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EXP: 10-000016-0004-AR
RES: 000683-F-S1-2010
SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las
ocho horas veinticinco minutos del nueve de junio de dos mil diez.
Recurso de nulidad del laudo dictado en el proceso arbitral establecido en el
Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica, por
GERMAN DANIEL YÉPEZ CARIAS, vendedor de bienes raíces; contra
INMOBILIARIA ZETA SOCIEDAD ANÓNIMA, representada por su Presidente y
Secretario con facultades de apoderados generalísimos sin límite de suma, Alejandro
Araya Rivera y Virgilio Alberto Calvo Flores, vecino de Zapote, San José,
respectivamente. Figuran además, como apoderados especiales arbitrales, de la parte
actora, las licenciadas Maricruz Sánchez Carro y Gabriela Rodríguez Sánchez, vecina de
Escazú, San José; y, de la parte demandada, el licenciado Alberto Rojas Chaves, vecino
de San José. Las personas físicas son mayores de edad, casados y con las salvedades
hechas, abogados y vecinos de Heredia.
RESULTANDO
1.- Que mediante la Opción 5902-2006, Torre 5, suscrita entre German Daniel
Yépez Carias e Inmobiliaria Zeta S. A., celebrado el 29 de noviembre de 2006 y cuyo
objeto era la compra del departamento no. FF 5902; las partes acordaron en la cláusula
vigésima séptima: “Vigésima Séptima: La falta de cumplimento en cualquiera de las
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cláusulas de este contrato obliga a la parte inclumpliente, a resarcir los daños y
perjuicios, a la parte y cubrir en su totalidad ambas costas del eventual proceso arbitral
o judicial, caso par el cual ambas partes renuncian a su domicilio y requerimientos
legales. La jurisdicción y la ley aplicable es la Ley costarricense. En caso de
discrepancias por la interpretación, aplicación y/o terminación del presente contrato,
ambas partes renuncian expresamente a la vía judicial y, aceptan someterse a los
procedimientos de conciliación y arbitraje en el Centro de Conciliación y Arbitraje de la
Cámara de Comercio de Costa Rica. El laudo deberá contener las condenas y
liquidaciones que fueren necesarias para resolver definitivamente la cuestión,
incluyendo los gastos del arbitraje y los daños y perjuicios que hubieren causado y
reclamado. Contra dicho fallo y su procedimiento no cabrá recurso alguno."
2.- Con fundamento en los hechos en que mostraron acuerdo y desacuerdo,
respectivamente, acude el actor ante el Tribunal Arbitral, a fin de que en laudo se
declare:“* el incumplimiento de la relación contractual por parte de INMOBILIARIA
ZETA S.A. * que la responsabilidad de dicho incumplimiento es imputable únicamente a
INMOBILIARIA ZETA S.A. * que se decrete por medio del laudo arbitral, la resolución
por incumplimiento y por tanto el rompimiento de la relación jurídica existente inmersa
en el contrato referido, por incumplimiento contractual de INMOBILIARIA ZETA S.A. *
que se reconozcan intereses corrientes al tipo que indica el contrato, calculados a partir
de la fecha de desembolsos de acuerdo a la que allí se establece y sobre las sumas
efectivamente desembolsadas, suma que de conformidad con el cuadro inmerso en el
hecho décimo octavo, asciende a la suma de $ 4.600,21. (sic) * Que se declare el
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carácter abusivo de la cláusula novena del contrato, y se ordene la restitución del
equilibrio económico entre las partes, para que consecuentemente se obligue a
Inmobiliaria Zeta S.A (sic) a indemnizar al señor Yépez Carías con un diez por ciento del
valor del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa. *que se dicte la
imposibilidad de realizar cualquier negocio con el inmueble objeto de esta controversia
por parte de la sociedad requerida, hasta tanto no se dilucide la controversia. * Que se
le ordene la devolución de las sumas entregadas, consistentes en $51,410 dólares de
los Estados Unidos, más los intereses al tipo pactado, que ascienden a la cantidad de
$4.600,21 más los daños y perjuicios establecidos en el contrato de opción en un diez
por ciento del valor de venta del inmueble."
3.- La parte demandada contestó conforme a su escrito de folios 179 al 208 y
opuso las excepciones de caducidad, exeptio non adimplenti contractus, falta de
derecho, falta de capacidad o defectuosa representación e incompetencia; estás últimas
se resolvieron interlocutoriamente; Además, la expresión genérica de "sine actione
agit".
4.- La sociedad demandada planteó reconvención para que en sentencia se
declare: “1. Que el reconvenido, Señor Yepez Carías incumplió consciente y
maliciosamente con sus obligaciones de pagos parciales según los avances de
construcción del edificio en que se ubica el condominio que ofreció comprar a
Inmobiliaria Zeta S.A. 2. Que por tal incumplimiento grave el señor reconvenido,
Yepez Carías, debe indemnizar a Inmobiliaria Zeta con el 10% de garantía convenida
en la cláusula novena del contrato de oferta de compra por él suscrito voluntariamente.
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3. Que se decrete en laudo arbitral que Inmobiliaria Zeta cumplió completamente con
todas sus obligaciones derivadas del contrato relacionado en el hecho primero de esta
reconvención arbitral. 4. Que en virtud de que resulta imposible a cualquier operador
de justicia (juez común o árbitro) sustituir la voluntad de compra de un comprador
renuente y malicioso y sustituirse en dicho comprador para realizar la cancelación del
precio acordado por determinada cosa, en laudo arbitral se decretará la resolución
contractual por incumplimiento grave y malicioso del reconvenido Yepez Carías con la
obligación de resarcir la totalidad de los daños y perjuicios completos y derivados de su
incumplimiento, que a continuación se detallan: a. Deber de resarcir y cancelar de
parte del reconvenido a favor de Inmobiliaria Zeta S.A. el 10% del precio de venta
ofrecido por el condominio ofrecido por el reconvenido comprar a saber US$28.890,00
(veintiocho mil ochocientos noventa dólares, moneda de curso legal en los Estados
Unidos de América). b. Deber de resarcir y cancelar del reconvenido a favor de
Inmobiliaria Zeta S.A. el 1% mensual fijo y consecutivo del precio de venta ofrecido
por el condominio ofrecido por el reconvenido, comprar a saber US$2.889,00 (dos mil
ochocientos ochenta y nueve dólares, moneda de curso legal en los Estados Unidos de
América), desde septiembre del año 2008 hasta la firmeza definitiva del laudo que
decrete la resolución contractual solicitada con la obligación de pagar daños y
perjuicios a cargo del reconvenido, que se liquidarán en la fase de ejecución del laudo
a dictar. c. Deber de resarcir y cancelar del reconvenido a favor de Inmobiliaria Zeta
S.A. de los intereses al tipo legal sobre los pagos parciales convenidos en la cláusula
novena del contrato relacionado en hecho primero de esta reconvención arbitral a
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partir del momento en que dichos pagos debieron hacerse efectivos y hasta su efectivo
pago, intereses que se liquidarán en la fase de ejecución del laudo a dictar. 5. Que se
condene al reconvenido a cancelar los honorarios de los árbitros, así como los gastos
de administración del proceso que se fijen, así como ambas costas generadas por el
temerario proceder del actor, señor Yepez Carías, y reconvenido. La fijación de
honorarios de los árbitros y de los gastos de administración se fijaran conforme a la
tala (sic) de aranceles y tarifas vigentes para este Centro de Conciliación y Arbitraje y
que sea el actor como parte vencida quien debe cancelar dichos costos.”
5.- La actora reconvenida contestó acorde a su líbelo de folios 267 a 294 e
interpuso las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación y la de contrato no
cumplido.
6.- El Tribunal Arbitral del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de
Comercio de Costa Rica, integrado por los Árbitros Rodrigo Montenegro Trejos,
Francisco Chacón Bravo y Hugo Picado Odio, en laudo dictado a las 14 horas del 7 de
diciembre de 2009, dispuso: "Se declaran sin lugar las excepciones de caducidad de la
instancia, caducidad de la acción y del derecho, exceptio non adimpleti contractus o de
contrato no cumplido y sine actione agit, opuestas por la parte demandada y
entendiéndose denegada en lo que se pronuncie, se acoge la demanda interpuesta por
el actor German Daniel Yepez Carías, en estos términos: a) Que la demandada,
Inmobiliaria Zeta Sociedad Anónima, incumplió el contrato de compra venta suscrito
con German Daniel Yepez Carías, el 29 de noviembre del año 2006; b) Que como
consecuencia de ese incumplimiento, imputable a la demandada, se declara la
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resolución de ese contrato y el rompimiento de la relación jurídica inmersa en el mismo;
c) Que, por consiguiente, la demandada debe devolver al actor la suma de cincuenta y
un mil cuatrocientos diez dólares ( $ 51.410,00) (Moneda de Estados Unidos de
América) que este último depositó en abono al precio; d) Que sobre esa suma la
demandada debe pagar intereses al tipo libor, a tres meses plazo, a favor del actor, a
partir del 28 de agosto del (sic) 2008, por un máximo de cuatro mil seiscientos dólares
con veintiún centavos de dólar. Se acogen la (sic) excepciones de falta de derecho y de
contrato no cumplido que el actor-contrademandado, opuso a la contrademanda y en
consecuencia se declaran sin lugar, en todos sus extremos petitorios, dicha
contrademanda. Se condena a la demandada-contrademandante, a pagar las costas
personales y procesales de este proceso arbitral, incluyendo la totalidad de los gastos
del Centro y los honorarios del Tribunal arbitral. Acredítese a favor del Centro la suma
de mil doscientos cincuenta dólares, gírese a cada uno de los árbitros la cantidad de mil
ochocientos sesenta y seis dólares con sesenta y seis centavos (sic) de dólar,
cuatrocientos cincuenta dólares por concepto de gastos de grabación y trascripción y
mil quinientos dólares correspondientes a honorarios de perito, este último rubro ya
depositado por la parte demandada y el restante de las sumas que se tomarán de los
depósitos realizados por las partes, tomándose en primer lugar del depósito de la
demandada y el saldo de los depósitos hechos por la actora. Reintégrese, a quien
corresponda, las sumas sobrantes depositadas."
7.- La sociedad demandada interpone recurso de nulidad, indicando
expresamente las razones en que se apoyan para refutar la tesis del Tribunal Arbitral.
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8.- En los procedimientos ante esta Sala se han observado las prescripciones de
ley.
Redacta el Magistrado Solís Zelaya
CONSIDERANDO
I.- Inmobiliaria Zeta Sociedad Anónima (en adelante Inmobiliaria Zeta o la
Desarrolladora), es propietaria de un proyecto residencial conocido como “Jacó Bay
Ramada”, ubicado en Jacó, cantón de Garabito; el cual es construido en las fincas
inscritas en el Registro Público, Partido de Puntarenas, matrículas 80022-000 y 145236-
000, reunidas para levantar dicho complejo habitacional hotelero en el régimen de
condominio. Dicho proyecto fue publicitado, entre otros medios, a través de Internet.
El 29 de noviembre de 2006, el señor German Daniel Yépez Carías suscribió con
Inmobiliaria Zeta un documento denominado “OPCIÓN 5902-2006, Torre 5, Promesa
Recíproca de compra-venta”. El objeto del contrato se describió como finca filial, que
integra el apartamento número FF5992, Torre 5 del condominio identificado en el
croquis anexo al convenio, junto con el área común que, en forma proporcional, le
correspondería. Ese apartamento tendría un área de 127 metros cuadrados, los cuales
incluyen 12 metros cuadrados de terraza, área que podía variar en un máximo de 5% al
momento de ser entregado. Todo, de acuerdo a la descripción, acabados y mobiliario
indicados en el propio acuerdo. El precio convenido fue de US $288.900,00, más un
adicional de 3,4% para cubrir gastos y honorarios de traspaso. Conforme se pactó, ese
precio debía ser cubierto en dólares, o su equivalente en colones al tipo de cambio de
venta de referencia del Banco Central de Costa Rica el día de cada pago, en las oficinas
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de la Desarrolladora, en los siguientes términos: a) US. $5.000,00 con la firma del
documento; b) US. $52.780,00 al iniciarse la construcción; c) US. $57.780,00 con la
construcción de las paredes externas del edificio; d) US. $57.780,00 al estar construido
el techo del edificio; e) US. $72.225,00 al iniciarse los acabados del apartamento; y f) el
saldo, dentro de los 15 días después de recibido el aviso de la Desarrolladora de que
estaba en capacidad de entregar el apartamento y firmar la escritura de traspaso.
Todos los pagos antes indicados debía efectuarlos el adquirente dentro de los tres días
hábiles siguientes al momento en que Inmobiliaria Zeta le comunicara el respectivo
avance de obra, con excepción del último, el cual, según se indicó, debía realizarse
dentro de los 15 días posteriores al momento cuando se le informara que el
apartamento estaba totalmente terminado y que se podía otorgar la escritura de
traspaso. Asimismo, se convino, en caso de que el comprador no cumpliere con
cualquiera de los pagos dentro de los cinco días naturales posteriores a las fechas
convenidas, por una sola vez, o si durante el lapso de la vigencia del contrato expresara
su intención de no continuar con la relación contractual, o no cumpliera en todo o en
parte con el contrato, su obligación de pagar, como indemnización fija de daños y
perjuicios, un 10% del precio, es decir, US. $28.890,00. Por su parte, Inmobiliaria Zeta
debía terminar la construcción del apartamento el 28 de febrero de 2008. En caso de
que la obra se adelantara o atrasara, era su obligación comunicarlo al comprador con
dos meses de antelación a la fecha de entrega. En todo caso, se estableció que la
demora no podía ser mayor a 90 días naturales, lo que contractualmente significaba
que la fecha límite para el cumplimiento de esa obligación era el 30 de mayo de 2008.
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Asimismo, se estipuló que, si la Desarrolladora tenía conocimiento que la construcción
del edificio no se estaba realizando en el tiempo estimado, y si el atraso superaba los
90 días, tenía el deber de indicarle al comprador la imposibilidad de cumplir con lo
convenido. En este caso, si así lo solicitaba el adquirente, se podía dar por terminado el
convenio, con el reintegro de lo pagado y sus intereses al tipo libor convenido. Una vez
que Inmobiliaria Zeta estuviera en capacidad de entregar el apartamento y de firmar la
escritura de compra venta, debía dar aviso al comprador para que, a más tardar dentro
de los 15 días siguientes a esa comunicación, cancelara el saldo, firmara la escritura y
tomara posesión del inmueble. Las áreas comunes disponibles para el uso y disfrute de
los condóminos y arrendatarios, debían estar lo suficientemente avanzadas para su
aprovechamiento, por lo menos a la firma de la escritura pública de compra venta,
salvo aquellas que, por razones de futuros trabajos, se construirían en subsiguientes
etapas dentro del mismo condominio. No obstante, la no realización de algunas obras
comunes, en ningún caso, debía impedir el eficiente uso del apartamento y su libre
acceso. Se acordó, además, que el apartamento objeto del negocio sería parte de un
complejo habitacional-hotelero en condominio. Asimismo, que estaba afiliado a “Resort
Condominiums International de México, S. de R.L. de CV” o RCI, por lo que el
adquirente podía activar los derechos respectivos, cumpliendo con los requisitos que se
establecían en el propio contrato. El señor Yépez Carías, de las sumas que estaba
obligado a cubrir en los términos pactados, solo canceló la cantidad de US. $51.410,00,
al momento de firmar el contrato. La construcción del proyecto, concretamente, la
Torre 5, donde se ubica la unidad habitacional objeto del contrato, sufrió importantes
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atrasos, los cuales determinaron que la Desarrolladora no pudiera cumplir con la fecha
límite convenida -30 de mayo de 2008-. Como consecuencia, el condominio no se
concluye sino hasta el mes de septiembre del mismo año; sin embargo, los medidores
definitivos los entregó el Instituto Costarricense de Electricidad hasta noviembre.
Además, la piscina y áreas verdes se terminaron el 23 de diciembre de ese año. El 14
de agosto de 2008, el entonces representante de la Desarrolladora, le comunicó a don
German Daniel que la unidad condominal objeto del negocio estaría lista para entrega el
15 de septiembre de ese año. No obstante, el 28 de agosto, el señor Yépez Carías le
solicitó a Inmobiliaria Zeta la devolución de lo que había pagado. Al efecto, invocó el
incumplimiento en las fechas de entrega del condominio. El 19 de septiembre del
mismo año, el representante de la Desarrolladora le comunicó a don German Daniel
que, con instrucciones y aval del Departamento Financiero, se había dispuesto
reintegrarle, el día 20 de octubre siguiente, el monto que había adelantado por el
condominio. El 21 de octubre, mediante correo electrónico, don German Daniel le
solicitó al representante de Inmobiliaria Zeta indicarle cómo y quién le haría entrega del
cheque por el monto de la devolución. En octubre o a inicios de noviembre de 2008, el
señor Yépez Carías y el representante de Inmobiliaria Zeta se reunieron para hallar una
forma de conciliar el problema relativo a la devolución del dinero. También, para hablar
de unas comisiones que don German Daniel reclamaba, considerándose que debía
retirar el juicio donde las reclamaba; a cambio, se llegaría a un arreglo con los dineros
adelantados por el condominio. Se convino que Inmobiliaria Zeta haría, dentro de dos
ó tres días, una propuesta por escrito; sin embargo nunca se hizo y tampoco se le
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informó al representante de la Desarrolladora, que negoció tal acuerdo, el motivo de la
negativa. El 3 de noviembre de 2008 don German Daniel remitió otro correo al
representante de Inmobiliaria Zeta, recordándole la devolución. Se le indicó que el
reclamo tenía que pasar al Departamento Legal. El entonces Gerente de Ventas de la
Desarrolladora –persona con la quien conversó el señor Yépez Carías en torno a la
devolución del monto cancelado- tenía la facultad para acordar el reintegro del dinero a
los compradores, pero siempre con la anuencia de la Gerencia Financiera. El señor
Yépez Carías se dedica profesionalmente a la venta de bienes inmuebles. Tiene
experiencia en el mercadeo, publicidad y promoción de proyectos de bienes raíces. Fue
agente vendedor del proyecto “Jacó Bay Ramada”. Esta labor la efectuaba
personalmente o a través de la sociedad “Corporación Day Group”, cuando, en
noviembre de 2006, firmó el convenio con Inmobiliaria Zeta. Mientras trabajó para la
Desarrolladora, visitaba con frecuencia el complejo –una vez al mes o cada dos meses-,
para mostrarlo a posibles compradores. Por ello, conoció los avances de la obra hasta
inicios de 2008, cuando terminó la relación. Para el 11 de septiembre de 2009, la Torre
5 y, en concreto, el condominio, se hallaban totalmente terminados, incluyendo la
provisión de mobiliario indicada en el contrato, así como los servicios de electricidad,
agua y teléfono, además de la piscina y áreas verdes. Empero, no se habían construido
en el proyecto las canchas de tenis y los baños sauna.
II.- En la disposición XXVII del indicado convenio, en lo de interés, se pactó:
“… En caso de discrepancias por la interpretación, aplicación y/o terminación del
presente contrato, ambas partes renuncian expresamente a la vía judicial y aceptan
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someterse a los procedimientos de conciliación y arbitraje en el Centro de Conciliación y
Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica. El Laudo deberá contener las
condenas y liquidaciones que fueren necesarias para resolver definitivamente la
cuestión, incluyendo los gastos del arbitraje y los daños y perjuicios que hubieren
causado (sic) y reclamado. …” Al amparo de lo anterior, el 9 de diciembre de 2008, el
señor German Daniel Yépez Carías presenta, ante el Centro de Conciliación y Arbitraje
de la Cámara de Comercio de Costa Rica (CCA), requerimiento arbitral (folio 1). En
resolución no. 1 de las 10 horas del 3 de febrero de 2009 (folio 108), entre otras cosas,
el Tribunal Arbitral dispuso el inicio del proceso. Asimismo, le otorgó a la parte
requirente el plazo de 15 días para formalizar la demanda; lo cual hizo el día 23
siguiente, en los términos del escrito de folios 132 a 156. En lo medular, pretende se
declare el incumplimiento de la relación contractual por parte de Inmobiliaria Zeta. En
consecuencia, se decrete la resolución y, por tanto, el rompimiento de la relación
jurídica existente. Se le ordene a la demandada la devolución de la suma entregada, es
decir, US. $51.410,00, más los intereses corrientes al tipo indicado en el contrato,
calculados a partir de la fecha del desembolso, de acuerdo a lo ahí estipulado, monto
que, indica, asciende a US. $4.600,21. Asimismo, reclama los daños y perjuicios
establecidos en el contrato de opción, en un 10% del valor de venta del inmueble.
Requiere, además, se le imposibilite realizar cualquier negocio con el inmueble objeto
de la controversia, hasta tanto esta no se dilucide. También solicita se declare el
carácter abusivo de la cláusula IX del convenio, ordenándose la restitución del equilibrio
económico entre las partes, para que, consecuentemente, se obligue a la demandada a
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indemnizar con un 10% del valor del inmueble objeto del contrato de opción de compra
venta. Por último, solicita se le impongan al vencido las costas del proceso. En
resolución no. 2, de las 9 horas del 26 de febrero del mismo año (folio 162), se le
confirió traslado a Inmobiliaria Zeta por el plazo de 15 días hábiles para que la
contestara. En escrito presentado el 19 de marzo de ese año (folio 178), sus
apoderados generalísimos, dieron respuesta oportunamente. Opusieron las defensas
de falta de capacidad o defectuosa representación, incompetencia relativa –rechazadas
interlocutoriamente-, caducidad de: la instancia, acción y derecho; contrato no
cumplido; falta de: derecho, interés actual, legitimación ad causam activa y pasiva.
También alegaron la expresión genérica “sine actione agit”. Asimismo,
contrademandaron. Piden se declare que el actor reconvenido incumplió, consciente y
maliciosamente, su obligación de pagos parciales, según los avances de construcción
del edificio en donde se ubica el condominio que ofreció comprar. Por ello, solicitan se
le condene a indemnizar a su poderdante con el 10% de garantía, convenida en la
cláusula IX del acuerdo suscrito voluntariamente. Asimismo, se declare que su
representada cumplió con todas sus obligaciones convenidas. En virtud de que resulta
imposible a cualquier operador de justicia (juez común o árbitro) sustituir la voluntad de
adquirir de un comprador renuente y malicioso, y sustituirse en dicho comprador para
realizar la cancelación del precio acordado por determinada cosa, solicitan se decrete la
resolución contractual por incumplimiento grave y malicioso del reconvenido, con la
obligación de resarcir la totalidad de los daños y perjuicios, los cuales detallan de la
siguiente manera: 1) el 10% del precio de venta ofrecido por el condominio, US.
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$28.890,00; 2) el 1% mensual fijo y consecutivo del precio de venta ofrecido por el
condominio, US. $2.889,00, desde septiembre de 2008 hasta la firmeza del laudo que
se decrete la resolución contractual, con el deber del reconvenido de pagar los daños y
perjuicios, los que se liquidarán en la fase de ejecución del laudo; 3) los intereses al
tipo legal respecto de los pagos parciales convenidos en la cláusula novena del
contrato, a partir del momento en que debieron realizarse y hasta su efectivo pago, lo
cual se liquidará en la etapa de ejecución del laudo. Por último solicitan se le impongan
al actor reconvenido las costas del proceso. En resolución no. 3 de las 16 horas del 30
de marzo de 2009 (folio 211), entre otras cosas, el Tribunal Arbitral le confirió a la parte
actora reconvenida el plazo de quince días hábiles, a fin de contestar la
contrademanda; lo cual hizo en memorial presentado el día 27 de abril (folios 267 a
294). Interpuso las defensas de falta de: derecho y legitimación, así como la de
contrato no cumplido. En laudo no. 28, dictado a las 14 horas del 7 de diciembre de
2009 (folio 1088), el Tribunal Arbitral, tocante a la demanda, rechazó las excepciones
de caducidad de: la instancia, acción y derecho; contrato no cumplido; falta de interés
actual, legitimación pasiva y activa; así como la expresión genérica “sine actione agit”.
La acogió parcialmente en los siguientes términos. Declaró que Inmobiliaria Zeta
incumplió el contrato de compra venta suscrito con German Daniel Yépez Carías el 29
de noviembre de 2006. En consecuencia, decretó la resolución de ese convenio y el
rompimiento de la relación jurídica inmersa. Dispuso que la demandada debía
devolverle al actor la suma de US $51.410,00, depositados en abono al precio; así como
los intereses al tipo libor, a tres meses plazo, a partir del 28 de agosto de 2008, por un
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máximo de US. $4.600,21. En torno a la reconvención, acogió las defensas de falta de
derecho y contrato no cumplido, formuladas por el actor reconvenido. Por tanto, la
declaró sin lugar en todos sus extremos petitorios. Condenó a la empresa demandada
reconventora al pago de las costas personales y procesales del proceso arbitral,
incluyendo la totalidad de los gastos del Centro y los honorarios del Tribunal Arbitral.
En resolución no. 29 de las 10 horas del 16 de diciembre de 2009 (folio 1132), los
señores árbitros declararon sin lugar la solicitud de adición y aclaración presentada por
la empresa demandada reconventora. El apoderado especial arbitral de Inmobiliaria
Zeta formula recurso de nulidad contra lo resuelto. Para su mejor análisis, se
reordenan los agravios de conformidad con el orden establecido en el artículo 67 de la
Ley sobre Resolución Alterna de Conflictos y Promoción de la Paz Social del 9 de
diciembre de 1997 (Ley RAC).
III.- En el primer agravio, identificado por el impugnante con el número dos,
afirma que el laudo es nulo por omitir pronunciamiento sobre asuntos sometidos al
arbitraje (inciso b) del artículo 67 de la Ley RAC), así como por lesionar las garantías
constitucionales del debido proceso y del derecho de defensa (inciso e) ibídem). Ello
por cuanto, anota, su poderdante, al contestar en tiempo y forma la demanda,
interpuso, entre otras, la defensa de falta de derecho. Se sustentó en los medios
probatorios constantes en autos y, obviamente, en la contrademanda interpuesta en
contra del actor; demostrándose su procedencia, al pretender el actor reconvenido
injustas pretensiones, a pesar de ser incumplidor de sus deberes contractuales, las
cuales fueron concedidas en el laudo impugnado. El artículo 155 del Código Procesal
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Civil, comenta, dispone los requisitos mínimos que debe contener toda sentencia.
Ordena que los fallos “… deberán resolver todos y cada uno de los puntos que hayan
sido objeto de debate …”. Asimismo, anota, le impone la obligación al juzgador de
pronunciarse, en la parte dispositiva, en forma expresa y clara, en torno a las
excepciones interpuestas por las partes. En el laudo combatido, arguye, el Tribunal
violenta las disposiciones contenidas en la citada norma de orden público y acatamiento
obligatorio, al obviar la debida resolución de la aludida defensa opuesta en forma y
tiempo por su mandante. Con ello, arguye, se le ocasiona a su representada una seria
lesión a sus garantías constitucionales del debido proceso, así como del derecho de
defensa, conculcando los cánones 39 y 41 de la Constitución Política. Este vicio,
estima, conlleva, inexorablemente, a decretar la nulidad de la resolución arbitral, por
tratarse de una nulidad absoluta, a tenor de lo dispuesto en el precepto 197 del Código
Procesal Civil. Asimismo, lo resuelto quebranta lo señalado en los artículos 99, 155 y
330 íbid, por cuanto, al no analizar debidamente los argumentos esbozados por su
representada al contestar la demanda, relacionado en forma debida con el elenco
probatorio evacuado en autos, representa un claro obstáculo para la debida resolución
de la defensa de falta de derecho oportunamente interpuesta, y que el Tribunal omitió
resolver. Si hubiera considerado las razones expuestas por su poderdante al contestar
la demanda, afirma, según lo impone el ordenamiento jurídico costarricense, hubiera
determinado que, en efecto, el actor carecía de derecho, no solo para demandar a su
representada, sino para exigir las pretensiones ilegalmente concedidas en el laudo cuya
nulidad se solicita. Los señores árbitros, argumenta, debieron atender, en debida
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forma, las razones, argumentos y fundamentos de derecho expuestos por su
poderdante, sustentados en prueba idónea que le hubieran permitido acoger la
excepción de falta de derecho. Al haberse omitido en el laudo recurrido el debido
pronunciamiento de la excepción aludida, indica, se puso a la parte demandada en un
claro y reprochable estado de indefensión, lesionando, sin duda alguna, la garantía
constitucional del debido proceso y del derecho de defensa. Irregular proceder, estima,
que amerita se decrete la nulidad del laudo. Por otro lado, estima, el laudo impugnado
también omite la debida resolución de las razones expuestas por su mandante que
ocasionaron atrasos en el proceso constructivo, debido a razones de fuerza mayor y
caso fortuito. Con prueba testimonial calificada, su representada demostró, en forma
fehaciente, que los atrasos en la construcción obedecieron a factores externos, como
fue el inclemente invierno que azotó el pacífico central en el año 2008. Empero,
arguye, el Tribunal ni siquiera procedió a analizar y ponderar, acorde con las reglas de
la sana crítica racional, ese medio probatorio, el cual le hubiera permitido concluir,
válida y legalmente que, en ningún momento, la parte demandada tuvo la intención de
incumplir con sus obligaciones contractuales, pues, dice, consta en autos que, con sus
propios recursos, construyó el condominio que el señor Yépez Carías se obligó a
comprar. El atraso en la construcción de la obra, afirma, obedeció a factores climáticos,
los cuales representan las causas de fuerza mayor y fortuitas que impidieron entregar el
apartamento en el tiempo previsto. La preterición de la prueba testimonial evacuada en
autos, arguye, es la razón que origina la transgresión de los numerales 98 aparte 2,
316, 317, 330, 351 del Código Procesal Civil; 702 y 703 del Código Civil; quebranto que
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le produjo a su patrocinada un estado de indefensión. Al amparo de esa probanza,
señala, se determina que no existió un incumplimiento grave de su patrocinada, según
lo consideró el Tribunal. Asimismo, estima, se demostró que la empresa demandada
cumplió su obligación de construir el apartamento comprometido en venta al señor
Yépez Carías, quien se negó a adquirirlo y cancelar el precio, conforme a lo convenido.
El atraso en la construcción, por razones de fuerza mayor, debido al invierno que afectó
el proceso contractivo, manifiesta, constituye un hecho de relevancia para la justa
decisión de este asunto. Situación que, agrega, su mandante se preocupó por
demostrar mediante la declaración de profesionales en el ramo constructivo, quienes
intervinieron directamente en el proyecto, como son el ingeniero Ernesto Wind Barroca
y el arquitecto Felipe Guzmán Morales. El artículo 155 del Código Procesal Civil, añade,
establece, con meridiana claridad, que el Tribunal está en la obligación de expresar las
razones por las cuales tiene por no demostrado un hecho para la debida resolución del
asunto sometido a su conocimiento. Razonamiento que, afirma, no solo se encuentra
ausente en el laudo, pues el Tribunal ni siquiera valoró y mucho menos analizó esos
elementos de convicción, quebrantando el principio del debido proceso en perjuicio de
su representada, al negársele la oportunidad, sin la debida fundamentación, de
demostrar las pretensiones deducidas en la contrademanda. A su vez, agrega, la
supresión y falta de valoración de la prueba testimonial indicada, origina que el laudo
incurra en el vicio de indebida fundamentación, al impedírsele, en forma arbitraria e
ilegal a su representada, demostrar que en ningún momento existió intención de no
cumplir con lo pactado; así mismo, que los atrasos en la construcción obedecieron a
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razones de fuerza mayor y caso fortuito, dejando en claro, lo cual así fue demostrado,
que no existió intención dolosa, ni culposa, de no cumplir con sus obligaciones
contractuales. Lejos de eso, apunta, se demostró, con prueba categórica e
incuestionable, que cumplió a cabalidad con la construcción del apartamento conforme
era su obligación. Aspecto de especial relevancia que el Tribunal no consideró para el
dictado de un laudo justo y conforme a derecho. La resolución arbitral impugnada,
concluye, lesiona las disposiciones de los numerales 155 del Código Procesal Civil; 702 y
703 del Código Civil, razones suficientes para decretar su nulidad, al conculcarse la
garantía constitucional del debido proceso.
IV.- En torno a la falta de pronunciamiento de la defensa de falta de derecho,
opuesta por la demandada-reconventora, el recurrente invoca, en primer lugar, la
causal de nulidad prevista en el inciso b) del artículo 67 de la Ley RAC, el cual dispone:
“Únicamente podrá ser declarado nulo el laudo cuando: ... b) Se haya omitido
pronunciamiento sobre asuntos sometidos al arbitraje, sin cuya resolución resulte
imposible la eficacia y validez de lo resuelto.” (Lo subrayado no es del original). Es
claro que esta disposición prevé el supuesto cuando, en la parte dispositiva del laudo, el
Tribunal Arbitral omite pronunciamiento sobre algún aspecto sometido a arbitraje de
marcada importancia que torne ineficaz e inválido el resto. En relación, pueden
consultarse, entre otras, las sentencias de esta Sala números 24 de las 10 horas 35
minutos del 19 de enero de 2007, 180 de las 8 horas 40 minutos del 13 de marzo de
2008 y 1184 de las 14 horas 10 minutos del 16 de noviembre de 2009. Esta no es la
situación del sub-arbitrio. Como se expuso en el considerando II de esta sentencia, los
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señores árbitros acogieron parcialmente la demanda. Resolvieron que Inmobiliaria Zeta
incumplió el contrato de compra venta suscrito con el actor el 29 de noviembre de
2006. Asimismo; en consecuencia, declararon la resolución de ese convenio y el
rompimiento de la relación jurídica inmersa. Por consiguiente, le ordenaron a la parte
demandada devolver la suma de US. $51.410,00, depositados en abono al precio del
condominio. También dispusieron que, respecto a ese monto, debía reconocer
intereses al tipo libor, a tres meses plazo, a favor de don German Daniel, a partir del 28
de agosto de 2008, por un monto máximo de US. $4.600,21. Además, declaró sin
lugar, en todos sus extremos la contrademanda. Por último, condenó a la empresa
demandada-reconventora al pago de las costas del proceso arbitral. La falta de
pronunciamiento expreso respecto de la excepción de falta de derecho, no incide en la
eficacia y validez de lo anteriormente indicado. Ello por cuanto, los señores árbitros
acogieron parte de las pretensiones esgrimidas por el demandante, las cuales pueden
ser ejecutadas en la etapa correspondiente, entendiéndose que dicha excepción fue
denegada tácitamente en lo acogido y acogida en lo denegado. En segundo término,
alega la causal prevista en el inciso e) del indicado precepto de la Ley RAC, es decir,
quebranto al principio del debido proceso. Empero, al igual que sucede con el anterior,
esa no es la situación del sub arbitrio. Si bien es cierto, el Tribunal Arbitral omitió
referirse en torno a la indicada defensa de falta de derecho en el considerando octavo,
denominado “Excepciones contra la demanda”, y tampoco hizo pronunciamiento
expreso en la parte dispositiva; también lo es que, de lo considerado por los señores
árbitros se infiere, sin el menor temor a equívoco, que esa defensa no prosperó. Por la
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trascendencia que reviste para la resolución del sub arbitrio, es menester transcribir, en
lo de interés, lo señalado por los señores árbitros: “QUINTO. Un breve repaso de los
hechos … El precio era imperativo pagarlo en tractos, que estaban determinados por el
avance de obra; por eso, para la exigibilidad de cada abono, era menester que la
vendedora le comunicara al comprador el grado de avance, porque a partir de esa
comunicación, este último contaba con tres días para hacer el correspondiente abono.
Según el propio contrato, en principio la construcción del apartamento debía concluir el
28 de febrero del 2008; sin embargo se pactó un período de gracia no mayor a 90 días,
lo que significa que el plazo máximo de cumplimiento, por parte de la desarrolladora, se
agotaba el 30 de mayo del 2008. El actor solamente pagó cincuenta y un mil
cuatrocientos dólares, que según su dicho se cancelaron al momento de firmarse el
contrato. No está muy claro cuando se inicia la obra, pero es indiscutible que al
mencionado 30 de mayo estaba lejos de concluirse, pues el apartamento, como se
comprobó en autos, no estuvo terminado, incluyendo piscinas y áreas verdes, sino
hasta diciembre del propio 2008. Por otra parte, no obstante que la desarrolladora
estaba más que impuesta que la obra no se estaba realizando en el tiempo estimado,
sin importar cual fuere la causa, y que para el mes de agosto del 2009 sufría un atraso
considerable mayor a los noventa días, nunca comunicó al comprador esta
circunstancia, pues lo que hizo, a través de su Gerente de Ventas, fue informarle al
señor Yépez que la unidad condominal estaría lista para serle entregada el 15 de
setiembre de ese año, afirmación que, por otra parte, no era cierta. Precisamente, en
respuesta a esta comunicación fue que el actor, aduciendo el atraso, solicitó la
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devolución de lo pagado, devolución que la demandada, en principio admitió, pero que
finalmente nunca hizo. / SEXTO. La cláusula octava del contrato. Conforme al
contrato, si la obra se atrasaba más de noventa días respecto de la fecha límite, la
desarrolladora estaba obligada a comunicar esta circunstancia al comprador, quien
entonces podía dar por terminada la relación y gestionar la devolución de las sumas
pagadas, junto con sus intereses. … Es manifiesto que ese atraso, al momento en que
el Gerente de ventas comunica al actor que la obra estaría lista, en setiembre del 2008,
ya se había consumado por más de noventa días. Se imponía, por consiguiente, que la
desarrolladora actuase esa cláusula. Precisamente, cuando el actor recibe esa
comunicación, en consonancia con esa cláusula, gestiona la devolución de lo pagado e
implícitamente la resolución del contrato. La respuesta del Gerente, disponiendo esa
devolución, es también consecuente con lo convenido. Empero, después, por razones
que ni el mismo Gerente llegó a conocer, la desarrolladora decidió no pagar. /
SETIMO. El requerimiento de pago. Cuando sobreviene esa comunicación, en
agosto del 2008, el actor, por las razones que de inmediato se indican, no estaba en
mora. En efecto, según el contrato, era obligación de la desarrolladora comunicar
formalmente al comprador los avances de obra para que éste, dentro de los tres días
hábiles siguientes a ese comunicado, hiciere el pago. Sin embargo esa comunicación
nunca se dio, o al menos no se probó en autos que se hubiere dado. Pues bien, de
acuerdo con lo establecido por el artículo 418 del Código de Comercio, los pagos, sin
fecha estipulada, son exigibles inmediatamente, salvo que por la naturaleza del negocio
se requiera de un plazo. En el subjúdice se da este presupuesto, pues la obligación de
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pago del comprador estaba condicionada a los avances de obra debidamente
comunicados. Por eso no se señalaba, contractualmente, un plazo específico para el
pago. En ese evento, según el inciso b) del referido artículo, la obligación de pago
surge a partir del día siguiente a aquél en que el acreedor requiera al deudor, judicial o
extrajudicialmente. Como no consta que se hubiere producido ninguna comunicación o
requerimiento en ese sentido, la obligación de pago por parte del deudor no era aquél
momento (sic) exigible. Ergo, hasta entonces el actor no había incurrido en mora, lo
que de alguna manera explica que el testigo y ex gerente de la Desarrolladora, señor
Jairo Álvaro Valverde, haya afirmado en su declaración que el actor estaba al día en sus
obligaciones cuando él le comunica que la obra estaría lista en setiembre. Por lo
demás, no debo (sic) olvidarse, que conforme al artículo 764 del Código Civil, el pago
se debe hacer, bajo todos los respectos, conforme al tenor de la obligación, lo que
significa, en este caso, dentro de los tres días posteriores al requerimiento que la
demandada debió hacer con la comunicación de avance de obra. … El actor Yépez
recibió ciertamente una comunicación, cuando ya la obra estaba muy atrasada, pero no
era la que correspondía contractualmente a ese momento y en todo caso no contenía
ningún requerimiento formal de pago. En suma, nunca fue requerido en mora, por lo
que al reclamar la devolución de lo abonado al precio se hallaba legalmente al día en
sus obligaciones contractuales. … NOVENO. De las pretensiones de la parte
actora. De todo lo anteriormente considerado se infiere que los principales ruegos de
la parte actora se deben acoger, pues frente al incumplimiento de la demandada en
terminar la obra dentro del plazo máximo convenido y sobre todo frente al atraso, por
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más de noventa días, que padecía la construcción cuando Daniel Yépez solicita la
devolución del dinero, las pretensiones relativas a tener por resuelto el contrato y
obtener la devolución de lo pagado son, sin duda, procedentes … DECIMO. De la
contrademanda. Según quedó expuesto, no fue el actor quien incumplió el contrato,
sino la demandada-contrademandante. El actor Yépez Carías, si bien estaba obligado a
pagar las amortizaciones convenidas en el contrato, éstas necesariamente debían ser
precedidas de una comunicación formal de avance de obra con su correspondiente
requerimiento de pago, lo que Inmobiliaria Zeta nunca hizo. La consecuencia de esta
conducta es, como ya se expuso, que el actor al solicitar la devolución de lo pagado
junto con sus intereses, no estaba en mora y que, por el contrario, si lo estaba
Inmobiliaria Zeta, por haber incurrido en un atraso de la obra por más de noventa días,
atraso que esta empresa no logró comprobar que fuese determinada por fuerza mayor
o caso fortuito, pues la estación lluviosa, única circunstancia aducida, es un suceso
previsible en cualquier construcción. Viene, entonces, de suyo, que todos los ruegos de
la contrademanda deben desestimarse, lo que implica acoger las excepciones de falta
de derecho y de contrato no cumplido, opuestas a esas pretensiones por la parte
contrademandda.”(Lo subrayado no es del original). A la luz de lo anterior, resulta
evidente que no se ha colocado a la parte demandada en estado de indefensión al
haberse omitido resolver, en forma expresa, la defensa de falta de derecho. De lo
trascrito, quedan suficientemente claras las razones que tuvo el Tribunal para
considerar que el actor es la parte cumpliente del acuerdo, mientras que la demandada
es la incumplidora. Es decir, se insiste, se colige, con absoluta nitidez, que la defensa
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de falta de derecho no resultó de recibo. En consecuencia, anular el laudo por ese
yerro –falta de resolución expresa de la defensa de falta de derecho- implicaría declarar
la nulidad por la nulidad misma, lo cual está expresamente prohibido en el
ordenamiento jurídico costarricense. Al respecto, puede consultarse, entre otras, las
sentencias números 1261 de las 11 horas del 10 de diciembre de 2009 y 315 de las 11
horas del 4 de marzo de 2010.
V.- En otro orden de ideas, el impugnante también alega la nulidad del laudo, al
haberse preterido los testimonios del ingeniero Ernesto Wind Barroca y el arquitecto
Felipe Guzmán Morales, probanza con la cual, afirma, se demostraba que los atrasos en
el proceso constructivo obedecieron a razones de fuerza mayor y caso fortuito, no a la
intención dolosa o culposa de su poderdante de incumplir lo pactado. En concreto,
apunta, a factores climáticos, debido al fuerte invierno que azotó al pacífico central en
el año 2008. Al respecto, es menester anotar que esta Sala, en forma reiterada, ha
señalado que el recurso de nulidad contra los laudos se ha concebido para garantizar,
básicamente, la correcta tramitación del proceso arbitral. La Ley RAC, en su artículo
67, que preceptúa las causales taxativas de nulidad procedentes contra el laudo, tiene
esa orientación, pues únicamente, con las excepciones específicas de los incisos d) y f),
es posible aducir infracciones de índole procesal que atenten contra la validez del fallo
arbitral. En relación, pueden consultarse, entre otras, las sentencias números 210 de
las 15 horas del 9 de marzo del 2001, 346 de las 11 horas 5 minutos del 18 de junio del
2003, 176 de las 9 horas 55 minutos del 31 de marzo del 2006 y 180 de las 8 horas 40
minutos del 13 de marzo de 2008. Lo recriminado por el impugnante es un aspecto de
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orden probatorio. Tal desafuero, como lo ha resuelto este órgano colegiado en
innumerables fallos, a tenor de lo dispuesto en el numeral 595 inciso 3 del Código
Procesal Civil, configura un motivo de casación por razones de fondo, concretamente,
violación indirecta de ley por error de derecho en la apreciación de esa probanza, pues
no se alegan meros yerros de orden material. Esto, según se indicó, no es revisable en
esta vía. Sobre el particular, además de las ya indicadas, pueden revisarse, entre otras
sentencias, las números 268 de las 16 horas 10 minutos del 3 de abril de 2002, 248 de
las 11 horas 10 minutos del 14 de abril, 475 de las 14 horas del 9 de junio, ambas de
2004, y 24 de las 10 horas 35 minutos del 19 de enero de 2007, en donde, de manera
expresa, se indicó que el cuestionamiento de la apreciación probatoria efectuada por los
árbitros es un aspecto ajeno al contralor de esta Sala. Ergo, en mérito de las razones
expuestas, se impone el rechazo del presente agravio al laudo impugnado.
VI.- En el segundo motivo de disconformidad, identificado por el recurrente
con el número cuatro, invoca la causal del inciso c) del numeral 67 de la Ley RAC: se
resolvieron asuntos no sometidos a arbitraje. Según indica, la parte actora formuló el
sub arbitrio con el objeto de que el Tribunal Arbitral procediera a decretar en laudo lo
siguiente: “1. El incumplimiento de la relación contractual por parte de Inmobiliaria
Zeta S.A. / 2. Que la responsabilidad por ese incumplimiento es imputable, únicamente,
a dicha sociedad. / 3. Que debe decretarse la resolución del contrato por causa de ese
incumplimiento y por tanto el rompimiento de la relación jurídica inmersa en ese
negocio. / 4. Que se deben reconocer al actor intereses corrientes al tipo que indica el
contrato, calculados a partir de la fecha de los desembolsos de acuerdo a lo que allí se
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establece y sobre las sumas efectivamente desembolsadas, que ascienden a la cantidad
de $4.600.21. / 5. Que se declare el carácter abusivo de la cláusula novena del contrato
y se ordene la restitución del equilibrio económico entre las partes, para que,
consecuentemente, se obligue a Inmobiliaria Zeta S.A. a indemnizar a German Daniel
Yepez (sic) con un diez por ciento del valor del inmueble objeto del contrato de opción
de compra venta; / 6. Que se dicte la imposibilidad de realizar cualquier negocio con el
inmueble objeto de la controversia por parte de la demandada, hasta tanto no se
dilucide la controversia y / 7. Que se ordene a la demandada la devolución de las
sumas entregadas, que totalizan $51.410 (sic) de los Estados Unidos, más los intereses
al tipo pactado, y los daños y perjuicios establecidos en el contrato de opción en un
diez por ciento del valor de venta del inmueble.” No existe en la demanda arbitral
interpuesta, anota, ningún tipo de pretensión o acción, solicitando calificar cuál fue el
negocio jurídico realizado por las partes. A pesar de ello, comenta, el Tribunal Arbitral,
con el objeto de fundamentar el laudo impugnado, además de obviar que el contrato,
por falta de cancelación de especies fiscales y la multa de ley, no podía ser considerado
para sustentar la resolución, al devenir inútil e ineficaz para fundamentar en él acción o
derecho alguno, procede a calificarlo. Sin ningún tipo de requerimiento y, en forma
antojadiza, añade, rebasando los límites de su competencia, lo calificó de diferente
manera de como fue planteado por la parte actora. El demandante, insiste, en ningún
momento solicitó que se analizara la naturaleza del contrato para determinar si se
trataba de un convenio de promesa recíproca obligatoria de venta, o de una compra-
venta perfecta. Este proceder, señala, resulta erróneo y contrario a derecho, toda vez
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que ese aspecto, en ningún momento fue sometido a arbitraje por ninguna de las
partes. De esta manera, comenta, incurre el Tribunal en el vicio de incongruencia, toda
vez que ocasionó una disonancia o disconformidad entre lo pedido por las partes y lo
laudado. La calificación oficiosa en relación con la naturaleza del contrato relacionado
en este proceso, arguye, corresponde a lo que en doctrina se denomina como vicio de
extra petita, razón suficiente para decretar la nulidad del laudo. Lo resuelto por los
señores árbitros, apunta, violenta, en forma flagrante, las disposiciones contenidas en
los numerales 99, 155 del Código Procesal Civil; 58 y 67 inciso c) de la Ley RAC.
Produjo, indica, una clara y manifiesta extralimitación de las facultades del Tribunal
que, irremediablemente, implica un vicio de incongruencia y, por ende, la nulidad del
laudo impugnado. Además, anota, se incurre en el yerro apuntado, al condenar, de
manera oficiosa a su representada, a cancelar las costas de este proceso, a pesar de
que no existe ninguna pretensión expresa por parte del actor, legalmente deducida, en
ese sentido. Los límites del juzgador, afirma, se encuentran establecidos acorde con las
pretensiones de las partes. Se encuentra imposibilitado para pronunciarse y aprobar
peticiones que ninguna solicitó. El canon 155 párrafo primero del Código Procesal Civil,
comenta, constituye un límite infranqueable para el juzgador, al imponerle, como
limitación en sus sentencias, la imposibilidad de conceder extremos respecto de los
cuales no se le pidió un pronunciamiento expreso. De lo contrario, comenta, se incurre
en el vicio conocido como ultra o extra petita, que ocasiona la nulidad del laudo. La
incongruencia que se reprocha al laudo recurrido, concluye, quebranta las disposiciones
contenidas en los numerales 99, 155 ibídem; sancionándose con su nulidad, a tenor de
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lo dispuesto por el precepto 67 inciso c) de la Ley RAC.
VII.- En torno a lo aducido por el recurrente en el apartado anterior, es
menester indicar que el inciso c) del canon 67 de la Ley RAC, fundamento del presente
motivo de disconformidad, preceptúa: “Únicamente podrá ser declarado nulo el laudo
cuando: ... c) Se haya resuelto sobre asuntos no sometidos a arbitraje; la nulidad se
decretará en cuanto a los puntos resueltos que no habían sido sometidos al arbitraje, y
se preservará lo resuelto, si fuere posible.”(Lo subrayado no es del original). Resulta
claro que esta norma prevé el supuesto cuando, en la parte dispositiva del laudo, se
comprendan asuntos no sometidos al escrutinio del Tribunal. Al respecto, puede
consultarse, entre otras, la resolución de esta Sala 180 de las 8 horas 40 minutos del 13
de marzo de 2008. Sin embargo, esta no es la situación del sub-arbitrio. Como se ha
indicado, el Tribunal Arbitral acogió parcialmente la demanda. Dispuso que Inmobiliaria
Zeta incumplió el contrato suscrito con el actor el 29 de noviembre de 2006. Asimismo,
declaró la resolución de ese convenio y el rompimiento de la relación jurídica inmersa.
Por consiguiente, le ordenó a la parte demandada devolver al actor la suma de US.
$51.410,00, depositados en abono al precio del condominio. También dispuso que,
respecto a ese monto, Inmobiliaria Zeta debía reconocer intereses al tipo LIBOR, a tres
meses plazo, a favor de don German Daniel, a partir del 28 de agosto de 2008, por un
monto máximo de US. $4.600,21; y condenó a la empresa demandada-reconventora al
pago de las costas del proceso arbitral. Todo, conforme fue peticionado por el
demandante. Además, rechazó la contrademanda formulada. Ergo, no se resolvió algo
ajeno a la controversia que conlleve la ineficacia e invalidez de lo decidido. En todo
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caso, precisa indicar, la calificación de la naturaleza jurídica del contrato suscrito por las
partes, efectuada por el Tribunal en el considerando cuarto del laudo impugnado, tiene
como sustento el principio “iura novit curia”. En este sentido, los señores árbitros,
actuando ese postulado, debían determinar, a ciencia cierta, cuál fue el negocio jurídico
efectuado por las partes, para así resolver conforme a derecho el litigio interpuesto.
En consecuencia, se impone desestimar el reparo de mérito.
VIII.- Por otro lado, respecto a la supuesta condenatoria oficiosa al pago de las
costas del proceso, contrario a lo señalado por el recurrente, la parte actora, en su
escrito de demanda (folio 155), de manera expresa efectuó esa solicitud. Al efecto
indicó: “COSTAS PROCESALES Y PERSONALES / Propongo que los honorarios de
los árbitros así como los gastos de administración del proceso, se rijan por la tabla de
aranceles y tarifas de honorarios vigente del Centro, según lo indicado en el artículo
(sic) 37, 38 del Reglamento . Así mismo propongo que sea la parte vencida la que
deba cubrir el pago efectivo de dichos rubros, según lo establecido en el contrato y en
el Reglamento referido.”(Lo subrayado discontinuo no es del original). Por
consiguiente, la condenatoria efectuada a la empresa demandada se encuentra dentro
de los ruegos efectuados por el actor. En todo caso, y a mayor abundamiento de
razones, es menester indicar que, como se indicó en el considerando II de esta
resolución, en el compromiso arbitral se dispuso: “…ambas partes renuncian
expresamente a la vía judicial y aceptan someterse a los procedimientos de conciliación
y arbitraje en el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa
Rica. El Laudo deberá contener las condenas y liquidaciones que fueren necesarias
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para resolver definitivamente la cuestión, incluyendo los gastos del arbitraje y los daños
y perjuicios que hubieren causado (sic) y reclamado. …”(Lo subrayado no es del
original). Asimismo, el Tribunal Arbitral, en la resolución no. 1, de las 10 horas del 3 de
febrero del 2009 (folios 108 a 111), en lo de interés, señaló: “SETIMO. Ley
aplicable. El proceso se tramitará conforme a lo dispuesto en el Reglamento de este
centro y las demás normas supletorias indicadas. … NOVENO. Reglas procesales
básicas. El proceso, como se indicó, se tramitará de conformidad con el reglamento
del centro, la Ley RAC y legislación procesal pertinente. …” En este sentido, la Ley
RAC, en el canon 58, en lo conducente, dispone: “Contenido del laudo. El laudo se
dictará por escrito; será definitivo, vinculante para las partes e inapelable, salvo el
recurso de revisión. Una vez que el laudo se haya dictado, producirá los efectos de
cosa juzgada material y las partes deberán cumplirlo sin demora. / El laudo contendrá
la siguiente información: … g) Pronunciamiento sobre ambas costas del proceso …”. De
la misma manera, el numeral 34 del Reglamento de Arbitraje del CCA, en lo de interés,
indica: “Contenido del Laudo / El laudo contendrá la siguiente información: … g)
Pronunciamiento sobre ambas costas del proceso ...”. Por último, el Código Procesal
Civil, en el párrafo cuarto del ordinal 221, preceptúa: “El pronunciamiento sobre costas
deberá hacerse de oficio.” A la luz de las anteriores disposiciones, se concluye que, por
imperativo convencional, legal y reglamentario, el Tribunal Arbitral tenía la obligación,
como lo hizo, de verter pronunciamiento sobre las costas del proceso, aunque ninguna
de las partes lo hubiese solicitado expresamente en sus respectivos escritos de
demanda o contrademanda y sus contestaciones, lo cual, según se indicó, no es el caso
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del sub arbitrio. Ergo, no puede considerarse que los árbitros hayan resuelto un
extremo no sometido a arbitraje. Por ende, se impone el rechazo del presente motivo
de disconformidad.
IX.- En el tercer agravio, marcado en el número tres por el recurrente, alega la
causal del inciso e) del numeral 67 de la Ley RAC: violación a las garantías
constitucionales del debido proceso y del derecho de defensa. En el considerando
tercero del laudo, acota, relacionado con los hechos no probados, en el aparte primero,
infringe las disposiciones contenidas en el artículo 341 del Código Procesal Civil, debido
a que, alega, de manera inexplicable, a pesar de que el propio actor lo confesó en su
escrito de interposición de demanda, al indicar en el hecho cuarto que: “… Se acordó
que el precio de venta del condominio sería de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL
NOVECIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMÉRICA,
($288.900,00), según lo establecido en la cláusula sexta del referido contrato. Debido
que para ese momento él se encontraba ligado directamente a la empresa Inmobiliaria
Zeta, toda vez que incluso para el mes de enero del 2007 inició a laborar para ellos
(sic), se acordó que el (sic) mi representado cancelaría únicamente la suma de
CINCUENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS DIEZ DÓLARES de los Estados Unidos de
Norte América al momento de firmar el contrato, suma que efectivamente canceló a la
empresa, y el saldo al vencimiento.”; elemento de convicción, arguye, de importancia
que el Tribunal Arbitral, lejos de darle el valor que la propia ley le asigna, pues se trata,
nada más y nada menos, en su criterio, que de la reina de las pruebas, interpreta lo
que dijo el actor en su confesión espontánea, declaración de la cual, estima, se
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desprendía el grave incumplimiento de sus obligaciones contractuales. De esa prueba
confesional, apunta, se evidencia que, efectivamente, el actor incumplió el pago del
precio convenido, conforme lo reclamó su mandante en la contrademanda. Desde
cualquier perspectiva en que se analicen las pruebas constantes en autos, acota,
acordes a las reglas de la sana crítica racional, en forma conjunta con la confesión
espontánea del demandante, que ilegalmente fue suprimida en el laudo, se determina
que el señor Yépez Carías no canceló el precio convenido por el condominio que su
representada construyó. Ello, afirma, constituye una seria y flagrante violación a las
garantías constitucionales del debido proceso y del derecho de defensa. La supresión
ilegal, por parte del Tribunal Arbitral, de la prueba confesional; así como la tergiversada
interpretación que se le dio en el laudo recurrido, anota, representan una evidente
infracción a las disposiciones contenidas en los numerales 330, 331, 338 y 341 del
Código Procesal Civil, que ocasionan la nulidad absoluta del laudo recurrido. La seria
lesión a la garantía constitucional del debido proceso y del derecho de defensa, arguye,
reflejada en el laudo impugnado, queda de manifiesto ante la ilegal supresión, por parte
del Tribunal Arbitral, de la propia prueba confesional rendida en autos por el actor. En
esa probanza, afirma, confiesa, en forma espontánea que tenía pleno conocimiento de
los avances de la obra, pues, precisamente, era vendedor del proyecto y lo visitaba, al
menos, tres veces al mes. A pesar de ese conocimiento, y su obligación de pago, no
canceló las sumas a que se obligó. A pesar de que el propio confesante lo admite,
afirma, el Tribunal, en forma manifiestamente ilegal y arbitraria, no le cree al señor
Yépez Carías, cuando admitió que visitó el proyecto durante todo el año del proceso
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constructivo. Es claro, comenta, el laudo incurre en serias violaciones de la garantía
constitucional del debido proceso, por lo que debe anularse. Resulta evidente que se
conculcó lo dispuesto en el numeral 98, aparte segundo del Código Procesal Civil, que
establece, como deber del juzgador: “Asegurar a las partes igualdad de tratamiento”.
El demandante confesó, afirma, que no solo incumplió con los pagos que se
comprometió a realizarle a su mandante, sino, además, no efectuó ninguna gestión
dirigida a obtener el préstamo bancario para cancelar la obligación; este elemento
probatorio es de relevancia, empero, el Tribunal, de manera ilegal, lo suprimió del laudo
impugnado, con lo cual, concluye, se dejó a la parte demandada en estado de
indefensión, lesionando, consecuentemente, la garantía constitucional del debido
proceso.
X.- El meollo de lo alegado por el impugnante consiste en que, en su criterio, el
Tribunal Arbitral pretirió tanto la confesión espontánea del actor, contenida en el escrito
de contestación de la demanda –hecho cuarto-, cuanto la propia confesión rendida por
el demandante, probanzas con las cuales, afirma, se demostraba el grave
incumplimiento de sus obligaciones contractuales. Según se determina con claridad, se
trata de un aspecto de orden probatorio, lo cual, conforme se expuso en el
considerando V de esta sentencia, no es revisable en la vía del recurso de nulidad.
Ergo, se impone el rechazo del presente agravio.
XI.- En el último motivo de disconformidad, identificado con el número uno,
invoca el recurrente la causal prevista en el inciso f) del artículo 67 de la Ley RAC: el
laudo violó normas imperativas o de orden público. En forma reiterada, afirma, esta
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Sala ha establecido, de manera clara y contundente, que las normas impositivas o
fiscales son de orden público, de acatamiento obligatorio, tanto para las partes, como
para el juzgador. De forma tal que, apunta, no pueden pasar desapercibidas o ser
desaplicadas por los Tribunales. Su aplicación, comenta, no es ninguna facultad
discrecional concedida por el ordenamiento jurídico a los Tribunales Arbitrales, toda vez
que, por ser Tribunal de Derecho, es su deber y obligación velar por el cabal y recto
cumplimiento de las disposiciones de orden público contenidas en el Código Fiscal. El
actor, señala, interpuso este proceso arbitral reclamando el supuesto incumplimiento
del contrato de promesa recíproca de compra venta, identificado con el número 5902-
2006, relacionado con uno de los condominios propiedad de su representada, ubicado
en el proyecto residencial conocido como “Jacó Bay Ramada”. Sin embargo, indica, de
manera extraña, omitió adjuntar el contrato cuya resolución solicitó. Esto hizo, añade,
que la Dirección del CCA le previniera aportar el aludido convenio, para lo cual le
concedió cinco días hábiles. El demandante, pretendiendo cumplir con la prevención,
afirma, aporta, con el memorial presentado el 16 de diciembre de 2008, copia
certificada del acuerdo, afirmando que ese documento constituye la base del
requerimiento formulado. En la certificación, la Notaria autorizante da fe de que las 15
fotocopias son fieles y exactas del original. Empero, argumenta, habiendo constatado
que no fueron debidamente canceladas las especies fiscales que ordena el Código
Fiscal, se le solicitó al Tribunal Arbitral que le ordenara al actor proceder a su pago más
la multa respectiva, con los apercibimientos de ley en caso de omisión. En resolución
no. 6 de las 15 horas del 23 de abril de 2009, anota, el Tribunal le previno al
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demandante presentar el contrato original, con sus correspondientes timbres fiscales
cancelados y, en su defecto, la multa, dentro del plazo de tres días, apercibido de que
si no cumplía, según lo previsto en el numeral 286 del Código Fiscal, ese documento
sería inútil e ineficaz para apoyar en él derecho o acción alguno. Las disposiciones de
los artículos 270 a 289 de ese cuerpo normativo, afirma, establecen la obligación de
pagar el impuesto denominado “timbre fiscal”, el cual debe cancelarse, entre otros, en
todo contrato privado y en los supuestos establecidos en los numerales 272, 273 y 285
ibídem. Por resolución del Tribunal Arbitral no. 10 de las 11 horas 30 minutos del 9 de
junio de 2009, a pesar de que el actor no cumplió dicha prevención, de manera
confusa, contradictoria e incongruente, resolvió, en claro desapego de las citadas
normas fiscales, de cumplimiento obligatorio, por tratarse de disposiciones de orden
público, que, a pesar de haberse constatado, en forma evidente y clara la falta de
cumplimiento, “… sin perjuicio de la ineficacia del documento como elemento probatorio
en el proceso dispuesta por los artículo 256 y 286 del Código Fiscal –lo que no implica
la nulidad del contrato en sí …”, desaplicando de “golpe y porrazo” lo dispuesto por el
numeral 286 del Código Fiscal, el cual, en forma clara y expresa, dispone lo contrario.
Transcribe esa norma. Es decir, afirma, el Tribunal, en su criterio, con la resolución
impugnada, no solo conculcó normas de orden público; sino también, cohonestó que la
parte actora incumpliera con la resolución no. 6 de las 15 horas del 23 de abril de 2009,
lo que se traduce, además de una abierta violación de las disposiciones citadas del
Código Fiscal, en un flagrante quebranto de las garantías constitucionales del debido
proceso y del derecho de defensa, toda vez que, ante el grave incumplimiento de la
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parte actora de lo ordenado por el Tribunal, lo procedente en derecho era ordenar el
archivo del expediente. Al no actuarse de esa forma, apunta, se produjo un evidente
desequilibrio procesal, por el favorecimiento concedido al actor. Transcribe, en lo de su
interés, lo señalado en el considerando primero de la resolución arbitral. Lo resuelto,
comenta, sin duda constituye una ingeniosa forma de violentar y desaplicar las
disposiciones del Código Fiscal. Ello por cuanto, afirma, no solo avala que el actor
incumpla con el pago de los timbres fiscales y su respectiva multa, que el propio
Tribunal Arbitral ordenó cancelar, conforme lo imponen los artículos 270 a 289 ibídem;
sino que, además, encontró la manera de validar y otorgarle eficacia jurídica a un
documento que, por incumplir con el pago de los impuestos ordenados por ley de orden
público, resultaba ineficaz para apoyar en él acción o derecho alguno, según lo dispone,
en forma expresa, el párrafo primero del numeral 286 ejúsdem. No obstante que en el
expediente se decretó la ineficacia jurídica del contrato, para apoyar en él acción o
derecho alguno, arguye, por haber incumplido la parte actora con el pago de las
especies fiscales y su respectiva multa, es claro y evidente que el laudo impugnado
incurre en la causal de nulidad alegada. Infringe, arguye, por falta de debida
aplicación, las disposiciones contenidas en los cánones 270 a 298 íbid. A pesar de la
expresa sanción contemplada en el párrafo primero del ordinal 286 de ese cuerpo
normativo, en la resolución arbitral se violentan disposiciones de orden público, ya que,
a pesar de que el propio Tribunal refirió que el contrato sería inútil e ineficaz para
apoyar en él acción o derecho alguno, sanción prevista en esa disposición por falta de
acatamiento de las normas impositivas, en el laudo impugnado, asevera, se hace todo
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lo contrario, pues gran parte de los hechos que se tuvieron por demostrados tienen,
como sustento probatorio, el contrato sancionado como ineficaz (véase los hechos
probados numerados 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 y 13). Es decir, aclara, se tuvieron
por acreditados, nada más ni nada menos, que 11 hechos con base en un contrato que
no solo la ley sanciona como ineficaz, sino que el propio Tribunal así lo decretó en el
proceso. En consecuencia, concluye, el laudo que se impugna resulta absolutamente
nulo, al incurrir en la causal prevista en el inciso f) del artículo 67 de la Ley RAC.
XII.- El impugnante alega que el laudo combatido se fundamentó en el contrato
de promesa recíproca de compraventa suscrito entre las partes. Alega, 11 hechos
probados, tienen como sustento fáctico ese acuerdo. Empero, señala, ante la omisión
de pago de las especies fiscales, así como la multa respectiva, conforme lo previsto en
el artículo 286 del Código Fiscal, resultaba un documento inútil e ineficaz para apoyar
en él derecho, acción o pretensión alguno. Esto, comenta, fue indicado por el propio
Tribunal Arbitral. Ergo, apunta, los señores árbitros no podían sustentar su resolución
en ese elemento de convicción. Como se aprecia, lo que subyace en el agravio de
mérito es un aspecto de orden probatorio. Lo cuestionado es el supuesto valor
concedido a un documento que consta en el expediente, concretamente, al contrato
suscrito por las partes, identificado como “OPICÓN 5902-2006 / TORRE 5 / Promesa
Recíproca de Compra-Venta”, visible a folios 41 a 55. Tal desafuero, como fue
apuntado en el considerando V de esta resolución, no es revisable en esta vía. Sin
perjuicio de lo anterior, y a mayor abundamiento de razones, es menester indicar, en
primer lugar, contrario a lo afirmado por el recurrente, en la resolución no. 6, de las 15
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horas del 23 de abril de 2009 (folio 255-254), el Tribunal Arbitral no decretó la
ineficacia del contrato suscrito por las partes para sustentar en él pretensión o derecho
alguno. Lo resuelto fue, con base en los apercibimientos del numeral 286 del Código
Fiscal, conferirle a la parte actora un plazo de tres días para que presentara el contrato
original con sus correspondientes timbres o, en su lugar, pagara, en timbres fiscales o
en un entero a la orden del Estado, una suma igual a diez veces el monto de las
especies que debieron cancelarse al momento de la suscripción del convenio. En
segundo lugar, la sanción impuesta por dicho numeral, ante la falta de pago o
cancelación de los timbres fiscales, no consiste en la nulidad del documento, sino en su
ineficacia probatoria. No obstante, la parte interesada puede acreditar la existencia del
acuerdo por cualquier otro medio legalmente establecido. Así lo ha resuelto
expresamente esta Sala. En la resolución número 828 de las 8 horas 10 minutos del 31
de octubre de 2006, en lo de interés, dispuso: “III.- … la inexistencia de especies
fiscales en documentos que por ley deben contenerlos, según la jurisprudencia de esta
Sala, únicamente invalidan su carácter de medio probatorio, mas, no así, el negocio que
da origen a ese instrumento, que podrá acreditarse por cualquier otra probanza (Véase
en este sentido el fallo 368-f-00 de las 14 horas 35 minutos del 14 de mayo del 2000, el
cual, a su vez, reitera el criterio en torno a ese extremo señalado en dos antiguos
precedentes de la Sala de Casación, esto es, sentencia de las 10 horas del 26 de
noviembre de 1925 y fallo de las 15 horas 10 minutos del 20 de octubre de 1943). …
Ergo, en efecto, ese documento, desde la perspectiva probatoria es ineficaz, pero ello
no supone la invalidez (nulidad) de la relación jurídica que vinculó a las partes. Ha de
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recordarse, al respecto, que la instrumentación por escrito, no es, por regla, un
requisito de validez de los contratos, de ahí que en nada afecta a las prestaciones que
se dieron entre las partes el que el documento en el cual fueron recogidas los detalles
del ligamen, sea ineficaz desde la perspectiva probatoria.” (En igual sentido, pueden
consultarse las resoluciones 32 de las 14 horas 5 minutos del 31 de marzo de 1998;
211 de las 8 hors 10 minutos del 25 de marzo; y, 633 de las 11 horas 15 minutos del
19 de septiembre, ambas de 2008). El Tribunal Arbitral, en la resolución no. 10 de las
11 horas 30 minutos del 9 de junio de 2009 (folios340-341), en lo de interés, señaló:
“Primero. Es de rigor señalar que el documento original prevenido a las partes es,
como contrato privado, común a los contratantes. Por ende, su cancelación –haciendo
así patente el respectivo pago del impuesto a través de timbres- corresponde a
cualquiera de ellos (Art. 285 inciso 5, del Código Fiscal). / Segundo. De lo aseverado
por el actor y la demandada en autos, se determina que los timbres no han sido
pagados por ninguna de las partes; sin embargo, ambas han admitido
espontáneamente haber concertado el referido contrato. / Tercero. En consecuencia,
sin perjuicio de la ineficacia del documento como elemento probatorio en el proceso
dispuesta por los artículos 256 y 286 del Código Fiscal –lo que no implica la nulidad del
contrato en sí- dicha aceptación de las dos partes, podría tenerse como confesión
espontánea y extrajudicial de ambas (Art 341 del Código Procesal Civil). …” (Lo
subrayado no es del original). En este mismo sentido, en el considerando primero del
laudo, indicó: “DOCUMENTOS. De los documentos ofrecidos como prueba en su
demanda por la parte actora, la demandada expresamente objetó el valor y eficacia del
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contrato denominado promesa de venta, por cuanto no constaba que en el mismo se
hubieran cancelado los timbres fiscales que obligadamente debieron pagarse, como
tampoco la multa por el no pago de esos timbres. El Tribunal, en efecto, advirtió el
vicio y previno la presentación del original con sus timbres o el pago de la multa, pero
ninguna de las partes cumplió esa prevención. La consecuencia legal es la ineficacia de
ese documento. No obstante, tanto en la relación fáctica de la parte actora, cuanto en
la relación de la contrademandante, ambas partes reconocen, expresamente, la
existencia del contrato y su contenido esencial. Lo propio ocurre en la audiencia de
prueba, donde las dos preguntaron asumiendo su existencia y contenido. Por
consiguiente, como se concretará en los hechos, el Tribunal tiene por cierto que se
firmó el contrato en los mismos términos que obran en la copia certificada, prueba que
entonces resulta, no del documento, sino de aquella expresa aceptación de las partes,
como por lo demás lo advirtió, interlocutoriamente, en su resolución de las 11 horas 30
minutos del 24 de junio del año en curso. (Folios 340 y 341). En suma, para todos los
efectos, en este laudo se admite como cierta la existencia del contrato y que su
contenido corresponde al documento aportado en autos.” (Lo subrayado no es del
original). De lo anteriormente trascrito, resulta claro, sin que la Sala pueda entrar a
valorar por ser asunto de fondo, ese convenio, en el laudo, se tuvo por demostrado, no
con base en el documento aportado por la parte actora visible a folios 41 a 55 –
objetado por la Desarrolladora-, sino por la aceptación expresa de ambas partes en
cuanto a su existencia y contenido. Por ende, se impone el rechazo del agravio en
estudio.
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XIII.- En mérito de las razones expuestas, débese rechazar el recurso de
nulidad interpuesto.
POR TANTO
Se declara sin lugar el recurso de nulidad formulado.
Anabelle León Feoli
Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís
Zelaya
Óscar Eduardo González Camacho Carmenmaría Escoto Fernández
mja/gdc.-
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