el registro de la propiedad inmueble frente al desarrollo de las nuevas urbanizaciones dr. luciano...

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE FRENTE AL

DESARROLLO DE LAS NUEVAS URBANIZACIONES

Dr. Luciano Martini

Director del Instituto Superior de Registración y Publicidad Inmobiliaria

Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires

Ministerio de Economía

FORMACIÓN DE NUEVOS TIPOS DE URBANIZACIONES

CAUSAS Necesidades habitacionales para grandes

masas con bajos recursos. Agrupamientos en función de intereses o

finalidades comunes. Desarrollo de actividades industriales o

comerciales. Provisión de espacios para el eterno descanso.

Variedad de tipologías

La inserción en diferentes zonas del municipio (urbanas, semiurbanas y rurales).

Nuevo modelo de expansión urbana.

Necesidad de un urbanismo de gestión y participación que dé cabida a todos los sectores involucrados.

Legislaciones locales procuran dar una respuesta a la múltiple demanda social.

Frente a esta realidad

Ley 8.912 Ordenamiento del Suelo.

Ley 13.512 Propiedad Horizontal.

Ley 24.374 Regularización Dominial.

Registro de la Propiedad

Ley 17801. Funciones: Registración y Publicidad. Principios Registrales en conflicto:

Publicidad, Determinación, Tracto Sucesivo, Rogación.

Inexactitudes: Al no reflejar los asientos la realidad extra registral.

Principio de Determinación delinmueble. Problemática

Falta de planos. Posesiones parciales. Coposesiones parciales. Posesiones múltiples (sobre varios inmuebles en forma

parcial). Posesiones circunscriptas a planos para prescribir. Posesiones de unidades independientes de inmuebles

que aún no han sido afectados a Propiedad Horizontal. Con y sin plano de P.H. aprobados.

Principio de Determinación del inmueble Problemática Posesión de dos lotes contiguos. Posesión de un lote que se encuentra

anexado a otro. Posesión de un lote unificado

catastralmente a otro. Poseedor por cesión de derechos.

Clubes de campo y Barrios Cerrados

Urbanizaciones privadas sujetas a determinado plan urbanístico.

Existencia de parcelas o unidades privativas. Existencia de áreas de esparcimiento de uso común, que

forman un todo inescindible en su relación funcional y jurídica.

Poseen perímetro cerrado. Circulación interior. Sistemas de seguridad privada. Reglamento interno.

Normativa Provincial vigente Clubes de Campo o Barrios Cerrados

El Decreto Ley 8912/1977 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, que en el capítulo V de su título III se refiere expresamente a los clubes de campo (arts. 64 a 69).

Su Decreto reglamentario 9404/1986. Se crean parcelas de dominio independiente.

Decreto Provincial 27/98. Regula los barrios Cerrados habilitando la opción de constituirlos a través de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal.

El dec. 1727/2002, que instaura el programa de descentralización administrativa por el cual se transfiere a los municipios el procedimiento de aprobación e instalación definitiva de estos desarrollos inmobiliarios y crea el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas.

La Resolución 194/2003 del Ministerio de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires, que regula el funcionamiento del Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas.

Normativa Provincial vigente

Convalidación del proyecto. Está dado por el Municipio donde se ubica el emprendimiento. A través de un decreto se otorga la convalidación definitiva, previamente deberá verificar el cumplimiento de todas las exigencias dispuestas por las normas para el tipo urbanístico de que se trate.

Debemos agregar, por supuesto, la normativa de fondo, común para toda la República Argentina, -los Códigos Civil y de Comercio. -legislación complementaria dictada a consecuencia de ellos. -la Constitución Nacional, cúspide del sistema legal, a las que deberán ajustarse las directivas provinciales y municipales.

Formas de registración

A) La división por unidades funcionales

Habrá unidades funcionales de dominio exclusivo y partes de uso común. A la hora de fraccionar el fundo donde se instalará el emprendimiento, los

sectores destinados a uso privativo residencial se representen planimétrica y jurídicamente como unidades funcionales, sujetas al régimen de la Ley 13512 de Propiedad Horizontal.

Lo que se comercializa, una vez obtenida la aprobación definitiva del proyecto, son terrenos donde a futuro habrán de erigirse las viviendas de uso transitorio (o permanente) de los particulares que ingresen al complejo.

Este inconveniente fue resuelto en el ámbito de la provincia de Buenos Aires con la sanción del dec. 2489/1963, reglamentario de la ley 13512 en dicha demarcación.

A partir de ese plano, que deberá estar debidamente anoticiado registralmente en la matrícula del inmueble al que afecte (en nuestro caso, el predio donde se desarrollará la urbanización cerrada), se instrumentará el correspondiente Reglamento de Copropiedad y Administración, con el cual se conformará la división jurídica del bien, originándose las distintas Unidades Funcionales, entre las que se contarán también las proyectadas. Del Reglamento y de las notas del plano surgirá el estado de construcción de cada una de ellas.

Al momento de inscribirse el reglamento en el Registro de la Propiedad Inmueble se deberá hacer mención del estado constructivo de las unidades que integran el bien.

Al terminarse las unidades previstas como a construir o en construcción surgirá la necesidad de habilitarlas, actualizándose con ello el estado constructivo del inmueble, tanto en el plano de obra como en el de subdivisión en propiedad horizontal.

Legislación aplicable: decreto Provincial 2489/63 y modificatorio Decreto 947/2004 artículos 6, 6bis, 6 ter y 7.

B) División en parcelas

Plano de mensura y división (Decreto 9404/86). Creación de parcelas independientes conformadas

según el régimen de la Ley 8912/1977. Constitución de una persona jurídica titular de las áreas

recreativas o de esparcimiento y responsable de los servicios generales.

Requiere forzosamente la constitución de Derechos reales de Servidumbres simultáneamente con la transferencia de dominio de las parcelas del área de viviendas.

Inconvenientes

Excesiva cantidad de servidumbres. Excesiva cantidad de Asientos. Inconvenientes al momento de dar

Publicidad. Medidas cautelares.

Conclusiones

Un Registro Inmobiliario, para ser confiable, debe reflejar con exactitud la realidad extra registral.

El RPBA debe profundizar su compromiso con los organismos provinciales y Municipios, en la planificación del desarrollo urbano, para evitar la consolidación de situaciones irregulares.

Es necesario profundizar la integración de los Registros Inmobiliarios y Catastrales con la implementación de aplicaciones tecnológicas adecuadas para lograr que la publicidad sea exacta y segura.

Todo esto implica un cambio de paradigma o una reinterpretación del principio de publicidad jurídica inmobiliaria.

MUCHAS GRACIAS.-