derecho registral inmobiliario 3 - la publicidad registral
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L A P U B L I C I D A D R E G I S T R A L
DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO
CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL (1/7)
El verbo “publicar” denota la actividad por
la que se hace notorio, patente,
manifiesto, o sabido por todos, algo a
través de los medios adecuados para
ello.
El sustantivo “publicidad” hace referencia
tanto a (1) a la calidad de lo que es
público, como a (2) el conjunto de
medios que se emplean para divulgar o
extender la noticia de cosas o hechos.
CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL (2/7)
Toda publicidad consta de tres elementos :
(1) La información: Los hechos o
circunstancias que se quiere dar a
conocer.
(2) Los destinatarios: Los sujetos a quienes se
quiere hacer llegar esa información.
(3) El medio: Los mecanismos a utilizar para
que la información llegue o pueda llegar al
conocimiento de los destinatarios.
CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL (3/7)
Lo que quiere darse a publicidad son
hechos (en sentido amplio); los
destinatarios son personas (naturales o
jurídicas); y los medios consisten en las
actividades conducentes al fin propuesto.
La noción de publicidad puede ser
entendida desde un punto de vista
amplio, o restringirla a la publicidad
jurídica.
CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL (4/7)
En sentido amplio, la publicidad es una actividad destinada a producir
cognoscibilidad.
Se hace referencia a cognoscibilidad y
no a conocimiento, porque siendo su destinatario la persona, el efectivo
conocimiento dependerá de la
actitud y voluntad del destinatario, en
conocer lo que se da a publicidad.
CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL (5/7)
La publicidad en sentido jurídico se
caracteriza no sólo por lo que se publica,
sino también por los efectos que
produce.
En la publicidad jurídica, lo que se da a
conocer son hechos jurídicos, y su
finalidad es la producción de efectos
jurídicos: no hay publicidad jurídica si no
hay efectos derivados de esa publicidad.
“En sentido amplio, publicidad es la actividad
de difundir y hacer notorio un
acontecimiento. En un sentido menos amplio,
consiste en una exteriorización o divulgación
de una situación jurídica para producir
cognoscibilidad general. En sentido más
estricto y técnico, por publicidad debemos
entender el sistema de divulgación
encaminado a hacer cognoscible a todos
determinadas situaciones jurídicas para la
tutela de los derechos y la seguridad del
tráfico”.
HERNÁNDEZ GIL, Fernando J.
Curso Introductorio Al Derecho Registral.
CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL (6/7)
Así pues, la publicidad registral no es más
que lo opuesto a la clandestinidad, y
consecuentemente es la actividad que
tiene por finalidad manifestar un hecho,
acto o situación de trascendencia jurídica.
En suma, el sistema de la publicidad registral
garantiza la seguridad del tráfico,
protegiendo a los terceros que se acogen
al mismo, y no debe proteger a quienes se
ocultan.
DILIGENCIA/NEGLIGENCIA
Quién adquiere un derecho real, y
por negligencia no acude a la
protección del sistema de
publicidad registral, no debe ser
preferido al titular que si hizo uso de
él a través de la inscripción de su
derecho, pues la clandestinidad no
debe ser preferida a la publicidad.
CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL (7/7)
EN RESUMEN:
La publicidad registral es no es más que la
manifestación hecha por órganos públicos cuyo
objeto es hacer manifiesta la existencia de
hechos, derechos o situaciones jurídicas relativas
a los inmuebles, posibilitando una
cognoscibilidad general del estado actual de los
derechos reales existentes sobre los bienes raíces.
Constituye un instrumento útil a la realización de
la seguridad jurídica ordenada por el art. 25.2 Cn.
«La publicidad significa la
actividad que tiene por finalidad
manifestar un hecho, acto o
situación jurídica y que crea la
posibilidad de que ese objeto
publicado sea conocido por
todos».
AMORÓS GUARDIOLA, Manuel.
La Teoría De La Publicidad Registral
Y Su Evolución, p. 23.
DIFERENCIA DE LA PUBLICIDAD CON FIGURAS AFINES (1/2)
• Publicación: Es esporádica // No se actúa
mediante una actividad organizada //
Produce sólo una situación de notoriedad
// Suele referirse a actos de Derecho
público.
• Publicidad: Es permanente // Se actúa
mediante una actividad organizada //
Produce efectos jurídicos sustantivos //
Suele referirse a actos de Derecho privado.
DIFERENCIA DE LA PUBLICIDAD CON FIGURAS AFINES (2/2)
•Notificación: Produce
conocimiento legal // Es una
declaración recepticia // Es
dinámica // Es episódica.
•Publicidad: Produce
cognoscibilidad general // Es una
declaración señalativa // Es estática
// Es permanente.
¿DECLARACIÓN SEÑALATIVA? ¿DECLARACIÓN RECEPTICIA?
Declaración señalativa es la divulgación
directa o indirecta de un hecho que
puede perjudicar a terceros, realizada en
forma adecuada para que dichos
terceros puedan conocer el evento.
Declaración recepticia es aquella que
para producir sus efectos debe haber
llegado a la esfera propia del
destinatario. Si no llega a ser conocida
por él, no surte efecto jurídico alguno.
NOTAS CARACTERÍSTICAS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
• Es una exteriorización de actos o
negocios,
•organizada a través del Registro,
•de situaciones relativas al dominio y
otros derechos reales inmobiliarios,
•con objeto de lograr cognoscibilidad
general, y
•productora de diversos efectos
jurídicos sustantivos.
PUBLICIDAD Y FORMA
Publicidad y forma son exteriorización de la
voluntad, pero se diferencian en que:
• Forma es anterior en el tiempo // Publicidad es
posterior.
• Forma la realizan las partes // Publicidad se realiza
por un órgano público.
• Forma exterioriza el acto en un documento
notarial, judicial o administrativo // Publicidad
exterioriza el acto mediante asientos realizados en
libros.
• Forma mira a las partes u otorgante unilateral // Publicidad mira fundamentalmente a los terceros.
«La forma... No es otra cosa que el instrumento de
manifestación del querer interno, la exteriorización o revelación de la declaración de voluntad... Así pues,
no existe acto sin forma determinada: todo negocio
jurídico es formal, ya que para poder existir y ser
susceptible de reconocimiento y análisis precisa de una forma idónea. Lo que sucede es que en torno a la
forma se mueven dos órdenes de consideraciones.
»El primero, relativo a la circunstancia de que la
caracterización de la forma ha sufrido una profunda mutación en la progresiva evolución jurídica; en
efecto, frente a la configuración antigua de las forma
como fórmula, necesaria para que el negocio llegue
a existir, se levanta el principio moderno de que la voluntad es susceptible de producir efectos jurídicos
de cualquier modo que se manifieste.
»El segundo, relativo a que el ordenamiento jurídico,
a veces, señala imperativamente la forma de
manifestación de un negocio, y otras, lo deja a la
libre determinación de las partes, las cuales pueden
acudir a cualquiera de las formas socialmente
admitidas como instrumentos suficientes de
revelación para generar e identificar un negocio.
»Pero tanto en un caso como en otro, el principio de
libertad de forma no debe (ni puede) entenderse en
sentido absoluto, ya que no implica ausencia total
de aquélla, sino tan solo mera facultad de elegir».
MONTES, Ángel Cristóbal,
Introducción al Derecho Inmobiliario Registral, p. 11
ss
PAPEL DE LA FORMA EN LOS ACTOS JURÍDICOS (1/2)
La «forma» realiza una garantía de
seguridad jurídica, pues a través de
la observancia de una manera
determinada de expresión de la
voluntad, el ordenamiento jurídico
garantiza con esquemas de
manifestación, la efectiva emisión
de la voluntad, y su prueba.
PAPEL DE LA FORMA EN LOS ACTOS JURÍDICOS (2/2)
Vista como una faceta del negocio
jurídico, la forma está constituida por
esquemas de palabras o de gestos,
predispuestos como medio de expresar
un determinado arreglo de intereses;
medio idóneo o apto para llamar sobre
éste la atención de las partes y asegurar
así la seriedad del acto a través del
cumplimento de las exigencias rituales.
APARIENCIA, FORMA Y PUBLICIDAD
La exteriorización de los actos y
negocios jurídicos por medio de
la forma y la publicidad está
relacionada con la doctrina de
la protección de la «apariencia
jurídica», definida esta como:
«Aquella institución por cuya virtud el
ordenamiento jurídico reconoce eficacia a
una situación jurídica que, de suyo, habría
de ser ineficaz por apoyarse en otra
anterior que resulta incierta, pero que se
ofrece como regular, por aparecer
adornada de signos exteriores
suficientemente verosímiles».
BUSTOS PUECHE, José Enrique,
La Doctrina de la Apariencia Jurídica
(Como una explicación unitaria de los artículos 34 de la L.H. y 464 del Cc., y otros
supuestos de apariencia).
ART. 34 L.H.
«El tercero que de buena fe adquiera a título
oneroso algún derecho de persona que en el
Registro aparezca con facultades para
transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una
vez que haya inscrito su derecho, aunque
después se anule o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en el mismo
Registro. La buena fe del tercero se presume
siempre mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del Registro. Los adquirentes a título
gratuito no gozarán de más protección registral
que la que tuviere su causante o transferente».
ART. 49 LGRP
«La inscripción no convalida los actos o contratos
inscritos que sean nulos o anulables conforme a
la Ley. Sin embargo, el tercero que de buena fe
adquiera a título oneroso algún derecho de
persona que en el Registro aparezca con
facultades para transmitirlo, será mantenido en
su adquisición, una vez que haya inscrito su
derecho, aunque después se anule o resuelva el
del otorgante por virtud de causas que no
consten en el mismo Registro. Tal protección se
producirá siempre que concurran las siguientes
circunstancias:
ART. 49 LGRP
1. Que sea tercero registral. Se entiende por tercero
registral al tercer adquirente, es decir, al derecho-
habiente de un titular registral a título oneroso;
2. Que actúe de buena fe. Por buena fe se entiende el
desconocimiento por el tercer adquirente de las causas
resolutorias del derecho de su transmitente no
publicadas por el Registro. La buena fe se presume
siempre;
3. Que la transmisión sea a título oneroso, no gozando,
consecuencia, el adquirente a título gratuito de más
protección que la que tuviere su causante o
transferente;
4. Que haya inscrito su derecho en el Registro.
ART. 76 LGRP
«El tercero que de buena fe adquiera a título
oneroso algún derecho de persona que en el
Registro aparezca con facultades para transmitirlo,
será mantenido en su adquisición, una vez que
haya inscrito su derecho, aunque después se anule
o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en el mismo Registro. La buena fe
del tercero se presume siempre mientras no se
pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los
adquirentes a título gratuito no gozarán de más
protección registral que la que tuviere su causante
o transferente».
NATURALEZA DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL (1/3)
GONZÁLEZ, Jerónimo:
La naturaleza de la publicidad está dada
por ser un fin y no un medio: el Registro de
la Propiedad es un medio técnico a través
del cual se proyecta la publicidad en su
función de proteger el tráfico: la
publicidad es el fin, y el Registro el medio,
el único que de forma cierta acredita la
pre-existencia del derecho y lo hace
verdaderamente público.
NATURALEZA DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL (2/3)
LACRUZ BERDEJO, José Luis
Con la publicidad no se procura que las situaciones
jurídico-inmobiliarias lleguen al conocimiento de todos,
sino que todos los sujetos cuenten con un medio de
conocerlas.
Publicidad no equivale a propaganda o difusión, sino a
posibilidad de conocer: no es una publicación impresa o
audiovisual que se haga llegar a múltiples receptores,
sino consignación de titularidades en libros que pueden
consultar quienes lo soliciten, y que permanecen
desconocidos para los demás.
Es verificada por un extraño (la administración pública)
al acto de Derecho privado publicado.
NATURALEZA DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL (3/3)
CABELLOS DE LOS COBOS, Luis María
La publicidad proporciona a los terceros un
conocimiento sobre situaciones de relevancia jurídica
y con ciertas garantías de certeza de las situaciones
publicadas, tanto frente a terceros como frente al
titular de las situaciones inscritas, dando verdadera
eficacia publicitaria.
Está encomendada a una institución pública (Registro
de la Propiedad) porque su finalidad inmediata afecta
el interés público, por estar dirigida a dar un cierto
grado de seguridad en las relaciones jurídicas
relevantes al desarrollo del tráfico patrimonial.
OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL (1/2)
GONZÁLEZ, Jerónimo
La finalidad u objeto de la publicidad no es otro que el
logro de la seguridad jurídica del tráfico inmobiliaria,
equilibrando la seguridad de los derechos subjetivos con
la seguridad del tráfico jurídico:
Seguridad de los derechos exige que no pueda
producirse una modificación desfavorable de las
relaciones patrimoniales del titular de un derecho, sin
que concurra su voluntad.
Seguridad del tráfico exige que no pueda quedar sin
efecto una modificación favorable en las relaciones
patrimoniales de una persona, por circunstancias que
ella misma ignora.
OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL 2/2)
LACRUZ BERDEJO, José Luis
Contrapone derechos reales (perpetuidad o estabilidad;
efectos erga omnes; susceptibles de exteriorización;
normalmente destinados a ser transmitidos) y derechos
personales (extinción con el cumplimiento de la
prestación; efectos inter partes; no susceptibles de
exteriorización; normalmente no destinados a ser
transmitidos).
Consecuentemente, surge la necesidad de tener certeza
respecto de a quién pertenecen las cosas, o quién está
legitimado para ejercer sobre ellas una facultad de
disposición, lo que justificaría la necesidad de publicidad
de los derechos reales inmobiliarios.
«Ahora bien, si la publicidad puede recaer,
indistintamente, tanto sobre derechos reales
inmobiliarios como mobiliarios, para que los
mismos sean susceptibles de acceso a un
régimen publicitario deberán tener por objeto
bienes en los que se den las siguientes
circunstancias:
a) Que sean de fácil individualización,
identificación y diferenciación. La posibilidad
de que una cosa sea susceptible de
identificación, individualizándola, podrá
derivar de su propia naturaleza (fincas) o de
peculiares características externas (aeronave,
automóvil).
»b) Que tengan existencia duradera, es decir,
que sean susceptibles de uso continuado sin que el mismo dé lugar a su consumición, al
menos inmediata. Tales requisitos se dan
evidentemente en los inmuebles (generalmente
inmuebles por naturaleza: fincas), en ciertos bienes muebles (establecimientos mercantiles,
automóviles y otros vehículos, vagones,
maquinaria industrial, naves, aeronaves) y en los denominados bienes inmateriales
(propiedad intelectual e industrial)».
MONTES, Ángel Cristóbal,
Introducción al Derecho Inmobiliario Registral,
p. 19.
JUSTIFICACIÓN DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
CHICO Y ORTIZ, José María
Puede hablarse de dos corrientes que
pretenden justificar la necesidad de la
publicidad registral y su importancia jurídica;
una de ellas con origen en el Derecho
germánico (“certeza de las situaciones
jurídicas” y “diferenciación entre seguridad
del tráfico y del derecho”), y la otra derivada
de conceptos extraídos del Derecho latino
(“protección de la apariencia” y
“legitimación”).
JUSTIFICACIÓN DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
Tesis germánica de la certeza de las situaciones
jurídicas:
La idea básica y fundamental de la publicidad
radicaría en la necesidad de que los sujetos
tengan certeza de las situaciones jurídicas
publicadas; la esencia de la publicidad es, más
que la consecución de la certeza, la de obtener
conocimiento, al permitir superar la ignorancia de
ellas.
Parte de la contraposición entre lo clandestino-
público y lo secreto-conocido.
JUSTIFICACIÓN DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
Tesis germánica de la seguridad del tráfico y la del
derecho
Seguridad de los derechos: ningún derecho puede ser
transmitido si que medie el consentimiento de su titular
(nemo dat quod non habet), lo que impediría las
adquisiciones a non domino: quien recibe una cosa sólo
la adquiere si se la transmitió el verdadero titular de ella
(tesis romanista).
Seguridad del tráfico: es posible que personas extrañas
no legitimadas, pero que ostentan una titularidad
aparente, hagan adquirir un derecho a un tercero, sin
consentimiento del titular efectivo y aun contra su
voluntad (tesis germanista).
Si se opta por priorizar la seguridad de los
derechos, la publicidad estará
encaminada a la defender a los
verdaderos titulares de los derechos
subjetivos contra la formación de
situaciones objetivas que pudieran publicar
una titularidad distinta de la verdadera.
Si se opta por priorizar la seguridad del
tráfico, la publicidad estará dirigida a
derogar la regla nemo dat quod habet en
beneficio del tercero adquirente de buena
fe (adquisiciones a non domino).
JUSTIFICACIÓN DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
Tesis latina de la protección de la apariencia
La publicidad sería el medio técnico más
importante para pre-constituir apariencias, ya
que ésta lo es todo en Derecho: quién
contrate confiado en una apariencia debe
ser protegido por el Derecho.
La publicidad puede crear materialmente
apariencias, en el sentido de que puede
provocar un exterior jurídicamente falso, pero
creíble, que sirve para excusar la buena fe.
CRÍTICAS A LA TESIS DE LA APARIENCIA
MONACIANI: la apariencia se reduce a un fenómeno de
error colectivo o común, que necesita siempre asentarse
en la teoría de la buena fe.
PUGLIATTI: Debe distinguirse entre la apariencia amparada
en la buena fe privada (creencia subjetiva), y en
amparada en la buena fe pública (mandato legal).
JORDANO: La protección de la apariencia sólo se justifica
en ordenamientos que tienen un sistema de publicidad
defectuoso.
CABANILLAS: La apariencia es un puro hecho jurídico, no
un efecto jurídico. Es a través de lo que puede significar la
apariencia de donde pueden resultar efectos jurídicos.
JUSTIFICACIÓN DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
Tesis latina de la legitimación aparente
La situación de hecho de titularidad aparente
inviste al favorecido por ella de una potestad
de disposición formal, pero tan eficaz como la
potestad de disposición material que ostenta
el titular verdadero.
La adquisición firme a non domino es una
consecuencia normal del ejercicio de dicha
potestad, no de la apariencia (esta sería más
bien la fuente de esta potestad formal).
La eficacia del negocio traslativo
descansaría en la situación de
titularidad formal (legitimación), que
supliría la falta de titularidad sustantiva
del enajenante; lo que explicaría
cómo es que un no-titular puede
realizar eficazmente actos jurídicos de
disposición.
LEGITIMACIÓN
«Aptitud de un determinado
sujeto para realizar actos
jurídicos, reconocida por la ley,
derivando la misma de una
determinada relación entre el
sujeto que actúa y el objeto de
que se dispone».
Al sujeto formalmente investido (a través
de la publicidad) de una titularidad, le
asiste una potestad de disposición
concedida por la ley.
El tercero adquiere en firme no sólo sobre
la base de la apariencia que da la
titularidad de su causante, sino por la
fuerza de la potestad dispositiva de
carácter formal que a éste le da la ley.
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