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669r82vc/UNIMET%20URBANIS

MO%20MAR%202013.pdf

victor.ogaya@gmail.com

PROCESOS DE PLANIFICACION Y DESARROLLO URBANO,

INFRAESTRUCTURA Y MACROURBANISMOS

UNIVERSIDAD METROPOLITANA GERENCIA DE CONSTRUCCIÓN

POR: LEOPOLDO BAPTISTA / VICTOR OGAYA MARZO 2013

¿Qué es el urbanismo? Brevísima reseña histórica : Griegos, romanos, españoles, modernos (siglos XIX y XX) Urbanismo actual : una actividad multisectorial Legal Técnico Social Asociativo Financiero

Florencia Casco antiguo (romano)

Brevísima reseña histórica

Ciudades fundadas por los

españoles Caracas

Brevísima reseña histórica

México

Lima

Ciudades fundadas por los

españoles Mérida Valle de la Pascua

Brevísima reseña histórica

Barcelona (España) Renovación urbana (S.XIX)

Brevísima reseña histórica

Ciudades del siglo XX Brasilia

Brevísima reseña histórica

Ciudades del siglo XX Orapa (Botswana)

Brevísima reseña histórica

Ciudades del siglo XX Ciudad Guayana

Brevísima reseña histórica

Ciudades del siglo XXI Ordos (China) http://t.co/8I5cmDU2

Brevísima reseña histórica

EL URBANISMO: UNA ACTIVIDAD MULTISECTORIAL

FINANCIERO

LEGAL ASOCIATIVO

SOCIAL TECNICO

•Estructura de Costos •Gasto Financiero •Negocio de mediano plazo •Flujo de caja y capital de trabajo

•Marco normativo complejo •Leyes Nacionales •Leyes Locales •Proceso Permisológico: de 2 a 7 años

•Intervención del medio ambiente •Macroparcelas •Obras de Infraestructura Intermedias •Normas técnicas aplicables •Incidencia del Area Aprovechable •Nuevas iniciativas en servicios públicos

•El papel del propietario de la tierra •Necesidad de Asociación •Tipos de Asociación

•Esfuerzo colectivo •Urbanismo para los más pobres •Construcción de servicios puntuales •Posición de los vecinos: colonizadores •Convenios para construcción de servicios

EL PROMOTOR

La Constitución

Ley Orgánica de Ordenación del Territorio (LOOT)

Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (LOOU)

Ley Orgánica de Régimen Municipal (LORM)

Otras Leyes:

Ley Forestal de Suelos y Aguas (LFSA)

Ley Penal del Ambiente (LPA)

Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA)

Ordenanzas Municipales

Disposiciones Normativas de carácter sub-legal

(Reglamentos, Decretos, Resoluciones, etc.)

Ley de Tierras

Ley de Costas

LEGAL: MARCO NORMATIVO COMPLEJO

LEGAL : EL AMBIENTE DEL URBANIZADOR

NEGATIVOS POSITIVOS

Liderazgo político y rol de la tierra Marco legal desarticulado: leyes y normas nacionales y locales. Discrecionalidad de los funcionarios, Inseguridad jurídica El gobierno no está construyendo la infraestructura macro. Peso político de vecinos y ambientalistas Políticas equivocadas de ordenamiento territorial: desconcentración de ciudades. Ley Penal del Ambiente

Leyes Orgánicas de Ordenación Urbanística y Ordenación del Territorio. Normas de Equipamiento Urbano Normas Técnicas de Urbanismo Progresivo Ley de Amparos Judiciales Descentralización del proceso de control urbanístico: el papel de las Alcaldías.

TECNICO : ACTIVIDADES GENERALES

Proyecto Movimiento de tierras Cloacas (incluso Planta de Tratamiento) Acueductos ( a veces estanques) Otros servicios ( teléfono, gas, cable, etc.) Brocales Electricidad Aceras Pavimentación Reforestación Equipamiento urbano

TECNICO : INTERVENCION DEL MEDIO AMBIENTE

TECNICO: ESTRATEGIA DE DESARROLLO EN MACROPARCELAS

TECNICO: ESTRATEGIA DE DESARROLLO EN MACROPARCELAS

TECNICO: ESTRATEGIA DE DESARROLLO EN MACROPARCELAS

TÉCNICO : EVOLUCION DE LOS URBANISMOS

TÉCNICO : EVOLUCION DE LOS URBANISMOS

TÉCNICO : Infraestructura y servicios adicionales

FINANCIERO: INCIDENCIA DE LA TIERRA URBANIZADA TÉCNICO : NORMAS TÉCNICAS

FINANCIERO: INCIDENCIA DE LA TIERRA URBANIZADA SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA

TÉCNICO : NORMAS TÉCNICAS

TECNICO:

• PRESUPUESTO

• CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN

• PLAN DE INVERSIÓN

HERRAMIENTAS BÁSICAS DE CONTROL

TECNICO:PRESUPUESTO

Partida Descripcion Und Cantidad PU Bs Total

14 .- Movimiento de Tierras

14.01 Remocion de capa vegetal m3 6,240.00 28.00 174,720.00

14.02 Excavacion y bote m3 16,600.00 35.00 581,000.00

14.03 Relleno de tierra incluye compactacion m3 4,980.00 31.00 154,380.00

14.04 Carga, Transporte de material de relleno m3 4,980.00 72.00 358,560.00

Sub-Total : 1,268,660.00

15.- Acueducto (DISTRIBUCION)

15.01 Excavación a máquina entre 0 y 2 mts. M3 85.95 40.28 3,462.07

15.02 Excavación a mano entre 0 y 2 mts. M3 25.79 231.80 5,978.12

15.03 Relleno compactado, con material de excavación M3 81.60 188.10 15,348.96

15.04 S/C Tubería PVC Ø 75 mm., incluye piezas -

especiales de conexión y prueba EDIF 10.00 6,227.25 62,272.50

15.05 S/C Tubería PVC Ø 110 mm., incluye piezas -

especiales de conexión y prueba EDIF 10.00 12,620.56 126,205.60

15.06 S.T.C. de Llaves de compuerta I/bocallave AC -

Ø 160 mm HF BB PZA 6.00 5,619.82 33,718.92

15.08 S.T.C de Tapón PVC -

Ø 75 mm PZA 3.00 326.80 980.40

15.09 S.T.C de Tees -

Ø 160 mm x 90 mm HF J. Reka PZA 9.00 972.23 8,750.07

Sub-Total : - 256,716.64

.16- Cloacas -

16.01 Excavación a máquina entre 0 y 3.5 mts. M3 352.88 40.28 14,214.01

16.02 Excavación a mano en zanjas etc. M3 58.14 231.80 13,476.85

16.03 Relleno compactado, con material de excavación M3 320.79 188.10 60,340.60

16.04 Tubería de PVC 4" para Empotramiento en Edif. ML 105.00 29.83 3,132.15

16.05 S/T/C Tubería de Concreto ø 20 cm, Clase II ML 484.50 143.64 69,593.58

16.06 S/T/C Boca de Visita TPO I-A PZA 9.00 4,042.25 36,380.25

16.07 S/T/C Cono para Boca de Visita TIPO "A" PZA 9.00 2,501.92 22,517.28

16.08 S/T/C Anillos para Boca de Visita PZA 18.00 661.20 11,901.60

16.09 S/T/C Tapa y Maroc metalico fundido pesado PZA 9.00 3,933.00 35,397.00

para boca de Visita - 266,953.32

Sub-Total III : -

TECNICO: CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN

Descripción % 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

URBANISMO

MOVIMIENTO DE TIERRA ####### #######

VIALIDAD ###### ###### ######

CLOACAS ####### ####### ####### ####### ####### #######

ACUEDUCTO ####### ####### ####### ####### ####### #######

ADUCCION

DRENAJES ######

ELECTRIFICACION ###### ######

REFORESTACION ######

CONSTRUCCIONOBRAS PRELIMINARES #######

INFRAESTRUCTURA ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######

SUPERESTRUCTURA ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ######

INSTALACIONES SANITARIAS ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######

INSTALACIONES ELECTRICAS ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######

INSTALACIONES MECANICAS Y ESPECIALES

CUBIERTA DE TECHO

PAREDES ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######

REVESTIMIENTOS Y ACABADO INTERNO ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######

REVESTIMIENTOS Y ACABADO EXTERNO

PAVIMENTO ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######

CARPINTERIA ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######

HERRERIA ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######

CERRAJERIA

IMPERMEABILIZACION ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######

PINTURA ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######

VIDRIOS

VARIOS ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######

TECNICO: PLAN DE INVERSIÓN

CLIENTE: INVERSIONES BANPUL, C.A.

PROYECTO: CONJUNTO GARDENIA - JARDINES DE PACAIRIGUA - GUATIRE. EDO. MIRANDA

FECHA: 24/08/2009

Descripción % Total Presupuesto Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7

URBANISMOMOVIMIENTO DE TIERRA 1,268,660.00 634,330.00 634,330.00

VIALIDAD 1,336,602.10

CLOACAS 274,199.16 45,699.86 45,699.86 45,699.86 45,699.86 45,699.86

ACUEDUCTO 256,860.20 42,810.03 42,810.03 42,810.03

ADUCCION -

DRENAJES 194,036.83

ELECTRIFICACION 595,353.60

REFORESTACION 134,683.40

CONSTRUCCIONOBRAS PRELIMINARES 301,761.30 301,761.30

INFRAESTRUCTURA 1,925,797.05 192,579.71 192,579.71 192,579.71 192,579.71 192,579.71 192,579.71

SUPERESTRUCTURA 14,246,780.40 1,424,678.04 1,424,678.04 1,424,678.04 1,424,678.04 1,424,678.04

INSTALACIONES SANITARIAS 1,604,989.05 133,749.09 133,749.09 133,749.09 133,749.09 133,749.09

INSTALACIONES ELECTRICAS 5,249,301.46 437,441.79 437,441.79 437,441.79 437,441.79 437,441.79

INSTALACIONES MECANICAS Y ESPECIALES -

CUBIERTA DE TECHO -

PAREDES 4,798,928.70 399,910.73 399,910.73 399,910.73 399,910.73

REVESTIMIENTOS Y ACABADO INTERNO 3,635,563.95 302,963.66 302,963.66 302,963.66

REVESTIMIENTOS Y ACABADO EXTERNO -

PAVIMENTO 1,482,569.55 123,547.46 123,547.46 123,547.46

CARPINTERIA 539,372.74 44,947.73 44,947.73

HERRERIA 3,001,426.40 250,118.87 250,118.87 250,118.87

CERRAJERIA -

IMPERMEABILIZACION 449,705.70 37,475.48 37,475.48 37,475.48 37,475.48

PINTURA 373,797.90 31,149.83

VIDRIOS -

VARIOS 1,087,682.95

TOTAL CONSTRUCCION 42,758,072.43

936,091.30 826,909.71 2,234,148.48 2,671,534.68 3,390,974.71 3,435,922.43 3,467,072.26

936,091.30 1,763,001.01 3,997,149.49 6,668,684.17 10,059,658.87 13,495,581.31 16,962,653.56

EJECUCION MENSUAL

EJECUCION MENSUAL ACUMULADA

CRONOGRAMA DE EJECUCION (Bs.F)

TECNICO: PLAN DE INVERSIÓN

CURVA DE INVERSIÓN

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Mes 1

Mes 2

Mes 3

Mes 4

Mes 5

Mes 6

Mes 7

Mes 8

Mes 9

Mes 1

0

Mes 1

1

Mes 1

2

Mes 1

3

Mes 1

4

Mes 1

5

Mes 1

6

Mes 1

7

Mes 1

8

Mes 1

9

Mes 2

0

TECNICO: AREAS APROVECHABLES

AREA GLOBAL DEL TERRENO AREA NO DESARROLLABLE VIALIDAD SERVICIOS TOTAL AREA APROVECHABLE

100% 10 - 15% 10 - 15% 20 - 30% 40 - 60% 50% prom.

Densidad Bruta

Densidad Neta

x 2

Problema de las contribuciones obligatorias

SOCIAL : MAYOR POBLACION

SOCIAL : ESTRATIFICACIÓN

ASOCIATIVO :TIPOS DE ASOCIACIÓN

EL PROMOTOR EL PROPIETARIO

Know how Capital de trabajo Acceso al financiamiento

El Terreno, sin urbanizar y sin permisos

VENTA CUENTAS EN PARTICIPACION

ASOCIACIONES A RIESGO COMPARTIDO

El problema es cómo medir los aportes de cada quién

6%

11%

45%

5%

7%

3%3%

8%

12%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Utilidad

Gastos Financieros

Otros Gastos

Gastos Ventas

Gastos Admon.

Gerencia

Construcción

Urbanismo

Terreno

FINANCIERO: INCIDENCIA DE LA TIERRA URBANIZADA SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA

FINANCIERO: COMPOSICIÓN DEL COSTO DE UNA VIVIENDA

FINANCIERO: INCIDENCIA DE LA TIERRA URBANIZADA SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA

0 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000

1.000.000

Guare

nas -

Guatire

MIR

AV

ILA

Sure

ste

de

Cara

cas

Cam

po A

legre

La C

aste

llana

SECTORES

Bs.

13%

20%

25%

37%

FINANCIERO: INCIDENCIA DE LA TIERRA URBANIZADA SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA

FINANCIERO: FLUJO DE CAJA

ESTUDIO DE FLUJO DE CAJA

Proyecto Jardines de Pacairigua- Gardenia en miles de BS. Resultados a precios constantes

Tipo Apto. Proyecto Por unidad Por m2

Area terreno 14,871 m2 Venta Total 74,880,000 390,000 6000

No. Unidades 192 un Terreno 2,096,640 10,920 168

m2 unidad 65 m2 ( promedio) Estacio+ MovTie 4,504,500 23,461 361

m2 totales 12,480 m2 Construcción 39,312,000 204,750 3150

Precio venta Para el comprador Indirectos 4,700,000 24,479 377

Precio Unitario 390,000 6,000 Bs/m2 Cuota Inicial 117,000 Gerencia Obra 2,620,800 13,650 210

Venta Total 74,880,000 Credito Hipo 273,000 Proy.+Impuest 438,165 2,282 35

Puestos adicionales 0 Ingresos/ mes Gastos Admon 374,400 1,950 30

Precio puesto 10,000 Gastos Ventas 748,800 3,900 60

Ingresos x puesto - Gastos Finan. 4,196,797 21,858 336

TIEMPOS Mov. Tierras Urbanismo Construcción Preventas Firmas

Fecha Inicio Jun-10 Jul-10 Ago-10 Ene-10 Jul-11 Utilidad a/ISLR 15,887,898 82,749 1273

Dura./Veloc. 1 meses 6 meses 20 uni/mes 12 uni/mes 20 uni/mes MÍnimo = (3,810,800)

Fecha Final Jun-10 Dic-10 Oct-11 Abr-11 Abr-12

COSTOS Mov. Tierras Urbanismo Construcción Terreno Resultados a precios corrientes

Unidad m3 m2 m2 % Proyecto Por unidad Por m2

Cantidad 15,000 5,760 13,104 74,880,000 Venta Total 74,880,000 390,000 6000

Pre,Unitario 31.500 700 Bs/m2 3,000 Bs/m2 2.8% Terreno 2,096,640 10,920 168

Total 472,500 4,032,000 39,312,000 2,096,640 Estacio+ MovTie 4,698,496 24,471 376

Construcción 45,764,900 238,359 3667

Otros Costos Indirectos Gerencia ObraProyectos Otros costos Indirectos 4,700,000 24,479 377

% Sobre Obra 0.00% 0.00% 1.00% 0.00% Gerencia Obra 2,620,800 13,650 210

Proy.+Impuest 438,165 2,282 35

Gastos Administra. Merca. Y Vent. Gerencia Gastos Admon 374,400 1,950 30

% Sobre Venta 0.50% 1.00% 3.50% Gastos Ventas 748,800 3,900 60

Gastos Finan. 4,196,797 21,858 336

Préstamos Monto Anticipo Comision Inspección Conavi Utilidad a/ISLR 9,241,003 48,130 740

LPH - MÍnimo = (6,918,554)

Libre 32,000,000 6,400,000 3.50% 0.00%

entrega en Jun-10

FINANCIERO: INCIDENCIA DE LA TIERRA URBANIZADA SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA

FINANCIERO: GRÁFICOS DEL FLUJO DE CAJA

Ingresos y egresosPrecios constantes

(6,000,000)

(4,000,000)

(2,000,000)

0

2,000,000

4,000,000

6,000,000

8,000,000

Ene-1

0

Abr-

10

Ju

l-1

0

Oct-

10

Ene-1

1

Abr-

11

Ju

l-1

1

Oct-

11

Ene-1

2

Abr-

12

Ju

l-1

2

Oct-

12

Flujo de caja neto

(6,000,000)

(4,000,000)

(2,000,000)

0

2,000,000

4,000,000

6,000,000

8,000,000

Ene-1

0

Abr-

10

Jul-10

Oct-

10

Ene-1

1

Abr-

11

Jul-11

Oct-

11

Ene-1

2

Abr-

12

Jul-12

Oct-

12

Flujo de caja neto

(6,000,000)

(4,000,000)

(2,000,000)

0

2,000,000

4,000,000

6,000,000

8,000,000

Ene-1

0

Abr-

10

Jul-10

Oct

-10

Ene-1

1

Abr-

11

Jul-11

Oct

-11

Ene-1

2

Abr-

12

Jul-12

Oct

-12

FINANCIERO: INCIDENCIA DE LA TIERRA URBANIZADA SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA

FINANCIERO: GRÁFICOS DEL FLUJO DE CAJA

Flujo de caja acumulado

Precios constantes

(5,000,000)

0

5,000,000

10,000,000

15,000,000

20,000,000

En

e-1

0

Ab

r-1

0

Ju

l-1

0

Oct-

10

En

e-1

1

Ab

r-1

1

Ju

l-1

1

Oct-

11

En

e-1

2

Ab

r-1

2

Ju

l-1

2

Oct-

12

Saldo crédito bancario

0

5,000,000

10,000,000

15,000,000

20,000,000

25,000,000

30,000,000

En

e-1

0

Ab

r-1

0

Ju

l-1

0

Oct-

10

En

e-1

1

Ab

r-1

1

Ju

l-1

1

Oct-

11

En

e-1

2

Ab

r-1

2

Ju

l-1

2

Oct-

12

Preventa-Cuotas iniciales

0

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

1,400,000

1,600,000

Ene-1

0

Abr-

10

Jul-10

Oct-

10

Ene-1

1

Abr-

11

Jul-11

Oct-

11

Ene-1

2

Abr-

12

Jul-12

Oct-

12

FINANCIERO: ESTRUCTURA DE COSTOS

Costos de Urbanismo Distribución porcentual

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

Mo

vim

iento

de

tierr

as

Clo

aca

s

(co

lecto

res)

Pla

nta

de

tra

tam

iento

Re

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e

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Esta

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na

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s

Pa

vim

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s

Te

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De

rech

os,

Pe

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os, e

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Gasto

s

Ad

min

istr

ativo

s

Gere

ncia

de

obra

Ga

sto

s

fin

an

cie

ros

CONTENIDO DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO

Identificación de los otorgantes del documento (propietaria del inmueble) y manifestación de voluntad de que será destinado a ser vendido como parcelas según la Ley de Venta de Parcelas.

Descripción de la titularidad del inmueble de los últimos 20 años. Identificación del Oficio municipal que autoriza la división del terreno en parcelas con

sus áreas de servicios requeridas por la normativa legal vigente y de los planos correspondientes, todo lo cual será agregado al cuaderno de comprobantes.

Descripción de las parcelas en que ha quedado subdivido el inmueble con indicación de

áreas, linderos y porcentajes de sobre de los derechos y cargas de la comunidad de propietarios del parcelamiento.

Descripción de los servicios con que contará la urbanización indicando el plazo para la

terminación de las obras correspondientes a la misma. Descripción de las servidumbres acompañando el plano correspondiente con destino al

cuaderno de comprobantes. Normas sobre la administración de la comunidad de parceleros (similares a las

establecidas en al Ley de Propiedad Horizontal para los condominios). En caso que el inmueble estuviere hipotecado se requerirá la aprobación del acreedor

hipotecario, ya que se producirá ope legis la división de la hipoteca.

1

2

3

4

5

6

7

8

EL PAPEL DEL PROMOTOR

EL UPER PROMOTOR Motor del proceso de Urbanización

GESTIONA TERRENOS EVALUA FACTIBILIDAD FINANCIA DISEÑA CONSTRUYE PROMUEVE VENDE ADMINISTRA LOS SERVICIOS

Trabajo en Equipo