improsa safi - bvpa · 2017-08-14 · 1 decisión empresarial: fondos de inversión inmobiliarios...
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IMPROSA SAFI: ESTRATEGIA DE ESPECIALIZACIÓN PERMITE DUPLICAR ACTIVOS TOTALES EN MENOS DE CINCO AÑOS
1
Contenido
Fuente: Art. 73 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión.
Inicios: algunos desafíos en una industria naciente
Desarrollo empresarial: tres etapas, una misma
estrategia
Crisis financiera internacional: la incertidumbre
exacerbada
Consolidación: posicionamiento en el mercado
Una mirada hacia adelante: los retos que
enfrentaremos
FUNDAMENTOS DEL NEGOCIO
2
INICIOS: DESAFÍOS EN UNA INDUSTRIA
NACIENTE
1
Desafíos en una Industria Naciente: AÑO 2000
Fuente: Art. 73 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión.
La nueva Ley Reguladora del Mercado de
Valores – enero de 1998.
Incertidumbre estratégica: especialización o
no en fondos inmobiliarios
Inversionistas de “primera vez”
Inversiones a corto o largo plazo
El dilema de la estrategia de adquisición deactivos:
EspeculativaOportunistaValor
Vinculación con los desarrolladoresinmobiliarios:
Integración de las cadenas de valorDesapalancamiento de la inversión inmobiliariaGestión de riesgos del sistema financiero
Tipo de producto
1
Decisión empresarial: Año 2000
Fuente: Art. 73 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión.
Improsa era un Banco de capitalcostarricense orientado al segmento dePYME con limitada presencia en el mercadofinanciero.
NegocioBancarioNegocioBancarioNegocioBancario
Sin Casa Corredora de
Bolsa
Sin Casa Corredora de
Bolsa
Sin Casa Corredora de
Bolsa
Regulación
SAFI
Teníamos una baja presencia bursátil y nocontábamos con una casa corredora debolsa.
El mercado contaba con la recientepromulgación (enero, 1998) de la LeyReguladora del Mercado de Valores, pero engeneral el marco normativo estaba enelaboración.
Improsa contaba con una SociedadAdministradora de Fondos de Inversióninscrita y con el capital mínimo para invertir₵37 millones.
1
Decisión empresarial
Fuente: Art. 73 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión.
IMPROSATOMA LA DECISIÓN DE ESPECIALIZARSE EN:
FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIOS
1
Decisión empresarial: Fondos de InversiónInmobiliarios
Fuente: Art. 73 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión.
Improsa SAFI toma una decisión empresarialenfocada en la especialización en fondos deinversion inmobiliarios.
Jugador de Nicho
Jugador de Nicho
Jugador de Nicho
Objetivo del Negocio
Objetivo del Negocio
Objetivo del Negocio
Oportunidadde inversión
Retos de corto plazo
Crear productos con rendimientoscompetitivos para ser distribuidosperiodicamente.
Brindar a los inversionistas la oportunidad deingresar al mercado inmobiliario (se rompeun paradigma de inversión).
Configuración de la industriaEconomía de escala: la principal barrerade entradaDar a conocer el atractivo del negocioEstructura eficiente de capitalAlcanzar tamaño adecuado deportafolios (diversificación)
¿Cómo funcionan los fondos inmobiliarios?
Fondo Inmobiliario
SociedadAdministradora
Fondo inmobiliario
Inversionistas
$ Inversión
$ Dividendos
Inmuebles
$ Comisión de administración
Ingresos por cuotas de alquiler
GastosIntereses
ImpuestosMantenimiento
InquilinosContrato de arrendamiento
$ Cuotas de alquiler
Administración Propiedad
Administración Activo
Administración Fondo
¿Cómo los administramos?Los tres niveles de gestión inmobiliaria
- Relación con inquilinos- Cobro de arrendamientos- Gestión de cobro judicial- Gastos mantenimiento- Inversiones de capital / mejoras- Gestión de riesgos inmueble / seguros
- Compra y venta- Reposicionamiento de propiedades- Análisis mercado / activo- Plan estratégico propiedad
- Políticas y metas del fondo- Criterios y decisiones de inversión- Implementación de la estrategia del fondo- Evaluación de procesos de adquisición- Relación con inversionistas, reguladores, prensa y
acreedores- Evaluación del desempeño financiero del fondo- Suministros de información periódica
Administración Activo
Administración Fondo
Encadenamiento de Valor
- Compra y venta- Reposicionamiento de propiedades- Análisis mercado / activo- Plan estratégico propiedad
CENTRO DE SERVICIOS COMPARTIDOS
Infraestructura colaborativa y gestión prudencial de riesgos
FUNDAMENTOS DEL NEGOCIO
2
DESARROLLO EMPRESARIAL: TRES ETAPAS DE DESARROLLO,
UNA MISMA ESTRATEGIA
Estrategia de Crecimiento de Activos Totales
InorgánicoOrgánico Orgánico
Fuente: Improsa SAFI. Datos en millones de US dólares al cierre de cada año, con excepción de 2017 que muestra datos a junio.
Crecimiento: La respuesta al entorno en el 2013
Crecimiento: enfoque estratégico
Estrategia seleccionadaEstrategia seleccionada
Crecimiento obtenido en el período 2013-17
Ver videoVer video
190 % en activos totales
en activos inmobiliarios182 %
231 % en cantidad de m2 arrendables
Estrategia permitió convertirse en…
SAFI más grande de Costa Rica en cantidad de activos totales administrados con $527 millones
SAFI privada en cantidad de activos totales administrados en fondos inmobiliarios
SAFI privada en cantidad de inquilinos, metros cuadrados arrendables y renta mensual en sus fondos inmobiliarios
Fuente: Elaboración propia con datos de la Sugeval. Datos con cierre a junio de 2017
… y mantener una tasa de crecimiento superioral promedio de la industria
Fuente: Elaboración propia con datos de la Sugeval.
08 % Tasa de Crecimiento Compuesta de la Industriade Fondos de Inversión en Costa Rica
Tasa de Crecimiento Compuesta de ImprosaSAFI18 %
IMPROSA destaca como la SAFI que ha logrado un mayor
crecimiento en sus activos totales durante el período 2010 a junio
de 2017:
FUNDAMENTOS DEL NEGOCIO
2
CRISIS FINANCIERA INTERNACIONAL:INCERTIDUMBRE EXACERBADA
Fondos Inmobiliarios frente a la crisis financiera
La crisis financiera internacional, dada la incertidumbre exacerbadaque se manifiesta, repercute en los fondos de inversión inmobiliaria deCosta Rica de la siguiente forma:
Genera una profunda contracción del volumen transado en el mercadosecundario, se corrigen los precios de los instrumentos a la baja y losprincipales fondos de inversión no realizan emisiones en mercadoprimario.
Produce una reducción en las operaciones de reporto con subyacente eneste instrumento, así como un incremento sustantivo en los costos derenovación de las operaciones de reporto con dicho instrumento comosubyacente, y, finalmente, las operaciones que tienen lugar se llevan acabo principalmente bajo el esquema de operaciones cruzadas por elmismo puesto de bolsa.
Fondos Inmobiliarios frente a la crisis financiera
Fuente: Bloomberg y Sugeval.
Durante los periodos 2009 - 2011 los fondos inmobiliarios mantuvieron atractivos rendimientos por encima de otros instrumentos de inversión.
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6/1/
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9/1/
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7/1/
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2012
9/1/
2012
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4
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2017
Rendimiento Fondos Inmobiliarios - Tasa Libor
Tasa Libor Fondos Inmobiliarios
FUNDAMENTOS DEL NEGOCIO
2
CONSOLIDACIÓN: POSICIONAMIENTO EN EL MERCADO
La industria de fondos de inversión ha mostradoun crecimiento sostenido
Fuente: Sugeval. Datos al cierre de cada año, con excepción de 2017 que muestra datos a junio.
Activos Totales / PIB nominal de Costa Rica
Fuente: Sugeval y Banco Central de Costa Rica.
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Activos Administrados / PIB Nominal3,19%3,19%
Activos Totales / Riqueza financiera de CostaRica
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Activos Administrados / Riqueza financiera
4,50%4,50%
Fuente: Sugeval y Banco Central de Costa Rica.
Los fondos inmobiliarios son el segundoinstrumento con mayor cantidad de activos
Fuente: Sugeval. Datos al cierre de cada año, con excepción de 2017 que muestra datos a junio.
La industria de fondos en Costa Rica posee unnúmero limitado de administradores
Fuente: Sugeval. Datos de activos totales administrados a junio de 2017.
IMPROSA es actualmente la tercera SAFI másgrande de Costa Rica
Fuente: Sugeval. Datos de activos totales en millones de US dólares a junio de 2017.
IMPROSA es la SAFI PRIVADA más grande deCosta Rica en Fondos de Inversión Inmobiliarios
Fuente: Sugeval. Datos de activos totales en millones de US dólares a junio de 2017.
IMPROSA administra CINCO FondosInmobiliarios…
Datos en millones de US dólares a junio de 2017.
Cuenta con alrededor de 200 inquilinos, entreellos:
IMPROSA cuenta además con presencia regional
FUNDAMENTOS DEL NEGOCIO
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UNA MIRADA HACIA ADELANTE: LOS RETOS
Retos
Ingresar a nuevos mercados:América Latina la nueva fronteraInversionistas globales (institucionales)
Consolidar los fondos administrados:FusionesDiversificación (activos y fuentes de financiamiento)Gestión Activa de la Cartera
01
NuevosMercados02
Consolidación
03 Nuevas herramientas tecnológicas:Gestión de portafolioComercialización
Tecnología
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