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L. GERARDO RUIZ PALOMEQUE BASES PARA UN PROGRAMA DOCENTE DE REHABILITACIÓN
Luís Gerardo Ruiz Palomeque Doctor Arquitecto. Profesor Titular de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura Miembro del Grupo de Investigación para la Arquitectura y el Urbanismo Más Sostenible.GIAU+S Universidad Politécnica de Madrid Avenida Juan de Herrera nº 4. Madrid REHABILITACIÓN INTEGRAL DEL POBLADO DIRIGIDO DE CAÑO ROTO. MADRID. UN MODELO DE INTERVENCIÓN EN GRANDES CONJUNTOS URBANOS
Actualización de la separata del libro “Premios Calidad ARQUITECTURA Y VIVIENDA 99+98”
Comunidad Autónoma de Madrid
Basada en los trabajos de
Esteban y Ruiz Arquitectos y otros
MADRID enero de 2013
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L. GERARDO RUIZ PALOMEQUE BASES PARA UN PROGRAMA DOCENTE DE REHABILITACIÓN
Este artículo es una actualización de la separata del libro publicado por la Comunidad Autónoma de Madrid con motivo de la convocatoria de los “Premios Calidad ARQUITECTURA Y VIVIENDA 99+98”
Rehabilitación Integral del Poblado Dirigido de Caño Roto. Madrid Un Modelo de Intervención en Grandes Conjuntos Urbanos ANTECEDENTES Proyectado por los arquitectos José Luis íñiguez de Onzoño y Antonio Vázquez de Castro, el Poblado
Dirigido de Coño Roto fue promovido por lo Comisaría de Urbanismo de Madrid, al amparo de lo Ley de
Vivienda de Renta Limitado de 1954 para erradicar el chabolismo.
Se construyeron un total de 1.606 viviendas, de las cuales 1.004 se sitúan en 70 edificios en altura y 602
en conjuntos de viviendas unifamiliares. La actuación fue galardonada con el Premio Nacional de
Arquitectura. El trazado general del Poblado responde a un modelo racionalista abierto, en cierta medida
adaptado al soleamiento, que conforma espacios bien orientados, de escala adecuada y visualmente
gratos. Todos los espacios entre bloques se encuentran bien ajardinados y arbolados, si bien, no existe
una zona verde calificada como tal de forma especifica.
Las viviendas unifamiliares se construyeron a base de muros de medio pie de ladrillo silico-calcáreo,
apoyados en zanjas de hormigón, tanto en los muros de carga como de atado y de fachada. Los forjados
son unidireccionales, de vigueta y bovedilla, y las plantas bajas se asientan en una solera sobre lecho de
cenizas, escorias o grava. Las cubiertas son 'a la catalana', con vertido hacia calderetas interiores. Todas
las viviendas disponen de patios posteriores privados.
Por su parte, las viviendas colectivas se agrupan en tres tipos de edificios diferentes:
• Bloques adosados: existen 29 portales que incluyen un total de 232 viviendas de 80 m2
• Bloques en torre: existen 27 portales que incluyen un total de 324 viviendas de 63 y 74 m2
• Bloques con viviendas en dúplex: existen 14 portales que incluyen un total de 448 viviendas de 80,
99 y 110 m2.
El sistema constructivo de todos los edificios es común: estructura de hormigón armado, con vigas de
canto de sección 55 x 12 cm., vista al exterior; paños de fachada enrasados con los marcos de estructura,
de Iadrillo silico-calcáreo, y cubierta plana a la catalana
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Situación y emplazamiento de los
edificios en el P.D. de Caño Roto
Vista del Poblado en su situación
original
El diagnóstico de los problemas, la definición de los criterios de intervención, el método y los
procedimientos de gestión y participación ciudadana, los proyectos de rehabilitación y la dirección de las
obras han sido realizados por los el arquitecto Luis Gerardo Ruiz Palomeque, el resto del equipo de
Esteban y Ruiz Arquitectos S.L.P. y otros arquitectos.
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NECESIDAD DE LA INTERVENCIÓN
El diagnóstico de los problemas, la patología y las inadecuaciones de la edificación se han realizado
basándose en el conocimiento que el equipo técnico poseían del barrio, derivado de su labor durante más
de cuatro años como asesores de la Asociación de Vecinos y de los propietarios; y así como en la
información y aportaciones contenidas en el 'Estudio del Estado Actual del P.D. de Coño Roto', realizado
para el lVIMA en 1992-1993 por la UTE Aroca Asociados y Euroconsult.
Los problemas que afectan a los edificios multifamiliares en altura se pueden resumir dentro de las
siguientes categorías generales: inseguridad en las estructuras y de algunas cimentaciones; mal estado de
las fachadas y de las cubiertas; desorden en ventanas y balcones por los actuaciones individuales de los
vecinos durante más de 30 años, ineficiencia energética, problemas derivados de las humedades por las
filtraciones en las fachadas, las condensaciones y la capilaridad desde el terreno; existencia de barreras
arquitectónicas en plantas bajas, mala accesibilidad de las viviendas debida a la inexistencia de
ascensores; inadecuado aislamiento acústico, instalaciones obsoletas y no adaptadas a las exigencias
actuales.
Por su parte, la mayor dificultad para abordar la resolución de los problemas en las viviendas unifamiliares
proviene de dos circunstancias: por un lado, cada vecino ha arreglado y ampliado su vivienda según su
criterio, tanto interior como exteriormente; por otro, estas viviendas están agrupadas y, aunque no existan
comunidades de propietarios, hay elementos comunes, como los muros medianeros o la cimentación, que
condicionan la actuación sobre el conjunto. Los problemas que afectan a las viviendas unifamiliares tienen
relación, como en el caso anterior, con la inseguridad en la estructura, el mal estado de las fachadas y
cubiertas, y las humedades del terreno.
1 - Inseguridad en las estructuras y las cimentaciones
- Asientos de la cimentación de algunos edificios
- Degradación de la estructura exterior
- Inseguridad de los pilares de las primeras plantas
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2 - Mal estado de las fachadas
- Desprendimiento de muros
- Filtraciones de agua y condensaciones
- Aislamiento térmico y acústico deficiente
3 - Mal estado de las cubiertas
- Petos degradados:
- Filtraciones y humedades
- Falta de aislamiento
4 - Humedades del terreno
- Roturas de saneamiento y acometidas de agua
- Sótanos con escombro y sin ventilación
- Humedades en los muros y condensaciones en cámas
sanitarias
5 - Instalaciones obsoletas no adecuadas a las exigencias actuales
6 - Desorden en ventanas y balcones
- Modificaciones individuales de su tamaño
- Sustitución desordenada de contraventanas
correderas
7 - Barreras arquitectónicas
- Viviendas en planta baja con accesos inadecuados
- Portales disfuncionales, angostos y de escasa altura libre
8 - Mala accesibilidad a viviendas en altura
- Inexistencia de ascensores en edificios altos
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CRITERIOS DE LA REHABILITACIÓN
El Real Decreto 726/1993, de 14 de mayo, establece como modalidades de rehabilitación las siguientes:
• Remodelación: cuando se modifica el número de viviendas o la superficie útil destinada a las
mismas, lo que no se consideró en el caso del Poblado Dirigido. Únicamente fue necesaria la
demolición y reconstrucción de dos edificios debido a la grave inestabilidad de sus cimentaciones.
• Adecuación estructural: consistente en proporcionar al edificio seguridad constructiva,
garantizando su estabilidad, resistencia, firmeza y solidez, por medio de lo ejecución de obras que
afectan a lo estructura y la cimentación
• Adecuación funcional: con el fin de proporcionar al edificio condiciones suficientes respecto a
accesos, estanqueidad frente a la lluvia y humedades, aislamiento térmico, redes generales de
instalaciones, servicios generales, seguridad frente a accidentes y siniestros, y supresión de
barreras que dificulten la movilidad a personas con minusvalías.
• Habitabilidad de viviendas: actuando sobre los elementos privativos con fin de dotarles de un
adecuado programa y/o superficies útiles suficientes en sus locales habitables, proporcionar la
vivienda condiciones suficientes respecto a salubridad, accesos, estanqueidad, aislamiento
térmico, redes interiores de instalaciones, y su adaptación para facilitar la movilidad a personas
con minusvalías,…
Las condiciones de habitabilidad de las viviendas y restantes elementos privativos son muy adecuadas en
cuanto a sus superficies útiles, programas y salubridad. Con carácter general, la casi totalidad de los
propietarios ha venido realizando obras de actualización de sus acabados e instalaciones interiores,
presentando las viviendas un estado satisfactorio. Tan sólo en un número reducido de situaciones de
precariedad social y/o económica se ha requerido la intervención sobre los elementos privativos para
dotarlos de las mínimas condiciones de actualización, fundamentalmente en sus cuartos húmedos.
Como consecuencia de ello, las acciones predominantes han incidido sobre la adecuación estructural y
funcional de los edificios.
Los objetivos planteados en el P.D. de Caño Roto incluyen cuantas acciones son necesarias para la rehabilitación integral de los edificios, con el fin de logar su máxima adecuación a la normativa vigente en su momento para la obra de nueva planta equivalente.
La adecuación del equipamiento comunitario primario (espacios libres, viales e infraestructuras de la
urbanización) ha corrido o cargo del Ayuntamiento de Madrid, y, según el Convenio firmado por las
Administraciones, no se repercute el costo a los vecinos.
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Adecuación estructural
La adecuación estructural de los edificios se ha materializado
mediante una serie de acciones que han afectado a la
cimentación y a la estructura de los edificios.
En cuanto a las cimentaciones, se han estabilizado los
asientos detectados en algunos edificios. Se ha procedido a
su micropilotaje a través de las cimentaciones existentes,
reforzando estas para que puedan resistir las solicitaciones de
su trabajo como encepados de tales micropilotes.
En cuanto a las estructuras de hormigón armado en los edificios en altura se han llevado a cabo las
siguientes actuaciones:
• Reparación de los daños aparentes y ocultos
• Refuerzo de los pilares (fundamentalmente en plantas bajas) y vigas (fundamentalmente a
esfuerzo cortante) hasta obtener coeficientes de seguridad en estos elementos iguales a los
correspondientes a la normativa vigente para la nueva edificación
• Mejora de las condiciones generales de estabilidad horizontal mediante el anillado perimetral de
los edificios en planta baja y coronación.
• Refuerzos locales como consecuencia de las intervenciones necesarias en la edificación existente
para la instalación de ascensores
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En cuanto a las estructuras de las viviendas unifamiliares, se ha procedido al refuerzo de los muros en
las zonas inseguras o inestables, a la mejora de los condiciones de apoyo de forjados sobre los muros, y a
la mejora de la rigidez global del sistema de muros de carga.
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Adecuación funcional
La adecuación funcional ha contemplado las siguientes actuaciones:
• En cuanto a los accesos:
- Protección de los accesos a los edificios de vivienda múltiple
- Ampliación de portales y zonas comunes
- Cumpliendo lo Norma Básica CPI-1991 en lo relativo o apertura de huecos y trazado de los
recorridos de evacuación.
• En cuanto a la estanqueidad frente a la lluvia y la humedad.
- Construcción de sobrecubiertas ligeras inclinadas en los bloques en torre y en los bloques con
viviendas en dúplex; y ejecución de cubiertas invertidas en los bloques adosados. Con ello se logra
la completa impermeabilización de las cubiertas, asegurando el perfecto drenaje de las mismas en
condiciones de mínimo mantenimiento, y con la mínima producción de desechos de obra.
- Ejecución de una nueva red separativa de desagües de aguas pluviales, aumentando la vida útil
de la existente al quedar ésta especializada en la recogida de aguas fecales. El sistema de
desagües se conecta al sistema modificado de pendientes de las nuevas cubiertas.
- Impermeabilización de las fachadas, protegiéndolas de las filtraciones con el tratamiento general.
- Erradicación y prevención de las humedades de capilaridad por medio de la ventilación de todas
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las cámaras sanitarias de los bajo las edificios colectivos.
- Construcción de redes de drenaje exteriores a los edificios con humedades manifiestas y
formación de barreras antihumedad en los muros afectados, simultánea o alternativamente con la
acción anterior
- Levantamiento, drenaje, impermeabilización y reposición de las zonas de solera hundidas, bufadas
o húmedas en las viviendas unifamiliares.
• En cuanto a la mejora de la eficiencia energética.
Se ha realizado la rehabilitación energética de la envolvente completa y se han mejorado las
condiciones de amortiguación acústica de los edificios conforme a las Normas Básicas de la
Edificación CT-79 y CA-82, lo que incluye las siguientes actuaciones:
- Instalación en las fachadas de un sistema de aislamiento térmico por el exterior (SATE), suficiente
para dotarlas de un coeficiente de transmisión reducido (transmitancia según la normativa actual).
- Aislamiento de las cubiertas por medio de los sistemas de paneles sándwich ligeros o cubierta
invertida antes comentados.
- Aislamiento de la cara inferior de los forjados situados sobre las cámaras sanitarias o los sótanos.
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- Doblado de la carpintería exterior de viviendas y zonas comunes para proporcionar las condiciones
normativas de aislamiento térmico y acústico, permeabilidad y estanqueidad
• En cuanto a la adecuación de las instalaciones
- Renovación completa de la red de saneamiento de los edificios, adaptándola a la nueva red de
bajantes y anulando las existentes, dado su grado de deterioro y potencial
influencia sobre otras patologías.
- Actualización de las instalaciones de abastecimiento de agua, energía eléctrica y
telecomunicaciones (antena colectiva, portero automático telefonía y preinstalación de futuras
redes digitales). La actualización afecta a las acometidas, centralizaciones de contadores y
derivaciones individuales hasta las entradas de vivienda, conforme o las normas vigentes de los
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distintas compañías. Los nuevos trazados ascendentes se realizan por fachadas a patios, o, en su
defecto, por zonas comunes.
- Ejecución de nuevas instalaciones de gas natural hasta las acometidas de viviendas y de
pararrayos, allí donde no existían.
• En cuanto a la adecuación de los servicios generales
- Instalación de tenderos en todas las viviendas
- Instalación de protecciones visuales para la maquinarias exteriores de aire acondicionado
- Incorporación de cuartos de basuras, conforme a la normativa municipal y de diseño de V.P.O.,
- Instalación de extintores, de acuerdo con la Norma Básica CPI-91.
• En cuanto a la seguridad frente a accidentes y siniestros
- Fijación de los paños de fachada que presentan desplomes o pérdidas de planeidad. En su caso
se ha procedido a la demolición de los paños manifiestamente inestables y a su reconstrucción en
las debidas condiciones de anclaje a la estructura.
- Demolición de los petos de cubierta agrietados y desplomados y sustitución de estos por una viga
de coronación para contribuir al arriostramiento del edificio y evitar posibles desprendimientos.
• En cuanto a la supresión de barreras arquitectónicas
Los datos disponibles del Poblado Dirigido de Coño Roto indicaban la existencia de un porcentaje de
población jubilada o pensionista próximo al 60 %, y una previsión de incremento de estos personas
hasta el 75 % en un plazo de 10 años. Este hecho, unido o la aprobación de la Ley 8/93 de 'Promoción
y Supresión de Barreras Arquitectónicas" en la Comunidad de Madrid, obligaba a la aplicación, en la
medida de lo posible, de dicha Ley y del Real Decreto 556/1989 del MOPT sobre 'Medidas Mínimas de
Accesibilidad en los Edificios'.
- Como consecuencia de ello, se prevé la instalación de ascensores en los edificios de seis plantas
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que así lo soliciten, quedando, asimismo abierta tal posibilidad para los de cuatro plantas.
- Allí donde es viable físicamente se dota a los edificios de accesos practicables por medio de
rampas, modificaciones en las pendientes del entorno urbano, o construcción de nuevos accesos
en niveles adecuados.
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ADECUACIÓN DE LOS COSTES Y CARACTERÍSTICAS DE CALIDAD
Análisis del coste
Conforme a los datos obtenidos en 1997, una vez finalizada la fase de 1995, hasta ese momento se
habían realizado las siguientes obras de rehabilitación.
Edificios Portales Viviendas
Bloques adosados 8 17 136
Bloques en Torre 16 16 192
Bloques en Dúplex 2 2 64
TOTALES 26 35 392
La inversión realizada con todas sus repercusiones ascendía a 1.034.765.604 pts (6.202.515 €)
Lo que supone un coste por vivienda de 2.639.708 pts (15.823 €)
Equivalentes a 30.760 pts/m2 (184,4 €/m2) por cada uno de los 33.640 m2 de edificación rehabilitada
Estas inversiones se distribuyeron aproximadamente en los diferentes capítulos de obra de la siguiente
forma:
Consolidación estructural: 6.700 pts/m2 (40,2 €/m2)
Reforma de accesos y zonas comunes: 2.700 pts/m2 (16,2 €/m2)
Saneamiento, tratamiento de cámaros y humedades del terreno: 1.800 pts/m2 (10,8 €/m2)
Tratamiento de fachadas: 13.200 pts/m2 (10,8 €/m2)
Cubiertas: 1.700 pts/ m2 (79,1 €/m2)
Instalaciones: 4.700 pts/m2 (28,2 €/m2)
Andamios: 900 pts/m2 (5,4 €/m2) La intervención se ha adecuado perfectamente a las condiciones de costo de las Viviendas Protegidas; tal
y como era preciso al tratarse de actuaciones subvencionadas según el Convenio firmado en el marco del
anterior Plan Cuatrienal de Viviendas.
En definitiva, se ha procurado la eficacia y la fiabilidad en la elección de los sistemas y procedimientos
seguidos, lo que ha permitido unas desviaciones mínimas, por debajo del 5%, entre los presupuestos de
partida y las liquidaciones de obra. Como consecuencia de ello, no han sido necesarias aportaciones
extraordinarias de la Administración ni de los propietarios, dando certidumbre a los planes de inversión de
los distintos agentes implicados.
Soluciones de eficiencia energética y sostenibilidad ambiental
Uno de los objetivos más importantes de la rehabilitación ejecutada ha sido el de dotar a los edificios de
condiciones de aislamiento iguales o superiores a las que exige la norma para la nueva edificación. Se han
dado soluciones de aislamiento continuo por el exterior de las fachadas (SATE), se ha proyectado una
capa aislante en los forjados de plantas bajas y se han aislado las cubiertas, consiguiendo soluciones de
impermeabilización eficaz y de bajo mantenimiento.
Se han diseñado e instalado precercos metálicos y contraventanas mallorquinas que protegen a los
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huecos de la radiación solar directa, a la vez que se ha proporcionado el orden perdido por las sucesivas
modificaciones de aquéllos, devolviendo al Poblado un lenguaje arquitectónico coherente.
Además, se han ejecutado sistemas de cobertura con un denominador común, consistente en aplicar
diferentes soluciones de cubierta sobre lo ya existente para minimizar el riesgo de filtraciones de agua,
mejorar el comportamiento térmico del edificio, y reducir al mínimo los escombros y desechos de obra.
Se han normalizado y racionalizado las instalaciones comunes de los edificios, haciéndolas discurrir
ordenadamente por zonas comunes fácilmente accesibles y registrables. Se ha incorporado la red de gas
natural hasta ahora inexistente, con iguales criterios que los observados para el resto de las instalaciones.
En los edificios tipo dúplex se han acristalado las galerías y corredores, garantizándose recorridos total-
mente protegidos y consiguiéndose un efecto de cortavientos sobre las viviendas y sus accesos directos
Integración de personas con movilidad reducida
Otro de los objetivos de la Rehabilitación ejecutada ha sido el de dotar a los edificios y a sus viviendas de
las mejores condiciones posibles de accesibilidad para las personas con movilidad reducida.
Se han adecuado los accesos exteriores, construyéndose rampas o modificando las rasantes circundantes
para lograr, allí donde ha sido posible, recorridos totalmente practicables hasta los portales, y, en su caso,
hasta los nuevos ascensores que se han dispuesto.
Se han instalado ascensores en los edificios que así lo han solicitado, conforme a las alternativas
aprobadas por las correspondientes comunidades de propietarios, de entre las presentadas por el equipo
de arquitectos. De forma general, en los bloques tipo dúplex, se ha elegido la opción de instalar un
ascensor con acceso al corredor superior únicamente. También de forma general, en los bloques tipo
adosado de cuatro plantas los propietarios han desestimado tal instalación. En cuanto a los bloques en
torre, no ha existido unanimidad, de forma tal que los propietarios de algunos edificios no han deseado que
se les instalara el ascensor, mientras que en otros sí se ha solicitado. Lo solución elegida en todos estos
casos ha sido la más económica de entre las presentadas, consistente en ascensor exterior al edificio con
desembarco en los descansillos intermedios que existen entre las plantas tercera y sexta.
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GESTIÓN Y PARTICIPACIÓN CIUDADANA
Según Convenio firmado en el mes de Mayo de 1994 por el Ministerio de Obras Publicas, Trasporte y
Medio Ambiente, la Comunidad Autónoma de Madrid y el Ayuntamiento de Madrid, el Poblado Dirigido de
Caño Roto fue declarado Área de Rehabilitación Preferente, conforme a la denominación dada para la
misma por el Real Decreto 726/93 del MOPTMA.
El Poblado constituye un conjunto urbano claramente delimitado y homogéneo, que por las condiciones de
degradación de su patrimonio urbanizado y edificado, debe ser sometido a una acción tutelada por las
distintas Administraciones de forma convenida tendente a su protección, conservación o mejora. Cumple,
por tanto, cuantos requerimientos técnicos eran necesarios para tal declaración.
Como toda Área de Rehabilitación Preferente viene regulada por el Real Decreto 726/1993 de 14 de mayo
del MOPTMA y por el Decreto 6/94 de 20 de enero de la CAM, correspondiéndole las siguientes
subvencionen.
• MOPTMA. Subvención del 30 por 100 del coste total de la actuación, concedida al Promotor a
propuesta de la CAM.
• CAM. Subvención del 20 por 100 del presupuesto de la actuación, con un límite máximo de
400.000 pts (2.398 €) por vivienda.
El resto de las aportaciones económicas han sido realizadas por los propietarios, que pudieron contar, si
así lo deseaban, con autorización del MOPTMA para la concesión de Préstamos Cualificados otorgados
por Entidades de Crédito colaboradoras.
En el mes de Julio de 1994 se constituye ante Notario la Entidad Gestora para la Rehabilitación del
Poblado Dirigido de Caño Roto, con participación de las Administraciones Territoriales, CAM y
Ayuntamiento, y un número mayoritario de propietarios de viviendas del barrio, entre los que se encuentran
la totalidad de los vecinos de los portales que nos ocupan en este Proyecto.
La adhesión de los propietarios, arrendatarios o usufructuarios a la Entidad Gestora exige la firma
individual de los estatutos, derechos y compromisos (particularmente, las obligaciones financieras)
Tal Entidad se inscribe en el correspondiente Registro de la Consejería de Política Territorial de la CAM en
el mes de Octubre, constituyéndose el Consejo Rector, según los estatutos de la misma, en sesión de 26
de octubre.
La composición del Consejo Rector es la siguiente:
• Tres representantes de las administraciones (CAM, que incluye la representación de Ministerio, y
Ayuntamiento)
• Tres representantes de los propietarios
Es presidida por turno por representantes de la Administración y asesorada por la Asociación de Vecinos
del Poblado, la empresa de Gestión y Administración, y el equipo de Arquitectos contratados. Los
asesores asisten a las reuniones del Consejo Rector con voz pero sin voto.
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La Entidad Gestora tiene capacidad para gestionar las subvenciones en nombre de sus afiliados y recibir
por adelantado a cuenta una parte de las subvenciones concedidas por las administraciones (el adelanto
de entre el 5 y 10 % del presupuesto fue suficiente para el inicio de las actuaciones)
Con ello, puede financiar los estudios técnicos previos (planeamiento, geotécnicos, etc..), los honorarios de
una empresa de gestión y administración, los proyectos básicos según las tipologías de la edificación,
desarrollar una campaña de difusión sistemática y planificada y elaborar documentación resumida
necesaria para ello, con los contenidos siguientes:
• Imágenes finales de la rehabilitación
• Diagnóstico de los problemas y sus soluciones
• Presupuesto protegido medio de cada modelo tipológico
• Propuesta financiera y viabilidad económica
Esta campaña permite rápido el incremento de las adhesiones de los interesados. Ello da lugar a la
definición de las fases de desarrollo de las actuaciones, de forma que cada fase incluye los edificios en
que, al menos el 90 % de los propietarios se adhieren a la Entidad Gestora
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LECCIONES APRENDIDAS. REPLICABILIDAD DEL MÉTODO APLICADO
En la actualidad España tiene una serie de retos estratégicos en el sector energético y de la construcción,
y un gravísimo problema de empleo con enorme incidencia en este último. Nuestro país cuenta con cerca
de 8 millones de viviendas anteriores a 1980. Esta fecha se considera representativa para medir la
demanda potencial de la rehabilitación, puesto que en 1979 entra en vigor la primera Norma Básica de
ahorro energético. Por otra parte, España invierte anualmente 60.000 millones de euros en la importación
de energía primaria. El subsector de la rehabilitación del parque edificado presenta, por consiguiente, un
enorme potencial en cuanto a movilización de inversiones, generación de empleo y balance comercial se
refiere. Existen, sin embargo, una serie de barreras de todo tipo que impiden su desarrollo adecuado con
estos fines. Estas barreras han sido sobradamente enunciadas, entre otros, por el autor de este
documento, y son ampliamente conocidas.
La rehabilitación del Poblado Dirigido de Caño Roto presenta unos resultados de eficacia que, al día de
hoy, no han sido igualados en ninguna otra Área de Rehabilitación:
De las 1.004 viviendas, situadas en edificios, y las 602 viviendas unifamiliares con que cuenta, se han
rehabilitado integralmente la totalidad de las primeras integralmente y en torno a 350 unifamiliares (en total
unas 1350 viviendas) en 5 fases anuales entre 1994 y 1998. El desarrollo temporal fue el siguiente:
- Entre 1992-94 se realizaron los trabajos previos y los procesos de difusión y participación
- En 1994 se ejecuta una 1º fase de 40 viviendas
- Entre 1995 y 1998 se pusieron en marcha 4 fases más de 330 viviendas de media, que completan
las actuaciones reseñadas
La movilización de inversiones por vivienda es alta, en el orden del 35-50 % de la necesaria en obra de
nueva planta. La inversión anual media anual superó los 446 millones de pts (aproximadamente
2.677.500 €) en los ocho años de desarrollo completo del proceso.
El procedimiento de actuación seguido permite su replicabilidad, y resulta un modelo experimentado y, por
tanto, fiable para garantizar el éxito de su generalización en Áreas análogas. Para que ello sea posible
deben tenerse en cuenta las siguientes conclusiones:
1. La población debe estar estructurada con el objetivo de la rehabilitación. De no ser así, habrá de
procederse a crear tal estructura, en la que las A.A.V.V. juegan un papel decisivo.
2. La Administración debe liderar el proceso, particularmente en sus fases iniciales, avanzando las
primeras subvenciones, y resolviendo los problemas de la población en situación de precariedad
social o económica.
3. Es preciso crear Entidades de Gestión mixtas con capacidad de acción unitaria en el territorio
4. Los equipos profesionales, tanto técnicos como de gestión, deben estar comprometidos
socialmente, y deben contar con habilidades de mediación y comunicación.
5. Se han de establecer criterios técnicos, de procedimiento, de gestión y de toma de decisiones por
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acuerdo entre técnicos, administración y población.
6. Se requiere la determinar un marco normativo y de calidad de la rehabilitación homogéneo en su
alcance y objetivos.
7. Se necesita concretar un marco financiero viable, conocido y determinado, tanto en las
aportaciones públicas como privadas.
8. Es preciso elaborar una propuesta global unitaria, previa a su difusión, que considere todos los
aspectos técnicos, de gestión, de participación y de financiación.
9. Se debe difundir hasta su aprobación por el máximo número de afectados la propuesta planteada,
que debe ser aceptable y aceptada por la población.
Es imprescindible la aprobación de la Ley y de los Planes específicos de la rehabilitación en que se en que
contemplen y formalicen las conclusiones anteriores de forma operativa. La futura “Ley de Desarrollo
Sostenible y Competitivo del Medio Urbano”, con independencia de su denominación final, puede constituir
una oportunidad importante para al activación del sector y para la creación de empleo, si, en su redacción
final, se contemplan adecuadamente los extremos anteriores.
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IMÁGENES DE LOS ESTADOS INICIAL Y FINAL TRAS LA REHABILITACIÓN
EDIFICIOS TIPO ADOSADOS
EDIFICIOS TIPO TORRE
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EDIFICIOS TIPO DUPLEX
VIVIENDAS UNIFAMILIARES
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IMÁGENES DE EDIFICIOS TRAS LA REHABILITACIÓN
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