material imprimible edificaciones 2016
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Avalo de Edificaciones y Construcciones
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ASOCIACION CIVIL DE AVALUADORES PROFESIONALES VENEZOLANOS
ASAPROVE
QUIENES SOMOS?
ORIGEN
ASAPROVE, surge comorespuesta a la inquietud de ungrupo de profesionalesmultidisciplinarios y de diversosestados, quienes ya formadoscomo Avaluadores profesionalesy bajo la conduccin del Prof.Msc Jos Contreras, profesor dela UNELLEZ y AvaluadorProfesional de gran experiencia,sintieron la necesidad de contarcon una asociacin querepresentase fiel y activamentelos intereses de sus miembros.De all se creo la AsociacinCivil de AvaluadoresProfesionales Venezolanos,registrada en la OficinaSubalterna del Primer circuitode Registro del MunicipioValencia del Estado Carabobo, el19 de Junio del 2001 y enterada
su creacin a laSuperintendencia de BancosSUDEBAN para la debidaacreditacin de sus miembros.Actualmente ASAPROVE cuentacon mas de 900 sociosagrupados en las siguientesciudades: Mrida, Coro, SanCristbal, Acarigua, San Carlos,Guanare, Maracay, Barquisimetoy Valencia
OBJETO
Mantener asociados aProfesionales de la Tasacinen toda la RepublicaBolivariana de Venezuela,que correspondan aprofesiones emanadas de laEducacin Superior afinescon el ramo de la actividadtasadora, definiendo loslineamientos de susfunciones profesionalesenmarcadas dentro delgremio, con una conductasolidaria, tcnica y tica encada caso, que proteja entodo momento a susasociados en el mbitosocial, econmico y cultural,desarrollando para elloeventos y programas,edicin de literatura quepor su publicacin que sirva
de apoyo tcnico alavaluador, organizacin decharlas, foros, conferencias,
jornadas, cursos yconvenciones tiles a losfines de laAsociacin.
JUNTA DIRECTIVA
PRESIDENTA
Lic. Espec. Daisy Prez
VICEPRESIDENTE
Lic Msc. Jos ContrerasSalas.
DIRECTORADMINISTRACION
Ing. Rene Montilva
DIRECTORA DEACTAS
Lic. Gisela Fernndez
DIRECTORAEJECUTIVA
Lic. Mayda Rivas
DIRECTOREJECUTIVO
Ing. Gerson Morantes
DIRECTORAEJECUTIVA
Arq. Diana Quiones
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Avalo de Edificaciones y Construcciones
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INDICE
Pg.INTRODUCCION 4
TERMINOLOGIA BASICA 5
CLASES DE INMUEBLES 6
SEGN SU TIPOLOGIA 7
METODOLOGIA PARA LA VALORACION DE EDIFICACIONES YCONSTRUCCIONES 7
METODO DEL COSTO Y METODO DEL MERCADO
DEPRECIACION: CAUSAS, TIPOS, METODO LINEA RECTA, METODODE KUENZLE, METODO DE ROSS, METODO DE ROSS-HEIDECKE
METODOLOGIA PARA ESTMACION DE DEPRECIACIONACUMULADA
AVALO DE ARRENDAMIENTO
CASOS PRACTICOSCASAS DE UNA PLANTA, CASAS DE DOS PLANTAS, CASAS
AISLADAS, PAREADAS, APARTAMENTOS, LOCALESCOMERCIALES, GALPONES, COBERTIZOS, EDIFICIOS, CERCASPERIMETRALES, BIENHECHURIAS, BOHIOS, PISCINAS,ARRENDAMIENTOS, APLICACIN DEL SOFTWARE SPSS
ESQUEMA DE PRESENTACION DE INFORMES DE AVALOS
CALCULO DE HONORARIOS PROFESIONALES
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
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INTRODUCCION
Una considerable porcin de la riqueza en el mundo, ya sea privada,
corporativa o pblica, consiste en bienes inmuebles, muebles e intangibles. La
magnitud de esta riqueza ha creado la necesidad de realizar avalos para el
soporte de decisiones pertinentes al uso y disposicin de dichos bienes, con la
finalidad de calcular un justiprecio a la propiedad que se desea comercializar o
entregar como garanta en una institucin financiera.
En el pasado los avalos eran simples opiniones de valor expresadas por los
propietarios o comerciantes dedicados a la venta o administracin de sus
propiedades. En la compleja economa actual, tales "avalos" han llegado a ser algo
ms que una simple opinin. Se requiere de una bsqueda selectiva de datos en las
diferentes reas de mercado, recopilacin sistemtica de datos, aplicacin
apropiada de tcnicas y mtodos de clculo, as como la experiencia,conocimiento y juicio necesario para determinar el justiprecio de un bien inmueble.
El valuador competente debe recabar y seleccionar informacin relevante,
aplicando su experiencia en el proceso del anlisis, manteniendo siempre
completa objetividad, alta tica para llegar as al verdadero justiprecio del bien que
esta valorando.
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Avalo de Edificaciones y Construcciones
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AVALO DE EDI FI CACION ES Y CONSTRUCCION ES
TERMINOLOGIA BASICA:
Aval o: Conjunto de tcnicas que le permiten al Avaluador, recabar,
clasificar, analizar y procesar toda informacin sobre los bienes muebles e
inmuebles en un momento dado, con el fin de asignarles un valor que se
ajuste lo ms estrictamente posible a lo lgico y real.
Bi en i nmueble:son todos aquellos bienes u obras que no pueden trasladarse
de un sitio a otro porque estn adheridos fsicamente a los terrenos oedificaciones.
Bi en mueble:son aquellos activos que pueden trasladarse de un sitio a otro.
(mobiliario).
Valor:Expresin monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la
tasacin.
Precio:Es lo que se paga en bolvares por un bien inmueble en el mercado.
Valor Ini cial o de Compra: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar su
construccin o edificacin. Se llama tambin valor histrico.
Val or Justo de M ercado: La suma de dinero a cambio de la cual podra
razonablemente esperarse que un comprador y un vendedor informados
estaran dispuestos a efectuar la transaccin de un bien.
Parcelamiento: Conjunto de parcelas organizadas como un todo y que
dispone de los servicios bsicos de infraestructura y equipamiento.
Fondo de la parcela:es la longitud comprendida entre el lindero del frente y
el lindero de fondo de la parcela, medida en sentido perpendicular al
primero.
Lindero:Es la lnea que limita a una parcela o lote de terreno con otra de la
misma naturaleza, con una va o con un accidente natural.
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Avalo de Edificaciones y Construcciones
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Retiro:Distancia entre la cara exterior del muro del lindero de una parcela y
la fachada correspondiente de la edificacin construida en el terreno.
Porcent aje de const ruccin:Relacin porcentual entre el rea de construccinde la edificacin (rea techada) y el rea de la parcela
% de construccin = 240 m2 = 80%
300 m2
CLASES DE INMUEBLES
Unidades en propiedad horizontal: Apartamentos, locales comerciales,
oficinas, depsitos, puestos de estacionamiento u otros incluidos endocumentos de condominio.
Terrenos urbanos: Terrenos y parcelas sin construccin, ubicados dentro del
permetro de las ciudades, con variables urbanas (zonificacin) asignadas.
Casas, quintas y bienhechuras. En general, terreno o parcela con
construcciones (excepto edificios), no sujetos a rgimen de propiedad
horizontal. Esta clase incluye construcciones, mejoras e instalaciones
(bienhechuras). Galpones: Terreno o parcela con construcciones dedicadas a depsitos o
actividad comercial o industrial. Esta clase incluye construcciones, mejoras e
instalaciones (bienhechuras).
Edificios: Edificacin y terreno, conformada por un conjunto de unidades
tales como apartamentos, locales comerciales, oficinas, estacionamientos,
depsitos, etc., no regido por la Ley de Propiedad Horizontal.
Terrenos extraurbanos, Fincas, Predios, Haciendas: ubicadas fuera del rea
urbana de la ciudad, conformada por terreno con fines agropecuarios o
posibilidad de desarrollo. Esta clase incluye construcciones, mejoras e
instalaciones (bienhechuras).
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Avalo de Edificaciones y Construcciones
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SEGN SU TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA
Construcciones Convencionales: Son las que se construyen mediante un
proyecto de arquitectura e ingeniera, bajo la normativa tcnica vigente ysupervisada por un equipo de profesionales universitarios.
Construcciones no Convencionales: Son aquellas que se construyen sin
proyectos de arquitectura e ingeniera, no cumple con la normativa vigente
y no son inspeccionadas ni supervisadas por profesionales universitarios.
Edificaciones Aisladas: son aquellas que no estn adosadas a otra
edificacin por ninguno de sus lados.
Edificacin pareada: Es la que est adosada por uno de sus lados. Galpn: Construccin formada por un techo soportado por columnas con
cerramientos.
Cobertizo: Construccin formada por un techo, soportada por columnas sin
cerramientos.
Caney o boho: Construccin formada por un techo de forma cnica sin
cerramientos.
METODOLOGIA PARA VALORACIN DE EDIFICACIONES Y
CONSTRUCCIONES
La aplicacin de la metodologa mas adecuada para la realizacin de un trabajo de
tasacin depende fundamentalmente de las condiciones de mercado con que se
enfrenta el tasador, por las informaciones recolectadas en ese mercado y por la
naturaleza del servicio que se pretenda desarrollar; se pueden utilizar en conjunto
dependiendo del tipo de tasacin, estas son:
a) Mtodo Comparativo de datos de mercado: consiste en hacer una
comparacin directa de los precios pagados en el mercado de propiedades
similares, cuando existen sustitutos razonablemente similares y suceden
transacciones con cierta frecuencia.
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b) Mtodo del Costo de reposicin: es aquel que tiene la particularidad de ser
detallado, exige al tasador el conocimiento total de la edificacin y dominio
en clculos de presupuestos estimados, cantidades de obras, preciosactuales de materiales y mano de obra especializada.
Para calcular el costo de reposicin (VR), cunto vale hoy a los precios de
mercado una edificacin o construccin igual o semejante a la que se est
valorando, existen dos procedimientos:
1.- Cmputos mtricos.
2.- reas Brutas de Construccin.
1.- Cmputos Mtricos: Es el instrumento ms confiable para la determinacin del
valor de reposicin (VR). El anlisis consiste en desglosar el bien inmueble en tres
grandes grupos, (materiales, equipos y mano de obra), estos cmputos deberan
estar compuestos por los siguientes captulos: obras preliminares, estructura,
arquitectura, instalaciones sanitarias, instalaciones elctricas, cerramientos,
Acabados, impermeabilizacin, paisajismo y cualquier otro elemento que esteconstruido y/o instalado en el bien que se est valorando.
2.- reas Brutas de construccin: Es la sumatoria del rea total construida, que
encierra los espacios del inmueble, es decir, se toma en consideracin el rea
techada cerrada y el rea techada abierta incluyendo los volados y salientes de
losas de entrepisos y techos.
DEPRECIACION
Disminucin del valor o precio de un bien, ya sea con relacin al que antes
tena o comparndolo con otros de su clase. As, la depreciacin de una edificacin
es la prdida de valor que ha experimentado, la cual se inicia una vez terminada la
construccin y se contina a lo largo de su vida econmica.
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Causas de la Depreciacin:
Directas: deterioro fsico, causado por el uso diario del inmueble, y por
factores del medio ambiente, lluvias, altas temperaturas, humedad,corrosividad de la zona, etc.
Indirectas:Por Obsolescencia Funcional, se refiere a la prdida del valor del
bien inmueble por deficiencias en la construccin tales como: mala
distribucin de los ambientes, poseer construcciones no justificados en el
lugar, etc. Por Obsolescencia Econmica se refiere a la prdida de valor de la
edificacin, por mala ubicacin (cercana a cementerios, aeropuertos, zonas de
tolerancias, quebradas, etc. Desuso:las edificaciones cuando estn deshabitadas se deprecian debido a la
falta de mantenimiento.
MTODOS PARA ESTIMAR LA DEPRECIACIN ACUMULADA.
Existen dos mtodos para determinar la depreciacin acumulada de una
edificacin, como lo son los mtodos directos y los mtodos indirectos.
Mtodos directos: Este mtodo se basa en la observacin directa del inmueble. Es
decir el avaluador estima la prdida del valor a travs del costo del inventario de
los componentes de las estructuras considerndolos en forma individual, esto es,
paredes, pisos, instalaciones sanitarias, etc. Adems de incluir los estimados
correspondientes a obsolescencia funcional y econmica, para as obtener un
aproximado de la depreciacin acumulada debida a todas las causas que la
originan.
Mtodo de la lnea recta: mtodo directo que permite estimar la
depreciacin en forma restringida, toda vez que se considera como nico
factor de la depreciacin de la edificacin su deterioro fsico, el cual se
distribuye uniformemente a lo largo de su vida til.
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Mtodos indirectos: la utilizacin de los mtodos indirectos en la estimacin de la
depreciacin acumulada, debida a todas las causas que la originan proviene de ladiferencia del valor que resulta al comparar el costo nuevo de reproduccin y el
resultante indicado por el mercado para le inmueble en estudio, a la fecha del
avalo.
TABLA IDEPRECIACIN FSICA HEIDECKE
ESTADO CONDICIONES FSICAS COEFICIENTE C
Estado 1
Estado 1,5
Estado 2
Estado 2,5
Estado 3Estado 3,5
Estado 4
Estado 4,5
Estado 5
Nuevo...
Entre nuevo y regular
Regular con conservacin normal
Entre regular y reparaciones sencillas.
Reparaciones sencillasEntre reparaciones sencillas e importantes.
Reparaciones Importantes.
Entre reparaciones importantes y sin valor ...
Sin valor Demolicin..
0,00%
0,32%
2,52%
8,09%
18,10%33,20%
52,60%
75,20%
100,00%
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TABLA II
DEPRECIACIN FSICA ROSS HEIDECKE
Edad en %
de Vida til
Estado de Conservacin
1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
2468
101214161820222426283032343638404244464850
5254565860626466687072747678
80828486889092949698
100
1,022,083,184,325.506,727,989,2810,612,013,414,916,417,919,521,122,824,526,228,029,931,733,635,537,5
39,541,643,745,848,050,252,554,857,159,561,264,466,969,4
72,074,677,380,082,785,588,391,294,197,0100
1,052,113,214,355,536,758,019,3110,612,013,414,916,417,919,521,122,824,526,228,029,931,733,635,537,5
39,541,643,745,848,050,252,554,857,159,561,264,466,969,4
72,074,677,380,082,785,588,391,294,197,0100
3,514,555,626,737,889,0710,311,612,914,216,617,018,520,021,523,124,726,428,129,931,633,435,2
37,0139,1
41,043,045,117,249,351,553,755,958,260,562,965,367,770,2
72,775,377,880,583,385,988,691,494,297,1100
9,0310,011,1012,113,214,315,416,617,819,120,421,823,124,626,027,529,030,632,233,835,537,238,940,742,6
44,446,348,250,252,254,256,358,460,562,865,067,369,671,9
74,376,779,181,684,186,789,391,994,697,3100
18,919,820,721,622,623,624,625,726,827,929,130,331,532,834,135,436,838,119,641,042,544,045,647,248,8
50,552,153,955,657,459,261,163,054,966,868,870,872,974,9
77,179,281,483,685,888,190,492,895,197,6100
33,934,635,336,136,937,738,539,440,341,242,243,144,145,246,247,348,449,550,751,953,154,455,656,958,2
59,661,062,463,066,366,768,359,871,472,974,676,277,979,6
81,383,084,886,688,590,392,294,196,098,0100
53,153,654,154,655,255,856,457,057,658,359,059,660,461,161,862,563,464,265,065,966,767,568,569,470,4
71,372,373,374,375,376,477,678,679,780,881,983,184,385,5
86,788,089,290,591,893,594,595,897,298,6100
75,475,776,076,376,676,977,277,577,878,278,578,979,379,680,080,480,881,381,782,182,683,183,584,084,5
85,085,086,086,687,187,788,288,889,690,090,691,291,892,4
93,193,794,495,095,797,197,197,898,599,3100
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Avalo de Edificaciones y Construcciones
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TABLA III
Distribucin t de StudentPuntos crticos t 1 /2, grados de libertad
N.C - Nivel de confianzaA - Nivel de significancia
t 1-a/2 t 0,0995 t 0.99 t 0,975 t 0,95 T 0,90 t 0,00 t 0.75 t 0.70 t 0,60 t 0.55
N.C. 99% 98% 95% 90% 80% 60% 50% 40% 20% 10%
a 1% 2% 5% 10% 20% 40% 50% 60% 80% 90%
1 63.657 31.821 12.706 36.314 3.078 1.376 1.000 0.727 0.325 0.1582 9.925 6.965 4.303 2.920 1.886 1.061 0.816 0.617 0.289 0.1423 5.841 4.541 3.186 2.353 1.638 0.978 0.765 0.584 0.277 0.1374 4.604 3.747 2.776 2.132 1.533 0.941 0.741 0569 0.271 0.1345 4.032 3.365 2.571 2.015 1.476 0.920 0.727 0.559 0.267 0.1326 3.707 6.143 2.447 1.943 1.440 0.906 0.718 0.553 0.265 0.1317 3.499 2.998 2.365 1.895 1.415 0.896 0.711 0.549 0.263 0.1308 3.355 2.896 2.306 1.860 1.397 0.889 0.706 0.546 0.262 0.1309 3.250 2.821 2.262 1.833 1.383 0.883 0.703 0.543 0.261 0.129
10 3.169 2.764 2.228 1.812 1.372 0,879 0.700 0.542 0.260 0.12911 3.106 2.718 2.201 1.796 1.363 0.876 0.697 0.540 0.260 0.129
12 3.065 2.681 2.179 1.782 1.356 0.873 0.695 .0.539 0.259 0.12813 3.012 2.650 2.160 1.771 1.350 0.870 0.694 0.538 0.259 0.12814 2.977 2.624 2.141 1.761 1.345 0.868 0.692 0.537 0.258 0.12815 2.947 2.602 2.131 1.753 1.341 0.866 0.691 0.536 0.258 0.128
16 2.921 2.583 2.120 1.746 1.337 0.865 0.690 0.535 0.258 0.12817 2.898 2.567 2.110 1.740 1.333 0.863 0.689 0.534 0.257 0.12818 2.878 2.552 2.101 1.734 1.330 0.862 0.688 0.534 0.257 0.12719 2.861 2.539 2.093 1.729 1.328 0.861 0.688 0.533 0.257 0.1.2720 2.845 2.528 2.086 1.725 1.325 0.860 0.687 0.533 0.257 0.12721 2.831 2.518 2.080 1.721 1.323 0.859 0.686 0.532 0.257 0.12722 2.819 2.508 2.074 1.717 1.321 0.858 0.686 0.532 0.256 0.12723 2.087 2.500 2.069 1.714 1.319 0.858 0.685 0.532 0.256 0.12724 2.797 2.492 2.064 1.711 1.318 0.857 0.685 0.531 0.256 0.12725 2.787 2.485 2.060 1.708 1.316 0.856 0.684 0.531 0.256 0.12726 2.779 2.479 2.056 1.706 1.315 0.856 0.684 0.531 0.256 0.12727 2.771 2.473 2.052 1.703 1.314 0.355 0.684 0.531 0.256 0.127
28 2.763 2.467 2.048 1.701 1.313 0.855 0.683 0.530 0.256 0.12729 2.756 2.462 2.045 1.699 1.311 0.854 0.683 0.530 0.256 0.12730 2.750 2.457 2.042 1.697 1.310 0.854 0.683 0.530 0.256 0.12740 2.678 2.403 2.009 1.676 1.299 0.851 0.681 0.529 0.255 0.12660 2.639 2.374 1.990 1.664 1.292 0.848 0.679 0.527 0.254 0.126120 2.618 2.351 1.980 1.657 1.289 0.845 0.677 0.526 0.234 0.126 2.576 2.326 1.960 1.645 1.282 0.842 0.674 0.524 0.253 0.120
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Avalo de Edificaciones y Construcciones
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CASOS PRACTICOS:
1. Calcular el valor de las bienhechurias (cerca perimetral) construidas en la Calle
Garcs, entre Callejn Jurado y Calle San Bosco parcela 4-A, Coro. El terreno es
municipal.
Caractersticas constructivas de las cercas perimetrales:
Infraestructura en concreto armado (fundaciones, vigas de riostra, vigas de
corona).
Cerramiento en paredes de bloques acabado corriente, E=15 cms.
Altura de Pared= 2.20 mts No presenta cubierta de techos ni losa de piso.
No presenta instalaciones sanitarias ni instalaciones elctricas.
Aos de uso = 8 aos
Vida til = 20 25 aos
Linderos:
Norte: 12 mts
Sur: 12 mts (frente)Este: 10 mts
Oeste: 10 mts
2.- Calcular el Valor actual de un Galpn, ubicado en la zona industrial de
Turumo, Municipio Sucre, Estado Miranda.
Caractersticas Constructivas:
Estructura metlica
rea: 600 m2
Cubierta de Techo: Estructura metlica con lminas de Acerolit
Piso de concreto, acabado corriente
Aos de uso = 12 aos
Vida til = 40 aos
Terreno municipal.
Estado de conservacin: 2,5
-
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Avalo de Edificaciones y Construcciones
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3.- Determinar el valor de una vivienda unifamiliar, ubicada en la Urbanizacin
Pedro Arcaya de la Ciudad de Punto Fijo, con las siguientes caractersticas:Construccin tradicional.
Cubierta de techo de la casa: losa de tabelones con capa impermeabilizante.
rea de construccin: 67 mts2
Recubrimiento de pisos en cermica nacional.
Ventanas corredizas. En aluminio y vidrio.
Aos de Uso: 5 aos.
Vida til = 50 - 60 aosEstado de conservacin: 2
4.- Calcular el valor actual de una vivienda unifamiliar (aun en construccin),
ubicada en la Urb. El Sol, en la ciudad de Coro, con las siguientes caractersticas:
Parcela de terreno 200 m2
Construccin tradicional (fundaciones, vigas riostra, vigas de carga,
losa de techo, todo en concreto armado con acero de refuerzo) Cubierta de techo en losa de tabelones con capa impermeabilizante.
rea de construccin: 80 m2. Compuesta por: sala-comedor, cocina,
dos habitaciones, un bao.
Piso: concreto acabado corriente
Ventanas: sin ventanas, solo presenta protectores metlicos.
Paredes en bloques de concreto. E= 15 cms, con recubrimiento a base
de cal, acabado rustico.
Calidad media.
Puertas: no tiene en entrada principal, en reas internas en madera
entamborada.
Instalaciones de aguas blancas y aguas negras empotradas, no
presenta piezas sanitarias en bao.
Ao de uso = 5 aos
-
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Avalo de Edificaciones y Construcciones
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Vida til = ?
No tiene cercas perimetrales.
Calcular valor de terreno y construccin.
5.- Determinar el valor de una vivienda bifamiliar, ubicada en la Urbanizacin Los
Antonios, de la Ciudad de Valencia, con las siguientes caractersticas:
Construccin tradicional.
Cubierta de techo de la casa: losa de tabelon con capa impermeabilizante y
recubrimiento con teja criolla.
Cubierta de techo del garaje en madera machihembrada con un rea de 18 mts2. ,tiene 4 aos de uso.
rea de construccin: 70 mts2
Recubrimiento de pisos en cermica nacional.
Ventanas corredizas. En aluminio y vidrio.
Aos de Uso: 20 aos.
Vida til = vivienda 50 aos
Vida til= 15 - 18 aos (techo machihembrado)Estado de conservacin: regular con conservacin normal.
Anexo plano de distribucin de planta
-
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-
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Avalo de Edificaciones y Construcciones
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6.- Determinar el valor de una vivienda unifamiliar, ubicada en la calle Las Palmas,
de la Poblacin de Adicora, Estado Falcn, con las siguientes caractersticas:
Construccin tradicional.Cubierta de techo de la casa: losa de tabelones con capa impermeabilizante.
rea de construccin: 60 mts2
Recubrimiento de pisos en cermica nacional.
Ventanas tipo batiente en madera.
Aos de Uso: 12 aos.
Vida til = 45 aos
Estado de conservacin: regular con conservacin normal.Plano de distribucin de planta del inmueble
-
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Avalo de Edificaciones y Construcciones
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Vistas 3D del inmueble
7.- Elaborar un informe de avalo de una Quinta de dos plantas, ubicada en la Urb.Santa Fe, Quinta Marisol; Parroquia Carirubana, en la Ciudad de Punto fijo, Municipio
Carirubana del Estado Falcn.
Informacin recabada en inspeccin al inmueble y verificada en los planos de
distribucin.
Tabla I
reas de construccinConstruccin o nivel M2 Aos de uso
Construccin planta baja 281.81 25
Construccin Primer nivel 281.81 25
rea de lavandera 20.91 20
Garaje con techo machihembrado 102.37 20
Cerca Perimetral 254.10 25
Cerca Frontal 110.70 25
rea de terreno = 750 mts2
Adems la casa cuenta con una piscina y con un boho con las siguientes: caractersticas:
-
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Avalo de Edificaciones y Construcciones
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Piscina:
Edad = 10 aos
Largo = 4 mtsAncho = 3,5 mts
h = 1.10 mts
E = 0,30 mts
Vida til= 20 -25 aos
Boho:
Estructura de maderaCubierta de techo de palma
Base de pavimento de concreto, recubierto con caico.
Dimetro = 5 mts
rea piso= 6 * 6 mts, E= 15 cm
Aos de uso= 7
Vida til = 15 20 aos
8.- Calcular el valor de un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Costa
Azul, Av. Independencia, Parroquia San Gabriel, Municipio Miranda, Coro Estado
Falcn. Apto 6-B, Piso 3. El valor del inmueble es para fines sucesorales.
Las caractersticas del inmueble son las siguientes:
Distribucin: sala-comedor, cocina, 3 habitaciones, 2 salas sanitarias.
Cocina: empotrada con mampostera de bloques frisados, revestidos con cermica
y topes de granito, puertas y gavetas en madera.
Aos de uso= 19 aos
rea = 125.75 m2. Estacionamiento = 1 por apartamento.
Vida til = 60 aos
-
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REFERENCIALES APARTAMENTOS, PARROQUIA SAN GABRIEL, MUNICIPIO MIRANDA,
CORO
N Ubicacin VendedorComprador
Monto
Operacin Bs. rea(m2)
Precio
UnitarioBs/m2 Cita deRegistro Fecha
1
Urb. San Bosco, Edif.Medano, piso 2, N 6
Nancy LugoAna Chirinos
152.427 130 1.172,6N 29 Tomo
4to Folio200
07/1/09
2
Edif. Medano 1erPiso. Av. Romulo
Gallegos.
Sara RotoloAna Maria de
Luca105.960 90 1.177,34
N 21 Tomo3ro Folio
12220/2/09
3Urb. San Bosco I N
02-06Pedro ObertoJose Guian
88.667 95 933,33N 32 Tomo4to Folio 27
30/1/09
4
Urb. Los Orumos I2do Piso N 02-06
Iliana ArteagaCarlos Morales
112.396,4 95 1.183,12N 7 Tomo1ro Folio 45
08/05/09
5 Conj. Residencial. LasMorocotas Jose MontanoElisabel Oviol 97.375,82 82 1.187,51
N 37 Tomo
3ro Folio235
10/7/09
6
Conj.Residencial. SanBosco Plaza 2-2 con
Calle Norte.
Elas MorilloThaymirMartinez
136.876,4 115 1.190,2N 37 Tomo
I Folio 8015/7/09
7Urb. Santa Ana 3er
Piso N 03-03.
FerminaAmaya Eimy
Martnez143.428,8 120 1.195,24
N 42 TomoII Folio 30
17/7/09
8Edificio Antonio N
8-A . 8vo Piso
MaraEspinosa
Willians Daz116.043,04 97 1.196,32
N 23 TomoIII Folio 50
20/12/09
9
Conj. ResidencialMiranda. N E-92
Edificio Eucalipto 9nopiso.
Iris Medina
Tulio Arias
112.612 94 1.198N 38 Tomo
III Folio 222
28/12/09
10Conj. Residencial SanBosco N 1A 1er Piso.
CesarRuscelloniCostantino
Piepoli
119.800 100 1.198N 39 Tomo
4to Folio274
30/1/10
11
Edificio ResidencialVilla Guadalupe N 4
P.B.
Marisela SaherAudrey Jean
Mc Intyre221.550 105 2.110
N 33 TomoII Folio 120
15/02/10
12Edificio Papa Antonio
N 5-B . 5to Piso
WilmerVaivads
Pedro Partidas213.250 100 2.132,50
N 38 Tomo4to Folio
22522/4/10
13
Urb. Los Orumos I.
N 00-07. P-B.
NonyHenriquez
ose Sanchez
214.600 100 2.146N 42 Tomo
4to Folio
132
26/04/10
14
Conj. Residencial SanBosco Plaza. 1-2
Parcela 1-4 Parroq.San Gabriel
Elas MorilloMara Puig
246.790 115 2.146N 12 Tomo
I Folio 2016/04/10
15Edif. Santa Ana 3er
Piso.Ana RosendoCarlos Lugo
289.080 122 2.146N 38 TomoIII Folio 26
12/05/10
-
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Avalo de Edificaciones y Construcciones
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CRITERIOS DE UBICACIN PARA EL PERITO:
UBICACION VALOR
Mala 1Regular 2
Buena 3
Excelente 4
Nota: Puede utilizarse para ponderar ubicaciones de terrenos, apartamentos y
locales comerciales.
9. Calcular el valor actual de un inmueble propiedad del Sr. Juan Davalillo para
fines comerciales.Caractersticas de la propiedad:
Parcela de terreno de 323 m2
Cerca perimetral mixta: en pared de bloque de concreto, e= 15 cm, acabado
corriente. Fundaciones, envigado en concreto armado con refuerzo metlico, con
una altura de 80 cm y malla cicln de tres hilos con estructura de soporte con una
altura de 1.40.
Piso en pavimento de concreto con refuerzo metlico con un rea de 90 m2
Linderos:
Norte = fondo 19 m2, Sur = frente 19 m2, Este = 17 m2 , Oeste = 17 m2
-
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Avalo de Edificaciones y Construcciones
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10.- Calcular el valor actual de El Edificio El Rosal, ubicado en la Avenida Josefa
Camejo, Municipio Miranda, Coro.
Tipo de Construccin = tradicional
N pisos = 4
N Apartamentos= 8
Aos de Uso = 15 aos
Estado de conservacin: Regular con conservacin normal.
rea de construccin = 180 m2por pisorea de terreno 700 m2
11. Calcular el valor actual de un local comercial ubicado en el Centro Comercial
Pambil de la Ciudad de Punto Fijo. Sector Hato Nuevo. Falcn.
Ubicacin L22 Planta Baja
rea: 18 m2
Aos de uso = 2 aosVida til = 50-60 aos
-
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Avalo de Edificaciones y Construcciones
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REFERENCIALES LOCALES COMERCIALES MUNICIPIO CARIRUBABA
Vendedor Comprador DireCompleta Area Bs Monto Venta Bs/m2 Venta Circuito Tomo N Fecha
MOISESHERNANDEZ
MARLONPEREIRA
AV.6 SUR AV.6GESTE AV.1C C.C.LAS
VIRTUDES No.A14
45,00 207.000 4.600 01 17 03 29/05/2011
ANTONIOZEITER
SARKIS SARKIS.S.AV.6 SUR AV.6G
ESTE AV.1C C.C.LASVIRTUDES No.A19
19,00 175.000 9.210,52 01 13 14 17/03/2011
JUANSANTANA
YANETCARRASQUERO
AV.6 SUR AV.6GESTE AV.1C C.C.LAS
VIRTUDES No.B23
87,00 420.000 4.827,58 01 12 17 13/03/2011
COSMEJATAR
ELIZABETH DEABREU
AV. GIRARDOT C/AV.ZAMORA CTRO.COM.CIUDAD DEL VIENTO
No. PA
43,00 240.000 5.581,39 01 02 31 07/07/2011
CARLOSGARCIA
LUIS MARQUESAV.6 SUR AV.6G
ESTE AV.1C C.C.LAS
VIRTUDES No.A11
39,00 250.000 6.410,25 01 01 47 03/07/2011
EDGARRUEDA
RICARDOSAAVEDRA
AV.6 SUR AV.6GESTE AV.1C C.C.LAS
VIRTUDES No.B085,00 76.332 15.266,40 01 07 48 30/07/2011
ConstructoraSambil C.A.
Ildemaro Contrerasy Miriam Torres de
Contreras
Ctro. SambilParaguan, Planta
baja, N L-224, HatoNuevo
28,00 990.990,00 35.392,50 01 01 190046 26/11/2012
ConstructoraSambil C.A.
Carlos LpezEscola y Francisco
Mort Isea.
Ctro. SambilParaguan, Plantabaja, N L-54, Hato
Nuevo
15,00 495.000,00 33,000,00 01 06 190096 26/11/2012
ConstructoraSambil C.A.
Henry Jos Ortega
Ctro. Sambil
Paraguan, Plantabaja, N L-62, Hato
Nuevo
15,00 443,520,00 29.568,00 01 06 190772 08/12/2012
ConstructoraSambil C.A.
Inversiones BreaBaja C.A.
Ctro. Sambil
Paraguan, Plantabaja, N L-16, Hato
Nuevo
34,00 897.600,00 26.400,00 01 07 190770 08/12/2012
ConstructoraSambil C.A.
Punto Chic, C.A.
Ctro. SambilParaguan, Planta
baja, N L-237, HatoNuevo
270,00 5,105,430,00 18.909,00 01 07 190777 08/12/2012
ConstructoraSambil C.A.
Sport & More, C.A.
Ctro. SambilParaguan, Planta
baja, N L-145, HatoNuevo
186,00 1,530,134,00 8.226,50 01 08 190773 08/12/2012
Constructora
Sambil C.A.
Antonio Novoa yMara Santos de
Novoa
Ctro. SambilParaguan, Planta
baja, N L-200, HatoNuevo
37,00 1,343,100,00 36.300,00 01 08 190774 08/12/2012
ConstructoraSambil C.A.
Ombra Boutique,C.A.
Ctro. Sambil
Paraguan, Plantabaja, N L-239, Hato
Nuevo
60,00 1.544.400,00 25.740,00 01 09 190778 08/12/2012
ConstructoraSambil C.A.
Leader's Import,C.A.
Ctro. SambilParaguan, Planta
baja, N L-232, HatoNuevo
85,00 1,884.960,00 22.176,00 01 09 190776 08/12/2012
-
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Avalo de Edificaciones y Construcciones
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12. Calcular el valor de las bienhechurias construidas en la Urb. Ampies, calle 2,
parcela 6-B. El terreno es municipal
Caractersticas:
Infraestructura en concreto armado (fundaciones, vigas de riostra, vigas de corona)
Cerramiento en paredes de bloques acabado corriente. 27 mts de construccin de
pared, incluyendo los cuatro lados.
Altura de bienhechurias 2.60 mts
No presenta cubierta de techos ni losa de piso.
No presenta instalaciones sanitarias ni instalaciones elctricas.Cercas perimetrales:
Bloque de concreto, acabado corriente, E=15 cms.
Altura de la pared: 2.00 mts
Lindero Norte: 20 mts
Lindero Sur: 18 mts (frente)
Lindero Oeste: 16 mts
Lindero Este: 16 mts
Aos de construccin= 8 aos
Vida til = ?
-
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Avalo de Edificaciones y Construcciones
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Reporte del programa SPSS.
Ejercicio # 7
Regresin
Variables introducidas/eliminadas (b)
ModeloVariables
introducidasVariables
eliminadasMtodo
1 Tiemporea (a)
Introducir
a. Todas las variables solicitadas introducidas
b. Variable dependiente: pu
Resumen del modelo (b)
Modelo RR
cuadradoR cuadradocorregida
Error tp. dela estimacin
Durbin-Watson
1 .946 (a) .895 .872 183.87474 1.238
a. Variables predictoras: (Constante), tiempo, reab Variable dependiente: pu
-
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Avalo de Edificaciones y Construcciones
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ANOVA (b)
Modelo
Suma de
Cuadrados gl
Media
Cuadrtica F Sig.1 Regresin 2595966.9212E+13 2 1297983.46 38.391 ,000(a)
ResidualTotal
304289.2782900256.20
911
33809.920
a. Variables predictoras: (Constante), tiempo, rea
b. Variable dependiente: P.U
Coeficientes(a)
ModeloCoeficientes noestandarizados
CoeficientesEstandarizado
sT Sig.
B Error tip. Beta1 (Constante)
reatiempo
614.9991.180
228.882
406.7623.857
26.655 .034.940
1.512.306
8.587
.165
.767
.000
a. Variable dependiente: P.U
-
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