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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE - RESOLUCIÓN N° 0065 DE 2009 PROYECTO URBANO COR- ALTA DE REGULARIZACIÓN Y LEGALIZACIÓN URBANÍSTICA PARA LOS BARRIOS: LA SIERRA, VILLA LILIAM, VILLA TURBAY, LAS ESTANCIAS, JUAN PABLO II, OCHO DE MARZO Y BARRIOS DE JESÚS

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Departamento Administrativo de Planeación

5. NORMAS COMPLEMETARIAS

5. REFERENTES Las normas complementarias son un instrumento de planeamiento que regula aspectos no previstos o insuficientemente desarrollados en los planes generales y las normas principales. Nunca pueden modificar la clasificación, ni la calificación del suelo, ni alterar las previas determinaciones del planteamiento general al que complementan.17 Igualmente las normas consideradas en el Plan de Ordenamiento Territorial como estructurantes son las que constituyen el referente fundamental para la presente actuación. Para diseñar las normas, se requiere determinar la calidad espacial de los barrios objeto del Proyecto Urbano y normativa, pero el principal reto es diseñar unas normas acordes a la realidad y que acopien en su desarrollo, la dinámica y la lógica poblacional, reconociendo siempre la constricción sana del hábitat. Entender esta realidad implica adentrarse en algunas reflexiones de la ciudad que facilitan las lecturas de la zona. Las ciudades se pueden definir como un conglomerado de población que no produce por sí misma los medios para su subsistencia. La existencia de las ciudades supone por tanto desde su origen una edición técnica, social y especial de la producción e implica: intercambios de naturaleza diversa entre aquellos que producen bienes de subsistencia como los agricultores, bienes manufactureros como los artesanos, bienes simbólicos como los sacerdotes y los artistas y bienes de protección como los guerreros.18 La forma de las ciudades tanto si han sido pensadas específicamente, como si son el resultado espontáneo de dinámicas diferentes, cristalizan y reflejan la lógica de las sociedades que acogen. La ciudad antigua expresaba los preceptos religiosos y militares que constituían las justificaciones principales de los conglomerados urbanos de la época y de los grupos sociales que las habitaban en un entorno poco seguro. Por su parte las ciudades medievales, se escudaban detrás de las murallas y corporaciones en torno a la plaza de mercado y a los campanarios expresando por este medio, la solidaridad e interdependencias que caracterizan a las poblaciones de las sociedades feudales y muchas de las ciudades modernas expresan en sus edificios, trazados y artefactos, la eficiencia y eficacia propias de la globalización y velocidad de la economía. Medellín y en ella los barrios del área de planificación, responden también a esta lógica, pues como parte de la formación de ciudad, sus formas de apropiación son el resultado de la manera de vivir. Allí conviven poblaciones de muy diferente extracción y origen, con formas diversas de buscar el sustento, propias de economías primarias como agricultores, manufactureros y campesinos que forman un tejido culturalmente heterogéneo, constituido por finos y múltiples hilos que le confieren más finura y elasticidad.

17 Grupo Aduar, Diccionario de geografía urbana, urbanismo y ordenación del territorio, , editorial Asier, SA, Barcelona, 380p 18 Los nuevos principios del urbanismo, Francois Ascher, editions de l'aube, 2001, Torrejon de ardoz, Madrid España, 92 P

http://www.pdfcomplete.com/cms/hppl/tabid/108/Default.aspx?r=q8b3uige22


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Foto. 5.1 Panorámica de la Zona Centroriental. Barrios Villa Lilliam y Villa Turbay. Estas maneras de vivir generan nuevos territorios y nuevas apropiaciones, nuevos lugares que no dependen del medio físico sino de los patrones de acontecimientos pues “cada ciudad, cada barrio, cada edificio crea un conjunto específico de acontecimientos según su cultura predominante”19 y según el carácter específico del lugar en que ocurre. Para Christopher Alexander en el modo intemporal de construir, los patrones siempre están relacionados con determinados patrones geométricos formados por ciertos elementos físicos que se repiten incesantemente dispuestos en una variedad casi infinita de combinaciones. Pueden existir patrones a cualquier escala y la estructura del espacio respalda los patrones de acontecimiento que contiene, de tal manera que si se cambia la estructura del espacio físico estaremos en condiciones de prever qué tipos de cambios generarán esta modificación en los patrones de acontecimiento. En cada uno de los patrones se cumple una regla tripartita, que expresa una relación entre un contexto determinado, un problema y una solución. Para volverlos explícitos, sólo se tiene que hacer clara la estructura interna de éstos, la cual funciona definiendo: primero alguna característica física del lugar que aparentemente valga la pena extraer, segundo, se concreta el problema o el campo de fuerzas existentes, por último se definen 19 Alexander Christopher. El modo intemporal de construir, editorial Gustavo Gili s.a. Barcelona 413 p.



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los contextos en que existe este sistema de fuerzas y el patrón de relaciones físicas que las pondrá realmente en equilibrio. La idea es que la gente de una misma cultura como la de los barrios, coincide en las emociones respecto a la forma en que los hacen sentir los distintos patrones físicos resultando fácil descartar las emociones como algo “subjetivo” y “poco fiable”, estas coincidencias sólo residen en las emociones reales de la gente, no en sus opiniones. Un patrón tiene la siguiente forma geométrica: Tabla 5.1 Formas de los patrones Contexto

Sistema de Fuerzas

Configuración

Habitaciones comunales

Conflicto entre privacidad y comunidad

Gabinete abierto a la sala comunal

Daño calidad visual

conflicto entre percepción tradicional y actual Nuevas construcciones

Se trata de buscar la característica crítica que hace la diferencia. Contexto Problema Solución

Luego se busca la invariable que solucione las tres: Para efectos del entendimiento de las apropiaciones y adecuaciones constructivas de la zona que permiten particularizar determinados elementos que se repiten, se ha aplicado este desarrollo teórico y se ha asimilado la forma geométrica del patrón para desmenuzarlo y entenderlo. De esta manera los barrios son el contexto, los problemas en los que actúa un sistema de fuerzas serían los grupos de elementos normativos a reglamentar y la solución sería, la propuesta de normas que se desarrollen para la zona. La aplicación de estas nuevas normas sería posible en el marco de un área de la ciudad que vive un lento proceso de asimilación de la cultura de ciudad, en la cual se va imponiendo la racionalización, la sustitución progresiva de la tradición por la razón y en donde se da un proceso de diversificación de las funciones de los grupos y de los individuos en el seno de la misma zona. Con estas acciones se busca ayudar a construir un nuevo urbanismo a partir del proyecto urbano, unos nuevos principios que se apoyen en una gestión más reflexiva en una sociedad compleja y con un futuro incierto. Se requieren unas normas de naturaleza variada que sean coherentes con sus patrones y sus realidades diseñando estrategias para que su puesta en marcha se convierta en una gestión urbana que integre la creciente dificultad de reducir la incertidumbre y el azar, en una ciudad como Medellín, abierta, democrática y cuya gestión se enmarca en la libre economía. Con las normas debe existir una gestión holística e interactiva y debe articular, a la gran y pequeña escala, los intereses generales y los particulares que son al mismo tiempo estratégicos, pragmáticos y oportunistas. Esto en contraposición a un urbanismo racional que ha buscado y asegurado los medios de realización de los



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proyectos mediante reglas simples imperativas, estables y exigentes como zonificación, funciones, densidades, alturas, entre otras, fijando al mismo tiempo, los objetivos y la forma de conseguirlos. El nuevo proyecto debe guiarse por un nuevo urbanismo, que le de prioridad a los objetivos, a los logros y al estímulo de los actores públicos y privados para buscar la forma más ética de cumplir esos cometidos para la colectividad. Por esto es necesario nuevos tipos de formulación de proyectos y reglamentaciones que acepten y validen la calificación y cuantificación de las características deseables de un lugar, de su entorno, de su ambiente, de su accesibilidad, de sus equipamientos colectivos y de sus servicios urbanos, validados por el grupo que allí habite. Se hace necesario desde la normativa entender la diversidad de territorios y costumbres urbanas que dificultan aplicar presiones igualitarias por lo que deben darse enfoques más útiles, menos estereotipados basados en el principio de equidad, debe darse más valor a lo cualitativo y no se debe intentar simplificar realidades complicadas sino que hay que esforzarse por conjugar sistemas complejos. Estas normatividades deben en alguna medida, contener los procedimientos, las implicaciones y la formulación de los problemas de negociación y sus condiciones y tener en cuenta las diversas formas de participación de los usuarios, de los habitantes, de los vecinos y de todos los actores implicados en el proceso para que sea completo, teniendo en cuenta las líneas bases del diagnóstico propositivo y las líneas de acción del proyecto urbanístico que a su vez reconocerá la diversidad de territorios y subculturas.

Foto 5.2 Panorámica de la zona centro oriental de la ciudad de Medellín. 5.1 OBJETIVOS DEL COMPONENTE NORMATIVO La dimensión normativa, se conforma a partir del análisis realizado en el Diagnóstico Propositivo Multidimensional de este proyecto urbano que asume la diversidad de territorios, subculturas y los lenguajes de patrones. En éste se plantea la necesidad de crear una normativa flexible, que se acomode a la realidad de las edificaciones existentes así como una norma para las adiciones y para los nuevos desarrollos. Para afrontar las normas complementarias, se perfilaron dos horizontes: a. Conocer detalladamente la calidad espacial del espacio urbano de las áreas de estudio, enfatizando en las características de la relación de lo construido con el espacio público, con las vías y en general con el entorno y



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además y de manera somera investigando en las fuentes secundarias, los vacíos interiores privados, teniendo como referencia, las normas existentes (Decreto 409 del 22 de marzo de 2007) modificado parcialmente por el Decreto Municipal 1521 de 2008 y la propuesta de normas básicas. b. Realizar una propuesta de normas complementarias que permita la regularización urbanística de los sectores a los cuales se les va a aplicar el decreto que se expida, estableciendo parámetros de referencia para el resto de los barrios con similares problemáticas dentro de la ciudad. 5.2 METODOLOGÍA Para conocer los comportamientos del espacio físico como expresión de la comunidad, se realizaron las siguientes actividades: Un análisis de fuentes secundarias en las que se consultó el Diagnóstico Propositivo Multidimensional del Convenio Interadministrativo 480000855 de 2005; el Acuerdo 046 de 2006, el Acuerdo 038 de 1990, el Plan de Desarrollo de Municipal 2003 - 2007, el Plan de Desarrollo 2008-2011 “Medellín es Solidaria y Competitiva”, en su Línea 1: “Medellín Ciudad Solidaria y Equitativa”, en el componente Vivienda y Hábitat, programa “Mejoramiento Integral de Barrios”, incorpora la regularización urbanística dentro de los proyectos que desarrollan el Componente Vivienda y Hábitat a través de la formulación de proyectos urbanos para la regularización y legalización. Se indago de manera consecuente a con el Plan Nacional de Desarrollo Ley 1151 de 2007– 2010 Ciudades Amables en cuanto a la definición de normas jurídicas claras y estables a través de un estatuto único de vivienda y desarrollo, buscando las metodologías y normativas utilizadas para la consecución de nuevas alternativas de normas que permitan asumir algunas maneras creativas de trabajo. También se revisó la cartografía actual catastral y el Cobama19b con el fin de ver el comportamiento en espacios de loteo y de patios interiores de las viviendas que no se verificaron en campo. En este análisis se acopiaron las experiencias de los proyectos ya entregados en cuanto a lo normativo, el Decreto 409 de 2007 modificado parcialmente por el Decreto Municipal 1521 de 2008, el decreto 1600 de 2005 (Reconocimiento de edificaciones) y el Decreto 564 de 2006, que modifica el anterior, los términos de referencia y demás documentos como actualización catastral y planos de fichas. Por medio del análisis de fuentes primarias, se verificó en campo e identificaron las características y las condiciones físicas del sistema de espacio público, de la relación de éste con el privado, de las características urbanísticas de los asentamientos, de la estructura vial principal, de los usos y de la zonificación del suelo. También se verificaron en campo algunos aspectos identificados por el componente de vivienda como alturas y subdivisiones prediales. Se plasmaron las situaciones encontradas sobre variables específicas, como por ejemplo: la evaluación de la Calidad espacial y calidades arquitectónicas del espacio privado en su relación con el espacio urbano de los Polígonos para dimensionar la problemática general.

Sistematización. Se sistematizó lo recogido en campo y se homologó la primera fase del Diagnóstico Propositivo Multidimensional, principalmente en cuanto a la evaluación de las condiciones de habitabilidad que arrojó indicadores que muestran la criticidad de cada variable, los aprovechamientos actuales, los usos del suelo, las posibles soluciones estructurales que permitan rehabilitar las edificaciones, de tal modo que se ajusten a las normas sismo resistentes, según lo contemplado, el resultado de la fase transversal de intervención social, además se participó de los talleres de formulación del proyecto urbano. -------------------------------------------------------------------- 19b COBAMA, sigla utilizada catastralmente que identifica la comuna, el barrio y la manzana de un lote.



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Análisis de normativa. Donde se revisó toda la información existente y se propuso una normativa complementaria flexible en la que se tuvo como premisa el que se permita la legalización y regularización urbanística de los siete barrios de la zona de intervención. Para ello se elaboró un proyecto de decreto y una propuesta de normas complementarias para las otras zonas teniendo en cuenta pautas como salubridad, habitabilidad y seguridad. Propuesta de flexibilización de normas. Se produjo un documento que contiene la propuesta definitiva de normas en las que se acordaron conceptos entre los componentes del proyecto urbano y el componente de vivienda del Convenio Nº 4800001240 de 2006. Se hizo la formulación de normas de construcción para reconocimiento de edificaciones y para nuevos desarrollos, así como la definición de usos complementarios y los aprovechamientos en la diversidad de territorios, con sus trazados, costumbres y especiales maneras de habitar. Zonas homogéneas. Esta propuesta de normas flexibles se realizó a partir de la zonificación del territorio que a su vez responde a la particularidad de los patrones físicos de las zonas según sus condiciones, lo que se constituyó en el punto de partida para la elaboración de la Proyecto Urbano y la aplicación de la norma, con criterios de habitabilidad y seguridad. 5.3 DESARROLLO DEL TEMA El Acuerdo 046 de 2006, plantea en el artículo 10, que el plan de Ordenamiento, es un instrumento flexible y que la formulación de Planes complementarios, ha de permitir la consagración de objetivos y políticas para el funcionamiento de un sistema de planificación espacial de la ciudad, que posibiliten su ágil ajuste y complementación, acorde con las cambiantes circunstancias y las cotidianas demandas ciudadanas. Así mismo, reconoce la dinámica territorial de algunos barrios de desarrollo incompleto, que han tenido un proceso de urbanización informal, y que no presentan una planificación acorde a los estándares de otras zonas consolidadas de la ciudad, pero sí unas maneras de apropiación muy específicas y propias del área geográfica de la ciudad donde se asientan. Por lo general en estas áreas, se presentan restricciones geológicas altas, áreas sin dotación de servicios públicos, en la accesibilidad, en los equipamientos y en los lugares de esparcimiento, entre otros. Estos fenómenos se presentan en los barrios Villa Liliam, La Sierra, Villa Turbay, Las Estancias, Juan Pablo II, Ocho de Marzo y en Barrios de Jesús, pertenecientes a la Zona Centroriental. Allí y con el fin de generar un desarrollo ordenado del territorio, se debe partir de la búsqueda de alternativas que permitan dar solución a la informalidad de las estructuras físicas buscando principalmente la relación armónica entre el espacio público y el espacio privado. Con el fin de cumplir con los objetivos propuestos, y como un primer acercamiento al territorio, para generar indicadores que son el punto de partida para el análisis y para el desarrollo de la propuesta de la norma flexible, se realizó un análisis del comportamiento del espacio físico desde los suelos, la prediación catastral, los paramentos, las áreas de lotes en la zona y la invasión del espacio público. Para ello se utilizó la información contenida en el Acuerdo 046 de 2006, en el Plan de Gestión del Riesgo, en el Diagnóstico Propositivo Multidimensional para la zona del convenio 4800000855 de 2006, en la actualización



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catastral municipal, en las visitas a los barrios y en los planos de la Proyecto Urbano. Se analizaron solamente los predios localizados en el área de planificación y se observa lo siguiente: Análisis previo de suelos de protección, predios y paramentos. 5.3.1.1 Suelos de protección Los asentamientos humanos ubicados en suelos urbanos y en zonas de alto riesgo no recuperable se caracterizan por ubicarse en altas pendientes, por sus condiciones hidrogeológicas negativas, por la presencia de procesos de inestabilidad geológicas activos o latentes y porque muchas de sus áreas están ubicadas en márgenes de quebradas carentes de obras de protección no aptas para la localización de asentamientos humanos. Estos asentamientos son los siguientes: Tabla 5.2. Asentamientos humanos ubicados en zonas de alto riesgo

Comuna Nombre del Barrio Asentamiento -Sector

8 Las Estancias Las Mirlas 8 Villa Turbay Costado W 8 Villa Lilliam Quebrada La Castro 8 Santa Lucía- Las Estancias La Arenera 9 Juan Pablo II Parte Baja 9 Ocho de Marzo Ocho de Marzo 9 Ocho de Marzo Brisas de Oriente

Fuente. Plan de Gestión del Riesgo, 2006 Cruzando la tabla 5.2 cuya fuente es el plan de gestión del riesgo (2006), con la tabla 5.3,¡Error! No se encuentra el origen de la referencia. se puede observar que en la primera de estas, se remite al Acuerdo 062 de 2000 que derogó el Acuerdo 046 de 2006, pues se encontró, que Barrios de Jesús nombrado en el Acuerdo 046, no estaba incluido dentro del Plan de Gestión, como se muestra en la tabla 5.3. Tabla.5.3. Zonas de alto riesgo no recuperables urbanas en la zona

NOMBRE 2005 COMUNA TIPO

Área (m²) 2005

Área (ha) 2005

Juan Pablo II 9 No Recuperable 65439,57 6,543956685

La Sierra 8 No Recuperable 109867,79 10,98677895

Villa Liliam 8 No Recuperable 68711,37 6,871137228

Villa Turbay 8 No Recuperable 188654,79 18,86547946

Ocho de Marzo 9 No Recuperable 19322,70 1,932269761

Barrio de Jesús 9

No Recuperable 1671,17 0,167117183

Fuente. Acuerdo 046 de 2006



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Plano 5.1 Identificación de los suelos de alto riesgo

Gráfico 5.1. Aptitud del suelo.

SUELO

42%

58%

Apto + Recuperable Total Protección (No recuperable, Retiros)



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5.3.1.2 Áreas de lote y predicación catastral En el área de planificación se encontraron 6.507 lotes, repartidos en suelo apto, en suelo recuperable y en suelos de protección20 (suelo no recuperable21, retiros de quebradas y retiro de líneas de alta tensión), como se muestra en la tabla 5.4, sin embargo deberá ser actualizado cuando se definan unos nuevos retiros para la quebrada Santa Elena mediante el Plan de Ordenación y Manejo de la Microcuenca (POMCA), actualmente en proceso de revisión y aprobación del informe final por parte del Área Metropolitana. En la tabla se encontró lo siguiente: § En seis de los siete barrios de la zona de planeación existen suelos de protección en los que se ubican el

58% de los predios representados en 3820 unidades de viviendas inviables para ser legalizados y que deben ser reubicadas

§ De estos predios al menos 243, están intersectados, es decir, suelos ubicados entre suelo recuperable o apto y el suelo de protección, lo cual representa una afectación de los predios que permite reconocer sólo la porción del predio que se encuentra en suelo apto y recuperable.

§ Si se saca la diferencia entre el total de los predios en el suelo de protección y los predios intersectados, el total de predios en suelo no recuperable, retiros a quebradas y retiros a líneas de tensión, de los cuales 3577 corresponden al 54% del total de la zona, cifra muy alta, lo que indica que la mayor parte del área de planificación se encuentra afectado por restricciones geológicas.

§ En los suelos aptos se ubican 2.189 lotes que corresponde al 34% del total de los predios localizados en la zona de planificación.

§ En los suelos recuperables se ubican 539 lotes que representan el 8% del total que sumados son 2.728 que representan el 42% de los predios totales.

§ Los lotes y predios existentes en los suelos aptos para el uso urbano y en suelos de riesgo recuperable, las construcciones asentadas en ellos, las características de las viviendas y su relación con el espacio público, son el principal universo de patrones físicos para plantear una nueva estructura público - privado que servirá de base para generar la normatividad.

En el plano 5.1 se observa el área de planificación y los suelos de protección en verde, los retiros de quebrada en azul y el resto del gráfico sobre fondo blanco, corresponde a los lotes ubicados en suelos aptos y recuperables.

Foto 5.3. Panorámicas de la zona centroriental

20 Acuerdo 046: POT de Medellín ARTÍCULO 115° Del suelo de protección. 21 Acuerdo 046: POT de Medellín ARTÍCULO 120°. De las zonas de alto riesgo no recuperables



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Foto 5.4. Registro de predios de la zona de planificación localizados en zonas de alto riesgo y construcciones ubicadas en el retiro de la quebrada Santa Elena.

Foto 5.5. Villa Turbay y Barrios de Jesús Tabla 5.4. Predios en las diferentes categorías de suelo

SUELO N° de

Predios Porcentaje Total No de Predios Zona Planificación 6507 100% Apto 2189 34% Recuperable 539 8% Total Suelo Apto + Recuperable 2728 42% Total Protección (No recuperable, Retiros) 3820 58% Intersección Recuperable o Apto + Protección 243 4% Suelo de Protección 3577 54% Apto + Recuperable+Protección (No recuperable, Retiros) 6507 100%

Fuente. Dimensión ambiental, Convenio 4800000855 de 2006, Diagnóstico propositivo Multidimensional y Catastro Municipal, 2005



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Plano 5.2. Lotes ubicados en el espacio público

5.3.1.3 Paramentos Según la información suministrada por catastro, en los suelos aptos y recuperables hay 590 lotes que corresponden al 27% de los 2.728 totales. Estos son discontinuos en su línea de paramento y sus construcciones invaden y ocupan el espacio público (Por ello, el Proyecto Urbano plantea una estructura pública ordenada, que permita la movilidad vehicular y peatonal y que busque la unificación de los paramentos). Además de los lotes que se desplazan fuera de paramento, el espacio público es invadido por escalas, cerramientos, tapasoles y voladizos como se verifica en la ¡Error! No se encuentra el origen de la referencia., en la cual se percibe además el comportamiento de las construcciones con el espacio público pero igualmente el tamaño de las secciones viales que en su mayoría son pequeñas, lo que agrava el problema. Partiendo de este análisis, se propone la corrección de los lotes que se encuentran fuera de paramento, disminuyendo su tamaño, con el fin de ampliar las vías, y generar mas espacio público.



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Tabla 5.5. Diagnóstico para la flexibilización de normas constructivas

VARIABLE NORMATIVABARRIOS DE JESUS

%JUAN PABLO

II

LA SIERRA

LAS ESTANCIAS

OCHO DE

MARZO

VILLA LILLIAN

VILLA TURBAY TOTAL %

Predios en suelo apto 727 1 630 881 0 518 123 2.880 100,0%Predios Evaludados (aptos + recuperables) 727 100,0% 153 726 1029 193 518 214 3.560 100,0%

Predios con problemas normativos 538 74,0% 62 168 498 90 259 80 1.695 47,6%Tapasol en Espacio Público 19 2,6% 2 1 10 6 12 1 51 1,4%Construcciones Fuera de Paramento 94 12,9% 16 54 72 19 47 15 317 8,9%Escalas o Rampas Fuera de Paramento 155 21,3% 11 28 105 29 78 15 421 11,8%Cerramientos en Espacio Público 132 18,2% 9 82 98 14 141 23 499 14,0%Conflicto Voladizo - Andén 29 4,0% 2 2 8 6 9 1 57 1,6%Conflicto Voladizo - Calzada 0 0,0% 1 0 2 0 2 0 5 0,1%Registro por Balcones 76 10,5% 1 23 82 35 79 7 303 8,5%Secciones Viales inferiores a 4,00 m 241 33,1% 25 33 191 27 67 11 595 16,7%Alturas superiores a 2 pisos 129 17,7% 9 6 85 8 14 2 253 7,1%Voladizos abiertos - fachadas enfrentadas < 8 m 201 27,6% 37 26 64 40 35 9 412 11,6%Áreas de lote inferior a 57 m2 105 14,4% 53 98 9 187 36 488 13,7%OBSTACULIZACIÓN DE LA MOVILIDAD 105 14,4% 14 20 109 1 137 6 392 11,0%

Predios sin problemas normativos 189 26,0% 91 558 531 103 259 134 1.865 52,4%

DIAGNÓSTICO PARA LA FLEXIBILIZACIÓN DE NORMAS DE CONSTRUCCIÓNPolig Z3_MI_8 TOTAL MI_9Polígono Z3_MI_9

Fuente. Convenio 4800000855 de 2005 5.3.2 Propuesta Para la construcción de la propuesta se parte del diagrama de fuerzas mencionado en los referentes para representar los patrones de acontecimiento. Contexto Problema Solución

El contexto son los barrios de la zona y sus problemáticas espaciales que se develan en el plano de análisis de las condiciones urbanas. En los barrios se dan muchas variables que inciden para crear el problema en el que se conjugan aspectos negativos de tipo social, físico y económico. La solución sería el Proyecto Urbano dentro del cual se encuentra la propuesta de normas. Como paso fundamental para garantizar una buena y coherente estructura de la relación público privada de la zona de planificación, se plantea a partir de la corrección de paramentos, generar una relevancia del sistema público sobre el privado; sin que esta prevalencia, perjudique a la propiedad privada. Para ello, se elaboró y trazó la nueva línea de paramentos teniendo en cuenta el Proyecto Urbano, como el direccionador de los objetivos de la normatividad. Esta nueva línea de paramento a la vez, requiere la corrección de los lotes y una adecuada articulación de las áreas construidas con las áreas libres.



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Plano 5.3. Unificación de loteo y paramento

5.3.2.1 Aspectos Generales El Decreto 409 de 2007, artículo 516º, establece que para las edificaciones que no cuentan con licencia de construcción y que hayan sido ejecutadas con anterioridad al 24 de agosto de 2006, fecha de la publicación del Acuerdo 046, actual POT, se pueden reconocer bajo una normatividad que especifique cuales son los requisitos que deben cumplir las edificaciones para obtener su legalidad. Adicionalmente, este Proceso de Legalización y Regularización Urbanística está legalmente facultado para definir la norma para el reconocimiento de las edificaciones en cada territorio de intervención, según lo ordena el artículo 525º del Decreto 409 citado.



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La propuesta se desarrolla en primera instancia desde el análisis de los lotes y edificaciones que se ubican en suelo apto, allí se propone una nueva línea de paramento que determine el límite de construcción permitida hacia el frente del lote22 pues en muchos casos existen en el frente de las edificaciones, áreas que catastro enuncia como privadas sin construir pero en verdad pueden ser parte del espacio público. Los predios que requieren de una modificación en la cabida planteada desde catastro y desde el imaginario de los habitantes, corresponde a un total de 1.159, que representan al 52% del suelo analizado desde la norma. La estructura predial catastral actual suma un área de 156.712.10 m2; y para el desarrollo de la propuesta se plantea bajar esta área a 140.567.72m2, lo que permite concluir que el área resultante de la resta entre las dos, que representa 16.144m2, se ganan para el sistema de espació público ya sea en andenes, zonas verdes o vías. La nueva estructura se localiza en su gran mayoría en la zona con deficientes condiciones urbanas, como el barrio La Sierra, que concentra gran parte de los lotes corregidos. Estas correcciones no implican demoliciones de sus cerramientos; pero si tocan el espacio público verde o andenes determinados, y no podrían reconocerse las construcciones hasta que no mejorarán su condición. Esta propuesta se muestra en el ¡Error! No se encuentra el origen de la referencia.. La propuesta acoge variables como la estructura de loteo que le interesan al proyecto de regularización de los barrios y que contempla la diversidad de su conformación, cultura y trazados, que se reafirman desde el proyecto urbanístico así como las áreas mínimas de lote que nacen a partir del análisis que presentan tamaños menores de 24m² y menores de 18 m². De éstos se encontraron 114 y 37, respectivamente, un número muy alto y representativo. 5.3.3 Categorías generales de Uso De conformidad con lo establecido en el Acuerdo Municipal 46 de 2006, y las demás normas que lo desarrollen, adicionen o modifiquen, en el área de planificación se identifica la categoría con uso predominantemente residencial Tipo 1, a partir de la cual se promoverá la presencia racional y respetuosa de actividades económicas compatibles con la vivienda, protegiendo este uso como principal. Ver Anexo A, plano N° 23. Usos del Suelo. Se deberá consultar la tabla de usos del suelo del Acuerdo Municipal 46 de 2006. La siguiente tabla consagra las actividades principales permitidas para los desarrollos constructivos existentes y para aquellos que en el futuro se generen en el suelo residencial, en la centralidad y corredor barrial:

22 Definición de línea de paramento, Decreto 409 de 2007: “Es la línea que determina el exterior máximo permitido a una construcción, en relación con la sección de la vía, a otra construcción vecina, a las quebradas, etc. Por fuera de esta línea solamente se autoriza la construcción de voladizos, tapasoles, marquesinas y cubiertas de antejardín, según la reglamentación vigente para cada uno de ellos”.



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ÁREAS RESIDENCIALES TIPO 1 Uso principal: Vivienda en todas sus modalidades. Usos complementarios y compatibles: Para esta área de planificación, los usos asignados serán los complementarios y compatibles condicionados del Anexo 3, del Acuerdo Municipal 46 de 2006. ÁREAS Y CORREDORES DE COBERTURA BARRIAL Uso principal: Residencial Usos complementarios y compatibles: Para esta área de planificación, los usos asignados serán los condicionados en el Anexo 3, del Acuerdo Municipal 46 de 2006. Excepto los usos: o Comercio: Comercio Minorista Industrial (Comercio al por menor de lubricantes (aceites, grasas). Aditivos y productos de

limpieza para vehículos automotores 505200, Comercio al por mayor de materia primas pecuarias y de animales vivos 512401).

o Industria: Talleres Industriales (Mantenimiento y reparación de maquinas y equipos 517000), transformación de la madera y fabricación de productos de madera y de corcho (Aserrado, acepillado e impregnación de la madera 201003).

Según el artículo 270 de dicho Acuerdo, estas áreas se clasificarán en tipologías residenciales, donde se establecen las actividades económicas y las áreas máximas de ocupación. Para el área de planificación la tipología establecida es la residencial tipo 1, tal como se señala en el Plano 5.4. 5.3.3.1 Usos Establecidos Con base en el Artículo N° 280 y aquellas que lo sustituyan o lo complementen del actual Plan de Ordenamiento Territorial, las actividades económicas establecidas clasificadas como prohibidas, en la tabla de asignación de usos del Plan de Ordenamiento Territorial, que se encontraban en funcionamiento al momento de la aprobación del Acuerdo Municipal 46 de 2006, se podrán aceptar como usos establecidos siempre que cumplan con las condiciones locativas necesarias y que hayan sido usos permitidos al momento de la localización. Para efectos de lo establecido en el Artículo 280 de los usos establecidos del Acuerdo Municipal 46 de 2006, se entiende como la actividad localizada acorde con la asignación del uso del suelo y por efectos de cambio de norma urbanística se considera prohibido, en ese caso deberá cumplir con aquella actividad donde el establecimiento mercantil, puede acreditar la permanencia en el tiempo acorde a lo que dice la ley y a la asignación general de los usos para cada una de las áreas. Las edificaciones localizadas en áreas y corredores de cobertura barrial, solo podrán ocupar máximo el 50% del área del primer piso con estas actividades y dando frente a la vía, esto acorde con lo establecido en el Artículo N° 267 del Acuerdo Municipal 46 de 2006. En el evento de modificación de la clasificación del suelo según el procedimiento determinado en el artículo 116 del Acuerdo 46 de 2006, el uso del suelo de estas áreas será el predominante en las áreas adyacentes, ver plano 5.4.



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Plano 5.4 Usos del suelo

5.3.3.1.1 Áreas para Construcción de equipamiento En las áreas en las que el proyecto urbano propone la construcción de un equipamiento educativo en el lote propuesto del Barrio La Sierra y la construcción de un equipamiento de salud en la centralidad barrial de Las Estancias se aplicarán normas urbanísticas para la construcción de equipamientos, con base en los estándares determinados en el Acuerdo 046 de 2006 y en el decreto 409 de 2007 modificado parcialmente por el Decreto Municipal 1521 de 2008, o la norma que lo modifique, adicione o sustituya. Los nuevos desarrollos habitacionales y de otros usos deberán cumplir con las obligaciones de construcción de equipamientos que les sean aplicables. 5.3.3.2 Normas Específicas Estas normas presentan dos tipos: Unas para reconocimiento y otras para los nuevos desarrollos. El punto de partida para su definición son las zonas homogéneas que para la aplicación de la norma se denominan Unidades normativas de regularización y legalización urbanística y son el punto de partida para generar las normas complementarias o específicas; Estas se describen detalladamente en el capítulo 4, en el cual se describe el espacio privado. Fundamentalmente desde este proyecto de regularización y legalización urbanística, se pretende instaurar premisas y argumentos distintos para enfrentar las problemáticas de los barrios informales en cuanto a las



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posibilidades que se tiene para la conformación de su patrimonio, que se facilita con esta clase de propuestas que reconocen la variedad del hábitat, particularicen sus estrategias de asentamiento pero que al mismo tiempo homogenizan una intervención. Se trata de aplicar unos criterios que regularicen el territorio pero admitan la variedad. Ver Plano ¡Error! No hay texto con el estilo especificado en el documento..1. Unidades normativas de regularización y legalización urbanística Plano 5.5 Unidades Normativas de regularización y legalización urbanística

5.3.3.3 Normas para el reconocimiento en el área de planificación 5.3.3.4 Del concepto de Habitabilidad Para efectos de la presente Resolución, se entiende como habitabilidad el conjunto de condiciones de asentamiento y alojamiento humano, específicas y espaciales, requeridas para satisfacer las necesidades humanas de habitación, seguridad, salubridad, descanso, privacidad, convivencia e integración en la vivienda y de accesibilidad a los sistemas estructurantes urbanos que posibilitan el desarrollo humano y social, entendiéndose como tal lo establecido en el artículo N° 133° inciso final del Acuerdo Municipal 046 de 2006; de conformidad con lo establecido en dicho Artículo se verificará el cumplimiento de esta condición previa con el fin de implementar las estrategia de consolidación en el sistema del espacio privado del área de planificación. 5.3.3.4.1 Normas complementarias específicas. Para efectos del reconocimiento de las construcciones localizadas en el área de planificación objeto de la presente Resolución, siempre que las mismas no se encuentren comprometidas con los proyectos y programas que se formulan, se aplicarán las normas que se consagran a continuación.



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Adquisición de predios por enajenación voluntaria o por expropiación administrativa. Los predios cuya adquisición sea necesaria para la ejecución de la regularización y legalización urbanística, corresponderá a la Administración Municipal, adelantar los procesos de adquisición de los predios necesarios para la ejecución de lo previsto en la presente resolución, mediante la enajenación voluntaria o la expropiación por la vía administrativa. Cuando se requiera llegar al proceso de expropiación para la adquisición del inmueble no procederá el reconocimiento de las edificaciones al que se refiere la Sección 1 del Capítulo 2 de la resolución N° 0065 DE 2009 del Proyecto Urbano.

5.3.3.4.1.1 Normas complementarias para reconocimiento de edificaciones destinadas al uso residencial

Para efectos de los reconocimientos de la existencia de edificaciones, deberán observarse, además de las normas siguientes, las establecidas en los artículos 516 y siguientes del Decreto 409 de 2007, o la norma que lo modifique, adicione o sustituya: Serán objeto de reconocimiento las viviendas construidas con anterioridad al 24 de agosto de 2006, fecha de publicación del Acuerdo Municipal 46 de 2006 mediante el cual se revisa y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial, que no requieran ser intervenidas de forma parcial o total por el Proyecto Urbano y que reúnan los requisitos para hacer efectivo su reconocimiento. 5.3.3.4.2 Normas Específicas de reconocimiento para el área de planificación. Áreas y frentes de lotes: En concordancia con el artículo 532° del Decreto 409 de 2007, no habrá exigencia de área y frente mínimo para los predios que cuenten con escritura pública debidamente registrada con anterioridad a la expedición de la Ley 810 de 2003, siempre que se cumpla con las condiciones de habitabilidad de que trata el artículo 133 del Acuerdo 046 de 2006, último inciso, en términos de seguridad, salubridad y comodidad. No obstante, los predios a titular por el Municipio de Medellín se regularán por la norma de frente y área mínima de lote establecida para cada Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística en la presente reglamentación. Iluminación y ventilación: Los espacios deben estar iluminados y ventilados en forma directa a través de las fachadas, patios o vacíos. Se admite la iluminación y ventilación indirecta a través de otros espacios que den a patios o vacíos, para áreas de servicio tales como cocinas y servicios sanitarios; estos últimos también pueden tener iluminación artificial y ventilación mediante buitrones. Patios y vacíos: No habrá exigencias mínimas para las dimensiones de patios y vacíos para las viviendas existentes, siempre y cuando los espacios de las viviendas cuenten con adecuadas condiciones de iluminación y ventilación. Las viviendas producto de obra nueva o ampliaciones deberán cumplir con la norma vigente en estos aspectos.



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En concordancia con el decreto 564 de 2006, o la norma que lo modifique, adicione, o sustituya, de no ser posible la generación inmediata de patios o vacíos, en el acto de reconocimiento se dejará constancia de las obras necesarias, las cuales deberán cumplirse dentro de los 6 años siguientes a la fecha de vigencia del acto de reconocimiento, en concordancia con lo determinado en el parágrafo 3 del artículo 63 del Decreto 564 de 2006. Tapasoles: Podrán adecuarse en la zona pública entre el andén y el paramento sólo en los corredores barriales establecidos en la presente Resolución. El material de los apoyos deberá ser móvil y en la fachada no podrán estar anclados en el piso y no se permitirán estructuras como machones, columnas de concreto y afines como soportes fijos. La altura mínima permitida entre el nivel de piso acabado y el tapasol será de 2.10 m, para el efecto se deberá considerar siempre la pendiente del andén en toda la extensión frontal del tapasol. Voladizo y balcones. Para el reconocimiento de edificaciones con voladizos y balcones, deberán observarse las normas establecidas en el artículo 535 del Decreto 409 de 2007 o la norma que lo modifique, adicione o sustituya.

Escalas por fuera de paramento: El reconocimiento de edificaciones con escalas fuera de paramento, deberá supeditarse a lo determinado en el artículo 533 del Decreto 409 de 2007 o la norma que lo modifique, adicione o sustituya. Alturas. Se podrán reconocer todas aquellas construcciones realizadas antes del 24 de agosto de 2006, independientemente de su altura, siempre que con prueba sumaria se acredite que la construcción se realizó con anterioridad a dicha fecha y los resultados del estudio de suelos en relación con la capacidad portante y las condiciones de sismoresistencia demuestren la posibilidad técnica de la edificación. No obstante, las edificaciones construidas con posterioridad de dicha fecha se regularán por la norma de alturas establecida para cada Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística en la presente reglamentación. Registro entre fachadas y entre distintas unidades de vivienda: En muros comunes o enfrentados entre dos edificaciones se podrán abrir ventanas para iluminación y ventilación aplicando las disposiciones del Código Civil en materia de servidumbre visual. Retiros de construcción. Se respetará el planteamiento urbano en relación con el paramento definido y en el sistema vial. Las áreas de las viviendas que se localicen por fuera del parámetro definido en el sistema vial propuesto no serán objeto de reconocimiento y las mejoras serán adquiridas por el Municipio para la ejecución del proyecto urbano. 5.3.3.4.3 Reconocimientos en Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística

El Proyecto Urbano divide el área de planificación en porciones de territorio con características homogéneas, denominadas Unidades Normativas de Regularización y Legalización Urbanística, a las cuales se les aplicarán normas flexibles para procesos de reconocimiento de las construcciones existentes destinadas a vivienda, garantizando con ello el cumplimiento de las condiciones específicas de habitabilidad. La gestión urbanística de estas unidades normativas no están sujetas al Plan de Etapas y su numeración es secuencial.



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Definición de Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística:

“Entiéndase por Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística el conjunto de normas que de manera específica regulan el tema del reconocimiento de viviendas y el de la construcción de la vivienda nueva para una zona o subzona geoeconómica homogénea específica, tal y como las que se comprenden en este Proyecto Urbano de Legalización y Regularización Urbanística”.

Para los efectos de precisar qué se entiende por Zona Geoeconómica Homogénea, se acude a la definición que sobre la misma establece el artículo 6º del Decreto Nacional # 1420 de 1998, el que se procede a transcribir en lo pertinente, así:

“Como zona o subzona geoeconómica homogénea se entiende el espacio que tiene características físicas y económicas similares, en cuanto a:

1. Topografía. 2. Normas urbanísticas. 3. Servicios Públicos domiciliarios. 4. Redes de infraestructura vial. 5. Tipología de las construcciones. 6. Valor por unidad de área de terreno. 7. Áreas Morfológicas Homogéneas. 8. La estratificación socioeconómica.

Parágrafo 1º.- ... se entienden como áreas morfológicas homogéneas las zonas que tienen características análogas en cuanto a tipologías de terreno, edificación o construcción, usos e índices derivados de su trama urbana original”.(Esta última definición es sustancialmente idéntica a la dada en el artículo 10º, numeral 8º, del Decreto Nacional # 879 de 1998. Asimismo, el Parágrafo del artículo 70 de la Resolución Nacional # 2555 de 1988 define las Zonas Homogéneas Físicas para efectos catastrales).

Las normas específicas se aplicarán a cada Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística que responden a las particularidades y problemáticas establecidas, con el fin de crear una normatividad que reconozca las construcciones existentes, y otras para los nuevos desarrollos habitacionales. Es de anotar que en cada unidad fuera de los suelos con aptitud para el uso urbano, existen otras áreas como las de manejo ambiental que corresponden a los suelos de protección como retiros de quebrada y suelos no recuperables y las áreas de manejo especial que son áreas institucionales o equipamientos existentes a los cuales no se les hará reglamentación. Para entender la dinámica de cada unidad y previendo el desarrollo futuro del área de planificación, se analizaron los siguientes criterios normativos, a fin de hacer una reglamentación que permitiera acercarse a las particularidades de los diferentes barrios enfatizando en los aspectos que mas impactan el trazado urbano y la relación del sistema privado con el sistema de espacio público que son:



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5.3.3.4.3.1.1 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No. 1, La Sierra - Villa

Turbay Plano 5.6 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No. 1, La Sierra - Villa Turbay

Área mínima de lote: El área mínima a reconocer es de 17.3 m2, pero deberá garantizar de un salón, una alcoba, un baño y la cocina. Frente mínimo El frente mínimo que se aceptará será de 3 mts, pero se exigirá que el acceso principal, dé a una vía pública. Altura máxima: La altura máxima permitida será de 2 pisos, y 3 para vivienda multifamiliar, las viviendas que tengan más de tres pisos, deberán presentar un estudio sismo resistente, el cual asegure que la estructura tiene capacidad de soporte. Vías peatonales Carrera 9ª este, carrera 9 este, carrera 8 este, peatonal, carrera 7 este, carrera 6 este, carrera 5 este, carrera 4 este, parte de la carrera 3 este, carrera 2 este, carrera 1 este, carrera 3 carrera 4 y carrera 5. Vías vehiculares Calle 54B, Carrera 55GG, Carrera 2, Calle 55E, Carrera 3 Este, Calle 54, Carrera 4 Este, Calle 54A y Calle 55G.



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5.3.3.4.3.1.2 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No 2, Villa Turbay - Alto bonito

Plano 5.7 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No 2, Villa Turbay - Alto Bonito

Área mínima de lote: 25.26 m² Altura máxima: La altura máxima permitida será de 2 pisos Frente mínimo: El frente mínimo que se reconocerá será de 4 mts Vías Peatonales: Calle 55G y Calle 55H



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5.3.3.4.3.1.3 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No. 3, Tierra Adentro (La Sierra, Villa Turbay y Las Estancias)

Plano 5.8. Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No 3, Tierra Adentro (La Sierra, Villa Turbay y Las Estancias)

Área mínima de lote: Área mínima será 20.99 m2 Altura máxima: La altura máxima permitida será de 1 piso ya que el suelo debido a su calidad portante y a las características de comportamiento del suelo, no soporta viviendas de más altura. Según el diagnostico propositivo multidimensional 400000855, en su componente ambiental se explica: ZONAS "C". Áreas con restricciones geológicas moderadas (estabilidad condicionada o potencialmente inestables).Son terrenos que por sus condiciones geológicas, geomorfológicos y topográficas, evidencian manifestaciones de inestabilidad o que presentan problemas, debido a la forma como han sido intervenidos por las acciones antrópicas; sin embargo con algunas medidas correctivas y preventivas específicas, tales como: la protección de los taludes de corte y lleno y el drenaje de las zonas de encharcamiento y del agua de escorrentía, se pueden mejorar sus condiciones para ser utilizados en programas urbanísticos. Además los diseños urbanísticos deben adecuarse a las características específicas de los terrenos utilizando tecnologías constructivas adecuadas. La densificación acelerada y no planificada de estas zonas pueden incrementar su deterioro y el de su entorno. Las áreas son:

• Ocho de Marzo, entre las quebradas La Seca y La Salada y entre la vía a Santa Elena y la calle 47 E. También entre la carrera 2 AH y la carrera 2 AB y entre la calle 48 B y la vía a Santa Elena.

• En el barrio La Sierra entre la quebrada Dos Quebradas en su parte media y el límite este del barrio y unos metros debajo de la calle 54 B.

• En el barrio Villa Turbay, la parte inferior de la calle 55 F entre el nacimiento de la quebrada La Mica 1 y la proyección de la carrera 2.

• Subzona del barrio las Estancias, en el sector de Tierradentro, objeto de esta unidad



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Por esto se recomienda que las viviendas nuevas se construyeran de manera aislada y si son juntas deben ser de un piso. Frente mínimo: El frente mínimo que se reconocerá será de 6 mts Vías Peatonales: Calle 54C Vías Vehiculares: Calle 54 5.3.3.4.3.1.4 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No 4, Villa Lilliam Parte

Alta Plano 5.9 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No. 4 Villa Lilliam, parte alta

Área mínima de lote: Área mínima será 17,65 m2 Altura máxima: La altura máxima permitida será de 2 pisos Frente mínimo: El frente mínimo que se reconocerá será de 4 mts Vías Peatonales: Calle 58B y Carrera 55C. Vías Vehiculares: Calle 55E, Calle 58, Calle 58A, Carrera 7, Carrera 8 y Carrera 8A.



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5.3.3.4.3.1.5 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No 5, Santa Lucía (La Sierra y Las Estancias)

Plano 5.10. Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No 5, Santa Lucia (La Sierra y Las Estancias)

Área mínima de lote: Área mínima será 17.94 m2 Altura máxima: La altura máxima permitida será de 2 pisos Frente mínimo: El frente mínimo que se reconocerá será de 3.50 mts Vías Peatonales: Calle 53, Carrera 2, Calle 52A y Carrera 2C. Vías Vehiculares: Calle 54



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5.3.3.4.3.1.6 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No 6, Las Mirlas – La Arenera (Villa Lilliam y Las Estancias)

Plano 5.11. Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No 6, Las Mirlas – La Arenera (Villa Lilliam y Las Estancias

Área mínima de lote: Área mínima será 50 m2 Altura máxima: La altura máxima permitida será de 2 pisos Frente mínimo: El frente mínimo que se reconocerá será de 3.50 mts Vías Peatonales: Calle 54B, Carrera 8. Vías Vehiculares: Calle 54, Carrera 7B, Calle 55.



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5.3.3.4.3.1.7 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No 7, Tres Esquinas-Los Arrayanes (Las Estancias y Villa Lilliam)

Plano 5.12. Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística N° 7, Tres Esquinas - Los Arrayanes (Las Estancias y Villa Lilliam)

Área mínima de lote: Área mínima será 19,59 m2 Altura máxima: La altura máxima para reconocimiento de vivienda es de 3 pisos y para los nuevos desarrollos que se constituyan como integraciones inmobiliarias la altura máxima permitida será de 5 pisos. Esta altura se admite ya que las secciones viales tienen hasta 16 mts de ancho, lo cual urbanística facilita construcciones hasta ese nivel, la topografía y la buena aptitud geológica del suelo admite estos desarrollos. Frente mínimo: El frente mínimo que se reconocerá será de 3,50 mts, para los nuevos desarrollos es de 15mts. Vías Vehiculares: Calle 52, Carrera 9, Calle 52A, Carrera 8A, Calle 53, Calle 54A, Carrera 9A, Calle 55, Calle 56, Calle 57, Calle 57A, Carrera 8, Calle 57B.



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5.3.3.4.3.1.8 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No 8, La 52 Las Estancias Plano 5.13 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística N° 8, La 52 Las Estancias.

Área mínima de lote: 16,45 m2 Altura máxima: 2 pisos para unifamiliares y bifamiliares. Para proyectos multifamiliares de VIS tipo I y II la altura máxima será de 5 pisos. Frente mínimo: El frente mínimo que se reconocerá será de 3.50 mts Vías Peatonales: Carrera 2C y Carrera 2B Vías Vehiculares: Calle 52 Se presenta un alto potencial para la redinsificación en altura del costado norte de la Quebrada Santa Elena sobre la Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística de regularización y legalización urbanística N 8, el cual está condicionado a las restricciones que el POMCA de la quebrada haga sobre el manejo del retiro que en la actualidad es de 30 m.



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5.3.3.4.3.1.9 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística N° 9, Caunces (Barrios de

Jesús) Plano 5.14 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística N° 9, Caunces (Barrios de Jesús)

Área mínima de lote: Área mínima será 18.19 m2 Altura máxima: La altura máxima permitida para reconocimiento será de 3 pisos, para construcciones nuevas se permitirá solo hasta 3 pisos. Frente mínimo: El frente mínimo que se reconocerá será de 3.00 mts Vías Peatonales: Calle 49D, Carrera 10, Carrera 9D, Carrera 9C, Carrera 9D, Calle 49B. Vías Vehiculares: Calle 49



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5.3.3.4.3.1.10 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística N° 10, Las Casitas (Barrios de Jesús)

Plano 5.15. Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No 10, Las Casitas (Barrios de Jesús)

Área mínima de lote: Área mínima será 21.27 m2 Altura máxima: La altura máxima permitida será de 2 pisos Frente mínimo: El frente mínimo que se reconocerá será de 3.50 mts Vías Peatonales: Calle 49B, Calle 49BB, Carrera 6, Calle 49BBB. Vías Vehiculares: Calle 49A



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5.3.3.4.3.1.11 Unidad normativo N° 11, Barrios de Jesús Plano 5.16. Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística N° 11, Barrios de Jesús

Área mínima de lote: Área mínima será 19,03 m2 Altura máxima: La altura máxima permitida será de 2 pisos Frente mínimo: El frente mínimo que se reconocerá será de 3,50 mts Vías Peatonales: Carrera 3D, Carrera 3C, Carrera 3B, Carrera 3A. Vías Vehiculares: Calle 49 y Calle 48



258


5.3.3.4.3.1.12 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística no 12, Las Parcelas Barrios de Jesús y Juan pablo II

Plano 5.17. Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No 12, Las Parcelas Barrios de Jesús y Juan pablo II

Área mínima de lote: Área mínima será 37.1 m2 Densidad: La densidad permitida es de 250viv/ha Frente mínimo: El frente mínimo que se reconocerá será de 6.00 mts Vías Peatonales: Carrera 3, Carrera 2D, Carrera 2C, Calle 48B, Calle 48A, Calle 48 Vías Vehiculares: Calle 49 y Calle 47A



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5.3.3.4.3.1.13 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística N° 13, Brisas de oriente (Ocho de marzo y Juan Pablo II)

Plano 5.18. Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No 13, Brisas de oriente (Ocho de marzo y Juan Pablo II)

Área mínima de lote: Área mínima será 18,01 m2 Altura máxima: La altura máxima permitida será de 2 pisos Frente mínimo: El frente mínimo que se reconocerá será de 3.00 mts Vías peatonales: Carrera 2A, calle 46DD, calle 46D, carrera 2A. Vías Vehiculares: Calle 46



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5.3.3.4.3.1.14 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No 14, Juan Pablo II Plano 5.19. Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No 14, Juan Pablo II

Esta Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística no se reglamentará al encontrarse en su totalidad sobre suelos de protección. Por tal motivo hará parte de un área de manejo ambiental.



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5.3.3.4.3.1.15 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística N° 15, Ocho de Marzo Plano 5.20. Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística N° 15, Ocho de Marzo

Área mínima de lote: área mínima será 26.4 m2 Altura máxima: la altura máxima permitida será de 2 pisos Frente mínimo: el frente mínimo que se reconocerá será de 5.00 mts Vías peatonales: Calle 46a, calle 46b, calle 46c, calle 47, calle 47a, calle 47b, calle 47c, calle 47d, calle 47e, carrera 1b, carrera 1aa. Vías Vehiculares: Calle 46



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5.3.3.4.3.1.16 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística N° 16, La Herradura

(Barrios de Jesús) Plano 5.21. Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística N° 16, La Herradura (Barrios de Jesús)

Área mínima de lote: Área mínima será 27.78 m2 Altura máxima: La altura máxima permitida será de 2 pisos Frente mínimo: El frente mínimo que se reconocerá será de 4.00 mts Vías Vehiculares: Ayacucho y calle 49 A Vías Peatonales: El resto de vías



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5.3.3.4.3.1.17 Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística N° 17, El Seminario

(Barrios de Jesús) Plano N° 5.22. Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística No 17, El Seminario (Barrios de Jesús)

Esta unidad corresponde al territorio anexado al área de planificación en la presente formulación con la finalidad de subsanar falencias de vivienda de interés social, presentes en la zona. Se propone desde el proyecto urbano general, desarrollar una Unidad Normativa de regularización y legalización urbanística para solucionar este fin. Respecto a la ocupación se propone una densidad de 300 Viv/ha y la normatividad a aplicar será la generada en el decreto 409 de 2007.



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Tabla 5.6. Resumen Unidades Normativas de regularización y legalización urbanística

No BARRIO

UNIDAD NORMATIVA DE

REGULARIZACIÓN Y LEGALIZACIÓN

URBANÍSTICA

ÁREA MÍNIMA

LOTE M2 FRENTE MÍNIMO SECCIONES VIALES ALTURA

MÁXIMA DENSID. Viv./Ha

Mínima Peatonal Servidumbres

1 La Sierra-Villa Turbay

La Sierra - Villa Turbay 17,3 m2 3.00 m 2 m 1,2 m 2

2 Villa Turbay Villa Turbay -Alto Bonito 25,26 m2 4.00 m 1,7 m 1,00 m 2

3 La sierra, Villa Turbay y Las Estancias

Tierra Adentro 20,99 m2 6.00 m 2 m 1,00 m 1

4 Villa Lilliam Villa Lilliam – Parte Alta 17,65 m2 4.00 m 1,5 m 1,2 m 2

5 La Sierra y Las Estancias Santa Lucia 17,94 m2 3.50 m 1,7 m 1,2 m 2

6 Villa Lilliam Y Las Estancias

Las Mirlas - La Arenera 54 m2 3.50 m 1,5 m 1,00 m 2

7 Las Estancias y Villa Lilliam

Tres esquinas Los Arrayanes 19,59 m2 3.50 m 2,00 m 1,2 m 5

8 Las Estancias La 52 16,45 m2 3.50 m 1,5 m 1,00 m 2

9 Barrios de Jesús Caunces I y II 18,19 m2 3.00 m 2,00 m 1,00 m 3

10 Barrios de Jesús Las Casitas 21,27 m2 3.50 m 1,5 m 2,00 m 2

11 Barrios de Jesús Barrios de Jesús 19,03 m2 3.50 m 1,7 m 1,1 m 2

12 Barrios de Jesús Y Juan Pablo II

Las Parcelas 37,1 m2 6.00 m 1,5 m 1,2 m 250 Viv./ha

13 Ocho de Marzo Y Juan Pablo II Brisas de Oriente 18,01 m2 3.00 m 1,00 m 1,8 m 2

14 Juan Pablo II Juan Pablo II 20,95 m2 4.00 m 1,5 m 2 15 Ocho de Marzo Ocho de Marzo 26,4 m2 5.00 m 2,5 m 1,2 m 2

16 Barrios de Jesús La Herradura 27,78 m2 4.00 m 2

17 Barrios de Jesús El Seminario 300 Viv./ha



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Áreas de manejo especial. Al interior del área de planificación se localizan predios preexistentes, los cuales al presentar características urbanas y constructivas especiales, no serán objeto de la presente reglamentación, superficie que tiene una dimensión de 125.661,95 m2 (12,57 Ha) Las áreas de Manejo Especial son las siguientes: Tabla 5.7. Áreas de Manejo Especial

BARRIO

NOMBRE UNIDAD NORMATIVA DE

REGULARIZACIÓN Y LEGALIZACIÓN URBANÍSTICA

ÁREA DE MANEJO ESPECIAL m2

La Sierra-Villa Turbay La Sierra-Villa Turbay Iglesia Santa Maria de la Sierra 360,82 m2

Las Estancias y Villa Lilliam Tres esquinas -Los Arrayanes

Iglesia Pentecostal Unida de Colombia 453,13 m2

Barrios de Jesús Barrios de Jesús

Parroquia San Lorenzo 1.358 m2 Asilo de ancianos 842 m2

Parte de la urbanización Villa Verde 1.711 m2

Barrios de Jesús y Juan Pablo II Las Parcelas Iglesia Testigos de Jehová 1.331 m2

Barrios de Jesús La Herradura

Internado Hermana de los Pobres 7. 794 m2 Central Eléctrica Miraflores 44.634 m2

Parte de la urbanización Villa Verde 7.375 m2

Seminario Seminario de los Catecumenos 59.803 m2 Área de intervención. El área de intervención de la presente Proyecto Urbano está constituida por toda el área de planificación exceptuando las áreas de manejo especial cuya superficie total es de 136,69 Ha Áreas de manejo ambiental. Está conformada por las zonas de riesgo no recuperable y los retiros a corrientes de agua, su superficie es de 77,26 Ha Área urbanizable. Conformada por los suelos aptos y de riesgo recuperable exceptuando las áreas de manejo especial, su superficie es de 5943 Ha.



266


Cuadro general de áreas Tabla 5.8. Resumen de Áreas

DESCRIPCIÓN ÁREA (Ha)

%

Área Bruta o de planificación 149,26 100 %

Área de manejo especial 12,57 8 %

Área de manejo ambiental 77,26 52 %

Área urbanizable 59,43 40 %

5.3.3.5 Normas complementarias para nuevos desarrollos en el área de planeamiento. Lote Mínimo: Los desarrollos urbanísticos nuevos, deberán sujetarse a las normas específicas vigentes al momento de la solicitud de la licencia. Para lograr las áreas mínimas que se establezcan podrá acudirse a la integración inmobiliaria o a los demás instrumentos previstos en la Ley, en todo caso deberá cumplirse con el frente mínimo que allí se establezca. Alturas: Los proyectos nuevos de vivienda, generados con el fin de reasentar a la población afectada con el Proyecto Urbano o por normas estructurantes del POT, podrán tener la altura permitida para nuevos desarrollos habitacionales conforme a la normatividad vigente en el Plan de Ordenamiento Territorial, teniendo como base el siguiente cuadro:

No BARRIO UNIDAD NORMATIVA DE

REGULARIZACIÓN Y LEGALIZACIÓN URBANÍSTICA

ALTURAS

1 La Sierra-Villa Turbay La Sierra - Villa Turbay 2 pisos para bifamiliares 3 pisos para multifamiliares

5 La Sierra y Las Estancias Santa Lucia 3 pisos para multifamiliares

6 Villa Lilliam Y Las Estancias Las Mirlas- La Arenera 3 pisos para multifamiliares

7 Las Estancias y Villa Lilliam

Tres esquinas -Los Arrayanes 5 pisos para multifamiliares

Las edificaciones nuevas que se propongan en el área de planeamiento y que superen estas alturas deberán demostrar mediante estudio de suelos específico la capacidad portante del suelo. En todo caso las densidades determinadas no podrán superarse. Densidad habitacional máxima permitida: En concordancia con el artículo 252 del Acuerdo 046 de 2006,



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parágrafo 1, para el desarrollo de vivienda nueva de interés social prioritario, se aplicarán las disposiciones previstas en los Decretos Nacionales 2060 y 2083 de 2004, especialmente en lo relacionado con áreas mínimas, densidades y cesiones urbanísticas gratuitas. Áreas de cesión en suelo para áreas verdes, recreacionales y equipamientos. Para los nuevos desarrollos deberá cumplirse con las disposiciones del Decreto 2060 de 2004, o la norma que lo modifique, adicione, o sustituya, en relación con las áreas mínimas para la cesión de espacio público, así: El porcentaje mínimo de las cesiones urbanísticas gratuitas para el desarrollo de programas VIS - VISP será del 25% del Área Neta Urbanizable, distribuido así:

§ Para espacio público: Entre el 15% al 20% del área neta urbanizable § Para equipamiento: Entre el 5% al 10% del área neta urbanizable

Retiro frontal mínimo entre fachadas: Los proyectos nuevos deberán cumplir con las normas vigentes en materia de retiros a medianería. Las fachadas cerradas no requerirán retiro.

Parqueaderos. En concordancia con el inciso final del artículo 337 del Acuerdo 046 de 2006, a los nuevos desarrollos habitacionales se les exigirá una celda de parqueo por cada 10 unidades de vivienda siempre que el proyecto genere más de 20 soluciones habitacionales. En los proyectos con menor cantidad de viviendas nuevas generadas no habrá exigencia de celdas de parqueo.


5. normas complemetarias 5. referentes · y especial de la producción e implica: ... abierta,...

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