anÁlisis comparativo de avalÚos catastrales en el...
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ANÁLISIS COMPARATIVO DE AVALÚOS CATASTRALES EN EL
MUNICIPIO DE ÚBALA CUNDINAMARCA
Dayana Patricia Beltrán Fonseca
Ana María Díaz Toro
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS
FACULTAD DE INGENIERIA
PROGRAMA EN ESPECIALIZACION EN AVALÚOS
Bogotá D.C., 2018
ANÁLISIS COMPARATIVO DE AVALÚOS CATASTRALES EN EL MUNICIPIO DE
ÚBALA CUNDINAMARCA.
ZONA DE ESTUDIO: VEREDA SANTA MARÍA
PERIODO 2005 – 2017
Autores: Dayana Patricia Beltrán Fonseca
Ingeniera Catastral y Geodesta
Ana María Díaz Toro
Ingeniera Catastral y Geodesta
Proyecto de Grado para optar por el título de Especialista en Avalúos con énfasis en
inmuebles rurales
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS
FACULTAD DE INGENIERIA
PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
Bogotá D.C., 2018
I
ÍNDICE GENERAL
ÍNDICE DE ILUSTRACIONES ..........................................................................................................I
ÍNDICE DE FIGURAS ....................................................................................................................... II
ÍNDICE DE TABLAS......................................................................................................................... II
GLOSARIO......................................................................................................................................... III
1. INTRODUCCIÓN ....................................................................................................................... 1
2. DEFINICION DEL PROBLEMA .............................................................................................. 2
3. JUSTIFICACIÓN ......................................................................................................................... 3
4. OBJETIVOS ................................................................................................................................. 4
4.1 Objetivo General ......................................................................................................................... 4
4.2 Objetivos Específicos ................................................................................................................. 4
5. MARCO REFERENCIAL ........................................................................................................... 5
5.1 Base Conceptual ......................................................................................................................... 5
5.2 Marco Normativo ....................................................................................................................... 7
6. METODOLOGÍA ...................................................................................................................... 11
6.1 Marco Geográfico Espacial ...................................................................................................... 11
Delimitación Geográfica ............................................................................................................ 11
Aspectos Ecológicos .................................................................................................................. 13
Aspectos Económicos ................................................................................................................ 14
6.2 Fases Metodológicas ................................................................................................................ 14
7. DESARROLLO Y RESULTADOS ......................................................................................... 16
8. CONCLUSIONES ..................................................................................................................... 46
9. BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................ 47
ANEXOS ............................................................................................................................................. 48
ÍNDICE DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1. Límites del Municipio de Ubalá – Anexo 1 ............................................................... 12
Ilustración 2. Mapa Veredal del Municipio de Ubalá – Anexo 2 .................................................... 13
Ilustración 3. Uso del Suelo Municipio de Ubalá – Anexo 3 .......................................................... 16
Ilustración 4. Base Catastral Municipio Ubalá – Vereda Santa María – Anexo 4 ......................... 17
II
Ilustración 5. Zonas Homogéneas Geoeconómicas Vigencia 2005 – Vereda Santa María – Anexo
5 ........................................................................................................................................................... 18
Ilustración 6. Predios Sin Construcciones – Vereda Santa María – Anexo 6 ................................. 29
Ilustración 7. Valores Zonas Homogéneas Geoeconómicas Actualizadas por IVP a 2017 – Anexo
7 ........................................................................................................................................................... 34
Ilustración 8. Puntos de Investigación en el Municipio de Ubalá Zona A – Anexo 8 ................... 40
Ilustración 9. ZHG 2017 – Anexo 9 .................................................................................................. 42
ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 1. Metodología propuesta ....................................................................................................... 15
ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1. Valores Zonas Homogéneas Geoeconómicas Vigencia 2005 ........................................... 18
Tabla 2. Base Predial Tesorería Municipal Vigencia 2017.............................................................. 19
Tabla 3. Valores ZHG No.3 ............................................................................................................... 29
Tabla 4. Valores ZHG No.5 ............................................................................................................... 32
Tabla 5. Valores ZHG No.6 ............................................................................................................... 32
Tabla 6. Valores ZHG No.8 ............................................................................................................... 33
Tabla 7. Valores ZHG No.9 ............................................................................................................... 33
Tabla 8. Valores ZHG No.14 ............................................................................................................. 33
Tabla 9. Valores ZHG No.18 ............................................................................................................. 33
Tabla 10. Valores Zonas Homogéneas Geoeconómicas Actualizadas por IVP a 2017 ................. 34
Tabla 11. Investigación Directa e Indirecta en el Municipio de Ubalá – Anexo 11 ...................... 37
Tabla 12. Calculo de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas........................................................ 41
Tabla 13. Calculo Avalúo Catastral por ZHG– Vereda Santa María .............................................. 42
Tabla 14. Liquidación del impuesto predial por ZHG – Vereda Santa María ................................ 43
Tabla 15. Total dejado de recaudar en la Vereda Santa María ........................................................ 44
III
GLOSARIO
DANE Departamento Administrativo Nacional de Estadística
EOT Esquema de Ordenamiento Territorial
IGAC Instituto Geográfico Agustín Codazzi
IPU Impuesto Predial Unificado
IVP Índice de Valoración Predial
ZHF Zonas Homogéneas Físicas
ZHG Zonas Homogéneas Geoeconómicas
1
1. INTRODUCCIÓN
Este documento tiene como fin establecer el detrimento económico que el municipio de Ubalá –
Cundinamarca presenta, por no tener su catastro actualizado, ya que la última actualización entro
en vigencia en el año 2005, y la Ley 14 de 1983 en su artículo 5° establece que es obligación de
las autoridades catastrales actualizar en un periodo de cinco (5) años los catastros de todos los
municipios del país.
Teniendo en cuenta que el avalúo catastral es la base gravable del impuesto predial y que esté
representa el 33% de los ingresos tributarios de municipios con población inferior a los 50.000
habitantes (Departamento Administrativo Nacional de Estadística - DANE, 2009), se propone
analizar la variación del impuesto predial del año 2005 comparado con la actualización de los
avalúos catastrales al 2017; para esto se desarrolló una metodología en cuatro (4) etapas, la primera
recopilación de la información preliminar, segundo actualización de las Zonas Homogéneas
Geoeconómicas por medio de la actualización de los avalúos catastrales a través del IVP, tercero
actualización de los avalúos catastrales por medio del mercado inmobiliario y, por último el cálculo
de la variación porcentual del impuesto predial en base a los avalúos catastrales con vigencia del
2005 y los avalúos actualizados al 2017.
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2. DEFINICION DEL PROBLEMA
Actualmente el municipio de Ubalá presenta 13 años de desactualización catastral, lo cual va en
contravía de la ley 14 de 1983, que establece que los municipios deberán realizar la actualización
catastral en periodos de 5 años.
Teniendo en cuenta lo anterior lo que se busca con esta investigación es dar una justificación
técnica a las autoridades del municipio, para que destinen recursos durante el 2018, a la realización
de la actualización catastral que entraría en vigencia en el año 2019. La justificación se realizará
en términos monetarios, determinando primero cuál es el porcentaje de variación para cada zona
homogénea geoeconómica y segundo determinando el monto en que se incrementaría el recaudo
realizando la actualización catastral en 2018.
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3. JUSTIFICACIÓN
El presente trabajo busca incentivar en los tomadores de decisiones del municipio de Ubalá
Cundinamarca, para la realización de la actualización catastral, dado el tiempo que ha transcurrido
desde la última actualización, esto mostrando los beneficios que recibiría el municipio por cuenta
del incremento en el recaudo del impuesto predial.
Adicionalmente, es importante señalar que la dinámica inmobiliaria del municipio solo se ve
reflejada cuando se realiza la actualización catastral, la cual no solo se efectúa del componente
económico, sino también los componentes físico y jurídico, lo que representa un beneficio para los
propietarios y tenedores de la tierra. Además de que la información recolectada permite conocer
el estado de los predios, en los aspectos antes mencionados para la toma de decisiones.
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4. OBJETIVOS
4.1 Objetivo General
Determinar el incremento porcentual y económico del avalúo catastral de los predios del municipio de
Ubalá, a partir de la investigación económica de los valores actuales de terreno, comparados con los
valores de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas de vigencia 2005.
4.2 Objetivos Específicos
Actualizar las zonas homogéneas geoeconómicas a 2017 de la vereda Santa María del
municipio de Ubalá por medio del índice de valoración predial.
Recopilar ofertas de mercado para actualizar las zonas homogéneas geoeconómicas a partir
del mercado inmobiliario.
Tasar la variación entre los valores catastrales actualizados por el IVP del año 2005 y los
obtenidos por medio de la actualización de las zonas homogéneas geoeconómicas a 2017.
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5. MARCO REFERENCIAL
5.1 Base Conceptual
Catastro
Es el inventario o censo, debidamente actualizada y clasificado, de los bienes inmuebles
pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación
física, jurídica, fiscal y económica (Diario Oficial de la Repúbica de Colombia, 2011).
Aspecto Físico: Consiste en la identificación, descripción y clasificación del terreno y las
edificaciones del predio, sobre documentos gráficos, tales como cartas, planos, mapas, fotografías
aéreas, ortografías, espacio mapas, imágenes de radar o satélite u otro producto que cumpla con la
misma función.
Aspecto Jurídico: Consiste en indicar y anotar en los documentos catastrales la relación
entre el sujeto activo del derecho, o sea el propietario o el poseedor, y el objeto o bien inmueble,
mediante la identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la escritura y
registro o matricula inmobiliaria del predio respectivo.
Aspecto Económico: Consiste en la determinación del avalúo catastral del predio, obtenido
por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las
edificaciones en él comprendidos.
Aspecto Fiscal: Consiste en la preparación y entrega a los Tesoreros Municipales o quien
haga sus veces y a la Administración de Impuestos Nacionales respectivas, de los listados de los
avalúos sobre los cuales ha de aplicarse la tasa correspondiente al impuesto predial unificado y
demás gravámenes que tengan como base el avalúo catastral, de conformidad con las disposiciones
legales vigentes.
Actualización Catastral
La Ley 14 de 1983 en su artículo 5° establece que las autoridades catastrales tendrán la obligación
de formar los catastros o actualizarlos en el curso de períodos de cinco (5) años en todos los
municipios del país, con el fin de revisar los elementos físico y jurídicos del catastro y eliminar las
6
posibles disparidades en el avalúo catastral originadas en mutaciones físicas, variaciones de uso o
productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario.
Predio
Es un inmueble no separado por otro predio público o privado, con o sin construcciones y/o
edificaciones, pertenecientes a personas naturales o jurídicas. El predio mantiene su unidad,
aunque este atravesado por corrientes de agua pública. El predio rural es aquel que se encuentra
ubicado fuera de los perímetros urbanos aprobados por el Plan de Ordenamiento Territorial (Diario
Oficial de la Repúbica de Colombia, 2011).
Avaluó catastral
Consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis
estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la
adición de los avalúos parciales practicados independientemente para os terrenos y para las
edificaciones en el comprendidos.
Las autoridades catastrales realizarán los avalúos para las áreas geoeconómicas, dentro de las
cuales determinarán los valores unitarios para edificaciones y para terrenos. (Diario Oficial de la
Repúbica de Colombia, 2011).
Zonas Homogéneas Físicas
Son espacios geográficos con características similares en cuento a vías, topografía, servicios
públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o
edificaciones, áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes u
otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes (Diario Oficial de la
Repúbica de Colombia, 2011).
Zonas Homogéneas Geoeconómicas
Son los espacios geográficos determinados a partir de las Zonas Homogéneas Físicas con valores
unitarios similares en cuento a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario (Diario
Oficial de la Repúbica de Colombia, 2011).
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Valor Comercial
Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual esté se transaría
en el mercado donde el comprador y el vendedor actúan libremente, con el conocimiento de las
condiciones físicas y jurídicas que afecten el bien (Diario Oficial de la República de Colombia,
1998).
Precio
El precio es la cantidad de dinero que se cobra por un producto o por un servicio, o la suma de
todos los valores que los consumidores intercambian por el beneficio de utilizar o poseer sus
productos (Monferrer Tirado, 2013).
Índice De Valoración Predial
Es un índice que mide la variación en valor de los bienes inmuebles con destino económico
habitacional (Departamento Administrativo Nacional de Estadística - DANE, 2009).
Depreciación
Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el
tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien (Instituto Geográfico
Agustín Codazzi, 2008).
5.2 Marco Normativo
Teniendo en cuenta que el principal objetivo del presente estudio es realizar un análisis
comparativo entre los avalúos catastrales del Municipio de Ubalá – Cundinamarca actualizados a
través del IVP a 2017 y los calculados con valores de mercado a 2017, el marco normativo
aplicable para este proceso es:
Ley 14 de 1983 “Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se
dictan otras disposiciones”
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En su artículo tercero decreta que las autoridades catastrales son los encargados de realizar la
formación, actualización y conservación de los catastros, teniendo en cuenta la correcta
identificación física, jurídica, fiscal y económica de los inmuebles; y a su vez en el artículo quinto
establece la obligación de actualizar el catastro en periodos de cada cinco (5) años en todos los
municipios del país y en el artículo décimo segundo determina que las labores catastrales que atañe
la Ley se sujetaran a las normas técnicas establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
Ley 44 de 1990 “Por la cual se dictan normas sobre catastro e impuesto sobre la
propiedad raíz, se dictan otras disposiciones de carácter tributario, y se conceden unas
facultades extraordinarias”
Esta ley crea el impuesto predial unificado, donde la base gravable será el avalúo catastral o el
autoavalúo cuando se establezca la declaración anual del impuesto predial unificado, a su vez
determina que no podrá exceder el doble del monto liquidado por el mismo concepto en el año
inmediatamente anterior, o del impuesto predial.
Resolución 070 de 2011 “Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral,
la actualización catastral y la conservación catastral”
Esta resolución determina los lineamientos a seguir en los diferentes procesos catastrales, establece
que los principales objetivos del catastro son (i) Elaborar y administrar el inventario nacional de
bienes inmuebles mediante los procesos de formación, actualización y conservación catastral, (ii)
Producir, analizar y divulgar información catastral mediante el establecimiento de un Sistema de
Información del Territorio, que apoye la administración y el mercado eficiente de la tierra,
coadyuve a la protección jurídica de la propiedad, facilite la planificación territorial de las
entidades territoriales y contribuya al desarrollo sostenible del país, (iii) Conformar y mantener
actualizado un sistema único nacional de información que integre las bases de datos de las
diferentes autoridades catastrales, (iv) Facilitar la interrelación de las bases de datos de Catastro y
de Registro con el fin de lograr la correcta identificación física, jurídica y económica de los predios,
(v) Entregar a las entidades competentes la información básica para la liquidación y recaudo del
impuesto predial unificado y demás gravámenes que tengan como base el avalúo catastral, de
9
conformidad con las disposiciones legales vigentes y, (vi) Elaborar y mantener debidamente
actualizado el Sistema de Información Catastral.
Es indispensable conocer en que consiste los procesos catastrales, por eso en el artículo setenta y
seis define que la formación catastral es el conjunto de operaciones destinadas a obtener la
información de los terrenos y edificaciones, en los aspectos físico, jurídico, económico de cada
predio. La información obtenida se registrará en la ficha predial y en los documentas gráficos,
listados y formaos de control estadístico que diseñen las autoridades catastrales. En el artículo
noventa y siete determina que la actualización de la formación catastral consiste en el conjunto de
operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, revisando los elementos
físicos y jurídicos del catastro y eliminando en el elemento económico las disparidades originadas
por cambios físicos, variaciones de uso o productividad, obras públicas o condiciones locales del
mercado inmobiliario. Por otra parte en el artículo ciento cinco puntualiza que la conservación
catastral es el conjunto de operaciones destinadas a mantener al día los documentos catastrales
correspondientes a los predios, de conformidad con los cambios que experimente la propiedad
inmueble en su aspecto físico, jurídico, económico y fiscal.
Ley 1450 de 2011 “Por la cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo, 2010 – 2014”
La ley determina en su artículo 24 establece que el avalúo catastral de los bienes inmuebles fijados
para los procesos de formación y actualización catastral, no podrá ser inferior al sesenta por ciento
(60%) de su valor comercial.
También modifica el Artículo 4º de la Ley 44 de 1990 donde se estipula el incremento bde la tarifa
mínima del impuesto predial unificado, la cual será fijada por los respectivos concejos municipales
y distritales entre el 5% y el 16% de la base gravable teniendo en cuenta los estratos
socioeconómicos, los usos del suelo en el sector urbano, la antigüedad de la formación o
actualización del catastro, el área y el avalúo catastral.
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Resolución 620 “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados
dentro del marco de la Ley 388 de 1997”
En el artículo 10 de esta resolución se establece el Método de Comparación o de Mercado,
empleando ofertas o transacciones. En el artículo 11 se presentan los cálculos estadísticos y la
asignación de los valores empleando dicho método, y en el capítulo VII se establecen las fórmulas
estadísticas a aplicar para la correcta utilización del método, así como también se encuentran las
ecuaciones para la depreciación de las construcciones.
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6. METODOLOGÍA
6.1 Marco Geográfico Espacial
Delimitación Geográfica
El municipio de Ubalá – Cundinamarca pertenece a la provincia del Guavio, en conjunto con los
municipios de Gachalá, Gachetá, Gama y Junín; el conjunto de los cinco municipios abarca un
área total de 1694 kilómetros cuadrados.
Su cabecera municipal se encuentra localizada geográficamente a los 4°46’24’’ latitud norte y
73°32’ longitud este, Ubalá se encuentra a 107 kilómetros de distancia de la capital del país, tiene
una extensión de 50.481 hectáreas de las cuales 129 pertenecen al área urbana y 50.378 al área
rural.
El municipio de Ubalá limita por el norte con el departamento de Boyacá, por el sur con los
municipios de Medina, Gachalá y Gama (Cundinamarca), por el oriente con el municipio de
Medina –Cundinamarca y por occidente con el municipio de Gachetá – Cundinamarca.
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Ilustración 1. Límites del Municipio de Ubalá – Anexo 1
Fuente: Autores
El Municipio de Ubalá está dividido en Zona A y B, la zona A del municipio está conformada por
34 veredas y la zona B por 16 veredas como se observa en la Ilustración 2.
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Ilustración 2. Mapa Veredal del Municipio de Ubalá – Anexo 2
Fuente: Autores
Aspectos Ecológicos
La geografía municipal es diversa y se manifiesta en sus pisos térmicos y bioclima típicos entre
los que se encuentran alto andino, andino, subandino y ecuatorial. Los paisajes son variados y
contienen un gran potencial de biodiversidad. En el Municipio de Ubalá se encuentran ecosistemas
estratégicos como los bosques primerizos o no intervenidos o los bosques de vegetación nativa
poco intervenida que representan un gran valor ecológico como vegetación protectora de las
vertientes capturadas de las diferentes cuencas y micro cuencas hidrográficas que constituyen la
gran riqueza hídrica del Municipio y la Región (Alcaldía de Ubalá - Cundinamarca, 2016).
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Aspectos Económicos
La economía del municipio lo constituye el sector agropecuario, minero, comercio y servicios y
turismo; el desarrollo económico municipal se basa en actividades agropecuarios con sistemas de
producción primordialmente de auto consumo y pequeños excedentes destinados para los
mercados locales y regionales. Los cultivos más representativos son la caña panelera, el maíz, la
yuca, la arracacha, el café, frutas y verduras. La ganadería es extensiva y de doble propósito.
El municipio cuenta con importantes reservas o yacimientos de minerales como esmeraldas, barita,
hierro, cuarzo, malaquita, mármol, calizas, pirita, cobre, yeso, petróleo y materiales para
construcción (Alcaldía de Ubalá - Cundinamarca, 2016).
6.2 Fases Metodológicas
La metodología se divide en 4 etapas, la primera es la obtención de los insumos preliminares, la
segunda consiste en identificar los predios que no presentan construcciones con el propósito de
actualizar los valores de las ZHG a 2017, la tercera etapa consiste en la recopilación de puntos de
investigación económicos y por último establecer la variación porcentual entre el impuesto predial
en base a los avalúos con vigencia 2005 y los avalúos catastrales actualizados al 2017 (Ver Figura
1).
Etapa 1 Consiste en la obtención de insumos tales como las zonas homogéneas
geoeconómicas, el esquema de ordenamiento territorial, la base de datos predial de la tesorería
municipal y el registro 1 y 2.
Etapa 2 Análisis de la información obtenida previamente, donde se identifican los predios
rurales (base de datos de la Tesorería Municipal) que no presenten construcciones y se localizan
en las ZHG correspondiente. Después se actualiza la ZHG con vigencia 2005 con la información
suministrada por la secretaria de hacienda al año 2017.
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Etapa 3 Recopilar y espacializar las ofertas de mercado obtenidas en campo,
posteriormente hacer la actualización de las ZHG en base al comportamiento del mercado
inmobiliario.
Etapa 4 Calcular la variación porcentual entre el impuesto predial en base a los avalúos
catastrales con vigencia 2005 y los avalúos catastrales actualizados al 2017, para conocer cuánto
ha dejado percibir el Municipio por no tener el catastro actualizado.
Figura 1. Metodología propuesta
Fuente: Autores
16
7. DESARROLLO Y RESULTADOS
Teniendo en cuenta que el catastro del municipio de Ubalá presenta su última actualización en el
año 2005, se propone exponer a la Alcaldía del Municipio, la importancia de tener un catastro
actualizado así como lo dictamina la Ley 14 de 1983 y comprobar si está dejando de percibir en la
recolección de sus fiscos, como lo es el impuesto predial. Se toma como zona de estudio la vereda
Santa María debido a su cercanía con el casco urbano de Ubalá A, y al ajuste que se está
desarrollando actualmente en el Esquema de Ordenamiento Territorial parte de dicha vereda
pasaría a ser suelo de expansión urbana y teniendo en cuenta que según el EOT 2008 – 2011 el
uso del suelo en la vereda es de Forestaría de protección y ganadería extensiva en mayor
proporción (Ilustración 3).
Ilustración 3. Uso del Suelo Municipio de Ubalá – Anexo 3
Fuente: Esquema de Ordenamiento Territorial 2008 – 2011. Municipio de Ubalá
17
La vereda Santa María tiene trecientos ochenta y cinco (385) predios los cuales se aprecian en
Ilustración 4, esta base predial fue suministrada por la Tesorería Municipal, y en esta base se
encuentran distribuidas siete (7) Zonas Homogéneas Geoeconómicas, que se observan en la
Ilustración 5. En la
Tabla 1 se presentan los valores para cada zona con vigencia de 2005.
Ilustración 4. Base Catastral Municipio Ubalá – Vereda Santa María – Anexo 4
Fuente: Alcaldía de Ubalá
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Ilustración 5. Zonas Homogéneas Geoeconómicas Vigencia 2005 – Vereda Santa María – Anexo 5
Fuente: IGAC
Tabla 1. Valores Zonas Homogéneas Geoeconómicas Vigencia 2005
ZHG VALOR 2005
03 $ 2,511,974.00
05 $ 1,315,796.00
06 $ 1,076,561.00
08 $ 861,248.00
09 $ 717,707.00
14 $ 215,312.00
18 $ 71,770.00
Fuente: IGAC
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El Instituto Geográfico Agustín Codazzi suministro la información correspondiente a las zonas homogéneas geoeconómicas y la Alcaldía
del municipio de Ubalá suministro la información los valores de los avalúos catastrales con vigencia 2017. Para realizar la actualización
según el avalúo catastral se procedió a identificar los predios que no presentan construcciones de la base de datos de la Tesorería
Municipal (Ver Anexo 10). Como se observa en Tabla 2 se presenta la información de 191 predios correspondiente al Código Catastral,
Nombre del Propietario, Identificación, Nombre del Predio, Área de Terreno, Área de Construcción, Vigencia y Valor del Avalúo
Catastral.
Tabla 2. Base Predial Tesorería Municipal Vigencia 2017
No. Código Catastral Nombre Propietario Nit./ C.C Nombre Del Predio
Área
Terreno
Mts.
Área
Construcción
Mts.
Vigencia Avalúo
Catastral
1 000700050006000 Acevedo Rivera Adelia 000024076971 BUENOS AIRES 8500 0 01012017 $ 7.254.000,00
2 000700050017000 Bejarano Martín María
Micaela 000020582820 LA CONCEPCION PTE 3000 0 01012017 $ 5.576.000,00
3 000700050018000 Prieto Martín Resurrección 000000000000 SAN MIGUEL Y LA
CONCEPC 2000 0 01012017 $ 8.383.000,00
4 000700050019000 Jiménez Vergara Roberto 000000425119 LOS HORIZONTES LA
CONCEPCION 70265 0 01012017 $ 8.234.000,00
5 000700050020000 Aguilera Urrea Luis Carlos
Suc 000000425144 SANTA LUCIA 6000 0 01012017 $ 9.880.000,00
6 000700050021000 José María Jiménez Rozo y
CIA S.E. 08300588401 LAGUNITAS 2000 0 01012017 $ 14.408.000,00
7 000700050022000 EMGESA S.A. E.S.P. 08600638758 LOS ANDES 10900 RII 6000 0 01012017 $ 2.573.000,00
8 000700050024000 Sarmiento Urrego Fabio
Hernando 000000000000
CASA BLANCA SAN FRANCISCO
18301 0 01012017 $ 7.842.000,00
9 000700050027000 Guzmán Luis Alberto 000017300445 SAN FRANCISCO 6000 0 01012017 $ 6.273.000,00
10 000700050028000 Guzmán Luis Alberto 000017300445 SAN PABLO 2500 0 01012017 $ 4.903.000,00
11 000700050031000 Aguilera Urrea Balbina 000000000000 SAN JUAN 3125 0 01012017 $ 1.227.000,00
12 000700050035000 Aguilera Herrera José
Cenón 000003214201 LA ESPERANZA 7200 0 01012017 $ 6.744.000,00
13 000700050045000 Bejarano Hilarión Pedro 000000000000 EL MORAL 384 0 01012017 $ 105.000,00
14 000700050047000 Ruiz Urrea Pedro Vicente 000000424626 CAMPO ALEGRE 2000 0 01012017 $ 8.627.000,00
15 000700050051000 Urrego Felipe Santiago 000000000000 LOTE 1000 0 01012017 $ 3.019.000,00
20
No. Código Catastral Nombre Propietario Nit./ C.C Nombre Del Predio
Área
Terreno
Mts.
Área
Construcción
Mts.
Vigencia Avalúo
Catastral
16 000700050055000 Gonzáles José María 000000000000 EL NARANJO 8000 0 01012017 $ 4.942.000,00
17 000700050059000 Acosta Barreto Aura María 000021029431 CACHIPAY 2000 0 01012017 $ 6.040.000,00
18 000700050062000 Pineros Javier Ortelio 000000000000 LA VIOLETA 2000 0 01012017 $ 3.292.000,00
19 000700050063000 Beltrán Romero Elvira 000041447795 EL RECREO 9500 0 01012017 $ 5.352.000,00
20 000700050068000 Garzón Emilio Suc 000000425079 LA CITA 6500 0 01012017 $ 10.018.000,00
21 000700050069000 Trujillo Claros Ana
Margery 000041391422 LA VERBENA 1800 0 01012017 $ 14.219.000,00
22 000700050070000 Garavito Beltrán José
Nicolas 000000000000
LA ESPERANZA SAN
MIGUEL 1000 0 01012017 $ 27.723.000,00
23 000700050071000 Beltrán Romero Ana
Cecilia 000021030665 SAN MIGUEL 3000 0 01012017 $ 14.548.000,00
24 000700050075000 Hidalgo Aguilera Helia 000000000000 VARSOVIA 7500 0 01012017 $ 24.017.000,00
25 000700050079000 Sarmiento Velandia Héctor
Eduardo 000000000000 LA LAGUNA 4000 0 01012017 $ 15.998.000,00
26 000700050081000 Aguilera Secundino 000000000000 LA FLORIDA 19661 0 01012017 $ 6.667.000,00
27 000700050082000 Acosta Bejarano Ana María 000000000000 EL MORAL 1500 0 01012017 $ 8.431.000,00
28 000700050083000 Aguilera Secundino 000000000000 LA PRADERA 1000 0 01012017 $ 4.078.000,00
29 000700050084000 Trujillo Claros Ana
Margery 000041391422 LA ViCTORIIA 6000 0 01012017 $ 14.586.000,00
30 000700050085000 Linares Cárdenas María
Yurani 000021032146 LOS BUGANVILES 0 0 01012017 $ 4.286.000,00
31 000700050089000 Beltrán Romero Ruth 000021031470 SANTA ANA 5000 0 01012017 $ 12.352.000,00
32 000700050090000 Linares Beltrán Celso 000000000000 LA QUINTA 6000 0 01012017 $ 4.392.000,00
33 000700050091000 Urrea GonzálesManuel 000000000000 CHUSCALES 297196 0 01012017 $ 21.017.000,00
34 000700050093000 Urrego Gómez Ana Stella 000021032726 MANGA LARGA 3500 0 01012017 $ 6.450.000,00
35 000700050094000 Urrea Gónzales Numael 000000425477 MUCHINDOTE 7000 0 01012017 $ 54.075.000,00
36 000700050096000 Rmero Emilio 000000000000 LOTE 5000 0 01012017 $ 6.861.000,00
37 000700050097000 Jiménez Linares Manuel
María 000000427518 MUCHINDOTE 2000 0 01012017 $ 25.253.000,00
38 000700050098000 Velasquez María 000000000000 LOTE 9000 0 01012017 $ 16.196.000,00
21
No. Código Catastral Nombre Propietario Nit./ C.C Nombre Del Predio
Área
Terreno
Mts.
Área
Construcción
Mts.
Vigencia Avalúo
Catastral
39 000700050102000 Bejarano Rodríguez Belen 000000000000 EL CHARRASCO LAS
MESITA 6000 0 01012017 $ 20.862.000,00
40 000700050104000 Beltrán Beltrán Luis
Antonio 000000000000 VILLA LEONOR 2000 0 01012017 $ 19.764.000,00
41 000700050105000 Aguilera Secundino 000000000000 MIRAFLORES 9500 0 01012017 $ 8.098.000,00
42 000700050108000 Acosta Díaz José Roberto 000001135800 MUCHINDOTE 9000 0 01012017 $ 21.423.000,00
43 000700050110000 Huertas Aguilera María
Hermencia 000000000000 EL PORVENIR 81817 0 01012017 $ 13.726.000,00
44 000700050113000 Urrego Pedro Emilio 000000000000 SAN VICENTE PTE 7063 0 01012017 $ 2.451.000,00
45 000700050117000 Beltrán Gonzáles Nolasco 000000000000 EL PARAMO 33355 0 01012017 $ 10.981.000,00
46 000700050122000 López Rodríguez Antonio
María 000000425124 EL PARAMO 2000 0 01012017 $ 1.724.000,00
47 000700050123000 Aguilera Beltrán Eulogia 000021029140 TRIGALES 1 Y 2 2500 0 01012017 $ 4.673.000,00
48 000700050126000 Urrego Bermúdez María
Isabel 000021031060 LOS TRIGALES 5000 0 01012017 $ 3.596.000,00
49 000700050127000 López Rodríguez Antonio
María 000000425124 AGUA BLANCA 7500 0 01012017 $ 2.515.000,00
50 000700050128000 López Rodríguez Antonio
María 000000425124 CASA BLANCA 18288 0 01012017 $ 2.876.000,00
51 000700050130000 Beltrán Romero Alfonso
Enrique 000000425450 EL PORVENIR 5000 0 01012017 $ 9.346.000,00
52 000700050131000 Calderón Alfonso María
Barbara 000021031941
SAN ANTONIO EL VISO
SAN 1000 0 01012017 $ 8.745.000,00
53 000700050132000 Beltrán Romero Humberto 000003214383 EL HURACAN 8000 0 01012017 $ 12.181.000,00
54 000700050133000 Beltrán Beltrán Aristides 000000424717 LOS SITIOS 9000 0 01012017 $ 7.045.000,00
55 000700050134000 Urrego Gónzales Moises 000000425261 LOS ROBLES 7500 0 01012017 $ 6.830.000,00
56 000700050135000 Jiménez Linares Manuel
María 000000427518 EL REGAZO 149397 0 01012017 $ 23.006.000,00
57 000700050136000 Urrego Martínez María
Mercedes 000021029141 LAGUNAS 70634 0 01012017 $ 10.065.000,00
58 000700050137000 Jiménez Rodríguez Pilar 000051738421 VILLA ANDREA 500 0 01012017 $ 63.269.000,00
59 000700050139000 Ordoñez Castro Esteban 000019176691 SAN ANTONIO 8500 0 01012017 $ 15.600.000,00
22
No. Código Catastral Nombre Propietario Nit./ C.C Nombre Del Predio
Área
Terreno
Mts.
Área
Construcción
Mts.
Vigencia Avalúo
Catastral
60 000700050140000 Aguilera Francisco 000000000000 EL RUBI 7300 0 01012017 $ 2.486.000,00
61 000700050141000 Cárdenas Urrego
Hermencia 000021029280 EL TOPACIO 70099 0 01012017 $ 11.503.000,00
62 000700050142000 Aguilera Isai 000000000000 EL ZAFIRO LA
RESERVA 8000 0 01012017 $ 6.903.000,00
63 000700050143000 Aguilera Isai Suc 000000000000 LA RESERVA 7000 0 01012017 $ 8.196.000,00
64 000700050145000 Jiménez Linares Manuel
María 000000427518 LA MESETA 2000 0 01012017 $ 4.601.000,00
65 000700050146000 Beltrán Urrego Cenon 000000000000 LA RESERVA 5000 0 01012017 $ 7.908.000,00
66 000700050147000 Herrera Beltrán Marco
Antonio 000000000000 EL RESAGO 9000 0 01012017 $ 10.184.000,00
67 000700050148000 López Rodríguez Antonio
María 000000425124 EL PARAMO 2000 0 01012017 $ 8.783.000,00
68 000700050157000 Urrego Linares Andres Suc 000000000000 LOS ARRAYANES 1000 0 01012017 $ 19.489.000,00
69 000700050158000 Beltrán Asunción 000000000000 EL VERGEL LA LOMA 4000 0 01012017 $ 12.079.000,00
70 000700050160000 Caraballo Urrea Esther 000000000000 MARMAJITAS 5000 0 01012017 $ 4.118.000,00
71 000700050162000 Acosta Urrego Carlos Julio 000000000000 LOTE 8235 0 01012017 $ 2.260.000,00
72 000700050166000 Urrego Urrego Pompilio 000000000000 SANTA CATALINA 7500 0 01012017 $ 7.547.000,00
73 000700050167000 Acosta Celestino 000000000000 LOTE 8000 0 01012017 $ 4.942.000,00
74 000700050169000 Mojica María Gertrudiz 000000000000 MARMAJITAS 7000 0 01012017 $ 1.920.000,00
75 000700050173000 Urrego Urrego Raúl 000017035273 MARMAJITA 6000 0 01012017 $ 1.648.000,00
76 000700050176000 Acosta López Campo Elias 000000425033 MARMAJITAS 4025 0 01012017 $ 1.103.000,00
77 000700050179000 Urrego Bejarano Luis
María 000000000000 SANTA MARIA 4320 0 01012017 $ 1.187.000,00
78 000700050186000 Bejarano Esutaquio 000000000000 LA SELVA 10303 0 01012017 $ 2.745.000,00
79 000700050187000 Bejarano Beltrán Emelina 000000000000 SAN FELIPE 9000 0 01012017 $ 10.706.000,00
80 000700050188000 González González Carlos
Alberto 000000424959 EL SANTUARIO 4000 0 01012017 $ 6.589.000,00
81 000700050190000 Linares Linares María
Doris 000021032798 MARMAJITAS 3850 0 01012017 $ 1.058.000,00
82 000700050192000 Urrego Dominga 000000000000 LOS SITIOS 5000 0 01012017 $ 6.861.000,00
23
No. Código Catastral Nombre Propietario Nit./ C.C Nombre Del Predio
Área
Terreno
Mts.
Área
Construcción
Mts.
Vigencia Avalúo
Catastral
83 000700050195000 GonzálesGonzálesCarlos
Alberto 000000424959
SAN JOSE EL
ESPINAZO 9111 0 01012017 $ 2.745.000,00
84 000700050202000 Urrego Elias 000000000000 LOTE 5000 0 01012017 $ 1.961.000,00
85 000700050203000 Salamanca Tovar Rafael
Humberto 000006769659 SANTA TECLA 3240 0 01012017 $ 9.113.000,00
86 000700050204000 López Rodríguez Antonio
María 000000425124 PIEDRA PARADA 6000 0 01012017 $ 4.392.000,00
87 000700050207000 Beltrán Romero Alcira 000021030200 SAN CARLOS 1000 0 01012017 $ 8.510.000,00
88 000700050208000 Acosta Barreto Aura María 000000000000 EL ENGANO 5000 0 01012017 $ 6.861.000,00
89 000700050210000 Urrego Martín Pedro Pablo 000079461427 LAS CRUCES 2000 0 01012017 $ 8.472.000,00
90 000700050212000 Rodríguez Martínez Nelson 000003214831 LA CONCEPCION 2000 0 01012017 $ 7.214.000,00
91 000700050214000 Caraballo Urrea María
Esther 000000000000 ARRAYAN 1 27027 0 01012017 $ 8.234.000,00
92 000700050216000 Rodríguez Aguilera
Francisco 000000000000 EL PARAMO 3000 0 01012017 $ 9.058.000,00
93 000700050218000 Rodríguez Acosta Ana
Isabel 000021029119 EL CARMEN 4000 0 01012017 $ 1.648.000,00
94 000700050224000 Rodríguez Jiménez Clara
Elvia 000021030330 SANTA Clara 6500 0 01012017 $ 10.018.000,00
95 000700050225000 Linares Linares José Santos 000003213826 LA ESMERALDA 5600 0 01012017 $ 4.988.000,00
96 000700050227000 Martínez Juan Agustín 000000000000 SAN PEDRO 9000 0 01012017 $ 2.273.000,00
97 000700050228000 Acosta Patrocinio 000000000000 LOTE 5000 0 01012017 $ 9.607.000,00
98 000700050230000 ISA INTERCONEXION
ELECTRICA S.A. 008600166103 1001 DE ISA 5200 0 01012017 $ 1.427.000,00
99 000700050233000 Acosta Martínez Ana Zoila 000000000000 EL MORAL EL MORAL 56911 0 01012017 $ 16.470.000,00
100 000700050234000 Beltrán Pedro Ignacio 000002863333 LA ESTRELLA 52729 0 01012017 $ 5.490.000,00
101 000700050235000 Urrego Martínez María
Mercedes 000021029141 TRES ESQUINAS 2000 0 01012017 $ 4.601.000,00
102 000700050239000 Acosta Jiménez Hernando 000003026351 LA VICTORIA 6980 0 01012017 $ 2.737.000,00
103 000700050242000 Bejarano Enrique De Jesús 000079255493 LOTE 10244 5600 0 01012017 $ 1.537.000,00
104 000700050243000 EMGESA S.A. E.S.P 08600638758 PIEDRA PARADA 10955 2600 0 01012017 $ 780.000,00
24
No. Código Catastral Nombre Propietario Nit./ C.C Nombre Del Predio
Área
Terreno
Mts.
Área
Construcción
Mts.
Vigencia Avalúo
Catastral
105 000700050244000 EMGESA S.A. E.S.P 08600638758 LA ESPERANZA 10903
RI 680 0 01012017 $ 291.000,00
106 000700050246000 Beltrán Urrego Ricardo 000000000000 LOTE 3655 0 01012017 $ 1.434.000,00
107 000700050248000 Beltrán Romero Beatriz 000021030421 SAN VICENTE 23899 0 01012017 $ 7.842.000,00
108 000700050249000 Beltrán Rozo José De Jesús 000000057848 EL PORVENIR 1950 0 01012017 $ 763.000,00
109 000700050251000 Municipio De Ubala 008999993851 LOS SITIOS 4750 0 01012017 $ 1.863.000,00
110 000700050254000 Linares Urrego Fernando
María 000003213340 SANTA Ana 1085 RIII 5720 0 01012017 $ 1.569.000,00
111 000700050262000 Beltrán Julian 000003213996 GOLPE De AGUA 8000 0 01012017 $ 5.137.000,00
112 000700050268000 Beltrán Romero Samuel
Antonio 000000000000 LA MESETA 6500 0 01012017 $ 10.018.000,00
113 000700050269000 Beltrán Romero Samuel
Antonio 000000000000 LOS SITIOS 3500 0 01012017 $ 6.450.000,00
114 000700050272000 Beltrán Romero Ricardo 000003213554 EL ALTO DE LA VILLA 1000 0 01012017 $ 10.731.000,00
115 000700050273000 Romero Beltrán Amalia 000021028485 EL HELECHO 40000 0 01012017 $ 4.078.000,00
116 000700050274000 Beltrán Romero Heriberto 000000427989 EL DESIERTO 35000 0 01012017 $ 2.433.000,00
117 000700050275000 Beltrán Romero Pedro
Emilio 000000000000 EL ARRAYAN 5000 0 01012017 $ 3.474.000,00
118 000700050279000 Beltrán Beltrán Luis
Antonio 000000000000 LOTE 1743 0 01012017 $ 478.000,00
119 000700050281000 Beltrán José Vicente 000000000000 LOTE 7000 0 01012017 $ 1.008.000,00
120 000700050282000 Acosta Morera Numael 000003213394 LOS TRIGALES 9727 0 01012017 $ 1.399.000,00
121 000700050284000 GonzálesNeira Avelina 000000000000 LAGUNAS 11624 0 01012017 $ 2.745.000,00
122 000700050285000 Beltrán Linares José
Pompilio 000003213547
LOTE 1 VDA SANTA
MARIA 4168 0 01012017 $ 17.768.000,00
123 000700050287000 Beltrán Máximo 000000000000 LA GRANJA 887 0 01012017 $ 243.000,00
124 000700050291000 Caraballo Calderón Isidro 000000425251 EL ENGANO 9500 0 01012017 $ 2.607.000,00
125 000700050293000 Garavito Beltrán José
Nicolas 000000425255
LA ESPERANZA SAN
MIGUEL 4750 0 01012017 $ 1.305.000,00
126 000700050294000 González Urrego José
Gerardo 000000425210 TRES ESQUINAS 9000 0 01012017 $ 2.471.000,00
25
No. Código Catastral Nombre Propietario Nit./ C.C Nombre Del Predio
Área
Terreno
Mts.
Área
Construcción
Mts.
Vigencia Avalúo
Catastral
127 000700050295000 González Urrego José
Gerardo 000000425210 BUENAVISTA 3500 0 01012017 $ 6.450.000,00
128 000700050296000 Acosta Urrego Demetrio
Antonio 000000000000 MARMAJITAS 21240 0 01012017 $ 5.490.000,00
129 000700050300000 Caraballo Mojica María
Elvira 000021029446 LOTE 4285 0 01012017 $ 1.176.000,00
130 000700050302000 González González Juan
De Jesús 000000425078
LA CONCEPCION
PARTE 1000 0 01012017 $ 479.000,00
131 000700050304000 Rodríguez Jiménez
Jeronimo Antoni 000079200787 SIETECUEROS 2500 0 01012017 $ 1.471.000,00
132 000700050305000 Linares Linares José Santos 000003213826 SANTA Cruz 6400 0 01012017 $ 921.000,00
133 000700050306000 Jiménez Rodríguez Pilar 000051738421 VILLA NUEVA 5000 0 01012017 $ 4.118.000,00
134 000700050307000 Cárdenas Urrego Jairo 000080420085 EL UVAL 2400 0 01012017 $ 941.000,00
135 000700050309000 Beltrán Salatiel 000000000000 LAGUNITAS 2500 0 01012017 $ 11.667.000,00
136 000700050312000 Martín González Dora
Stella 000021030630 SAN DIEGO 6400 0 01012017 $ 2.509.000,00
137 000700050315000 Hincapie Garzón Myriam 000052119200 EL MIRADOR 180 0 01012017 $ 71.000,00
138 000700050316000 Reyes Herrera Miguel
Roberto 000079111141 LA LAGUNA 5000 0 01012017 $ 11.834.000,00
139 000700050317000 Reyes Herrera Miguel
Roberto 000079111141 EL PLAN 7000 0 01012017 $ 7.482.000,00
140 000700050320000 Zubiria Samper Roberto
Miguel 000019135445 UTOPIA 500 0 01012017 $ 2.881.000,00
141 000700050321000 Urrego Urrego Pompilio 000000000000 LOS NARANJOS 4500 0 01012017 $ 6.726.000,00
142 000700050322000 Chavéz Herrera Aurora 000052151461 EL ESCOBAL 5500 0 01012017 $ 4.254.000,00
143 000700050323000 González González Evelina 000000000000 EL CLAVEL 9357 0 01012017 $ 7.590.000,00
144 000700050325000 Urrea Romero Julio 000003266563 ARRAYANES 9338 0 01012017 $ 19.032.000,00
145 000700050326000 Acosta Martín María Del
Carmen 000041315648 MARMAJITA 6662 0 01012017 $ 1.828.000,00
146 000700050328000 Linares Guzmán Humberto
María 000000256170 ROCIO DOS 20000 0 01012017 $ 1.568.000,00
147 000700050330000 Linares Beltrán Celso 000000000000 EL ROCIO 9000 0 01012017 $ 541.000,00
26
No. Código Catastral Nombre Propietario Nit./ C.C Nombre Del Predio
Área
Terreno
Mts.
Área
Construcción
Mts.
Vigencia Avalúo
Catastral
148 000700050331000 Garzón Bejarano Joaquín 000000256500 EL ROCIO 4600 0 01012017 $ 1.929.000,00
149 000700050332000 Neira Rodríguez Jorge
Andres 000003214900 LOTE 168 0 01012017 $ 67.000,00
150 000700050333000 Bejarano Pelaez Marisol 000020587713 LOTE 96 0 01012017 $ 37.500,00
151 000700050335000 Urrego Fabio 000003031294 EL PARAMO 4000 0 01012017 $ 17.568.000,00
152 000700050336000 Departamento De
Cundinamarca 08999991140 BUENAVISTA 4 1 0022D 500 0 01012017 $ 196.000,00
153 000700050338000 Urrego Cruz Ruperto Aravi 000000000000 POTRERO GRANDe #2 2400 0 01012017 $ 4.864.000,00
154 000700050339000 Urrego Martínez María
Cecilia 000021031826 PROVIDeNCIA #1 400 0 01012017 $ 109.000,00
155 000700050340000 Municipio De Ubala 008999993851 EL PLANCITO 1 51 0 01012017 $ 15.500,00
156 000700050341000 Urrego Muete Marco
Abraham 000000427417 LOTE 39 0 01012017 $ 12.500,00
157 000700050342000 Departamento De
Cundinamarca 08999991140 EL DILUVIO 1000012 2120 0 01012017 $ 584.000,00
158 000700050343000 Departamento De
Cundinamarca 08999991140 LOTE 1103(1003) 2000 0 01012017 $ 550.000,00
159 000700050344000 EMGESA S.A. E.S.P. 08600638758 MARMAJITAS 10009 2200 0 01012017 $ 660.000,00
160 000700050345000 Martínez Pérez Victor
Manuel 000003214658 SAN CARLOS 8500 0 01012017 $ 15.097.000,00
161 000700050346000 EMGESA S.A. E.S.P. 08600638758 10356 RI 2600 0 01012017 $ 1.115.000,00
162 000700050348000 EMGESA S.A. E.S.P. 08600638758 LA GRANJA 2 10755 8200 0 01012017 $ 3.513.000,00
163 000700050351000 Alvarado Martínez Luis
Eduardo 000003215215 EL PEDREGAL 3453 0 01012017 $ 1.353.000,00
164 000700050352000 Eduardo Urrego William 000080052193 LA ESTRELLA 236 0 01012017 $ 101.000,00
165 000700050354000 Gobernación De
Cundinamarca 000000000000
LA GRANJA 10001 VIA
Ubala PRESA 5200 0 01012017 $ 749.000,00
166 000700050355000 Departamento De
Cundinamarca 08999991140
MARMAJITAS 2 10011
VIA UbalaPRES 560 0 01012017 $ 80.500,00
167 000700050356000 Departamento De
Cundinamarca 08999991140
MARMAJITAS 1 10009
VIA UbalaPRES 2200 0 01012017 $ 316.000,00
168 000700050357000 Departamento De
Cundinamarca 08999991140
MARMAJITAS 10006
VIA UbalaLA PRE 3100 0 01012017 $ 446.000,00
27
No. Código Catastral Nombre Propietario Nit./ C.C Nombre Del Predio
Área
Terreno
Mts.
Área
Construcción
Mts.
Vigencia Avalúo
Catastral
169 000700050358000 Departamento De
Cundinamarca 08999991140
SAN FELIX 1002 VIA
Ubala PRESA 120 0 01012017 $ 16.500,00
170 000700050359000 Departamento De
Cundinamarca 08999991140 LOTE 1007 RI 1400 0 01012017 $ 202.000,00
171 000700050360000 Departamento De
Cundinamarca 08999991140 LAS JUNTAS 1008 390 0 01012017 $ 56.500,00
172 000700050361000 Departamento De
Cundinamarca 08999991140 CAMPO HERMOSO 4240 0 01012017 $ 609.000,00
173 000700050362000 Departamento De
Cundinamarca 08999991140 EL RECREO 10004 RI 7500 0 01012017 $ 2.250.000,00
174 000700050364000 Salamanca Tovar Rafael
Humberto 000006769659 LA GRANJA 3 10756 1760 0 01012017 $ 755.000,00
175 000700050365000 EMGESA S.A. E.S.P. 08600638758 SANTA LUCIA 10013 RI 380 0 01012017 $ 113.000,00
176 000700050366000 Sarmiento Urrego Luis
Eduardo 000003213074 EL GUADUALITO 2790 0 01012017 $ 1.094.000,00
177 000700050369000 Urrego Urrego Raúl 000017035273 MARMAJITAS 4700 0 01012017 $ 1.289.000,00
178 000700050370000 Morera Urrego Blanca Inés 000041376659 EL RUBI 7700 0 01012017 $ 6.858.000,00
179 000700050371000 Urrego Beltrán Ana
Lucinda 000021030611 LOTE 2000 0 01012017 $ 3.162.000,00
180 000700050372000 Rojas Chitiva Hernan
Helberto 000000000000 EL ROSAL 0 0 01012017 $ 2.745.000,00
181 000700050374000 Hilarión Atanasi 000002162373 MARMAJITA 2800 0 01012017 $ 3.513.000,00
182 000700050375000 Caraballo Beltrán María
Claudia 000021032241 Campo ALEGRE 123 0 01012017 $ 8.268.000,00
183 000700050376000 Linares Urrego Fernando
María 000003213340 LOTE ZONA 2 2500 0 01012017 $ 686.000,00
184 000700050377000 Contreras Calderón Mauro
Omar 000003215346 LOTE 1 4350 0 01012017 $ 6.685.000,00
185 000700050378000 Contreras Calderón Mauro
Omar 000003215346 LOTE 2 3000 0 01012017 $ 6.313.000,00
186 000700050379000 Cárdenas Calderón
Flaminio Eudel 000003213189 LOTE 5 3000 0 01012017 $ 6.313.000,00
187 000700050380000 Cárdenas Urrego Yadir
Alejandro 001079032903 LOTE 4 3000 0 01012017 $ 6.313.000,00
28
No. Código Catastral Nombre Propietario Nit./ C.C Nombre Del Predio
Área
Terreno
Mts.
Área
Construcción
Mts.
Vigencia Avalúo
Catastral
188 000700050381000 Rodríguez Martínez Yadira 000021031990 FINCA LA COLINA 6040 0 01012017 $ 11.850.000,00
189 000700050387000 Acosta Díaz José Roberto 000000000000 MUCHINDOTE 6000 0 01012017 $ 862.000,00
190
000700050387000 Rojas Chitiva Rigoberto 000003026890 EL RECUERDO 9000 0 01012017 $ 7.961.000,00
191 000700050388000 Urrego Pedro Roberto 000003296807 EL PARAISO 9000 0 01012017 $ 5.215.000,00
Fuente: Tesorería Municipal Alcaldía de Ubalá
29
Una vez identificados los predios que no presentan construcciones se procede a especializar cada
uno de estos, garantizando que cada zona homogénea geoeconómica tenga como mínimo un dato
como se observa en la Ilustración 6.
Ilustración 6. Predios Sin Construcciones – Vereda Santa María – Anexo 6
Fuente: Alcaldía de Ubalá - IGAC
Cada zona homogénea geoeconómica presenta uno o más predios sin construcciones, para estos
predios se tiene el valor del avalúo catastral actualizado desde el año 2005 por medio del IVP al
año 2017. Por lo tanto, se realiza la actualización de las ZHG a través de los avalúos catastrales
del año 2017 por medio de análisis estadísticos como se muestra continuación.
Tabla 3. Valores ZHG No.3
ZONA HOMOGÉNEA GEOECONÓMICA 3
No. Código Catastral Vigencia Avalúo Catastral Área Terreno (Hac) Valor Hac
1 000700050006000 01012017 $ 7,254,000.00 1.9775 $ 3,668,268.02
6 000700050021000 01012017 $ 14,408,000.00 8.0699 $ 1,785,400.07
10 000700050028000 01012017 $ 4,903,000.00 1.1846 $ 4,138,949.86
30
ZONA HOMOGÉNEA GEOECONÓMICA 3
No. Código Catastral Vigencia Avalúo Catastral Área Terreno (Hac) Valor Hac
14 000700050047000 01012017 $ 8,627,000.00 2.1699 $ 3,975,759.25
15 000700050051000 01012017 $ 3,019,000.00 0.8408 $ 3,590,627.97
16 000700050055000 01012017 $ 4,942,000.00 2.0110 $ 2,457,483.84
19 000700050063000 01012017 $ 5,352,000.00 2.3392 $ 2,287,961.70
22 000700050070000 01012017 $ 27,723,000.00 9.8243 $ 2,821,880.44
23 000700050071000 01012017 $ 14,548,000.00 4.2969 $ 3,385,696.67
24 000700050075000 01012017 $ 24,017,000.00 9.0938 $ 2,641,030.15
25 000700050079000 01012017 $ 15,998,000.00 4.9558 $ 3,228,136.73
27 000700050082000 01012017 $ 8,431,000.00 4.9558 $ 1,701,238.95
28 000700050083000 01012017 $ 4,078,000.00 2.6968 $ 1,512,162.56
29 000700050084000 01012017 $ 14,586,000.00 5.7875 $ 2,520,259.18
31 000700050089000 01012017 $ 12,352,000.00 4.0044 $ 3,084,606.93
35 000700050094000 01012017 $ 54,075,000.00 19.6138 $ 2,756,987.43
37 000700050097000 01012017 $ 25,253,000.00 9.5191 $ 2,652,876.85
38 000700050098000 01012017 $ 16,196,000.00 4.9537 $ 3,269,475.34
40 000700050104000 01012017 $ 19,764,000.00 7.5812 $ 2,606,975.15
41 000700050105000 01012017 $ 8,098,000.00 2.7161 $ 2,981,480.80
42 000700050108000 01012017 $ 21,423,000.00 13.8174 $ 1,550,436.41
67 000700050148000 01012017 $ 8,783,000.00 3.1429 $ 2,794,552.80
68 000700050157000 01012017 $ 19,489,000.00 5.3868 $ 3,617,917.87
69 000700050158000 01012017 $ 12,079,000.00 2.0968 $ 5,760,682.95
70 000700050160000 01012017 $ 4,118,000.00 1.4144 $ 2,911,481.90
72 000700050166000 01012017 $ 7,547,000.00 3.4120 $ 2,211,899.18
73 000700050167000 01012017 $ 4,942,000.00 1.7442 $ 2,833,390.67
75 000700050173000 01012017 $ 1,648,000.00 0.4296 $ 3,836,126.63
76 000700050176000 01012017 $ 1,103,000.00 0.5163 $ 2,136,354.83
77 000700050179000 01012017 $ 1,187,000.00 0.4829 $ 2,458,065.85
84 000700050202000 01012017 $ 1,961,000.00 0.5466 $ 3,587,632.64
85 000700050203000 01012017 $ 9,113,000.00 2.4987 $ 3,647,096.49
86 000700050204000 01012017 $ 4,392,000.00 1.3150 $ 3,339,923.95
87 000700050207000 01012017 $ 8,510,000.00 3.2403 $ 2,626,300.03
92 000700050216000 01012017 $ 9,058,000.00 2.9415 $ 3,079,381.27
97 000700050228000 01012017 $ 9,607,000.00 3.6763 $ 2,613,225.25
102 000700050239000 01012017 $ 2,737,000.00 0.7595 $ 3,603,686.64
104 000700050243000 01012017 $ 780,000.00 0.2733 $ 2,854,006.59
105 000700050244000 01012017 $ 291,000.00 0.0865 $ 3,364,161.85
114 000700050272000 01012017 $ 10,731,000.00 6.1253 $ 1,751,914.19
31
ZONA HOMOGÉNEA GEOECONÓMICA 3
No. Código Catastral Vigencia Avalúo Catastral Área Terreno (Hac) Valor Hac
124 000700050291000 01012017 $ 2,607,000.00 1.1227 $ 2,322,080.70
126 000700050294000 01012017 $ 2,471,000.00 1.6700 $ 1,479,640.72
129 000700050300000 01012017 $ 1,176,000.00 0.1761 $ 6,678,023.85
135 000700050309000 01012017 $ 11,667,000.00 4.1140 $ 2,835,926.11
143 000700050323000 01012017 $ 7,590,000.00 1.8655 $ 4,068,614.31
158 000700050343000 01012017 $ 550,000.00 0.0855 $ 6,432,748.54
159 000700050344000 01012017 $ 660,000.00 0.1530 $ 4,313,725.49
160 000700050345000 01012017 $ 15,097,000.00 3.4695 $ 4,351,347.46
163 000700050351000 01012017 $ 1,353,000.00 0.3305 $ 4,093,797.28
PARÁMETROS
ANÁLISIS ESTADISTICO ZHG 3A
No. de Datos 13
Promedio $ 3,884,119.22
Desviación Estándar 286185
Coeficiente de Variación 7.4%
Límite Inferior $ 4,170,304.69
Límite Superior $ 3,597,933.76
PARÁMETROS
ANÁLISIS ESTADISTICO ZHG 3B
No. de Datos 15
Promedio $ 3,036,072.63
Desviación Estándar 228768
Coeficiente de Variación 7.5%
Límite Inferior $ 3,264,841.11
Límite Superior $ 2,807,304.15
PARÁMETROS
ANÁLISIS ESTADISTICO ZHG 3C
No. de Datos 12
Promedio $ 2,461,209.39
Desviación Estándar 181221
Coeficiente de Variación 7.4%
Límite Inferior $ 2,642,430.40
Límite Superior $ 2,279,988.39
32
PARÁMETROS
ANÁLISIS ESTADISTICO ZHG 3D
No. de Datos 5
Promedio $ 1,660,230.44
Desviación Estándar 122203
Coeficiente de Variación 7.4%
Límite Inferior $ 1,782,433.00
Límite Superior $ 1,538,027.87
Fuente. Autores a partir de la base de datos suministrada por el IGAC
Tabla 4. Valores ZHG No.5
ZONA HOMOGÉNEA GEOECONÓMICA 5
No. Código Catastral Vigencia Avalúo Catastral Área Terreno (Hac) Valor Hac
44 000700050113000 01012017 $ 2,451,000.00 1.6169 $ 1,515,863.69
46 000700050122000 01012017 $ 1,724,000.00 0.9939 $ 1,734,580.94
47 000700050123000 01012017 $ 4,673,000.00 3.0855 $ 1,514,503.32
48 000700050126000 01012017 $ 3,596,000.00 2.3498 $ 1,530,343.01
53 000700050132000 01012017 $ 12,181,000.00 8.2894 $ 1,469,467.03
54 000700050133000 01012017 $ 7,045,000.00 4.8522 $ 1,451,918.72
59 000700050139000 01012017 $ 15,600,000.00 10.4244 $ 1,496,489.01
62 000700050142000 01012017 $ 6,903,000.00 5.2247 $ 1,321,224.19
63 000700050143000 01012017 $ 8,196,000.00 5.5461 $ 1,477,795.21
64 000700050145000 01012017 $ 4,601,000.00 2.8947 $ 1,589,456.59
65 000700050146000 01012017 $ 7,908,000.00 5.8637 $ 1,348,636.53
95 000700050225000 01012017 $ 4,988,000.00 3.1351 $ 1,591,017.83
PARÁMETROS
ANÁLISIS ESTADISTICO ZHG 5
No. de Datos 12
Promedio $ 1,503,441.34
Desviación Estándar 109202
Coeficiente de Variación 7.3%
Límite Inferior $ 1,612,643.69
Límite Superior $ 1,394,238.99
Tabla 5. Valores ZHG No.6
ZONA HOMOGÉNEA GEOECONÓMICA 6
No. Código Catastral Vigencia Avalúo Catastral Área Terreno (Hac) Valor Hac
4 000700050019000 01012017 $ 8,234,000.00 7.0265 $ 1,171,849.43
Fuente. Autores a partir de la base de datos suministrada por el IGAC
33
Tabla 6. Valores ZHG No.8
ZONA HOMOGÉNEA GEOECONÓMICA 8
No. Código Catastral Vigencia Avalúo Catastral Área Terreno (Hac) Valor Hac
89 000700050210000 01012017 $ 8,472,000.00 5.6815 $ 1,491,155.50
Fuente. Autores a partir de la base de datos suministrada por el IGAC
Tabla 7. Valores ZHG No.9
ZONA HOMOGÉNEA GEOECONÓMICA 9
No. Código Catastral Vigencia Avalúo Catastral Área Terreno (Hac) Valor Hac
3 000700050018000 01012017 $ 8,383,000.00 10.4278 $ 803,908.78
96 000700050227000 01012017 $ 2,273,000.00 2.7402 $ 829,501.50
PARÁMETROS
ANÁLISIS ESTADISTICO ZHG 9
No. de Datos 2
Promedio $ 816,705.14
Desviación Estándar 18097
Coeficiente de Variación 2.2%
Límite Inferior $ 834,801.92
Límite Superior $ 798,608.36
Fuente. Autores a partir de la base de datos suministrada por el IGAC
Tabla 8. Valores ZHG No.14
ZONA HOMOGÉNEA GEOECONÓMICA 14
No. Código Catastral Vigencia Avalúo Catastral Área Terreno (Hac) Valor Hac
138 000700050316000 01012017 $ 11,834,000.00 13.9119 $ 850,638.66
Fuente. Autores a partir de la base de datos suministrada por el IGAC
Tabla 9. Valores ZHG No.18
ZONA HOMOGÉNEA GEOECONÓMICA 18
No. Código Catastral Vigencia Avalúo Catastral Área Terreno (Hac) Valor Hac
116 000700050274000 01012017 $ 2,433,000.00 24.0116 $ 101,326.03
147 000700050330000 01012017 $ 541,000.00 3.6441 $ 148,459.15
Fuente. Autores a partir de la base de datos suministrada por el IGAC
Una vez realizado el análisis estadístico se obtuvieron los valores de las zonas homogéneas
geoeconómicas actualizadas a partir del IVP desde el año 2005 al 2017. Se encontró que para la
ZHG3 por tener valores catastrales comprendidos entre $1.660.000 a $6.600.000 se subdividió en
5 zonas y la ZHG18 tiene valores comprendidos entre $101.00 a $148.000, como se puede observar
en la Tabla 10.
34
Tabla 10. Valores Zonas Homogéneas Geoeconómicas Actualizadas por IVP a 2017
ZHG VALOR
2005 VALOR 2017 IVP
03 $ 2,511,974.00
$ 3,884,119.22
$ 3,036,072.63
$ 2,461,209.39
$ 1,660,230.44
05 $ 1,315,796.00 $ 1,503,441.34
06 $ 1,076,561.00 $ 1,171,849.43
08 $ 861,248.00 $ 1,491,155.50
09 $ 717,707.00 $ 816,705.14
14 $ 215,312.00 $ 850,638.66
18 $ 71,770.00 $ 101,326.03
$ 148,459.15
Fuente. Autores a partir de la base de dato de Tesorería Municipal de la Alcaldía de Ubalá
Ilustración 7. Valores Zonas Homogéneas Geoeconómicas Actualizadas por IVP a 2017 – Anexo 7
Fuente: Autores a partir de la base de dato de Tesorería Municipal de la Alcaldía de Ubalá
35
Para realizar la actualización de las zonas homogéneas geoeconómicas se procedió a recolectar los
puntos de investigación en el municipio de Ubalá A, los cuales reflejan el comportamiento del
mercado inmobiliario. Se encontró como limitante que, al momento de la investigación económica
en terreno, no se encontraron ofertas de tipo publicitario, ni transacciones suficientes sobre predios
de la zona, por lo tanto fue necesario indagar a los habitantes del sector para llegar a los predios
que están en venta.
A las ofertas encontradas se les realizó la depuración de las construcciones existentes a partir de
los valores establecidos por la Unidad Administrativa Especial de Vivienda Social reglamentado
por la Resolución N°. 001 de 2012, y a su vez se realizó la respectiva depreciación por Fitto y
Corvini, según lo establecido en la Resolución 620 de 2008.
A continuación, se presenta el presupuesto de obra (Anexo 11) empleado como base para la
determinación de los costos de construcción en el municipio de Ubalá:
36
Fuente. Gobernación de Cundinamarca
Teniendo en cuenta que el costo directo para la construcción de 36 m2 es de $19.482.962 en el año
2016, se calculó el valor por metro cuadrado, el cual corresponde a $ 541.193,39 pesos. Por lo
tanto se requiere traer este costo a valor presente empleando la siguiente fórmula:
𝑉𝐹 = 𝑉𝐴 (1 + 𝑖)𝑛
Donde
VF = Valor presente
VA = Valor anterior
i = Tasa interés
n = número de periodos
Empleando la anterior fórmula donde el valor anterior corresponde a $ 541.193,39, la tasa de
interés empleada es 5,06% que corresponde al incremento del IPC entre el año 2016 y 2017 según
el DANE, y el periodo de 1 año, entonces se obtiene que el valor presente por metro cuadrado de
construcción en el municipio de Ubalá es de $ 568.577,77 pesos.
Posteriormente se procedió a calcular los valores de las construcciones y a realizar la respectiva
depreciación de cada una según el estado de conservación y la edad, empleando Fitto y Corvini.
Una vez recolectada la información se procedió a depurar los puntos de investigación y fijar los
valores unitarios del terreno y construcciones, para así fijar el valor de las zonas homogéneas
geoeconómicas.
37
Tabla 11. Investigación Directa e Indirecta en el Municipio de Ubalá – Anexo 11
No
. Vereda
Valor final
Oferta
Área
Terreno Hac
Área
Construcciones
m2
Valor
Construcciones
Depreciada
Valor
Terreno
Valor Terreno
Hac Descripción
1 San Isidro $2,500,000 1 0 $ - $2,500,000 $2,500,000 Área de protección adquirida por la
alcaldía del municipio de Ubalá.
2 Santa María $18,000,000 0.022 0 $ - $18,000,000 $818,181,818 Lote con pastos naturales de
10mX22m
3 San Luis $90,000,000 4 0 $ - $ 90,000,000 $22,500,000
Predio con frente de vía cerca a la
escuela San Luis con Acceso a
aguas. Con cultivo de frijol.
4 San Luis $38,000,000 2.08 0 $ - $38,000,000 $18,269,231
Predio con servidumbre de paso,
colinda por el norte con el antiguo
camino real de Betania, se sostienen
de 3 a 4 reses.
5 San Roque $480,000,000 60 54 $10,046,056 $469,953,944 $7,832,566
Finca con aguas abundantes, se
sostiene 30 reces, tiene una
construcción de 9m X 6m, en
ladrillo cemento con pisos en
cerámica, la estructura es en
columnas y vigas, tres habitaciones,
un baño un corredor y cocina.
Vetustez de 30 años
6 San Antonio $22,000,000 1.28 0 $ - $22,000,000 $17,187,500
Finca con cultivo de 6.000 pinos, de
8 años de siembra, los cuales no
están contemplados en el valor de venta del predio.
7 Santa María $15,000,000 0.007 0 $ - $15,000,000 $2,142,857,143 Lote con acceso a servicios de agua,
luz y alcantarillado y cercanía al
sector comercial.
38
No
. Vereda
Valor final
Oferta
Área
Terreno Hac
Área
Construcciones
m2
Valor
Construcciones
Depreciada
Valor
Terreno
Valor Terreno
Hac Descripción
8 Santa María $ 65,000,000 0.007 70 $ 39,589,104 $25,410,896 $3,630,128,022
Construcción en venta y arriendo, el
canon de arrendamiento es de
400,000, cuenta con servicios de
agua, alcantarillado, luz y tv cable,
la construcción es de un piso,
estructura en concreto y hierro de
1/2" vigas y columnas, pisos en
cerámica, baño con enchape
sencillo, cubierta en eternit, y cielo
raso en machimbre.
9 Santa María $18,000,000 0.098 0 $ - $18,000,000 $183,673,469.3 Lote de 7m de frete por 14m de
fondo.
10 Santa María $120,000,000 0.64 48 $12,314,736 $107,685,264 $168,258,225 Casa de 8m X 6m.
11 Santa María $45,000,000 2 32 $16,286,799 $28,713,200.7 $14,356,600.38
Construcción de 4m X 8m con teja
de zinc, dos habitaciones, un baño y
cocina.
12 Santa María $60,000,000 3 60 $19,611,908 $40,388,092 $13,462,697
Construcción antigua, pasto
imperial, servicio de acueducto y
luz.
13 Santa María $ 55,000,000 0.13 35 $19,750,890 $35,249,110 $271,147,000
Casa prefabricada en construcción,
con pañete y estuco, piso en
cemento, un piso, cubierta de zinc.
14 Santa María $120,000,000 1.6 42 $17,844,805 $102,155,195 $63,846,997
Casa prefabricada de 42m2 con tres
habitaciones, cocina, baño,
lateralmente cuenta con una
enramada de 25m2 y 12 años de
vetustez.
15 Santa María $135,000,000 1 54 $11,905,565 $123,094,435 $123,094,435
Cuenta con una construcción en
bloque de 30 años, servicio de luz y
tv cable, aguas suficientes.
16 Santa María $70,000,000 0.7 30 $4,451,960 $ 65,548,040 $93,640,056
Construcción antigua en tapia
pisada, cuenta con servicios de agua
de la vereda y energía, topografía
plana, con pastos y con frente sobre
la vía Veredal.
39
No
. Vereda
Valor final
Oferta
Área
Terreno Hac
Área
Construcciones
m2
Valor
Construcciones
Depreciada
Valor
Terreno
Valor Terreno
Hac Descripción
17 Santa María $350,000,000 4.9 0 $ - $350,000,000 $71,428,571
Finca a orilla de carretera, terreno
ondulado, con disponibilidad de
aguas.
18 Santa María $40,000,000 0.06 0 $ - $40,000,000 $666,666,667
Lote con frente de vía Veredal o
camino carreteable, topografía
ondulada.
19 Santa María $30,000,000 0.96 0 $ - $30,000,000 $31,250,000
Finca con pasto imperial, agua de
servidumbre, con cultivo de yuca y
piña de pancojer.
20 Santa María $25,000,000 0.02 0 $ - $25,000,000 $1,250,000,000 Lote con pastos naturales. Servicios
de agua y alcantarillado.
21 Santa María $15,000,000 0.0112 0 $ - $15,000,000 $1,339,285,714 Lote con pastos naturales
22 Santa María $15,000,000 0.0112 0 $ - $15,000,000 $1,339,285,714 Lote con pastos naturales
23 Santa María $35,000,000 0.0625 0 $ - $35,000,000 $560,000,000
Lotes de 25m X 25m cerca a la
escuela de Nazater, se entregan con
Eugenias sembradas.
24 Santa
Bárbara $35,000,000 0.64 0 $ - $35,000,000 $54,687,500 Casa deteriorada.
25 Santa
Bárbara $120,000,000 30 80 $43,089,507 $76,910,493 $2,563,683
Construcción 80m2 pisos en
cerámica, teja en eternit, cuenta con
servicios de luz y agua, vetustez de
4años y sostiene 35 reses con pastos
naturales.
26 Santa
Bárbara $30,000,000 0.0144 72 $16,896,430 $13,103,570 $909,970,172
La construcción es de 6m X 12m
con estructura en concreto.
27 San Pedro $50,000,000 5 0 $ - $50,000,000 $10,000,000 Lote con pastos naturales
Fuente. Autores
40
Tal como se observa en la Tabla 11 se encontraron 27 puntos de investigación en el municipio de
Ubalá Zona A. Una vez elaborada la depuración de los puntos de investigación económica
realizada en terreno, se tuvieron en cuenta 12 puntos con el objeto de calcular los valores unitarios
de construcción y de terreno. La Ilustración 8muestra la georreferenciación de cada uno de los
puntos levantados mediante GPS en campo.
Ilustración 8. Puntos de Investigación en el Municipio de Ubalá Zona A – Anexo 8
Fuente. Autores
Para realizar la actualización de las zonas homogéneas geoeconómicas se busca que por lo menos
un punto de interés se encuentre contenido espacialmente en cada zona, es de aclarar que se
mantiene la estructura de las zonas homogéneas geoeconómicas realizadas por el IGAC en el año
2005, para así poder encontrar los cambios en los valores a 2017.
La pesquisa realizada en campo nos ofrece valores comerciales de los predios, pero teniendo como
base la Ley 40 de 2011 en la que se establece en el parágrafo del artículo 24 que “El avalúo
catastral de los bienes inmuebles fijado para los procesos de formación y actualización catastral
a que se refiere este artículo, no podrá ser inferior al sesenta por ciento (60%) de su valor
41
comercial” según funcionarios del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, normalmente se toma el
sesenta por ciento (60%) del valor comercial. Por lo tanto para obtener los valores catastrales para
el año 2017 se adopta el 60% del valor comercial.
Tabla 12. Calculo de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas
Calculo de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas
ZHG Investigación Estadística del Mercado Inmobiliario Área
(Hac) Porcentaje
No. Media X Límite Superior Límite Inferior $ Hac Adoptado
3A 11 $105,579,508.20 $112,119,642.67 $99,039,373.73 $105,580,000.00
736.87 69.74%
3A 12
3B 14 $8,345,789.35 $8,725,040.25 $7,966,538.45 $8,350,000.00
3B 17
3C 9 $40,582,670.40 $43,799,260.20 $37,366,080.60 $40,580,000.00
3C 10
3D 21 $ 490,909,090.91 $ 490,909,090.91 $ 490,909,090.91 $490,909,090.91
5 4 $10,637,019.23 $11,095,958.73 $10,178,079.73 $10,640,000.00 173.12 16.38%
5 6
6 1 $10,000,000.00 $10,000,000.00 $10,000,000.00 $10,000,000.00 25.75 2.44%
8 3 $13,500,000.00 $13,500,000.00 $13,500,000.00 $13,500,000.00 10.06 0.95%
9 25 $1,538,209.85 $1,538,209.85 $1,538,209.85 $1,538,209.85 62.39 5.90%
14 5 $4,699,539.44 $4,699,539.44 $4,699,539.44 $4,699,539.44 3.24 0.31%
18 1 $1,500,000.00 $1,500,000.00 $1,500,000.00 $1,500,000.00 45.20 4.28%
Total 1056.64 100%
Fuente. Autores
42
Ilustración 9. ZHG 2017 – Anexo 9
Fuente. Autores
La vereda Santa María objeto de estudio significa para el municipio el tres punto cinco por ciento
(3.5%) de la extensión total de Ubalá A para un total de 30.440 hectáreas, la vereda Santa María
presenta un área total de 1067 hectáreas como se observa en la Tabla 12.
Una vez calculado el área de cada uno de cada zona homogénea geoeconómica, se procede a
multiplicar el área por cada actualización realizada (IVP E investigación de Mercado) para así
obtener los avalúos catastrales totales de la vereda Santa María.
Tabla 13. Calculo Avalúo Catastral por ZHG– Vereda Santa María
ZHG Área (Hac)
Valor
Actualizado
IVP
Valor Act
Investigación
Mercado
Avalúo Catastral
Actualizado IVP
Avalúo Catastral
Actualizado
Mercado
Inmobiliario
3A 130 $1,660,230.44 $105,580,000.00 $215,829,956.69 $13,725,400,000.00
3B 256 $2,461,209.39 $8,350,000.00 $630,069,604.55 $2,137,600,000.00
43
ZHG Área (Hac)
Valor
Actualizado
IVP
Valor Act
Investigación
Mercado
Avalúo Catastral
Actualizado IVP
Avalúo Catastral
Actualizado
Mercado
Inmobiliario
3C 261 $3,036,072.63 $40,580,000.00 $792,414,956.72 $10,591,380,000.00
3D 99.00 $3,884,119.22 $490,909,090.91 $384,527,803.08 $48,600,000,000.00
5 173 $1,503,441.34 $10,640,000.00 $260,095,351.53 $1,840,720,000.00
6 26 $1,171,849.43 $10,000,000.00 $30,468,085.11 $260,000,000.00
8 10 $1,491,155.50 $13,500,000.00 $14,911,555.05 $135,000,000.00
9 62 $816,705.14 $1,538,209.85 $50,635,718.63 $95,369,010.79
14 3 $850,638.66 $4,699,539.44 $2,551,915.99 $14,098,618.31
18A 26 $148,459.15 $1,500,000.00 $3,859,937.98 $39,000,000.00
18B 19 $101,326.03 $1,500,000.00 $1,925,194.49 $28,500,000.00
Fuente. Autores
Una vez calculado el avalúo catastral por zona homogénea geoeconómica en la vereda Santa María
se calcula el valor del impuesto predial por zona, teniendo en cuenta que la base gravable es el
avalúo catastral así como se establece en el artículo 3° de la ley 44 de 1990. Para tasar el valor del
impuesto predial se utiliza la siguiente formula:
𝐼𝑚𝑝𝑢𝑒𝑠𝑡𝑜 𝑃𝑟𝑒𝑑𝑖𝑎𝑙 =𝐴𝑣𝑎𝑙ú𝑜 𝐶𝑎𝑡𝑎𝑠𝑡𝑟𝑎𝑙 ∗ 𝑇𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎
1000
La tarifa utilizada es del cinco por ciento (5%) establecida en la Ley 1450 de 2011, en el artículo
23. La cual se aplica para el municipio de Ubalá dadas sus condiciones..
Tabla 14. Liquidación del impuesto predial por ZHG – Vereda Santa María
ZHG Tarifa
Impuesto Predial (Base
Gravable: Avalúo
Catastral Actualizado
IVP 2017)
Impuesto Predial (Base
Gravable: Avalúo
Catastral Actualizado
Investigación de Mercado)
Variación
3A 5 $ 1,079,149.78 $ 68,627,000.00 6359%
3B 5 $ 3,150,348.02 $ 10,688,000.00 339%
3C 5 $ 3,962,074.78 $ 52,956,900.00 1337%
3D 5 $ 1,922,639.02 $ 243,000,000.00 12639%
5 5 $ 1,300,476.76 $ 9,203,600.00 708%
6 5 $ 152,340.43 $ 1,300,000.00 853%
8 5 $ 74,557.78 $ 675,000.00 905%
9 5 $ 253,178.59 $ 476,845.05 188%
14 5 $ 12,759.58 $ 70,493.09 552%
44
ZHG Tarifa
Impuesto Predial (Base
Gravable: Avalúo
Catastral Actualizado
IVP 2017)
Impuesto Predial (Base
Gravable: Avalúo
Catastral Actualizado
Investigación de Mercado)
Variación
18A 5 $ 19,299.69 $ 195,000.00 1010%
18B 5 $ 9,625.97 $ 142,500.00 1480%
TOTAL $ 11,936,450.40 $ 387,335,338.15 2397%
Fuente. Autores
La desactualización del catastro tiene como consecuencia el bajo recaudo en el impuesto predial
unificado en el municipio, siendo este una de las principales fuentes de ingreso para invertir en
programas de educación, salud e infraestructura; la autoridad catastral ha ajustado el avalúo
catastral según lo establecido en el artículo 8° de la Ley 44 de 1990 donde se establece que el
porcentaje de incremento no será inferior al 70% ni superior al 100% del incremento del índice
nacional promedio de precios al consumidor; esto sin tener en cuenta que desde la última
formación catastral se debía actualizar cada cinco (5) años; es decir, que como máximo se debió
realizar en los años 2010 y 2015 la actualización catastral por el IGAC. Esta desactualización se
ve reflejada en la Tabla 14, en la cual se muestra la variación porcentual de lo que la vereda Santa
María ha dejado de percibir en el recaudo del impuesto predial por tener el catastro desactualizado.
Se presentó una variación promedio por zona homogénea geoeconómica de dos mil trecientos
noventa y nueve por ciento (2397%), dejando de percibir $375,398,887 en el recaudo
correspondiente para el año 2017.
Realizando la estimación de lo dejado de percibir por la vereda Santa María en los 12 de años de
desactualización catastral, se obtiene que anualmente tendría un incremento de $31, 283,240,lo
que implica un total de $2,440,092,770 lo que se refleja en la Tabla 15.
Tabla 15. Total dejado de recaudar en la Vereda Santa María
Año Dejado de Recaudar
Anualmente
2017 $ 375,398,888
2016 $ 344,115,647
2015 $ 312,832,406
2014 $ 281,549,166
2013 $ 250,265,925
2012 $ 218,982,685
45
Año Dejado de Recaudar
Anualmente
2011 $ 187,699,444
2010 $ 156,416,203
2009 $ 125,132,963
2008 $ 93,849,722
2007 $ 62,566,481
2006 $ 31,283,241
TOTAL $ 2,440,092,770
46
8. CONCLUSIONES
Realizando la actualización catastral se va aumentar el recaudo del impuesto predial de la
vereda de Santa María en un 2397%, lo que equivale a percibir anualmente $375.398.887
millones de más. De allí se puede inferir que el recaudo de todo el municipio se
incrementaría dada la actualización catastral en el 2018 para entrar en vigencia en el 2019.
En la zona homogénea geoeconómica No. 03 se evidenció grandes cambios frente al valor
por hectárea de terreno, lo que genero cuatro (4) sub zonas geoeconómicas. Los cambios
más relevantes se presentaron en la sub zona No. 03A la cual colinda con la zona Urbana
del Municipio de Ubalá Zona A.
Es indispensable realizar la actualización catastral no solo por el componente económico
sino por los componentes jurídicos y físicos dado que al comparar la base de datos
suministrada por la Alcaldía del Municipio y por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi
se encontró que existen discrepancias en la información predial.
Las zonas homogéneas geoeconómicas que presentan mayor variación son las que se
encuentran cerca al área de explotación minera y al casco urbano.
Teniendo en cuanta que para la realización del proyecto se tomaron los valores mínimos
de los porcentajes aplicado en la actualización catastral y el impuesto predial, se evidencia
que el Municipio tendría en todas sus zonas homogéneas geoeconómicas un incremento.
47
9. BIBLIOGRAFÍA
Alcaldía de Ubalá - Cundinamarca. (22 de Septeimbre de 2016). Obtenido de www.ubala-
cundinamarca.gov.co
Departamento Administrativo Nacional de Estadística - DANE. (2009). Metotología índice de
Valoración Predial. Bogotá D.C.
Diario Oficial de la Repúbica de Colombia. (04 de Febrero de 2011). Resolución 070 de 2011.
Bogotá D.C.
Diario Oficial de la República de Colombia. (19 de Diciembre de 1990). Ley 44 de 1990. Bogotá
D.E.
Diario Oficial de la República de Colombia. (29 de Julio de 1998). Decreto 1420 de 1998. Bogotá
D.C.
Diario Oficial de la República de Colombia. (16 de Junio de 2011). Ley 1450 de 2011. Bogotá
D.C.
Instituto Geográfico Agustín Codazzi. (23 de Sepiembre de 2008). Resolución 620 de 2008.
Bogotá D.C.
Monferrer Tirado, D. (2013). Fundamentos del Marketing. España: Universitat Jaume I.
Silva, J. (2015). Zonas Homogéneas Físicas Rurales. Bogotá D.C.
48
ANEXOS
Anexo 1 Límites del Municipio de Ubalá
Anexo 2 Mapa Veredal del Municipio de Ubalá
Anexo 3 Uso del Suelo Municipio de Ubalá
Anexo 4 Base Catastral Municipio de Ubalá – Vereda Santa María
Anexo 5 Zonas Homogéneas geoeconómicas Vigencia 2005 – Vereda Santa María
Anexo 6 Predios Sin Construcción – Vereda Santa María
Anexo 7 Valores Zonas Homogéneas Geoeconómicas Actualizadas por IVP a 2017
Anexo 8 Puntos de Investigación en el Municipio de Ubalá zona A
Anexo 9 ZHG Actualizadas según el mercado inmobiliario2017
Anexo 10 Base de Datos Tesorería Municipal – Alcaldía de Ubalá
Anexo 11 Presupuesto de Obra
Anexo 12 Investigación del Mercado Inmobiliario en el Municipio de Ubalá zona A
Anexo 13 Registro Fotográfico
Anexo 13 Registro Fotográfico
OF ER TA 1 - ZON A P R OTEC C IÓN OF ER TA 1 - ZON A P R OTEC C IÓN
OF ER TA 1 - ZON A P R OTEC C IÓN OF ER TA 1 - ZON A P R OTEC C IÓN
OF ER TA 2 - A C C ES O A L LOTE OF ER TA 2 - LOTE
OF ER T A 3 - C ULT IVO D E F R IJOL OF ER T A 3
OF ER T A 4 - C ON ST R UC C IÓN OF ER T A 4 - P A ST OS
OF ER T A 5 - C ON ST R UC C IÓN OF ER T A 5 - P A ST OS
OF ER T A 6 - C ULT IVO D E P IN OS OF ER T A 6
OF ER T A 7 - LOT E OF ER T A 7 - LOT E
OF ER T A 8 - LOT E Y C ON ST R UC C IÓN OF ER T A 8 - C ON ST R UC C IÓN
OF ER T A 8 - H A B IT A C ION OF ER T A 8 -QUEB R A D A IN T ER IOR A L P R ED IO
OF ER T A 8 - B A ÑO OF ER T A 8 - P A T IO
OF ER T A 9 - LOT E OF ER T A 9 - F R EN T E D EL LOT E
OF ER T A 10 - P A ST OS OF ER T A 10 - C ON ST R UC C IÓN
OF ER T A 11 - C ON ST R UC C IÓN OF ER T A 11 - A C C ESO
OF ER T A 12 - P A ST OS OF ER T A 12 - C OSN T R UC C IÓN A N T IGUA
OF ER T A 13 - C A SA P R EF A B R IC A D A OF ER T A 13 - EN OB R A GR IS
OF ER T A 13 - H A B IT A C ION ES OF ER T A 13 - T ER R EN O
OF ER T A 14 - C A SA P R EF A B R IC A D A OF ER T A 14 - C A SA P R EF A B R IC A D A
OF ER T A 14 - T ER R EN O OF ER T A 14 - T ER R EN O
OF ER T A 15 OF ER T A 15
OF ER T A 16 - T ER R EN O OF ER T A 16 - C ON ST R UC C IÓN
OF ER T A 17 - T ER R EN O OF ER T A 17 - T ER R EN O
OF ER T A 18 - T ER R EN O OF ER T A 18 - T ER R EN O
OF ER T A 19 OF ER T A 19
OF ER T A 20 - T ER R EN O OF ER T A 20- T ER R EN O
OF ER T A 21 - LOT E OF ER T A 21 - LOT E
OF ER T A 22 - LOT E OF ER T A 22 - LOT E
OF ER T A 23 - T ER R EN O OF ER T A 23- T ER R EN O
OF ER T A 24 - T ER R EN O OF ER T A 24 -C ON ST R UC C IÓN
OF ER T A 25 - C ON ST R UC C IÓN OF ER T A 25 - T ER R EN O
OF ER T A 26 - C ON ST R UC C IÓN OF ER T A 26- C ON ST R UC C IÓN