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FONDO DE INVERSION
INDEPENDENCIA RENTAS INMOBILIARIAS
Emisión de Bonos Corporativos Septiembre 2016
Asesores financieros y agentes colocadores
2
Importante
LA SUPERINTENDENCIA DE VALORES Y SEGUROS NO SE PRONUNCIA SOBRE LA CALIDAD DE LOS VALORES OFRECIDOS
COMO INVERSIÓN. LA INFORMACIÓN CONTENIDA EN ESTE DOCUMENTO ES DE RESPONSABILIDAD EXCLUSIVA DEL EMISOR Y
DEL O LOS INTERMEDIARIOS QUE HAN PARTICIPADO EN SU ELABORACIÓN.
EL INVERSIONISTA DEBERÁ EVALUAR LA CONVENIENCIA DE LA ADQUISICIÓN DE ESTOS VALORES, TENIENDO PRESENTE QUE
ÉL O LOS ÚNICOS RESPONSABLES DEL PAGO DE LOS DOCUMENTOS SON EL EMISOR Y QUIÉNES, POR DISPOSICIÓN DE LA
LEY O POR LOS TÉRMINOS DE LA EMISIÓN, RESULTEN OBLIGADOS A ELLO.
LA INFORMACIÓN RELATIVA A EL O LOS INTERMEDIARIOS ES DE RESPONSABILIDAD DE LOS MISMOS, CUYOS NOMBRES
APARECEN IMPRESOS EN ESTA PÁGINA.
La información contenida en esta publicación es una breve descripción de las características de la emisión y de la entidad emisora, no
siendo ésta toda la información requerida para tomar una decisión de inversión. Mayores antecedentes se encuentran disponibles en la sede
de la sociedad administradora de la entidad emisora, en las oficinas de los intermediarios colocadores y en la Superintendencia de Valores y
Seguros.
Adicionalmente, podrá encontrar antecedentes en el Prospecto informativo remitido a la Superintendencia de Valores y Seguros, copias del
cual pueden obtenerse en la sede de la sociedad administradora del emisor, en las oficinas de los intermediarios colocadores y en la
Superintendencia de Valores y Seguros.
Señor inversionista:
Antes de efectuar su inversión usted deberá informarse cabalmente de la situación financiera del emisor y deberá evaluar la conveniencia de
la adquisición de estos valores teniendo presente que el único responsable del pago de los documentos son el emisor y quienes, por
disposición de la ley o por los términos de la emisión, resulten obligados a ellos.
El intermediario deberá proporcionar al inversionista la información contenida en el Prospecto informativo, presentado con motivo de la
solicitud de inscripción al Registro de Valores, antes de que efectúe su inversión.
Este documento ha sido elaborado por Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias (en adelante, el “Fondo” o el “Fondo
Rentas”) administrado por Independencia Administradora General de Fondos S.A. (en adelante, la “Administradora”) junto con Credicorp
Capital S.A. Corredores de Bolsa y Larraín Vial S.A. Corredora de Bolsa (en adelante, conjuntamente, los “Asesores”) con el propósito de
entregar antecedentes de carácter general acerca de Fondo Rentas y de la emisión de bonos, para que cada inversionista evalúe en forma
individual e independiente la conveniencia de invertir en bonos de esta emisión.
En la elaboración de este documento se ha utilizado información entregada por la Administradora respecto del Fondo Rentas e información
pública, a cuyo respecto los Asesores no se encuentran bajo la obligación de verificar su exactitud o integridad, por lo cual no asumen
ninguna responsabilidad en este sentido.
Tabla de Contenidos
1. Introducción a Fondo Rentas
2. Consideraciones de inversión
3. Situación financiera
4. Características de la emisión
5. Anexos
1. Introducción a Fondo Rentas
5
Fondo Rentas en una mirada
13 propiedades en Chile
106.149 m² de GLA(1)
Cartera directa
Assets under management (AUM)(2)
Número de propiedades(3)
Área arrendable GLA(4)
Utilidad realizada de inversiones(5)
EBITDA(6)
Capitalización de mercado (7)
UF 17,1 millones
105 propiedades
601.754 m2
CLP 29.883 millones
CLP 25.607 millones
CLP 282.825 millones
Oficinas
Locales
comerciales
Centros de
distribución
Inmuebles en
Estados
Unidos
30%
15%
10%
7%
7%
6%
5%
20%
Independencia Rentas Inmobiliarias
Cimenta Expansión
BTG Pactual Rentas II
Capital Advisors Fund. P. Cementerios
Aurus Renta Inmobiliaria
Santander Mixto
BTG Pactual Rentas Inmobiliarias I
Otros 38 fondos
51 locales en Chile
49.055 m² de GLA
Cartera directa
10 propiedades en Chile
Cartera directa y Bodenor Flexcenter
(40%)
Fondo inmobiliario público administrado por Independencia
Administradora General de Fondos S.A. y fiscalizado por la SVS
18 propiedades en Estados Unidos
Oficinas, locales comerciales y
centros de distribución
Información al 30 de junio de 2016 y últimos doce meses (UDM)
Fuente: SVS, la Administradora
(1) GLA: Superficie arrendable (Gross Leasable Area en inglés)
(2) Incluye activos inmobiliarios por UF 16.766.512, caja por UF 310.839 y otros activos corrientes no inmobiliarios por UF 1.086
(3) Incluye terrenos
(4) Proporcional al porcentaje de propiedad del Fondo
(5) Utilidad neta realizada de Inversiones: Dividendos de filiales + Intereses de filiales + Utilidad de otras inversiones
(6) EBITDA: Utilidad Neta Realizada de Inversiones – Gastos del ejercicio (descontada de esta última la cuenta Gastos Financieros)
(7) Fuente: Bolsa de Comercio de Santiago al 8 de septiembre de 2016
Unidades de negocio Principales métricas
Mayor fondo inmobiliario en Chile
% de activos de fondos de inversión inmobiliarios en Chile al 30 de junio de 2016
Margen EBITDA 85,7%
6
2,3 3,1 3,7 4,0 4,6 4,9 5,0 5,2 4,8 5,1
5,9 5,7 6,2 6,5 7,2
8,6
10,7 12,2
14,7 15,4 16,7 16,8
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 jun-16
Fondo inmobiliario público con 21 años de trayectoria
Inicio del
fondo
1ra inversión en
EE.UU.
Apertura en Bolsa
(aumento de capital)(2)
Adquisición 32
sucursales Corp
Inicio
Bodenor S.A.
Fuente: la Administradora
(1) AUM neto de caja, considera únicamente activos inmobiliarios
(2) Apertura en bolsa en 2011 por UF 3,81 millones. El 2012 se colocó el saldo de UF 0,3 millones
Desempeño del fondo y principales hitos
AUM(1) - UF millones
Se termina Edificio
Plaza Constitución
Se termina
Cerro el
Plomo
Se adquiere el 50%
restante de Cerro el
Plomo
Fondo Rentas nace con la
transferencia de activos de Rentas
Inmobiliarias S.A., fundada en 1991
7
Modelo de negocio del Fondo Rentas
Sociedad anónima Fondo público
Acciones
Accionistas
Junta de accionistas
Estatutos
Directorio
Gerencia
Estados Financieros
anuales y trimestrales
Plazo indefinido
Sujeto a impuesto a la renta
Dividendos mayor o igual a 30%
↔
↔
↔
↔
↔
↔
↔
↔
↔
↔
Cuotas
Aportantes
Asamblea de aportantes
Reglamento Interno
Comité de Vigilancia(2)
Administradora
Estados Financieros
anuales y trimestrales
Plazo de vencimiento
No sujeto a impuesto a la renta
Dividendos mayor o igual a 70%
Fondo público vs. Sociedad anónima
Costos operativos
EBITDA
Dividendos de
filiales
+
Intereses
de filiales
+
Utilidad de otras
inversiones
Diagrama de modelo de negocios del Fondo
Filial
Propiedad /
inversión Propiedad /
inversión
Rentas Dividendos
e intereses Edificios, locales
comerciales y
centros de
distribución
Fuente: SVS, la Administradora
(1) Utilidad neta realizada de inversiones
(2) Los fiscalizadores son elegidos por los aportantes
Diagrama de flujo de caja del Fondo
Ingresos(1) Costos Resultados
8
Reglamento interno y aportantes del Fondo Rentas
AFPs 62%
Privados 33%
Cías. de Seguros
5%
Capital 19%
Cuprum 14%
Provida 14%
Habitat 14%
Planvital 2%
25.198.219 cuotas suscritas y pagadas
% de la propiedad al 30 de junio de 2016
Estructura de aportantes
Duración
Aportantes
Endeudamiento
Liquidez
Dividendos
Diversificación
30 años desde el 20 de abril de 1995
Prorrogable por períodos de 10 años(1)
Mínimo de 50 aportantes ó 1 institucional
Ningún no institucional podrá controlar > 35%
Administradora no podrá controlar > 40%
Hasta el 50% del patrimonio del Fondo
≥ 3% del activo debe invertirse en renta fija o caja
(o tener capacidad de endeudamiento equivalente)
≥ 70% del beneficio neto percibido del ejercicio
≥ 70% del activo con subyacente inmobiliario
≥ 60% del activo debe ser inversión nacional
Reglamento interno
Fuente: SVS, la Administradora
(1) Primera prórroga a decidirse el año 2020
9
La renta inmobiliaria es un activo alternativo
Resultado bruto
Bonos corporativos Resultado operacional
Resultado neto Acciones
Pago de arriendo
Pago de deuda
Pago de dividendos
Los flujos de Fondo Rentas provienen de primera línea de resultados de las empresas arrendatarias
Los bonos de Fondo Rentas tienen prioridad de cobro sobre dichos flujos versus distribuciones a los aportantes
Bonos del Fondo
Cuotas del Fondo
Empresa Tipo
Estado de Resultado
1
2
Prioridad de pago
10
Estructura de inversiones de Fondo Rentas
9%
CARTERA DIRECTA
NACIONAL
77 bienes raíces
118 contratos de arriendo
BIENES RAICES
ESTADOS UNIDOS
18 bienes raíces
92 contratos de arriendo
155.964 m2 de oficinas
19.211 m2 de locales
178.996 m2 de centros distribución
Activos(1): UF 16.766.512
Descubrimiento S.p.A.
Plaza Constitución S.p.A. Plaza AraucanoS.p.A.
Rentas S.p.A. CONSTITUTION R.E.
LIMITLESS H. (BVI)(2)
Sociedades
en USA
CENTROS DE DISTRIBUCION
CHILE
10 bienes raíces
121 contratos de arriendo
526.000 m2 construidos
260.000 m2 terrenos disponibles
Fuente: la Administradora
(1) Total activos inmobiliarios del Fondo incluyendo activos rentando, desarrollos y terrenos. Montos al 30 de junio de 2016, proporcionales a la propiedad del Fondo
(2) Sociedad basada en las Islas Vírgenes Británicas
(3) El Fondo tiene un 50% de propiedad directa e Inmobiliaria Descubrimiento S.A. tiene otro 50%
Rentas Retail S.p.A.
Activos(1):
UF 13.925.547
Activos(1):
UF 1.292.085 Activos(1):
UF 1.548.880
Propiedad: 40%
83% 8%
35% 22%
11% 14%
1%
Propiedad: 99,9% Propiedad: 99,9%
Propiedad: 99,9% Propiedad: 100%(3)
X% Porcentaje de los activos
administrados(1)
Propiedad: 99,9%
106.149 m2 de oficinas
49.055 m2 de locales
62.883 m2 de centros distribución
28.874 m2 proyectos en desarrollo
167.304 m2 terrenos disponibles
2. Consideraciones de inversión
12
Consideraciones de inversión
Gestión con experiencia e independencia
Base de locatarios atomizada y de calidad crediticia
Probada estrategia de crecimiento sostenible
Portafolio de activos diversificado y de calidad
Estabilidad de flujos operacionales
1
5
4
3
2
13
142 145 154 163 172 191
205 219 218
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 jun-16
Oficinas Locales Comerciales Centros de Distribución
Centros de distribución
EE.UU. 2%
Locales comerciales
EE.UU. 1%
Oficinas EE.UU. 5%
Centros de distribución
Chile 14%
Terrenos 5%
EE.UU. 8%
Desarrollos 7%
Locales comerciales
Chile 22%
Oficinas Chile 44%
Cartera diversificada
1 Portafolio de activos diversificado y de calidad
10.719 11.078 11.721 15.407 15.975
18.648
26.360
30.962 31.291
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 jun-16
Oficinas Locales Comerciales Centros de Distribución
RM
VIII
XV
MA
X
PA
NC
FL
Diversificación de cartera
% del total de activos al 30 de junio de 2016
Ingresos por rentas de la cartera directa
CLP millones
Superficie arrendable cartera directa Ubicación geográfica de las inversiones
Estados Unidos Chile
I
(1)
II
IV V
VI
VII
XII
Fuente: la Administradora
(1) Un 5% corresponde a administración directa y un 9% corresponde a la participación en Bodenor Flexcenter
(2) Crecimiento anual compuesto
(3) 83% de la cartera de activos se encuentra en la Región Metropolitana (33% en Las Condes, 18% en Santiago,11% en Pudahuel, 7% en Providencia y 14% en otras comunas)
RH
IL MN
OR
XIV
92% de los activos (83% RM(3)) 8% de los activos
m2 miles
14
Portafolio de activos con una vacancia históricamente baja
0%
2%
4%
6%
8%
10%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
1 Portafolio de activos diversificado y de calidad
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
sep-14 mar-15 sep-15 mar-16
Fondo Industria
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
sep-14 mar-15 sep-15 mar-16
Fondo Industria
Vacancia por rentas
% de cartera directa
Vacancias por área arrendable versus industria
% de cartera directa
Oficinas(1) Locales comerciales
Fuente: la Administradora
(1) No incluye ingreso de la Torre c de San Damián
(2) Fuente: CBRE, vacancia oficinas clases A y B
(3) Fuente: Real Source
(2) (3)
7,04%
5,60%
10,40%
4,32%
3,30%
Ingreso Torres
A y B San Damián Ingreso Plaza
Araucano
Ingreso Torre C
San Damián
15
AA 5% AA-
14%
A+ 24%
A 9%
BBB 5%
BBB- 5%
B+ 5%
n.a. 33%
29%
1%
1%
1%
1%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
3%
3%
4%
4%
4%
4%
7%
7%
9%
10%
Otros
Base de locatarios atomizada y de calidad crediticia(1)
Más del 60% de los
arriendos proviene de
empresas que cuentan
con clasificación
investment grade
2 Base de locatarios atomizada y de calidad crediticia
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
Sobre 0 días Sobre 30 días
Fuente: la Administradora
(1) Correspondiente al segmento cartera directa
(2) Expresado como un porcentaje del patrimonio del Fondo. Dicho monto de incobrables se encuentra en proceso cobranza judicial
Atomización de locatarios
Proporción de ingresos al 30 de junio de 2016
Locatarios según clasificación crediticia
Morosidad respecto a renta anual
%
Proporción en base a número de locatarios al 30 de junio de 2016
Promedio últimos 30 días
Incobrables(2) 0,04% Sobre 0 días
Sobre 30 días 1,51%
0,66%
16
Importante base de contratos de arriendo a largo plazo
0%
13%
9% 9%
10%
5% 5%
7%
5% 4%
1% 0%
20%
7%
0%
5%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
Oficinas Locales Comerciales Centros de Distribución
3 Estabilidad de flujos operacionales
Perfil de vencimiento de contratos de cartera directa
% de cartera directa
Fuente: La Administradora
~100% tasa de renovación de
contratos histórica
6,4 años de duración promedio de los
contratos de arriendo vigentes
de la cartera directa
UF 4,0 millones en ingresos por arriendo
acumulados de la cartera
directa entre el cuarto
trimestre de 2016 y 2021
17
2,3 3,1 3,7 4,0 4,6 4,9 5,0 5,2 4,8 5,1
5,9 5,7 6,2 6,5 7,2
8,6
10,7 12,2
14,7 15,4 16,7 16,8
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 jun-16
Crecimiento sostenible
4 Probada estrategia de crecimiento sostenible
Fuente: la Administradora
(1) AUM neto de caja, considera únicamente activos inmobiliarios
Evolución de activos inmobiliario bajo administración
AUM(1) - UF millones
Foco de inversión futura del Fondo
Foco en activos en
Chile con rentabilidad
en UF
1
Foco en el negocio de
rentas de oficinas
2
Inversión en bodegaje
y centros de
distribución a través
de la participación en
Bodenor Flexcenter
3
Prioridad en activos
maduros que estén
rentando
4
18
Administradora constituida en Chile, fundada en 1995
Independiente de grupos económicos e inmobiliarios
Dedicación exclusiva a la gestión de los fondos que administra
Administra 2 fondos inmobiliarios públicos en Chile y un fondo
privado
Adicionalmente, Independencia S.A. Administradora de Fondos de
Inversión administra un fondo de infraestructura y 26 Fondos de
Inversión Privado inmobiliarios en Estados Unidos
Gestión experimentada e independiente
Eugenio Cristi
Gerente de Administración
y Operaciones Financieras
Juan Pablo Grez
Gerente General
Francisco Herrera
Gerente Corporativo
División Financiera
Cristóbal Gevert
Gerente de Finanzas y
Control de Gestión
Estudios y Sistemas RR.HH.
Área Inmobiliaria
Victor Guevara
José Miguel Echenique
Gerentes Generales SpA
Nicolás Silva
Ejecutivo de Negocios
Inmobiliarios
5 Gestión experimentada e independiente
Independencia S.A. Administradora General de Fondos Comité de toma de decisiones y vigilancia del Fondo
Directorio de la Administradora Administración de la Administradora
La gestión de la inversión está a cargo de la Administradora
El Fondo cuenta con un Comité de Vigilancia que vela por el
cumplimiento del Reglamento Interno del Fondo
Proceso de inversión del fondo es analizada por el Consejo
Inmobiliario, compuesto por 6 profesionales externos relacionados
al rubro inmobiliario
Juan
Ariztía
Director
Enrique
Ovalle
Director
Mónica
Salinas
Director
Pablo
Undurraga
Director
Cecilia Isabel
Schultz
Director
Felipe
Larraín
Director
Fernando
Barros
Asesor legal
Fernando
Sánchez
Presidente
# Directorio
Asesor Legal
30 27
20 8 13
4
Años de experiencia
Fuente: La Administradora
3. Situación financiera
20
Estructura del balance de Fondo Rentas
La inversión en filiales y asociadas(1) se valoriza por el método de la participación
El patrimonio de las filiales y asociadas considera sus activos (bienes raíces) a valor de mercado, basados en valorizaciones de peritos
independientes
Se realizan dos tasaciones anualmente por cada propiedad y se considera la menor de ambas
Adicionalmente cada perito emite un informe a diciembre de cada año indicando en valor económico de cada sociedad
Fuente: SVS, Bolsa de Comercio de Santiago
UF 26.052,07 a junio del 2016
(1) Incluye a las sociedades que tienen propiedad sobre la cartera directa nacional, Bodenor Flexcenter y las sociedades que tienen propiedad sobre los bienes raíces en Estados Unidos
Valorización de la participación en filiales y asociadas
Estados Unidos 8%
Bodenor 9%
Cartera directa 81%
Caja 2%
Activos
Inmobiliarios
98,2% UF 17.078
miles
Deuda a corto plazo 8%
Deuda a largo plazo 18%
Patrimonio total 74%
UF 17.078
miles
Activos a junio 2016 Pasivos y patrimonio a junio 2016
Total
Pasivos
26%
21
(1) Suma de las partidas: Intereses y reajustes, diferencias de cambio, cambios netos en valor razonable de activos y pasivos financieros, resultado en venta de instrumentos financieros y resultado en inversiones
valorizadas por el método de la participación
(2) Utilidad Neta realizada de Inversiones: Dividendos de filiales + Intereses de filiales + Utilidad de otras inversiones
(3) Gastos del ejercicio (descontada de esta última la cuenta Gastos Financieros): Remuneraciones comité vigilancia + Comisión Administradora + Otros gastos de operación
(4) EBITDA: Utilidad Neta Realizada de Inversiones – Gastos del ejercicio (descontada de esta última la cuenta Gastos Financieros)
Estado de resultados de Fondo Rentas
1.247 1.269
1.467 1.432 1.426 1.463
2011 2012 2013 2014 2015 jun-16 UDM
589 637 671
894
1.137 1.148
2011 2012 2013 2014 2015 jun-16 UDM
165 153 178 190
218
164
28,0%
24,0% 26,5%
21,3% 19,2%
14,3%
2011 2012 2013 2014 2015 jun-16 UDM
424 484 494
705
919 984
72,0% 75,9% 73,6%
78,9% 80,8% 85,7%
2011 2012 2013 2014 2015 jun-16 UDM
Ingreso neto de la operación (devengado)(1)
UF miles
Gastos(3) y porcentaje sobre utilidad neta realizada
UF miles, %
EBITDA(4) y margen sobre utilidad neta realizada
UF miles, %
Utilidad neta realizada de inversiones(2) (pagado)
UF miles
22
Antecedentes de balance y perfil de amortización de deuda
Deuda financiera del Fondo Rentas
UF miles
Patrimonio del Fondo Rentas
UF miles
107 90
2.167 2.613
4.529 4.475
2011 2012 2013 2014 2015 jun-16
11.470 12.157
12.822 12.787 12.933 12.590
2011 2012 2013 2014 2015 jun-16
Perfil de amortización de deuda (incluye cartera directa)
UF miles
1.541
73 139 94 94 94 94
2.555
5 5 0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Fondo Independencia Leasing Descubrimiento Leasing Araucano Leasing Rentas Retail Crédito Banco Estado
Fuente: SVS
Monto a refinanciar con la
presente emisión
23
-0,04x 0,00x
0,14x 0,20x
0,29x 0,33x
2011 2012 2013 2014 2015 jun-16
9,49x
126.46x
13,28x
9,19x 8,47x 9,03x
2011 2012 2013 2014 2015 jun-16 UDM
Principales indicadores y resguardos financieros
Deuda financiera neta / Patrimonio
Veces
Cobertura de gastos financieros: EBITDA(1) / Gastos financieros
Veces
Covenant: 0,50x
Covenant: 3,00x
18,87x
6,56x
2011 2012 2013 2014 2015 jun-16-1,12x
-0,06x
3,71x
5,85x
4,06x 4,23x
2011 2012 2013 2014 2015 jun-2016UDM
Deuda financiera neta / EBITDA(1)
Veces
Activos libres de gravámenes(2) / Deuda financiera neta
proporcional sin garantías reales(3)
Veces
Covenant: 1,50x
(1) EBITDA: Utilidad Neta Realizada de Inversiones – Gastos del ejercicios netos de gastos financieros
(2) Corresponderá a todos aquellos Activos Inmobiliarios que no se encuentren sujetos a gravamen alguno y que sean de propiedad de las Filiales Garantes. Su valor será ponderado de acuerdo con el porcentaje
de propiedad que el Emisor mantenga en cada Filial Garante. Las Filiales Garantes son Rentas Inmobiliarias S.p.A., Inmobiliaria Plaza Constitución S.p.A., e Inmobiliaria Descubrimiento S.p.A.
(3) Corresponde a la suma de las Deudas Financieras Netas del Emisor y de las Filiales Garantes, estas últimas ajustadas por el porcentaje de propiedad del Emisor en cada Filial Garante, excluidas aquellas
Deudas Financieras Netas respecto de las cuales se haya otorgado una prenda en favor del acreedor, o que correspondan a una operación de leasing financiero
N/A N/A N/A N/A
4. Características de la emisión
25
Termsheet de las series
(1) Deuda Financiera Neta: suma de las cuentas Préstamos, Corrientes y No Corrientes, y Otros Pasivos Financieros, Corrientes y No Corrientes, menos la cuenta Efectivo y Efectivo Equivalente del Emisor.
(2) Cobertura de Gastos Financieros: definida como la razón entre (i) la sumatoria entre la cuenta Utilidad (pérdida) Neta Realizada de Inversiones y Gastos de Ejercicio (neto de Gastos Financieros) y (ii) los Gastos
Financieros del Emisor, ambos para los últimos 12 meses
(3) Filiales Garantes: corresponde a las filiales Rentas Inmobiliarias S.p.A., Inmobiliaria Plaza Constitución S.p.A., e Inmobiliaria Descubrimiento S.p.A.
(4) Deuda Financiera Neta Proporcional: suma de la Deuda Financiera Neta del Emisor con la Deuda Financiera sin garantías reales y neta de caja de cada una de las Filiales Garantes ajustadas por el porcentaje
de propiedad en cada Filial Garante
Serie A Serie C
UF – 5 bullet CLP – 5 bullet
Monto de colocación UF 2.000.000 (o su equivalente en pesos)
Uso de fondos UF 1.500.000 para refinanciamiento de créditos bancarios y UF 500.000 para planes de inversión
Moneda UF CLP
Plazo de vencimiento 5 años bullet 5 años bullet
Duration 4,8 años 4,5 años
Tasa de carátula UF + 2,30% 5,30%
Pagos Semestrales
Mecanismo rescate anticipado Make whole: Par / Tasa de referencia + spread de prepago a partir del año 2
Spread de prepago 80 pbs
Fecha inicio devengo de intereses 15 de julio de 2016
Fecha rescate anticipado 15 de julio de 2018
Fecha vencimiento 15-07-2021 15-07-2021
Clasificación de riesgo Fitch Ratings: AA- / Feller Rate: AA-
Obligaciones, limitaciones y
prohibiciones
Leverage financiero (Deuda Financiera Neta(1)/ Patrimonio Total) menor o igual a 0,5x
Mantener una razón de Cobertura de Gastos Financieros(2) mayor o igual a 3,0x
Mantener a lo menos un 67% de las acciones con derecho a voto de las filiales Rentas Inmobiliarias S.A., Inmobiliaria Plaza
Constitución S.A. e Inmobiliaria Descubrimiento S.A.
Prohibición de entregar en garantía acciones o títulos de deuda de las Filiales Garantes(3) (negative pledge)
Mantener a nivel de las Filiales Garantes ingresos proporcionales (es decir ajustado por el % de propiedad de cada Filial
Garante(3)) por arriendos anual equivalente a al menos UF 600.000
Mantener en conjunto las Filiales Garantes, activos inmobiliarios proporcionales libres de gravámenes (es decir ajustados
por el % de propiedad en cada Filial Garante(3)) por al menos 1,5x el monto de la Deuda Financiera Neta Proporcional(4)
Cláusulas de aceleración (incluyendo a las Filiales Garantes(3)): cross default, cross acceleration y cross quiebra
Garantías Aval y co-deuda solidaria de Filiales Garantes(3)
26
Calendario estimado
26 - 28
Septiembre
Roadshow
11 - 12
Octubre
Construcción
libro de órdenes
13
Octubre
Colocación
Septiembre de 2016
L M W J V
5 6 7 8 9
12 13 14 15 16
19 20 21 22 23
26 27 28 29 30
Octubre de 2016
L M W J V
3 4 5 6 7
10 11 12 13 14
17 18 19 20 21
24 25 26 27 28
31
5. Anexos
28
Plaza
Constitución
17.229 m2
Edificio IBM
12.400 m2
Edificio Espacio
M
8.859 m2
Sucursales Itaú
/ Corpbanca
17.200 m2
Sucursales
Santander
4.971 m2
Centro La
Estera
55.000 m2
Edificio K&L
Gates, Pensilvania
59.213 m2
Gtech Center,
Rhode Island
18.549 m2
Principales activos del portafolio
Oficinas Locales comerciales y strip-centers
Centros de distribución
Estados Unidos
Fuente: La Administradora .
Nota: Junto a cada activo se muestra a los principales arrendatarios de tal activo
Edificio Plaza
Araucano
26.604 m2
Plaza San
Damián
27.896 m2
Bandera 201
10.147 m2
Condominio Lo
Boza
150.000 m2
29
Rentabilidad del Fondo Rentas
Rentabilidad relativa del Fondo
base 1.000=30/06/1995; rentabilidad anual
Variación desde apertura en Bolsa
base 1.000=31/03/2011; rentabilidad anual
El Fondo ha mostrado
retornos por encima de
10% anual
El desempeño de
mercado de las cuotas
y el NAV han sido
superiores al IPSA
-
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000 Rentas Bolsa Rentas Libro (NAV) IPSA IPC 10,7%
6,0%
3,9%
10,2%
Fuente: Bloomberg, La Administradora
Rentabilidad a junio de 2016
-
500
1.000
1.500
2.000
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Rentas Bolsa Rentas Libro (NAV) IPSA IPC 13,3%
-5,2%
4,5%
11,0%
FONDO DE INVERSION
INDEPENDENCIA RENTAS INMOBILIARIAS
Emisión de Bonos Corporativos Septiembre 2016
Asesores financieros y agentes colocadores
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