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en la
LRSV
’98
EDIFICACIONESSUELOS del TR-LOTENc’00
SUCU
SUNCUSUSOSUSNOSUNSSR
SUELOS del Planeamiento no adaptado
Plantaciones
SU-S SUP
SAPU
SUNP
SR
MATERIAS DIVERSASConcesiones Administrativas
Instalaciones
ObrasArrendamie
ntosDerechos Reales
SU-A
LEY DE EXPROPIACIÓN FORZOSA
Derecho Administrativo, Civil o Fiscal
LRSV’98LC’02
RD 1020/932
Ámbitos de aplicación de las Valoraciones Urbanísticas en
el TR-LOTENc’00
06
09
04
05
03
02
Instrumentar la participación de la comunidad en las plusvalíasterrenos urbanizados materializar 10% (ar.71.3c, 72.2c) CANON
07
08
01Instrumentar la justa distribución de beneficios y cargasar. 85 TR-LOTENc’00 (reparcelación)ausencia de unanimidad)
Cuantificar el justiprecio expropiatorio en los supuestos de incumplimiento función social de la propiedad (34 LRSV)Cuantificar el justiprecio expropiatorio en los sistemas de actuación por expropiación (ar.127)-avenencia (ar.162.1)
Cuantificar justiprecio expropiatorio adquisición terrenos patrimonios públicos de suelo (ar.159.1b) y venta (77.1a)Sustitución del propietario (49.4) y sancionatorios (157.3.b) Declaración de ruina 50% coste construcción (ar.155)
Cuantificar el justiprecio expropiatorio adquisición de sistemas generales y dotaciones locales (159.1a)
Cuantificar el justiprecio expropiatorio en el sistema de ejecución empresarial y compensaciónl (115 y 118.2c3)
Evolución de la legislación urbanística
LRSOU’56LRLRSOU’75
TRLS’92
TRLS’76
-stc61’97
-CE’78
LRSV’98LOTc’99
LRUV’90RPU’78 RGU’78 RDU’78
Estructura de la LRSV’98Título ITítulo II
Título III
Título IVTítulo V
Disposiciones Generales
Expropiaciones
Régimen urbanístico de la propiedad del suelo
Supuestos indemnizatorios5 Disposiciones adicionales5 Disposiciones transitorias Disposición derogatoria Disposición final
ValoracionesValoraciones
Artículos 71.3.c) y 72.2.c)Monetarización de lo terrenos a ceder para materializar el 10% de la Administración
Esta cesión podrá sustituirse porel abono en dinero al Ayuntamiento
de una cantidad que, en ningún caso, será inferior al valor de mercado
Artículos 153 y 155DEBERES DE
CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓNDECLARACIÓN
ADMINISTRATIVA DE RUINA
URBANÍSTICA
Título III: Valoraciones
Art.29
Art.32
Art.27
Art.28
Art.26
Art.25
Aplicación general de las reglas de valoración
Momento al que han de referirse las valoraciones
Criterio general de valoración
Art.30
Art.31
Art.24
Art.23
Valor del suelo no urbanizable
Valor del suelo urbanizableValor del suelo urbano
Deducción de gastos de urbanización pendiente
Valor del suelo en los supuestos de carencia de plan o sin atribución de aprovechamiento
Valoración de obras, edificaciones, instalaciones,plantaciones y arrendamientosValoración de las concesiones administrativas y dede los derechos reales sobre inmuebles
VARIEDADES DE SUELOS
A EFECTOS DE VALORACIÓN
Criterio Subsidiario: CAPITALIZACIÓN 3º Urbanizable Sectorizado
1º Rústico2º Urbanizable no Sectorizado
4º Urbano sin Urbanización Consolidada sometido a reforma o renovación urbana 5º Urbano sin Urbanización Consolidada NO sometido a reforma o renovación urbana 6º Urbano con Urbanización Consolidada
Criterio Principal: COMPARACIÓN
Criterio Principal: V Repercusión PVCCriterio Subsidiario: VR Método Residual
VALORACIÓN URBANÍSTICO-CATASTRAL
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LMULS
IyT’
03
VARIEDADES DE SUELOS A EFECTOS DE VALORACIÓN
Criterio Subsidiario: CAPITALIZACIÓN
3º Urbanizable Sectorizado
1º Rústico2º Urbanizable no Sectorizado
4º Urbano sin Urbanización Consolidada sometido a reforma o renovación urbana
5º Urbano sin Urbanización Consolidada NO sometido a reforma o renovación urbana
6º Urbano con Urbanización Consolidada
Criterio Principal: COMPARACIÓN
Criterio Principal: Valor de Repercusión PVCCriterio Subsidiario: VR Método Residual RD 1020/93
VALORACIÓN URBANÍSTICO-CATASTRAL
Criterio Principal-1: Valor Unitario PVCCriterio Principal-2: Valor Unitario PVC
Criterio Subsidiario: VR Método Residual Dinámico Orden 850/2003Des
pués
de
la
LMULS
IyT’
03
La Exposición de Motivos de la Ley
6/1998
En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la Ley ha optado por
establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor
exactitud posible el valor real que el mercado asigna a
cada tipo de suelo, renunciando así formalmente a
toda clase de fórmulas artificiosas que, con mayor o menor fundamente aparente,
contradicen esa realidad y constituyen una fuente
interminable de conflictos, proyectando una sombra
de injusticia que resta credibilidad a la Administración y contribuye a deslegitimar su
actuación
Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial
y urbanístico, a la que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su día la
versión primera de la Ley del Suelo, de forma, que, a partir de ahora, no habrá ya sino un solo valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de
justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria
Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial
y urbanístico, a la que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su día la
versión primera de la Ley del Suelo, de forma, que, a partir de ahora, no habrá ya sino un solo valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de
justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria
A partir de este principio básico, la
Ley se limita a establecer el
método aplicable para la
determinación de ese valor, en
función, claro está, de la clase de suelo y, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo y
de sus características
concretas.
Este método es, tanto en el suelo no urbanizable como
en el urbanizable aún no incluido en un concreto ámbito
para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido las
condiciones de dicho desarrollo, el de comparación con los valores comprobados de
otras fincas análogas, habida cuenta de su régimen urbanístico, situación, tamaño y naturaleza, así como de los
usos y aprovechamientos permitidos por el
planeamiento
Para los casos en que esa comparación no sea posible, en los citados suelos -sin
desarrollo previsible a corto plazo- el
método alternativo será el
de capita- lización de las rentas
reales o potenciales del
suelo de acuerdo con su estado y
naturaleza, que es el método
tradicional.
En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en
ámbitos delimitados por el propio planeamiento general o con posterioridad al mismo,
para los que se hayan establecido las condiciones de desarrollo, el método de
cálculo consistirá en la aplicación al
aprovechamiento correspondiente del valor básico de
repercusión recogido en las ponencias
catastrales para el terreno de que se trate
para el caso de que no existan o no sean
aplicables los valores de las ponencias
catastrales por haber perdido vigencia o haberse
modificado el planeamiento, el valor
básico de repercusión se calculará por el método método residualresidual,
comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus
distintas modalidades, tanto por el sector público como por
el privado.
La aplicación de valores de repercusión, habida cuenta de
su correspondencia, en general, con terrenos
urbanizados y en condiciones de ser edificados, conlleva la
necesidad de deducir la totalidad de los costes de urbanización que en cada
caso estuvieran pendientes, así como los costes
financieros, de gestión y cualesquiera otros que fueran imprescindibles para dotar al
terreno de la condición de solar, tal y como se viene
haciendo habitual y pacíficamente en las
tasaciones que se realizan a diario en el ámbito
inmobiliario y en el financiero.
El estricto realismo al que la Ley ha querido
ajustarse en este punto contribuirá, sin duda, a aumentar la seguridad del tráfico jurídico y a
reducir la conflictividad, lo que redundará también en una
agilización de la gestión urbanística y en una
reducción en los costes innecesarios que su prolongación en el
tiempo inevitablemente añade
A los efectos de expropiación, las
valoraciones de suelo se efectuarán con arreglo a los criterios establecidos
en la LRSV’98, cualquiera que sea la
finalidad que la motive y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la
legitime.
UNIFICACIÓN DE CRITERIOS DE LAS VALORACIONES
EXPROPIATORIAS
En defecto de acuerdo entre los propietarios
afectados, los criterios de la LRSV’98 se aplicarán en los procedimientos de
distribución de beneficios y cargas de conformidad con
lo que establezca la legislación urbanística (el
art. 85 del TR-LOTENc’00 exige
unanimidad)
CRITERIOS DE VALORACION EN LOS PROCEDIMIENTOS
EQUIDISTRIBUTIVOS
PROYECTOS DE REPARCELACIÓNPROYECTOS DE COMPENSACIÓN
MOMENTO AL QUE HAN DE REFERIRSE LAS
VALORACIONES
Iniciación del expediente de justiprecio individualizado
INDEMNIZACIONES POR ALTERACIÓN DEL PLANEAMIENTO
Exposición al público procedimiento de tasación conjunta
Publicación de la aprobación definitiva del nuevo plan
Momento iniciación del correspondiente procedimiento
EXPROPIACIONES
OTROS SUPUESTOS
Artículo 25 de la LRSV’98
El suelo se valorará según su clase y situación, en la
forma establecida en los artículos siguientes
.
CRITERIO GENERALDE VALORACIÓN DEL
SUELO
VALOR DEL SUELO
RÚSTICOMétodo de aplicación preferente
Método de aplicación subsidiaria
Comparación a partir de valores de
fincas análogasCapitalización de las
rentas reales o potenciales del suelo
VALOR DEL SUELO
RÚSTICOMétodo de comparaciónEl valor de este suelo se
determinará por el método de comparación a partir de
valores de fincas análogas. A estos efectos, la identidad de
razón que justifique la analogía deberá tener en
cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y
naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se
valora, así como, en su caso, los usos y aprovechamientos
de que sean susceptibles
VALOR DEL SUELO
RÚSTICOMétodo de capitalización
dR
V S Cuando por la inexistencia de valores
comparables no sea posible la aplicación del método de comparación, el valor del
suelo no urbanizable se determinará mediante la capitalización de las rentas
reales o potenciales del suelo, y conforme a su estado en el momento de
la valoración
R=Renta neta anuald=tasa de capitalización
d=0,03?
VALOR DEL SUELOURBANIZABLE SECTORIZADO
Aplicación, al aprovechamiento que le corresponda, del valor básico de repercusión
en polígono, que será el deducido de las
ponencias de valores catastrales
CRITERIO PRINCIPAL
L A
-
NORMATIVA CATASTRAL
Los Catastros Inmobiliarios Rústico y urbano están
constituidos por un conjunto de datos y descripciones de
los bienes rústicos y urbanos, con expresión de
superficies, situación, linderos, cultivos o aprovechamientos,
calidades y valores y demás circuntancias físicas,
económicas y jurídicas que den a conocer la propiedad territorial y la definan en sus diferentes aspectos y
aplicacionesARTÍCULO 69.1
LRHL’88
Estructura NTV-CMVsc’93Capítulo I Ámbito de aplicación y definiciones
(Normas 1-2)
Capítulo II
Capítulo III
Capítulo IV
ANEXO
Normas Técnicas de valoración para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana (Normas 3-14)
Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones(Normas 15-20)
Coordinación (Normas 21-24)
Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones
Estructura NTV-CMVsc’93Capítulo I
ANEXO
Normas Técnicas de valoración para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana
Cuadro marco de valores del suelo y de las construccionesCoordinaciónCuadro de coeficientes del valor de las construcciones
Capítulo II
Capítulo IIICapítulo IV
Norma 3Norma 4Norma 5Norma 6
Norma 7
Norma 8Norma 9Norma 10
Norma 11Norma 12
Norma 13
Norma 14
Ámbito de aplicación y definiciones
Metodología generalSueloConstruccionesDelimitación del suelo de naturaleza urbanaDivisión en polígonos de valoraciónValores del suelo. DefinicionesValoración del sueloCoeficientes correctores del valor del sueloValor de las construcciones. DefinicionesValoración de las construccionesCoeficientes correctores del valor de las construccionesCoeficientes correctores de los valores del suelo y de las construcciones
Estructura NTV-CMVsc’93Capítulo I
ANEXO
Normas Técnicas de valoración para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbanaCuadro marco de valores del suelo y de las construcciones
Coordinación
Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones
Capítulo II
Capítulo IV
Norma 15Norma 16Norma 17
Norma 18Norma 19Norma 20
Norma 21
Norma 22
Norma 23
Ámbito de aplicación y definiciones
Metodología generalModulación de valoresValores de repercusión del sueloCuadro de bandas de coeficientes del valor del sueloValor de las construccionesCuadro de coeficientes del valor de las construcciones
Delimitación de áreas económicas homogéneasPonencias de valores
Capítulo III
Norma 24
Estudios del mercado inmobiliario urbanoReferencia de los valores catastrales con los del mercado inmobiliario
NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
-VALORACIONES MASIVAS
-
EVOLUCIÓN DE “MBRi”
AÑOinicio efectos
Módulo
Valor
M
EVOLUCIÓN DE LOS MÓDULOS BÁSICOS DE REPERCUSIÓN DEL SUELO en ptas/m2
MBRi=0.21xMxFSMBR10.21xMx2.80
MBR20.21xMx2.00
MBR30.21xMx1.45
MBR40.21xMx1.00
MBR50.21xMx0.55
MBR60.21xMx0.33
MBR70.21xMx0.18
1.9901.995
72.000 42.300 30.200 21.900 15.100 8.300 5.000 2.700
1.999
93.000 54.600
64.600
39.000
46.200
28.300
33.500
19.500
23.100
10.700
12.700
6.400
7.600
3.500
4.100110.000
79.300 41.100 28.300 15.600 5.1009.300 135.000 2.000 56.700
- DELIMITACIÓN DEL
SUELODE NATURALEZA
URBANAEl suelo urbano, el susceptible de urbanización, el urbanizable programado o
urbanizable no programado desde el momento en que se apruebe un Programa de Actuación Urbanística; los terrenos que
dispongan de vías pavimentadas o encintado de aceras y cuenten además con
alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público y los ocupados por construcciones
de naturaleza urbana
los terrenos que se fraccionen encontra de lo dispuesto en la legislación agraria
siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso agrario, y sin que ello represente
alteración alguna de la naturaleza rústica de los mismos a otros efectos que no sean los
del presente impuesto
Las construcciones de naturaleza
urbana
Los edificios sean cualesquiera los elementos de que estén construidos, los lugares en que se hallen emplazados, la
clase de suelo en que hayan sido levantados y el uso a que se destinen, aun
cuando por la forma de su construcción sean perfectamente transportables, y aun cuando el terreno sobre el que se hallen situados no pertenezca al dueño de la
construcción, y las instalaciones comerciales e industriales asimilables a los
mismos, tales como diques, tanques y cargaderos
d
b
c
a
e
Coherencia urbanística
Circunstancias administrativas
Circunstancias del mercado
Circunstancias económico-socialOtras circunstancias justificadas
DE
CUADRO DE BANDAS DE COEFICIENTES DEL VALOR DEL SUELO
MÁXIMOS SEGÚN USOS DE SUELO
MÍNIMOS CUALQUIER USOResidencial
Industrial
Oficinas
Comercial
Turístico
1V 350
1I 150
1X 900
1C 900
1T 540
8
2V 300
2I 150
2X 750
2C 785
2T 465
10
3V 250
3I 150
3X 630
3C 670
3T 405
12
4V 225
4I 150
4X 510
4C 555
4T 345
145V 200
5I 150
5X 410
5C 460
5T 305
16
6V 175
6I 150
6X 310
6C 365
6T 265
18
7V 150
7I 150
7X 210
7C 270
7T 225
20
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