el presente una aproximaciÓn empÍrica reactivaciÓn del sector construcciÓn fuente: dane
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EL PRESENTEEL PRESENTE
UNA APROXIMACIÓN EMPÍRICAUNA APROXIMACIÓN EMPÍRICA
REACTIVACIÓN DEL SECTOR CONSTRUCCIÓNAREA APROBADA PARA VIVIENDA SEGUN LICENCIAS
TERCER TRIMESTRE (MILES DE M2)
6.589,6
4.019,2
6.127,9
4.072,0
6.516,4
3.866,1
3.500
4.000
4.500
5.000
5.500
6.000
6.500
7.000
1997 1998 1999 2000 2001 2002
Año
Mile
s d
e M
2
FUENTE: DANE
EVOLUCI ÓN DEL PRECI O DEL METRO CUADRADO DE VI VI ENDA / I PC
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
No
v-8
6
No
v-8
7
No
v-8
8
No
v-8
9
No
v-9
0
No
v-9
1
No
v-9
2
No
v-9
3
No
v-9
4
No
v-9
5
No
v-9
6
No
v-9
7
No
v-9
8
No
v-9
9
No
v-0
0
FECHA
PR
EC
IO D
EL
M2
/IP
C
Desplome delos precios realesde la vivienda
Fuente: CAMACOL
121
81
120
55
65
75
85
95
105
115
125
94 E JI
95 E JI
96 E JI
97 E JI
98 E JI
99 E JI
00 E JI
01 E Jl
02 E Jl
Rango Bajo Rango Medio Rango Alto
ÍNDICE DE PRECIOS RELATIVOS DE LA
VIVIENDA NUEVA PARA BOGOTÁ*
Fuente: DNP
EVOLUCIÓN DE LA VIVIENDA EN COLOMBIA
224,953
193,960
195,377
127,044
134,771
117,523
123,442
100,000
120,000
140,000
160,000
180,000
200,000
220,000
240,000
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Año
No
. de
Un
ida
de
s
Unidades de ViviendaNueva
LAS TRANSACCIONES DE VIVIENDA EN LAS TRANSACCIONES DE VIVIENDA EN COLOMBIACOLOMBIA
LA FINANCIACIÓN DE VIVIENDA EN COLOMBIA
DESCRIPCIÓNSISTEMA
TRADICIONARAICES (2)
FONDEO
Costos financieros de captación IPC + 1 N.A.Costos administrativos 6.5% (1) N.A.Rendimiento Títulos Hipotecarios N.A. IPC + 6.65
MARGEN DE INTERMEDIACIÓN 6% (1) 1.5%
COSTOS DE TRANSFORMACIÓN DE CARTERA EN TÍTULOS 0% 2.85%
COSTOS MEDIOS TOTALES IPC + 13,5 IPC+ 11
Fuente: 1) Revista del Banco de la República, 2) Cálculos grupo de trabajo raices
?
FUENTES DE FINANCIACION DE VIVIENDA
35%19%13%
31%
50%
65%81%87%69%
50%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
1998 1999 2000 2001 2002
Financiado por Bancos Financiado por otras fuentes
Fuente: DANE e ICAV
LA FINANCIACIÓN DE VIVIENDA EN COLOMBIALA FINANCIACIÓN DE VIVIENDA EN COLOMBIA
EL RETOEL RETO
LA FINANCIACIÓN DE VIVIENDA,
¿Cuál es el mercado potencial en Colombia?¿Cuál es el mercado potencial en Colombia?
Hogares VIS con capacidad de endeudamiento.
POLÍTICA DE VIVIENDA DEL GOBIERNO POLÍTICA DE VIVIENDA DEL GOBIERNO NACIONALNACIONAL
Nuevo esquema de financiación de vivienda
- Originación: origina hipotecas, vende créditos de vivienda y derechos sobre la administración de los créditos (comisiones por originación).
- Inversión: financia los créditos y los mantiene en su portafolio (margen financiero)
- Administración: adquiere los derechos sobre el servicio de los créditos (comisiones de administración).
EL FUTUROEL FUTURO
LA FINANCIACIÓN DE VIVIENDA,
Un asunto de costosUn asunto de costos
DESCRIPCIÓNSISTEMA
TRADICIONARAICES (2)
FONDEO
Costos financieros de captación IPC + 1 N.A.Costos administrativos 6.5% (1) N.A.Rendimiento Títulos Hipotecarios N.A. IPC + 5.65
MARGEN DE INTERMEDIACIÓN 6% (1) 1.5%
COSTOS DE TRANSFORMACIÓN DE CARTERA EN TÍTULOS 0% 2.85%
COSTOS MEDIOS TOTALES IPC + 13,5 IPC+ 10
Fuente: 1) Revista del Banco de la República, 2) Cálculos grupo de trabajo Raíces
LA FINANCIACIÓN DE VIVIENDA,
Un asunto de costosUn asunto de costos
GASTOS DE TITULARIZACIÓN DE RAÍCES TASAS NMVAdministración de la cartera titularizada 1.500%
FIDUCIARIAS 0.488%Renovación en el Registro Nacional de Valores 0.008%Revisión de la calificación 0.060%Renovación a la inscripción en bolsa 0.025%Provisión por riesgo de no pago 0.674%Impuesto de Industria y Comercio (% de la tasa del pagare) 0.274%DECEVAL 0.038%Provisión cartera que no renta (% de la tasa del pagare) 0.456%FOGAFIN 0.807%TOTAL GASTOS 4.330%
Las coberturas de riesgo tienen un costo de 1.937%
ESQUEMA OPERATIVO DE FINANCIACION DE VIVIENDA
TITULARIZA LACARTERA
VENTA DE HIPOTECAS A UNA SOCIEDAD TITULARIZADORA
ESTRUCTURACIÓN DETITULATIZACIONES Y
VENTA BOLSA
ESQUEMA SIMPLIFICADO DEL NEGOCIO
Fuente: Proyecciones del grupo de trabajo y Estados financieros reportados, disponibles en la página de internet de la Superintendencia Bancaria.
AÑOFONDOS DE PENSIONES
OBLIGATORIAS
FONDOS DE
CESANTIAS
CIAS DE SEGUROS DE
VIDA
FONDOS DE PENSIONES
VOLUNTARIAS
CIAS DE SEGUROS
GENERALES
SOCIEDADES DE CAPITALIZA-
CIONTOTAL
2002 15.7 2.4 2.7 2.9 2.1 0.6 26.42003 20.3 2.7 3.5 2.3 2.0 0.7 31.52004 25.5 3.0 3.8 2.5 2.1 0.7 37.62005 30.6 3.4 4.2 2.8 2.2 0.7 43.92006 34.9 3.7 4.5 3.0 2.3 0.8 49.2
CIFRAS EN BILLONES DE PESOSESTIMACION DEL MONTO DEL PORTAFOLIO DE INVERSION 2002 - 2006
PROYECCION DEL MERCADO DE CAPITALES INSTITUCIONAL
FUENTES DE RECURSOSFUENTES DE RECURSOS
MERCADO DE INVERSIONISTAS INSTITUCIONALES
ACTIVIDADES REALIZADAS
Diseño y elaboración del software para la administración de la cartera hipotecaria de vivienda en UVR o en Pesos Colombianos, que cuenta con los siguientes módulos y componentes:
Componentes Módulos
• Provisiones• Cobranzas
I. Mortgage Scoring
II. Formalización
III. Administración
• Evaluación y Calificación Clientes Deudores (SARC) 1
• Causación
• Valorización• Avalúos Índices y Valoración de Campo
• Pagos• Clasificación
• Facturación
• Constitución de Garantías• Desembolso
• Confirmación Información• Constitución de Seguros• Gastos
1 En desarrollo
ACTIVIDADES REALIZADAS
Elaboración de manuales, procedimientos, procesos operativos, flujogramas y mapas, para el desarrollo de las siguientes actividades:
1. Marco Legal
2. Normas para la Protección de Accionistas
3. Reglamento Interno de Trabajo
4. Manual para la Prevención del Lavado de Activos
5. Código de Buen Gobierno
ASPEC
TO
S
LEG
ALE
S
6. Manual de Otorgamiento de Crédito7. Manual de Administración de Activos de Riesgo8. Manual de Titularización9. Manual de Evaluación de Riesgo10.Manual de Análisis y Comportamiento de la Cartera11.Manual de Tesorería12.Manual de Mesa de Dinero13.Manual de Contabilidad14.Manual de Patrimonio Técnico15.Manual de Recursos Humanos16.Manual de Servicios Generales17.Manual de Identidad
OPER
AC
IÓN
DE L
A
SO
CIE
DA
D
TALLER DE PARÁMETROSTALLER DE PARÁMETROS
ACTIVIDADES REALIZADAS
Esquema Funcional del Sistema
CO
NT
AB
ILID
AD
CO
NT
AB
ILID
AD
SCORE
CLIENTES
FORMALIZACIÓN
PAGOS
CAUSACIÓN
CONSULTAS
PROVISIONES
ONLINEEVALUACIÓN DE CLIENTES
CLASIFICACIÓN
GARANTÍAS
FACTURACIÓN
BASEPROVISIONES
CUOTAS
BASE DE
CLIENTES
1
2
3
4
5
5
6
7
8
7
9
UNA PROPUESTAUNA PROPUESTAFONDOS RECUPERABLESFONDOS RECUPERABLES
LA FINANCIACIÓN DE VIS
Un asunto de ingeniería financiera no Un asunto de ingeniería financiera no necesariamente de recursos a fondo perdidonecesariamente de recursos a fondo perdido
LA FINANCIACION DE VIS,
La propuesta de RaícesLa propuesta de Raíces
1. Que el Gobierno modifique su política de otorgamiento de
subsidio para la compra, como recursos a fondo perdido,
para compradores con 1,30 SMLM.
2. Que el Gobierno cree papeles de inversión, que adquiridos
como deuda de largo plazo por el comprador de vivienda, le
sirvan como instrumento de pago de la vivienda, hasta una
cuantía igual al subsidio actual.
Esos papeles tendrán liquidez secundaria, y su pago se
atenderá con el recaudo de las cuotas de amortización del
deudor.
Recursos Comprador
Crédito Raíces
Títulos Gobierno reembolsables
Prestamo a 5 añosPrestamo a 5 años
Ahorro programadoAhorro programado
LA FINANCIACION DE VIS,
La propuesta de RaícesLa propuesta de Raíces
Financiación Financiación suplementaria 15 añossuplementaria 15 años
Comprador
Raíces
Gobierno
Préstamo a 5 añosPréstamo a 5 años
Financiación Financiación suplementaria 15 añossuplementaria 15 años
Ahorro programadoAhorro programado
LA FINANCIACION DE VIS,
La propuesta de RaícesLa propuesta de Raíces
Mercado de
capitales
LA FINANCIACION DE VIS,
ResultadoResultado
• El Estado El Estado no tiene que utilizar recursos del no tiene que utilizar recursos del presupuesto nacionalpresupuesto nacional para otorgar subsidios a fondo para otorgar subsidios a fondo perdido, puesto que cada operación de financiación es perdido, puesto que cada operación de financiación es servida por el deudor.servida por el deudor.
• Titularizadas las deudas, principal Titularizadas las deudas, principal y suplementariay suplementaria, es el , es el mercado de capitales quien provee los fondos.mercado de capitales quien provee los fondos.
• El mercado de capitales, El mercado de capitales, Los Inversionistas, Los Inversionistas, recuperan sus recuperan sus recursos con el servicio a la deuda que hacen los deudores recursos con el servicio a la deuda que hacen los deudores
• El deudor compra una vivienda que se ajuste a su nivel de El deudor compra una vivienda que se ajuste a su nivel de ingresos (Cuota no superior al 30% del salario) y que se ingresos (Cuota no superior al 30% del salario) y que se mantenga constante en relación con el ingreso.mantenga constante en relación con el ingreso.
LA FINANCIACION DE VIS,
ResultadoResultado
• El Estado El Estado no tiene que utilizar recursos del no tiene que utilizar recursos del presupuesto nacionalpresupuesto nacional para otorgar subsidios a fondo para otorgar subsidios a fondo perdido, puesto que cada operación de financiación es perdido, puesto que cada operación de financiación es servida por el deudor.servida por el deudor.
• Titularizadas las deudas, principal Titularizadas las deudas, principal y suplementariay suplementaria, es el , es el mercado de capitales quien provee los fondos.mercado de capitales quien provee los fondos.
• El mercado de capitales, El mercado de capitales, Los Inversionistas, Los Inversionistas, recuperan sus recuperan sus recursos con el servicio a la deuda que hacen los deudores recursos con el servicio a la deuda que hacen los deudores
• El deudor compra una vivienda que se ajuste a su nivel de El deudor compra una vivienda que se ajuste a su nivel de ingresos (Cuota no superior al 30% del salario) y que se ingresos (Cuota no superior al 30% del salario) y que se mantenga constante en relación con el ingreso.mantenga constante en relación con el ingreso.
LA FINANCIACION DE VIS,
¿Por qué es posible?¿Por qué es posible?
• Asumamos lo siguienteAsumamos lo siguiente
HoyHoy, una persona desea adquirir vivienda de 43 , una persona desea adquirir vivienda de 43 SMLMVSMLMV
equivalentes a $14.209.600equivalentes a $14.209.600
Requiere:Requiere:
Ahorro programado:Ahorro programado: $1.420.960$1.420.960Subsidio:Subsidio: $7.636.000$7.636.000Crédito:Crédito: $5.152.640$5.152.640
Cuota fija mensual en pesos a 5 años:Cuota fija mensual en pesos a 5 años: $127.810$127.810Requiere ganar como mínimo:Requiere ganar como mínimo: 1.28 SMLMV1.28 SMLMV
LA FINANCIACION DE VIS,
¿Por qué es posible?¿Por qué es posible?• La persona toma el crédito por intermedio de Raíces por La persona toma el crédito por intermedio de Raíces por
$12,788,640 con una cuota mensual de $127.810, la cual $12,788,640 con una cuota mensual de $127.810, la cual crece anualmente en la inflación, como el salario mínimocrece anualmente en la inflación, como el salario mínimo
LA FINANCIACION DE VIS,
¿Por qué es posible?¿Por qué es posible?
• El valor total del crédito se descompone de la siguiente El valor total del crédito se descompone de la siguiente manera:manera:
Crédito suplementarioCrédito suplementario $ 7.636.000$ 7.636.000
Crédito principalCrédito principal $ 5.152.640$ 5.152.640
Crédito total Crédito total $12,788,640 $12,788,640
El crédito que otorga Raíces es a 5 años con una cuotaEl crédito que otorga Raíces es a 5 años con una cuotafija en pesos, el excedente a esa cuota fija se destinafija en pesos, el excedente a esa cuota fija se destinaa amortizar el crédito suplementario de 15 años.a amortizar el crédito suplementario de 15 años.
La tasa de interés es equivalente a inflación + 8.29%La tasa de interés es equivalente a inflación + 8.29%
LA FINANCIACION DE VIS,
¿Por qué es posible?¿Por qué es posible?
CUOTA RAICES
CUOTA QUE AMORTIZA LAFINANCIACIÓN
SUPLEMENTARIA
LA FINANCIACION DE VIS,
¿Por qué es posible?¿Por qué es posible?
LA FINANCIACION DE VIS,
¿Por qué es posible?¿Por qué es posible?
CONCEPTO TASATasa de títulos emitidos por Raíces (IPC+) 5.65%Costos de transformación 2.85% Comisión por administración 1.5%Tasa de hipotecas (IPC+) 10.0%
CONCEPTO TASATasa de títulos emitidos por Raíces (IPC+) 4.357%Costos de transformación 0.893% Comisión por administración 2.75%Tasa de hipotecas (IPC+) 8.0%
Costo financiero del crédito principalCosto financiero del crédito principal
Costo financiero del crédito suplementarioCosto financiero del crédito suplementario
Gracias por su atenciónGracias por su atención
Fuente: Estados financieros reportados, disponibles en la página de internet de la Superintendencia Bancaria.
EVOLUCIÓN DE LA CARTERA DE VIVIENDAEVOLUCIÓN DE LA CARTERA DE VIVIENDA
Incremento de lacartera vencida
Incremento de laprovisión
LA FINANCIACION DE VIVIENDA,
¿Por que es posible?¿Por que es posible?
• El estado no desembolsa recursos ya que la financiación de la El estado no desembolsa recursos ya que la financiación de la realiza de diferentes maneras:realiza de diferentes maneras:
• Redescontando las operaciones financiadas por Raíces las Redescontando las operaciones financiadas por Raíces las cuales posteriormente titulariza.cuales posteriormente titulariza.
• Emitiendo bonos hipotecarios contra los cuales se otorgan los Emitiendo bonos hipotecarios contra los cuales se otorgan los créditos que son desembolsados contra el descuento de los créditos que son desembolsados contra el descuento de los bonos en el mercado de capitalesbonos en el mercado de capitales
• Desembolsando los recursos y titularizando posteriormente la Desembolsando los recursos y titularizando posteriormente la cartera generada.cartera generada.
En todo caso el estado puede financiar gracias al bajo costo En todo caso el estado puede financiar gracias al bajo costo financiero de sus recursos (Tasa libre de riesgo) y a su acceso a financiero de sus recursos (Tasa libre de riesgo) y a su acceso a mercados de largo plazo (Curva de rendimientos a 12 años en UVR mercados de largo plazo (Curva de rendimientos a 12 años en UVR y a 10 en tasa fija)y a 10 en tasa fija)
LA FINANCIACION DE VIVIENDA,
¿Por que es posible?¿Por que es posible?
• Raíces es un originador y administrador especializado que:Raíces es un originador y administrador especializado que:
• Otorga crédito basado en su sistema de mortgage scoring, lo Otorga crédito basado en su sistema de mortgage scoring, lo cual genera eficiencias y minimiza costos.cual genera eficiencias y minimiza costos.
• Administra crédito aplicando técnicas estadísticas que Administra crédito aplicando técnicas estadísticas que permiten disminuir la asignación unitaria de costos, por tanto permiten disminuir la asignación unitaria de costos, por tanto es capaz de operar pequeñas operaciones de crédito con un es capaz de operar pequeñas operaciones de crédito con un costo financiero inferior.costo financiero inferior.
• El obtener recursos de largo en el mercado de capitales le El obtener recursos de largo en el mercado de capitales le permite una mayor capacidad de fondeo y el calce de plazos permite una mayor capacidad de fondeo y el calce de plazos entre la cartera y los títulos.entre la cartera y los títulos.
UNIDADES
DE VIVIENDA
1 DEFICIT DE VIVIENDA EN COLOMBIA 1,130,000
2 VIVIENDAS SUSCEPTIBLES DE MEJORAMIENTO 870,000
3 HOGARES NO PROPIETARIOS DE VIVIENDA CON CAPACIDAD CREDITICIA (PAGAN ARRIENDO) 2,612,275
4 DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA POR NUEVA CONFORMACIÓN DE HOGARES (8 PRINCIPALES CIUDADES DE COLOMBIA) 120,000
DESCRIPCION
TAMAÑO DEL MERCADO DE VIVIENDA
EN COLOMBIA
Fuente: Documento CONPES 3200 de Septiembre de 2002
EL MERCADOEL MERCADO
1. MERCADO DE VIVIENDA
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