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RENTAS DE SEGUNDA CATEGORÍA: VENTA DE
INMUEBLES
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Según lo establece el Art. 24 de la LIR, constituyen rentas de segunda categoríaaquellos ingresos provenientes de intereses, regalías, enajenación de bienes
inmuebles, enajenación de acciones, bonos títulos, rentas vitalicias, rescate de
fondos mutuos o de inversión, entre otros.
Estas rentas se gravan de acuerdo al CRITERIO DE LO PERCIBIDO, es decirexiste obligación de pagar el impuesto, cuando realmente estén a disposición del
contribuyente.
Determinación de la renta neta:
Para determinar la renta neta, la deducción es el 20% de la Renta Bruta. El pago
del impuesto, por regla general es inmediato, y se paga a través de una retención
del 6.25% de la Renta Neta o 5% de la Renta Bruta (tasa efectiva) que es
efectuada por quien la paga, salvo el caso de la ganancia de inmuebles en el
cual hay pago directo y al mes siguiente de obtenida la renta por parte del
propietario del bien.
Rentas de segunda categoría
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Rentas de segunda categoría
¿Cómo se tributan?
La venta de bienes inmuebles que se encuentragravada con el impuesto es solo respecto de inmuebles
que no califiquen como casa habitación y que hayan
sido adquiridos a partir del 1 de enero de 2004. Esta
obligación se declara en el momento en que se realiza la
operación aplicando una tasa efectiva del 5%. No
corresponde presentar una declaración anual por dicho
concepto.
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Rentas de segunda categoría
Importante:
Se encuentra inafecto:
La ganancia de capital por la venta de inmuebles que
califiquen como casa habitación o de aquellos
adquiridos antes del 1 de enero de 2004.
(Art. 2 y Primera Disposición Transitoria y Final de Decreto
Legislativo N° 945 publicado el 23.12.03).
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Rentas de segunda categoría
Venta de inmuebles
Si se vende un inmueble y no se genera renta empresarial, la ganancia que se
obtenga de dicha venta, se considera renta de segunda categoría.
Precio de venta o transferencia – Costo computable =
GANANCIA DE CAPITAL
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Rentas de segunda categoría
Venta de inmuebles
COSTO COMPUTABLE
Para calcular el monto a pagar por el impuesto, se deberá restar al monto de laventa el costo del inmueble, así se obtendrá la ganancia efectiva respecto de la
cual se aplicará el porcentaje correspondiente.
Dicho costo, en el impuesto a la renta es conocido como costo computable, y seaplica las siguientes reglas para su determinación:
● En el caso de adquisiciones a título oneroso será el valor de adquisición o
construcción reajustado por los ICM establecidos por el MEF, aplicando al año
y mes de adquisición del inmueble.
● En caso que se haya pactado la venta en moneda extranjera se deberá utilizar
el tipo de cambio compra, vigente y publicado por la SBS de la fecha de
operación.
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Rentas de segunda categoría
Venta de inmuebles
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Rentas de segunda categoría
Venta de inmuebles
Declaración y pago del impuesto:
La declaración y el pago del impuesto se realizan por una sola vez, ya que tienen
carácter definitivo, no siendo necesario presentar declaración anual. Se debe
presentar a través del Formulario Virtual N° 1665.
Se debe tener en cuenta que, el plazo final para cumplir con la declaración y el pago
del impuesto, está determinado por el cronograma de vencimientos mensuales que
publica la SUNAT, según el último dígito del número del RUC.
El pago se puede efectuar por internet, desde www.sunat.gob.pe con cualquiera de los
siguientes medios:
✓ Con cargo a cuenta bancaria
✓ Con tarjeta de crédito o débito
Se deberá indicar como código de tributo: 3021.
http://www.sunat.gob.pe/
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Rentas de segunda categoría
Venta de inmuebles
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Rentas de segunda categoría
Venta de inmuebles
El vendedor deberá presentarle al notario:
Cuando sean enajenaciones sujetas al pago del Impuesto, el formulario queacredite el pago del impuesto.
Cuando sean enajenaciones no sujetas al pago del Impuesto, unacomunicación con carácter de declaración jurada, indicando alguna de las
siguientes razones:
– La ganancia de capital proveniente de dicha enajenación constituye renta de
tercera categoría.
– El inmueble enajenado es su casa habitación.
– No existe Impuesto por pagar.
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Rentas de segunda categoría
Venta de inmuebles
No requieres declarar ni pagar el impuesto, cuando:
Seas propietario de un único inmueble por un mínimo de dos (02) años, ya queel mismo será considerado como casa habitación, y que no esté destinadoexclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén o cochera o similares.
El costo de la adquisición del inmueble sea igual o mayor al precio de venta.Al no existir ganancia, no se genera la obligación del pago del impuesto a larenta.
La ganancia obtenida constituye renta empresarial (Tercera Categoría).
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Rentas de segunda categoría
Venta de inmuebles
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Rentas de segunda categoría
Venta de inmuebles
▪ Documento de fecha cierta.
▪ Documento donde conste la sucesión intestada o
▪ Constancia de inscripción en los Registros Públicos del
testamento.
El inmueble transferido haya sido adquirido antes del 1 de enero
del 2004, debiendo acreditarlo con:
No requieres declarar ni pagar el impuesto, cuando:
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Rentas de segunda categoría
Venta de inmuebles
La obligación de realizar la bancarización:
Las obligaciones que se cumplan mediante el pago de sumas de dinero cuyoimporte sea a partir de S/. 3,500.00 o US$ 1,000.00 se deberán pagar
utilizando los Medios de Pago, aun cuando se cancelen mediante pagos
parciales menores a dichos montos.
Los pagos que se efectúen sin utilizar Medios de Pago no darán derecho adeducir gastos, costos o créditos. De ese modo, la consecuencia de que no se
bancarice la operación será que el adquirente del bien, en el futuro cuando
venda el inmueble, no podrá deducir su costo de adquisición al no poder
sustentarlo, gravándose el Impuesto a la Renta por el total del importe pagado.
Venta en moneda extranjera:
De pactarse en moneda extranjera la venta del inmueble, deberá utilizarse el tipo
de cambio compra, vigente y publicado por la SBS, a la fecha de la percepción del
ingreso.
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Rentas de segunda categoría
Libro de ingresos y gastos
Los contribuyentes perceptores de rentas de segunda categoría deberán llevar un libro de Ingresos
y Gastos cuando en el ejercicio gravable anterior o en el curso del ejercicio, hubieran percibido
rentas brutas que excedan de 20 UIT.
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Rentas de segunda categoría
Casuística
CASO 1: Venta de inmueble
La señora Sara Gonzáles identificada con RUC 10004266004, compró un inmueble el 18 de
marzo de 2019 a S/120,000 soles, importe que entrego vía deposito bancario. Sin embargo, por
motivos de viaje decidió venderlo en el mes de octubre de 2019 percibiendo un importe de S/
180,000 soles. La señora Gonzales cuenta con otros inmuebles en su propiedad. Se solicita
determinar el impuesto a la renta de segunda categoría.
Solución:
1. Calculo del impuesto
Precio de venta : S/ 180,000.00
Costo computable : S/ 120,000.00
ICM 18.03.2019 : 1.01
Costo computable actualizado por ICM : S/ 120,000 * 1.01 = 121,200.00
Ganancia de capital (180,000 – 121,200): S/ 58,800.00
Impuesto calculado (S/ 58,800 * 5%) : S/ 2,940.00
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Rentas de segunda categoría
Casuística
2. Guía de
pagos varios
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Rentas de segunda categoría
Casuística
3. Declaración mediante formulario virtual 1665
Tener en cuenta que el ingreso se percibió en el periodo 10/2019 por lo que la
Sra. Sara estará obligada a realizar su declaración según cronograma de
pagos en el mes de noviembre 2019, teniendo en cuenta el último dígito de su
RUC.
De no realizar o realizar fuera de plazo la declaración en el plazo establecido,
se habría cometido la infracción tipificada en el Num. 1 del Art. 176 del TUO
del Código Tributario “No presentar las declaraciones que contengan la
determinación de la deuda dentro de los plazos establecidos”, cuya sanción
según la Tabla II del citado TUO sería el equivalente al 50% de la UIT,
pudiéndose aplicar la gradualidad de hasta el 90% si subsana
voluntariamente antes de que surta efecto la notificación de la SUNAT
comunicándole la infracción cometida.
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Rentas de segunda categoría
Casuística
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Rentas de segunda categoría
Casuística
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Rentas de segunda categoría
Casuística
CASO 2: Venta de inmueble
Una persona fallece en el año 2003. Producto de la sucesión intestada originada por
dicho hecho, en enero de 2010 se dicta una sucesión intestada, para posteriormente,
en junio de 2010 inscribirse la propiedad en los Registros Públicos. En el mes de
octubre de 2019 se vende el inmueble a un valor de S/ 130,000 soles. El valor del
autoavalúo del año 2010 es S/ 80,000 soles.
¿La venta del inmueble está afecto al Impuesto a la renta de segunda categoría?
Si estaría afecta al Impuesto a la Renta, porque se considera como fecha de
adquisición la fecha en que se dictó la sucesión intestada, siendo ésta en el año 2010
(numeral 3 de la Primera Disposición Transitoria del Decreto Supremo N° 086-2004-
EF).
Ahora bien, si el inmueble fue adquirido a titulo gratuito, el costo computable estará
dado por el valor del autoavalúo del año 2010 (literal a.2 del inciso a) del numeral 21.1
del Art. 21° de la LIR) reajustado con el índice de corrección monetaria.
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Rentas de segunda categoría
Casuística
CASO 3: Venta de inmueble
La señorita Gisela Robles compró un inmueble en el mes de enero de 2011 por
un monto de S/. 120,000 soles y en el mes de octubre de 2011 las paredes
empezaron a sufrir algunas rajaduras por lo que decide venderlo en el mes de
noviembre de 2011 recibiendo un pago de S/ 90,000 soles.
¿Determinar si existe obligación de realizar pago de impuesto y cuál sería
el tratamiento de la pérdida de capital?
Al no existir ganancia de capital (S/ 90,000 – S/ 120,000) no hay base de cálculo
para determinar el Impuesto. Ahora bien, la pérdida de capital de S/ 30,000 soles
no puede ser compensada, al ser eliminada dicha posibilidad en el artículo 36°
de la Ley del Impuesto a la Renta a partir del 1 de enero de 2009.
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Rentas de segunda categoría
Casuística
CASO 4: Venta de inmueble
Una sociedad conyugal adquirió un inmueble en el año 2000. En el año 2002 se dictó
la sentencia de divorcio, estableciendo la disolución del vínculo matrimonial y la
liquidación de la sociedad de gananciales. Asimismo, dispone que se inscriba en el
registro de la propiedad inmueble la totalidad del bien inmueble a nombre uno de los
cónyuges. La referida inscripción se realizó en el año 2003. En el mes de junio de
2019 se vende el inmueble a un valor de S/ 145,000 soles.
¿La venta del inmueble está afecto al Impuesto a la renta de segunda
categoría?
No, porque el 50% de los derechos y acciones del bien inmueble se adquirió en el
año 2002, fecha en que se dictó la sentencia de divorcio, la cual estableció la
inscripción a nombre de uno de los cónyuges de la totalidad de los derechos y
acciones del bien inmueble.
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Rentas de segunda categoría
Casuística
CASO 5: Venta de inmueble
El señor Juan Guzmán compró un inmueble en el mes de agosto del 2009 a S/
70,000 soles, importe que según el contrato de compra-venta fue cancelado en
efectivo a completa satisfacción del comprador. Sin embargo, por motivos de trabajo
a decidido venderlo en el presente mes a un importe de S/ 120,000 soles. Se solicita
determinar el impuesto a la renta de segunda categoría.
Solución
Dado que el Sr. Guzmán no utiliza ningún medio bancario a efectos de realizar el
pago del inmueble en el momento de la compra, el costo computable en este caso
sería CERO, determinándose el impuesto de la siguiente forma:
120,000 * 5% = 6,000.00
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Rentas de segunda categoría
Casuística
CASO 6: Venta de inmueble
El señor Carlos Ponce recibe como anticipo de herencia en agosto de 2013 una
propiedad ubicada en la Av. Bolognesi Nro. 1899 valorizada en S/ 1’000,000 soles,
por problemas de salud decide vender el inmueble a un precio de S/ 180,000
soles. Se solicita determinar el impuesto a la renta de segunda categoría.
Solución:
Dado que el señor Ponce adquiere la propiedad posterior al 01.08.2012, el costo
computable es CERO, no tomándose en cuenta el valor del autovalúo. El cálculo
del impuesto a la renta sería el siguiente:
180,000 * 5% = 9,000.00
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Rentas de segunda categoría
Casuística
CASO 7: Venta de inmueble
El señor Clemente Pazos, adquirió un departamento por donación en setiembre
de 2014 y por motivos de trabajo deberá mudarse de ciudad por lo que decide
vender el inmueble a su amigo Salvador Pérez por un importe de S/ 95,500.00
soles. Se desea saber cuánto sería el impuesto a la renta a pagar. Se sabe que
es la única propiedad del Sr. Pasos.
Solución:
Dado que el departamento a la venta es la única propiedad que posee el señor
Pazos y ésta se encuentra en su poder más de dos años (Set. 2014 a Oct.
2019), ésta venta no genera ganancia de capital, debiendo presentar al Notario
la Comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago definitivo del
impuesto a la renta de segunda categoría por enajenación de inmuebles o
derechos sobre los mismos, con carácter de Declaración Jurada, indicando la
siguiente situación: “El inmueble enajenado es su casa habitación”.
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Rentas de segunda categoría
Casuística
CASO 8: Venta de inmueble
Con fecha 5 de abril de 1996, el señor Pablo Soto compró un terreno sobre el
mismo construyo su casa el año 2012. ¿Estaría gravado con renta de segunda
categoría si decidiera venderlo?
Solución
No se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta la enajenación de un
inmueble construido después del 1.1.2004 por una persona natural sin
negocio, sobre un terreno adquirido antes de dicha fecha.
Opinión vertida en el Informe N.° 058-2012-SUNAT/4B0000
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GRACIAS
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