01 d’habitatge fitxa · sitats reals de les persones usuàries. aquest model s’adapta a les...
Post on 06-Oct-2020
6 Views
Preview:
TRANSCRIPT
noclaudiquis.cat
El model de cessió d’ús suposa una al-
ternativa intermèdia entre el lloguer i la
propietat que ofereix un cost assequi-
ble i estabilitat en el temps.
El model s’articula al voltant d’un edifici
que és propietat d’una cooperativa, la
qual no té finalitat lucrativa i per tant el
preu de l’habitatge no està subjecte als
preus del mercat especulatiu.
La cooperativa és la propietària dels
habitatges però la persona usuària té el
dret d’utilitzar-lo, un dret indefinit en el
temps i que es pot donar en herència.
Aquest dret s’adquireix amb una entra-
da inicial (retornable) i es manté amb
una quota d’ús, que és el pagament
mensual que fa la persona sòcia pel dret
de fer ús d’un habitatge i pot ser inferior
al valor del lloguer dels pisos de protec-
ció oficial. L’entrada és proporcional a la
superfície de l’habitatge, és susceptible
de ser finançada i el lloguer tou amb
tendència a la baixa està destinat a re-
tornar el deute de construir o rehabili-
tar l’habitatge, el manteniment i millora
de l’edifici i les despeses comunes.
La persona usuària no és propietària
d’un habitatge però sí que té el dret d’ús
i se li assegura un habitatge de qualitat
a llarg termini fugint de la transito-
rietat del lloguer i la inaccessibilitat
de l’habitatge de propietat. Ha de fer
una aportació inicial assequible que
es recupera en el moment de marxar i
gaudeix d’unes quotes mensuals més
econòmiques. A més, suposa la integra-
ció de la iniciativa privada en un mercat
no especulatiu, la construcció de baix
impacte energètic i amb materials de
construcció reciclats i reutilitzables, així
com la producció d’energia renovable i
local en l’habitatge; és a dir, és un model
eficient i ecològic.
No del tot. La Llei de Cooperatives de
Catalunya 18/2002, aprovada el juliol de
2002, té una secció, la setena, que re-
gula les cooperatives d’habitatge. Però
la llei no atorga naturalesa jurídica a la
cessió d’ús en règim de cooperatives
d’habitatge.
El model de cessió d’ús és una alterna-
tiva als models d’habitatge tradicional,
amb els quals és paral·lel i compatible,
però que suposa l’inici de la transforma-
ció ja que és aplicable tant a habitatge
social com a l’habitatge de mercat no
subvencionat. També es considera que
el model revalora la renda del treball ja
que disminueix l’esforç monetari neces-
sari per disposar d’un habitatge digne;
que lluita contra l’especulació, limita la
possibilitat de lucre i prestigia l’habitatge
social. També cal destacar que és un mo-
del participatiu ja que la cooperativa
està formada per les persones usuàries
dels habitatges i poden participar en les
decisions de tot el que afecta el seu hà-
bitat. Disseny, gestió de l’energia, aigua i
residus, gestió dels espais comunitaris...
Es solen establir sistemes col·lectius i
participatius en la gestió de l’energia,
l’aigua, els aliments i altres necessitats i
s’aposta per la flexibilitat en el disseny i
tipologies dels habitatges.
Les cooperatives d’habitatge en règim
de cessió d’ús van néixer a principis del
segle XX. Actualment, el model més des-
envolupat és l’Andel, el qual es va crear a
Dinamarca el 1911 i des de llavors està tal-
ment implantat que avui una de cada tres
persones que viuen a Copenhaguen ho fa
en un dels 180.000 habitatges Andel exis-
tents. El model està força estès a tots els
països escandinaus, Alemanya (Wohnpro-
jekte) i Llatinoamèrica (FUCVAM).
A Catalunya, aquest model va arribar el
2004 de la mà de Sostre Cívic, que di-
vulga el model i pressiona políticament
perquè la legislació ho normalitzi com un
tipus més d’accés a l’habitatge. També
impulsa experiències reals donant suport
i assessorament com la que s’està treba-
llant actualment a Can Batlló, al barri de
La Bordeta.
L’experiència més desenvolupada de mo-
del de cessió d’ús és el cas de Cal Cases,
una masia situada al terme municipal de
Santa Maria d’Oló (Bages) que es va ini-
ciar el 2007.
Què és?
Està regulataquest model?
Com funciona?
Quina filosofia hi ha darrera aquest model?
Quinesexperiències existeixen?
Quins avantatges té?
02
05
04
01
FITXA D’HABITATGE01
noclaudiquis.cat
Derivat del Model Andel, és un tipus
d’habitatge col·laboratiu que consis-
teix en viure en una comunitat inten-
cional però preservant la privacitat
i l’autonomia com a unitat familiar. És
a dir, combinen els espais comuns amb
els privats i promouen la racionalització
dels recursos. Les persones residents
són propietàries dels seus habitatges
particulars però comparteixen objectius
econòmics, mediambientals i socials
amb la resta d’habitants.
En el cohousing es marquen una serie
de normes de disseny que faciliten el
contacte social i la comunitat per tal
d’enfortir la interacció entre individus.
També es donen una sèrie de caracte-
rístiques:
• Processos participatius durant la
formació, disseny i desenvolupament
de la comunitat
• Nombrosos equipaments comuns
per aportar solucions col·lectives pràc-
tiques i facilitar objectius socials
• Completa gestió i sobirania veïnal.
El veïnat és corresponsable del mante-
niment de la comunitat
• Una estructura horitzontal, no jeràrquica
La propietat de l’habitatge és de la coo-
perativa però els seus membres gau-
deixen d’un ús indefinit d’aquest. No
és necessari fer una gran inversió de
capital d’entrada, la quota mensual és
assequible i a més les despeses són me-
nors en tant que es comparteixen béns
i serveis (bugaderia, xarxa wifi, inclús el
cotxe o la hipoteca de la cooperativa si
n’hi ha). Sovint es procura que hi hagi di-
versitat generacional, la qual enriqueix
l’intercanvi i la convivència diària. El co-
housing també busca que els habitatges
estiguin construïts o rehabilitats amb
criteris ecològics, eficiència energèti-
ca, producció de renovables, gestió de
l’aigua responsable i materials de baix
impacte i ecològics.
Ni a Catalunya ni a l’Estat Espanyol exis-
teix una regulació concreta relativa al
cohousing. De totes maneres, aquest es
pot desenvolupar sota el paraigua de
la cooperativa d’habitatges, la qual és
regulada en l’article 89.3 de la Ley de
Cooperativas o l’article 106.3 de la Llei
de Cooperatives. La corresponsabilitat i participació són
elements claus del cohousing. Tothom
pot participar en el procés de presa de
decisions, partint de la base que totes les
persones comparteixen objectius ecolo-
gistes i humanistes. Cal destacar els dife-
rents nivells que té el cohousing:
• a nivell social: es potencia la intencio-
nalitat, la democràcia i la mutualitat
• a nivell físic: és sostenible, eficient
energèticament i interrelacional
• a nivell de processos: són participa-
tius i autogestionats
El cohousing fa més de 100 anys que
funciona en els països escandinaus,
Llatinoamèrica, Estats Units, Alemanya
o Gran Bretanya. A l’Estat Espanyol i a
Catalunya hi ha diversos col·lectius que
promouen aquesta iniciativa. Tot i així el
seu desenvolupament és complicat ja
que és una fórmula molt desconeguda
que també pateix restriccions de crèdit
generalitzades i poc recolzament de les
Administracions Públiques (concedint
sòl, subvencions, recolzament tècnic...).
Al nord de Madrid hi ha una comunitat
de gent gran que viu en aquest tipus
d’habitatge col·laboratiu que està molt
desenvolupat, és Trabensol Centro So-
cial de Convivencia para Mayores.
Què és?
Està regulataquest model?
Com funciona?
Quina filosofia hi ha darrera aquest model?
Quinesexperiències existeixen?
Quins avantatges té?
02
05
04
01
FITXA D’HABITATGE02
noclaudiquis.cat
El cloud housing és un edifici o conjunt
d’edificis que combinen pisos, espais
i serveis comuns per a les persones
usuàries sota un model de pagament
d’ús. Cada persona o família paga una
quota per l’ús d’un pis i conforme can-
vien les necessitats és possible canviar a
un pis d’una altra mida. Els serveis com-
partits (sala TIC, sales de reunions...)
també es paguen per ús. Això suposa
que l’habitatge s’ajusta a les necessi-
tats de les persones, no a l’inrevés, i
es poden contractar serveis addicionals
segons les necessitats.
Els edificis de cloudhousing formen
part d’una xarxa d’edificis els quals
s’organitzen com una empresa. Suposa
una proposta de solucions innovadores
d’ocupació dels espais, d’interconnexió
entre diferents espais col·lectius:
• espais privatius-habitacionals: per la
vida privada de les persones usuàries (pi-
sos, oficines...)
• espais comuns: per a compartir activi-
tats i espais (bugaderia, alimentació, oci,
activitats artístiques, llar d’infants, espai
per a les TIC, espais exteriors, hort urbà)
• espais professionals: per integrar les
activitats professionals.
Cada edifici és una empresa indepen-
dent i cal concretar-ne, de manera
col·laborativa, el pla d’empresa, el model
organitzatiu i el model econòmic, així com
la rendibilitat de la qual depèn de la gestió
que se’n fa. Els estalvis s’aconsegueixen
a través de l’ús intel·ligent de recursos
com pot ser la instal·lació de panells fo-
tovoltaics al terrat, la compra al major de
productes com la contractació conjunta
de serveis com wifi, aigua, llum, i a través
de l‘oferta de serveis addicionals com el
car sharing, les sales de reunions, la llar
d’infants els quals generen ingressos
addicionals.
La convivència s’articula a través de
l’arquitectura sostenible (preferència
per la rehabilitació en comptes de l’obra
nova), espais, serveis i subministraments
comuns, pagaments per ús, flexibilitat
temporal, i amb una persona gestora
professional que vetlla pel bon estat i ús
dels espais. Pretén integrar diferents ac-
tors i proveïdors que actualment i en el
futur ofereixen productes i serveis d’una
forma diferent, més social i més ètica,
amb l’objectiu de crear un model de vida
sostenible a tots els nivells i d’oferir solu-
cions d’habitatge adequades a les neces-
sitats reals de les persones usuàries.
Aquest model s’adapta a les necessi-
tats de cada instant de les persones
usuàries, així davant dels canvis vitals
no cal esperar a la finalització del con-
tracte, i no s’han d’afrontar pagaments
de fiances o avals. Els edificis es man-
tenen en constant bon estat i seguint
criteris d’eficiència energètica; a més es
viu en una comunitat activa de veïns i
veïnes.
No, no té cap regulació específica.
El cloud housing potencia la flexibilitat
i la comunitat per adaptar el mercat
immobiliari a les necessitats de les per-
sones. Està basat en 4 principis clau:
adaptabilitat de la propietat, gestió per-
sonalitzada, pagament per ús i intercon-
nectivitat. Però el cloud housing també
és un model de vida ja que aposta per
la transformació social en un espai fí-
sic utilitzant valors com la solidaritat, la
col·laboració, l’economia social, la soste-
nibilitat, la participació, el respecte pel
medi ambient i la innovació.
El cloud housing combina flexibilitat
amb qualitat, sostenibilitat amb bene-
ficis, i promou un model d’habitatge so-
cialment responsable, que aposta per la
participació activa de la ciutadania en les
comunitats ja que tothom té dret a vot.
La plataforma “Vida + facil” es troba en
la fase de desenvolupament d’iniciatives
pilot a Catalunya detectant edificis on
desenvolupar el model.
A Madrid hi ha una Cooperativa
d’Habitatge, una experiència força des-
envolupada anomenada Entrepatios.
Què és?
Està regulataquest model?
Com funciona?
Quina filosofia hi ha darrera aquest model?
Quinesexperiències existeixen?
Quins avantatges té?
02
05
04
01
FITXA D’HABITATGE03
noclaudiquis.cat
La masoveria urbana és una forma
d’ocupació d’habitatges desocupats,
de manera regulada i legal. És un me-
canisme per animar a les persones pro-
pietàries d’habitatges desocupats rea-
litzar-ne la rehabilitació i manteniment
sense haver d’intervenir en aquest pro-
cés de construcció. Es tracta de forma-
litzar contractes en els quals la contra-
prestació fonamental és la progressiva
millora i condicionament de l’habitatge
o finca.
Les persones propietàries d’un habi-
tatge cedeixen el seu ús, pel termini
que s’acordi, a canvi que les persones
cessionàries assumeixin les obres de
rehabilitació i manteniment. La cessió
es formalitza amb un contracte, ha de
ser gratuïta, per un temps taxat, no se li
aplicarà la LAU (Ley de Arrendamientos
Urbanos) i no existeix obligació de dipo-
sitar cap fiança.
No s’estableix un contracte de lloguer
amb la persona llogatera sinó que
s’adquireix el compromís de rehabilitar
i mantenir l’habitatge, per tant, el paga-
ment no es fa en diners directes sinó en
treball de rehabilitació. És una manera
de fer front a l’augment de pisos des-
ocupats en un moment en que hi ha una
forta demanda d’habitatge digne que no
satisfà les necessitats de les persones.
La masoveria urbana es troba regu-
lada a l’article 3.k de la Llei del Dret
a l’Habitatge, que la defineix com “el
contracte en virtut del qual els propie-
taris d’un habitatge en cedeixen l’ús,
pel termini que s’acordi, a canvi que els
cessionaris n’assumeixin les obres de
rehabilitació i manteniment”. Tot i el re-
cent marc legal favorable i la creixent
difusió social i cultural del terme, aques-
tes iniciatives no prosperen per un fac-
tor cultural: les persones propietàries
d’habitatges desocupats es resisteixen a
destinar-los al lloguer, i per tant, també
rebutgen la masoveria urbana en tant
que la perceben com un experiment que
pot comportar més riscos.
La masoveria urbana pretén assolir dos
objectius: d’una banda, reduir el nom-
bre d’habitatges que estan desocupats
degut al seu mal estat de conservació
o per la necessitat de realitzar-hi obres
per assegurar unes condicions mínimes
d’habitabilitat. De l’altra, donar resposta
a les necessitats d’habitatge de la pobla-
ció en règims alternatius a la tinença, i
evitar així la construcció d’habitatges de
nova planta.
La masoveria urbana té per origen el
contracte de masover pel qual la perso-
na propietària d’una finca rústica cedeix
les finques o les peces de terra de la seva
propietat als masovers i masoveres per
un període de temps determinat. A canvi
es comprometen a mantenir la finca i a
entregar una part dels fruits que aques-
ta produeix d’acord amb uns percentat-
ges establerts. Així doncs és un model
d’habitatge amb llarga història però que
s’està traslladant a les àrees urbanes.
A la ciutat de Barcelona, al barri d’Horta-
Guinardó, s’hi troba el grup MULA (Ma-
soveria Urbana per la Llar Alternativa).
La Fundació SerGi també ha començat
a implementar aquest model a les pobla-
cions de Girona, Figueres i Lloret de Mar.
Què és?
Està regulataquest model?
Com funciona?
Quina filosofia hi ha darrera aquest model?
Quinesexperiències existeixen?
Quins avantatges té?
02
0504
01
FITXA D’HABITATGE04
noclaudiquis.cat
El Dret de Superfície consisteix en dis-
sociar la titularitat del sòl i el seu
aprofitament: es pot ser propietària
d’un habitatge amb plens efectes i
que la propietat del sòl la mantingui
una persona diferent, per exemple
l’Administració Pública. El model més
utilitzat és aquell en què intervenen tres
agents: la persona llogatera (usuària de
l’habitatge), el promotor (titular del dret
de superfície, i per tant propietari de
l’edifici) i l’Administració Pública (propie-
tària del sòl).
La persona titular del sòl (l’Admi-
nistració), transmet a la persona usuària
(adjudicatària) el dret de superfície, es-
devenint l’adjudicatària propietària d’allò
que es construeixi, però l’Administració
manté la propietat del sòl. Un cop adju-
dicat el dret de superfície, la persona
usuària paga el preu de l’habitatge a
l’Administració (igual procés que en una
transmissió en règim de compravenda)
subrogant un préstec hipotecari. També
ha de pagar l’entrada i l’IVA. La principal
diferència és que gaudeix d’unes quotes
d’amortització del crèdit similars a les
d’un lloguer protegit (calculat en funció
de la superfície de l’habitatge i dels in-
gressos: entre 400 i 500 euros mensuals
per un habitatge de 60m2 amb apar-
cament). A més, després de 25-30 anys
d’amortització ja no cal fer més paga-
ments. Aquesta transmissió (adjudicació)
és per un període de 75 anys; després
l’habitatge retorna al propietari del sòl
(administració) sense cap indemnització
en favor de la persona usuària.
En el cas que la persona usuària retorni
l’habitatge en els primers 15 anys, no hi ha
pèrdua de valor i es retorna al superficiari
tota la quantitat que ha pagat. Aquesta
opció permet a les persones joves acce-
dir a aquests habitatges i recuperar gran
part d’allò invertit en el cas que la seva
situació econòmica millori i decideixin op-
tar per una altre model d’habitatge.
Suposa una alternativa assequible a
la compra d’habitatge, especialment
per a persones joves, donant estabili-
tat, seguretat i garanties ja que es pot
viure a l’habitatge durant el període del
dret, pagant un lloguer assequible.
Per a l’administració pública també és
positiu per diversos motius: li permet
mantenir la titularitat del sòl, es recu-
peren els habitatges cada 75 anys per
ser adjudicats a una nova persona pro-
pietària, és una figura intermèdia entre el
lloguer i la compra sense fer augmentar
l’endeutament, són les persones usuàries
les que s’encarreguen del manteniment
de l’habitatge i no l’Administració, i es
prioritza el valor d’ús de l’habitatge per
sobre del seu valor d’inversió perme-
tent una rotació més freqüent del parc
d’habitatge públic.
El dret de superfície es troba regulat
en l’article 564-1 del Codi civil de Ca-
talunya. Tot i que el dret és present en
l’ordenament jurídic des de mitjans dels
anys 50, ha estat escassament utilitzat.
En els últims anys s’ha experimentat
un creixement d’aquesta figura en tant
que suposa el manteniment públic del
patrimoni del sòl. Són molts els ajunta-
ments que han cedit drets de superfície
a promotors públics o privats per tal que
construïssin habitatges en règim de llo-
guer.
El dret de superfície pot constituir “una
alternativa a l’habitatge més accessible
per a l’usuari, més estable, que superi
els problemes d’endeutament i gestió de
l’Administració i que, d’altra banda, sigui
compatible amb els requeriments de rota-
ció del parc social i del manteniment de la
titularitat pública del sòl” tal i com recull
el Patronat Municipal de l’Habitatge de
Barcelona en el seu número 17 de “Qüestions
d’Habitatge” sobre el dret de superfície.
Des de l’any 2007 l’Ajuntament de Bar-
celona ofereix aquesta modalitat. Al web
del Patronat Municipal de l’Habitatge
apareix el llistat actual de promocions
d’habitatge en venda de dret de super-
fície.
Què és?
Està regulataquest model?
Com funciona?
Quina filosofia hi ha darrera aquest model?
Quinesexperiències existeixen?
Quins avantatges té?
02
05
04
01
FITXA D’HABITATGE05
noclaudiquis.cat
És una modalitat de compra en la qual
la persona arrendadora i la llogate-
ra han de pactar el termini al llarg del
qual la persona ocupant gaudirà de la
condició d’arrendatària i aquell en què
podrà exercir l’opció de compra. Tam-
bé hauran de fixar el preu de l’opció de
compra – anomenada prima- i el de la
futura compravenda (o els criteris amb
els quals es fixarà).
Durant el temps previ a la compravenda,
la persona arrendatària abonarà una
renda mensual que serà descomptada
del valor total de l’habitatge al realitzar
la compra.
Va dirigit a aquelles persones que tenen
la perspectiva de comprar un habitatge
però que a dia d’avui no disposen dels
mitjans o recursos per fer-ho. Permet
gaudir dels avantatges que els plans
d’habitatge i les noves normatives fis-
cals ofereixen per la promoció en règim
de lloguer protegit.
Per l’administració pública, la recupe-
ració de fons en el moment de la ven-
da dels habitatges li genera un cicle de
finançament per a noves promocions,
que es poden adreçar a noves famílies
amb problemes d’accés a l’habitatge i
així utilitzar el parc de manera rotativa.
Es troba regulat a la Ley de Arrenda-
mientos Urbanos ja que l’opció de com-
pra és un tipus de contracte que no
gaudeix de cobertura legal en el Codi
Civil. A Catalunya, la Llei de Regulació
de Drets de Superfície, fa referència
a l’opció de compra a l’article 19 i se-
güents. Cal destacar que l’article 25.1
limita el termini de durada del dret a un
màxim de 10 anys.
Permet facilitar l’accés a l’habitatge a
aquelles persones que poden assumir
un preu superior al d’un lloguer ordinari,
però en canvi tenen dificultats per obte-
nir finançament en una compra o per pa-
gar l’entrada que s’exigeix en l’adquisició
en propietat.
A la ciutat de Barcelona s’ha contemplat
aquest model però no s’ha desenvolu-
pat mai des de l’Administració Local.
Què és?
Està regulataquest model?
Com funciona?
Quina filosofia hi ha darrera aquest model?
Quinesexperiències existeixen?
Quins avantatges té?
02
05
04
01
FITXA D’HABITATGE06
noclaudiquis.cat
Es tracta de la venda d’habitatges amb
reserva parcial de titularitat per part de
l’operador públic a canvi de l’oferta d’un
preu equivalent al cost de construcció
de l’habitatge, exclosa la repercussió del
sòl. És a dir, la propietat de l’habitatge
es comparteix entre l’adjudicatari i
l’administració promotora en un grau de
titularitat compartida del 70% - 30% o
del 60% - 40%.
La venda dels habitatges es fa pel sis-
tema d’adjudicació entre els sol·licitants
d’habitatge, establint un sistema mixt
de barems per punts que valoren el
grau de necessitat. L’administració i
el particular comparteixen un dret
d’adquisició preferent recíproc sobre
el percentatge que posseeix l’altre co-
propietari, en les condicions que el siste-
ma estableix. Els criteris orientatius per
accedir a la titularitat compartida són:
joves menors de 35 anys, compradors
solvents però amb ingressos màxims
definits, utilització de l’habitatge com
a residència habitual pròpia, entre
d’altres.
Permet el finançament hipotecari i tam-
bé aprofitar els avantatges fiscals en la
compra d’habitatges. Es paga un preu
més baix en tant que només es paga el
percentatge acordat del que s’és propie-
tari. Facilita la mobilitat en permetre la
venda a preu lliure de la part compartida.
L’administració no ha de vetllar pel man-
teniment dels habitatges o edificis i a
més, preserva les plusvàlues genera-
des les quals es poden revertir en una
nova inversió.
Malgrat la inexistència d’experiències
pràctiques que serveixin de model, la
titularitat compartida no és més que
l’aplicació de les regles de comunitat de
béns establertes en el Codi Civil. Així,
l’article 392 i següents del Codi Civil
regulen l’anomenada «comunitat de
béns» que estableix que la participació
dels cotitulars es divideix en quotes. La titularitat compartida d’habitatges en-
tre un operador públic i beneficiaris pri-
vats es concep com un espai intermedi
entre la compra i el lloguer, pensat per
a joves amb un mínim d’ingressos, però
amb dificultats d’accés a l’habitatge.
A la ciutat de Barcelona no s’ha posat en
pràctica la titularitat compartida com a
ajut a l’adquisició d’habitatge, i sembla
ser que a la resta de Catalunya i Estat Es-
panyol, tampoc.
Què és?
Està regulataquest model?
Com funciona?
Quina filosofia hi ha darrera aquest model?
Quinesexperiències existeixen?
Quins avantatges té?
02
05
04
01
FITXA D’HABITATGE07
top related