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Innovación y Desarrollo en Aplicaciones de Software, S.A. de C.V. Página 1

MANUAL CAPTURA DEL AVALU O


La información contenida en este manual tiene como objetivo:

Mostrar al usuario, la interfaz del sistema de captura del avalúo para que se familiarice con él y pueda llevar a cabo la

captura de un avalúo comercial sin ningún problema haciendo uso de las diferentes herramientas que tendrá disponibles

para su uso.

Este manual comprende lo siguiente:

Interfaz de captura

Información general del inmueble

Localización del inmueble

Avaluos cercanos

Declaraciones y advertencias

Características urbanas

Equipamiento urbano

o Eco-tecnologías del conjunto

Terreno

Descripción del inmueble

Elementos de la construcción

Reporte fotográfico

Construcciones

Superficies aplicables al calculo

Instalaciones especiales

Consideraciones previas al avalúo

o Aplicación del FIC en Casa habitación en condominio

Enfoque de mercado

o Carga de comparables

o Homologación de terrenos

o Homologación de ventas

o Homologación de rentas

o Alertas durante la homologación

o Resultado de la homologación por enfoque

Enfoque de costos

Enfoque de ingresos

Consideraciones previas a la conclusión

Conclusión

Finalizar captura

Capítulos adicionales

o Eco tecnologías de la vivienda

o Dictamen técnico de calidad

o Dictamen técnico


Interfaz de captura.

La captura de un avalúo pasará por varios capítulos antes de su conclusión y envío a revisión los cuáles se irán habilitando conforme se vaya avanzando en la captura con la finalidad de evitar inconsistencias en los datos y efectuar una correcta validación de los mismos, dependiendo de la configuración con la que se dio de alta el servicio, se habilitaran u ocultaran algunos campos que son requeridos como obligatorios por las diferentes instituciones de crédito u organizaciones a las que se reportarán los datos del avalúo.

A continuación se dará una breve explicación de cada una de las secciones con los que cuenta la interfaz de captura del avalúo para su mejor comprensión.

Encabezado. En la parte superior de la pantalla se muestra una barra horizontal con el folio del avalúo y dirección del inmueble en cuestión.

Barra del menú de capítulos. En la parte izquierda de la pantalla se encuentra el menú con los capítulos con los que dispones, es importante mencionar que las secciones del menú se irán habilitando conforma se vaya avanzando en la captura del avalúo.


Secciones dentro del capítulo. Cada capítulo cuenta con una o más secciones que separan los datos para facilitar la captura de estos, de igual manera estas secciones se pueden contraer para enfocarte únicamente en los datos que necesitas capturar.

Apartados dentro de la sección. De igual manera cada sección puede contener uno o más apartados que separan los campos para diferenciar un apartado de otro, para acceder a ellos únicamente hay que hacer clic en el apartado que se desee visualizar.

Botones de acción. Dentro de cada capítulo se encuentras botones de acción que nos permiten avanzar por los diferentes apartados ya se hacia adelante o hacia atrás, así mismo contaremos con un botón de acción de guardado general que nos permite guardar todos los datos y/o cambios realizados dentro de cada apartado y sección.


Apartados excluyentes. dentro de algunas secciones nos encontraremos con apartados que no dependen del botón de guardado general, es decir que únicamente el guardado de ese apartado depende de un botón de guardar individual, esto es muy útil cuando por algún motivo sufrimos perdida de conexión o se nos va la luz y ocasiona la perdida de información que ya hemos capturado.

Botones de edición. Para facilitar la edición de los apartados excluyentes se han agregado botones de edición que nos permiten agregar, editar o eliminar algún registro de forma manual.

Alertas de diálogo. Estos mensajes se mostrarán principalmente cuando se desee eliminar un registro mediante el botón de eliminar el cual nos preguntará si estamos seguros de eliminar el registro, si hacemos clic en el botón de aceptar, este ya no se podrá recuperar y se tendrá que volver a capturar de nuevo.


Mensajes de diálogo. Durante todos los capítulos del avalúo existen campos que son de carácter obligatorio y los cuáles se marcan en rojo para poder continuar con el siguiente capítulo y cuando te falte alguno de ellos el sistema te lo notificará mediante un mensaje de dialogo indicándote que campos de carácter obligatorio te faltan por llenar.

Valores propuestos. En algunos capítulos nos encontraremos con unas etiquetas amarillas que contendrán un valor propuesto por el sistema, el cual se basa en un criterio general de aplicación, si deseamos aplicar este valor únicamente tendremos que hacer clic sobre la etiqueta para aplicarlo de manera automática al avalúo.

Aplicación de datos automáticos. Cuando se aplica un dato automático estamos indicándole al sistema que decida por nosotros que valor aplicar al avalúo como por ejemplo: la superficie vendible que generalmente coincide con la superficie construida, si deseamos sumarle a esta superficie alguna superficie accesoria, deberemos decirle al sistema que la superficie vendible será elegida por nosotros de forma manual.

Mensajes de ayuda. Dentro de algunos apartados nos encontraremos con una imagen que tiene un signo de

interrogación , la cual al poner el puntero del ratón encima de ella nos desplegara una breve descripción de ayuda sobre el apartado en el que nos encontramos.


Botón de agregar nota limitante. en cada uno de los capítulos contaremos con un botón en la parte superior derecha que nos permitirá agregar alguna nota de consideración, esta nota se agregará de forma automática dentro del apartado Limitaciones que se encuentra dentro del capítulo Declaraciones y Advertencias.

Copia de datos. Dentro de Información General del Inmueble tendremos la opción de copiar los datos del solicitante y/o propietario, para ello contaremos con una casilla donde basta con palomearla para copiar los datos del apartado anterior.


Información general del inmueble.

Identificación. Esta sección contiene la configuración del avalúo la cual se obtiene del alta del servicio, lo único que se pude modificar en esta sección es la fecha del avalúo.

Información general del inmueble. Dentro de esta sección se capturan los datos del solicitante, propietario y del inmueble, entre otros datos dependiendo de la configuración del avalúo.

Cuando se trate de una persona moral dependiendo de la configuración del avalúo se mostrará una casilla donde se deberá de introducir el nombre de la razón social.

Obtención de datos mediante el código postal. Para facilitar la captura de la delegación/municipio, ciudad y colonia.

Introduce un código postal válido y haz clic en la imagen que se encuentra en el costado derecho , de esta manera el sistema obtendrás los datos mencionados, es importante que tener en cuenta que en el caso de la colonia se mostrará la primer colonia principal de la delegación/municipio por lo que no siempre será la correcta, para ello deberás ingresarla de forma manual.


Obtención de área, corredor de valor o enclave mediante la cuenta catastral (avalúos fiscales DF). Podemos obtener este valor introduciendo la cuenta catastral (región, manzana, lote, localidad, digito verificador) y haciendo clic en

la imagen nos regresará el valor que le corresponde de acuerdo al código fiscal vigente.

Datos adicionales. Antes de concluir con este capítulo es necesario proporcionar los siguientes datos que tienen que ver con el tipo de inmueble, el uso de suelo, tipo de vivienda (usada o nueva), propósito del avalúo, objeto del avalúo y régimen de la propiedad, tanto el tipo de inmueble y régimen son de vital importancia para validar correctamente la captura de los siguientes capítulos.

Al concluir no olvides hacer clic en el botón de guardado general , de lo contrario no podrás avanzar al siguiente capítulo y en caso de una actualización, no se guardaran los cambios realizados.


Localización del inmueble.

En este capítulo obtendremos las imágenes a nivel colonia y nivel manzana haciendo uso de las coordenadas de latitud y longitud o mediante la dirección del inmueble que se capturó en el capítulo anterior. Obtención de imágenes mediante el ingreso de coordenadas. Al ingresar las coordenadas correspondientes,

mediante la acción del botón se obtienen las imágenes.

Obtención mediante Localizar en mapa. Otra forma de obtener estas imágenes, es mediante el botón

, esta opción resulta más atractiva al poder personalizar nivel de zoom de cada una de las

imágenes.

Al hacer clic en este botón, se abre una página en la que se muestran 3 mapas que se describen a continuación.

Sección 1. Muestra el mapa completo.

Sección 2. Muestra cómo quedará la imagen a nivel macro (colonia).

Sección 3. Muestra cómo quedaría la imagen a nivel micro (manzana).

Dentro de la Sección 1, tenemos las siguientes herramientas.

Polígono del límite del municipio. Este polígono, nos indica si las coordenadas de latitud y longitud, se

encuentra dentro o fuera del municipio declarado en el apartado Información General del Inmueble.


Con esta herramienta, podremos saber que tan cerca se encuentra el inmueble del límite del municipio.

Interacción entre vista de mapa o satelital. Con esta herramienta podremos obtener la vista satelital del mapa

para tener un mejor panorama de lo que se ubica en la zona. (esta vista no admite Street view).


Dentro de la Sección 2 y 3, únicamente tenemos la herramienta de:

Interacción entre vista de mapa o satelital. Con esta herramienta podremos obtener la vista satelital del mapa

para tener un mejor panorama de lo que se ubica en la zona. (esta vista no admite Street view).

Lo importante dentro de estas 3 secciones, es que, no es necesario localizar en cada una el punto de referencia, al

mover el punto dentro de alguna de las secciones, esta se actualiza en las demás de forma automática.

Con la aplicación manual de zoom dentro de las secciones de macro y micro, se puede definir la imagen resultante

para el avalúo.

Ver ejemplo:


Nota. Tener a consideración que el uso de la vista satelital sólo es opcional, mas no obligatoria y en caso de aplicarla, se

recomienda que la imagen resultante, sea lo bastante legible ya que se puede llegar a obscurecer al momento de la

impresión del avalúo y únicamente se verá una mancha.


Avaluos cercanos.

En esta sección se muestran dentro de un mapa de la zona, los inmuebles que se han valuado por la Unidad de Valuación, esta información es útil en caso de que se desee copiar parcial o total, el contenido de un avalúo previamente valuado con las mismas características que el actual.

Copia de los datos de un avalúo. Para poder copiar los datos de un avaluó, primero debemos identificarlo dentro del mapa, para ello podemos hacer uso de la tabla de la derecha la cual nos muestra en un orden ascendente por distancia y el tipo de inmueble y flujo de los avalúos cercanos a nuestro inmueble.


Para ver el avalúo que tomaremos como referencia para realizar la copia, lo podemos hacer haciendo clic en el dentro del mapa o mediante la opción Ver dentro de la tabla.

Al realizar cualquiera de las 2 opciones, se muestra una nota emergente sobre el inmueble la cual nos muestra algunos datos tales como: el número de servicio que se le asigno, la dirección, fecha, superficies, valores, entre otros. Al mismo tiempo que se muestra este mensaje, en la parte de debajo de esta sección se encuentra un campo en donde se captura en automático con el número de servicio del avalúo para poder iniciar la copia.

Para iniciar la copia, haz cli en el botón Copiar.


Enseguida se abrirá la ventana siguiente, la cual nos muestra las secciones que podemos copiar de este avalúo.

Dentro de cada una de las secciones, se encuentran apartados que distinguen fragmentos de datos específicos por cada apartado.


Copia idéntica o total. Si lo que deseamos es copiar los datos del avalúo tal y como su antecesor, debemos hacer clic en el botón Seleccionar todo.

Al hacer clic en este botón, en automático se seleccionan todas las secciones. Para deseleccionar todo nuevamente, vuelve a hacer clic en el botón Seleccionar todo.

La opción No recalcular avalúo duplicado, permite que el avalúo resultante, no se recalcule, es decir, aun cuando se modifique algún valor que repercuta en el valor final del avalúo, este no será alterado, por lo que se pide tener cuidado el no seleccionar esta opción a menos que así se requiera.


Copia parcial. La copia parcial de un avalúo, significa que solo se copiaran algunas secciones del avalúo antecesor, para ello enfócate en las secciones y apartados que requieras para el avalúo actual.

Una vez que estés seguro de tu selección, haz clic en el botón para iniciar la copia.

Cuando realizas una copia total, el menú de los capítulos del avalúo se activará en su totalidad indicando que la copia fue exitosa, si la copia fue parcial, el menú no sufrirá ningún cambio, sin embargo, esto no quiere decir que no se hayan logrado copiar las opciones seleccionadas, simplemente que es necesario seguir el flujo del avalúo para que captures y rectifiques los datos faltantes dentro de cada sección. Al finalizar la copia, no se te re direccionará a ningún otro capítulo del avalúo.


Declaraciones y advertencias.

Declaraciones. En esta sección se solicita indicar con las opciones "si coincide" ó "no coincide" las verificaciones o validaciones realizadas durante el avalúo como son:

Las superficies físicas observadas coinciden con la documentación

Se verificó el estado de la construcción y conservación del inmueble

El estado de ocupación del inmueble y su uso

La construcción del inmueble según el plan de desarrollo urbano vigente

Si el inmueble es considerado monumento histórico por el I.N.A.H.

Si es considerado patrimonio arquitectónico por el I.N.B.A.

.

Advertencias. Se requiere marcar o indicar las posibles advertencias de consideración previas al avalúo.


Limitaciones. Si dentro de las limitaciones indicadas existiera otra diferente, se deberán anotar al final de estas.


Características urbanas.

Características. Anotar aquí las características urbanas con las que cuenta la zona en donde se ubica el inmueble tales como:

Entre otras.

Uso de suelo. Anotar aquí las siguientes características del Uso de suelo:


Infraestructura. Anotar aquí la infraestructura con la que cuenta el inmueble tales como:

Entre otras.

Otros servicios. Anotar aquí otros servicios con los que cuenta la zona tales como:


Equipamiento urbano.

Se deberá capturar la información para cada uno de los servicios con los que se cuenten en la zona tales como:

Para habilitar una sección, haz cli en el signo de + que se ubica a la derecha del equipamiento.

Al abrir una sección, se muestra lo siguiente.

Obtención de distancia automática. Si lo prefieres puedes ingresar el dato de la distancia del equipamiento de forma

manual o puedes hacer uso de la base de equipamiento con la que cuenta el sistema, para hacer esto existen 3 formas.

Seleccionando el equipamiento dentro del mapa.

1. Abre la sección del equipamiento y haz clic en el siguiente símbolo para mostrar el equipamiento.


Al hacer esto se muestra dentro del mapa el equipamiento disponible en la zona, así como la tabla que describe el

mismo indicando la distancia en ml y el nombre de la unidad económica.

Tabla del equipamiento

Para ver y usar la distancia indicada, lo podemos hacer de dos formas:

Haciendo clic dentro del mapa. Para ello, ubica el equipamiento más próximo al punto azul que indica la posición de tu

inmueble


2. Una vez ubicado el equipamiento, haz clic sobre él, para mostrará lo siguiente:

Como puedes ver dentro de este mensaje flotante, se muestra el nombre y la distancia a la que se encuentra del

inmueble, para usar esta distancia, únicamente haz clic en la leyenda USAR DISTANCIA.

Seleccionando la distancia dentro de la tabla de equipamiento. Puedes ver el equipamiento y hacer el paso anterior,

o puedes utilizar la distancia sin necesidad de ver el equipamiento en el mapa.


1. Dentro de la tabla localiza el equipamiento más próximo al inmueble.

2. Haz clic en la opción Usar para visualizar la distancia.

Al hacer esto la distancia de este equipamiento se guarda en automático dentro del campo de texto.

Marcando la distancia dentro del mapa. Si el equipamiento no se muestra dentro del mapa, puede utilizar la opción de

medir distancia dentro del mapa.

1. Haz clic en el símbolo para medir la distancia.

2. Posiciónate dentro del mapa, al pasar el mouse dentro del mapa, el puntero se cambia a una cruz negra, haz

clic en un área dentro del mapa para mostrar el siguiente cuadro de diálogo.

3. Si deseas utilizar la distancia señalada, haz clic en el botón aceptar.


Equipamiento urbano / Eco-Tecnologías del conjunto.

En esta sección deberemos señalar las eco tecnologías con las que cuenta el conjunto que se dividen en:

Instalaciones especiales

Obras complementarias

Riesgos por ubicación

De manera predeterminada todas las opciones se encuentran en la opción No Existe, ya que en un contexto general, es

más fácil identificar lo que sí existe.


Terreno.

En este capítulo, se deberán capturar los datos concernientes a la escritura del inmueble o cualquier otra fuente con

carácter legal con la que se cuente.

Fuente de información legal. En este apartado se pide identificar el documento legal en donde se asentaron las

superficies, indivisos, colindancias y datos generales del inmueble.

Dentro del combo de selección, se encuentran disponibles las siguientes opciones:

Escritura.

Sentencia.

Contrato privado.

Alineamiento y número oficial.

Título de propiedad.

Otro. (disponible únicamente para avalúos del interior de la república)

Dependiendo de la opción que se elija, el sistema mostrará los campos necesarios para cada una.

Medidas y colindancias. Dentro de este apartado se pide capturar todas las colindancias del inmueble, empezando por

las del terreno.


1. Primero debemos crear un grupo que contendrá las colindancias del terreno.

2. Una vez creado el grupo, ingresaremos cada una de las colindancias.

3. Debemos ingresar primero la Orientación seguida de la medida en ML y por ultimo describir la colindancia.

4. Al concluir haz clic en el disco de guardar para salvar la primera colindancia.

Puedes ingresar tantas colindancias desees dentro de cada grupo que desees.


5. Para ingresar otro grupo de colindancias, repite desde el paso 1.

Configuración. Dentro de este apartado se pide capturar todas las calles trasversales, limítrofes y orientación de las

mismas, así como la ubicación de la calle, configuración, topografía, entre otros datos.

Superficie del terreno. Dentro de este apartado, se pide ingresar la o las superficies del terreno asentadas en el

documento legal.

Al terminar de capturar la superficie, haz clic en el disco de guardar.


Dentro de este mismo apartado, tienes la opción de aplicar el cálculo de terreno excedente, el cual se utiliza para

inmuebles dentro de un conjunto o desarrollo habitacional horizontal en donde se obtiene una superficie de lote tipo que

se compara con la superficie privativa del inmueble.

1. Para aplicar este cálculo, activa la casilla de verificación para mostrar los campos que intervienen en este

cálculo.

Campos necesarios para la aplicación de este cálculo.

2. Ingresa las superficies a considerar en ambos campos (solo si deseas aplicar este cálculo.)

3. Por último, si el régimen de tu inmueble es condominal, ingresa el indiviso correspondiente


Descripción del inmueble.

En este capítulo, se pide capturar la información general del inmueble tal como: referencia de proximidad urbana, uso

actual, uso actual (descripción corta para avalúos INFONAVIT), espacio de uso múltiple, entre otros.


Elementos de la construcción.

En este capítulo se pide capturar las descripciones de todos los acabados y materiales con los que cuenta el inmueble

dentro de cada uno de los apartados divisorios tales como son:

Obra negra

Acabados 1

Acabados 2

Carpintería

Hidráulicas y sanitarias

Herrería

Otros elementos

Dentro de cada uno de estos apartados se encuentran secciones individuales que contienen cada una sus propios

campos de captura.

Herramientas de ayuda.

Dentro de la mayoría de los campos contenidos en este capítulo, tenemos la opción de utilizar el catálogo de ayuda, el

cual nos permite llenar estos campos mediante la selección jerárquica de algunos materiales y elementos.


1. Para utilizar este catálogo, localiza el icono siguiente.

2. Una vez localizado, haz clic sobre el para mostrar el catalogo del campo.

3. Para empezar a llenar el campo con la ayuda del catálogo, haz clic en el material que corresponda, verás que al

momento de seleccionar una opción, automáticamente el campo se llena con este.


4. Dependiendo de la selección que elijas, puede que exista alguna categoría interior como es en el caso de

Trabes y columnas.

Independientemente de utilizar el catálogo de ayuda, puedes continuar ingresando manualmente la descripción que

desees dentro del campo de texto.

Creación de otro espacio dentro de acabados 1.

Para agregar un espacio diferente de los existentes, posiciónate al final del apartado Acabados 1, aquí podrás agregar

tantos espacios desees, para ello debes ingresar el nombre, seguido del numero en caso de tener varios del mismo tipo.

Al terminar de capturar los acabados, haz clic en el disco de guardar.


Unión de Acabados 1 dentro de Acabados 2.

Dentro de este apartado se concatenan las definiciones de Aplanados, plafones y pisos, estos campos son destinados

para reportarse dentro del avalúo fiscal para el D.F. y no pueden ser modificados por lo que son de solo lectura.

Descripción de usos múltiples.

En ocasiones existe la posibilidad de que el inmueble valuado este destinado para mas de un uso, en estos casos es

posible describir los elementos de cada uno de ellos por separado.

1. Para ello localiza el siguiente botón y haz clic sobre él.

2. Al hacer clic sobre el botón, se desplaza la página hacia el pie de esta en donde ingresarás el nombre del nuevo

grupo que deseas describir.

3. Para crear el nuevo grupo haz clic en el botón Crear Grupo.


4. Una vez creado el grupo, haz clic sobre el para desplegar la sección de elementos y empezar con la captura.

Nota. Es importante que tengas en cuenta que aun cuando puedes crear varios grupos, únicamente se reportará el

grupo principal, ya que los esquemas de los diferentes avalúos electrónicos, no soportan la descripción de varios usos,

sin embargo si se podrán visualizar en el avalúo impreso que genera el sistema.


Reporte fotográfico.

En este capítulo se pide ingresar las fotos del inmueble, mismas que posteriormente se podrán agregar al reporte

impreso del avalúo y al reporte electrónico del avalúo. a continuación se explica el proceso a seguir para ello.

1. Primero Ingresaremos un nombre para el grupo de fotos.

2. Posteriormente daremos clic en el botón Agregar grupo de fotos.

3. Una vez que tengamos el grupo de fotos creado, procederemos a cargar las imágenes mediante el botón

Agregar Fotos +

Nota. Antes de continuar asegúrate de haber completado la configuración del complemento de y la seguridad de JAVA,

de lo contrario no será posible continuar con la carga de las fotos. Puedes consultar el manual Configuración JAVA.

Una vez realizado esto, ya puede continuar con la carga de fotos.

4. Al hacer clic en el botón, se habrá la siguiente ventana en donde realizaremos la carga previa de las imágenes.


5. Dentro de la ventana de búsqueda localizamos nuestras fotos y las seleccionamos para poder cargarlas al

sistema.


Enseguida se muestran las fotos que se van a cargar.


Una vez completada la carga de fotos estas se mostrarán en pantalla dentro de una categoría denominada Visita que se genera en automático.

A continuación clasificaremos por tipo cada una de las fotos que incluiremos en nuestro reporte.

6. Al hacer clic sobre una de las imágenes, se mostrarán las siguientes opciones dentro de la imagen, ver imagen

siguiente. Desde aquí podemos clasificar y seleccionar al mismo tiempo la foto para el reporte impreso.


Si lo deseas, puedes primero clasificar las fotos y posteriormente escoger las que se desean agregar al reporte impreso.

Al seleccionar el tipo para la foto, en automático se crea un grupo de este tipo, en el cual se almacenaran todas las fotos

que se clasifiquen con esa selección.

Aplica este paso para todas las fotos, al terminar tendrás un grupo por cada foto que hayas clasificado.


Para ver el contenido de cada uno de los grupos, únicamente haz clic sobre ellos.

7. Finalmente lo único que nos resta es seleccionar cada una de las fotos que se enviaran al reporte impreso. Para

ello haz clic en la opción Seleccionar.


Pie de foto. Dentro de las fotos seleccionadas para el reporte, puedes editar si lo deseas el pie de la foto, esto para los

casos de aquellas fotos que su clasificación está entre Otro, Interior y Exterior.

Orden de la foto. El orden en que se acomodan las fotos dentro del reporte impreso, va en función de un esquema

jerárquico, el cual empieza con la Fachada principal, sin embargo puedes cambiar el orden de las fotos si lo deseas,

para ello únicamente selecciona la posición deseada dentro del catálogo de orden.

Elimar foto. Para eliminar una foto del reporte impreso, solo haz clic en el botón eliminar.

Es importante mencionar que únicamente se elimina la foto dentro del reporte y no del grupo.


Validación de fotos. Dependiendo del tipo de avalúo y el destino de este, se aplicara una validación, la cual se activará

al momento de hacer clic en el botón de Continuar.

Varios grupos de fotos. De igual manera como vimos en el capítulo de Elementos de la construcción, puedes crear

varios grupos de fotos, para ello repite desde el paso 1

.

Una vez tengas todas las fotos necesarias, podrás continuar con el siguiente capítulo.


Construcciones.

En este capítulo, se pide capturar la información referente a construcciones privativas y comunes en caso de régimen en

condominio, así como algunos datos adicionales tales como:

Fuente de donde se obtuvieron los valores de reposición nuevos.

Estado de conservación del inmueble.

Clase general de los inmuebles en la zona.

Unidades rentables.

Numero de niveles, entro otros.

A continuación se tratara de explicar a detalle el proceso correcto a seguir y para la captura de este capítulo.

1. Primero empezaremos por capturar los datos de que solicitan en el siguiente formulario para las construcciones

tanto privativas como comunes, dado que el formulario es bastante extenso, por cuestión de espacio en el

documento se dividirá en dos imágenes para su mejor entendimiento.


Como se muestra en las imágenes, este formulario contiene dos tipos de campos:

campos de captura. Significa que el usuario deberá proporcionar cada uno de los datos que se solicitan para

cada campo, sin excepción.

Campos calculados. Significa que el valor de estos campos será generado automáticamente por el sistema

derivado de la información que se haya ingresado dentro de los campos de captura

Al concluir con la captura del tipo, haz clic en el disco de guardar.

Se deberá repetir el mismo procedimiento para cada tipo de construcción sea privativa o común.


Formulario para avalúos del D.F.

Dado que el sistema también genera avalúos para la tesorería del D.F. y en caso de ser un avalúo de crédito con

carácter fiscal o no, el formulario que se aplica difiere en algunos campos, con la finalidad de cumplir con el esquema de

SIGAPred.

A continuación se detalla el proceso de captura para este tipo de avalúos.

Como podemos ver en la primera imagen, la columna de Clasificación, se convierte en campo calculado, dado que

este valor se obtiene a través de la clasificación de una matriz de puntos que veremos más adelante.

Matriz de puntos. Para utilizar la matriz de puntos, localizamos la columna que dice Puntos.


Al hacer clic en este texto, se despliega la matriz de puntos, la cual se explicara a continuación.

Al hacer clic en el botón Siguiente, si el uso seleccionado es H, se muestra la siguiente matriz, la cual se utiliza para

obtener el índice de costo remanente (VMR: vida mínima remanente), la cual sustituye al factor de edad en el

cálculo del valor parcial.


Al concluir con esta clasificación, haz clic en el botón Terminar para salvar la información.

Localiza nuevamente la columna Puntos seguida de la columna VMR.

Si dentro de esta columna, únicamente para el uso H, se muestra una vida igual a 0 (cero), vuelve a iniciar al proceso

de clasificación.

Al concluir con la captura del formulario, haz clic en el disco de guardar para mostrar los siguientes resultados.

Como podrás observar, en el formulario para un avalúo fiscal, existen más campos que son calculados, principalmente

para el uso H.

Captura de indiviso para construcciones comunes. Aunque se aplica el mismo criterio de llenado para las

construcciones comunes, existe un campo adicional dentro de este formulario que es importante tener en cuenta.


Este indiviso solo debe de ser modificado, en caso de exista más de un indiviso aplicable al inmueble, es decir, el del

terreno y en su caso el del conjunto donde se halle el condominio que cuente con su propio indiviso. Por default el

sistema propone el mismo que se capturo en el capítulo de Terreno.

Nota. Es importante mencionar que este indiviso no afecta al valor parcial del tipo, únicamente se verá reflejado en el

valor de construcciones comunes dentro del enfoque físico.

Total de construcciones. Una vez que se terminan de capturar todos los tipos, se generan los totales de superficies y

valor de construcciones.


Promedios y ponderaciones. De igual manera se generan los siguientes resultados.

Finalmente se pide capturar algunos datos adicionales, dentro de los cuales algunos se clasifican de acuerdo a los

resultados obtenidos de las construcciones.


Superficies aplicables al cálculo.

En este capítulo, se pide declarar las superficies que se van a aplicar a todo el cálculo del avalúo, basándonos en las

superficies que se capturaron previamente en los capítulos de Terreno y Construcciones.

Es importante prestar mucha atención a este capítulo, ya que la conclusión de nuestro avalúo dependerá de los valores

que capturen aquí.

Primero empezaremos por la tabla que se muestra al inicio de este capítulo, la cual nos muestra la o las construcciones

declaradas en el capítulo anterior y cuya clasificación nos permite definir la superficie considerada como vendible, en

caso de que existieran más tipos, estos se muestran dentro de esta tabla de acuerdo a su clasificación..

Obtención de superficie vendible. Como ya lo mencionamos, para determinar la superficie vendible, debemos de

contar con un tipo que se haya clasificado como construido y techado, al tener esta clasificación podemos decidir entre

respetar el valor propuesto por el sistema o aplicar la superficie manualmente.

Calculo automático. Quiere decir que en caso de modificar alguna superficie previamente declarada dentro del

capítulo de Construcciones, esta se reflejará dentro de este apartado.

Calculo manual. Quiere decir que, sin importar los cambios que se le hagan a las superficies, el perito deberá

modificar manualmente esta superficie en caso de que sufra algún cambio posterior.


Aplicación de superficies. Dentro de esta sección nos encontramos con las superficies propuestas dentro de las

etiquetas amarillas, mismas que se obtuvieron en capítulos anteriores, es criterio del perito decidir si utiliza las mismas

superficies o decide utilizar alguna diferente, ya sea porque el perito en sus mediciones encontró alguna diferente.

Para cualquiera de los casos, es necesario mencionar de donde se obtuvieron dichas superficies.


Para aplicar las superficies propuestas, únicamente haz clic sobre la etiqueta amarilla.


Instalaciones especiales.

En este capítulo, se pide capturar las áreas privativas y/o comunes clasificadas por:

Instalaciones especiales.

Elementos accesorios.

Obras complementarias.

A continuación de describe el proceso de captura de estas áreas.

Para cada una de las áreas se piden los siguientes datos.


El campo de Vida Útil en algunos elementos será propuesto por el perito y en otros casos será propuesto por el sistema,

el cual se obtiene de una tabla de vidas útiles por tipo, y para el caso de las Obras complementarias, se obtiene del

resultado de la ponderación de VUT de las construcciones privativas declaradas con anterioridad.

Indiviso adicional. Al igual que en construcciones comunes, existe el campo Indiviso para avalúos del D.F., el cual

debe de cambiarse en caso de aplicar.

Declaración de otra definición. Si el tipo que buscas no se encuentra dentro del catálogo de definiciones, puedes

declararlo como Otros y poner la descripción de este.

Para el caso de la selección Otros, la VUT es proporcionada por el perito.

Al concluir con la captura de los datos, haz clic en el disco de guardar.


Al concluir con la captura de cada una de las definiciones, se generan los resúmenes parciales de valores.


Consideraciones previas al avalúo.

En este capítulo, se pide seleccionar los enfoques que se van a aplicar al avalúo tales como son:

Enfoque comparativo de mercado.

Enfoque comparativo de terrenos (seleccionado por default).

Enfoque comparativo de ventas.

Enfoque de costos.

Enfoque de ingresos.

Al ir seleccionando cada uno de los enfoques, se muestran secciones adicionales que dependen de estos, asi como en

la parte de arriba se señala la descripción del enfoque que se está aplicando.


Aplicación del FIC en Casa habitación en condominio.

Conforme a la regla vigesimoséptima, inciso 5.2.1 donde se cita que, el factor de intensidad de construcción (FIC) podrá

emplearse únicamente para el tipo de inmueble “casa habitación”, por lo que, para inmuebles de propiedad privada en

condominio, sea horizontal o vertical, no se debe aplicar este factor FIC.

Sin embargo como lo cita el Oficio No. SSMV/263/2015 publicado el 27 de octubre del 2015.

En los casos en que el Valuador Profesional y el Controlador consideren necesario o así lo amerite el caso en estudio, aplicar un demérito o premio a un inmueble en condominio con terreno excedente o descendente, se deberá especificar la metodología aplicada en el mismo documento, argumentándolo en otro factor. Conforme a lo anterior, se deja a consideración, aplicar o no el factor FIC dentro de un factor otros, para ello se debe tomar en cuenta lo siguiente:


Validación de la aplicación del FIC (Como factor otros).

Dentro del capítulo de Consideraciones previas al avalúo, se muestra la siguiente casilla que por default estará

seleccionada, indicando que el FIC se aplica como un factor otros.

Al aplicarse el FIC, dentro de la homologación de ventas se aplicará el factor como hasta ahora se ha venido afectando

con la intensión de no causar confusión al momento de homologar.

Aun cuando en captura se visualiza el FIC como tal, el cambio real de aplicación como factor otros, se verá reflejada en

la impresión y dentro del formato único de avalúo (XML) como se describe a continuación.

Para el formato de 4 hojas SHF.

Como podemos ver, dentro del apartado 5.2. análisis por homologación del formato de 4 hojas de SHF, se muestran

las columnas FIC Y UBIC marcadas en amarillo, el factor de la columna UBIC o Ubicación, es un factor que no se utiliza

en la homologación y siempre tiene como valor 1.00, por tal motivo, se decide utilizar este factor, como repositorio del

factor otros que pasa a tomar el nombre de: (REL.TERR/CONST.) y en donde se guardará el valor obtenido en el factor

FIC; a su vez el factor de la columna FIC, se iguala a 1.00, para cumplir con la norma vigente.


Así mismo se agrega la siguiente nota dentro del apartado 7.5. declaraciones y advertencias en el formato de 4 hojas

de SHF para justificar dicha aplicación del factor otros:

Nota en amarillo: LA METODOLOGÍA DE HOMOLOGACIÓN EMPLEADA: SE ESTABLECE EL PROCEDIMIENTO DE

HOMOLOGACIÓN CON BASE A SUMAS ALGEBRAICAS DE DIFERENCIAS EN UNIDADES DE

COMPARACIÓN CONVIRTIÉNDOLOS EN FACTORES MEDIANTE UN PROCEDIMIENTO ARITMÉTICO PARA CUMPLIR LO

ESTABLECIDO EN LAS REGLAS DE CARÁCTER GENERAL….. HOMOLOGACIÓN DE TERRENO: POR LAS DISPOSICIONES A

LAS QUE NOS OBLIGA LA NORMATIVIDAD VIGENTE DEL 24 DE FEBRERO DEL 2012 EMITIDA POR LA SHF; DONDE SE

ESTABLECE EL FORMATO ÚNICO DE AVALÚO; SE DENOMINA FORMA: COMO EL RESULTADO DE LA AGRUPACIÓN DE LOS

FACTORES DE .” USO DE SUELO, FORMA, Y LOCALIZACIÓN.” HOMOLOGACIÓN DE VENTAS: POR LAS DISPOSICIONES A


ESTABLECE EL FORMATO ÚNICO DE AVALÚO, SE DENOMINA: CONSERV: AL FACTOR DE DIFERENCIACIÓN POR

EQUIPAMIENTO ENTRE EL SUJETO Y LOS COMPARABLES EDAD : EL FACTOR DE EDAD - CONSERVACIÓN; ES FUNCIÓN

DE: A) CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN (MATERIALES Y EJECUCIÓN). B) GRADO DE CONSERVACIÓN DE LA PARTES. C)

EDAD CRONOLÓGICA DE LA PARTE Y D) VIDA ECONÓMICA DE LA PARTES; UBIC: DEBIDO A QUE CONTAMOS CON LA

SUPERFICIE PRIVATIVA DE TERRENO DEL INMUEBLE SUJETO EN ESTUDIO Y LA DE LOS COMPARABLES DE MERCADO, EL

FACTOR OTROS CONSIDERA LA RELACIÓN TERRENO/CONSTRUCCIÓN DE LOS COMPARABLES VS EL SUJETO EN

ESTUDIO.

Para el formato único de avalúo (XML)

Para el formato único de avalúo (XML), se aplica la misma mecánica y con esto se tiene congruencia en los datos que se

imprimen vs los que se reportan.

<FACTORESVENTAS>

<IM_VENTAS_FIC>1.00</IM_VENTAS_FIC>

<IM_VENTAS_FSU>1.03</IM_VENTAS_FSU>

<IM_VENTAS_FZO>0.91</IM_VENTAS_FZO>

<IM_VENTAS_FUB>1.02</IM_VENTAS_FUB>

<IM_VENTAS_FED>1.00</IM_VENTAS_FED>

<IM_VENTAS_FCONSERV>1.00</IM_VENTAS_FCONSERV>

</FACTORESVENTAS>


También se genera la nota correspondiente en el apartado de DECLARACIONESYADVERTENCIAS del XML.

<DECLARACIONESYADVERTENCIAS>1.- LAS MEDIDAS, COLINDANCIAS Y SUPERFICIE DEL TERRENO, ASÍ COMO LA

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN SON TOMADAS DE LA ESCRITURA NO. 7802.- DEBIDO A QUE NO SE LOCALIZARON

OFERTAS CERCANAS SIMILARES, SE UTILIZARÁN COMPARABLES DE OTROS MUNICIPIOS, APLICÁNDOLES UN FACTOR

POR LOCALIZACIÓN.3.- EL INMUEBLE A PESAR DE ENCONTRARSE CERCANO A LA BARRA DE FRONTERA NO

REPRESENTA PROBLEMAS DE INUNDACION DEBIDO A LAS OBRAS DE PROTECCION DE LA MISMA 4.- EL C.H. JOSEFA

ORTIZ DE DOMINGUEZ NO EXISTE PARA SEPOMEX POR LO QUE SE UTILIZARA EL C. P 86750 QUE CORRESPONDE A LA

CIUDAD DE FRONTERA 5.- EN LA ESCRITURA PROPORCIONADA, NO SE INDICA NINGUN INDIVISO, SOLO QUE ES UNA

CASA DUPLEX, CON UNA SUPERFICIE DE TERRENO CONDOMINAL DE 200 M2, PARA EFECTO DE ESTE AVALUO SE

UTILIZARA EL INDIVISO DEL 50%. HOMOLOGACIÓN DE VENTAS: DEBIDO A QUE CONTAMOS CON LA SUPERFICIE

PRIVATIVA DE TERRENO DEL INMUEBLE SUJETO EN ESTUDIO Y LA DE LOS COMPARABLES DE MERCADO, EL FACTOR

OTROS CONSIDERADO DENTRO DEL FACTOR UBIC: ES LA RELACIÓN TERRENO/CONSTRUCCIÓN DE LOS COMPARABLES

VS EL SUJETO EN ESTUDIO.</DECLARACIONESYADVERTENCIAS>

Para el resumen de la homologación en el PDF del avalúo

Para el resumen de la homologación en la adenda del avalúo, se imprimirá lo siguiente:

De esta manera la aplicación y congruencia de los datos está respaldada en todos los casos en donde se presenta el

cálculo.


Cuando no se aplica el FIC (Como factor otros).

En caso de que el perito decida no aplicar el FIC (como factor otros), se deberá deseleccionar la casilla.

Al no aplicarse el FIC, dentro de la homologación el valor de esta columna será 1.00.

El resultado en la impresión y en el formato único del avalúo (XML), no se verá afectado y quedará como factor FIC =

1.00 y no se agregará ninguna nota adicional al avalúo.


<FACTORESVENTAS>

<IM_VENTAS_FIC>1.00</IM_VENTAS_FIC>

<IM_VENTAS_FSU>1.03</IM_VENTAS_FSU>

<IM_VENTAS_FZO>0.91</IM_VENTAS_FZO>

<IM_VENTAS_FUB>1.00</IM_VENTAS_FUB>

<IM_VENTAS_FED>1.00</IM_VENTAS_FED>

<IM_VENTAS_FCONSERV>1.00</IM_VENTAS_FCONSERV>

</FACTORESVENTAS>

<DECLARACIONESYADVERTENCIAS>LA METODOLOGÍA DE HOMOLOGACIÓN EMPLEADA: SE ESTABLECE EL

PROCEDIMIENTO DE HOMOLOGACIÓN EN BASE A SUMAS ALGEBRAICAS DE DIFERENCIAS EN UNIDADES DE

COMPARACIÓN CONVIRTIÉNDOLOS EN FACTORES MEDIANTE UN PROCEDIMIENTO ARITMÉTICO PARA CUMPLIR LO

ESTABLECIDO EN LAS REGLAS DE CARÁCTER GENERAL…..HOMOLOGACIÓN DE TERRENO: POR LAS DISPOSICIONES A


ESTABLECE EL FORMATO ÚNICO DE AVALÚO; SE DENOMINA FORMA:COMO EL RESULTADO DE LA AGRUPACIÓN DE LOS

FACTORES DE USO DE SUELO, FORMA, Y LOCALIZACIÓN. HOMOLOGACIÓN DE VENTAS: POR LAS DISPOSICIONES A LAS

QUE NOS OBLIGA LA NORMATIVIDAD VIGENTE DEL 24 DE FEBRERO DEL 2012 EMITIDA POR LA SHF; DONDE SE

ESTABLECE EL FORMATO ÚNICO DE AVALÚO, SE DENOMINA: CONSERV: AL FACTOR DE DIFERENCIACIÓN POR

EQUIPAMIENTO ENTRE EL SUJETO Y LOS COMPARABLES EDAD : EL FACTOR DE EDAD - CONSERVACIÓN; ES FUNCIÓN

DE: A) CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN (MATERIALES Y EJECUCIÓN). B) GRADO DE CONSERVACIÓN DE LA PARTES. C)

EDAD CRONOLÓGICA DE LA PARTE Y D) VIDA ECONÓMICA DE LA PARTES; </DECLARACIONESYADVERTENCIAS>

NOTA: cuando por algún motivo se decida aplicar o no, el FIC una vez homologado los comparables, será necesario

actualizar el cálculo del factor, volviendo a calcular el factor de superficie mediante el botón.

La selección dentro de este capítulo es importante, ya que determinará en caso de aplicar, el llenado del capítulo

siguiente.


Enfoque de mercado.

En este capítulo, se pide ingresar las muestras de mercado según la aplicación que se declaró en el capítulo anterior.

Dado que este capítulo es uno de los más importantes para el cálculo del avalúo, se tratará de explicar cada uno de los

elementos que lo conforman y su manera de aplicación.

Carga de comparables.

Dentro de la página que se abre, nos encontramos con lo siguiente:

Vamos a suponer que es nuestro primer avalúo y será la primera vez que vamos a cargar una muestra de mercado, Se

menciona esto, dado que cuando ya hemos cargado varias muestras de mercado desde el módulo de administración,

podemos hacer uso del botón Buscar comparables para seleccionarlos únicamente sin necesidad de crear una nueva

muestra.


1. Para cargar una nueva muestra, hacemos clic en cualquier da los botones que existen para dar de alta una

nueva ficha.

Dado que la ficha es un poco extensa, se dividirá en 3 imágenes para su mayor entendimiento, algunos datos que se

capturan en la ficha son importantes para facilitar la homologación del mercado.


La localización del comparable en el mapa, nos sirve para que el revisor, pueda constatar a que distancia del inmueble

se encuentran las muestras.

Al terminar con la captura de la ficha, esta se agrega en automático a la selección de comparables para el avalúo que se

está realizando.

Para cargar el resto de los comparables, seguiremos el mismo proceso.

Búsqueda de comparables.

Como mencionamos anteriormente, una vez que tengamos una muestra de mercado mas extensa, podremos hacer uso

del filtro de búsqueda para localizar solo aquellos comparables que cumplan con ciertas características.

Para ello haremos uso del botón Buscar Comparables.

Al hacer clic en este botón, se muestra la siguiente ventana.


Como podemos observar, tenemos varias opciones que podemos elegir para realizar una búsqueda más exacta, por

ejemplo, busquemos todos los comparables que se encuentran en la colonia PORTALES.

Ten en cuenta que, depende de los criterios que elijas, el sistema te regresará el resultado deseado, por lo que, si

alguno de los criterios seleccionados, no coinciden, no se mostrará ningún resultado y deberás volver a intentarlo

definiendo los criterios de forma correcta.

Resultado de la búsqueda por colonia.

Otro ejemplo, es utilizar los comparables de algún otro avalúo que ya haya sido valuado en la misma zona y que sea de

características similares, para ello utiliza la opción Servicio padre e ingresa en el campo el número del servicio de

referencia.


Resultado de la búsqueda por servicio.

Para agregar los comparables a la selección, utiliza el botón Seleccionar.


Homologación por enfoque.

Una vez que tengamos las suficientes muestras de mercado requeridas, podremos pasar a llevar a cabo la

homologación de cada enfoque.

Puedes regresar al resumen o ir directamente a la homologación del enfoque activo haciendo clic en alguno de estos

botones.

Si decides ir al resumen, verás lo siguiente:

Para ir directo a la homologación hacemos clic en el botón Homologar.


Homologación de terrenos.

Dentro de la homologación de terrenos contaremos con algunos datos generales del inmueble objeto del avalúo para

tener un punto de comparación de los que se está comparando para el cálculo de algunos factores.

En el caso de la superficie de terreno aplicable, en caso de haber declarado una superficie de lote privativo del tipo en

el capítulo del Terreno, esta se elijará de forma automática para la superficie aplicable, por lo que, la superficie de

terreno de los comparables que se elijan, deben ser similares a esta para una correcta aplicación en el factor de

superficie.


En la tabla siguiente, se muestra el origen de los diferentes valores que resultan en cada una de las columnas para los

diferentes factores que intervienen en este enfoque.

Nota. La columna denominada SHF, muestra los factores que se reportarán en el avalúo electrónico.

FACTOR CONCEPTO COMPARABLE(A) OBJETO(B) APLICABLE COLUMNA(Dif) FACTOR COLUMNA SHF

FZO ZONA CAPTURA CAPTURA -(1-(B/A) 1+APLICABLE

FUB UBICACIÓN CAPTURA CAPTURA -(1-(B/A) 1+APLICABLE

FLO LOCALIZACIÓN CAPTURA CAPTURA -(1-(B/A) 1+APLICABLE

FSU SUPERFICIE CALCULADO CAPTURA -(1-(B/A) 1+APLICABLE

FCUS USO DE SUELO CALCULADO CALCULADO (RAIZ(B/A))-1 NO APLICA

FFO FORMA 1 CAPTURA (RAIZ(B/A))-1 1/((FZO*FUB*FSU*FNEG)/FRE)

FNEG NEGOCIACIÓN CAPTURA NO APLICA NO APLICA FNEG

FRE RESULTANTE NO APLICA NO APLICA (1+(SUMA(F.APLICABLES)))-(1-FNEG)

PRODUCTO(FACTORES SHF)

Lógica de aplicación para los factores calculados.

FSU. Para la aplicación de este factor se toma en cuenta lo siguiente:

o Si el avalúo es del D.F., se aplica el factor de superficie de la Tesorería del D.F. el cuál resulta de la comparación

del lote moda y la superficie del comparable.

o Para avalúos del interior de la república, se utiliza el factor del D.F. por default dado que es el más común y

preciso, sin embargo, se puede aplicar un factor de ajuste en caso de que el factor resulte demasiado agresivo,

jugando con la proporcionalidad del lote moda bajo un porcentaje que va del 70% al 90%.


FCUS. Para la aplicación de este factor se considera el coeficiente de uso del inmueble.

o Para el objeto. se obtiene la raíz del CUS del inmueble.

o Para el comparable. Se obtiene la raíz del CUS del comparable.

Conclusiones de la homologación.

Aquí se muestran los resultados producto de la homologación de los comparables, así como 2 gráficas que nos permiten

ver a simple vista cuál de nuestros comparables no son comparables por así decirlo y a cual comparable se le tuvo que

hacer un mayor ajuste para llegar al valor deseado.

Para homologar cada uno de los comparables utiliza los botones de acción.


Para pasar de un enfoque a otro utiliza los botones de acción al pie de la página.


Homologación de ventas.

Dentro de la homologación de ventas, contaremos con algunos datos generales del inmueble objeto del avalúo como

son: superficie terreno, superficie construcción, avance de obra, edad, V.U.T., V.U.R, Clase del inmueble, Edo.

Conservación, entre otros.

En la tabla siguiente, se muestra el origen de los diferentes valores que resultan en cada una de las columnas para los

diferentes factores que intervienen en este enfoque.

Nota. La columna denominada SHF, muestra los factores que se reportarán en el avalúo electrónico.

FACTOR CONCEPTO COMPARABLE (A) OBJETO (B) APLICABLE COLUMNA (Dif) FACTOR COLUMNA SHF

FSU SUPERFICIE CALCULADO 1 -(1-(B/A) 1+APLICABLE

FIC INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN

CALCULADO 1 CALCULO 1+APLICABLE

FEQ EQUIPAMIENTO CALCULADO 1 -(1-(B/A) 1+APLICABLE

FLO LOCALIZACIÓN CAPTURA CAPTURA -(1-(B/A) 1+APLICABLE

FED EDAD CALCULADO CALCULADO -(1-(B/A) 1+APLICABLE

AVANCE AVANCE DE OBRA CAPTURA CALCULADO -(1-(B/A) NO APLICA

FNEG NEGOCIACIÓN CAPTURA NO APLICA NO APLICA COPARABLE(A)

FRE RESULTANTE NO APLICA NO APLICA (1+(SUM(APICABLES)))-(1-FNEG)

APLICABLE


Lógica de aplicación para los factores calculados.

FSU. Para la aplicación de este factor, revisar la siguiente tabla:

% de Sup. Const. De Terreno Se obtiene el valor ABS((Sup.del objeto/Sup. Del comparativo)/Sup. Del comparativo)

% Prop. Del FSU Dato proporcionado, si no es proporcionado el valor será siempre del 90%

Calculo 1 % Prop. Del FSU + ((1-% Prop. Del FSU)*(Sup. Const. Del Objeto/Sup. Const. Del comparativo))

Calculo 2 Valor A+(Valor B*(Sup. Const. Del Objeto/Sup. Const. Del comparativo))

Valor A (% Prop. Del FSU-0.1)

Valor B 1-Valor A

F. Aplicable= Si él % de Sup. Const. De Terreno es > 5% y si la Sup. Const. Del comparativo es < a la Sup. Const. Del Objeto, entonces Calculo 1, de lo contrario Calculo 2, en otro caso el valor será siempre "1"

Para él % Prop. Del FSU. Este valor se toma del Cálculo del Factor de Superficie, el cual siempre por default se

inicializa en un porcentaje del 90%, en caso de utilizar un porcentaje diferente, este no podrá ser menor al 70% ni mayor

al 90%. Y de igual manera se utiliza como un método de ajuste únicamente.


FIC. Para la aplicación de este factor, se utiliza la fórmula de SHF y únicamente es aplicable a CASAS HABITACIÓN,

para otro tipo de inmueble, este factor será = 1.00.

FEQ. Para la aplicación de este factor, se toma en cuenta la existencia del equipamiento en el inmueble tal como: baño

completo, cocina integral, estacionamientos, terraza, balcón, roof garden, entre otros, así como una tabla de

índices de precios por equipamiento. En caso de utilizarlo, este equipamiento se compara con el del comparable en base

a la clase del inmueble y el comparable.

Cargar componentes de equipamiento. En la parte derecha dentro del enfoque de ventas, se muestra la siguiente

sección, para ingresar un equipamiento:

o Selecciona de la lista el componente.

o Anota la cantidad según el tipo.

o Guarda el componente con el disco de guardar.


Al guardar el componente, el resultado es el siguiente:

Como podrás observar, el mismo componente que cargaste para el objeto, se duplico para el comparable.


De la misma manera ingresa los componentes necesarios para el objeto.

Ahora que ya tenemos nuestros componentes, podemos realizar la comparación, por ejemplo, en el caso del primer

componente podemos decir que nuestro inmueble tiene 2 baños completos y lo único que tenemos que saber, es

cuantos tiene el comparable, supongamos que en este caso el primero comparable tiene 3 baños completos.

Ingresamos este número en la comparación del primer comparable.

Ahora observemos el FEQ que resulta después de aplicar esta comparación.


Terminemos con la comparación de los componentes restantes para ver el resultado.

Para calificar el equipamiento de los demás comparables, ingresa a cada uno con los botones de acción.

Calculo automático y manual del FEQ. Una vez que hemos hecho la comparación de todos los comparables, si el

factor resultante de uno de ellos no nos complace, podemos optar por aplicar un cálculo manual, para ello lo único que

debemos hacer, es seleccionar el candado que viene a un costado del factor para habilitar el campo de texto.


Con esta acción podemos ingresar el factor que queramos, sin embargo es importante tener en cuenta, que si más

adelante se decide aplicar nuevamente la comparación del equipamiento, es necesario volver a cerrar el candado del

comparable para que se aplique el cálculo al factor, de lo contrario aun cuando cambiemos algún componente, el factor

no se aplicará al comparable.

Para mostrar u ocultar esta sección, podemos hacer clic en el botón Cerrar de la parte superior, o utilizar el botón

Equipamiento del encabezado del comparable.

A continuación se muestra la tabla de incide de precios por componente que se utiliza en este cálculo.


Componente Mínima Económica Interés social

Media Semilujo Residencial Plus

BAÑO COMPLETO 10,000 12,528 16,780 31,446 38,587 38,587 50,113

MEDIO BAÑO - 7,000 9,396 20,421 31,446 31,446 40,750

COCINA INTEGRAL - 17,700 38,000 141,663 350,000 350,000 498,853

ESTACIONAMIENTO CUBIERTO PARA DEPTO.

- 45,000 80,000 120,000 150,000 150,000 220,000

ESTACIONAMIENTO DESCUBIERTO PARA DEPTO.

- 22,500 40,000 60,000 75,000 75,000 110,000

TERRAZA - 1,980 3,375 4,121 6,000 6,000 7,500

BALCÓN - 990 1,687 2,060 3,000 3,000 3,750

ACABADOS - 301 1,360 2,150 2,351 2,351 -

ELEVADOR - 0.01 0.01 0.01 - - -

ROOF GARDEN 1,980 3,375 4,121 6,000 6,000 6,000 7,500

Para ingresar un componente diferente a los existentes:

o Selecciona de la lista la opción OTRO.

o Ingresa el nombre del componente.

o Ingresa el costo del componente.

o Guarda el componente nuevo con el disco de guardar.

Nota. Estos componentes adicionales no se agregaran al listado general y únicamente están disponibles para el avalúo

actual, en caso de duplicar este avalúo, el mismo equipamiento pasará al avalúo hijo.

FEDAD. Para la aplicación de este factor se toma en cuenta lo siguiente:

Para el objeto.

W Se obtiene de la operación ( EDAD / VUT ) * Factor de conservación

F.ESTADO Se obtiene de la POTENCIA (W,2) * Factor de la clase del inmueble

FEDAD Se obtiene de la POTENCIA (2.7182818, -F.ESTADO)


Para el comparable

W Se obtiene de la operación ( EDAD / VUT ) * Factor de conservación

F.ESTADO Se obtiene de la POTENCIA (W,2) * Factor de la clase del comparable

FEDAD Se obtiene de la POTENCIA (2.7182818, -F.ESTADO)

Si el estado de conservación es nuevo, este factor será igual a 1.

AVANCE. Para la aplicación de este factor se toma en cuenta lo siguiente:

Avance de obra Se obtiene del avance de obra general del inmueble

% de terreno Se obtiene de la operación (Valor del terreno / Valor total de construcción)

% de construcción Se obtiene de la operación (Valor por tipo / Valor total de construcción)

Valor por tipo Se obtiene de la operación (VURN * Avance de obra)

% avance de obra Se obtiene mediante la suma del % del terreno y el % de construcción

Si el Avance de obra es diferente del 100%, entonces se aplica el % avance de obra






Factor otros.

Si necesitamos un factor adicional a los ya existentes, lo único que tenemos que hacer es agregarlo, para ello sigue el

proceso siguiente:

o Ingresa el alias del factor que vas a aplicar.

o Ingresa la abreviatura del este factor.

o Ingresa el factor que vas a aplicar para el objeto.

o Haz clic en el disco de guardar.

Una vez guardado el nuevo factor, este se agrega a la lista de factores dentro del comparable para aplicarle la

calificación correspondiente.


Homologación de rentas.

Dentro de la homologación de rentas, contaremos con los mismos datos generales del inmueble objeto del avalúo, como

en el enfoque de ventas. El único dato adicional dentro de este enfoque, es la captura de la Tasa de capitalización

aplicable.

Los factores que intervienen en este enfoque son exactamente los mismos que para Ventas.

FACTOR CONCEPTO COMPARABLE (A) OBJETO (B) APLICABLE COLUMNA (Dif) FACTOR COLUMNA SHF

FSU SUPERFICIE CALCULADO 1 -(1-(B/A) 1+APLICABLE

FIC INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN

CALCULADO 1 -(1-(B/A) 1+APLICABLE

FEQ EQUIPAMIENTO CALCULADO 1 -(1-(B/A) 1+APLICABLE

FLOC LOCALIZACIÓN CAPTURA CAPTURA -(1-(B/A) 1+APLICABLE

FEDAD EDAD CALCULADO CALCULADO -(1-(B/A) 1+APLICABLE

AVANCE AVANCE DE OBRA CAPTURA CALCULADO -(1-(B/A) NO APLICA

FNEG NEGOCIACIÓN CAPTURA NO APLICA NO APLICA COPARABLE(A)

FRE RESULTANTE NO APLICA NO APLICA (1+(SUM(APICABLES)))-(1-FNEG)

APLICABLE






Alertas durante la homologación. Es posible que durante la homologación te encuentres con algunas alertas que se

aplican cada vez que se realiza un cálculo incorrecto, esto es, que en base a las reglas de validación existentes y para

evitar incongruencia con el cálculo, el sistema te alerta sobre estas incongruencias, sin embargo no son limitantes, ya

que se te permitirá continuar con el resto del avalúo.

Algunas de las alertas que te puedes encontrar son las siguientes:


Para volver al resumen del enfoque de mercado haz clic en el botón Ir a Resumen.

Resultado de la homologación por enfoque.


Valor del terreno por comparación.

En esta sección se muestra el resumen de valores concernientes al terreno.

En caso de aplicar un % diferente de 100, se te pedirá justificar el porcentaje aplicado.


Valor de las construcciones por comparación.

En esta sección se muestra el resumen de valores concernientes al enfoque de mercado de ventas.


Enfoque de costos.

En este capítulo se muestra el resumen de valores para el enfoque físico tales como:

o Valor del terreno.

o Valor de las construcciones privativas y/o comunes.

o Valor de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias.

Del terreno.

Aquí podemos todavía modificar el valor del terreno aplicando los factores correspondientes, solo en caso de que se

requiera hacer algún ajuste, ya que los factores que intervienen en este resultado, se han obtenido previamente en base

a los datos proporcionados en los capítulos anteriores.

De las construcciones.

Aquí se muestra el resumen de las construcciones.


De las instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios.

Aquí se muestra el resumen de las áreas privativas y/o comunes.

Resumen general del enfoque de costos.


Enfoque de ingresos.

En este capítulo se calcula el valor por capitalización de rentas, aplicando 3 enfoques para la obtención de la tasa de

capitalización.

Análisis de renta bruta mensual.

Para obtener la renta bruta, hacemos uso de la superficie vendible del inmueble y el valor unitario por m2 resultado de la

aplicación del enfoque de rentas.

Análisis de las deducciones.

En esta sección ingresaremos valores y % de las deducciones que se aplican a la capitalización de rentas para obtener

el total de deducciones mensuales y el producto líquido anual.


Enfoques para la construcción de la tasa de capitalización aplicable.

Para la construcción de la tasa, nos basamos en estos 3 enfoques.

o Enfoque financiero. El método de construcción de la tasa tiene un mejor sustento financiero ya que se basa en

tasas de rendimiento, tasa real, tasa de liquidez, renta líquida anual, tiempo estimado de venta del inmueble,

gastos de venta, factor de riesgo de acuerdo al tipo de inmueble, etc.

o Enfoque de liquidez. Para la obtención de esta tasa será importante definir con precisión el tiempo estimado

para la venta de la propiedad, así como los gastos de venta que se estime pudiera ocasionar al inversionista

el realizar la venta de la misma al final del periodo de tenencia.

o Enfoque de mercado. Para la construcción de la tasa, se toman los valores promedios de la oferta tanto de los

inmuebles en venta como los de renta.

Enfoque financiero.


Enfoque de liquidez.

Enfoque por mercado.


Resultado del enfoque de ingresos.

En esta sección deberemos decidir que tasa aplicar al valor de ingresos.

Véase el valor resultante al aplicar el valor a perpetuidad.


Consideraciones previas a la conclusión.

En este capítulo, se pide ingresar las consideraciones que resulten relevantes para la justificación del valor concluido.

Cuando el avalúo sea fiscal para el D.F., si no existen consideraciones, se debe registrar un dato sin relevancia, como un

– o un . o en su defecto poner la palabra ninguna.


Conclusión.

En este capítulo, se pide seleccionar con qué valor de los que se muestran, se desea concluir el valor del avalúo.

En el caso, en el que, el inmueble presentara un % de avance de obra, en este resumen se muestra el valor de mercado

hipotético por el avance de obra suponiendo su total terminación.

Valor referido. Esta sección, la puedes utilizar en el caso de que, quisieras hacer referencia del valor del avalúo a un

año previo a su elaboración.


Finalizar captura.

En este capítulo, previo a concluir con el avalúo y enviarlo a revisión, se validan todas las reglas de aplicación que

deriven del destino del avalúo, en caso de existir algún error, el sistema te indicará cuál es, y será necesario corregirlo

antes de volver a enviar el avalúo a revisión.

Alertas previas. Dentro de las alertas que se pueden presentar, están aquellas que se pueden omitir para poder

continuar y alertas que hasta que no sean corregidas, no será posible enviar el avalúo a revisión. Ver ejemplo.


Capítulos adicionales.

Los siguientes capítulos de habilitan de acuerdo al flujo del avalúo.

Eco tecnologías de la vivienda.

En este capítulo, se pide señalar las eco- tecnologías con las que cuenta la vivienda, solo para avalúos de INFONAVIT Y

FOVISSSTE.

Para facilitar la captura de este capítulo, todas las selecciones de ponen por default en No existe, por lo que únicamente

nos centraremos en modificar aquellas que si existen.


Dictamen técnico de calidad (DTC).

En este capítulo, se pide calificar el dictamen técnico de la vivienda (sólo para avalúos INFONAVIT), en base a las

siguientes definiciones:

o A se interpreta como Bueno

o B se interpreta como Regular

o C se interpreta como Malo (descalificación automática)

Este dictamen, está comprendido por los siguientes apartados.

o Zonas de riesgo

o Vialidades

o Infraestructura

o Obra negra o gruesa

o Instalaciones

o Calidad

o Equipamiento

o Conclusiones

En caso de calificar con C, se te pedirá agregar el motivo por el cuál se califica con esta opción.

Dentro del apartado de conclusiones, se deberán señalar las observaciones que se crean pertinentes para el dictamen.


Dentro del apartado Equipamiento, en caso de que un elemento existente se descalifique, únicamente se tendrá un

campo de texto en general para todo el apartado.


Dictamen técnico (para vivienda recuperada DTR).

En este capítulo, se pide calificar el dictamen técnico de la vivienda (sólo para avalúos INFONAVIT), en base a las

siguientes definiciones:

o A se interpreta como Bueno

o B se interpreta como Regular

o C se interpreta como Malo (descalificación automática)

Este dictamen, está comprendido por los siguientes apartados.

o Zonas de riesgo

o Condiciones estructurales del inmueble o edificio

o Infraestructura

o Descripción detallada de las condiciones actuales de la vivienda

Al seleccionar una de las opciones de calificación, se asigna un puntaje y una calificación parcial, la cual se obtiene

multiplicando la suma del puntaje por el factor que le corresponde a cada sección.


En la siguiente sección de condiciones actuales, se encuentran 5 apartados que son:

Instalaciones

Acabados

Componentes

Equipo exterior

Comentarios y/o sugerencias

Se deberá seleccionar dentro de casa apartado el estado de conservación y la descripción del tipo.

Finalmente dentro de Comentarios y/o sugerencias, se deberá anotar alguna consideración relevante al inmueble.

a ua a tura ava u -...

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