIVELES Y CLASE
CLAVE
K í
N.-
USO
HA3:TAC:O>: CON COME?.C:OYO SERVICIOS EN"
PLANTABA; A.
v NO APLICA
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GDF, Manual de Procedimientos ) Lmeamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria. Pag 135
67
La Tesorería del D.F.35 considera adicional al costo de la construcción por metro cuadrado lo siguiente:
• Instalaciones especiales (IE),- aquellas que se consideran
indispensables o necesarias para el funcionamiento operacional del
inmueble de acuerdo a su uso específico: tales como elevadores,
escaleras electromecánicas, equipos de calefacción o aire lavado,
sistema hidroneumático, antenas parabólicas, equipos contra
incendio.
• Elementos Accesorios (EA), son aquellos que se consideran
necesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso
especializado, que en sí se conviertan en elementos característicos
del bien analizado, como: caldera de un hotel y baños públicos,
espuela de ferrocarril en industrias, pantalla en un cinematógrafo,
planta de emergencia en un hospital, butacas en una sala de
espectáculos, entre otros.
• Obras complementarias (OC), son aquellas que proporcionan
amenidades o beneficios al inmueble, como son: bardas, celosías,
andadores, marquesinas, cisternas, equipo de bombeo, gas
estacionario, entre otros.
En la Tabla 9 se muestra una lista mas extensa de estas instalaciones
especiales, elementos accesorios y obra complementarias.
Gobierno del D.F., Código Financiero, Pag. 343
68
TABLA 9
INSTALACIONES ESPECIALES:
CLAVE
IE01
IE02
IE03
IE04
IE05
IE06
IE07
IE08
IE09
IE10
1E11
IE12
IE13
IE14
IE15
IE16
IE17
IE18
IE19
CONCEPTO
ELEVADORES
MONTACARGAS
ESCALERAS ELECTROMECÁNICAS
EQUIPO DE AIRE ACONDICIONADO
EQUIPO DE LAVADO
SISTEMA HIDRONEUMATICO
RIEGO POR ASPERSION
SISTEMA DE SONIDO AMBIENTAL
CALEFACCIÓN
ANTENAS PARABÓLICAS
SISTEMAS DE ASPIRACIÓN CENTRAL
BÓVEDAS DE SEGURIDAD MOVIBLES
SUBESTACIÓN ELÉCTRICA
SISTEMAS DE INTERCOMUNICACIÓN (INTERFON, PORTERO ELÉCTRICO)
PARARRAYOS
EQUIPOS CONTRA INCENDIO
EQUIPOS DE SEGURIDAD Y CIRCUITOS CERRADOS DE T.V.
CALDERA
OTROS
ELEMENTOS ACCESORIOS
CLAVE
EA01
EA02
EA03
EA04
EA05
EA06
EA07
EA08
EA09
EA10
EA11
EA12
CONCEPTO
HORNO INDUSTRIAL MOVIBLE
DEPOSITO DE COMBUSTIBLE
PANTALLA CINEMATOGRÁFICA
PLANTA DE LUZ DE EMERGENCIA
BUTACAS
CÁMARAS FRIGORÍFICAS MOVIBLES
PORTONES DE OPERACIÓN ELÉCTRICA
ANTENA MAESTRA DE T.V. Y F.M.
COCINAS INTEGRALES MOVIBLES
EQUIPOS DE BOMBEO
GAS ESTACIONARIO
OTROS
36 GDF Manual de Procedimientos y Lincamientos Técnicos del Valuación Inmobiliaria, Pag. 142 ídem.
69
TABLA 9(Continuación)
OBRAS COMPLEMENTARIAS1
CLAVE
OC01
OC02
OC03
OC04
OC05
OC06
OC07
OC08
OC09
OC10
OC11
OC12
OC13
OC14
OC15
OC16
OC17
CONCEPTO
BARDAS, CELOSÍAS
REJAS
PATIOS Y ANDADORES
MARQUESINAS
PERGOLAS
JARDINES
FUENTES Y ESPEJOS DE AGUA
TERRAZAS Y BALCONES
COCINAS INTEGRALES HECHAS EN OBRA
CISTERNAS O ALJIBES
ALBERCAS Y CHAPOTEADEROS
POZOS ARTESANOS
BÓVEDAS DE SEGURIDAD HECHAS EN OBRA
HORNO INDUSTRIAL HECHO EN OBRA
ESPUELAS DE FERROCARRIL EN INDUSTRIAS
CÁMARAS FRIGORÍFICAS HECHAS EN OBRA
OTROS
ídem
70
2. Factor de Número de pisos (FNP)'
Se considera debido al costo de mover verticalmente los materiales de
construcción haciendo uso de diferentes medios que van desde el
tradicional "boteo" sobre los hombros de peones, malacates, grúas-torre,
elevadores y bombas para el concreto.
Otro elemento que afecta el costo en función del número de pisos, es el
incremento de acero de refuerzo en las columnas de concreto. Várela
sugiere incrementar el costo por metro cuadrado 0.2% por piso adicional a
los dos primeros.
Por ejemplo para un edificio de estacionamiento de 10 pisos, el
incremento de costo por metro cuadro sería:
FNP = 1 + (NP-2) x (0.002) = 1 + (10 - 2) x 0.002 = 1.016
Con el cual se afectaría el valor encontrado para estacionamientos de 2
niveles.
Aquí es importante comentar que este factor solo se debe aplicar si no
esta ya considerado en el costo por metro cuadrado base.
3. Factor de Altura de Entrepiso (FAE)
En razón del mayor costo que implica una mayor altura de columnas,
instalaciones, muros, acabados, ductería y en general elementos
constructivos que son función de la dimensión de entrepisos. Se propone
utilizar el FAE mostrado en la Tabla 10
Várela Alonso, Leopoldo, Op. Cit. Pag. 58
71
TABLA 10
Factor de Altura de Entrepiso (FAE)'
a) Para apartamentos y
hoteles
Entrepiso
2.4 m
2.7 m
3.0 m
3.3 m
3.6 m
3.9 m
FAE
0.96
0.98
1.00
(base)
1.02
1.04
1.06
b) Para oficinas
Entrepiso
3.0 m
3.3 m
3.6 m
3.9 m
4.2 m
4.5 m
FAE
0.96
0.98
1.00
(base)
1.02
1.04
1.06
c) Para casas
Entrepiso
2.4 m
2.7 m
3.0 m
3.3 m
FAE
1.00
(base)
1.02
1.04
1.06
4. Factor de Perímetro a Superficie (FPS)
La regularidad de la planta de un edificio tiene también sus
repercusiones en el costo de la construcción, debido a una mayor cantidad
de fachadas y muros de colindancia. Este factor se calcula en tres pasos.
1 o Se obtiene el Incremento relativo de perímetro:
Incremento relativo de perímetro (IRPE) = PR = PR PE 4 (AD)1/2
Donde: PE: Perímetro estándar o equivalente a un cuadrado
PR: Perímetro real del edificio que se analiza.
2o Se calcula el factor de costo por perímetro (FCPE), el cual esta
correlacionado con el área de desplante (AD), ya que la relación de
perímetro estándar a área de desplante decrece al aumentar esta ultima. Se
muestra dicha relación según Várela en la Tabla 11.
Várela Alonso, Leopoldo, Op. Cit., Pag. 59 ídem
72
TABLA 11
AD (m*)
36
150
250
500
FCPE
0.15
0.12
0.10
0.08
AD (m^)
1000
5000
10,000
FCPE
0.06
0.04
0.03
3o Se calcula el Factor de Perímetro a Superficie con la siguiente formula.
FPS = (1 + ( ( IRPE -1 ) x FCPE ) )
5. Factor de Zona Sísmica (FZS)
El CENAPRED42 (Centro Nacional de Prevención de Desastres),
empleando los registros históricos de grandes sismos en México, los catálogos
de sismicidad y datos de aceleración del terreno como consecuencia de sismos
de gran magnitud, ha definido la siguiente Regionalización Sísmica de México:
• Zona A es aquella donde no se tienen registros históricos, no se han
reportado sismos grandes en los últimos 80 años y donde las
aceleraciones del terreno se esperan menores al 10% del valor de la
gravedad (g).
• Zonas B y C, presentan sismicidad con menor frecuencia o bien, están
sujetas a aceleraciones del terreno que no rebasan el 70% de g.
• Zona D han ocurrido con frecuencia grandes temblores y las
aceleraciones del terreno que se esperan pueden ser superiores al 70%
deg.
En la Figura 1, se muestra la regionalización sísmica de la República
Mexicana.
: Gutiérrez Martínez, Carlos et al, Sismos Cenapred,, Pag. 24
73
El sismo incide en el uso de mayores coeficientes de seguridad y por
ende en robustez de los elementos estructurales: columnas, trabes y losas. En
este caso Várela43, tomó como base la Ciudad de México para incluirlo como
un factor, ver Tabla 12.
TABLA 12
Zona Sísmica
III Sísmica (Zona exlacustre D.F.)
II. Baja Sismicidad
I. Asísmica (Yucatán)
FZS
1.00
0.99
0.97
Várela Alonso, Leopoldo, Op. Cit, Pag. 62
74
REGIONALIZACIÓN SÍSMICA DE LA REPÚBLICA MEXICANA
223 ZONA A ZONA B
ZONA C
— - ZONA D
FIGURA 1.
6. Factor de Capacidad de Suelo (FCS)'
El impacto de la capacidad el suelo, tiene una importancia que puede
medirse como un factor de afectación de 0.4% en el costo al duplicar o
reducirla a la mitad la capacidad del suelo. Se muestra este factor en la Tabla
13 para diferentes capacidades de suelo.
TABLA 13
Capacidad del Suelo (Ton/mz)
>60 (roca)
30 (grava)
<15 (arcilla)
FCS
0.996
1.000
1.004
7. Factor de Economía de Escala (FEE)
El tamaño de un proyecto influye claramente en el costo, por lo que se
conoce como "Economía de Escala", pequeñas edificaciones habitacionales
construidas individualmente serán mucho mas caras que si se trata de un
desarrollo de 100 casas. Esto se debe a descuentos que se logran con
proveedores, contratistas, fleteros, destajistas, etc. Se muestra este factor en la
Tabla 14.
TABLA 14
Tamaño
Muy reducido
Reducido
Promedio
Grande
Muy grande
Area Construida
Menor a 100 m2
500-1000 m¿
1500-2500 m*
3500-5000 m¿
Mayor a 10,000 m^
FEE
1.15
1.10
1.00
0.90
0.85
Várela Alonso, Leopoldo, Op. Cit. 64 ídem
76
8. FACTOR DE CONSERVACIÓN Y DETERIORO (FCD)
Constituye en términos porcentuales respecto al valor de reposición
nuevo (VRN), el importe necesario para renovar totalmente el inmueble en
cuestión y ponerlo como nuevo. La Tesorería del D.F. lo clasifica como se
indica en la Tabla 15.
TABLA 15 FACTOR DE GRADO DE CONSERVACIÓN (FCo)
Clave
RU
ML
NO
BU
Grado de
Conservación
Ruinoso
Malo
Normal
Bueno
Factor
0.00
0.80
1.00
1.10
Descripción Ejempiificativa
A las construcciones que por su estado debieran ser
demolidas se les considera en este estado de
conservación (Elementos estructurales fracturados,
partes destruidas, losas caídas, entre otros).
Se consideran en este estado las construcciones
cuyos acabados estén desprendiéndose. La herrería
este atacada por corrosión, tenga gran cantidad de
vidrios rotos, muebles sanitarios rotos o fuera de
operación, algunos de los elementos divisorios o de
carga se noten agrietados y en general se prevea la
necesidad de reparaciones mayores para volverlos
habitables en las condiciones propias de la categoría
a la que pertenecen.
Se consideran en este estado, las construcciones
que no presenten las características anteriores, aun
pudiéndose apreciar en ellas humedad en muros y
techos o necesidad de pintura en interiores,
fachadas, herrería y en general que requieran solo
labor de mantenimiento para devolverles las
condiciones de la categoría a la que pertenecen.
Se consideran en este estado, las construcciones
que notablemente hayan recibido un mantenimiento
adecuado y que estén en perfectas condiciones para
realizar la función del uso que les corresponde y de
la categoría a la que pertenecen*.
*Aplicable sólo cuando la edad del inmueble sea superior a 10 años.
GDF, Manual de Procedimientos y Lincamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria, Pag. 141
77
9. FACTOR DE EDAD
Es lo que se conoce como depreciación física y funcional en las
construcciones. La depreciación es la perdida acumulada de valor. Es función
entre otras cosas de la edad del inmueble. En la Tabla 16 se muestra el Factor de
edad propuesto por la Tesorería del D.F.
TABLA 16
FACTOR DE EDAD DE LAS CONSTRUCICONES (FEd)47
Fed = 0.100VP+0.900ÍVP-E) Donde: FEd= Factor de edad. VP VP = Vida probable de la construcción nueva
E = Edad de la construcción VIDA PROBABLE DE LAS CONSTRUCCIONES
USO
H, F, D, L, 0, Q, S y K
C
A
I
CLAVE
1
40
30
10
30
2
60
40
20
30
3
70
50
30
50
4
80
70
40
70
5,6,7
90
90
50
90
Nota: Para efectos de revisión inicial de las construcciones, después de la aplicación de los
factores de eficiencia, nunca será menor que el 60% del valor de las mismas consideradas nueva,
excepto en las construcciones precarias y/o ruinosas.
Cuando la construcción cuente con losas de concreto armado de cualquier tipo (planas, vigueta y
bovedilla, reticulares y otras) su vida probable será la misma que la que corresponde a los usos H,
F, L, D, O, Q, S y K.
47 GDF, Manual de Procedimientos y Lincamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria, Pag. 141
78
En la Tabla 17 se muestran los valores resultantes de aplicar la formula
propuesta por la Tesorería del D.F. La línea negra que divide la tabla muestra el
límite inferior que se puede utilizar como factor de edad de acuerdo a la
normatividad del Gobierno del D.F., es decir que nunca debe ser menor a 0.6 el
factor.
TABLA 17
FACTOR DE EDAD DE LAS CONSTRUCCIONES
VIDA PROBABLE
Edad 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90
Precaria
40 años
1.000 0.888 0.775 0.663 0.550 0.438 0.325 0.213 0.100
Económica
60 años
1.000 0.925 0.850 0.775 0.700 0.625 0.550 0.475 0.400 0.325 0.250 0.175 0.100
Media
70 años
1.000 0.936 0.871 0.807 0.743 0.679 0.614 0.550 0.486 0.421 0.357 0.293 0.229 0.164 0.100
Buena
80 años
1.000 0.944 0.888 0.831 0.775 0.719 0.663 0.606 0.550 0.494 0.438 0.381 0.325 0.269 0.213 0.156 0.100
Muy Buena/ Lujo/Especial
90 años
1.000 0.950 0.900 0.850 0.800 0.750 0.700 0.650 0.600 0.550 0.500 0.450 0.400 0.350 0.300 0.250 0.200 0.150 0.100
Existen además otros criterios que combinan el factor de edad y conservación
como es el Criterio de Roos-Heidecke48
Este criterio involucra el conocimiento de la edad del bien en cuestión
expresada en años y la calificación estimativa dependiente del estado físico del
bien o de su estado de conservación; con estos parámetros se podrá determinar el
Mijares Ortiz, Criterio Ross-Heidecke, Pag. 13
79
factor por edad y conservación (FEC.) adecuado para aplicarlo en la metodología
valuatoria, según lo siguiente:
FEC = [ 1 - (E /VT) 1 4 ]C
donde:
FEC: Factor por edad y conservación.
E: Edad
VT: Vida útil total
C: Factor por Conservación
El factor por conservación (C) adoptará el valor que corresponda, según lo
señalado en la Tabla 18.
TABLA 18
Tabla Calificación del Estado de Conservación
Calificación
10
9
8
7
6
5
4
3
2
Factor ( C )
1.000
0.990
0.975
0.920
0.820
0.550
0.470
0.250
0.135
Estado de conservación
Nuevo
Bueno
Regular
Regular-medio
Reparaciones sencillas
Reparaciones medias
Reparaciones
importantes
Reparaciones complejas
En desecho
80
10. FACTOR INTERCIUDAD (FIC)'
Los valores utilizados en los modelos son resultado de cotizaciones en la
Ciudad de México. Para estar en posibilidades de transportar estos valores a
otras ciudades se han calculado los índices interciudad que son resultado de
dividir el importe total obtenido de un presupuesto actualizado en la ciudad de
donde se requiere obtener el índice , entre el importe actualizado a la misma
fecha para la Ciudad de México. Por lo tanto:
Vmt = imex x FIC
Imex = importe en la Ciudad de México
FIC = factor interciudad
Vmt = Valor del modelo transportado a determinada ciudad
Algunos ejemplos de factores interciudad que propone Várela se muestran en
la Tabla 19.
TABLA 19
Ciudad
Acapulco
Cancún
Cd. Juárez
Cd. de México
Guadalajara
Mérida
Monterrey
Puebla
Tijuana
Estado
Guerrero
Quintana Roo
Chihuahua
D.F.
Jalisco
Yucatán
Nuevo León
Puebla
Baja California
índice
1.036
1.112
1.048
1.000
0.984
1.009
1.054
0.982
1.175
Várela Alonso, Leopoldo, Op. Cit. Pag. 65
81
3.1.3 Desarrollo del Método Paramétrico
Para estimar el costo de una construcción, con el uso de datos de costos
deberán seguirse los siguientes pasos:
1. Inspeccionar el inmueble, analizar los planos y las especificaciones del
edificio por valuar para determinar el tipo de construcción, calidad, clase de
materiales que se usen y sus características.
2. Medir y calcular en m2 la superficie de cada tipo de construcción,
tomándose las medidas en los paños exteriores, o sea, en la parte de
afuera de los muros.
3. Medir después de la parte principal de la construcción, pórticos, volados,
marquesinas, etc., así como patios, pavimentos exteriores y otras
instalaciones que deberán calcularse por separado de la parte principal.
4. Para el cálculo seleccione en un manual de costos (si es que se tiene) o en
datos de presupuestos de construcción que se hallan obtenido previamente
un inmueble lo más parecido al que se va a valuar.
5. Aplicar los factores de ajuste que se requieran, interpólese si es necesario.
6. Hágase ajustes de las instalaciones especiales, elementos accesorios y
obras complementarias extra, consultándose un manual de costos o lista de
precios de materiales de construcción.
7. Para obtener el costo de la parte básica de la construcción que se valúa,
multipliqúese el área en m2 obtenida por el valor por m2.
82
8. Calcúlese de la misma forma el costo de las otras construcciones, tales
como marquesinas, por ejemplo.
9. Súmese todas las partidas anteriores de los diferentes tipos de construcción
y de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias para estimar el costo total del inmueble a valuar.
83
3.2 M É T O D O DE ENSAMBLES DE C O S T O S
Método que consiste en agrupar los conceptos de obra que forman un
elemento constructivo 50.
Por ejemplo el Ensamble de una zapata de cimentación incluye todas las
operaciones y subconceptos siguientes:
Limpieza y desyerbe del terreno Cimbra y descimbrado
Despalme Acero de refuerzo y su habilitado
Trazo y nivelación Concreto y su colado
Excavación Relleno compactado
Plantilla Acarreos de material sobrante
Este procedimiento sirve para hacer estimados rápidos, en cuanto su
aproximación se encontraría entre el método paramétrico y el de precios unitarios
que es el mas detallado. Várela menciona que con el método de ensambles se
podría lograr un precisión de +/- 25% en comparación con el método de precios
unitarios.
Los presupuestos de estimados de construcción, realizados por el Método de
Ensambles son mas sintetizados que el de Precios Unitarios pues se manejan
menos conceptos. El costo por ensambles resume el detalle y características de
una matriz de precios unitarios, pero es mas práctico porque se aplica a piezas
constructivas completas.
Además los ensambles permiten al Estimador permutar subsistemas
constructivos completos como tipo de cimentación, material de muros, acabados,
50 Várela Alonso, Leopoldo, Op. Cit. Pag. 25
84
sistema de losa e instalaciones. Por ejemplo si el modelo del que se parte tiene
una cimentación de zapatas pero el inmueble a valuar utiliza pilotes, se sustituye
directamente una por otra y con su respectivo precio por unidad.
Se cuantifican las unidades de construcción en el Método del Ensamble de
manera similar que en el Método de Precios Unitarios, marcando los planos o
croquis.
3.2.1 Alcance de los Ensambles
Cada concepto de trabajo considerado incluye el suministro en el sitio de la
obra y colocación de todos los materiales permanentes y temporales necesarios,
así como los acarreos, mermas y desperdicios en cada etapa de su proceso
constructivo. El costo de los materiales y mano de obra son de mercado. El precio
contiene los indirectos, costo financiero y utilidad del constructor.
En la Tabla 20, se indican los alcances generales de algunos de los ensambles de
costos que maneja Várela.
85
TABLA 20
ALCANCES DE LOS ENSAMBLES
Zapatas
Contratabes, dados,
firmes, columnas, losa-
trabe, muro concreto
Dalas, castillos
Cimientos de Piedra
Pilotes
Escalera
Escalera de emergencia
Techo-Lamina
Muros
Muros c/ acabados
Ventanas
Puertas
Acabado en muros
Acabado loseta
Pisos
Mamparas
Plafón
Elevadores
Muebles de baño
Trazo, excavación, plantilla, cimbra, acero, concreto,
relleno y acarreo de sobrantes, (no incluye: dado)
Cimbra, acero y concreto
Trazo, excavación, piedra, mortero, relleno y acarreo
de sobrante
Cimbra, acero, concreto e hincado
Cimbra, acero, concreto y pasamanos
Estructura, huellas y pasamanos
Armadura y lamina
Muros, dalas, castillos
Muros, dalas, castillos, aplanados, acabados
Ventanería, vidrio, accesorios
Puertas, cerrajería, acabados, marcos, colocaciones
herrajes
Aplanado mas recubrimientos: pintura, texturizado,
tapiz o lo del caso
Aplanado, entortado, loseta
Piso, zoclo, pulidos
Sujeciones, cerrajería, herrajes, tablero
Suspensión, plafón (sin huecos)
Equipo e instalación
Muebles, colocación, plomería (hasta troncal),
mezcladoras y accesorios
51 Várela Alonso, Leopoldo, Op. Cit., Pág. 29
86
3.2.2 Ejemplo de un concepto de ensamble de costos.
A continuación en la Tabla 21 se muestra el cálculo de un ensamble de
costo (zapata). Se utilizaron los costos vigentes a Julio del 2007 de un Manual de
Costos52 y las cantidades de material se cuantificaron de acuerdo al diseño de una
zapata de un edificio de 3 niveles.
TABLA 21 EJEMPLO DE ENSAMBLE
ZAPATA AISLADA 3 40m x 3 40m
CONCEPTO Limpieza y desenraice de terreno a mano Trazo y nivelación de terreno para desplante de estructura Excavación a mano en cepa, incluyendo afine de taludes y fondo material tipo I, zona A profundidad de 0 00 a 2 00 mts Plantilla de concreto hecho en obra, resistencia normal, agregado máximo 3/4", f c=100 kg/cm2, de 5 cm de espesor Cimbra común en zapatas aisladas de cimentación Habilitado y armado de acero de refuerzo en cimentación resistencia normal fy=4200 kg/cm2 No 4 Diámetro 1/2" Concreto hecho en obra resistencia normal, vaciado con carretilla y botes f c=250 kg/cm revenimiento de 10 cm agregado máximo 3/4" en cimentación Relleno utilizando material producto de la excavación Acarreo en bote de 18 Its a 5 m incluye carga y descarga de matenal
CANTIDAD 1156 11 56 13 87
11 56
6 12 0 29
5 20
8 67 10 84
UNIDAD m2
m2
m3
m2
m2
ton
m3
m3
m3
COSTO $3 16 $3 73
$43 55
$79 34
$148 42 $10,797 21
$1,313 22
$17 10 $28 83
IMPORTE $36 53 $4312
$604 04
$917 17
$908 33 $3,131 19
$6,828 74
$148 26 $312 52
Costo Directo por Pieza $12,929 90 Indirecto de 28% $3,620 37 Costo Total por Pieza $16,550 27
Entonces el valuador que requiriera calcular la cimentación de un edificio,
siguiendo el Método de Ensamble de Costos consultaría en un Manual de costos
paramétricos o calcularía directamente el costo total por pieza y la multiplicaría por
el número de zapatas de estas características que se tuvieran (previa consulta de
planos estructurales), añadiendo el costo de dados, contratrabes, etc, de una
manera mas rápida que si se calculara el precio unitario de cada una de ellas.
González Melendez, Raul, Catalogo Nacional de Costos, 2007
87
3.2.3 Estructura de los estimados por ensambles
Los estimados que se hacen por el Método de ensambles se pueden
estructurar y organizar de acuerdo al sistema americano de partidas constructivas
Uniformato (Uniformat). Este sistema fue desarrollado en E.E.U.U. en 1972 por la
Administración de Servicios Generales (General Services Administration, GSA) y
el Instituto Americano de Arquitectos (American Institute of Architects, AIA) para
estimación y análisis de costos de construcción. En 1993, la Sociedad Americana
para Pruebas y Materiales (American Society for Testing and Materials, ASTM)
emitió una versión mejorada desarrollada por un grupo de trabajo que incluía entre
otros al Instituto de Especificaciones de la Construcción (Construction
Specification Institute, CSI), la Asociación Americana de Ingenieros Civiles
(American Association of Civil Engineers, AACE) y la compañía R.S. Means (quien
publica libros sobre costos de construcción en E.E.U.U.). Este sistema define una
clasificación estándar para elementos constructivos. Estos elementos son
tradicionalmente definidos como componentes principales, comunes a la mayoría
de los edificios que realizan una función dada, sin importar la especificación de
diseño, el método constructivo o los materiales usados.
En la práctica, un elemento puede ser considerado como cualquier
componente lógico de una Estructura de la División del Trabajo (WBS, Work
Breakdown Structure). El WBS53 es una división jerárquica de todo el proyecto en
sus partes componentes. La división quizá abarque diversos niveles, pero a cada
nivel los componentes deben ser partes fácilmente identificables del siguiente nivel
superior. Cuando las partes del WBS están asociadas con actividades de trabajo
especificas, el WBS se expande en un formato útil para una programación
detallada. Esta acción crea paquetes de trabajo.
CU, Planeación del Contratista para Construcción a Precio Alzado, Pag.23
88
En la Tabla 22 se muestra un ejemplo de WBS de una Planta industrial
(Clave 1000), la cual en el Nivel I se divide en: Instalaciones (1100),
almacenamiento y manejo (1200), proceso (1300) y obra y servicios (1400), a su
vez en el Nivel II, obra y servicios, se puede dividir en espuela de ferrocarril
(1410), plan de nivelación (1420), caminos (1430), oficinas (1440) y taller (1450),
el taller puede dividirse aun en componentes tales como cimentación o marco
estructural. Los paquetes de trabajo relacionados con la cimentación incluyen su
cimbrado, colocación del acero de refuerzo, colado y curado del concreto, y así
sucesivamente.
El WBS define la estructura del proyecto para la planeación y control del
trabajo. El estimado de costo debe ser preparado de tal forma que los
requerimientos de recursos, costos y duraciones pueden ser asignados a
paquetes de trabajo al nivel de control del WBS. Los paquetes de trabajo a este
nivel también se conviertan en actividades en el programa de control.
Desde la perspectiva de la administración del proyecto la clasificación del
Uniformato es el WBS ideal para la fase de diseño de un proyecto de construcción,
para controlar el alcance, costo, calidad y tiempo.
En la Tabla 23 se muestra la clasificación de elementos constructivos del
Uniformato.
89
TABLA 22
1100 INSTALACIONES
1110
A G U A
1120
E L E C T R I C A S
1130
S A N I T A R I A S
1140
G A S
1000 PLANTA INDUSTRIAL
1200 ALMACENAMIENTO
1210
R E S E R V A S
YMA
1220
C 0 M B U S T I B L E
NEJO
1230
Q U I
M I C 0 S
1240
A L M A C E N A M I E N T 0
1300 PROCESO
1310
P R O C E S 0
1320
E A S P T O R Y U O C T U R A
D E
1330
A D L E M L A C P E R N O A D M U I C E T T O N O T O
1400 OBRA & SERVICIOS
1410
E F S E P R U R E O L C A A
R D R E I
L
1420
P N L I
A V N E
L D A E C
I O N
1430
C A M 1 N O S
1440
O F I C I N A
1450
T A L L E R
CU, Opt Cit, Pag 22
90
TABLA 23 CLASIFICACIÓN DE ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS
(UNIFORMATO)55
Nivel 1 Elementos del Grupo Principal
A. Subestructura
B. Cubierta Exterior
C. Interiores
D. Servicios
Nivel 2 Elementos del Grupo
A10 Cimentación
A20 Construcción del sótano
B10 Superestructura
B20 Fachadas
B30 Techo
C10 Construcción Interior
C20 Escaleras
C30 Acabados Interiores
D10 Sistemas de Transporte
D20 Instalación Hidrosanitaria
D30 HVAC (Calefacción, Ventilación y Aire Acondicionado)
Nivel 3 Elementos Individuales
A1010 Cimentaciones Estándar. A1020 Cimentaciones Especiales A1030 Losa de Cimentación A2010 Excavación Sótano A2020 Muros Sótano B1010 Construcción de Piso B1020 Construcción de Techo B2010 Muros exteriores B2020 Ventanas exteriores B2030 Puertas exteriores B3010 Impermeabilízación B3020 Tragaluces C1010 Divisiones C1020 Puertas Interiores C1030 Servicios C2010 Construcción de Escaleras C2020 Acabados de Escaleras C3010 Acabados de Muros C3020 Acabados de Pisos C303Q Acabados de Techos D1010 Elevadores D1020 Escaleras eléctricas y bandas transportadoras D1020 Sistemas de Manejo de Materiales D2010 Accesorios hidrosanita-rios D2020 Distribución de Agua Potable D2030 Alcantarillado D2040 Drenaje Pluvial D2050 Sistemas hidrosanita-rios especiales D3010 Suministro de energía D3020 Generación de calor D3030 Enfriamiento D3040 Sistema de Distribución D3050 Unidades Paquete D3060 Controles e Instrum. D3070 Sistemas y equipos especiales de HVAC D3080 Sistemas de Prueba y Balanceo
www.uniformat.com
91
TABLA 23 CLASIFICACIÓN DE ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS
(Continuación)56
Nivel 1 Elementos del Grupo Principal
D. Servicios (Continuación)
E. Equipo y Mobiliario
F. Construcción Especial y Demolición
G. Sitio de la obra
Nivel 2 Elementos del Grupo
D40 Protección Contraincendio
D50 Instalación Eléctrica
E10 Equipo
E20 Mobiliario
F10 Construcción Especial
F20 Demolición Selectiva del Edificio
G10 Preparación del sitio
G20 Mejoramiento del sitio
G30 Obra civil y servicios mecánicos
Nivel 3 Elementos Individuales
D4010 Rociadores D4020 sistema de Mangueras y Tubería contraincendio D4030 Servicios contraincendio D4040 Sistemas eléctricos esp D5010 Distribución y servicio eléctrico D5020 Iluminación y cableado D5030 Sistemas de comunicación y seguridad D5040 Sistemas eléctricos especiales E1010 Equipo comercial E1020 Equipo institucional E1030 Vehículos E1040 Otro equipo E2010 Mobiliario Fijo E2020 Mobiliario F1010 Estructuras especiales F1020 Construcción integral F1030 Sistemas constructivos especiales F1040 Servicios especiales F1050 Contrólese instrumentación especiales F2010 Demolición de elementos constructivos F2020 Remediación de componentes peligrosos
G1010 Limpieza del sitio G1020 Demolición y reubicación G1030 Movimiento de tierras G1040 Remediación de desperdicios peligrosos G2010 Caminos G2020 Estacionamiento G2030 Banqueteas G2040 Desarrollo del sitio G2050 Jardinería G3010 Suministro de agua y sistemas de distribución G3020 sistemas de drenaje sanitario
ídem
92
TABLA 23 CLASIFICACIÓN DE ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS
(Continuación)57
Nivel 1 Elementos del Grupo Principal
G. Sitio de la obra (Continuación)
Nivel 2 Elementos del Grupo
G30 Obra civil y servicios mecánicos (Continuación)
G40 Servicios eléctricos de la obra
G50 Otras construcciones en el sitio
Nivel 3 Elementos Individuales
G3030 Sistemas de drenaje pluvial G3040 Distribución de calefacción G3050 Distribución de enfriamiento G3060 Distribución de combustible G3070 Otros servicios civiles/mecánicos G4010 Distribución eléctrica G4020 Iluminación exterior G4030 Comunicaciones exteriores y seguridad G4040 Otros servicios eléctricos G5010 Túneles de servicio G5020 Otros sistemas y equipos del sitio
En México Várela .propone la siguiente estructuración:
• Cimentación y Subestructura (estructura de sótano, firme y muros de
contención)
• Superestructura (columnas, losas-trabe y escaleras)
• Cubierta exterior (fachadas, muros de colindancia, impermeabilización
y tragaluces)
• Construcción interior (muros, acabados, divisorios)
• Elevadores y Movimiento
• Instalación Mecánica (hidrosanitaria, aire acondicionado, gas,
incendio)
• Instalación Eléctrica (iluminación, comunicaciones, sonido, video)
• Especialidades (albercas, cisternas, automatización)
• Obras Exteriores
ídem Várela Alonso, Leopoldo, Op. Cit. Pag. 31
93
• Condiciones Generales (proyecto, licencias, no previstos e imprecisión
de modelos)
Várela59 además indica que al separar las partidas cubierta exterior y
construcción interior, permiten hacer modificaciones de acabados y de
densidad y conformación de muros divisorios.
En la partida Condiciones Generales, incluye lo siguiente:
a) Proyecto Arquitectónico e ingenierías y Control de Obra.- arquitectura,
ingeniería civil, suelos, estructural, ingeniería mecánica, ingeniería
eléctrica, otras (ecología), laboratorios que apliquen, supervisón de obra,
control de costos.
b) Licencias.- licencias, derechos, sindicato
c) Conceptos no previstos, cambios de proyecto y reclamaciones
d) Imprecisión del modelo.- en función de la disponibilidad de información y
tiempo del estimado
e) IVA no acreditable en obras exentas.- en la totalidad de conceptos de
trabajo ensamblados no contiene por lo general el impuesto al valor
agregado, ya que la mayoría de las obras al estar gravadas por este
impuesto, el que construye recupera el IVA pagado a sus proveedores y
subcontratistas por vía del acreditamiento fiscal. Pero las obra exentas de
este gravamen como son las habitacionales no permiten lo anterior por lo
que el IVA debe considerarse como costo (deducible para efecto del ISR),
por lo que en estos casos las "condiciones generales" deberán incluir "IVA
no acreditable por exención".
ídem
94
3.2.4 P r o g r a m a de C o m p u t o Metros Cuadrados
En el mercado existen además de las publicaciones impresas de
manuales de costos por metro cuadrado, programas de computo que han
incorporado dicha información. Estos programas son una herramienta útil para
los valuadores. Várela60 por ejemplo comercializa el Programa m2 para el
calculo de costos por metro cuadrado de construcción. Este programa integra
una base de datos, la metodología de los ensambles de costos, formulas y
factores de ajuste. Se basa en su publicación "Costo por metro cuadrado de
construcción" y contiene mas de 140 modelos de edificaciones y urbanización:
habitacionales, hoteles, oficinas, comerciales, hospitales, escuelas, etc. Posee
mas de 2500 ensambles de costo para adecuar los modelos.
En el programa se indica tipo, clase, superficie construida y genera un
valor de costo total, además de un estimado completo con partidas y conceptos
de ensamble que pueden ser modificados para adecuarlos al caso específico:
cimentación, estructura, fachadas, acabados, instalaciones, etc.
Los resultados se presentan con un reporte en donde un presupuesto
sustenta el valor alcanzado. Además tiene la ventaja de que se puede
actualizar la base de ensamble de costos y los modelos del sistema por
internet.
El sistema solo requiere una computadora personal con el sistema operativo
Windows/XP o superior con una memoria disponible de 30 Mb. Es necesario
obtener una clave del proveedor para activar el programa.
Se tiene una vista en donde se accede a diferentes opciones: antepresupuesto
o avalúos, catalogo de conceptos, libro extendido (140 modelos), utilerías, etc.
El procedimiento para aplicarlo es el siguiente:
1 °. Abrir un nuevo antepresupuesto o avalúo.
2o. Seleccionar el tipo de obra y se determina la clase (categoría)
Várela Alonso, Leopoldo, Instructivo Sistema M2 Costos por metro cuadrado de construcción.
95
3o. Escoger el modelo que aplique al caso.
4o. Definir el parámetro superficie construida (m2) aunque existe la
opción de seleccionar otro parámetro por ejemplo cuarto (en
hoteles) o cajones en estacionamiento.
5o. Escoger la opción de antepresupuesto detallado por ensamble de
costos donde se calcula el costo de cada partida en proporción al
área construida.
6o. Añadir si es necesario partidas, conceptos de ensambles de
costos diferentes de la base de datos o ensambles propios del
usuario.
7o. Modificar cantidades, reemplazar conceptos de ensambles e
inclusive borrar partidas completas que no apliquen (por ejemplo
quitar la partida de elevadores de un edificio que no los tenga).
El programa genera con la información un presupuesto que sustenta el
valor al que se llego indicando además de cada partida el porcentaje que
representa del total así como el $/m2 desglosado por partida.
96
3.3 MÉTODO DE PRECIOS UNITARIOS 3.3.1 Es t ruc turac ión del Precio Uni tar io
Para realizar una obra es necesario conocer la técnica, el tiempo y el
costo necesario. El costo es el desarrollo analítico de especificaciones,
cuantificaciones, relación de conceptos y presupuesto que definen cuanto
cuesta la obra. El costo requiere de un correcto balance entre sus bases,
especificaciones, cuantificaciones y análisis, es decir el que, cuanto y el como.
Para Suárez Salazar61 un costo balanceado será aquel, cuyas
especificaciones, tanto gráficas como escritas definan lo que se desea construir
y que dichas especificaciones permitan cuantificar los volúmenes de conceptos
que se van a utilizar, con sus características detalladas y conociendo el que y
el cuanto se puede proceder a analizar el procedimiento constructivo y obtener
el costo parcial de cada uno de dichos procesos.
Desglosando el concepto análisis de costo en sus integrantes se puede
también señalar la importancia del balance del material, mano de obra y el
equipo a emplearse, para lograr su congruente y óptimo aprovechamiento e
integrar el balance de una obra62 (Ver Cuadro 1).
Cuadro 1
/^"TÉCNICA
^CUANTIFICACIONES
OBRA < COSTO -<^ ANÁLISIS DE COSTO - <
ESPECIFICACIONES
MATERIALES
MANO DE OBRA
EQUIPO
VJTIEMPO
Suárez Salazar, Carlos, Op. Cit. Pag. 22 ídem.-
97
El Reglamento de Obras Publicas considera al Precio Unitario como el
importe de la remuneración o pago total que debe cubrirse al contratista por
unidad de concepto terminado, ejecutado conforme al proyecto,
especificaciones de construcción y normas de calidad.
El precio unitario se integra con los costos directos correspondientes al
concepto de trabajo, los costos indirectos, el costo por financiamiento, el cargo
por la utilidad del contratista y los cargos adicionales.
Los costos directos son los costos aplicables al concepto de trabajo que
se derivan de las erogaciones por mano de obra, materiales, maquinaria,
herramienta, instalaciones y por patentes en su caso, efectuadas
exclusivamente para realizar dicho concepto de trabajo.
Los costos indirectos son los gastos de oficina central y de obra de
carácter general no incluidos en los cargos en que deba incurrir el Contratista
para la ejecución de los trabajos y que se aplicarán en forma porcentual a los
costos directos.
Los costos de financiamiento son los costos ocasionados por la
diferencia entre los gastos que realizará el contratista en la ejecución de los
trabajos y los pagos, que recibirá por anticipos y estimaciones, diferencia a la
cual aplicará la tasa de interés señalándola claramente. El costo obtenido será
aplicado en forma porcentual sobre la suma de los costos directos más
indirectos.
Los cargos por utilidad son la ganancia que debe percibir el Contratista
por la ejecución del concepto de trabajo. Aplicado en forma porcentual sobre la
suma de los costos directos, indirectos y de financiamiento.
Reglamento de Obras Públicas y Servicios relacionados con las mismas, Art. 154
98
Los cargos adicionales son las erogaciones que debe realizar el
Contratista, por estar estipuladas en el contrato, convenio o acuerdo, como
obligaciones adicionales, así como los impuestos y derechos locales que se
causen con motivo de la ejecución de los trabajos y que no forman parte de los
costos directos, de los indirectos, de los de financiamiento, ni de la utilidad.
El análisis de precios unitarios es el desarrollo detallado de la cantidad
de insumos, mano de obra, herramienta y equipo, que intervienen en la
elaboración de un producto, subproducto o componente básico. Para todo lo
anterior se toma en cuenta la unidad de medida y pago, desperdicios,
rendimientos, mando intermedio y en su caso, el factor de sobrecosió por
indirectos.
Un presupuesto es un pronóstico del costo, es el documento en donde
se anticipa el posible monto de la inversión. Este documento resumen en forma
concisa la información que contienen las especificaciones a las cuales se les
aplica una clave para su identificación y ordenamiento. La resultante del
proceso de cuantificación (cantidad y unidad) y la resultante del proceso de los
precios unitarios, estos multiplicados por la cantidad, nos definen el importe de
la partida correspondiente, ese puede complementarse con su equivalencia
porcentual, respecto de acumulado parcial o total y ambos ayudan a identificar
los conceptos eje desde el punto de vista del importe de partida y con respecto
al total de presupuesto, esto significa la detección del 20% de las partidas que
representan el 80% del importe total, para su control especial y revisión
detallada.
En el cuadro 2 se muestran los elementos y estructuración del precio unitario,
indicándose el porcentaje que pueden llegar a representar del costo total de
una obra.
99
Cuadro 2 ELEMENTOS Y ESTRUCTURACIÓN DEL PRECIO UNITARIO
Precio Unitario
PRESUPUESTO
^̂^ 0>
> CO
o TO
" O • c CO
- O
"o
o W <D Q
< T 3 CO
; 0
C CO
ü
• o CO
T 3
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,—, CD O •c 2 'c 13 O o £ 0-
^ 00 X
< o a. e
c5^
í í
Materiales (52 a 57% del Costo Total)
SIO I
ecto J
'% del ^
Mano de obra (20 a 25% del Costo Total)
I Costo Directo (77% del \ Herramientas (1 a 5% de mano de obra) Costo Total)
Equipo (% varia)
r Operativo
(Admin. _ y
de la obra)
V
Costo Indirecto (23% del Costo Total)
De campo (4 a 9% del costo total)
De oficina (3 a 5% del costo total)
< r
Funcional <
V V
Imprevistos (5 a 8% del costo total)
Financiamiento (3 a 5% del costo total)
Fianzas (0.5% del costo total)
Impuestos (0.4 a 15% del costo total)
Utilidad (12% antes de impuestos, 9% después)
3.3.2 Integración del Cos to Directo
El Costo Directo es la suma de materiales, mano de obra y equipo
necesarios para la realización de un proceso productivo. Suárez Salazar64
propone representar matemáticamente el Costo Directo mediante una ecuación
del tipo siguiente:
(ax + by + cz + Y 5 ) = C D
Considerando:
Variables = x, y, z, 5, pueden ser valor de materiales, de mano de
obra o equipo.
Variables condicionadas = a, b, c, y. son las cantidades consumidas de
cada uno de estos integrantes, dependen del método constructivo, tipo de
edificación, pueden convertirse en constantes para una obra específica o para
un rango de obras promedio.
La especificación es la descripción detallada de características y
condiciones mínimas de calidad que debe reunir un producto.
En la cuantificación se define cuales son las partes que integran el
proyecto. Para asignar a un concepto la unidad correspondiente de peso,
volumen, área o longitud se tomará en cuenta la unidad del integrante
dominante, así como también la forma mas fácil de llevar a cabo la medición.
Por ejemplo en el concreto hidráulico por facilidad su unidad será el m3, a pesar
que el integrante dominante es el cemento que se mide en toneladas.
Suárez Salazar, Carlos, Op. Cit., Pág. 96
101
a) Costo base de Materiales
El Costo Directo por materiales es el correspondiente a las erogaciones
que hace el contratista para adquirir o producir todos los materiales necesarios
para la correcta ejecución del concepto de trabajo, que cumpla con las normas
de calidad y las especificaciones generales y particulares de construcción
requeridas por la dependencia o entidad65.
Los materiales que se usen podrán ser permanentes o temporales, los
primeros son los que se incorporan y forman parte de la obra; los segundos son
los que se utilizan en forma auxiliar y no pasan a formar parte integrante de la
obra. En este último caso se deberá considerar el costo en proporción a su uso.
Como ejemplo de estos últimos tenemos la madera para cimbras y andamios.
El costo unitario por concepto de materiales se obtendrá con la expresión
siguiente:
M = Pm * Cm
"M": Representa el costo por materiales.
"Pm": Representa el costo básico unitario vigente de mercado, que cumpla con
las normas de calidad especificadas para el concepto de trabajo de que se trate
y que sea el más económico por unidad de material, puesto en el sitio de los
trabajos. El costo básico unitario del material se integrará sumando al precio de
adquisición en el mercado, los de acarreos, maniobras, almacenajes y mermas
aceptables durante su manejo.
"Cm": Representa el consumo de materiales por unidad de medida del
concepto de trabajo. Cuando se trate de materiales permanentes, "Cm" se
determinara de acuerdo con las cantidades que deban utilizarse según el
proyecto, las normas de calidad y especificaciones generales y particulares de
Reglamento de Obras Públicas y Servicios relacionados con las mismas, Art. 162
102
construcción que determine la dependencia o entidad, considerando
adicionalmente los desperdicios que la experiencia determine como mínimos.
Los materiales representan el mayor costo de la construcción (52 a 57%
del costo total) por lo que su correcta cuantificación, cotización y control es muy
importante. Se deben considerar los factores de influencia en los costos de los
materiales (Ver cuadro 3), entre ellos están el costo del equipo o maquinaria
para las maniobras de carga y descarga y el equipo en caso de necesitarlo,
transporte especializado con su respectivo tramite, descuentos por pronto
pago, volumen o ser cliente preferencial, los plazos de pago y tiempo de
entrega, la marca y calidad que ofrece el proveedor, las especificaciones de
material, características físicas, mermas y rendimientos, las unidades
comerciales, etc.
Cuadro 366
f
Factores de
influencia en los
costos de materiales
Fletes
Maniobras
Instalaciones
Desperdicios
Otros
Distancia Vías de comunicación Transporte
Carga y descarga Acomodo Abastecimiento
Emergencia Para carga y descarga Andenes
Mermas Maniobras Carga y descarga
Cambio de bodegas Clima Abundancia o escasez
1ITC, Apuntes Diplomado en Costos, Modulo 2, Pag.8
103
b) Costo base de Mano de Obra
El costo directo por mano de obra es el que se deriva de las erogaciones
que hace el contratista por el pago de salarios reales al personal que
intervienen directamente en la ejecución del concepto de trabajo de que se
trate, incluyendo al primer mando, entendiéndose como tal hasta la categoría
de cabo o jefe de una cuadrilla de trabajadores. No se deben considerar dentro
de este costo las percepciones del personal técnico, administrativo, de control,
supervisión y vigilancia que corresponden a los costos indirectos.
El costo de mano de obra se obtendrá de la expresión siguiente67:
Mo= Sr R
Donde:
"Mo" Representa el costo por mano de obra.
"Sr" Representa el salario real del personal que interviene directamente en la
ejecución de cada concepto de trabajo por jornada de ocho horas, salvo las
percepciones del personal técnico, administrativo, de control, supervisión y
vigilancia que corresponden a los costos indirectos. Incluirá todas las
prestaciones derivadas de la Ley Federal del Trabajo, la Ley del Seguro Social,
Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores o de
los Contratos Colectivos de Trabajo en vigor.
Para la obtención de este rubro se deben considerar los salarios
tabulados "Sn" de las diferentes categorías y especialidades propuestas por el
licitante o contratista, de acuerdo a la zona o región donde se ejecuten los
trabajos, el que deberá afectarse con un factor de salario real "Fsr", de acuerdo
con la siguiente expresión:
Sr = Sn * Fsr
Reglamento de Obras Publicar y Servicios Relacionados, Art. 159
104
"R" Representa el rendimiento, es decir, la cantidad de trabajo que desarrolla el
personal que interviene directamente en la ejecución del concepto de trabajo
por jornada de ocho horas. Para realizar la evaluación del rendimiento, se
deberá considerar en todo momento el tipo de trabajo a desarrollar y las
condiciones ambientales, topográficas y en general aquellas que predominen
en la zona o región donde se ejecuten.
En el Cuadro 4 se muestran los principales factores que afectan al rendimiento.
Cuadro 468
f
Factores que afectan
el rendimiento
Medio físico Geográfico
Factor Técnico
Medio Socioeconómico
V
-Clima, temperatura, humedad y lluvias
-Situación geográfica -Transporte -Topografía -Calidad y riesgos del material
-Experiencia -Procedimiento constructivo -Dirección -Programa -Capacitación -Equipo -Herramienta
-Nivel socio-económico -Salario -Educación -Sindicatos -Incentivos -Prestaciones -Usos y costumbres
681TC, Apuntes Diplomado en Costos, Modulo 3, Pag. 28
105
Se define al factor de salario real "Fsr", como la relación de los días
realmente pagados en un periodo anual, de enero a diciembre, divididos entre
los días efectivamente laborados durante el mismo periodo, de acuerdo con la
siguiente expresión69:
Fsr =Ps (Tp_) + Ip_ TI TI
Donde:
Fsr= Representa el factor de salario real.
Ps= Representa, en fracción decimal, las obligaciones obrero-patronales
derivadas de la Ley del Seguro Social y de la Ley del Instituto del Fondo
Nacional de la Vivienda para los Trabajadores.
Tp = Representa los días realmente pagados durante un periodo anual.
TI = Representa los días realmente laborados durante el mismo periodo anual.
Para su determinación, únicamente se deberán considerar aquellos días que
estén dentro del periodo anual referido y que, de acuerdo con la Ley Federal
del Trabajo y los Contratos Colectivos, resulten pagos obligatorios, aunque no
sean laborables.
El factor de salario real deberá incluir las prestaciones derivadas de la
Ley Federal del Trabajo, de la Ley del Seguro Social, de la Ley del Instituto del
Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores o de los Contratos
Colectivos de Trabajo en vigor.
Reglamento de Obras Publicas y Servicios relacionados con las mismas, Art. 160
106
El sistema de pago de la mano de obra en edificación, según lo
establece la costumbre abarca dos métodos70:
1o . Lista de Raya
Considera jornadas de trabaja a un precio acordado anteriormente,
nunca menor que el salario mínimo. Tiene como ventajas: la facilidad de
Control y asegura la percepción del trabajador Pero presenta también
desventajas como la necesidad de vigilancia, la dificultad de valuación unitaria,
propicia tiempos perdidos y hace difícil la valuación del trabajo personal
2o. Destajo
Considera la cantidad de obra realizada por cada trabajador o grupo de
trabajadores a un precio unitario acordado anteriormente, de tal forma que el
pago por la jornada de trabajo no sea menor que el salario mínimo. Tiene como
ventajas las siguientes: suprime parte de la vigilancia, facilita la valuación
unitaria, confina al valor unitario a rangos de variación mínimos y evita tiempos
perdidos además de seleccionar el personal apto para cada actividad. Permite
que "a mayor trabajo, mayor percepción" y "a menor trabajo, menor
percepción". Como desventajas representa dificultades para su control, puede
ser injusto, si no se tiene una adecuada supervisión puede reducir la calidad.
En México se acostumbra calcular el costo por herramienta de mano que
corresponde al consumo por desgaste de herramientas de mano utilizadas en
la ejecución del concepto de trabajo como un porcentaje de la mano de obra .
Este costo se calculará mediante la expresión:
Hm = Kh * Mo
Donde:
"Hm" Representa el costo por herramienta de mano.
70 Suárez Salazar, Carlos, Op. Cit., Pág. 111 71 Reglamento de la Ley de Obra Publica y Servicios relacionado con la misma, Art. 176
107
"Kh" Representa un coeficiente cuyo valor se fijará en función del tipo de
trabajo y de la herramienta requerida para su ejecución. En obra civil este
coeficiente puede variar entre un 3 y 5%. En construcción industrial varia entre
un 4 y 10%. Un valor promedio se puede considerar de 3%.72
"Mo" Representa el costo unitario por concepto de mano de obra calculado
Además de debe incluir el costo directo por equipo de seguridad,
corresponde al equipo necesario para la protección personal del trabajador
para ejecutar el concepto de trabajo73.
Este costo se calculará mediante la expresión:
Es = Ks * Mo
Donde:
"Es" Representa el costo por equipo de seguridad.
"Ks" Representa un coeficiente cuyo valor se fija en función del tipo de trabajo y
del equipo requerido para la seguridad del trabajador. Se puede considerar un
promedio de 2%.
"Mo" Representa el costo unitario por concepto de mano de obra
721TC, Apuntes Diplomado de Costos, Modulo 3, Pág. 41 73 Reglamento de la Ley de Obra Publica y Servicios relacionados con la misma, Art. 178
108
c) Costo base de Maquinaria y Equipo
El costo directo por maquinaria o equipo de construcción es el que se
deriva del uso correcto de las máquinas o equipos adecuados y necesarios
para la ejecución del concepto de trabajo, de acuerdo con lo estipulado en las
normas de calidad y especificaciones generales y particulares que determine la
dependencia o entidad y conforme al programa de ejecución convenido74.
El costo por maquinaria o equipo de construcción, es el que resulta de
dividir el importe del costo horario de la hora efectiva de trabajo, entre el
rendimiento de dicha maquinaria o equipo en la misma unidad de tiempo.
El costo por maquinaria o equipo de construcción, se obtiene de la expresión:
ME = Phm Rhm
Donde:
"ME" Representa el costo horario por maquinaria o equipo de construcción.
"Phm" Representa el costo horario directo por hora efectiva de trabajo de la
maquinaria o equipo de construcción, considerados como nuevos; para su
determinación será necesario tomar en cuenta la operación y uso adecuado de
la máquina o equipo seleccionado, de acuerdo con sus características de
capacidad y especialidad para desarrollar el concepto de trabajo de que se
trate. Este costo se integra con costos fijos, consumos y salarios de operación,
calculados por hora efectiva de trabajo.
"Rhm" Representa el rendimiento horario de la máquina o equipo, considerados
como nuevos, dentro de su vida económica, en las condiciones específicas del
trabajo a ejecutar, en las correspondientes unidades de medida, el que debe de
corresponder a la cantidad de unidades de trabajo que la máquina o equipo
Reglamento de la Ley de Obras Publicas y Servicios relacionados con las mismas, Art. 163
109
ejecuta por hora efectiva de operación, de acuerdo con rendimientos que
determinen en su caso los manuales de los fabricantes respectivos, la
experiencia del contratista, así como, las características ambientales de la zona
donde vayan a realizarse los trabajos.
Para el caso de maquinaria o equipos de construcción que no sean
fabricados en línea o en serie y que por su especialidad tengan que ser
rentados, el costo directo de éstos podrá ser sustituido por la renta diaria de
equipo sin considerar consumibles ni operación.
Para el análisis de costos horarios se consideran los siguientes cargos
(Ver Cuadro 5).
Cuadro 5 75
Costo Directo Hora
Maquina
Costo Fijos
Costo por consumo
r Inversión Depreciación
< Seguros Mantenimiento
Combustibles Otras fuentes de energía Lubricantes Llantas Piezas especiales
Costos por salarios de operación
1ITC, Apuntes Diplomado en Costos, Modulo 4, Página 6.
110
i. Cargos fijos,- Son cargos que ayudan a determinar el costo horario
independientemente de que el equipo o maquinaria esté operando o
inactivo.
A su vez los cargos fijos se subdividen en los siguientes:
- • Depreciación: Es el resultado de la disminución del valor original de la
maquinaria como consecuencia de su uso, durante el tiempo de su
vida económica.
Este costo se obtiene con la siguiente expresión76:
D = Vm - Vr Ve
Donde:
"D" Representa el costo horario por depreciación de la maquinaria o
equipo de construcción.
"Vm" Representa el valor de la máquina o equipo considerado como
nuevo en la fecha de presentación y apertura de proposiciones,
descontando el precio de las llantas y de los equipamientos,
accesorios o piezas especiales, en su caso.
"Vr" Representa el valor de rescate de la máquina o equipo que el
contratista considere recuperar por su venta, al término de su vida
económica.
"Ve" Representa la vida económica de la máquina o equipo estimada
por el contratista y expresada en horas efectivas de trabajo, es decir, el
tiempo que puede mantenerse en condiciones de operar y producir
trabajo en forma eficiente, siempre y cuando se le proporcione el
mantenimiento adecuado.
Reglamento de Obras Publicas y Servicios relacionados con las mismas , Art 165
111
Cuando proceda, al calcular la depreciación de la maquinaria o equipo
de construcción deberá deducirse del valor de los mismos, el costo de
las llantas y el costo de las piezas especiales.
- • Inversión: Es el cargo equivalente a los intereses del capital, invertido
en maquinaria.
Este costo se obtiene con la siguiente expresión77:
lm= (Vm + Vr) i 2Hea
Donde:
"lm" Representa el costo horario de la inversión de la maquinaria o
equipo de construcción, considerado como nuevo.
"Vm" y "Vr" Representan los mismos conceptos y valores enunciados
anteriormente en la depreciación.
"Hea" Representa el número de horas efectivas que la máquina o el
equipo trabaja durante el año.
" i " Representa la tasa de interés anual expresada en fracción decimal.
Los contratistas para sus análisis de costos horarios considerarán a su
juicio las tasas de interés " i " , debiendo proponer la tasa de interés que
más les convenga, la que deberá estar referida a un indicador
económico específico y estará sujeta a las variaciones de dicho
indicador, considerando en su caso los puntos que como sobrecosto
por el crédito le requiera una institución crediticia. Su actualización se
hará como parte de los ajustes de costos, sustituyendo la nueva tasa
de interés en las matrices de cálculo del costo horario.
Idem, Art. 166
112
- • Seguros: Se refiere a los posibles accidentes de trabajo como podría
ser la destrucción imprevista de un equipo, es un riesgo que se puede
cubrir a través de la compra de un seguro
Este costo se obtiene con la siguiente expresión78:
Sm = (Vm+Vr)s 2Hea
Donde:
"Sm" Representa el costo horario por seguros de la maquinaria o
equipo de construcción.
"Vm" y "Vr" Representan los mismos conceptos y valores enunciados
en la depreciación.
"s" Representa la prima anual promedio de seguros, fijada como
porcentaje del valor de la máquina o equipo, y expresada en fracción
decimal.
"Hea" Representa el número de horas efectivas que la máquina o el
equipo trabaja durante el año.
Los contratistas para sus estudios y análisis de costo horario
considerarán la prima anual promedio de seguros.
- • Mantenimiento: Es necesario mantener los equipos en las mejores
condiciones de operación, con el fin de que trabaje con rendimiento
normal durante su vida económica.
El costo por mantenimiento mayor o menor, es el originado por todas
las erogaciones necesarias para conservar la maquinaria o equipo de
construcción en buenas condiciones durante toda su vida económica.
Se entenderá como:
i. Costo por mantenimiento mayor, a las erogaciones
correspondientes a las reparaciones de la maquinaria
o equipo de construcción en talleres especializados, o
Idem, Art. 167
113
aquéllas que puedan realizarse en el campo,
empleando personal especializado y que requieran
retirar la máquina o equipo de los frentes de trabajo.
Este costo incluye la mano de obra, repuestos y
renovaciones de partes de la maquinaria o equipo de
construcción, así como otros materiales que sean
necesarios, y
ii. Costo por mantenimiento menor, a las erogaciones
necesarias para efectuar los ajustes rutinarios,
reparaciones y cambios de repuestos que se efectúan
en las propias obras, así como los cambios de
líquidos para mandos hidráulicos, aceite de
transmisión, filtros, grasas y estopa. Incluye el
personal y equipo auxiliar que realiza estas
operaciones de mantenimiento, los repuestos y otros
materiales que sean necesarios.
Este costo se obtiene con la siguiente expresión79:
Mn = Ko * D
Donde:
"Mn" Representa el costo horario por mantenimiento mayor y menor de
la maquinaria o equipo de construcción.
"Ko" Es un coeficiente que considera tanto el mantenimiento mayor
como el menor. Este coeficiente varía según el tipo de máquina o
equipo y las características del trabajo, y se fija con base en la
experiencia estadística.
"D" Representa la depreciación de la máquina o equipo, calculada
anteriormente.
79 Idem, Art. 1(
114
ii. Cargos por consumo.- Estos cargos sólo se consideran cuando el
equipo está en funcionamiento, ya que requiere entonces del consumo de
combustibles, lubricantes y llantas.
- Combustible. Es el derivado de todas las erogaciones originales de los
consumos de gasolina o diesel para que los motores produzcan la
energía que utilizan al desarrollar trabajo.
Este costo se obtiene con la siguiente expresión80:
Co = Gh * Pe
Donde:
"Co" Representa el costo horario del combustible necesario por hora
efectiva de trabajo.
"Gh" Representa la cantidad de combustible utilizado por hora efectiva
de trabajo. Este coeficiente se obtiene en función de la potencia
nominal del motor, de un factor de operación de la máquina o equipo y
de un coeficiente determinado por la experiencia, el cual varía de
acuerdo con el combustible que se use.
"Pe" Representa el precio del combustible puesto en la máquina o
equipo.
- Otras fuentes de energía. Cuando se utilicen otras fuentes de energía
diferentes de los combustibles señalados en el punto anterior, por
ejemplo energía eléctrica, la determinación del cargo por la energía
que se consuma requerirá un estudio especial en cada caso.
- Lubricantes. Es el derivado de las erogaciones originadas por los
consumos y cambios periódicos de aceite, incluye los costos
necesarios para el suministro y puesta en la unidad.
Idem, Art. 170
115
Este costo se obtiene con la siguiente expresión :
Lb = (Ah + Ga ) Pa
Donde:
"Lb" Representa el costo horario por consumo de lubricantes.
"Ah" Representa la cantidad de aceites lubricantes consumidos por
hora efectiva de trabajo, de acuerdo con las condiciones medias de
operación.
"Ga" Representa el consumo entre cambios sucesivos de lubricantes
en las máquinas o equipos; está determinada por la capacidad del
recipiente dentro de la máquina o equipo y los tiempos entre cambios
sucesivos de aceites.
"Pa" Representa el costo de los aceites lubricantes puestos en las
máquinas o equipos.
- Llantas.- Se considera este cargo sólo para aquella maquinaria en la
cual al calcular su depreciación se haya deducido el valor de las llantas
del valor inicial de la misma.
Este costo se obtiene con la siguiente expresión82:
N = Pn Vn
Donde:
"N" Representa el costo horario por el consumo de las llantas de la
máquina o equipo, como consecuencia de su uso.
"Pn" Representa el valor de las llantas, consideradas como nuevas, de
acuerdo con las características indicadas por el fabricante de la
máquina.
"Vn" Representa las horas de vida económica de las llantas, tomando
en cuenta las condiciones de trabajo impuestas a las mismas. Se
determinará de acuerdo con tablas de estimaciones de la vida de los
1 Idem, Art. 172 2 Idem, Art. 173
116
neumáticos, desarrolladas con base en las experiencias estadísticas
de los fabricantes, considerando, entre otros, los factores siguientes:
presiones de inflado, velocidad máxima de trabajo; condiciones
relativas del camino que transite, tales como pendientes, curvas,
superficie de rodamiento, posición de la máquina; cargas que soporte;
clima en que se operen y mantenimiento.
- Piezas Especiales.- El costo por piezas especiales, es el
correspondiente al consumo por desgaste de las piezas especiales
durante la operación de la maquinaria o equipo de construcción.
Este costo se obtiene con la siguiente expresión83:
Ae = Pa Va
Donde:
"Ae" Representa el costo horario por las piezas especiales.
"Pa" Representa el valor de las piezas especiales, considerado como
nuevas.
"Va" Representa las horas de vida económica de las piezas
especiales, tomando en cuenta las condiciones de trabajo impuestas a
las mismas.
iii. Cargos por operación.- Es el que se deriva de las erogaciones que
hace la empresa por concepto del pago de los salarios del personal
encargado de la operación de la máquina por hora efectiva de la misma.
Este costo se obtendrá mediante la expresión84:
Po=Sr Ht
Donde:
Idem, Art. 174 Idem, Art. 175
117
"Po" Representa el costo horario por la operación de la maquinaria o
equipo de construcción.
"Sr" Representa el salario real valorizados por turno del personal
necesario para operar la máquina o equipo.
"Ht" Representa las horas efectivas de trabajo de la maquinaria o
equipo de construcción dentro del turno.
Para el cálculo de los costos horarios, se debe de tener un equilibrio entre
las recomendaciones del fabricante, nuestras propias experiencias en el uso de
maquinaria, la información que se nos proporciona mediante la publicación de
catálogos de costo directo y las condiciones de la obra-cliente.
118
3.3.3 Costo Ind i recto
El Costo Indirecto es la suma de gastos técnico-administrativos necesarios
para la correcta realización de cualquier proceso productivo (Ver Cuadro 6).
Los costos indirectos dependen de varios factores: tipo de obra, ubicación,
programa, época de ejecución, condiciones contractuales, tipo de cliente, etc.
Se divide en:
a) Costo Indirecto de Operación
Es la suma de gastos que, por su naturaleza intrínseca, son de aplicación
a todas las obras efectuadas en un tiempo determinado (año fiscal, año
calendario, ejercicio, etc.)
Cuadro 6
r
Costos Indirectos {
De Obra
V
r
De Operación ~\
Gastos técnicos y/o Adm. Alquileres y/o depreciación Obligaciones y seguros Materiales de consumo Capacitación y promoción
v.
Cargos de Campo Imprevistos Financiamiento Utilidad Fianzas Impuestos reflejables
119
Los costos indirectos de operación se dividen a su vez en:
i. Gastos técnicos y administrativos.- Son aquellos que representan la
estructura ejecutiva, técnica, administrativa y de staff de una
empresa, tales como: Honorarios o sueldos de ejecutivos,
consultores, auditores, contadores, técnicos, secretarias,
recepcionistas, jefes de compras, almacenistas, choferes,
mecánicos, veladores, dibujantes, ayudantes, mozos para limpieza
y envíos, igualas por asuntos jurídicos, fiscales, etc.
ii.Alquileres y/o depreciaciones.- Son aquellos gastos por concepto
de bienes inmuebles, muebles y servicios necesarios para el buen
desempeño de las funciones ejecutivas, técnicas, administrativas y
de staff de una empresa tales como: rentas de oficinas y
almacenes, servicios de teléfonos, luz eléctrica, correos, telégrafos
e Internet, gastos de mantenimiento del equipo de almacén, de
oficina y de vehículos asignados a oficina central y depreciaciones
de los equipos antes mencionados
iii.Obligaciones y seguros.- Son aquellos gastos obligatorios para la
operación de la empresa y convenientes para la reducción de
riesgos a través de seguros que impidan una súbita
descapitalización por siniestros, por ejemplo: seguros de vida, de
accidentes, automóvil, camionetas, de robo, de incendio, cuotas de
Colegios y Asociaciones Profesionales.
iv.Materiales de consumo.- Son aquellos gastos en artículos de
consumo, necesarios para el funcionamiento de la empresa tales
como: combustibles y lubricantes de automóviles y camionetas al
servicio de la oficina central, gastos de papelería impresa, artículos
de oficina, copias, artículos de limpieza, pasajes, cafetería, etc.
Suárez Salazar, Carlos, Op. Cit. Pág. 30
120
v.Capacitación y promoción.- Cursos a obreros y empleados, cursos
y gastos de congreso a funcionarios, gastos de actividades
deportivas, de celebraciones de oficinas, de honorarios
extraordinarios con base a la productividad, regalos anuales a
clientes y empleados, atención a clientes, gastos de concursos no
obtenidos y gastos de proyectos no realizados.
b) Costo Indirecto de Obra86
Es la suma de todos los gastos que, por su naturaleza intrínseca, son
aplicables a todos los conceptos de una obra en especial.
i. Costos de Oficina de obra
• Gastos técnicos y/o administrativos.- Son aquellos que
representan la estructura ejecutiva, técnica, administrativa y de
staff de una obra, tales como: honorarios, sueldos y viáticos de
jefes de obra, residentes, ayudantes de residente, laboratoristas,
jefes administrativos, contadores, almacenistas, mecánicos,
electricistas, mozos, veladores, secretarias, personal de limpieza,
choferes, etc.
• Traslado de Personal.- Son aquellos gastos para obras foráneas
por concepto de traslados de personal técnico y administrativo, de
su lugar de residencia permanente a la obra y viceversa, (además
de los realizados en forma periódica o en fechas
conmemorativas) como: pasajes de trasportes aéreos, terrestres
o marítimos, pago de mudanzas, peajes, gasolinas, lubricantes,
servicios, etc.
• Comunicaciones y fletes.- Son aquellos gastos que tienen por
objeto establecer un vinculo constante entre la oficina central y la
Suárez Salazar, Carlos, Op. Cit. Pág. 36
121
obra, así como también el abasto de equipo idóneo de la bodega
central a la obra y viceversa incluyendo mantenimientos y
depreciaciones de vehículos de uso exclusivo de la obra. Por
ejemplo: gastos de teléfono local, larga distancia, radio, fax,
correos, telégrafos, giros, transporte de equipo mayor, de equipo
menor, mantenimiento, combustibles, lubricantes, depreciaciones
de automóviles, camionetas y camiones, etc.
• Construcciones provisionales.-Para proteger los intereses del
cliente y de la constructora, y para mejorar la productividad de la
obra, se hacen necesarios gastos de instalaciones provisionales,
tales como: cerca perimetral y puertas, caseta de veladores,
oficinas, bodegas cubiertas y descubiertas, dormitorios,
sanitarios, comedores, cocinas, instalaciones hidráulico-
sanitarias, eléctricas, caminos de acceso, etc.
• Consumos y varios.- En la etapa constructiva, se requieren
energéticos, equipos especiales y requerimientos locales tales
como: consumos eléctricos, de agua, de fotografía, de papelería,
de copias, alquileres o depreciaciones de transformadores
provisionales, equipo de laboratorio, de oficina, de campamento,
cuotas sindicales, señalizaciones, letreros, etc.
122
ii. Imprevistos de Construcción1
Los "imprevistos de construcción" deben confinarse a aquellas
acciones que quedan bajo el control y responsabilidad del constructor
y que la provisión por indeterminaciones debe considerarse
contingencia previsible y manejarse fuera del imprevisto y de la suma
alzada.
Los imprevistos de construcción se clasifican en:
• Contingencias Imprevistas de fuerza mayor.- Este tipo de
contingencias se sugiere no incluirlos en imprevistos y sí
detallarlos en todo tipo de contratos.
o Naturales: Terremotos, inundaciones, rayos, etc.
o Económicas: Salarios oficiales de emergencia, cambios de
jornadas oficiales de trabajo, cambio o implantación de nuevas
prestaciones laborales, cargos impositivos y devaluaciones.
o Humanas: Guerra, revoluciones, motines, golpes de estado,
colisiones, incendio, explosión, huelgas, etc.
• Contingencias previsibles.-Se sugiere también no incluirlas en
imprevistos y considerarlas en el análisis de costo respectivo y/o
limitar responsabilidades en el contrato a acordar.
o Naturales: Avenidas pluviales cíclicas, periodos de lluvia.
o Económicas: Continuación de inflación y recesión, atraso en
pagos a la empresa contratista.
o Humanas: Faltantes, cambios, omisiones, adiciones o
mutilaciones al proyecto, suspensiones de obra o insolvencia
Suárez Salazar, Carlos, Op. Cit, Pag. 37
123
del cliente, errores u omisiones en las especificaciones,
estudios de mecánica de suelos inexactos.
• Contingencias imprevistas.- Considerarlas en imprevistos en
forma de un porcentaje en el presupuesto respectivo y/o limitar
responsabilidades en el contrato a acordar. Por ejemplo
variaciones menores en precios de adquisición de materiales,
mano de obra, equipos y subcontratos. Errores en la elaboración
de la propuesta, errores en la investigación de los precios de
materiales, etc.
3.3.4 F inanc iamiento
Antes y durante la ejecución de los trabajos de construcción, se efectúan
fuertes erogaciones. La estricta vigilancia y supervisión de las inversiones en
las obras, es, también requerimiento indispensable que obliga a esperar un
lapso para cobrar la obra ejecutada, lo que convierte a la empresa en un
financiero a corto plazo que forzosamente devenga un interés que será
reflejado siempre como un costo
Para determinar el monto del financiamiento y por ende su porcentaje, se
necesita el Programa previsto de erogaciones y el Programa esperado de
ingresos, así como los anticipos, forma de pago establecida y la tasa del
indicador económico.
El cálculo del Costo Financiero, con la ayuda de un flujo de efectivo
(ingreso-egreso) requiere la siguiente información:
• periodos de pagos y/o estimaciones: semana, quincena, mes
• interés de la tasa activa o interés a pagar, de acuerdo al período de
pago
• interés de la tasa pasiva o lo que nos pagarían por tener el dinero el
banco, también en función del período de pago
• las estimaciones, fecha probable de pago, debiendo de deducir la
amortización del anticipo
124
• monto del anticipo y fecha aplicación
• los gastos: de mano de obra, materiales, costo de maquinaria,
indirectos de la oficina central y de campo, debiéndose de tomar los
anticipos a subcontratistas y proveedores.
El Reglamento de la Ley de Obra públicas y servicios relacionados con las
mismas en su artículo 183 establece que el costo por financiamiento deberá
estar representado por un porcentaje de la suma de los costos directos e
indirectos y corresponderá a los gastos derivados por la inversión de recursos
propios o contratados, que realice el contratista para dar cumplimiento al
programa de ejecución de los trabajos calendarizados y valorizados por
periodos.
El procedimiento para el análisis, cálculo e integración del costo por
financiamiento deberá ser fijado por cada dependencia o entidad.
En el reglamento mencionado, artículo 184 menciona que el costo por
financiamiento permanecerá constante durante la ejecución de los trabajos, y
únicamente se ajustará en los siguientes casos:
I. Cuando varíe la tasa de interés, y
II. Cuando no se entreguen los anticipos durante el primer trimestre de cada
ejercicio subsecuente al del inicio de los trabajos.
También menciona que el análisis, cálculo e integración del porcentaje del
costo por financiamiento se deberá considerar lo siguiente:
I. Que la calendarización de egresos esté acorde con el programa de ejecución
de los trabajos y el plazo indicado en la proposición del contratista;
II. Que el porcentaje del costo por financiamiento se obtenga de la diferencia
que resulte entre los ingresos y egresos, afectado por la tasa de interés
125
propuesta por el contratista, y dividida entre el costo directo más los costos
indirectos;
III. Que se integre por los siguientes ingresos:
o Los anticipos que se otorgarán al contratista durante el ejercicio
del contrato, y
o El importe de las estimaciones a presentar, considerando los
plazos de formulación, aprobación, trámite y pago; deduciendo la
amortización de los anticipos concedidos, y
IV. Que se integre por los siguientes egresos:
o Los gastos que impliquen los costos directos e indirectos;
o Los anticipos para compra de maquinaria o equipo e instrumentos
de instalación permanente que en su caso se requieran, y
o En general, cualquier otro gasto requerido según el programa de
ejecución.
3.3.5 Ut i l idad
El reglamento de la Ley de Obras Públicas y Servicios relacionado con el
mismo en su Artículo 188 establece que el cargo por utilidad, es la ganancia
que recibe el contratista por la ejecución del concepto de trabajo; será fijado
por el propio contratista y estará representado por un porcentaje sobre la suma
de los costos directos, indirectos y de financiamiento. Este cargo, deberá
considerar las deducciones correspondientes al impuesto sobre la renta y la
participación de los trabajadores en las utilidades de las empresas.
La Utilidad según el Diccionario de la Real Academia Española es el
provecho, conveniencia, interés o fruto que se saca de una cosa. En Materia
Fiscal, la utilidad es el ingreso menos los gastos autorizados como deducibles.
En la Construcción, es la ganancia que recibe el contratista, por la ejecución
del concepto de trabajo.
126
La mínima utilidad a la que debe aspirar un inversionista es la que recibe
como Tasa Pasiva de los bancos, sugiriendo valores adicionales para
compensar el riesgo y la tecnología de la empresa. Se debe considerar la
participación de los trabajadores en la utilidad (en la construcción no opera) y el
Impuesto Sobre la Renta (ISR).
88 Determinación de la Utilidad
a. Fijado simplemente como un porcentaje. Generalmente entre el 6 y el
12%. También llamada utilidad bruta, es decir, antes de impuestos
b. Calculando la utilidad neta mínima en base a los siguientes parámetros:
i.EI Costo del Capital (Tasa Pasiva Vigente o Esperada)
El premio al ahorrador es la mínima medida, para fijar el costo del capital
que intervenga en una inversión de cualquier tipo, por lo que la mejor
opción de renta fija disponible o como mínimo el CPP (Costo Porcentual
Promedio de Captación) o la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio
(THE) deberán ser consideradas en la determinación de la utilidad.
• La Tecnología de la Empresa (10 a 100% de la Tasa Pasiva Máxima o
Mínima Vigente o Esperada).
El precio de venta debe incluir, el valor del estudio, la investigación y el
desarrollo de procesos. En países desarrollados, la tecnología ha
producido una sinergia cuando a mayor utilidad, mayor investigación, a
mayor investigación, mayor tecnología, y a mayor tecnología, mayor
utilidad.
1ITC, Apuntes Diplomado en Costo, Modulo 5, Pág.47
127
En la Industria de la Construcción, la tecnología es minimizada por la
escasez de demanda, la gran oferta de empresas constructoras y su
reducida tecnología.
• Riesgo de la Inversión (10 a 100% de la Tasa Pasiva Máxima o Mínima
Vigente o Esperada).
Este parámetro está definido por las condiciones socioeconómicas y
políticas donde se realiza la inversión y se refiere también a la
responsabilidad de la empresa ante reclamaciones del cliente. El riesgo
representa un gasto a considerar y en el mejor de los casos un justo pago
adicional al inversionista.
• Revolvencia de la Inversión (3 a 20 veces).
Es el cociente del volumen de las ventas de una empresa dividido entre
el capital contable de la misma. En la construcción se puede considerar
como revolvencia, al cociente de dividir el costo de cada obra entre la
exposición máxima de capital de la misma. Debe notarse, que el
capital contable requerido por el contratista, necesita incrementarse en
función de la periodicidad de estimaciones y su tiempo de pago ya que el
monto del préstamo bancario necesario, deberá estar garantizado como
mínimo con bienes equivalentes al mismo. Se recomienda reducir lapsos
de estimación y tiempos de pago y con ello lograr ahorro en el costo de la
obra publica. Se sugiere que la exposición máxima de capital para cada
obra, tenga como punto de origen, la diferencia máxima entre egresos e
ingreso, determinada en el flujo de caja. Se puede lograr el incremento de
revolvencia de la inversión: al incrementar el volumen de ventas, al reducir
al mínimo el capital contable o la exposición máxima de capital, para que
a través de una mayor eficiencia de su utilización y mayores velocidades
de producción, de estimación, de rotación de inventarios y de tiempos de
cobro se obtenga el mismo efecto.
128
• Pagos Impositivos y Otros
-Impuesto Sobre la Renta. Si las inversiones de renta fija representan la
mínima rentabilidad a la que debe aspirar un inversionista, después de
ISR, será necesario considerar este en su determinación, para llegar a
una utilidad neta.
-Participación de los Trabajadores en la Utilidad (10%) Deducible en el
mismo ejercicio en que se pague, en la construcción, normalmente es
cero.
3.3.6 Cargos ad ic iona les
En el Articulo 189 del Reglamento de la Ley de Obras Públicas y Servicios
relacionados con las mismas, se indica que los cargos adicionales son las
erogaciones que debe realizar el contratista, por estar convenidas como
obligaciones adicionales que se aplican después de la utilidad del precio
unitario porque derivan de un impuesto o derecho que se cause con motivo de
la ejecución de los trabajos y que no forman parte de los costos directos e
indirectos y por financiamiento, ni del cargo por utilidad. Únicamente quedarán
incluidos, aquellos cargos que deriven de ordenamientos legales aplicables o
de disposiciones administrativas que emitan autoridades competentes en la
materia, como impuestos locales y federales y gastos de inspección y
supervisión. Los cargos adicionales no deberán ser afectados por los
porcentajes determinados para los costos indirectos y de financiamiento ni por
el cargo de utilidad. Estos cargos deberán adicionarse al precio unitario
después de la utilidad, y solamente serán ajustados cuando las disposiciones
legales que les dieron origen, establezcan un incremento o decremento para
los mismos.
129
3.3.7 Fac tor de Sobrecosto para ob tener el p rec io de
venta .
Se deben integrar todos los conceptos indirectos que inciden sobre el
costo directo de una construcción para garantizar el oportuno cumplimiento de
las obligaciones de la empresa, así como también una utilidad justa. Los cuales
deben estudiarse para cada empresa y obra específica. En la Tabla 24, Suárez
Salazar indica mínimos, máximos y óptimos valores para dichos valores.
TABLA 24'
Concepto
Costo Indirecto de Operación
Costo Indirecto de Obra local
Costo Indirecto de Obra foran
Imprevistos
Financiamiento
Utilidad
Fianzas
Impuestos reflejables
Mínimo
4%
4%
5%
1%
0%
7%
0%
0%
Máximo
9%
8%
12%
3%
5%
15%
1%
5%
Optimo
5%
5%
6%
1%
1 %
10%
0.5%
varia
El Factor de Sobrecosto es el factor por el cual deberá multiplicarse el Costo
Directo para obtener el Precio de Venta.
FSC x CD = PV
Donde:
FSC = Factor de Sobrecosto
CD = Costo Directo
PV = Precio de Venta
Suárez Salazar, Carlos, Op. Cit. Pag. 53
130
Para el caso de obra del Gobierno del D.F. se calcula de la siguiente manera:
Los que afectan únicamente al costo directo (S/CD), tales como el gasto
indirecto de operación de la empresa y el gasto indirecto de operación de la
obra, el financiamiento y la utilidad.
Los que afectan al precio de venta (S/PV) tales como Supervisión y
Revisión de Obras Públicas (1.5%) y Servicios de Auditoria a Obra Pública
(2.0%).
Para el caso de obra de la Federación:
Los que afectan al costo directo (S/CD) tales como el gasto indirecto de
operación de la empresa y el gasto indirecto de operación de la obra.
Los que afectan al costo directo mas indirectos (S/A) tales como el
financiamiento.
Los que afectan al costo directo mas indirectos mas financiamiento (S/A)
tales como la utilidad.
Los que deben adicionarse después de la utilidad, tales como, gastos de
inspección y supervisión de SECODAM (0.5%) e impuestos locales y federales,
como el Impuesto Sobre Nominas del 2% en el D.F. de los sueldos y salarios
integrados. Dichos cargos no deberán ser afectados por los porcentajes
determinados para costos indirectos y de financiamiento ni por el cargo de
utilidad.
La determinación del FSC es por aproximaciones sucesivas, ya que para
determinar el financiamiento, se hace necesario suponer el precio de venta y la
utilidad.
131
IV. EJEMPLO DE APLICACIÓN
UNIDAD MULTIDISCIPLINARA DE INVESTIGACIÓN APLICADA
FACULTAD DE ESTUDIOS SUPERIORES, CAMPUS ACATLAN
MEMORIA DESCRIPTIVA
1-GENERALES
Ubicación
El edificio de la Unidad Multidisciplinaria de Investigación Aplicada se
ubica en el extremo sur-poniente de la Facultad de Estudios Superiores,
campus Acatlan de la Universidad Nacional Autónoma de México, localizado en
el municipio de Naucalpan, Estado de México (Ver Plano de Ubicación).
Situación Actual
Ante la demanda de espacios para la investigación y la realización de
seminarios, se planteó la necesidad de crear una Unidad de Investigación
Multidisciplinaria con el propósito de integrar los procesos de investigación de
las distintas áreas académicas, vinculados al desarrollo, que se realizan en
este plantel.
2. CRITERIOS DE DISEÑO
Se tomaron en cuenta varios criterios para diseñar el nuevo edificio,
destacando los siguientes:
• En el aspecto urbano se consideró la necesidad de crear un referente
en el contexto que proyectara una imagen decididamente
contemporánea de la UNAM.
132
• En la distribución de los espacios se planteó la integración de los
diferentes componentes del programa en un todo que conservara el
carácter individual de cada uno de ellos. El edificio se integra por un
conjunto de tres cuerpos unidos por un pórtico central, dos de los cuales
cuentan con tres niveles y un tercero con dos. El conjunto ocupa una
extensión de 109 mts. de largo por 32 de ancho, en el extremo sur-
poniente del campus. Los tres edificios denominados respectivamente
Edificio "A", Edificio "B" y Edificio "C". (Ver Plano de Conjunto AR-1). El
edificio "A" alberga distintos laboratorios, una planta piloto, diversas
salas de trabajo y salas de cómputo. El edificio "B" alberga salones de
usos múltiples, cafetería, salas de videoconferencias, salas de
seminarios y cubículos para investigadores. El edificio "C" enmarca el
acceso en planta baja al campus y el primer nivel es ocupado por una
sala de juntas.
• Para la selección de los materiales se consideró la integración de los
materiales del campus (concreto aparente y block estructural) con
elementos de acero esmaltado, como un referente al campus central de
la UNAM.
3. PROGRAMA
El edificio de la Unidad Multidisciplinaria de Investigación Aplicada se
compone de las siguientes áreas:
Módulo de Áreas académicas
-Cubículos individuales (38)
-Sala de espera
-Salas de seminarios (2)
Módulo de Coordinación y Áreas Comunes
-Oficinas de coordinación (3)
133
-Area secretarial
-Bodega - Archivo
-Sala de juntas (24 personas)
-Salón de profesores - investigadores
-Oficina del Consejo Editorial
-Sala de seminarios subdivisible (4 para 50 personas)
-Sala multiusos
Módulo de investigación aplicada
-Centro de Desarrollo de Tecnología para la Educación en Línea
-Centro de Metodologías y Herramientas Avanzadas
-Centro de Modelación Matemática Aplicada
-Centro de Investigación Actuarial y Financiera
-Centro de Investigación Educativa e Intervención Psicopedagógica
-Centro de Investigación Aplicada en Comunicación.
Centro de Investigación y Desarrollo de Tecnología Ambiental
-Área de control de efluentes gaseosos
-Área de control de efluentes líquidos
-Área de control de residuos sólidos
-Área de control fuentes alternas de energía
-Área de recursos naturales
-Central Analítica
-Planta piloto de prueba de instrumentos
-Oficina
-Áreas auxiliares: cuarto de temperatura controlada
cuarto frío
cuarto de siembra
4. ESTRUCTURA
Cimentación Sistema mixto a base de:
- Zapatas aisladas y contratrabes de concreto armado para
columnas
- Zapatas corridas de concreto armado para muros
Columnas - En general: de concreto armado en secciones cuadradas
y circulares
- Pórtico: columnas de acero en secciones " I "
Trabes y armaduras - Perfiles de acero comercial
Entrepisos Sistema mixto a base de:
- Losacero para la gran mayoría de los tableros
- Losa maciza de concreto armado cimbrada con triplay
para casos específicos.
Muros Muros de fachada y divisorios:
-Concreto armado aparente cimbrado con duela de pino
de 4"
- Tabique estructural color rojo
5- INSTALACIONES
Eléctrica
La instalación eléctrica se alimenta a partir de la red general de
distribución del campus y mediante transformadores ubicados en el cuarto de
máquinas se ajusta el voltaje requerido, los tableros de distribución e
interruptores tradicionales para iluminación, se sustituyen por un sistema
inteligente que controla la intensidad de iluminación mediante censores de luz y
movimiento. Se considera además una planta de emergencia de electricidad
para el caso de interrupción del suministro.
135
Hidrosanitaria
La instalación hidráulica se alimenta a partir de la red general de
distribución del campus y desde una cisterna central se bombea mediante un
sistema hidroneumático a cada uno de los puntos donde se requiere. La
instalación sanitaria se conecta a la red general del campus.
Aire Acondicionado
Los locales: Sala de seminarios (200 personas), sala multiusos, sala de
juntas (24 personas), Central Analítica y cuarto de temperatura controlada,
cuentan con acondicionamiento de aire mediante equipos de refrigeración y
manejadoras de aire.
Gases
Se equiparan con salidas de oxigeno y nitrógeno los seis laboratorios del
Centro de Investigación y desarrollo de Tecnología Ambiental, así como con
tomas de vacío y aire comprimido.
Comunicaciones
Se considera una red general de cable estructurado para la alimentación
de equipos de computo y equipos de telefonía. Así mismo se considera un
sistema de Internet inalámbrico en el área de vestíbulo y cafetería.
6- ACABADOS
Los materiales estructurales empleados en la gran mayoría de los casos
son aparentes.
136
Pisos
Circulaciones:
• Firme de concreto pulido, con entrecalles de aluminio, acabado
aparente.
Vestíbulo general:
• Mármol Santo Tomás y mármol negro Monterrey pulido y brillado.
Áreas de investigación, salas de juntas y aulas:
• Alfombra de uso rudo.
Laboratorios:
• Loseta de terrazo, fondo blanco con puntos negros y grises
• Planta piloto y cuartos de máquinas:
• Firme de concreto pulido.
Sanitarios:
Mármol Santo Tomás pulido sin brillar.
Cocina y sanitarios de servicio:
Loseta cerámica de alta resistencia color natural marca santa julia.
Exteriores:
Banquetas, firme de concreto lavado con granzón negro de VA en tableros
acabado aparente.
Vialidad y estacionamiento, carpeta asfáltica.
137
Muros
Muros de tabique estructural esmaltado color rojo.
Muro de concreto armado acabado aparente cimbrado con duela de 4" de
ancho.
Lamina de acero acanalada y esmaltada, color arena Standard.
Muro de tablaroca con aplicación de pintura vinílica color blanco.
Aplanado fino de yeso con aplicación de pintura vinílica color blanco.
Recubrimiento de azulejo veneciano blanco de 2.5 cm.
Lambrín de lámina porcelanizada color blanco.
Lambrín de lámina traslucida acanalada
Lambrín de duela de madera de Teka o Huapinol de 4"
Techos y Plafones
Pórtico y vestíbulo general:
• Sistema losa acero con lámina de acero esmaltada aparente, marca
Romsa color silver poly.
Laboratorios, planta piloto y cuarto de máquinas:
• Sistema losa acero con lámina de acero galvanizada aparente, marca
Romsa.
Circulaciones:
• Losa maciza de concreto armado acabado aparente color natural
cimbrada con triplay de 1.22x2.44m
Áreas de trabajo en general:
• Falso plafond de yeso sobre metal desplegado, recubierto con pintura
vinílica color blanco.
• Sistema losa acero con lámina de acero galvanizada, recubierta con
pintura vinílica color negro y tiras de triplay de madera de 30 cm. de
ancho.
138
Acceso vehicular:
• Lámina de acero acanalada y esmaltada, color arena std.
• Tragaluz: Lámina traslucida acanalada
7.- REGLAMENTACIÓN.
Tanto el análisis como el diseño estructural se llevó a cabo atendiendo a
las disposiciones del Reglamento de Construcciones del Distrito Federal (2004)
y sus Normas Técnicas Complementarias.
8. TOPOGRAFÍA Y MECÁNICA DE SUELOS.
La topografía en general presenta una superficie plana o con pendientes
imperceptibles físicamente, a excepción de la zona de desplante del edificio
"A", donde existe una loma artificial de relleno heterogéneo, misma que se
corta para dar cabida a dicho edificio. El tipo de suelo reportado en el informe
de mecánica de suelos es Zona I para estimar el coeficiente sísmico.
El perfil estratigráfico en la loma mencionada, reporta rellenos
heterogéneos con escombro hasta una profundidad de 1.80m. Subyace una
capa de limo arenoso de consistencia muy firme, que es donde se desplantó la
cimentación
Se reporta una capacidad de carga para zapatas corridas de 15 ton/m2
promedio.
9. DESCRIPCIÓN DEL SISTEMA ESTRUCTURAL.
La cimentación se resolvió a base de zapatas aisladas bajo cada columna
de los edificios y contratrabes a lo largo de los ejes principales de los edificios.
La estructura es de tipo esquelético, con columnas de concreto reforzado, de
sección cuadrada principalmente y circular donde el proyecto arquitectónico así
lo requiere.
139
El sistema portante de los entrepisos fue a base de vigas tipo IPR que
reciben a la losacero y a su vez se apoyan en armaduras principales que
salvan los claros mayores. En general los sistemas de piso son metálicos.
Las losas se construyeron con el sistema de losacero con firme de
compresión. En general se considera que los muros no son de carga ni
contribuyen a la rigidización del edificio.
10. MATERIALES UTILIZADOS.
Concreto en plantillas de cimentación
Concreto en cimentación
Concreto en columnas
Concreto en losas
Acero de refuerzo
Acero de malla electrosoldada
Acero Estructural
Soldaduras de acero estructural
COEFICIENTE SÍSMICO .
Tipo de estructura : Grupo A
Zona Geotécnica : I ( Lomas )
c = 0.16x1.5 = 0.24
Factor de comportamiento sísmico considerado Qx = Qy = 2
Coeficiente sísmico reducido: c' = 0.12
f 'c= 100kg/cm2
f e = 250 kg/cm2 clase 1
f e = 250 kg/cm2 clase 1
f e = 250 kg/cm2 clase 1
fy = 4200 kg/cm2
fy = 5000 kg/cm2
fy = 2530 kg/cm2 ( ASTM-36 )
E-70 xx
140
a) O B T E N C I Ó N DEL V A L O R N E T O DE R E P O S I C I Ó N
U T I L I Z A N D O EL M É T O D O P A R A M E T R I C O
Se aplicarán los siguientes Factores de Ajuste para aplicar al costo por
metro cuadrado.
FACTORES DE AJUSTE
1. Factor por Calidad de Construcción (FCC)
2. Factor de Número de pisos (FNP)
3. Factor de Altura de Entrepiso (FAE)
4. Factor de Perímetro a Superficie (FPS)
5. Factor de Zona Sísmica (FZS)
6. Factor de Capacidad de Suelo (FCS)
7. Factor de Economía de Escala (FEE)
8. Factor de Conservación y Deterioro (FCD)
9. Factor de Edad (FED)
10. Factor Interciudad (FIC)
El edificio se integra por un conjunto de tres cuerpos ("A", "B" y "C") unidos
por un pórtico central, dos de los cuales cuentan con tres niveles ("A" y "B") y
un tercero con dos niveles ("C").
Las áreas de dichos cuerpos son:
Cuerpo "A"
Cuerpo "B"
Cuerpo "C"
Circulaciones, cuarto de maquinas: 969.03 m
1695.03 m2
1073.91 m2
97.37 m2
Total: 3835.34 m¿
Se analizarán por separado los 3 cuerpos ("A", "B" y "C").
141
1 . Factor por Ca l idad de Const rucc iones ( FCC)
Su clasificación de acuerdo a la Tesorería del D.F. es NH (No
habitacional) y E (Educación).
Para determinar la clase de la construcción del cuerpo "A" se aplicó la
Matriz de características (Tabla 25) la cual se calificó con la Matriz de Puntos
(Tabla 26) obteniéndose una calificación de 100 puntos, es decir la clase de la
construcción es 4 (Buena).
Utilizando las mismas matrices para los otros dos cuerpos se obtuvo lo
siguiente:
Cuerpo "B", 100 Puntos, Clase 4 (Buena).
Cuerpo "C", 100 Puntos, Clase 4 (Buena).
142
TABLA 25 MATRIZ DE CARACTERÍSTICAS90
PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIONES DE USO: NO HABITACIONAL (OFICINAS, HOTELES, COMERCIO, SALUD, EDUCACIÓN Y/O COMUNICACIONES)
CLASE
1
2
3
4
S
6
7
% ¿> ESTRUCTURA^ ^ t k , - & l ig¿ , MUROS
Lámina y/o madera
De carga da 1 y hasta 2 niveles
De carga y/o marcos rígidos de concreto mayor de 2 y hasta 5 niveles
De carga y/o marcos rígidos de concreto y/o acero y/o mixtos mayores de 5 y hasta 10 niveles
De carga y/o marcos rígidos de concreto y/o acero y/o mixtos mayores de 10 y hasta 1S niveles
De carga y/o marcos rígidos de concreto y/o acero y/o mixtos mayores de 15 y hasta 25 niveles
De carga y/o marcos rígidos de concreto y/o acero y/o mixtos mayor de 25 niveles
ALTURA DE ENTREPISO
Hasta 2 00 m sin entrepisos
Mayor de 2 00 m y hasta 2 10 m con o sin entrepiso de losa de concreto y/o losa aligerada y/o de madera Mayor de 2 10 m y hasta 2 20 m con o sin entrepiso de losa de concreto y/o losa aligerada y/o de madera
Mayor de 2 20 m y hasta 2 30 m con o sin entrepiso de losa de concreto y/o losa aligerada y/o de madera Mayor de 2 30 m y hasta 2 50 m con o sin entrepiso de losa de concreto y/o losa aligerada y/o de madera Mayor de 2 50 m y hasta 3 00 m con o sin entrepiso de losa de concreto y/o losa aligerada y/o de madera
Mayor de 3 00 m con o sin entrepiso de losa de concreto y/o losa aligerada y/o de madera
CUBIERTAS
Lamina y/o madera
Losa de concreto y/o losa aligerada y/o madera y/o metálica ligera y/o laminas con altura at punto mas alto de hasta 500 m. Losa de concreto y/o losa aligerada y/o laminas con altura al punto mas alto mayor de 5.00 m y hasta 10 00m
Losa de concreto y/o losa aligerada y/o laminas con altura al punto mas alto mayor de 10 00 m y hasta 20 00m Losa de concreto y/o losa aligerada y/o laminas con altura al punto mas alto mayor de 20 00 m y hasta 30 00m Losa de concreto y/o losa aligerada y/o laminas con altura al punto mas alto mayor de 30 00 m y hasta SOOOm
Losa de concreto y/o losa aligerada y/o laminas con altura al punto mas alto mayor de 50 00 m.
CLAROS
Con claro que libra la estructura hasta 5 00 m. Con claro que libra la estructura mayor de 5 00 m y hasta 10 m.
Con claro que libra la estructura mayor de 10.00 m y hasta 15.00 m
Con daro que libra la estructura mayor de 1500 m y hasta 20 00 m
Con claro que libra la estructura mayor de 20 00 m y hasta 25.00 m
Con claro que libra la estructura mayor de 25 00 m y hasta 30 00 m
Con daro que libra ia estructura mayor a 30 00 m
*» ^ * : mmmm * **r * ^;ti;:3^*> MUROS
Sin acabados
Tabique y/o block aparente
Aplanado de yeso con pintura y/o aplanado de mezcla con pintura
Aplanado de yeso con tlrol y pintura y/o pasta texturizada y/o papel tapiz y/o lambrines de madera de pino Pasta texturizada con color integral y/o papel tapiz plastificado y/o lambrfn de madera de endno o caoba
Tapiz de tela y/o lambrines de maderas finas y/o recubrimientos tipo estuco
Tapiz de tela y/o lambrines de maderas finas y/o recubrimientos tipo estuco frescos decorativos y/o pastas sintéticas especializadas o de diseño
PISOS
Firme de tierra
Firme de concreto simple pulido y/o loseta vindica y/o alfombra tipo "G'
Mosaico de pasta y/o mosaico terrazo y/o alfombra tipo "H" y/o loseta cerámica hasta 20x20 cm y/o duela de madera laminada y/o mármol hasta de 10x30cm Mosaico terrazo en placas o colado en sitio y/o alfombra tipo " I " y/o duela o parquet de madera y/o mármol de hasta 30x30 cm Alfombra tipo ' J* y/o loseta cerámica hasta 30x30cm y/o mármol hasta 40x40 cm y/o cantera laminada
Alfombra tipo K" y/o loseta cerámica hasta 40x40cm y/o duela o parquet de maderas finas y/o placas de granito hasta 50x50 cm y/o loseta de porcelanato hasta 40x40 cm. Alfombra tipo ' L y/o loseta cerámica mayor de 40x40cm y/o placas de granito mayores de 50x50cm y/o loseta de porcelanato mayor de 40x40 cm
FACHADAS
Sin acabados
Material aparente
Aplanado de mezcla y/o pasta con pintura
Pasta con aplicaciones de cantera y/o mármol y/o cerámica y/o fachada integral de cristal
Fachada integral de cristal templado polarizado y/o precolados de concreto
Placa de cantera labrada y/o mármoles o granitos y/o láminas de aluminio esmaltado
Fachada integral de cristal templado Inteligente laminado. Inastillable y/o cancelería de PVC de doble cristal térmico y acústico
RECUBRIMIENTOS EN BAÑOS Y
COCINAS Sin recubrimientos
Mosaicas 20 x 20 cm
Azulejos de 11x11 cm y/o loseta cerámica hasta 20x20 cm
Loseta cerámica hasta 30x30 cm y/o mármol hasta 10x30 cm
Loseta cerámica hasta 40x40 cm y/o mármol en placas hasta 30x30 cm
Loseta cerámica mayor de 40x40 cm y/o mármol en placas hasta 40x40 cm y/o granito en placas hasta 50x50 cm
Mármol en placas mayor de 40x40 cm y/o de granito en placas mayor de 50x50 cm
MUEBLES DE BAÑO
W C. de barro y/o letrina sin conexión de agua corriente. Muebles tipo "G"
Muebles tipo "H"
Muebles tipo " I"
Muebles tipo "J"
Muebles tipo "K"
Muebles tipo "L"
Gobierno del D F , Código Financiero, Pag 336
143
T A B L A 26
MATRIZ DE PUNTOS PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIONES DE USO:
NO HABITACIONAL (OFICINAS, HOTELES, COMERCIO, SALUD, EDUCACIÓN Y/O COMUNICACIONES)
Para Edificio A
füess
f i t, 2 •*
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R 0 S
7 9
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c L A R 0 S
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M
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0 6 8 9 19 37 45
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A C H A D A S
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7 11 15 19
R S C E 0 C C u e 1 B N N R A 1 B
M A 1 k * 0 " s T 0
Y 0 1 2 3 5 8 9
SslSSIl M B U A E Ñ B 0 L E S
D E
2 3
B 11 14 19 20
CLASE
1
*r., «r> ^ 4
* • 6 ^
7
^^K^^^^i i N F E R 1
O R
s u p E R 1 O R
0 49 50 76 77 92 93 121 122 165 166 207 208
a
ANOTAR LOS
PUNTOS ELEO DOS
EN CADA COLUMN
10 37 13 11 8 8 6 | 2 5 TOTAL DE
PUNTOS
Determinación de la clase 100
4
Gobierno del D F , Código Financiero, Pag 334
En base a la clase y a su uso se obtuvieron los costos por metro cuadrado de
construcción en las Tablas de Valores Unitarios de Construcción del Gobierno del
D.F.92, pero como estas tablas tienen esencialmente fines recaudatorios, es decir
se usan para determinar la base gravable del impuesto predial por ejemplo, se
decidió comparar con los datos obtenidos de un Manual de costos Paramétricos93,
en este caso no se contaba con un modelo de Centro de Investigación, y los dos
modelos de escuelas incluidos en el Manual no eran similares al Edificio de
estudio por lo que se decidió buscar entre los demás modelos, los mas parecidos.
Se optó por el Modelo M0900, "Hospital" (no incluye equipamiento) para el cuerpo
"A" ya que es donde se ubican los laboratorios, el Modelo M0504 "Edificio de
Oficinas Inteligente" (sin estacionamiento), para el cuerpo "B" y "C". Los valores
unitarios obtenidos se muestran en la Tabla 27. Para el calculo del valor neto de
reposición del edificio se utilizarán los valores paramétricos de IMIC, por
considerar que representan mejor el valor de reposición nuevo de la construcción.
T A B L A 27
Cuerpo
"A"
" B "
"C "
Uso
NH-E
NH-E
NH-E
Clase
4
4
4
Valor un i tar io de
la cons t rucc ión
G.D.F. ($/m2 )
$3,055.36
$3,055.36
$3,055.36
Costos Paramétr icos
IMIC
($ /m 2 )
$7,499.11
$12,069.10
$12,069.10
Gobierno del D.F., Código Financiero, 2008. 93 González Meléndez, Raúl, Costos Paramétricos , Instituto Mexicano de Ingeniería de Costos, Edición de Enero, 2008, Pag. 266-269, 422-425.
145
2. Factor de Numero de pisos (FNP)
Para el cuerpo "A" (3 niveles):
FNPA = 1 + (NP-2) x (0.002) = 1 + (3 - 2) x 0.002 = 1.002
Para el cuerpo "B" (3 niveles):
FNPB = 1 + (NP-2) x (0.002) = 1+ (3 - 2) x 0.002 = 1.002
Para el cuerpo "C" (2 niveles):
FNPc = 1 + (NP-2) x (0.002) = 1 + (2 - 2) x 0.002 = 1.000
3. Factor de Altura de Entrepiso (FAE)
Utilizando la Tabla 10, para oficinas ya que no se tienen datos para centros
de investigación, se obtiene interpolando lo siguiente:
Para el cuerpo "A" (Una altura de entrepiso promedio de 3.80m), FAEA= 1.013
Para el cuerpo "B" (Una altura de entrepiso promedio de 3.80m): FAEB = 1.013
Para el cuerpo "C" (Una altura de entrepiso promedio de 2.48m): FAEC = 0.960
4. Factor de Perímetro a Superficie (FPS)
Aplicando la formula correspondiente e interpolando de la Tabla 11 se obtiene lo
siguiente:
Para el cuerpo "A" (Perímetro real = 145.77 m, Área de desplante = 648.69 m2):
FPSA = 1.032
Para el cuerpo "B" (Perímetro real = 114.098 m, Área de desplante = 357.97 m2):
FPSB = 1.066
Para el cuerpo "C"(Perímetro real = 49.66 m, Área de desplante = 97.37 m2):
FPSc = 1.035
146
5. Factor de Zona Sísmica (FZS)
De acuerdo al mapa de regionalización sísmica de la República Mexicana
(Fig. 1) se ubica en la zona B de baja sismicidad, en el Reglamento de
Construcciones del D.F., pertenece a la zona sísmica I, (Lomas), también de baja
sismicidad, de la Tabla 12 se obtiene para los tres cuerpos:
FZSA = FZSB = FZSC= 0,99
6. Factor de Capacidad de Suelo (FCS)
Se reportó una capacidad de carga de 15Ton/m2 promedio, de la Tabla 13 se
obtiene para los tres cuerpos:
FCSA = FCSB = FCSC= 1.004
7. Factor de Economía de Escala (FEE)
D a d o q u e e l t a m a ñ o de l p r o y e c t o es d e 3835.34 m2, de la
T a b l a 14 se o b t i e n e e l Fac to r de e c o n o m í a de e s c a l a :
FEEA = FEEB = FEEC= 0-900
8. Factor de Conservación y Deterioro (FCD)
El estado de conservación es normal y de la Tabla 15 y para los tres casos se
obtiene lo siguiente:
FCDA = FCDB = FCDC= 1-000
147
9. Factor de Edad (FED)
Se terminó en Junio de 2007 por lo que la edad es de solo 1 año en los 3
edificios, por lo que el Factor de edad es:
FEDA = FEDB = FEDC= 0.989
10. Factor Interciudad (F IO Se encuentran en Naucalpan, Edo. De Mexico, prácticamente junto a la Ciudad
de México.
FICA = FICB = FICC= 1.000
En la Tabla 28 se muestran los diez Factores y el producto para obtener el Valor
Unitario Neto de Reposición, el cual multiplicando por los m2 de construcción nos
dará el Valor Neto de Reposición.
148
TABLA 28
CUERPO
"A" "B" "C"
Circuí TOTAL
FCC $/M2
$ 7,499 11 $ 12,069 10 $ 12,069 10 $ 1,100 00
FNP
1 002 1 002 1 000 1 000
FAE
1 013 1 013 0 960 1 013
FPS
1 032 1 066 1 035 1 000
FZS
0 990 0 990 0 990 0 990
FCS
1 004 1 004 1 004 1 004
FEE
0 900 0 900 0 900 0 900
FCD
1 000 1 000 1 000 1 000
FED
0 989 0 989 0 989 0 989
FIC
1 000 1 000 1 000 1 000
FR
$ 6,949 83 $11,553 59 $10,609 48 $ 985 85
M2
1695 03 1073 91
97 37 969 03
3835 34
$
$11,780,17347 $12,407,516 24 $ 1,033,045 25 $ 955,316 02 $26,176,050 98
El Valor Neto de Reposición del Edificio uti l izando el Método Paramétrico es:
$26,176,050.98
149
b) OBTENCIÓN DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN UTILIZANDO EL MÉTODO DE ENSAMBLE DE COSTOS
Se aplicó el Método de Ensamble de Costos,
analizando los tres cuerpos del Edificio por separado y
utilizando los modelos mas semejantes del Manual
"Costos Parametricos" del Ing. Raúl Melendez94.
• Para el Cuerpo "A", se utilizó el Modelo $14,794,035.04 M0900 "Hospital" sin estacionamiento (Ver Tabla 29)
• Para el Cuerpo "B", se utilizó el Modelo $13,095,326.97 M0504 "Edificio de Oficinas Inteligente" sin estacionamiento (Ver Tabla 30)
• Para el Cuerpo "C", se utilizó el Modelo $1,384,789.87 M0504 "Edificio de Oficinas Inteligente" sin estacionamiento (Ver Tabla 31)
• Circulaciones $1,065,933.00
Totales $30,340,084.08
Aplicando el Factor de Conservación, (FCD =1) y el Factor de Edad (FED = 0.989) Valor Neto de Reposición= $30,006,343.95
El Valor Neto de Reposición del Edificio utilizando el
Método de Ensamble de Costos es:
$30,006.343.95
94 González Melendez, Raúl, Cosíos Parametricos , Instituto Mexicano de Ingeniería de Costos, Edición de Enero, 2008, Pag. 266-269, 422-425.
150
TABLA 29 PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES
Para el Cuerpo "A" se utilzó como base el Modelo M0900 "Hospital" (no incluye estacionamiento).
Descripción del sistema constructivo Unidad Cantidad Costo Directo Unitario $/unidad
Importe a Costo
Directo $
%
1.0 CIMENTACIÓN Cimentación para edificación de 3 niveles reforzada uso comercial incluye: -Limpieza, desenraice cde terreno, acarreos, trazo y nivelación para
desplante de estructura. -Excavación, incluye afine de taludes y fondo. Material Tipo I, Zona A profundidad de 0.00 a 2.00 m. -Relleno compactado con pisón de mano en capas de 20 cm. utilizando material producto de la obra. -Impemeabillzación en cimentación dalas y trabes con emulsión
asfáltica y 2 capas de fieltro no. 5. -Sistema de cimentación formado de zapatas corridas y aisladas, dados, muros perimetrales y contratrabes de concreto, f'c=250 kg/cm2, plantilla de concreto 5 cm-100 kg/cm2 -Losa de desplante de concreto de 10 cm, R.N, f'c=200 kg/cm2 agregado máximo 3/4".
m2 648.69 $1,646.02 $1,067,756.71 9.24%
2.0 ESTRUCTURA Estructura de concreto para 3 nivels uso habitacional, incluye: -Columna de concreto f'c= 250 kg/cm2 - 3/4" de 50 x 50 cm cimbra común reforzado con 180 kg/ m3 acero f'y=4200 kg/cm2 -Rampa para escalera de concreto armado de 1.50 m de ancho -Losa reticular en estructura, peralte = 50 cm, cimbra común
aligerada con casetón de pliestireno, reforzada con 120 kg de acero por m3, concreto f'c= 250 kg/cm2 - 3/4"
m2 1695.03 $1,103.49 $1,870,448.65 16.18%
151
PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES (Continuación)
Para el Cuerpo "A" se utilzó como base el Modelo M0900 "Hospital" (no incluye estacionamiento).
Descripción del sistema constructivo Unidad Cantidad Costo
Directo • Unitario $/unidad
Importe a Costo
Directo $
%
3.0 FACHADA (CUBIERTA VERTICAL EXTERIOR) Fachada tipo integral para oficina de lujo formada con: -90% de cancelería integral formada con perfiles de aluminio pesado de 3" esmaltado o anodizado en color natural, con cristal de 9 a 12 mm claro. -10% de recubrimiento de pasta de color o recubrimiento de piedra natural o artificial o aplanado de mortero cem-arena sobre muro de block de concreto o de tabique y pintado con pintura para exteriorEs de buena calidad -Cristal de 12 mm en área de recepción templado claro
m2 1464.14 $1,390.10 $2,035,301.01 17.61%
4.0 ACABADOS (ALBANILERIA Y ACABADOS) Cubierta lateral de lámina de acero esmaltado para nave industrial formada con: -Cubierta lateral de lamina de acero esmaltada tipo pintro calibre 26 -Bastidor metálico, protecciones y tornilleria.
m2 648.69 $380.50 $246,826.55 2.14%
152
PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES (Continuación)
Para el Cuerpo "A" se utilzó como base el Modelo M0900 "Hospital" (no incluye estacionamiento).
Descripción del sistema constructivo Unidad Cantidad Costo Directo Unitario $/unidad
Importe a Costo
Directo $
%
5.0 INSTALACIONES ESPECIALES Construcción interior para hospital -No incluye baños ni cocinas ni instalaciones eléctricas o hidrosanitarias -Densidad de muros interiores de 0.70 m2/m2 -Doble altura en el área de vestíbulo -Muros y plafones con acabados aparentes de yeso recubierto con pintura y pasta acrilica pigmentada. -Pisos con firmes de cemento-arena recubiertos con loseta vinilica de alta calidad de 3.50mm -Carpinteria integrada con maderas finas incluye todos los herrajes, con closets.
m2 1695.03 $2,273.85 $3,854,243.97 33.35%
6.0 INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA Instalación hidráulica, sanitaria y gas para hospital
Baños
m2
Pieza
1695.03
12
$509.67
$8,656.03
TOTAL DE INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA:
$863,905.94
$103,872.36
$967,778.30
7.47%
0.90%
8.37%
153
PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES (Cont inuación)
Para el Cuerpo "A" se utilzó como base el Modelo M0900 "Hospital" (no incluye estacionamiento).
Descripción del sistema constructivo Unidad Cantidad Costo
Directo Unitario $/unidad
Importe a Costo
Directo $
%
7.0 INSTALACIÓN ELÉCTRICA
Instalación eléctrica para hospital m2 1695.03 $251.59 $426,452.60 3.69%
99.0 ENSAMBLADOS Elevador para 8 pasajeros 560 kg, 3 paradas uso comercial
Instalaciones Especiales para hospital
Pieza
m2
1
1695.03
$636,628.58
$266.90
TOTAL DE ENSAMBLADOS:
TOTAL DEL PRESUPUESTO A COSTO DIRECTO:
COSTO INDIRECTO Y UTILIDAD (28%)
TOTAL A PRECIO DE VENTA
$636,628.58
$452,403.51
$1,089,032.09
$11,557,839.88
$3,236,195.17
$14,794,035.04
5.51%
3.91%
9.42%
100.00%
154
TABLA 30 PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES
Para el Cuerpo "B" se utilzó como base el Modelo M0504 "Edificio de Oficinas lntel¡gente"(no incluye estacionamiento).
Descripción del sistema constructivo Unidad Cantidad Costo
Directo Unitario $/unidad
Importe a Costo
Directo $
%
1.0 CIMENTACIÓN Cimentación para edificación de 3 niveles reforzada uso comercial incluye: -Limpieza, desenraice cde terreno, acarreos, trazo y nivelación para
desplante de estructura. -Excavación, incluye afine de taludes y fondo. Material Tipo I, Zona A profundidad de 0.00 a 2.00 m. -Relleno compactado con pisón de mano en capas de 20 cm. utilizando material producto de la obra. -Impemeabilización en cimentación dalas y trabes con emulsión
asfáltica y 2 capas de fieltro no. 5. -Sistema de cimentación formado de zapatas corridas y aisladas,
dados, muros perimetrales y contratrabes de concreto, f'c=250 kg/cm2, plantilla de concreto 5 cm-100 kg/cm2 -Losa de desplante de concreto de 10 cm, R.N, f'c=200 kg/cm2 agregado máximo 3/4".
m2 357.9 $1,646.02 $589,110.56 5.76%
2.0 ESTRUCTURA Estructura de concreto para 3 nivels uso habitacional, incluye: -Columna de concreto f'c= 250 kg/cm2 - 3/4" de 50 x 50 cm cimbra común reforzado con 180 kg/ m3 acero f'y=4200 kg/cm2 -Rampa para escalera de concreto armado de 1.50 m de ancho -Losa reticular en estructura, peralte = 50 cm, cimbra común aligerada con casetón de pliestireno, reforzada con 120 kg de acero por m3, concreto f'c= 250 kg/cm2 - 3/4"
m2 1073.91 $1,103.49 $1,185,048.95 11.58%
155
PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES (Continuación)
Para el Cuerpo "B" se utilzó como base el Modelo M0504 "Edificio de Oficinas lnteligente"(no incluye estacionamiento).
Descripción del sistema constructivo Unidad Cantidad Costo
Directo Unitario $/unidad
Importe a Costo Directo
$
%
3.0 FACHADA (CUBIERTA VERTICAL EXTERIOR) Fachada tipo integral para oficina de lujo formada con: -90% de cancelería integral formada con perfiles de aluminio pesado de 3" esmaltado o anodizado en color natural, con cristal de 9 a 12 mm claro. -10% de recubrimiento de pasta de color o recubrimiento de piedra natural o artificial o aplanado de mortero cem-arena sobre muro de block de concreto o de tabique y pintado con pintura para exteriorEs de buena calidad -Cristal de 12 mm en área de recepción templado claro
m2 1300.71 $2,144.25 $2,789,047.42 27.26%
4.0 ACABADOS (ALBANILERIA Y ACABADOS) Azotea y terrazas para edificio comercial de lujo -Pretil de tabique rojo común en 14 cm asentado con mortero cemento-arena 1:5, relleno de tezontle en azotea incluye tendido y apisonado, entortado en azotea de 3 cm de espesor con mortero cemento calhidra-arena 1:1:8 -Enladrillado en azotea con ladrillo de barro común de 1.5x12.5x23 cm acabado común asentado con mortero hidraulico-arena 1:4 incluye escobillado con lechada, piso de baldosa natural de 2x15x30 cm asentado con mortero cemento-arena 1:4 cemento gris-agua, chaflán 10x20 cm de pedaceria de ladrillo y mortero hidraulico-arena 1:4 impermeabilización en azotea con asfalto oxidado -Piso de baldosa natural 2x15x30cm asentado con mortero cemento-arena 1:4.
m2 357.97 $569.33 $203,803.06 1.99%
156
PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES (Continuación)
Para el Cuerpo "B" se utilzó como base el Modelo M0504 "Edificio de Oficinas lnteligente"(no incluye estacionamiento).
Descripción del sistema constructivo Unidad Cantidad Costo
Directo Unitario $/unidad
Importe a Costo
Directo
$
%
5.0 INSTALACIONES ESPECIALES Construcción interior para edificaciones Tipo (0) Oficinas Clase 6 Lujo -No incluye baños ni cocinas ni instalaciones eléctricas o hidrosanitarias -Densidad de muros interiores de 0.70 m2/m2 -Doble altura en el área de vestíbulo -Muros y plafones con acabados aparentes de yeso recubierto con pintura y pasta pigmentada o tirol -Pisos con firmes de cemento-arena recubiertos con loseta cerámica terrazos o materiales pétreos, placas de marmol nacional, alfombras y duela o parquet de madera -Plafones de paneles de yeso decorados con suspensión de aluminio oculta o visible. -Carpintería integrada con maderas finas incluye todos los herrajes,
con closets.
m2 1073.91 $2,406.90 $2,584,793.98 25.27%
6.0 INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA Instalación hidráulica, sanitaria y gas para oficinas de lujo
Baños para oficina
m2
Pieza
1073.91
12
$463.91
$8,656.03
TOTAL DE INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA:
$498,197.59
$103,872.36
$602,069.95
4.87%
1.02%
5.88%
157
PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES (Continuación)
Para el Cuerpo "B" se utilzó como base el Modelo M0504 "Edificio de Oficinas lnteligente"(no incluye estacionamiento).
Descripción del sistema constructivo Unidad Cantidad Costo Directo Unitario
$/unidad
Importe a Costo
Directo
$
%
7.0 INSTALACIÓN ELÉCTRICA Instalación eléctrica para oficinas de lujo m2 1073.91 $650.20 $698,256.28 6.83%
99.0 ENSAMBLADOS
Instalaciones Especiales para edificio inteligente m2 1073.91 $1,469.95
TOTAL DE ENSAMBLADOS:
TOTAL DEL PRESUPUESTO A COSTO DIRECTO:
COSTO INDIRECTO Y UTILIDAD (28%)
TOTAL A PRECIO DE VENTA
$1,578,594.00
$1,578,594.00
$10,230,724.20
$2,864,602.77 $13,095,326.97
15.43%
15.43%
100.00%
158
TABLA 31 PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES
Para el Cuerpo "C" se utilzó como'base el Modelo M0504 "Edificio de Oficinas lnteligente"(no incluye estacionamiento).
Descripción del sistema constructivo Unidad Cantidad Costo
Directo Unitario $/unidad
Importe a Costo Directo
$
%
1.0 CIMENTACIÓN Cimentación para edificación de 2 niveles reforzada uso comercial incluye: -Limpieza, desenraice cde terreno, acarreos, trazo y nivelación para desplante de estructura. -Excavación, incluye afine de taludes y fondo. Material Tipo I, Zona A profundidad de 0.00 a 2.00 m. -Relleno compactado con pisón de mano en capas de 20 cm. utilizando material producto de la obra. -Impemeabilización en cimentación dalas y trabes con emulsión asfáltica y 2 capas de fieltro no. 5. -Sistema de cimentación formado de zapatas corridas y aisladas, dados, muros perimetrales y contratrabes de concreto, f'c=250 kg/cm2, plantilla de concreto 5 cm-100 kg/cm2 -Losa de desplante de concreto de 10 cm, R.N, f'c=200 kg/cm2 agregado máximo 3/4".
m2 97.37 $1,646.02 $160,272.97 1.57%
2.0 ESTRUCTURA Estructura de concreto para 3 nivels uso habitacional, incluye: -Columna de concreto f'c= 250 kg/cm2 - 3/4" de 50 x 50 cm cimbra común reforzado con 180 kg/ m3 acero f'y=4200 kg/cm2 -Rampa para escalera de concreto armado de 1.50 m de ancho -Losa reticular en estructura, peralte = 50 cm, cimbra común aligerada con casetón de pliestireno, reforzada con 120 kg de acero por m3, concreto f'c= 250 kg/cm2 - 3/4"
m2 97.37 $1,103.49 $107,446.82 1.05%
159
PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES (Continuación)
Para el Cuerpo "C" se utilzó como base el Modelo M0504 "Edificio de Oficinas lnteligente"(no incluye estacionamiento).
Descripción del sistema constructivo Unidad Cantidad Costo
Directo Unitario $/unidad
Importe a Costo
Directo $
%
3.0 FACHADA (CUBIERTA VERTICAL EXTERIOR) Fachada tipo integral para oficina de lujo formada con: -90% de cancelería integral formada con perfiles de aluminio pesado
de 3" esmaltado o anodizado en color natural, con cristal de 9 a 12 mm claro. -10% de recubrimiento de pasta de color o recubrimiento de piedra natural o artificial o aplanado de mortero cem-arena sobre muro de block de concreto o de tabique y pintado con pintura para exteriorEs de buena calidad -Cristal de 12 mm en área de recepción templado claro
m2 123.16 $2,144.25 $264,085.83 2.58%
4.0 ACABADOS (ALBANILERIA Y ACABADOS) Azotea y terrazas para edificio comercial de lujo -Pretil de tabique rojo común en 14 cm asentado con mortero
cemento-arena 1:5, relleno de tezontle en azotea incluye tendido y apisonado, entortado en azotea de 3 cm de espesor con mortero cemento calhidra-arena 1:1:8
-Enladrillado en azotea con ladrillo de barro común de 1.5x12.5x23 cm acabado común asentado con mortero hidraulico-arena 1:4 incluye escobillado con lechada, piso de baldosa natural de 2x15x30 cm asentado con mortero cemento-arena 1:4 cemento gris-agua, chaflán 10x20 cm de pedaceria de ladrillo y mortero hidraulico-arena 1:4 impermeabilización en azotea con asfalto oxidado -Piso de baldosa natural 2x15x30cm asentado con mortero cemento-arena 1:4.
m2 97.37 $569.33 $55,435.66 0.54%
160
PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES (Continuación)
Para el Cuerpo "C" se utilzó como base el Modelo M0504 "Edificio de Oficinas lnteligente"(no incluye estacionamiento).
Descripción del sistema constructivo Unidad Cantidad Costo
Directo Unitario $/unidad
Importe a Costo
Directo $
%
5.0 INSTALACIONES ESPECIALES Construcción interior para edificaciones Tipo (0) Oficinas Clase 6 Lujo -No incluye baños ni cocinas ni instalaciones eléctricas o hidrosanitarias -Densidad de muros interiores de 0.70 m2/m2 -Doble altura en el área de vestíbulo -Muros y plafones con acabados aparentes de yeso recubierto con pintura y pasta pigmentada o tirol -Pisos con firmes de cemento-arena recubiertos con loseta cerámica
terrazos o materiales pétreos, placas de marmol nacional, alfombras y duela o parquet de madera -Plafones de paneles de yeso decorados con suspensión de aluminio oculta o visible. -Carpinteria integrada con maderas finas incluye todos los herrajes, con closets.
m2 97.37 $2,406.90 $234,359.85 2.29%
6.0 INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA Instalación hidráulica, sanitaria y gas para oficinas de lujo
Baños para oficina
m2
Pieza
97.37
1
$463.91
$8,656.03
TOTAL DE INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA:
$45,170.92
$8,656.03
$53,826.95
0.44%
0.08%
0.53%
161
PRESUPUESTO ESTIMADO POR ENSAMBLES (Continuación)
Para el Cuerpo "C" se utilzó como base el Modelo M0504 "Edificio de Oficinas lnteligente"(no incluye estacionamiento).
Descripción del sistema constructivo Unidad Cantidad Costo
Directo Unitario
$/unidad
Importe a Costo
Directo
$
%
7.0 INSTALACIÓN ELÉCTRICA Instalación eléctrica para oficinas de lujo m2 97.37 $650.20 $63,309.97 0.62%
99.0 ENSAMBLADOS
Instalaciones Especiales para edificio inteligente m2 97.37 $1,469.95
TOTAL DE ENSAMBLADOS:
TOTAL DEL PRESUPUESTO A COSTO DIRECTO: COSTO INDIRECTO Y UTILIDAD (28%) TOTAL A PRECIO DE VENTA
$143,129.03
$143,129.03
$1,081,867.09
$302,922.78
$1,384,789.87
1.40%
1.40%
10.57%
162
c) OBTENCIÓN DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN UTILIZANDO EL MÉTODO DE PRECIOS UNITARIOS
Se cuenta con el presupuesto base con el cual se concursó en la licitación
para construir el inmueble, se obtuvieron los precios unitarios según los criterios
de calidad y medición, indicados en las Especificaciones Generales de la
Coordinación de la UNAM. En la Tabla 33 se muestra un resumen de las partidas
y el total obtenido es de $26,747,423.86, en dicho presupuesto no se consideraron
las obras exteriores. Además por ser obtenido en Junio de 2006 se hará una
actualización para Enero de 2008 con el índice Nacional de Precios Consumidor
(INPC) y se aplicará la formula de ajuste siguiente:
Factor de Ajuste= ÍNPC Enero 2oo8
IN PC junio 2008
De la Página Web del Banco de México: www.banxico.org.mx se obtuvieron los INPC siguientes para dichas fechas:
INPC Enero2008 =126 .146
INPCjun¡O2008 = 1 1 7 . 0 5 9
Sustituyendo en la formula de ajuste obtenemos:
Factor de Ajuste= 126.146 = 1.0776
117.059
Es decir en este periodo la inflación fue de 7.76%
Aplicando el factor de ajuste al presupuesto original obtenemos:
163
$26,747,423.86 x 1.0776 = $28,823,023.95 que sería el Valor de Reposición
Nuevo del Inmueble.
Para obtener el Valor Neto de Reposición del Inmueble se le aplicaría únicamente
los Factores de Conservación y Edad obtenidos anteriormente en el Método
Parámetrico.
Factor de Conservación y Deterioro (FCD)
El estado de conservación es normal y de la Tabla 15 se obtiene lo siguiente:
FCD= 1.000
Factor de Edad (FED)
Se terminó en Junio de 2007 por lo que la edad es de solo 1 año, por lo que el
Factor de Edad es:
FED= 0.989
TABLA 32
E d i f i c i o C o m p l e t o
V a l o r d e R e p o s i c i ó n
N u e v o A c t u a l i z a d o $28,823,023.95
F C D
1.000
F E D
0.989
V a l o r N e t o d e
R e p o s i c i ó n
$28,505,970.68
El Valor Neto de Reposición del Edificio utilizando el
Método de Precios Unitarios es: $28,505,970.68
164
TABLA 33 RESUMEN DE PARTIDAS
Imporlej
1
2
3
4
S
e
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
TRABAJOS PRELIMINARES
CIMENTACIÓN
SUPERESTRUCTURA
ESTRUCTURA METÁLICA
ALBANILERIA
ACABAPOS
TABLAROCA Y AISLANTES
PINTURA
HERRERÍA
ALUMINIO Y VIDRIO
MAMPARAS
CARPINTERÍA
INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA
INSTALACIÓN ELÉCTRICA Y CANALIZACIÓN
LUMINARIA
VOZ Y DATOS
AIRE ACONDICIONADO
MUEBLES Y ACCESORIOS PARA BAÑO
$482,455.61
$1,485,598.86
$3,608,715.62
$2,993,571.!
$3,483,436.50
$2,140,961.71
$272,647.93
$386,692.62
$958,592.17
$1,569,387.13
$562,945.54
$1,014,767.82
$1,260,558.28
$2,645,084.72
$1,868,784.78
$1,053,105.54
$485,603.35
$474,513.78
$26,747,423.86j
165
d) Comparac ión de los Tres Métodos
En la Tabla 34 se muestra la comparación de los resultados obtenidos utilizando
los tres métodos de estudio (Método de Precios Unitarios, Método Paramétrico y
Método de Ensambles), comparando los dos últimos métodos con el de Precios
Unitarios (al cual se le considera el mas exacto, aunque su preparación requiere
de mucha información y tiempo), se obtiene que el Método Paramétrico tiene una
diferencia de -8.17% con respecto al de Precios Unitarios y el Método de
Ensamble de Costos es de +5.26%, es decir tiene una mejor aproximación que el
Método Paramétrico, y sin embargo el esfuerzo realizado para llevarlo a cabo fue
solo un poco mayor que el Método Paramétrico.
TABLA 34
Método Empleado
MÉTODO DE PRECIOS
UNITARIOS MÉTODO
PARAMÉTRICO
MÉTODO DE
ENSAMBLE DE
COSTOS
Valor Neto de Reposición
$28,505,970.68
$26,176,050.98
$30,006,343.95
Porcentaje comparado con el Método de Precios
Unitarios 100.00%
91.83%
105.26%
Porcentaje de diferencia con el
Método de Precios Unitarios
-8.17%
+5.26%
166
Plano de Ubicación 95
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UMIA Unidad Multidisciplinaria de Investigación aplicada
E.EC.R: Equipamiento de Educación y Cultura Regional
CU. 300.A: Centro Urbano alta densidad. A.D. E.RD.M: Área de Donación Equipamiento de
Recreación y Deporte Regional.
95 Tomado del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Naucalpan de Juárez.
167
FOTOS
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Foto 2 V ista de la Fachada Sur del Cuerpo "A"
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Foto 4 Vista de la Fachada Sur de los Cuerpos "B", "C
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Foto 5 Vista de la Fachada Norte del Cuerpo "C
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Foto 6 Vista de la Fachada Sur del Cuerpo " C
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Foto 7 V is ta de la Fachada Poniente del edi f ic io
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Foto 8 Vista Panorámica de la Fachada Norte del edif i
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Foto 9 Detalle de la Fachada Norte del Cuerpo "A" y portico.
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Foto 10 Vista de los accesos
172
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
En la tesis se analizaron tres métodos para obtener el Valor Neto de
Reposición de Bienes Inmuebles: el Método Paramétrico, el Método de Ensamble
de Costos y el Método de Precios Unitarios. Estos métodos se aplicaron a una
unidad multidisciplinaria de investigación, un edificio poco común pues en la
bibliografía consultada no existía un modelo semejante por lo que se tuvo que
ajustar la información de los modelos disponibles al caso considerado. El edificio
consta de tres cuerpos, en donde se realizan diversas actividades como son
laboratorios para investigación, salas de conferencias y oficinas, por lo que para
aplicar el Método Paramétrico y el Método de Ensamble de Costos se
seleccionaron dos modelos que se representaban mejor las funciones para las que
se utilizan esos espacios: para el Cuerpo "A", se utilizó el Modelo M0900 "Hospital"
sin estacionamiento, para los Cuerpos "B" y "C", se utilizó el Modelo M0504
"Edificio de Oficinas Inteligente" sin estacionamiento
Se compararon los resultados obtenidos entre el Método Paramétrico y el
Método de Precios Unitarios, considerando este ultimo como la base (100%), el
Método Paramétrico resultó con un Valor Neto de Reposición inferior en 8.17%.
Esta variación se debe a que se aplicaron diversos factores de ajuste (diez) los
cuales estaban basados principalmente en modelos de oficinas.
Al comparar el Valor Neto de Reposición obtenido con el Método de
Ensambles y el de Precios Unitarios, considerando nuevamente este último como
la base (100%) se encontró que con el Método de Ensamble de Costos el
resultado fue superior en 5.26%. En este caso fue menor la diferencia que entre el
Método de Precios Unitarios y el Paramétrico, por lo que podemos concluir que
para este caso, el Método de Ensambles fue mas preciso. Esto se debe a que con
este método se pueden realizar mas ajustes, pues se manejan las unidades
precisas que componen el proyecto y se puede adaptar de una manera sencilla,
173
añadiendo o quitando partidas completas al modelo original (los llamados
ensambles de costos).
Se consideró el Método de Precios Unitarios como la base, por ser el mas
exacto pues considera todas las partidas que se incluyeron en la construcción del
edificio, sin embargo el Método de Ensambles resulta mas preciso que el Método
Paramétrico y más rápido que el de Precios Unitarios.
En base a lo anterior se pudo comprobar la hipótesis planteada "La
precisión en el cálculo del costo de la construcción depende del Método que se
utilice para obtener el Valor Neto de Reposición".
Se recomienda continuar investigando la aplicación del método de
ensambles a diferentes modelos para así contar con una base de datos más
amplia y confiable.
174
BIBLIOGRAFÍA
LIBROS
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176
ARTÍCULOS
1. MIJARES ORTIZ, Francisco Javier, Criterio Ross-Heidecke, Revista Valuador Profesional, FECISVAL, Año 3, 1er. Trimestre, .México, 2006
APUNTES
1. INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, Apuntes del Diplomado de Costos, Módulos 1 a 8, México, D.F. 2007
INTERNET
1. www.banxico.org.mx
2. www.cnbv.gob.mx
3. www.indaabin.gob.mx
4. www.uniformat.com
177
ANEXOS
Planos Arquitectónicos
1. Planta de Conjunto (AR-01)
2. Planta Baja y Primer Nivel (AR-02)
3. Segundo Nivel y Azotea (AR-03)
4. Cortes Longitudinales (AR-04)
5. Cortes Longitudinales (AR-05)
6. Cortes transversales (AR-06)
7. Fachadas (AR-07)
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GLOSARIO DE TÉRMINOS
AVALUÓ.- Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado.
BIEN INMUEBLE.- Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.
COSTO.- Es el conjunto de gastos en que se incurre para poder producir un bien, dentro de un sistema de producción. En el contexto de avalúos, el término costo se refiere también a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien. El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la producción del bien. Puede o no incluir utilidades, promoción, y comercialización de u un bien. Por otra parte, el precio pagado por un comprador al adquirir bienes o servicios se convierte en un costo para él.
COSTOS DIRECTOS.- Son los costos asociados directamente con la producción física de un bien, tales como materiales o de mano de obra.
COSTOS INDIRECTOS.- Son los costos asociados con la construcción o la fabricación de un bien que no se pueden identificar físicamente. Algunos ejemplos son el seguro, los costos de financiamiento, los impuestos, la utilidad del constructor o el promotor, los costos administrativos y los gastos legales.
DEMANDA.- Es el conjunto de bienes y servicios que los consumidores están dispuestos a adquirir en el mercado, en un tiempo determinado y a un precio dado, considerando otros factores como población, ingreso, precios futuros y preferencias particulares.
DEPRECIACIÓN.- Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional-técnica, (interna), y/o la obsolescencia económica (externa). En contabilidad, depreciación se refiere a las deducciones periódicas hechas para permitir la recuperación real o supuesta del costo (valor) de un activo, durante un período establecido.
179
ENFOQUE DE COSTOS (O FÍSICO).- Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad equivalente con el mismo costo. Tratándose de un bien inmueble el estimado del Valuador se basa en el costo de reproducción o reposición de la construcción y sus accesorios menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado de la utilidad empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador.
ENFOQUE DE INGRESOS (O DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS).-Es el método para estimar el valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso en un estimado de valor. Este proceso puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un solo año), o bien tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado. El enfoque de ingresos refleja el principio de anticipación.
ENFOQUE DE MERCADO.- Cualquier enfoque para valuar basado en el uso información que refleje las transacciones del mercado y el razonamiento de los participantes del mercado. Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado.
MERCADO.- Es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios a ser intercambiados entre compradores y vendedores. Cada parte responderá a las relaciones de la oferta y la demanda.
OBSOLESCENCIA.- Es la contribución a la pérdida de valor que tiene un bien o propiedad, por motivos intrínsecos (tecnológicos o funcionales), o externos (económicos), distintos al uso y deterioro físico.
180
PERITO VALUADOR.- Es aquel valuador con título y cédula profesional expedidos por la Secretaría de Educación Pública, certificado por el Colegio de Profesionistas correspondiente, que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad.
PRECIO.- Es la cantidad que se pide, se ofrece o se paga por un bien o servicio. El concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, bien o servicio. Una vez que se ha llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se vuelve un hecho histórico y se le denomina costo. El precio que se paga representa la intersección de la oferta y la demanda. El precio también equivale al valor establecido en un avalúo.
TERRENO.- Es una porción de la superficie de la tierra, cuyo ámbito se extiende hasta el centro de la tierra y hasta el cielo. La propiedad del terreno y de los derechos inherentes al régimen de propiedad, están sujetos a las leyes de cada país en particular. En México, en primer lugar al Art. 27 de la Constitución y a otras Leyes.
UTILIDAD.- Es una forma en que se puede medir el valor, pues representa la capacidad de un bien o servicio para satisfacer una determinada necesidad. Por otra parte, es un término genérico aplicado al excedente de ingresos o precio de venta, sobre los costos correspondientes.
VALOR.- Es un concepto económico que se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden.
VALOR CATASTRAL.- Es el valor que tiene un bien inmueble para efecto de cálculo del pago de impuesto predial.
VALOR COMERCIAL (VALOR JUSTO DE MERCADO).- Es el Precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. Es el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado.
181
VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO.- Es el costo actual de un bien valuado considerándolo como nuevo, con sus gastos de ingeniería e instalación, en condiciones de operación, a precios de contado. Este costo considera entonces todos los costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que se está valuando, en estado nuevo y condiciones similares. Puede ser estimado como Costo de Reemplazo o bien como Costo de Reproducción.
VALOR DE REPRODUCCIÓN NUEVO.- Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para construir una réplica nueva de un bien existente, utilizando el mismo diseño y materiales de construcción.
VALOR NETO DE REPOSICIÓN.- Valor que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina a partir del valor de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciación. Equivale al valor de mercado de un bien usado que proporcione el mismo servicio, instalado y para uso continuado.
182