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“CREACIÓN DE UNA EMPRESA PARA LA FABRICACIÓN DE
MÓDULOS PREFABRICADOS DE CONCRETO”
– PREFAGUA –
GONZALO PALARÉA MAYORGA
(Ingeniero Civil)
Guatemala, 31 de agosto de 2011
“CREACIÓN DE UNA EMPRESA PARA LA FABRICACIÓN DE MÓDULOS PREFABRICADOS DE CONCRETO”
– PREFAGUA –
PROYECTO DE GRADUACIÓN
Facultad de Arquitectura y Diseño
Por
GONZALO PALARÉA MAYORGA (Ingeniero Civil)
Al conferírsele el título de
MÁSTER EN DIRECCIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS
Guatemala, 31 de agosto de 2011
UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID
ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE ARQUTECTURA DEPARTAMENTO DE CONSTRUCCIÓN Y TECNOLOGÍA ARQUITECTÓNICAS
Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
UNIVERSIDAD DEL ISTMO - GUATEMALA FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO
PROGRAMA DE POSGRADOS
ÍNDICE GENERAL
Página
1. INTRODUCCIÓN………………………………………………………………... 1 2. MISIÓN Y VISIÓN……………………………………………………………... 4
2.1. MISIÓN………………………………………………………………………. 4
2.2. VISIÓN……………………………………………………………………….. 4
3. EL PRODUCTO…………………………………………………………………. 5
3.1. DESCRIPCIÓN DEL MÓDULO……………………………………………. 7
3.2. LA MARCA…………………………………………………………………… 9
4. CONVENIO DE LICENCIA ENTRE LAS PARTES……………………….. 9
4.1. DEFINICIONES……………………………………………………………… 9
4.2. ARTÍCULOS………………………………………………………………… 11
5. EL MERCADO…………………………………………………………………. 23
5.1. SEGMENTO “A”…………………………………………………………… 24
5.2. SEGMENTO “B”…………………………………………………………… 29
5.3. SEGMENTO “C”…………………………………………………………… 31
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Página
6. LA EMPRESA……………………………………………………………………. 32
6.1. SOCIEDAD…………………………………………………………………... 33
6.2. PERSONAL………………………………………………………………….. 34 6.2.1. Personal Administrativo……………………………………………... 35 6.2.2. Personal de Producción…………………………………………….. 36
7. ANÁLISIS FODA……………………………………………………………….. 38
7.1. FORTALEZAS………………………………………………………………. 38
7.2. OPORTUNIDADES……………………………………………………….... 39
7.3. DEBILIDADES…………………………………………………………….... 40
7.4. AMENAZAS……………………………………………………………….... 40
8. ESTRATEGIAS…………………………………………………………………. 41
9. PROGRAMACIÓN……………………………………………………………… 46
10. COSTOS………………………………………………………………………… 49 10.1. COSTOS DEL PRIMER AÑO……………………………………... 49
10.2. COSTOS MATERIALES CADA MÓDULO SEGÚN TIPO……… 52
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Página
11. FUENTES DE FINANCIAMIENTO…………………………………………… 60
12. ANÁLISIS FINANCIERO……………………………………………………….. 63 12.1. FLUJO DE CAJA PARA ANÁLISIS SIN PRÉSTAMO………….... 64 12.2. FLUJO DE CAJA PARA ANÁLISIS CON PRÉSTAMO………….. 65
13. CONCLUSIONES……………………………………………………………….. 66
14. GLOSARIO………………………………………………………………………. 68
15. BIBLIOGRAFÍA Y FUENTES DE INFORMACIÓN……………………….. 71
16. ANEXOS……………………………………………………………………….... 73
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INDICE DE ILUSTRACIONES
CUADROS Página
1 Flujo de caja para análisis sin préstamos……..……………………………. 64 2 Flujo de caja para análisis con préstamos…………..……………………... 65
TABLAS Página
3 Producción de viviendas por año (en unidades)…………………………… 24 4 Déficit e incremento de vivienda…………………………………………….. 24
5 Proyección de ventas y posibles clientes…………………………………... 27
6 Total viviendas por tipo………………………………………………………. 29
7 Proyección de programa constructivo……………………………………… 31
8 Programa anual de producción de módulos elementales………………... 48
GRÁFICAS Página
1 Índice de producción de vivienda según la Cámara Guatemalteca
de la Construcción (CGC)……………………………………………………. 25 2 Proyección de déficit de vivienda según la Cámara Guatemalteca
de la Construcción (CGC) …………………………………………………… 25
LISTA DE SÍMBOLOS
% Porcentaje
Q Quetzales (moneda de Guatemala)
$ US Dólares
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PROGRAMA DE POSGRADOS
1
1. INTRODUCCIÓN
Un grupo de empresarios me ha contactado para estudiar la idea de formar una
sociedad que se dedique a la fabricación de elementos de concreto en una planta
especial para ser trasladados y ensamblados posteriormente en su lugar
definitivo. Esta idea surge originalmente al notar la necesidad que se tiene en
muchas edificaciones de vivienda individual de ampliar las mismas en una forma
rápida, ordenada y limpia para no provocar problemas y molestias a los inquilinos
de la vivienda que se estaría ampliando. Sin embargo, la idea original cambió muy
pronto al ver que el mercado de ampliación de viviendas no era suficientemente
grande como para justificar la inversión en la planta especial, pero al mismo
tiempo se determinó que este sistema constructivo podría aprovecharse también
para ampliar edificios de oficinas, industriales, mini bodegas, etcétera y muy
pronto se volvió a ampliar para poder cubrir otro campo: la construcción de
edificios prefabricados para ser armados in-situ y destinarse a diferentes usos,
tales como edificios de apartamentos, escuelas, oficinas, hoteles, hospitales, etc.
Quien esto escribe tuvo la oportunidad de conocer hace varios años este sistema,
llamado Sistema Variel, cuando fue invitado a visitar la sede de la sociedad Elcon
AG en la ciudad de Zug en Suiza, ya que uno de sus principales directores tenía
familiares en Guatemala y les propuso que formaran una sociedad que se
dedicara a este negocio con la franquicia que Elcon les daría: Elcon AG,
Zug/Switzerland era en ese tiempo la sociedad dueña de la patente.
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En esa oportunidad, se visitaron obras terminadas tales como un hospital, un hotel
y un edificio de oficinas en Suiza, un edificio de oficinas en Paris así como un gran
complejo de apartamentos que se estaba construyendo en Argelia a la orilla del
desierto para personas de escasos recursos (la compañía suiza estaba encargada
de la obra gris y de allí en adelante era el gobierno argelino el encargado de
terminar los apartamentos), y el inicio de unos edificios de apartamentos en
Venezuela. En esa época, la situación en Guatemala era proclive a este tipo de
empresas pero el proyecto ya no se llevó a cabo aún cuando no se realizó un
estudio técnico, ni mercadológico ni financiero sino que se tomó la decisión con la
idea de invertir sus disponibilidades financieras en otro tipo de proyectos que se
les presentaron simultáneamente: una compañía almacenadora y posteriormente
un banco.
Como nota curiosa, se comentaba en los días de visita a las oficinas en Zug
(Suiza) que se habían enviado por tren hasta Moscú unos módulos ya
terminados como habitación de hotel con todo y su mobiliario para que vieran allá
este sistema para la construcción de hoteles que les urgían en Rusia, ya que no
tenían suficientes habitaciones para albergar a los visitantes que se esperaban
para las olimpíadas: según comentaron, este proyecto no se realizó por una serie
de obstáculos de tipo burocrático. Es de hacer notar que Elcon no había pensado
utilizar sus módulos para la ampliación de viviendas, lo cual se consideraba una
buena aplicación en Guatemala ya que aquí se construyen muchas casas de
habitación con áreas mínimas y sin un espacio cerrado para guardar el auto, por lo
que sus propietarios las amplían a los dos o tres años de habitarlas ya sea para
usar la ampliación como garaje para su automóvil o como área de bodega o como
otra habitación o como área para instalar un pequeño negocio. De allí surgió la
idea de poder utilizar módulos prefabricados de concreto.
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Uno de los primeros ejemplos de un edificio construido con elementos modulares
prefabricados se estrenó en 1967 en Montreal (Canadá) para la Feria Mundial
EXPO ´67 y se conoce como Habitat. Los edificios construidos con el sistema
Variel tienen un diseño más conservador que el que se observa en las fotografías
que tomé en Montreal y que presento al final de este trabajo en el capítulo
15.ANEXOS como Anexo T-2. En la actualidad los edificios de Habitat están
siendo utilizados parcialmente como apartamentos. (Ver Google Expo67
Montreal).
Para una mejor ilustración de la utilización de módulos de concreto prefabricado
en la construcción de edificios, agrego a este trabajo en el Anexo T-1 un artículo
escrito por el arquitecto Fritz Stucky y publicado por el Instituto Eduardo Torroja
acerca del Sistema Variel para proyectar y construir con elementos prefabricados;
este artículo me fue proporcionado durante la visita que realicé a la casa matriz de
la sociedad Elcon Variel con sede en Zug, Suiza, que sería la que otorgaría la
franquicia a través de PREFAB para poder instalar una fábrica de elementos
prefabricados con el sistema Variel en Guatemala. Es importante observar que lo
que se muestra en el Anexo T-1 es solamente como ejemplo ilustrativo, ya que los
módulos que PREFAGUA construiría son más pequeños que los que se ilustran
en las fotografías y el refuerzo estructural sería diferente, pero los distintos
elementos y sus formas de ensamblarlos serían igual.
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2. MISIÓN Y VISIÓN
2.1. MISIÓN
PREFAGUA se ha propuesto como misión proveer al mercado centroamericano
varias propuestas para solucionar las situaciones destinadas a mejorar sus
condiciones habitacionales, sus instalaciones comerciales e industriales, sus
facilidades físicas educativas y de centros de salud, en una forma rápida y segura que
le permita a sus clientes disfrutar a la mayor brevedad posible de su nueva
adquisición. Para el efecto se ha organizado para trabajar con métodos rápidos de
construcción por medio de fabricación en planta de los distintos elementos necesarios.
2.2. VISIÓN
La visión de PREFAGUA es penetrar en el mercado centroamericano con un
producto que sea atractivo y satisfactorio para sus clientes, quienes a través de la
buena atención y del buen servicio recibido, se conviertan en nuestros mejores aliados
para la expansión de nuestra empresa. De manera especial queremos ayudar a la
reducción del déficit habitacional que agobia a la región.
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3. EL PRODUCTO
Tal como se mencionó en la Introducción, la idea de fabricar este producto surgió
al observar a través de visitas a diferentes proyectos de vivienda y a
construcciones de todo tipo, la gran cantidad de construcciones (viviendas,
fábricas, bodegas, edificios de oficinas, edificios comerciales sencillos, etc.) que se
han construido y que en una u otra forma necesitan ampliarse, pero que en
muchas ocasiones no lo hacen por las molestias que significa el proceso de
construcción en el lugar. Originalmente se pensó entonces en que el mercado
principal sería el de viviendas unifamiliares en donde se necesita otro cuarto, un
garage, una bodega, una sala de juegos, etc.
Sin embargo, las investigaciones preliminares demostraron que este mercado no
justificaría la inversión que requiere la instalación de una planta de este tipo que,
tal como lo indicó la empresa que ofrecía la licencia de construcción y el equipo
necesario, produciría hasta ocho MÓDULOS ELEMENTALES por turno por día.
Entonces se decidió ampliar la utilización de este producto para aplicarlo en la
construcción de pequeños edificios de apartamentos con una altura máxima de
tres pisos sobre el nivel de suelo para poder omitir la instalación de ascensores.
Así, las posibles aplicaciones de este producto serían las siguientes:
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a) ampliación de construcciones existentes
b) viviendas unifamiliares
c) edificios de apartamentos
d) bodegas
e) oficinas
f) centros de enseñanza
g) centros de salud: hospitales, clínicas médicas
h) locales comerciales
i) otros
El producto es un módulo de concreto tipo cajón armado con piezas prefabricadas
en una planta especial con dimensiones exteriores de 6.00 metros de largo
por 3.00 metros de ancho y 2.60 metros de alto. El concreto tiene 10 centímetros
de espesor y su acabado, tal como se entrega en el sitio de la obra, se considera
que es el 90% del acabado final. La altura exterior de 2.60 metros nos permite
tener una altura libre interior de piso a cielo de 2.40 metros. La longitud de 6.00
metros es la máxima que puede ser prefabricada pero si el cliente lo pide se le
pueden hacer módulos más cortos. Si se necesitara más longitud o más anchura,
se le puede añadir otro u otros módulos en cualquier lado. Se han hecho los
cálculos necesarios para determinar la resistencia de los módulos y el resultado ha
sido que se permite montar uno sobre otro para dar una altura de tres pisos sin
necesidad de estructura adicional.
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Este sistema difiere de otros similares en que, como se indica en el folleto del
anexo 1, “en el espacio interior se puede penetrar libremente por cuatro
direcciones a través de elementos iguales y, si es necesario, también
verticalmente. Para el arquitecto, así como para el fabricante, se perfila, por
consiguiente, la absoluta libertad de proyectar con métodos industriales de
construcción, como ha quedado demostrado en muchas construcciones realizadas
en proyectos en diferentes países de Europa.” Es importante resaltar que el
producto cuenta ya con la aprobación del “Instituto de Fomento de Hipotecas
Aseguradas - FHA” ** y del “Fondo Guatemalteco para la Vivienda –
FOGUAVI”.(favor ver nota al final)**
**NOTA: como este es un caso hipotético, esto se menciona solo como referencia de lo que se debiera hacer.
3.1. DESCRIPCIÓN DEL MÓDULO
El módulo típico terminado se compone de dos marcos portantes, una plancha de
piso, una plancha de cielo, dos paredes en los extremos y dos paredes laterales y
tiene seis metros de largo por tres metros de ancho por dos metros con sesenta
centímetros de altura: todas las dimensiones son externas. En las paredes se
pueden dejar las aberturas necesarias para ventanas y puertas y, si el diseño
arquitectónico lo requiere, se puede suprimir cualquiera de las paredes o todas
ellas si fuera necesario. Igual sucede con el piso y el techo: si el diseño
arquitectónico requiere doble altura, se puede suprimir la placa de techo del
módulo inferior o la de piso del módulo superior según el caso. Estos módulos
son para asentarlos sobre un cimiento que se ha preparado en el lugar de la
construcción. Conviene advertir que PREFAGUA no entrega casas ni edificios
terminados sino que lo que podríamos llamar “el cascarón”.
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En las construcciones de un solo piso a nivel de tierra, se puede colocar una
plancha de concreto para formar el piso del local o bien dejarlo libre para colocar
posteriormente cualquier otro tipo de piso que se desee. En las
construcciones de pisos superiores en donde el siguiente módulo para arriba va
sentado sobre el módulo inferior, se puede omitir la plancha de piso del módulo
superior.
No se amplían en este momento las explicaciones para una mejor comprensión
del producto, ya que en el Anexo T-1 que se adjunta al final de este trabajo y que
contiene varias fotografías muy elocuentes, se puede apreciar a cabalidad las
distintas opciones de MÓDULOS ELEMENTALES. Cabe aclarar que este folleto
se está adjuntando con fines meramente ilustrativos ya que las dimensiones de los
MÓDULOS ELEMENTALES que aparecen en el folleto son mayores que las que
tendrían los que fabricaría PREFAGUA. Por lo demás, se usarían las piezas que
se detallan en el folleto adaptándolas a nuestros módulos elementales y se
utilizaría el mismo método de fabricación, transporte y ensamble ya que todo esto
forma parte del sistema que el convenio ofrece.
Se adjuntan en el Anexo T-2 fotografías de este tipo de módulos cuando se
construyó el complejo llamado Habitat en la feria mundial EXPO ´67 en Montreal
(Canadá) Cabe aclarar que el sistema Habitat no es exactamente igual al Variel,
el cual es posterior, ya que en este último ya se habían introducido algunas
mejoras en el diseño; pero, en términos generales, estas fotografías sirven como
ejemplo ilustrativo de lo que se puede llegar a hacer con este sistema.
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3.2. LA MARCA:
Después de múltiples reuniones y consultas para determinar cómo llamar a los
MÓDULOS ELEMENTALES, se decidió que se les llamaran MÓDULOS CONPRE
usando CONPRE como una contracción de CONSTRUCCIÓN PREFABRICADA.
Este sería un nombre genérico para los módulos, ya que como se explicó
anteriormente, puede haber gran variedad de módulos según el diseño
arquitectónico de los espacios. El cliente puede solicitar la fabricación de un
módulo CONPRE de acuerdo a sus necesidades de circulación horizontal y
vertical así como de iluminación y/o ventilación natural.
4. CONVENIO DE LICENCIA ENTRE LAS PARTES:
PREFAB, S. A. y PREFAGUA, S. A.
4.1. DEFINICIONES:
PREFAB, AG = (llamada de aquí en adelante PREFAB): es una compañía suiza
propietaria de una patente para fabricar los llamados MÓDULOS ELEMENTALES
y para construir edificaciones según un procedimiento patentado
internacionalmente y conocido como SISTEMA VARIEL.
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PREFAGUA, Sociedad Anónima = PREFAGUA, S.A. (llamada de aquí en adelante
PREFAGUA): es una compañía guatemalteca que le ha solicitado a PREFAB que
le conceda una licencia para fabricar los MÓDULOS ELEMENTALES en alguna
parte del TERRITORIO, según el SISTEMA VARIEL del cual PREFAB es la
propietaria de la patente. Además, la licencia le debe permitir a PREFAGUA
construir edificaciones con los MÓDULOS ELEMENTALES.
CONVENIO: el presente convenio de licencia y cualquier cambio o adición
posterior que se acuerde por escrito entre las partes.
PATENTE: las aplicaciones de patente que son propiedad de PREFAB y las
patentes que resulten de allí.
CONOCIMIENTO (KNOW HOW): todo el conocimiento, experiencia, dibujos y
documentos disponibles para y controlados por PREFAB al momento de
formalizar este convenio, relacionados con la construcción, fabricación,
manufactura, transporte, ensamblaje y utilización de los llamados MÓDULOS
ELEMENTALES dentro del CAMPO DE OPERACIÓN, tal como están definidas
aquí y en particular todos los dibujos y otros documentos listados como Anexo 1-
LIC de este Convenio.
CAMPO DE OPERACIÓN: ampliación de viviendas, edificios construidos con
sistema Variel de elementos prefabricados según Anexo 1-LIC de una o varias
plantas.
TERRITORIO: Guatemala, El Salvador, Honduras, Nicaragua, Costa Rica y Belice.
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MÓDULOS ELEMENTALES: los elementos de construcción (incluyendo sus
componentes accesorios) correspondiendo en todo a las Patentes y al
Conocimiento, siguiendo el método constructivo conocido como Sistema Variel.
4.2. ARTÍCULOS
ARTÍCULO PRIMERO: OTORGAMIENTO DE LICENCIA
Por medio de este documento debidamente firmado por las partes, PREFAB
otorga a PREFAGUA una licencia exclusiva para la fabricación, manufactura y
venta de MÓDULOS ELEMENTALES en el TERRITORIO, así como para la
construcción de edificaciones según el CAMPO DE OPERACIÓN en el
TERRITORIO. La licencia se refiere al uso del Sistema Variel.
ARTÍCULO SEGUNDO: CONOCIMIENTO (KNOW-HOW)
Después de la formalización de este CONVENIO, el CONOCIMIENTO (KNOW-
HOW) estará a la disposición de PREFAGUA.
Dentro de los treinta días posteriores a la recepción del primer pago indicado en el
Artículo QUINTO inciso 2, el cual debe hacerse al estar ejecutado este convenio,
PREFAB entregará a PREFAGUA en Guatemala los documentos listados en el
Anexo 1-LIC. Los costos de envío de estos documentos correrán por cuenta de
PREFAGUA.
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PREFAB otorga a PREFAGUA el derecho al uso del CONOCIMIENTO (KNOW-
HOW) durante el término de este CONVENIO pero no le otorga derechos de
propiedad, manteniéndose estos derechos como propiedad únicamente de
PREFAB.
PREFAB tiene el derecho de realizar formalmente cualquier dibujo o documento
adicional, lo cual proveerá a PREFAGUA durante el término de este CONVENIO
como una parte de éste agregándolo al Anexo 1-LIC.
PREFAB no estará obligada a emprender algún desarrollo o nueva tendencia en el
CONOCIMIENTO (KNOW-HOW) en el CAMPO DE OPERACIÓN. Si PREFAGUA
solicitara por escrito un desarrollo posterior y PREFAB acepta esta solicitud por
escrito, este trabajo se llevaría a cabo cobrando según tarifa a convenir.
ARTÍCULO TERCERO: SERVICIOS TÉCNICOS.
Después de la formalización de este convenio PREFAB deberá, además de la
entrega del CONOCIMIENTO (KNOW-HOW) de acuerdo al Anexo 1-LIC, preparar
para PREFAGUA los cálculos estructurales y diseños listados en el Anexo 1-LIC
para las partes estructurales de los MÓDULOS ELEMENTALES adaptados a las
condiciones del TERRITORIO. Estos servicios serán sin costo para PREFAGUA.
Sin embargo, PREFAB no otorgará a PREFAGUA su permiso para usar este
CONOCIMIENTO (KNOW-HOW) adicional sino hasta que los expertos nombrados
por PREFAGUA hayan estudiado los cálculos y diseños cuidadosamente y los
hayan aprobado por escrito.
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ARTÍCULO CUARTO: LICENCIA ADICIONAL.
Mientras la presente licencia exclusiva permanezca vigente, PREFAB se
compromete a ofrecer a PREFAGUA una opción para una licencia adicional en el
TERRITORIO para cualesquier inventos o mejoras relacionadas con los
MÓDULOS ELEMENTALES que PREFAB pudiera haber desarrollado durante el
término de este CONVENIO.
ARTÍCULO QUINTO: REGALÍAS.
En consideración a los derechos otorgados a PREFAGUA en este CONVENIO,
PREFAGUA pagará a PREFAB así:
A) una cantidad global de QUINIENTOSMIL DÓLARES DE ESTADOS UNIDOS
DE NORTEAMÉRICA (US$500,000.ºº), los que pagará de la siguiente forma:
a.1) a la firma del CONVENIO por ambas partes = $100,000.ºº
a.2) al recibir de conformidad los documentos
listados en el Anexo 1-LIC = $100,000.ºº
a.3) al inicio de la construcción de la planta o seis
meses después de recibidos los documentos, usando
la fecha más cercana a la firma del CONVENIO = $100,000.ºº
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a.4) a la terminación de la construcción de la planta o
quince meses después de recibidos los documentos,
usando la fecha más cercana a la firma del CONVENIO= $200,000.ºº
B) una regalía neta pagadera en dólares de Estados Unidos de Norte-
América por cada MÓDULO ELEMENTAL producido dentro de los
primeros diez años de producción según la siguiente escala:
b.1) por cada uno de los primeros mil (1000) MÓDULOS
ELEMENTALES producidos en cada año calendario a
partir del inicio de operaciones de la planta, ciento
cincuenta dólares de Estados Unidos de Norteamérica= $150.ºº
b.2) por cada uno de los quinientos (500) MÓDULOS
ELEMENTALES producidos a partir de e incluyendo el
número mil uno (1001) hasta el mil quinientos (1500)
en el mismo año calendario, ciento veinte dólares de
Estados Unidos de Norteamérica = $120.ºº
b.3) por cada uno de los MÓDULOS ELEMENTALES
producidos a partir de e incluyendo el número mil
quinientos uno (1501) en el mismo año calendario,
noventa dólares de Estados Unidos de Norteamérica= $ 90.ºº
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Si una de las partes llegara a considerar que la escala de regalías se ha tornado
irreal o poco práctica en un momento dado, entonces una o la otra según sea el
caso tendrán derecho en cualquier momento dentro de los últimos dos (2) meses
de cualquier año calendario, a solicitar de la otra parte que considere un aumento
o decremento en dicha escala y dicho cambio acordado por escrito por ambas
partes, será obligatorio entre ellos desde el inicio del siguiente año calendario.
Las partes acuerdan que, si un índice oficial de costos de construcción surgiera en
Guatemala, la escala de regalías que caería para ser determinada por referencia
al costo actual de construcción como indicado arriba, sería determinada por
referencia a dicho índice oficial y en tal caso las provisiones listadas arriba se
aplicarían mutatis mutandis con el índice oficial a la fecha de su entrada en vigor,
siendo sustituido por el nuevo índice de costos a partir de esa fecha.
ARTÍCULO SEXTO: RENDICIÓN DE CUENTAS Y VERIFICACIÓN.
PREFAGUA se compromete a rendir cuentas mensuales de las regalías por
pagar, enviando a PREFAB dentro de los catorce días siguientes a la finalización
de cada mes un estado de cuenta de todos los MÓDULOS ELEMENTALES
producidos durante el mes reportado. Este estado de cuenta debe ir acompañado
del comprobante de pago de las regalías según lo dispuesto en el ARTÍCULO
QUINTO. El pago debe ser depositado en la cuenta bancaria que designe
PREFAB.
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PREFAGUA se compromete a mantener libros completos y exactos con los datos
de las cuentas con relación a la manufactura y venta de los MÓDULOS
ELEMENTALES y a guardar todos los comprobantes relacionados con esas
operaciones.
Con el propósito de verificar los estados de cuenta que presente PREFAGUA con
relación a las regalías, PREFAB tendrá derecho a sus propias expensas, a
inspeccionar los libros y cuentas por medio de una reconocida firma de auditores
nombrada por PREFAB, en todo lo que sea necesario para verificar la cantidad de
elementos producidos dentro del período.
ARTÍCULO SÉPTIMO: PRODUCCIÓN MÍNIMA.
En consideración a la exclusividad de los derechos otorgados bajo este
CONVENIO, PREFAGUA se compromete a hacer sus mejores esfuerzos para
hacer un uso completo de estos derechos y para suplir la demanda de MÓDULOS
ELEMENTALES que se puede probar que existe en el TERRITORIO. PREFAGUA
le garantiza a PREFAB la fabricación en el TERRITORIO de las siguientes
cantidades de MÓDULOS ELEMENTALES:
500 hasta el día ......(depende del inicio de la construcción)
700 por el siguiente primer año
1000 por cada año siguiente
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Si esta producción mínima garantizada no se cumple, PREFAB tendrá derecho a
convertir la licencia otorgada según este CONVENIO a una licencia no-exclusiva,
manteniendo su vigencia todas las estipulaciones de este CONVENIO con
excepción de los ARTÍCULOS CUARTO y SÉPTIMO.
ARTÍCULO OCTAVO: MANTENIMIENTO DE LAS LICENCIAS.
Los costos del mantenimiento de las patentes de PREFAB y su protección serán
cubiertos por PREFAB, y se dejará a su entera discreción cualquier acción y cuál
acción se tomará para su protección.
PREFAGUA, a expensas de PREFAB y a su solicitud, deberá darle a PREFAB
cualquier apoyo para el mantenimiento de las patentes y se compromete a
abstenerse de cualquier acción que pueda directa o indirectamente tener un efecto
adverso a este propósito.
ARTÍCULO NOVENO: INTERCAMBIO DE EXPERIENCIA.
Las partes de este CONVENIO acuerdan que es en interés de PREFAB y las
entidades a las que les ha otorgado licencias, intercambiar libremente sus
experiencias.
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Por consiguiente, PREFAB se compromete a notificar a PREFAGUA, sin costo
alguno, cualesquiera mejoras o nuevas tendencias o desarrollos que sean
notificadas a PREFAB por otras empresas que cuenten con licencias otorgadas
por PREFAB y que estén relacionadas con el CAMPO DE OPERACIÓN. Por otra
parte,
PREFAGUA se compromete a informar a PREFAB, sin costo alguno para ésta,
acerca de posibles mejoras, nuevas tendencias y desarrollos con relación a los
MÓDULOS ELEMENTALES.
PREFAGUA podrá sin embargo retener el derecho de usar estas mejoras, nuevas
tendencias y desarrollos, libres de cobro por parte de PREFAB.
ARTÍCULO DÉCIMO: RESERVA DEL CONOCIMIENTO (KNOW-HOW).
PREFAGUA se compromete a mantener en secreto el CONOCIMIENTO (KNOW-
HOW) que le ha sido proporcionado por PREFAB y a tomar todas las medidas y
seguir todos los pasos necesarios para mantener tal secreto. En particular, los
documentos listados en el Anexo 1-LIC solo pueden ser accesibles a las personas
que los requieran para propósitos de manufacturar los MÓDULOS
ELEMENTALES para PREFAGUA según lo acordado en este CONVENIO.
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ARTÍCULO DÉCIMO PRIMERO: MODIFICACIÓN DE PLANOS Y DIBUJOS.
PREFAB no será responsable en modo alguno por reclamos de cualquier
naturaleza que pudieran surgir de la manufactura y venta de MÓDULOS
ELEMENTALES en el
TERRITORIO donde la manufactura, a la cual esa reclamación se refiere, ha sido
efectuada en forma diferente al diseño y construcción de los MÓDULOS
ELEMENTALES tal como aparecen en los planos y dibujos que forman parte del
CONOCIMIENTO (KNOW-HOW) o a las instrucciones específicas por escrito de
PREFAB a PREFAGUA.
ARTÍCULO DÉCIMO SEGUNDO: NO TRANSFERIBILIDAD.
PREFAGUA no está autorizada para asignar a terceras personas derechos u
obligaciones bajo este CONVENIO, sin el previo consentimiento por escrito de
PREFAB y, especialmente, no puede otorgar sub-licencias a menos que, en caso
necesario, haya sido autorizada previamente y por escrito por PREFAB. Terceras
personas no pueden obtener ni inferir derechos por este CONVENIO.
PREFAGUA podrá utilizar sub-contratistas externos para la manufactura de partes
o aparatos usados en los MÓDULOS ELEMENTALES, pero se mantiene
responsable por la correcta y satisfactoria construcción de los MÓDULOS
ELEMENTALES y por la secretividad del sub-contratista con respecto al
CONOCIMIENTO (KNOW-HOW) de acuerdo al ARTÍCULO DÉCIMO.
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ARTÍCULO DÉCIMO TERCERO: INCUMPLIMIENTO Y CANCELACIÓN.
Si una de las partes en este CONVENIO no cumplieren con sus obligaciones aquí
estipuladas, la otra parte tiene el derecho de notificarle a la parte que no ha
cumplido, su reclamo por correo certificado y concederle un período de treinta días
calendario para corregir la falta. Si esto no es subsanado dentro de ese período, la
otra parte tiene derecho, por medio de correo certificado enviado a la parte que no
ha cumplido, a:
a) finalizar el CONVENIO con efecto inmediato en el caso de que el
incumplimiento se refiera a obligaciones provenientes de los ARTÍCULOS
PRIMERO, SEGUNDO, TERCERO, DÉCIMO, DÉCIMO SEGUNDO, DÉCIMO
CUARTO Y DÉCIMO QUINTO;
b) finalizar el CONVENIO con seis meses de notificación en el caso de que el
incumplimiento se refiera a obligaciones provenientes de los ARTÍCULOS
CUARTO, SEXTO, SÉPTIMO, OCTAVO, NOVENO Y DÉCIMO PRIMERO, a
menos que la falta se subsane dentro de los dos meses posteriores a la entrega
de la nota de reclamo.
En ambos casos a) y b), la Corte de Arbitraje de acuerdo al ARTÍCULO DÉCIMO
OCTAVO de este CONVENIO, decidirá acerca de la validez de esta finalización si
fuera apelada por una de las partes.
Además, PREFAB tendrá el derecho de cancelar este CONVENIO con efecto
inmediato por medio de carta certificada en las siguientes circunstancias:
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c) si PREFAGUA convocara a una reunión de acreedores con el propósito de
hacer algún arreglo o presentar una declaración de quiebra o bien, en el caso de
que los procedimientos de quiebra fueran enderezados contra PREFAGUA o si en
cualquiera otra forma su insolvencia fuera manifiesta ya sea por su propia
declaración o por procedimientos legales;
d) si PREFAGUA, sin previa autorización de PREFAB, suspendiera la manufactura
de MÓDULOS ELEMENTALES bajo este CONVENIO por un período mayor a seis
meses, excepto en casos de fuerza mayor o una baja en la demanda derivada de
casos de fuerza mayor;
e) si los pagos de regalías acordados según el ARTÍCULO QUINTO párrafo B), no
se hacen apropiadamente y en tiempo según el ARTÍCULO QUINTO y si tales
pagos aún no se han hecho dentro de un período posterior de treinta (30) días
calendario contados a partir de la notificación por escrito de parte de PREFAB con
relación al retraso.
ARTÍCULO DÉCIMO CUARTO: PLAZO DEL CONVENIO.
Este CONVENIO se celebra para un plazo de once años a partir de la fecha en
que esté firmado por ambas partes. Se estima que la planta estará en pleno
funcionamiento en un año a partir de la fecha de la firma con lo cual se podrán
tener diez años de producción. El plazo podrá extenderse de común acuerdo entre
las partes, para lo cual se harán los cruces de cartas necesarios y convenientes.
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ARTÍCULO DÉCIMO QUINTO: PRODUCTOS COMPETITIVOS.
Durante el plazo de este CONVENIO, PREFAGUA se compromete a no
manufacturar o vender MÓDULOS ELEMENTALES basados en otros sistemas,
así como a no causar que estos productos sean manufacturados o vendidos ya
sea directa o indirectamente.
ARTÍCULO DÉCIMO SEXTO: JURISDICCIÓN LEGAL PARA ESTE CONVENIO.
Este CONVENIO está sujeto a las leyes de la República de Guatemala.
ARTÍCULO DÉCIMO SÉPTIMO: MODIFICACIONES Y ADICIONES.
Modificaciones de y adiciones a este CONVENIO serán obligatorias para las
partes solamente si están acordadas por ambas por escrito.
ARTÍCULO DÉCIMO OCTAVO: ARBITRAJE.
Cualquier disputa relacionada con este CONVENIO que no sea resuelta en forma
directa entre las partes, será trasladada en primer lugar a una Junta de Arbitraje
para que esta resuelva. En este caso, cada una de las partes nombrará a un
árbitro que los represente en dicha Junta. Los dos árbitros nombrados procederán
a elegir a su vez a un Presidente de la Junta. Si en dicha Junta no se logra llegar a
un acuerdo, se procederá a remitir el caso al Centro de Resolución de Conflictos
de la Cámara de Industria de Guatemala y su fallo será inapelable.
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ARTÍCULO DÉCIMO NOVENO: ACEPTACIÓN.
Los representantes autorizados por ambas partes y debidamente acreditados
declaran haber leído íntegramente el contenido del presente CONVENIO y, para
manifestar su conformidad con el mismo, firman el documento original y tres
copias en la ciudad de Guatemala a los xx días del mes de xxxxxx del año dos
mil xxxx ante los oficios del notario xxxxxxxx , quien da fé de que las firmas son
auténticas por haber sido puestas en su presencia siendo las xxxx horas del día ya
señalado.
5. EL MERCADO
He dividido el mercado en tres grandes segmentos:
SEGMENTO “A”: las ampliaciones de vivienda y las viviendas
unifamiliares nuevas.
SEGMENTO “B”: construcción de edificios de apartamentos.
SEGMENTO “C”: construcción de edificios para oficinas, escuelas,
centros de salud, bodegas, instalaciones industriales,
etc.
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5.1. SEGMENTO “A”: AMPLIACIONES DE VIVIENDAS Y
VIVIENDAS UNIFAMILIARES NUEVAS.
En Guatemala el déficit de vivienda va en aumento: un informe preparado hace
pocos meses por la Cámara Guatemalteca de la Construcción da los siguientes
datos (ver gráfica en página 5.1/a) :
Producción de viviendas por año: (en unidades)
AÑO 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
UNIDADES 19583 22852 30990 47673 45947 29992 20994 20328
Se puede observar en otra parte de dicho informe, el enorme déficit habitacional
que hay: este último está dado en millones de unidades y los datos para los años
2011, 2012, 2013, 2014 y 2015 son proyectados. El déficit se ha estado
incrementando más o menos uniformemente: está dado en número de unidades.
AÑO 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
DÉFICIT 1.398 1.475 1.553 1.625* 1.699* 1.773* 1.849* 1.925*
INCREMENTO 77000 78000 72000 74000 74000 76000 78000
Ante esta alarmante situación, se está elaborando un proyecto a nivel
gubernamental que consiste en construir tanto para el sector popular como para
la clase media y trabajadores del Estado, edificios de apartamentos similares a
otros dos proyectos que se desarrollaron hace muchos años y que fueron
exitosos.
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Gráfica No. 1: Índice de producción de vivienda según la
Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC)
Gráfica No. 2: Proyección de déficit de vivienda según la
Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC)
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Originalmente, la idea de producción de los módulos prefabricados estaba dirigida
a cubrir la necesidad que tienen muchos propietarios de vivienda para lo siguiente:
a) espacio para guardar el automóvil;
b) espacio para bodega;
c) un dormitorio adicional (o varios);
d) una sala familiar;
e) un estudio;
f) un área para instalar un negocio: en muchas colonias de casas para clase
media, media baja y clase baja (clasificación por ingresos), es costumbre
dedicar una parte de la casa para instalar un pequeño negocio tal como una
venta de artículos de primera necesidad, una sastrería, una costurería, una
farmacia, incluso una oficina para varios usos y hasta se han dado casos de
instalación de guarderías para cuidar a niños de madres que trabajan.
Es frecuente encontrar en estas colonias que la casa que se compró satisfacía las
necesidades del momento y además estaba dentro de la posibilidad dineraria del
comprador, pero a los pocos años se necesitaba más espacio. Entonces acuden a
constructores empíricos que agrandan la casa ya sea con obras a nivel de la calle
o construyen arriba de la casa original y todo esto, en un altísimo porcentaje de
casos, sin el menor gusto arquitectónico y sin tomar en cuenta aspectos
estructurales. De nada ha servido que en muchas de estas colonias exista un
reglamento que prohíba hacer esto o que, en todo caso, establezca que debe
solicitarse un permiso especial a la administración de la colonia para efectuar
estos trabajos, además de la licencia de construcción de la municipalidad que
tenga jurisdicción.
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Generalmente no solicitan estos permisos y proceden a construir, arruinando así
la presentación de las casas y arriesgándose a que la construcción no se haga
adecuadamente desde el punto de vista estructural, con el consiguiente peligro
que esto representa. PREFAGUA vendría a solucionar este problema ya que
contrataría a empresas especializadas que tienen un equipo técnico para cubrir
los aspectos arquitectónicos, estructurales y de instalaciones y con un equipo legal
para los trámites necesarios. Sin embargo, preferentemente se desea entregar los
módulos en el sitio de la obra y que el propietario contrate los acabados.
A continuación se presentan datos de viviendas vendidas en el departamento de
Guatemala en los últimos diez años bajo el sistema del “Instituto de Fomento
de Hipotecas Aseguradas - FHA” y que están ubicadas en colonias o condominios.
Abajo del dato proporcionado por FHA se da el dato tomando en cuenta aquellas
casas que no cuentan con espacio cerrado para guardar el automóvil y aquellas
en las que el diseño permitiría instalar un módulo prefabricado sobre lo ya
construido y el propietario estaría anuente en principio a utilizar la propuesta de
PREFAGUA. Estos datos corresponden a las construcciones aprobadas por el
FHA, las cuales deben cumplir con estrictas normas de construcción y, en su gran
mayoría, están situadas en áreas cerradas, conforman condominios con su propio
régimen de propiedad y pertenecen a propietarios de clase económica media y
media alta lo cual los hace más inclinados a ampliar sus casas contratando a su
propio arquitecto y a empresas constructoras tradicionales.
AÑO 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
VENTAS 2238 2738 3713 3999 3456 4203 4509 4206 3385 3046
POSIBLES CLIENTES 85 88 71 64 61
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El dato de “posibles clientes” se obtuvo a través de investigación de campo yendo
a preguntar a los propietarios de las casas acerca de su deseo e intención de
proceder a ampliar la construcción: solo se tomaron en cuenta los datos de los
últimos cinco años. El resultado indica que un porcentaje promedio alrededor de
1.9% de los clientes FHA utilizarían nuestro sistema para ampliación de su casa.
En cuanto a la construcción de viviendas unifamiliares, se analizó la posibilidad de
participar en forma conjunta (joint venture) en varios proyectos de viviendas en
serie, de tal forma que el terreno urbanizado lo aportaría el propietario y
PREFAGUA la construcción de viviendas. Se han establecido contactos bastante
formales para el primer año de construcción de viviendas, el cual sería el segundo
año de inicio de la empresa ya que se ha estimado un año para proceder a los
trámites legales, financieros, la construcción civil de la planta y la instalación del
equipo (incluyendo las pruebas necesarias). Por ahora se cuenta con promesa
formal para tres proyectos a ejecutarse en el segundo año de vida de la empresa
(primer año de operación en el campo) y cuatro a construirse en el tercer año. En
el cuadro de abajo se muestra el pronóstico de la cantidad de unidades que se
estarían construyendo por año desde el año 2 hasta el año 9.
VN = VIVIENDA UNIFAMILIAR NUEVA construida en terrenos urbanizados
aportados por el propietario de la tierra.
VA = VIVIENDA AMPLIADA (un módulo por unidad y se estima que no más del
veinticinco por ciento de clientes posibles procedan a realizar el negocio).
VA1 = para departamento de Guatemala; para este dato se ha considerado que el
proceso de ampliación se empieza a dar en el quinto año de habitar la vivienda.
VA2 = idem para el resto de la República y países vecinos.
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AÑO * 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
VN 0 144 192 216 240 288 288 288 288 288
VA1 0 20 22 18 16 16 24 24 24 24
VA2 0 10 11 9 8 8 12 12 12 12
VA TOTAL 0 30 33 27 24 24 36 36 36 36
Nota: el número del año corresponde desde el inicio de la empresa: año O es formación e
instalación, del año 1 en adelante ya es fabricación y montaje.
5.2. SEGMENTO “B”: CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS DE
APARTAMENTOS.
Para este segmento se ha considerado también que los edificios se construirían
en terrenos que aportarían sus propietarios interesados en participar del negocio
inmobiliario. Tanto en el departamento de Guatemala como en el resto de
departamentos, especialmente en los departamentos vecinos al de Guatemala y
otros casos como el departamento de Quetzaltenango, Retalhuleu y
Suchitepéquez, hay gran cantidad de terrenos en áreas urbanas y sub-urbanas
que están sin construir y, en muchos casos, sin aprovechamiento alguno.
Dada la situación de inseguridad que se vive actualmente sin visos de mejorar en
el corto plazo, la demanda por vivienda en edificios de apartamentos ha crecido
mucho en los últimos años. En una entrevista reciente que se le hizo al ingeniero
Xavier Andrade, Presidente de la “Asociación Nacional de Constructores de
Vivienda” (ANACOVI) referente a la importancia de la construcción vertical en la
capital, indicó que “esto no es una moda sino una necesidad en la ciudad de
Guatemala y no se va a poder detener”.
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También en el seminario llamado “Mitos y realidades de la vivienda vertical social”
que se realizó en junio/2011 bajo el patrocinio de la Cámara Guatemalteca de la
Construcción y Cementos Progreso, se puso mucho énfasis en que este mercado
tiene mucho potencial y se dieron a conocer las siguientes cifras actuales: de un
total de 77 proyectos en desarrollo en la ciudad capital, 16 son de viviendas
unifamiliares en condominios en colonias cerradas y 61 son de edificios de
apartamentos; de un total de 149 proyectos en los municipios aledaños a la
capital, 140 son de vivienda unifamiliar en condominios en colonias cerradas y
solo 9 son de edificios de apartamentos. Se recalcó la gran importancia que
tienen los edificios para vivienda ya que permiten disponer de más áreas verdes,
dan más seguridad física al usuario y permiten construir varias unidades de
vivienda en mucha menor área de tierra que si se construyeran unidades
independientes, permitiendo así aprovechar terrenos desocupados o que tienen
construcciones que se pueden demoler para dar paso al edificio de apartamentos
en un terreno que está más cercano a los centros de actividades laborales y así se
reduce la distancia y el tiempo de tránsito.
PREFAGUA ha considerado importante lanzar inicialmente al mercado un diseño
de edificio de apartamentos de tres niveles sobre el nivel de suelo con un sótano
para aparcamiento. Cada apartamento tiene un área propia de 90 metros
cuadrados con los siguientes ambientes: sala-comedor, dormitorio principal con
baño privado, dos dormitorios pequeños con un baño compartido, cocina,
lavandería, cuarto de servicio con baño. Cada nivel tiene 216 metros cuadrados
incluyendo áreas comunes lo cual suma 648 metros cuadrados en sus tres
niveles. Con tres niveles de altura no necesita de ascensor pero se podría dejar el
espacio ya preparado para una eventual instalación posterior por parte de sus
propietarios.
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Este diseño requiere de un terreno de un mínimo de 24m de ancho por 30m de
profundidad, lo cual hace un área de 720 metros cuadrados: ya se han ubicado
127 terrenos así en la ciudad capital y 83 en la periferia del área metropolitana;
en el área de la ciudad de Quetzaltenango: 27 terrenos; en el área de la ciudad de
Retalhuleu: 19; en el área de la ciudad de Huehuetenango: 33. Ya se contactaron
algunos propietarios en la ciudad de Guatemala y se tiene formal ofrecimiento de
nueve de ellos para participar en este negocio aportando sus terrenos de
inmediato, por lo que se harán los arreglos legales necesarios lo antes posible.
Con esto se estima que un programa muy conservador para la construcción
de edificios de apartamentos podría ser así:
AÑO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 EDIFICIOS 0 2 3 5 5 7 7 7 7 7 (área metropolitana)
EDIFICIOS 0 2 3 3 3 5 5 5 5 5 (área departamental excluyendo área metropolitana)
TOTAL EDIFICIOS 4 6 8 8 12 12 12 12 12
5.3. SEGMENTO “C”: CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS PARA
OFICINAS, ESCUELAS, CENTROS DE SALUD, BODEGAS,
INSTALACIONES INDUSTRIALES, ETC.
Este segmento no se estimó detalladamente porque sus módulos son similares a
los de los edificios de apartamentos y la producción ya estaría al límite solo con
los segmentos “A” y “B”, por lo que el segmento “C” se podría considerar una
opción para producir más, lo cual requeriría la instalación de otra planta similar o
bien reprogramar la producción con turnos adicionales si el volumen a producir no
fuera lo suficientemente grande como para montar otra planta similar.
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6. LA EMPRESA
Para llevar a cabo este proyecto se ha decidido formar una empresa bajo la forma
de una sociedad anónima, la cual emitiría acciones nominativas según lo que
disponen ahora las leyes guatemaltecas: hasta este año se había permitido que
las sociedades anónimas emitieran acciones nominativas y/o al portador, pero una
reciente disposición del Congreso de la República limita ahora la emisión de
acciones a que éstas sean nominativas. El grupo fundador de este proyecto está
compuesto en su mayoría por varios empresarios guatemaltecos de reconocida
capacidad empresarial y solvencia financiera actuando en forma personal y
también por tres sociedades que están relacionadas con la industria de la
construcción: una sociedad propietaria de una fábrica de cemento, otra que se
dedica a la comercialización de agregados para el concreto (tales como arena,
piedrín e importación de aditivos especiales para el concreto) y una tercera
dedicada a la fabricación y comercialización de varillas de acero para la
construcción.
Se ha convenido que el nombre de la empresa sea PREFABRICADOS DE
GUATEMALA, SOCIEDAD ANÓNIMA, el cual puede abreviarse PREFAGUA. El
objeto de la empresa será primordialmente la fabricación de módulos
prefabricados de concreto, siendo este un producto nuevo en el mercado de la
construcción. Los módulos se fabricarían en una planta propia y se entregarían al
cliente en el lugar que éste designe. Para facilidad de comprensión del cliente, los
módulos se definen como "MÓDULOS CONPRE” (los llamados “MÓDULOS
ELEMENTALES” en el Convenio de Licencia) y son armados en forma de cajón
longitudinal tal como se describen más adelante.
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La empresa ha realizado ya los estudios de mercado necesarios para determinar
si el producto sería aceptable y en qué cantidad y el resultado ha sido
satisfactorio. Además, se dejará previsto en la escritura constitutiva que la
empresa podrá pre-fabricar elementos de concreto tales como planchas para
tabiques, para muros de contención, losas prefabricadas, columnas, postes, vigas,
elementos para pequeños puentes peatonales y vehiculares y, en general, todas
aquellas piezas de concreto que se utilizan en la construcción. También podrá
dedicarse al montaje de estas piezas en el lugar que el cliente designe. Si se viera
más adelante la conveniencia de ofrecer un paquete completo, se formaría otra
sociedad que se dedicaría a acabados e instalaciones para entregar al cliente un
producto terminado. En cuanto a este último renglón, esto lo haría en un principio
subcontratando los trabajos con empresas especializadas en los diferentes
renglones: instalaciones eléctricas, sanitarias, especiales, acabados de paredes y
pisos, puertas y ventanas, etc., pero tratando que, de preferencia, su actividad sea
solo la fabricación y el montaje.
6.1. LA SOCIEDAD
La sociedad se inscribirá en el Registro Tributario Unificado en la
Superintendencia de Administración Tributaria bajo el régimen optativo del 31% del
Impuesto Sobre la Renta. El grupo promotor ha contratado a una persona con
amplia experiencia en el campo de la construcción y los negocios para que actúe
como director principal en esta etapa del proyecto. Este grupo se reúne con
regularidad para enterarse de la marcha del proyecto, los problemas surgidos, las
soluciones encontradas y para autorizar los lineamientos necesarios para la
buena marcha del proyecto. Además de
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los miembros propios del grupo promotor, se cuenta con la asesoría de
profesionales especializados en distintas ramas de la actividad: asesores
financieros, mercadólogos, abogados, expertos en tributación fiscal, especialistas
en el área de recursos humanos, etc.
La sociedad cuenta ya con la oferta formal de un terreno en una zona industrial
adecuada, el cual tiene un área de 21,000 metros cuadrados y es actualmente
propiedad de uno de los socios fundadores, quien lo estaría aportando en pago
de las acciones que suscribiría, para lo cual se ha hecho ya el avalúo
correspondiente y se ha llegado a un acuerdo en cuanto al precio para la
aportación.
6.2. EL PERSONAL:
El personal irá ingresando en diferentes fechas durante el primer año, el cual está
denominado como año 0 en los cuadros y que es el año de formación de la
sociedad, organización y construcción de la planta, pero se estima que en el último
mes de ese año ya deben estar ocupados todos los puestos claves en el área
administrativa.
En el año 1 se inicia la producción y se ha estimado un colchón de tres meses al
inicio de ese año durante el cual posiblemente aún no haya producción formal,
pero al llegar el cuarto mes ya habrá pruebas del equipo, contactos con los
clientes, etcétera por lo que es conveniente que ya estén ocupadas todas las
categorías de puestos de trabajo sin que esto signifique que ya esté trabajando el
100 % del personal que se necesitará cuando la producción llegue a un alto nivel.
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6.2.1. Personal administrativo:
Aquí están tomados en cuenta: el Gerente General, el de Ventas, el de
Personal, el Financiero y el todo personal auxiliar: secretarias, recepcionista,
auxiliares de contabilidad, mensajero, cobrador. Para efectos de estimar los
egresos se ha contemplado el pago de dietas a directores por asistencia a las
sesiones de Junta Directiva. A continuación se presenta el listado de personas
que integrarían el personal administrativo de la empresa (incluyendo a los
miembros de la Junta Directiva para los efectos del cálculo de las
erogaciones), y su respectiva remuneración mensual en dólares de Estados
Unidos de Norteamérica:
Gerente General USD 5,000
Secretaria 750
Gerente del Departamento de Ventas (+comisión de 15 por módulo vendido) 1,250
Secretaria 650
Vendedor 1 (+ comisión de 20 por módulo vendido) 1,200
Vendedor 2 (+ comisión de 20 por módulo vendido) 1,200
Secretaria-Recepcionista 450
Mensajero 550
Jefe del Departamento de Recursos Humanos 1,700
Secretaria 550
Personal de limpieza de las oficinas 275
Jefe del Departamento de Contabilidad 1,700
Contador auxiliar 550
Cobrador-mensajero 400
Secretaria 550
Total mensual de sueldos administrativos 16,775
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Dietas: habrá 5 directores y se estima realizar dos sesiones mensuales.
El monto asignado para cada sesión es de $500.ºº y este se
distribuirá entre los directores que asistan. Total anual 12,000
Auditoría externa --- Pago anual por los años 2, 3 y 4 (por año) 7,000
“ “ “ “ “ “ 5, 6 y 7 7,500
“ “ “ “ “ “ 8 y 9 9,000
Grupo promotor y asesores --- pagado en el primer año 25,000
6.2.2. Personal de producción:
Aquí está tomado en cuenta el Gerente de Producción, el Jefe de la planta, los
conductores de vehículos, los operadores de maquinaria y equipo, los
ayudantes en cada una de estas áreas, el personal de mantenimiento y
limpieza, el personal de seguridad (contratado como servicio externo).
A continuación se presenta el listado de personas que integrarían el personal
del Departamento de Producción. Aquí se han incluido los elementos de
seguridad para los efectos del cálculo de las erogaciones y su respectiva
remuneración mensual en dólares de Estados Unidos de Norteamérica:
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Gerente del Departamento de Producción 2,000
+ comisión de 10 dólares por módulo producido
Secretaria 550
Jefe de Producción (+ comisión de 7 dólares por módulo producido) 1,200
Bodeguero USD 600
Auxiliar de bodega 350
Operador de la grúa fija 650
Operador de la grúa móvil 600
Ayudantes de operadores de grúa (2) (230 c/u) 460
Operador de la cizalla 400
Ayudantes del operador de la cizalla (2) (230 c/u) 460
Operadores de las mezcladoras de concreto (2) (400 c/u) 800
Ayudantes de las mezcladoras (2) (230 c/u) 460
Armadores (12) (500 c/u) 6,000
Ayudantes de armaduría (8) (230 c/u) 1,840
Carpintero 500
Ayudante de carpintería 230
Encargados del colado (6) (350 c/u) 2,100
Albañil 440
Ayudantes de albañilería y de la fundición (colado) (4) (230 c/u) 920
Conductores de cabezales (2) (650 c/u) 1,300
Conductores de camiones (3) (525 c/u) USD 1,575
Ayudantes de limpieza (4) (230 c/u) 920
Personal ensamblaje de módulos in-situ (3 equipos de 6 a 2,400 c/eq) 7,200
Total mensual del personal propio de Producción USD 23,465
Personal de seguridad por contrato con compañía especializada. Q1,200/mes
(A partir del sexto mes del año cero cuando se comience a instalar el equipo e incluye, en los
meses posteriores, el transporte de valores).
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Nota: el personal que ingrese a trabajar en la empresa será contratado de
conformidad con lo que estipula el Código de Trabajo. Se elaborará el Reglamento
Interior de Trabajo el cual se pondrá en vigor de conformidad con lo que ordena
el Código mencionado.
7. ANÁLISIS FODA
7.1. FORTALEZAS:
Se considera como una fortaleza el hecho de que, a la presente fecha, no se
produce en Guatemala ni en los países vecinos un producto con las características
del que aquí se describe, por lo que sería una innovación en el campo de la
construcción. Se realizó una investigación en Guatemala, El Salvador, Honduras,
Belice y el sur de México y no se encontró otro producto similar. También se
consideran fortalezas las siguientes ventajas: tiempo de entrega más corto que
con una construcción tradicional*, un trabajo más limpio en el lugar de montaje del
producto, un producto estructuralmente más fuerte que con la construcción
tradicional lo que le da un mayor período de vida útil, la posibilidad de traslado del
módulo a otro lugar si eventualmente se deseare darle otro uso al espacio en el
que fue montado. Además, un factor que es lamentable tener que mencionar es
que, dadas las condiciones de inseguridad que se viven actualmente en el país y
que se considera que costará mucho erradicar, este tipo de construcción es más
resistente a la penetración de las balas.
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*Ver Anexo T-1: en el estudio hecho por el arquitecto Fritz Stucky y que se refería
a proyectar y construir con elementos prefabricados, se menciona lo siguiente:
“........, en la construcción convencional un albañil produce un promedio de 0.9
viviendas/año; en la construcción por paneles grandes, 1.6 viviendas y en la
construcción industrial por elementos, 2.6 viviendas”.
7.2. OPORTUNIDADES:
La carencia de un producto similar ofrece la oportunidad de incursionar en el
mercado de las construcciones con un producto innovador que vendría a
solucionar problemas de ampliación de construcciones existentes y también, por
su rapidez de construcción, solucionaría el problema del tiempo de entrega en
aquellos casos en que se necesite tener la obra terminada muy rápidamente como
serían los casos de edificios de apartamentos, bodegas, escuelas, centros de
salud, etcétera. Especialmente en las ampliaciones de viviendas ya construídas,
representa una solución muy práctica y rápida por las características del producto
y en igual forma para las soluciones habitacionales en forma de edificios de
apartamentos. Ante la alarmante situación del déficit habitacional en Guatemala
(ver capítulo 5. El Mercado), se está trabajando en la elaboración de un proyecto
gubernamental que representaría una gran oportunidad de mercado, ya que con
esto se pretende cubrir las necesidades habitacionales tanto del sector popular
como el de la clase media y trabajadores del estado.
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7.3. DEBILIDADES:
Como debilidad se considera que el precio al que se estaría ofreciendo el producto
es ligeramente superior a lo que costaría hacer una construcción tradicional; aquí
habría que hacer una buena campaña de mercadeo para explicar las ventajas que
tendría utilizar este producto versus una construcción tradicional dada la
economía que se logra en el tiempo de construcción. Todo esto se explicaría para
compensar la debilidad de tener un precio más elevado. En términos generales,
una debilidad física podría ser la dificultad de transportar las piezas a algunos
lugares de difícil acceso.
7.4. AMENAZAS:
La patente para este producto está registrada a nivel internacional y nacional y se
ha estudiado cuidadosamente para evitar que copien la idea. La amenaza más
inmediata que se prevé es la competencia por la utilización que ya se está
empezando a dar en ampliaciones de vivienda con el uso de furgones metálicos
para traslado de mercadería. Este es un ejemplo de un producto parecido al que
estamos ofreciendo en cuanto a su forma y tamaño pero que no tiene varias
ventajas que sí ofrece el nuestro: durabilidad, rigidez de la construcción,
seguridad contra los impactos de proyectiles balísticos, mejor aislamiento térmico
y acústico, más seguro contra actos vandálicos, etc. En cuanto al registro de la
patente, se incorpora a este trabajo el CONVENIO DE LICENCIA ENTRE LAS
PARTES: PREFAB, S.A. y PREFAGUA, S.A. en el cual se menciona en
DEFINICIONES como PATENTE: las aplicaciones de patente que son propiedad
de PREFAB y las patentes que resulten de allí.
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8. ESTRATEGIAS
La estrategia a seguir para lograr la colocación del producto en el mercado y tener
éxito en las ventas, es la siguiente:
a) preparar una serie de folletos descriptivos del producto así como maquetas
hechas de madera a escala 1:50 para mostrar las diferentes formas de
colocar los módulos y también la flexibilidad en cuanto a la posición de
puertas y ventanas. Estos modelos en madera servirían para mostrárselos
a los clientes en el lugar de la entrevista.
b) preparar un video que muestre cómo el módulo se puede aprovechar para
muchos usos en ampliaciones de viviendas. Este video mostraría escenas
de una casa habitada por una familia con tres hijos: la cual no tendría
estudio, ni bodega, ni garaje para guardar el automóvil y bicicletas, etc. Se
ha contactado a propietarios de viviendas unifamiliares en algunos
proyectos que permiten la construcción adicional para que autoricen, si
están interesados en agregar un módulo a sus casas, que PREFAB
preparare una presentación virtual mostrando sus casas tal como están
ahora y con el MÓDULO CONPRE agregado para que sirva de ejemplo
acerca de su uso. Esto se hace para mostrar a los interesados la facilidad y
rapidez con que pueden ampliar sus casas y las pocas molestias que
tendrían durante esta etapa. La casa existiría realmente y se llegaría a un
acuerdo con el propietario para que permitiera que se le filmara en la
situación de “antes” y “después” y con dos soluciones: agregándole a nivel
de calle un módulo para garaje y agregándole un módulo encima de su
construcción actual.
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c) preparar un video mostrando una vivienda unifamiliar construida con este
método: el video iniciaría con el solar vacío y se le irían agregando los
MÓDULOS CONPRE para mostrar en mejor forma el proceso de la
construcción. Al final, se mostraría la casa terminada y se haría un recorrido
virtual por su interior.
d) preparar un video pero para ampliaciones de tipo industrial o comercial. En
ambos videos se mostrarían edificaciones hechas en otros países con este
sistema, entre las cuales hay hospitales, hoteles, escuelas, edificios de
apartamentos, bodegas para diferentes productos que deben quedar
separados y seguros dentro de una bodega general, pudiendo usarse el
módulo a nivel de piso para bodega y encima se pueden instalar oficinas y
hasta líneas livianas de producción, logrando así un mejor aprovechamiento
del espacio.
e) preparar una serie de conferencias para: Colegio de Arquitectos, Colegio
de Ingenieros, Facultades de Arquitectura e Ingeniería de las
universidades, Cámara de Corredores de Bienes Raíces, Ministerio de
Comunicaciones Infraestructura y Vivienda (MICIVI), Instituto de Fomento
de Hipotecas Aseguradas (FHA), Fondo Guatemalteco para la Vivienda
(FOGUAVI), Cámara Guatemalteca de la Construcción, Asociación Nacional
de Constructores de Viviendas (ANACOVI) y otras que podrían interesarse
en el tema, para presentarles nuestro producto y anunciarles el pronto inicio
de la producción de esta empresa. Esto con el fin de interesar a
desarrolladores de proyectos para que utilicen nuestro sistema.
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f) la campaña publicitaria se estaría iniciando seis meses antes de empezar la
producción en fábrica. Sin embargo, si en los meses anteriores cercanos al
inicio de la producción se celebrara en el país una Feria de la Construcción
o una Feria de la Vivienda como las que se acostumbran realizar aquí, se
podría considerar adelantar la campaña publicitaria. Para esto tendría que
estar preparado ya todo el material.
g) iniciar las operaciones administrativas en un local alquilado. Al empezar a
producir los módulos, se construirían con ellos las oficinas en el mismo
terreno que la planta para mostrar “en vivo” su presentación y la versatilidad
de uso que se le puede dar a los elementos.
h) donar en el mes de diciembre de cada año a una institución de servicio
social o a una escuela pública, un MÓDULO CONPRE. Las entidades
beneficiadas podrían ser, por ejemplo: algún Cuerpo de Bomberos, alguna
escuela pública de las tantas que hay en el país y que no tienen aulas
suficientes o adecuadas, algún Centro de Salud, alguna Delegación de la
Cruz Roja en los departamentos. Se considera que esto sería parte de la
Responsabilidad Social Empresarial de la compañía, además de que, por
ser una donación, podría deducirse del pago del Impuesto Sobre la Renta.
i) como la instalación de los módulos se refiere solamente a la parte de
concreto, la empresa puede recomendarle al propietario otra empresa
que le haría acabados de paredes, pisos, techos, colocación de puertas y
ventanas así como instalaciones de agua, drenaje, desagüe pluvial,
electricidad, gas, etc. En caso de que el propietario decida hacerlo por su
cuenta, la empresa tendría preparado un folleto gratuito que serviría como
guía con instrucciones acerca de cómo proceder y, si el propietario lo
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desea, se le podría dar el servicio de supervisión por un módico precio
adicional. Si la demanda fuera satisfactoria, se podría ofrecer más adelante
el servicio de acabados por medio de sub-contratistas.
j) al inicio de la producción se prepararían módulos para ser ensamblados en
las ferias que se celebran en Guatemala: la dedicada a la construcción en
general y la dedicada específicamente a la vivienda. En ambas se montaría
un módulo real prefabricado como muestra y que en esas ferias se utilizaría
como oficina de presentación del producto y también como oficina de
Ventas, lo cual le facilitaría al cliente potencial formarse una idea real de
las dimensiones aprovechables.
k) se prepararía una campaña publicitaria en la prensa y eventualmente, si el
caso lo amerita, se haría una presentación por televisión.
l) se prepararía a un grupo selecto de personas para formar la fuerza de
ventas de la empresa. Se impartirían cursos acerca de la técnica empleada
en la fabricación para que puedan explicárselas a sus clientes y asistirían
periódicamente a la planta para observar físicamente el proceso de
construcción, y eventualmente el proceso de montaje in-situ, lo cual los
haría estar mejor preparados para atender al cliente; algunos de ellos con
experiencia en ventas en el área inmobiliaria participarían en la elaboración
de los folletos y videos; también se les proporcionaría capacitación acerca
de la forma más adecuada de abordar a un cliente potencial, recalcándoles
que "al cliente se le debe atender como él quiere ser atendido y no
como nosotros quisiéramos ser atendidos". El requisito general que
deben cumplir los vendedores seleccionados es el siguiente: que
conozcan bien el producto y que estén convencidos que éste es bueno; que
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puedan convencer a sus clientes que su decisión de compra es
inteligente y le traerá muchos beneficios; que tengan conocimientos de
construcción para poder explicar a los posibles clientes la diferencia entre
una obra construida en el lugar y la ventaja de un módulo prefabricado; que
sean amables; que sean honestos y veraces; que sean puntuales.
m) se buscaría que, a través de bancos del sistema, se establecieran
líneas de crédito para los eventuales clientes.
Nota importante:
Para el desarrollo de este producto, la empresa ha tenido en cuenta que "la industria es un proceso de
satisfacción del consumidor, no un proceso de producción de bienes..... Una industria comienza con el
consumidor y sus necesidades, no con una patente, no con la materia prima, o una técnica de
ventas.....Cómo son creados estos productos es indiferente para el consumidor, de aquí que la forma
particular de manufactura, procesamiento o lo que uno tenga no puede considerarse como un aspecto
vital de la industria" (de Marketing Myopia-Theodore Levitt). Por lo tanto, un punto muy importante a
tener en cuenta acerca del producto, es que debemos considerar que este puede volverse obsoleto o no
deseado y en un momento dado su venta empezará a decaer: en el caso de PREFAGUA todo el equipo que
se utiliza para construir estos módulos se puede convertir fácilmente para construir paredes prefabricadas,
piezas prefabricadas para techos, planchas prefabricadas para pisos, piezas prefabricadas para garitas de
dos pisos de alto, etc., con lo cual se prolongaría la utilización de una fuerte inversión inicial.
Como ya se ha advertido, el producto entregado por PREFAGUA son módulos
prefabricados en planta, no son viviendas terminadas ni edificios terminados. El
trabajo de acabados e instalaciones lo harían otras personas. Sin embargo, si se
viera que los clientes prefieren que este trabajo se les haga de una vez, se
entraría a considerar de parte de los accionistas de PREFAGUA la formación de
otra empresa que se dedicaría a acabados e instalaciones. Se considera que el
producto tal como se está ofreciendo, es una buena alternativa para
desarrolladores de proyectos habitacionales dada la rapidez de construcción.
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9. PROGRAMACIÓN
Para efectos de programación se ha tomado un período de diez años, el cual
comienza en el año 0 al firmar el convenio entre las partes. En este año no hay
producción: el año 0 se dedica a tener terminada la parte de papelería:
formalización del convenio, registro de las patentes, constitución de la sociedad,
contratación programada del personal, la construcción de la planta, la instalación
de la maquinaria y equipo incluyendo las pruebas físicas necesarias para
garantizar su buen funcionamiento, la instalación de las oficinas, el inicio de la
publicidad y, de ser posible, los primeros contratos de venta, en fin todo lo
necesario para poder empezar a producir en el segundo año. Como puede verse
en el cuadro que se muestra más abajo, la producción en el año 0 es cero, en el
año 1 ya se incrementa pero se ha estimado que se empezará la producción hasta
el cuarto mes del año. Por producción se entiende la cantidad de MÓDULOS
ELEMENTALES fabricados.
La cantidad de MÓDULOS ELEMENTALES a fabricar depende del destino que
se le vaya a dar. A continuación se explica, para efectos de la programación de la
producción, cuántos MÓDULOS ELEMENTALES se necesitan según su uso. La
programación se ha hecho en base a las dimensiones de un módulo típico: 3.00
metros de ancho x 6.00 metros de longitud x 2.60 metros de altura (medidas
exteriores), que son las medidas máximas por módulo, pero se pueden fabricar
módulos que tengan menor longitud si se diera el caso que el cliente así lo
requiriera.
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Para ampliación de vivienda: se ha estimado que se necesita solamente un
módulo cuyo destino puede ser para garaje, para bodega, para añadir una
habitación a la casa, etc. El módulo típico cubre un área nueva de 18 metros
cuadrados.
Para construcción de viviendas nuevas de una sola planta con 162 metros
cuadrados de superficie total, se necesitan nueve módulos por vivienda. Esto se
ha estimado para el caso de la vivienda típica diseñada por PREFAGUA pero
puede variar según sea el gusto del cliente. PREFAGUA ha preparado un diseño
para vivienda unifamiliar con un precio aproximado de venta de USD30,780.ºº:
cabe advertir nuevamente que este precio no incluye acabados ni el precio de la
tierra, es únicamente el precio de los módulos instalados en el solar y es un precio
competitivo en el mercado actual.
Para construcción de edificios de apartamentos: se tiene un diseño típico para
efectos de calcular la producción, el cual requiere de 33 módulos por edificio. El
edificio típico tendría un sótano excavado bajo la rasante de la calle y tres niveles
sobre la calle. Cada uno de estos niveles tendría dos apartamentos, lo cual haría
un total de seis
apartamentos por edificio. Cada apartamento tendría 90 metros cuadrados propios
y 36 metros cuadrados compartidos con el otro apartamento del mismo nivel, los
cuales se destinarían al vestíbulo y al cubo de gradas y ascensores.
Es de hacer notar que, originalmente, no se instalarían ascensores pero sí se
dejaría construido el cubo correspondiente.
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Cantidad de módulos requeridos por unidad de:
AMPLIACIÓN DE VIVIENDA = 1 MÓDULO
VIVIENDA NUEVA = 9 MÓDULOS
EDIFICIO DE APARTAMENTOS = 33 MÓDULOS
PROGRAMACIÓN DE LA PRODUCCIÓN DE MÓDULOS ELEMENTALES
(PRODUCCIÓN ANUAL DADA EN CANTIDAD DE UNIDADES)
AÑO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
AMPLIACIÓN DE VIVIENDA ** 0 22 28 34 26 36 36 36 36 36
VIVIENDA NUEVA 0 639 855 1287 1305 1296 1440 1440 1440 1440
EDIFICIOS DE APARTAMENTOS 0 132 198 264 264 396 396 396 396 396
CANTIDAD TOTAL DE MÓDULOS 0 793 1081 1585 1595 1728 1728 1728 1728 1728
NOTA: Para estimar estas cifras de producción se utilizaron los datos del capítulo 5. EL MERCADO
de este estudio, los cuales se refieren solo al territorio guatemalteco. Según los datos
proporcionados por el fabricante, la planta a instalarse tendría una capacidad máxima anual de
producción de 1920 MÓDULOS ELEMENTALES al año (8 módulos diarios en un solo turno x 240
días hábiles descontando feriados y reparaciones), lo cual nos deja un margen para atender más
pedidos.
** Puede observarse en esta programación que, para la ampliación de vivienda, la producción del
año 4 cae con relación a la de los años 2 y 3. Esto se debe a que se estima que la ampliación de
vivienda se dá aproximadamente a los cinco años de haber sido construída y por lo tanto, en los
primeros años de producción hay gran cantidad de viviendas que estarían ya disponibles para esta
ampliación; posteriormente se ha estimado solo la cantidad de viviendas que estarían “cumpliendo
años” en ese año y disponibles para recibir una ampliación.
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La producción mensual requerida de MÓDULOS ELEMENTALES quedaría así:
AÑO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
CANTIDAD DE MÓDULOS 0 66 90 132 133 144 144 144 144 144*
(En cifras redondeadas)
*NOTA: CON SOLO 20 DÍAS HÁBILES DE PRODUCCIÓN AL MES SE CUBRE LO REQUERIDO,
YA QUE SE PODRÍAN PRODUCIR HASTA 160 UNIDADES EN HORARIOS NORMALES.
Vale la pena enfatizar que la denominación de MÓDULOS ELEMENTALES se
utiliza para efectos del control de la producción y para que sea congruente con el
nombre dado en el Convenio de Licencia por PREFAB. Sin embargo,
mercadológicamente hablando, se les conocerá como MÓDULOS CONPRE.
10. COSTOS
10.1. COSTOS DEL PRIMER AÑO
Bajo este rubro he agrupado todos los egresos que se ejecutan durante el primer
año (año 0) para poner en marcha este negocio, aún cuando después aparezcan
separados en diferentes partidas contables. En este primer año no hay producción
sino que está dedicado a la formación de la sociedad, organización de la empresa,
construcción de la planta y oficinas, montaje del equipo, etc. A continuación se
presenta la información recopilada. Mucha de esta información fue proporcionada
por los fabricantes de los equipos, otra parte por los otorgantes de la licencia
(patente) y otra se obtuvo de fuentes locales. En el año 0 no hay ingresos por
ventas. La aportación del terreno se manejará de una forma especial ya que es
para compra de acciones. Todas las cifras están dadas en dólares de Estados
Unidos de Norteamérica y corresponden al mes de mayo del año 2011.-
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1.1) Construcción de la planta: USD 1,726,600
a) terreno (aportado por un socio, no es egreso en efectivo) ** 400,000
b) edificio para la instalación del equipo de producción 855,000
c) edificios auxiliares (garitas de seguridad, ofic., etc.) 115,000
d) infraestructura (instalaciones exteriores de agua, drenajes, 290,000
luz, estacionamientos, jardinización, etc.)
e) muros perimetrales 66,600
** Nota: aunque no es egreso en efectivo se anotó aquí pues queda registrado como
activo fijo.
1.2) Equipamiento de la planta, vehículos, grúa móvil, etc. USD 1,777,000
a) equipo para la fabricación de los MÓDULOS ELEMENTALES 940,000
b) equipo menor (incluyendo moldes y repuestos) 240,000
c) grúas internas 224,000
d) grúa móvil 185,000
e) equipo para transporte interno de piezas accesorias 88,000
f) vehículos de servicio (gerencia, vendedores, taller, camiones, etc) 180,000
g) equipo liviano para el taller 20,000
1.3) Mobiliario y equipo de oficina USD 27,800
a) mobiliario 11,000
b) equipo 16,800
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1.4) Gastos de organización USD 17,000
a) legales (escritura constitutiva, inscripción, publicaciones, etc.) 12,000
b) sociales (atención a posibles inversionistas y clientes-preapertura) 3,600
c) estudios de mercado 1,400
d) pago al grupo promotor 25,000
1.5) Pagos relacionados con el otorgamiento de la licencia según
ARTÍCULO QUINTO sección A) del CONVENIO: USD 300,000
a) a la firma del convenio por ambas partes 100,000
b) al recibir de conformidad los planos y especificaciones 100,000
c) al inicio de la construcción de la planta o seis meses después
de recibidos los documentos, usando la fecha más cercana a
la firma del CONVENIO 100,000
1.6) Pago de alquiler de espacio para oficinas USD 24,000
Tal como se explicó en el Capítulo 8. Estrategias, no se construiría el edificio de
oficinas en el año 0 sino que se tomaría en alquiler un espacio adecuado, el cual
se estaría utilizando todavía en los primeros meses del año 1. Al comenzar a
producir los MÓDULOS ELEMENTALES, se utilizarían algunos de estos para
construir las oficinas en el terreno en donde estaría la planta y así poder mostrar
en vivo cómo utilizar los MÓDULOS ELEMENTALES.
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1.7) Empresa de seguridad USD 3,600
1.8) Publicidad : por el primer año (año 0) USD 2,600
1.9) Pagos relacionados con sueldos y salarios durante el año 0, de acuerdo
a la tabla de sueldos y salarios contenida en el Capítulo 6 – La Empresa.
Sueldos y salarios incluyendo prestaciones (aguinaldo y Bono 14) USD 75,310
El total hasta aquí, o sea los rubros 1.1 al 1.9 suman USD 4,351,910
10.2. COSTO MATERIALES DE CADA MÓDULO SEGÚN TIPO
Para determinar el costo de materiales para cada tipo de módulo se separaron
estos según sea su uso: para ampliación de vivienda, para construcción de
vivienda nueva, para construcción de edificio típico de apartamentos: en estos
últimos dos casos se usó el diseño típico propuesto por PREFAGUA. Además, se
calculó el área de placas de concreto para cada tipo de módulo para utilizar este
dato como referencia para el costo. Este dato se muestra en la descripción que se
hace más adelante para cada módulo, en donde aparece al lado de cada tipo una
cifra en metros cuadrados. Esta cifra no es el área en planta del módulo sino que
la suma de las áreas de las placas que lo conforman. Se determinó como costo de
materiales por metro cuadrado de plancha la cantidad de USD40.65.
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MÓDULO TIPO AV:
Así se denominan los módulos utilizados para ampliación de vivienda (AV). Si es
para garaje tiene el código especial AV/GA y si es para ampliar la parte habitada
de la casa ya sea como bodega, sala, tienda de barrio, etc. tiene el código AV/AM.
TIPO AV/GA:
(53.80 mts. cuad.) este módulo es un cajón abierto únicamente en un extremo que
es por donde se metería el vehículo para estacionarlo. Se le dejaría un vano de
1.00 metro de ancho por 2.40 metros de alto en una de las paredes laterales para
poder colocarle una puerta.
TIPO AV/AM:
Este módulo está cerrado en sus cuatro extremos y se le dejan vanos preparados
donde los requiera el comprador para colocar sus puertas y ventanas. Por ser tan
especial no se tomó en cuenta para la programación de fabricación de módulos
pero hay margen suficiente para incluirlos en caso de necesidad.
MÓDULO TIPO VN:
Así se denominan los módulos utilizados en la construcción de viviendas nuevas
de una sola planta. En base al modelo diseñado por PREFAGUA, se necesitan
nueve (9) módulos por unidad de vivienda. Estas viviendas tienen un área de 162
metros cuadrados distribuidos en los siguientes ambientes:
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Garaje para dos automóviles * *Nota: una de los dos garajes se podría
utilizar en el futuro como ampliación de la vivienda, bodega, oficina, etc.
Sala – comedor
Dormitorio principal con baño completo
Dos dormitorios independientes
Baño completo con entrada independiente para los dos dormitorios y
eventualmente para visitas
Dormitorio de servicio con baño completo
Cocina, área de lavandería y patio de tender
En ANEXOS se encuentra un diagrama de la propuesta de PREFAGUA para vivienda unifamiliar
de un piso con el programa indicado arriba. En este diagrama se muestran los diferentes módulos
tipo VN para dar una idea de cómo se colocarían en el solar.
La idea general es que PREFAGUA entregue los nueve módulos instalados en el
sitio que el comprador elija: por “instalados” se entiende colocados en posición
sobre una superficie debidamente preparada y compactada por cuenta del
propietario, con todas las juntas entre módulos debidamente calafateadas,
selladas e impermeabilizadas. La realización del trabajo de las instalaciones hidro
sanitarias y eléctricas así como la colocación de puertas y ventanas y los
acabados finales no los realiza PREFAGUA a menos que se hiciera algún arreglo
desde el principio con el propietario, pero como ya se ha mencionado, la idea
general, es que PREFAGUA se dedique solamente a lo que llamamos la “obra
gris”. Por esta razón, en el costo que se está presentando se incluye solo la
fabricación de los módulos, su transporte y su colocación y ensamble en el lugar.
Estos módulos incluyen las planchas de piso y techo.
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El costo de cada módulo varía según el tipo y su ubicación en planta, ya que
depende del número de espacios vacíos que tendría en su perímetro y si se les
colocará piso prefabricado o no. Los costos que se han estimado para los
módulos de vivienda son los siguientes, en los cuales se incluye la producción, el
traslado, el montaje y todos los costos derivados de la administración y se calculó
según el área de concreto en paredes, pisos y techo según el caso, para tener
datos comparativos según el diseño de cada módulo:
Tipo VN/1 (a): uno de los dos módulos para el garaje. (51.60 mts. cuad.)
Abierto en ambos extremos y en un lateral, con piso y techo.
Tipo VN/1(b): otro de los módulos para el garaje. (36.00 mts. cuad.)
Abierto en ambos extremos y en ambos laterales, con piso y techo.
Tipo VN/2: para la sala. (42.72 mts. cuad.)
1 lateral abierto sin piso
1 vano de 1.20 metros de ancho x 2.40 metros de altura abierto en un extremo.
2 vanos de 1.50 metros de ancho x 1.20 metros de altura para ventanas.
Tipo VN/3: para el comedor. (40.44 mts. cuad.)
1 lateral abierto sin piso
1 vano de 1.15 metros de ancho x 2.40 metros de alto para pasillo a dormitorios.
1 vano de 1.00 metro de ancho x 2.40 metros de alto para pasillo a cocina.
1 vano de 0.75 metros de ancho x 2.40 metros de alto para puerta.
1 vano de 1.50 metros de ancho x 1.20 metros de altura para ventana.
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Tipo VN/4: para dormitorio vecino al comedor. (44.16 mts. cuad.)
1 lateral abierto sin piso
1 vano abierto de 1.15 metros de ancho x 2.40 metros de altura.
1 vano de 1.50 metros de ancho x 1.20 metros de altura para ventana al fondo.
1 vano de 0.80 metros de ancho x 0.60 metros de altura para ventana.
Tipo VN/5: para dormitorio al fondo. (39.12 mts. cuad.)
1 lateral y 1 extremo abierto sin piso
1 vano de 1.50 metros de ancho x 1.20 metros de altura para ventana lateral.
1 vano de 0.80 metros de ancho x 0.60 metros de altura para ventana lateral.
Tipo VN/6: para dormitorio principal. (39.60 mts. cuad .)
1 lateral y 1 extremo abierto sin piso
1 vano de 1.50 metros de ancho x 1.20 metros de altura para ventana lateral.
Tipo VN/7: para el área de servicio. (47.76 mts. cuad.)
1 extremo abierto sin piso
2 vanos de 0.70 metros de ancho x 2.40 metros de altura para puertas.
1 vano de 0.80 metros de ancho x 0.60 metros de altura para ventana.
1 abertura de 1.80 x 3.00 metros en la placa del techo para el patio de servicio.
Tipo VN/8: para el área de cocina. (37.80 mts. cuad.)
1 lateral y 1 extremo abierto sin piso
2 vanos de 1.50 metros de ancho x 1.20 metros de altura para ventanas.
Total por casa = 379.20 mts. cuad.
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MÓDULO TIPO AP
Así se denominan los módulos que se utilizarán para la construcción de edificios
de apartamentos. En base al modelo diseñado por PREFAGUA, se necesita 33
MÓDULOS ELEMENTALES para construir un edificio de tres pisos con dos
apartamentos por piso, dando un total de 648 metros cuadrados de área
construida. Para esto se necesitaría contar con un terreno con frente mínimo de 24
metros y fondo mínimo de 30 metros, lo cual da un área de 720 metros cuadrados
(ver Capítulo 5 El Mercado Segmento “B” Construcción de Edificios de
Apartamentos). Todos los módulos incluyen la plancha de piso y solo los módulos
del tercer piso llevan la plancha de techo.
Cada apartamento cuenta con los siguientes ambientes:
Sala – comedor
Dormitorio principal con baño privado.
Dos dormitorios con baño compartido.
Cocina.
Dormitorio de servicio con baño.
En el sótano: un espacio para estacionamiento y una pequeña bodega por
apartamento. Hay dos espacios extras para estacionar que los alquilaría la
administración del edificio para ayudar a los gastos de mantenimiento. El trabajo
en el sótano no lo realizaría PREFAGUA directamente.
Al igual que para la vivienda unifamiliar se calcularon las áreas de paredes, piso y
techo de cada módulo de apartamento, siendo el resultado el siguiente:
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Tipo AP/1: para la sala y parte del comedor. (47.52 mts. cuad.)
1 extremo abierto con piso
1 vano de 1.20 metros de ancho x 2.40 metros de altura para puerta de entrada.
2 vanos de 1.00 metro de ancho x 2.40 metros de altura para puertas.
1 vano de 1.50 metros de ancho x 1.20 metros de altura para ventana.
Tipo AP/2: para un dormitorio compartido y parte del otro. (38.64 mts. cuad.)
1 lateral y 1 extrema abierto con piso
1 vano de 1.50 metros de ancho x 1.20 metros de altura para ventana.
2 vanos de 0.80 metros de ancho x 0.60 metros de altura para ventanas.
Tipo AP/3: parte de dormitorio compartido y 1/2 principal. (37.80 mts. cuad.)
1 lateral y extremo abierto con piso
2 vanos de 1.50 metros de ancho x 1.20 metros de altura para ventanas.
Tipo AP/4: parte del comedor y 1/2 dormitorio principal. (48.79 mts. cuad.)
1 extremo abierto con piso
1 vano de 0.80 metros de ancho x 0.60 metros de altura para ventanas.
1 vano de 1.00 metro de ancho x 2.40 metros de altura para puerta.
1 vano libre de 1.00 metro de ancho x 2.40 metros de altura.
1 vano de 0.75 metros de ancho x 2.40 metros de altura para puerta.
1 vano de 0.75 metros de ancho x 1.50 metros de altura para ventana.
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Tipo AP/5: para cocina y área de servicio. (53.95 mts. cuad.)
1/2 lateral abierto con piso
1 vano de 0.80 metros de ancho x 0.60 metros de altura para ventanas.
1 vano de 0.75 metros de ancho x 1.50 metros de altura para ventanas.
1 vano de 1.20 metros de ancho x 1.20 metros de altura para ventana.
Tipo AP/6: para el vestíbulo. (1/2 módulo por apartamento= 18.24mts. cuad.)
2 extremos abiertos con piso
1 vano de 1.50 metros de ancho por 1.20 metros de altura para ventana.
1 vano de 1.40 metros de ancho x 2.40 metros de altura para la escalera.
1/2 vano de 0.50 metros de ancho x 2.40 metros de altura para el foso del
ascensor.
Total por cada apartamento de los pisos 1 y 2 = 244.94 mts. cuad. incluyendo
medio vestíbulo común.
Total por cada apartamento del tercer piso = 343.94 mts. cuad. incluyendo medio
vestíbulo común.
Área total de paredes, pisos y techos de cada edificio = 4 aptos. con 244.94
mts. cuad. c/u y 2 aptos. con 343.94 mts. cuad. c/u = 1,667.64 mts. cuad.
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11. FUENTES DE FINANCIAMIENTO
Para el cálculo del monto dinerario a conseguir para afrontar la inversión inicial no
se ha tomado en cuenta el costo de la tierra en donde se construirá la planta y las
oficinas, ya que se ha aceptado que uno de los socios accionistas fundadores de
la sociedad pueda entregar un terreno de su propiedad como su aporte inicial
para la compra de acciones. Este terreno cumple con todos los requisitos
necesarios para edificar allí las instalaciones necesarias: tiene una extensión de
21,000 metros cuadrados, buenos accesos, muy cerca de una de las principales
carreteras que conducen hacia la ciudad capital, abundante agua, facilidades para
drenar las aguas de lluvia y las aguas negras (las aguas grises se reutilizarán en
el riego de las áreas verdes). Se ha justipreciado este aporte inicial en tierra en la
cantidad de cuatrocientos mil dólares de Estados Unidos de Norteamérica
(USD400,000.ºº).
Como ya se explicó oportunamente, para el cálculo del costo de la maquinaria y
equipo se obtuvieron datos de parte de PREFAB, ya que gran parte de este rubro
sería proporcionada por ellos; de todas formas se investigó en el mercado y se
determinó que sus precios son los más favorables.
Se deberá recurrir a conseguir crédito de proveedores o a préstamos bancarios
que, sumados a las aportaciones de los accionistas, nos permitan cubrir las
necesidades de fondos. Como este primer año (año 0) es de organización y
construcción de la planta, no hay ingresos por venta de los productos de
PREFAGUA.
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Por los contactos que tiene PREFAB en Europa a través de todas las
negociaciones que ha realizado, ha logrado que un banco danés le otorgue un
crédito a PREFAGUA para la compra de la maquinaria y equipo que le vendería
PREFAB por USD1,100,000.ºº. Las condiciones del crédito son: a) un monto de
USD9O0,000.ºº; b) 7 años de plazo incluyendo un año tres meses de período de
gracia para pagos de capital; c) seis pagos iguales y consecutivos de
USD150,000.ºº para amortización del capital al final de cada año empezando con
el año 1; d) tasa de interés de 5.5% sobre saldos.
Para la compra de los vehículos necesarios para los departamentos de
Producción, Ventas y la Gerencia General, se haría uso del mecanismo de
arrendamiento con opción de compra (leasing). El monto necesario para comprar
todos los vehículos tales como: camiones, pick-ups para el taller y los vendedores,
automóvil para la gerencia, montacargas, etc. asciende a la cantidad de
USD677,000.ºº. El monto del precio de los vehículos que se comprarían bajo el
sistema de leasing asciende a USD500,000.ºº, ya que en el año 0 se comprarían
vehículos por un valor de USD77,000.ºº con fondos propios y el año 1 se haría el
convenio con una compañía de arrendamiento financiero pagando un enganche
de USD100,000.ºº y quedarían USD500,000.ºº a ser financiados (favor ver cuadro
de flujo en página 12.3). El mecanismo de arrendamiento con opción de compra al
final resulta ser conveniente ya que se puede obtener a cinco años plazo,
pagando un enganche y gastos iniciales, sesenta cuotas mensuales y, si la
empresa desea quedarse al final del plazo con los vehículos, montacargas, etc. lo
puede hacer pagando un monto bajo (USD24,600.ºº ver flujo).
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Para la construcción de la planta incluyendo área de oficinas, estacionamientos,
bodegas, patios de maniobras, etc., todo lo cual tiene un costo de
USD1,326,000.ºº, se recurrirá a un préstamo hipotecario a siete años plazo con un
período de gracia de un año para que ese año solamente se paguen intereses. Ya
se han iniciado las pláticas correspondientes con bancos del sistema con los
cuales los principales accionistas de la futura empresa realizan constantemente
operaciones financieras y se han recibido ofertas de tres de ellos para atender
esta operación. El monto a financiar asciende a USD900,000.ºº a siete años plazo
con un período de gracia para no pagar abono a capital en el primer año (año 0):
en este año se recibiría la totalidad de los fondos desembolsados por el banco
conforme avancen los trabajos de construcción hasta completar el monto del
préstamo; de allí en adelante se continuaría con fondos propios.
Para poder cubrir las obligaciones de pago en el año 2, se ha pensado contratar a
finales de ese año un préstamo fiduciario de USD150,000.ºº a dos años plazo.
Dado el excelente record crediticio de los socios y su estabilidad financiera y aún
cuando falta mucho tiempo para que llegue ese momento, ya se cuenta con el
ofrecimiento extra-oficial de dos instituciones financieras que lo otorgarían
garantizado con el aval de tres socios.
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12. ANÁLISIS FINANCIERO
El capital de la sociedad ascenderá a USD2,100,000.ºº, de los cuales
USD400,000.ºº provendrán de la aportación de un accionista que que dará un
terreno de su propiedad a cambio de acciones. La diferencia que asciende a un
millón setecientos mil dólares estadounidenses ($1,700,000.ºº) será cubierta por
los accionistas en dos años: USD1,000.000.ºº en el año cero y USD700,000.ºº en
el año 1. Como se explicó en la página 6.1 del capítulo 6 La Empresa, el capital
en efectivo sería aportado por tres sociedades anónimas y por varios empresarios
en forma personal, quedando la distribución de acciones así:
Sociedad 1 (productora de cemento) USD 400,000.ºº
Sociedad 2 (productora de agregados para concreto) USD 400,000.ºº
Sociedad 3 (productora de varillas de refuerzo) USD 400,000.ºº
Accionistas individuales USD 500,000.ºº
Sub-total USD 1,700.000.ºº
Accionista aportando un terreno justipreciado en USD 400,000.ºº
TOTAL = USD 2,100,000.ºº
Como se indicó en el capítulo anterior, se requerirá financiamiento externo pero,
tal como puede observarse en el cuadro correspondiente, todos los préstamos
estarán pagados en el año 6 y de allí en adelante la empresa navega por sus
propios medios.
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Con todos los datos obtenidos a través de investigaciones y cálculos, se
elaboraron dos cuadros de flujo para diez años los cuales se muestran en las
páginas 12.2 y 12.3 : un primer cuadro muestra cómo sería la operación sin
préstamos y el otro cuadro cómo sería con préstamos. Con la información ya
tabulada se procedió a obtener el valor actual neto (VAN) y la tasa interna de
retorno (TIR) de la operación por un período de diez años. La tasa deseada para
efectos del cálculo de TIR se indica al pié de cada cuadro correspondiente junto
con los resultados obtenidos derivados de la aplicación de las fórmulas para
obtener VAN y TIR:
12.1. FLUJO DE CAJA PARA ANÁLISIS SIN PRÉSTAMOS
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12.2. FLUJO DE CAJA PARA ANÁLISIS CON PRÉSTAMOS
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13. CONCLUSIONES
Las cifras resultantes de los análisis de VAN y TIR son satisfactorios para esperar
que, desde el punto de vista empresarial, el negocio rinda buenos frutos con
dividendos atractivos. Pero también se puede esperar que este proyecto sea muy
satisfactorio en otros aspectos: desde el punto de vista laboral, se impulsará la
creación de nuevos puestos de trabajo; desde el punto de vista social vendrá a
despertar el interés de desarrolladores inmobiliarios para ofrecer solución de
vivienda a muchas personas que carecen actualmente de ella; desde el punto de
vista técnico vendrá a revolucionar el mercado de la vivienda con una propuesta
de construcción rápida y con materiales muy duraderos. En fin, se vislumbra un
buen futuro para esta empresa.
En vista de los resultados satisfactorios de ambos valores (VAN y TIR) y que
vienen a despejar la incertidumbre lógica que muestran los inversores acerca de la
calidad de su inversión, se decide arrancar el proyecto a la mayor brevedad
siguiendo los lineamientos expuestos en los cuadros financieros, en los cuales se
nota que el primer año se dedica primordialmente a legalizar el nacimiento de la
sociedad por medio de su escritura constitutiva, a organizar la empresa, a
formalizar el convenio de licencia para poder utilizar el método de prefabricación, a
la construcción de las instalaciones físicas de la planta y oficinas, a conseguir el
personal, a contratar los préstamos, a colocar los pedidos para la compra de
maquinaria y equipo, etc.
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Para llegar a esta etapa se ha estado trabajando con un grupo promotor
conformado por representantes de los futuros accionistas y por una persona con
experiencia en este tipo de actividades; este grupo ha avanzado bastante en
muchas de estas actividades y ahora irá delegando funciones conforme se vayan
integrando a la empresa las personas que van a ocupar las distintas posiciones en
la parte ejecutiva y administrativa.
Por consiguiente, se concluye este trabajo deseando a los futuros accionistas un
gran éxito financiero que, a la vez que les permita gozar del fruto de sus
inversiones, los haga sentirse satisfechos por estar contribuyendo a reducir el
déficit habitacional por medio de esta propuesta innovadora en la construcción y
los incentive a poner en acción la importante labor de responsabilidad social
empresarial a traves de programas especiales.-
----FIN----
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14. GLOSARIO
1. Prefabricado: adj. Elemento o pieza que han sido fabricados en serie para
facilitar el montaje o la construcción de algún edificio u obra civil en el lugar
de destino: su chalet tiene paneles prefabricados.
2. Módulo: m. Dimensión que convencionalmente se toma como unidad de
medida y más en general, todo lo que sirve de norma o regla. La pieza o el
conjunto unitario de piezas que se repiten o encajan en una construcción de
cualquier tipo: un armario de tres módulos.
3. Convenio: m. Pacto, acuerdo entre personas, organizaciones, instituciones,
etc.: la patronal y el sindicato acaban de firmar el convenio colectivo.
4. Patente: f. Documento en el que una autoridad pública concede un derecho
o permiso; pudiendo ser, por ejemplo, el documento expedido por alguna
entidad del Estado que acredite haber satisfecho determinada persona u
empresa, los requisitos legales y/o económicos que la ley exige para el
ejercicio de algunas profesiones, funciones usos o industrias, así como el
documento en que oficialmente se otorgue un privilegio de invención y
propiedad industrial de lo que el documento acredita: patente de comercio,
ha obtenido la patente por su invento.
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5. Know-How: m. Es el conocimiento fundamental, una forma de transferencia
de tecnología, conocimientos preexistentes no siempre académicos, que
incluyen: técnicas, información secreta, teorías e incluso datos privados
(como clientes o proveedores). Un uso muy difundido de este término suele
utilizarse en la venta de franquicias, ya que lo que se vende es el "saber
cómo". Las franquicias generalmente son vendidas por países o empresas
"avanzadas" que "ya lo han hecho", casi siempre en el campo de los
negocios, el saber cómo hacerlo a personas que saben poco del tema se
convierte en un patrimonio de muchos años de madurez y una ventaja
comparativa muy valiosa frente a la competencia.
6. Sub-Contratistas: adj. y com. Empresa que tiene un subcontrato con otra,
para realizar parte de los servicios para los que la primera ha sido
contratada directa e inicialmente: la universidad ha subcontratado el
servicio de limpieza de su edificio.
7. Manufactura: f. Es una fase de la producción económica de los bienes que
consiste en la transformación de materias primas, a través de medios
mecánicos dirigidos manualmente, en productos manufacturados,
productos elaborados o productos terminados para su distribución y
consumo. La manufactura es la actividad del sector secundario de la
economía, también denominado sector industrial, sector fabril, o
simplemente fabricación o industria.
8. Unifamiliar: adj. Que corresponde a una sola familia: vivienda unifamiliar.
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9. Jurisdicción: f. Poder o autoridad para gobernar y poner en ejecución las
leyes o para aplicarlas en juicio: será juzgado por la jurisdicción militar.
Territorio o un lugar sobre el que se ejerce este poder: jurisdicción nacional,
provincial; esto queda fuera de mi jurisdicción; la ley se aplicará únicamente
a la jurisdicción de Barcelona.
10. Joint Venture: m. Empresa conjunta o joint venture es un tipo de acuerdo
comercial de inversión conjunta a largo plazo entre dos o más personas
(normalmente personas jurídicas o comerciantes), que no tiene por qué
constituir una compañía o entidad legal separada. En el ámbito de lo
jurídico no se utiliza ese significado sino, por ejemplo, términos como
«alianza estratégica» y «alianza comercial», o incluso el propio término en
inglés. El joint venture también es conocido como «riesgo compartido»,
donde dos o más empresas se unen para formar una nueva en la cual se
usa un producto tomando en cuenta las mejores tácticas de mercadeo.
11. Tributación: f. Acción de tributar; lo que se tributa o paga a una entidad de
un Estado: pagar tributos o impuestos.
12. Dietas: f. Cantidad que suele abonarse a un empleado cuando realiza
actividades fuera de su función habitual. Más en pl.: recibió el dinero de sus
dietas al asistir a la convocatoria.
13. Auditoría: Revisión e inspección de la contabilidad de una empresa, entidad
o institución, realizada por un auditor autorizado: la auditoría confirmó las
acusaciones de malversación.
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15. BIBLIOGRAFÍA Y FUENTES DE INFORMACIÓN
15.1. LIBROS Y FOLLETOS
- GÓMEZ CEJA, GUILLERMO. Planeación y Organización de Empresas.
Editorial MC Graw Hill, México 1994. Página: 11
- MELGAR CALLEJAS, JOSÉ MARÍA, Organización y Métodos para el
Mejoramiento Administrativo de las Empresas, UFG Editores, 1ª. Edición, El
Salvador, 2003. Página: 6, 15.
15.2. ARTÍCULOS Y REVISTAS
- STUCKY, FRITZ; Arquitecto. Sistema Variel: Proyectar y Construir con
Elementos Prefabricados. Informes de la construcción, Instituto Eduardo
Torroja. Vol. 28, Nº. 272, 1975, págs.: 49-74.
- THEODORE LEVITT. Marketing Myopia. Harvard Business Review. 1960.
Nº.38, July-August 1960, págs.: 24-47
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15.3. INSTITUCIONES
- Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA) en Guatemala.
- Cámara Guatemalteca de la Construcción y Cementos Progreso. Seminario
“Mitos y Realidades de la Vivienda Vertical Social”. Junio 2011.
- Sociedad Suiza. Negociaciones preliminares para instalar una planta de
prefabricados en Guatemala bajo un convenio de licencia otorgado por
dicha sociedad.
15.4. OTRAS FUENTES DE INFORMACIÓN
- Experiencia personal en visita a proyectos construidos en diferentes países
con módulos prefabricados = Canadá, Suiza, Francia, Argelia.
- Experiencia personal en empresas constructoras e inmobiliarias como
Gerente Técnico (Comosa) y Gerente General (Vivibién) así como Jefe de
Proyecto en proyectos de vivienda desarrollados por ambas empresas.
- Apuntes de clase del programa “Máster en Dirección de Empresas
Constructoras e Inmobiliarias (M.D.I.)” -- Universidad Politécnica de Madrid
(España) y Universidad del Istmo (Guatemala) -- Versión 2010/2011
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Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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PROGRAMA DE POSGRADOS
73
16. ANEXOS
T-1 = “Sistema VARIEL – proyectar y construir con elementos prefabricados”
Artículo del arquitecto Fritz Stucky. Este artículo se incorpora al presente
trabajo con fines meramente ilustrativos para comprender en mejor forma
en qué consiste el Sistema Variel, cuya franquicia se estaría adquiriendo.
T-2 = Fotografías: edificio HABITAT construido en Montreal, Canadá para la Feria
Mundial EXPO´67. Estas fotografías fueron tomadas por el autor de este
trabajo el día 2/octubre/1967. Más fotografías pueden verse en Google =
expomontreal ´67.
T-3 = Planta de plano según propuesta de PREFAGUA para una vivienda
unifamiliar construida con nueve MÓDULOS ELEMENTALES (MÓDULOS
CONPRE).
LIC = Anexos a la licencia.
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Página 1 ANEXO T-1 15.2
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Página 2 ANEXO T-1 15.3
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Página 3 ANEXO T-1 15.4
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Página 9 ANEXO T-1 15.10
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Página 13 ANEXO T-1 15.14
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Página 16 ANEXO T-1 15.17
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Página 17 ANEXO T-1 15.18
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Página 18 ANEXO T-1 15.19
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Página 19 ANEXO T-1 15.20
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Página 20 ANEXO T-1 15.21
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Página 21 ANEXO T-1 15.22
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Página 22 ANEXO T-1 15.23
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Página 23 ANEXO T-1 15.24
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Página 24 ANEXO T-1 15.25
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Página 1 ANEXO T-2 15.26
COMPLEJO HABITAT EN FERIA MUNDIAL EXPO´67 MONTREAL
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Página 2 ANEXO T-2 15.27
COMPLEJO HABITAT EN FERIA MUNDIAL EXPO´67 MONTREAL
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Página 3 ANEXO T-2 15.28
COMPLEJO “HABITAT” EN FERIA MUNDIAL EXPO ´67 MONTREAL
FRENTE
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102
ANEXO T-3 15.29
“Propuesta de PREFAGUA, S.A. para construir una vivienda unifamiliar de un solo
piso con módulos prefabricados CONPRE según SISTEMA VARIEL bajo el
Convenio de Licencia a otorgarse por PREFAB, A.G.”
(126 metros cuadrados sin garaje inc. patio/144 metros cuadrados con doble garaje)
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ANEXO LIC-1 15.30
Listado de documentos que PREFAB enviará a PREFAGUA al estar suscrito
el convenio de licencia según artículo segundo de este convenio.
Planos de distribución e instalación de la maquinaria y equipo para la
fabricación de MÓDULOS ELEMENTALES y partes accesorias.
Dibujos detallados de los MÓDULOS ELEMENTALES y partes accesorias.
Cálculos estructurales de los MÓDULOS ELEMENTALES y partes
accesorias.
Planilla de materiales utilizados en la fabricación de MÓDULOS
ELEMENTALES y partes accesorias.
Muestra de formularios para el control de la producción en general.
Muestra de formularios para reportar cada mes la cantidad de
MÓDULOS ELEMENTALES PRODUCIDOS durante ese mes
calendario, incluyendo el pago de las regalías correspondientes según
ARTÍCULO QUINTO del Convenio de Licencia.
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