peritaje en la construcción de proyectos inmobiliarios 1

Por Magaly Caba

Práctica Profesional IIUNPHU

Es el examen y estudio que realiza el perito sobre el problema encomendado para luego entregar su informe o dictamen pericial con sujeción a lo dispuesto por la ley

http://www.depericias.com/informe-pericial/definicion-peritaje.html

2Magaly Caba

Vicios de Construcción• Procedimientos

• Fallas y Patologías

• Mal Funcionamiento de los Sistemas

Construcción por Administración• Costos de la obra: del edificio y de las unidades

Incumplimiento de los ContratosProyectos de Rehabilitación (Evaluación)

3Magaly Caba

IntroducciónObjetivosAntecedentesPremisas del PeritajePruebas Físicas y DocumentalesMetodología ContenidoConclusionesRecomendacionesCredencialesAnexosReferencias

4Magaly Caba

Debe exponer las razones generales por

las cuáles se realiza el peritaje

• Conflictos

• Desacuerdos

5Magaly Caba

Generales

Específicos

6Magaly Caba

• Generales del edificio Localización

Propietarios

Licencia de Construcción

Metraje de Construcción

Costos

• Descripción Niveles

Unidades

Tipología

7Magaly Caba

Afirmación o idea probada que se da como cierta y que sirve de base a un razonamiento o una discusión• Acuerdos verbales

• Acuerdos de Pago

• Procedimientos

• Sistemas

http://es.thefreedictionary.com/premisa

8Magaly Caba

Físicas: Presentación gráfica tangible del objeto de análisis• El edificio

• Las Fallas y/o Vicios

• El deterioro

• Muestras

Documentales:• Contratos y Subcontratos

• Presupuesto de la Obra

• Ejecución Presupuestaria Cubicaciones

Relaciones de Gastos

Cotizaciones, Facturas, Recibos, Nóminas

• Otros Documentos de Interés

9Magaly Caba

Proceso de Revisión y Análisis• Recolección de datos• Reconocimiento del edificio y todas sus partes• Reconocimiento y lectura de los datos suministrados

• Entrevistas• Clasificación de la Información• Revisión de los datos suministrados (incluyendo

información gráfica) para el cruce de información

• Retroalimentación (3 oportunidades) con todas las partes involucradas

• Informes Parciales• Informe Final

• Presentación del peritaje• Sesiones de preguntas y respuestas

Debe sellarse toda la documentación revisada

10Magaly Caba

11Magaly Caba

Exposición del análisis• Fallas o Vicios

Estudios

Evaluaciones

• Ejecución Presupuestaria (Por costos)

Presupuesto

Adicionales (Construcción bajo presupuesto cerrado)

Relaciones de Gastos (Construcción por

Administración)

Validación (perito investigador y otros expertos)

12Magaly Caba

¿Qué se encontró?

¿Cuáles fueron las causas?

¿Cómo afectó la construcción en proceso

y en el producto entregado o analizado?

Monto económico

13Magaly Caba

¿Qué hacer?

¿Cómo hacerlo?

¿Desde dónde partir?

¿Hasta dónde llegar?

14Magaly Caba

Perito Responsable

Asistencia, Ayuda

Peritos y/o especialistas externos

consultados

Otros

15Magaly Caba

Anexos• Toda la documentación gráfica o escrita que se

refiera al proyecto

• Todos los análisis y evaluaciones realizadas (de

manera externa o interna) con sus respectivos

resultados

Referencias• Contratos, acuerdos, correos electrónicos

• Textos sobre métodos usados avalados por

instituciones académicas y/o expertos fiables

16Magaly Caba

Peritaje por costo bajo Construcción por Administración• Determinar el costo global del edificio

• Determinar el costo por apartamento

Propietarios, accionistas e inversionistas son a la vez constructora y clientes. Son 7, cada uno quedaría con un apartamento que se pagaría al costo. Los 5 apartamentos restantes pagarían las demás cuentas del edificio.

El proyecto contempló 12 apartamentos. Luego se edificó un apartamento más para capitalizar la inversión.

17Magaly Caba

El edificio tardó 4 años en construirse

Los aportes fueron dolarizados y siempre existió flujo de caja aunque hubo un momento que se solicitó un pequeño préstamo

Se aceptó un monto base del proyecto con un resumen de presupuesto. No se presentó presupuesto detallado hasta el cierre del proyecto.

El costo varió de RD$115 M a RD$143M18

Magaly Caba

El proyecto no presentó cubicaciones.

Sólo Relaciones de Gastos

Los montos de las Relaciones de Gastos

no correspondían al valor entregado

Incumplimiento de Acuerdo de

Accionistas• Costo

• Porcentajes

• Procedimientos

Incumplimiento de Proyecto Prometido19

Magaly Caba

Tres montos diferentes:

1. Sumatoria de lo entregado bajo

conciliación de cheques y

transferencias en las Relaciones de

Gastos

2. Sumatoria de los totales finales de

cada Relación presentada por la

constructora

3. Sumatoria de los totales de las

Relaciones de Gastos validadas por

el Peritaje

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