li convencion nacional primavera y valuación...en val. arq. vÍctor renÉ rocha gonzÁlez indice...
Post on 01-Mar-2021
3 Views
Preview:
TRANSCRIPT
LI CONVENCION NACIONAL
Primavera y Valuación
Renovación, transformación y renacimiento de la valuación
CUERNAVACA
MORELOS 2015
ESTUDIO DE VALORES DE TERRENO EN BASE A SU URBANIZACION Y
ENTORNO
REALIZADO POR :
M. Y ESP. EN VAL. ARQ. VÍCTOR RENÉ ROCHA GONZÁLEZ
INDICE
ANTECEDENTES PAG 4
DECRETOS PAG 4
ARTICULOS TRANSITORIOS PAG 4
OBJETIVO Y PROPOSITO PAG 5
ALCANCE DEL ESTUDIO PAG 5
METODO DE PRECIOS HEDONICO PAG 5
VALORES DE TABLA PAG 6
TABLA DE CARACTERISTICAS URBANAS PAG 7
CIUDAD DE IRAPUATO PAG 12
CONCLUSIONES PAG 20
BIBLIOGRAFIA PAG 21
RESUMEN DE PONENCIA PAG 23
SEMBLANZA PAG 24
ANTECEDENTES
Con fundamento en el Decreto por el que se declara reformado él artículo 115 de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
DECRETO
"EL CONGRESO GENERAL DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS EN USO DE
LA FACULTAD QUE LE CONFIERE EL ARTICULO 135 DE LA CONSTITUCION
GENERAL DE LA REPUBLICA Y PREVIA LA APROBACION DE LA MAYORIA DE
LAS HH. LEGISLATURAS DE LOS ESTADOS, DECLARA REFORMADO Y
ADICIONADO EL ARTICULO 115 DE LA CONSTITUCION POLITICA DE LOS
ESTADOS UNIDOS MEXICANOS"
En la fracción IV inciso a) y c) dice a la letra:
Los Ayuntamientos en el ámbito de su competencia, propondrán a las Legislaturas estatales
las cuotas y tarifas aplicables a los impuestos, derechos, contribuciones de mejoras y las
tablas de VALORES UNITARIOS DE SUELO Y CONSTRUCCIONES que sirvan de
base para el cobro de contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria.
ARTÍCULOS TRANSITORIOS
Articulo Quinto.- Antes del inicio del ejercicio fiscal de 2002, las legislaturas de los
estados en coordinación con los Municipios respectivos, adoptarán las medidas
conducentes a fin de que los valores unitarios del suelo que sirvan de base para el cobro
de contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria, sean equiparables a los valores de
mercado de dicha propiedad y procederán, en su caso, a realizar las adecuaciones
correspondientes a las tasas aplicables para el cobro de las mencionadas contribuciones, a
fin de garantizar su apego a los principios de PROPORCIONALIDAD Y EQUIDAD.
El presente Decreto en cumplimiento a la fracción I del artículo 89 de la Constitución
Política de los Estados Unidos Mexicanos se expidió el día 22 de Diciembre de 1999 y
entro en vigor 90 días después de su publicación.
En atención a lo anterior el H. Ayuntamiento 2001-2003 de Irapuato Gto. Celebró con el
Instituto Mexicano de Valuación de Guanajuato Centro A. C. un convenio para la
realización del estudio técnico correspondiente para dar cumplimiento a la ley, según lo
expresado anteriormente.
OBJETIVO Y PROPOSITO
OBJETIVO
Realizar a detalle un estudio de valores unitarios del suelo en base a su urbanización y
entorno en el ámbito del Municipio de Irapuato Guanajuato o de cualquier municipio.
PROPÓSITO
Establecer una metodología confiable para determinar el costo por metro cuadrado de
terreno.
ALCANCE DEL ESTUDIO
Dicha metodología servirá como plataforma en el cálculo del valor por metro cuadrado, de
terreno, en base a este sistema de una manera más práctica y menos compleja que un
estudio de mercado.
Este proceso está basado en las características con las que cuenta la calle, infraestructura,
características urbanas, estructura (de la calle), equipamiento, características de interés, y
restricciones para al final concluir con un valor por metro cuadrado sustentado en valores
físicos de la inversión de la calle.
METODO DE PRECIOS HEDÓNICOS
El método de precios hedónicos establece una relación entre el precio de un bien
heterogéneo y las características diferenciadoras que él contiene. Por ejemplo, cuando un
consumidor adquiere un predio para vivienda, el individuo examina los atributos del predio
tales como características estructurales de la vivienda (área, número de cuartos, número de
baños, calidad de los materiales, etc.) y las características del entorno (cercanía a las vías de
acceso, a parques, supermercados, seguridad, calidad ambiental, entre otros.). Aunque
varios de estos atributos no tienen precios de mercado su valor está implícito en el precio
total de la vivienda.
Los primeros trabajos que utilizaron precios hedónicos los realizó Rosen (1974),
actualmente el método es muy usado en los mercados de vivienda y también en los
mercados laborales en donde se asume que la calidad ambiental del sitio de trabajo debe de
alguna manera estar reflejado en el salario devengado por el trabajador. Al igual que el bien
raíz, muchos otros bienes son heterogéneos, es decir, poseen varios atributos que
determinan su precio. Los precios hedónicos intentan descubrir todos los atributos de un
bien que explican su precio, y también intentan discriminar la importancia cuantitativa de
cada uno de ellos.
VALORES DE TABLA
1.- INFRAESTRUCTURA 1.2750
2.- CARACTERISTICAS URBANAS 1.3000
3.- ESTRUCTURA 0.6750
4.- EQUIPAMIENTO URBANO 3.3500
5.- CARACTERISTICAS DE INTERES 1.3000
6.- RESTRICCIONES 1.5250
7.- FACTOR DE INTERES COMERCIAL 0.5750
SUMA 10.0000
10.0000/10 = 1.000
TABLA DE CARACTERISTICAS URBANAS.
TABLA DE CARACTERISTICAS URBANAS.
TABLA DE CARACTERISTICAS URBANAS
TABLA DE CARACTERISTICAS URBANAS
CIUDAD DE IRAPUATO, GTO
CONCLUSIONES
Es un método muy confiable ya que está basado en valores actuales de urbanización lo cual
nos demuestra que es muy cercano al valor comercial.
Este método ayuda a encontrar valores comerciales de terreno en zonas urbanas de una
manera eficaz, ágil y sencilla.
Es un método fácil de interpretar, ya que se van aplicando todas las características de
urbanización del lote en cuestión.
BIBLIOGRAFIA
www.virtual.unal.edu.co/cursos/IDEA/mtria...3/.../contenido_05.html
www.revistasice.com/.../BICE_2701_03-04__9D5ED6B5AC8D51F7C5
VALORES DE CONSTRUCCION PROPORCIONADOS POR LA DIRECCION
GENERAL DE OBRAS PUBLICAS DEL MUNICIPIO DE IRAPUATO, GTO.
RESUMEN DE LA PONENCIA
El objetivo de la presentación de esta ponencia es ahorrar tiempo en la investigación
de mercado, y elaborar un trabajo con valores más precisos y reales, ya que los de
investigación de mercado, son valores de oferta y demanda, aun cuando no se haya
realizado la operación, con éste método llegaremos a un valor mínimo de terreno, basado
en la infraestructura que rodea el inmueble que vamos a valuar, tomando en cuenta la
ubicación, características, equipamiento, factores de deseabilidad, sin dejar de tomar en
cuenta las restricciones con las que cuenta el bien.
Por otro lado, los factores aplicados para llegar al valor investigado, son valores
basados en la unidad, desmenuzándola para lograr hacer de todas estas características la
unidad (1), se aplica también los valores de urbanización, de acuerdo a la constitución de la
calle como son tipo de banquetas, pavimentación, ancho de calle.
Finalmente se presentan dos calles totalmente distintas como ejercicio
comprobatorio de los valores alcanzados con este método, lo que nos acercamos al valor
comercial usado, se pretende dentro de la exposición hacer el ejercicio de una calle con
valores de la localidad, y demostrar lo sencillo y práctico que resultará llegar a un valor
propio, que si no es el real, estará muy cerca del valor de operación.
SEMBLANZA DEL ARQ. VÍCTOR RENÉ ROCHA GONZÁLEZ
Originario de Silao, Gto, avecindado en Irapuato desde 1973, con 63 años de edad,
arquitecto, egresado de la universidad de Guanajuato, con estudios de maestría en la
universidad superior del bajío, y especialista en valuación inmobiliaria en la universidad
autónoma de zacatecas.
35 años de ejercer la valuación, de manera independiente, en 1980 dado de alta
como perito fiscal en el estado de Guanajuato, atendiendo varios municipio, en 1992 fue
director de catastro municipal en la ciudad de Irapuato, y valuador municipal al terminar su
gestión hasta la fecha.
En 1984 obtuvo el registro en la comisión nacional bancaria y de seguros,
trabajando para varios bancos de la localidad.
Obtuvo registro ante la sociedad hipotecaria federal en 2006 siendo controlador y
valuador desde esa fecha.
Ha participado en 12 congresos nacionales de valuación como congresista.
Fue presidente, por dos períodos, y fundador del colegio de valuadores
inmobiliarios de Irapuato, del cual es miembro desde 1986, actualmente es miembro de la
comisión de honor y justicia, y miembro de la comisión de valuación fiscal municipal en la
ciudad de Irapuato, Gto.
top related