4.2 dinÁmica econÓmica de la construcciÓn y el … · el sector de la construcción cuenta con...

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ASPECTOS NEGATIVOS 1. Poca flexibilidad en la asignación de usos

según las áreas de actividad.

2. Las operaciones estratégicas no pueden plantear excepcionalidad normativa

3. Los instrumentos están sujetos al POT

1. No hay aspectos urbanísticos o normativos sujetos a reglamentaciones posteriores, por lo cual, salvo las operaciones estrategias, solo se puede aplicar las normas del MEPOT.

2. Por lo anterior, salvo la reglamentación de una

operación estrategia, los potenciales edificatorios y las formas en las cuales se cumplen las cargas son las determinadas en el Decreto Distrital 364 de 2013.

4.2 DINÁMICA ECONÓMICA DE LA CONSTRUCCIÓN Y EL MERCADO INMOBILIARIO: BOGOTÁ - PLM

La presente sección tiene como objeto estudiar diferentes dinámicas económicas que están presentes en la zona de influencia de la primera línea del metro. En vista de la complejidad y el gran alcance que esta labor puede llegar a tener, se ha optado por ac otar el estudio al comportamiento del mercado del suelo y de la vivienda.

Por esta razón, se efectuó el análisis desde un punto de vista general y a manera de contexto, de ahí que el objeto de estudio será el sector de la construcción en el marco de la di námica de la economía colombiana. Ahora bien, es importante señalar que se encuentran sectores con mayor nivel de actividad económica como la industria y los servicios, mientras que la construcción presenta una participación relativamente menor en el agregado económico.

Aun cuando el análisis del sector de la construcción comprende varios de los fenómenos económicos que influyen en las dinámicas del mercado del suelo y la vivienda, es necesario entender el comportamiento del mercado inmobiliario que se deriva de cambios demográficos y fenómenos estructurales como el déficit de vivienda. Del mismo modo, estudiar el comportamiento histórico que se ha presentado en torno al otorgamiento de licencias de construcción, permite conocer con más detalle los incentivos y las dinámicas que presenta el sector inmobiliario. En suma, el análisis se efectuó desde tres grandes perspectivas: el sector de la construcción dentro de la economía colombiana, lo que en este documento se ha denominado oferta y demanda de productos inmobiliarios y la relación conceptual entre el mercado inmobiliario y el proceso de captura de valor.

El segundo gran componente del diagnóstico consiste en caracterizar y establecer las relaciones entre la oferta y la demanda del espacio construido para las estaciones de la PLM. Por un lado, la demanda corresponderá a las estimaciones que desde las proyecciones en el crecimiento poblacional, traducidas en términos de espacio construido se tienen para la población que podría demandar aquellos espacios en desarrollo de la PLM. Por su parte, la oferta del espacio construido se refiere al comportamiento principalmente del nivel de licenciamiento de construcción para los diferentes usos en la proximidad de las estaciones de la PLM. Para este análisis, se toma como supuesto que la oferta del espacio construido corresponde con la producción de bienes inmobiliarios realizados por promotores que desarrollarán y generaran proyectos inmobiliarios para que, en correspondencia con la demanda por aquel espacio, puedan generarse efectivamente un desarrollo material de las licencias de construcción.

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Si bien el análisis del mercado inmobiliario ha sido pensado para abordar y detallar precisamente las relaciones entre la demanda y la oferta del espacio construido en la proximidad a las estaciones del metro, este análisis se presenta como uno de los componentes del informe que intenta recoger las principales conexiones entre los diagnósticos urbanísticos, de movilidad y financieros en relación con los planteamientos prospectivos acerca del desarrollo de proyectos inmobiliarios y la consiguiente estimación del potencial de generación de plusvalor por aquellos desarrollos a lo largo de las estaciones de la PLM

Por último, se desarrolla una metodología, escenarios y resultados de los modelos econométricos que se plantean a partir de la estimación del potencial de captura de valor. De este desarrollo se espera una primera aproximación del potencial de captura de valor con relación a las variables que indican aglomeraciones, accesibilidad y cambios de uso en relación a la distancia a las estaciones de la PLM.

Marco general económico del sector de la construcción

Contexto económico general del sector de la construcción

En reconocimiento de la importancia económica que tiene el sector de la construcción en la economía del país, a partir del cual se materializan las acciones para la urbanización de los territorios, resulta de importante interés la comprensión de las lógica s de funcionamiento del sector de la construcción tanto de Bogotá como las de las diferentes regiones que esta constituye con otros territorios. Para el caso del presente estudio este análisis sirve de contexto general para los análisis posteriores.

Este sector es considerado como una parte relevante en la estructura económica del país, pues se parte del principio que el desarrollo de la actividad constructora implica el empleo en gran escala de múltiples factores de producción, tales como los capitales, e l empleo de mano de obra y el suelo. Por esta razón, la construcción puede ser considerada como una actividad fundamental para una economía, pues a esta se le considera usualmente como uno de los sectores motrices del crecimiento económico.

A su vez, el sector de la construcción responde a las dinámicas de la actividad económica general, puesto que los productos construidos que se obtienen de este sector tienen como finalidad servirle de sustento físico al resto de la economía. El sector de la construcción interviene como un medio en la actividad económica y no como un fin en sí mismo. De aquí se plantea la pregunta si la dinámica de la actividad económica general incide en la dinámica económica de la construcción.

Por su parte, el sector de la construcción conlleva un importante papel dentro de las políticas sectoriales formuladas por los gobiernos de diferente nivel, pues a pesar de llevar consigo intereses de ganancia privada, su impacto en el territorio resulta principalmente de carácter público. En este sentido, no solo se tienen en cuenta los efectos que sobre la ocupación del suelo genera, sino también por las expectativas de generación de riqueza económica para la población donde ésta se produzca.

El sector de la construcción cuenta con un aspecto particular que lo distingue de cualquier otro sector: introduce el suelo como un aspecto fundamental dentro de su actividad. En efecto, para la planificación y la construcción real del territorio, no se precisa de otra actividad económica que se encuentre relacionada más estrechamente con la ocupación del suelo que la actividad edificadora. Este sector debe conciliar las intenciones privadas de ejecución en relación a sus posibilidades de realización, conforme las normas de habilitación, uso e intensidades de l suelo. La producción

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inmobiliaria debe entrar en correspondencia con las decisiones planteadas en las respectivas normas urbanísticas contenidas en los instrumentos de ordenamiento territorial.

De esta manera, se plantea la necesidad de comprender las fuerzas bajo las cuales opera el sector de la edificación y que actúan en la construcción del espacio urbano, mediante la posibilidad de establecer una relación entre los instrumentos de planificación territorial que Bogotá cuenta con respecto a las dinámicas de la actividad económica. Por lo tanto, se precisa evaluar cuál es la capacidad de incidencia que tiene el sector público, tanto por las decisiones de intervención directa en relación al ordenamiento territorial, como por las decisiones de política sect orial que impliquen un gasto público de gobierno, en la dinámica económica de la construcción.

El avance en el estudio que se presenta en este documento da cuenta, como una primera aproximación, de la comprensión de las lógicas y dinámicas de la actividad de la construcción desde una perspectiva macroeconómica, empleado indicadores de riqueza económica departamental que evidencian tendencias en la estructura económica de dicho sector. En ese sentido, en este documento de avance se explorará el desempeño económico del sector de la construcción, con el propósito de responder a la pregunta: ¿Cómo ha sido el comportamiento del valor agregado de la construcción de Bogotá y de la región, con respecto a las demás ramas, otros departamentos y al país? así se planea abordar esta cuestión como avance en el estudio de la generación del potencial de plusvalor como consecuencia del desarrollo de proyectos inmobiliarios en la PLM.

De las principales conclusiones que se tienen de este primer acercamiento a la comprensión de l sector económico de la construcción se encuentra que:

a. Las dinámicas de crecimiento económico de Bogotá han sido superiores que las del país y de Cundinamarca.

b. Se evidencia una relación directa entre el crecimiento económico de Bogotá y los departamentos con respecto al crecimiento del sector de la construcción de los mismos.

c. La actividad económica de los departamentos y de Bogotá tiende a crecer en promedio anual en el periodo 2000 a 2012 más rápido que la del sector de la construcción.

d. No se evidencian tendencias de crecimiento económico general de los departamentos superiores a Bogotá, mientras que en el sector de la construcción se presentan crecimientos económicos en Bogotá superiores al resto de departamentos.

e. La evolución de la participación del sector económico de la construcción no indica la presencia de cambios en la composición de la estructura económica de los departamentos ni de Bogotá.

f. En principio, la dinámica económica de Bogotá parece no relacionarse con una dinámica de la producción de construcciones, así como la dinámica constructiva del país parece no corresponder con las variaciones del sector de la construcción de Bogotá.

g. Desde el punto de vista de la participación del PIB de la construcción de Bogotá en el total del PIB de Bogotá, se evidencia una tendencia negativa desde el segundo semestre de 2008 hasta lo que se lleva registrado en el tercer trimestre de 2013. En ese sentido, la evolución de la participación en la economía distrital de la construcción no ha sido solamente el resultado de una intervención pública en el ordenamiento territorial, sino que se evidencian fluctuaciones económicas en aquella tendencia que pudieran corresponder a otras lógicas territoriales más complejas.

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h. Por último, los resultados del sector de la construcción no solamente dependen del tamaño de la economía, sino que dependen también del grado de intervención pública que tenga los departamentos como propósito realizar inversiones en obras civiles. No obstante, Las actividades de construcción de edificaciones han mantenido un nivel consecuente con el crecimiento económico general.

Un acercamiento a las dinámicas del sector económico de la construcción de Bogotá y los departamentos del país en el periodo 2000-2013

Una de las principales variables que permite medir el tamaño de la economía y a su vez medir el nivel de riqueza generada en un territorio es el Producto Interno Bruto –PIB-. Esta variable indica de manera agregada el nivel de producción de todos los bienes de la economía en un periodo determinado. Se compone del producto de dos elementos: los precios a los cuales se venden los productos y las cantidades obtenidas mediante un proceso de producción. Para expresar el tamaño y evolución de las distintas economías departamentales y de Bogotá en el periodo 2000-2013, se presenta a continuación (ver Figura 4-79), la cual da indicios del potencial económico que marca la estructura económica del país.

A partir de un análisis general a la estructura económica del orden departamental del país, se evidencia que en el periodo 2000-2013 se presenta un crecimiento del PIB del país, Bogotá y los departamentos. En efecto, con los datos suministrados por el DANE, se pudo determinar que el PIB de Bogotá ha crecido en mayor medida en el periodo 2000-2013, y también en una tasa promedio anual superior (4.6%) con respecto a Cundinamarca (4.4%), país (4.3%) y el resto de departamentos (3.9%) (DANE, cuentas departamentales).

En ese sentido, algunos enfoques económicos tienen como base de análisis el considerar que e l grado de concentración espacial de la actividad económica se puede expresar por su desigual distribución en el espacio. Esto implica una estructura económica propia de las dinámicas territoriales que obedece a procesos de distinta índole. Las razones que da lugar a dicho fenómeno de concentración son múltiples, entre las que principalmente se encuentran las ventajas económicas obtenidas por la presencia y cercanía de grandes mercados, tanto de bienes y servicios como de factores de producción, el tamaño de la economía que induce a la ampliación del consumo de productos diferenciados, los fenómenos migratorios que buscan incentivos de localización de mano de obra que buscan ventajas de información y de cercanía a un mercado de trabajo especializado, entre otras varias.

Una explicación plausible que da cuenta de la dinámica económica de Bogotá radica en la consideración de la capacidad que tiene Bogotá para atraer actividad económica. Esta capacidad está en función del tamaño de la economía y de la diversidad en la composición de la estructura productiva, entre otras.

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Figura 4-79. Evolución del PIB por departamentos, Bogotá y Nacional 2000-2012

Fuente: Elaboración propia con base de Cuentas Departamentales del DANE

Figura 4-80. PIB de Bogotá con respecto al PIB de Colombia (precios constantes)


La figura anterior da cuenta de la relación existente entre el agregado económico nacional y el agregado económico de la ciudad. Se puede concluir que el PIB de Colombia es en promedio 3.8 veces el PIB de Bogotá, este indicador es una muestra de la correlación existente entre la actividad económica colombiana y la bogotana, lo que indica en un primer momento, que el movimiento de Bogotá sigue el movimiento del país. Para confirmar esta hipótesis, se presenta el coeficiente de correlación entre el agregado del PIB de Colombia y el agregado del PIB de Bogotá (ver Figura 4-81). La correlación entre el agregado de la producción en Bogotá y Colombia es casi uno, esto indica que la dinámica de producción de la ciudad sigue la misma dinámica del país, lo que implica q ue el crecimiento económico de la nación afecta de forma directa la dinámica económica de la ciudad. En este sentido, se puede afirmar que en términos de crecimiento económico, la ciudad sigue a la nación. Por ejemplo, una desaceleración de la producción en Colombia, puede producir una desaceleración en la ciudad.

bogot 3.828457 .0083047 461.00 0.000 3.810363 3.846552 totalcolom~a Coef. Std. Err. t P>|t| [95% Conf. Interval] Newey-West

Prob > F = 0.0000maximum lag: 0 F( 1, 12) = 212518.19Regression with Newey-West standard errors Number of obs = 13

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Figura 4-81. Coeficiente correlación PIB Colombia vs PIB Bogotá


Bogotá es la ciudad con la mayor participación del PIB Nacional, según información del DANE, produce cerca del 26% de la riqueza económica del país, mientras que los restantes 28 departamentos y sus municipios han ido perdiendo un peso específico con respe cto a Bogotá. (Ver Figura 4-82). Esto indica una tendencia hacia la concentración económica de Bogotá con respecto al país. Se puede mencionar que Bogotá no ha dejado de crecer económicamente en el periodo 2000-2013, así como ha crecido a tasas mayores de participación que Cundinamarca, el país y el resto de departamentos en su conjunto, con excepción de Meta.

Figura 4-82. Participación Departamental y de Bogotá en el PIB Nacional 2000 -2013


En cuanto al crecimiento económico, el país, Bogotá y Cundinamarca presentaron una desaceleración de la tasa de crecimiento del PIB en el 2009, con excepción de Meta, que presentó una tasa de crecimiento extraordinaria (DANE, cuentas departamentales). Aunque hay un crecimiento positivo de la economía del país, Bogotá y el resto de Departamentos, presentan oscilaciones en el crecimiento económico, posiblemente debido a fluctuaciones derivadas de condiciones macroeconómicas, las cuales pueden estar asociadas a ciclos económicos de largo plazo, tal como la confianza en el sector de la construcción y en general en la economía tras la crisis financiera presentada a finales del siglo XX. (Ver Figura 4-83). Esto indica que los departamentos, con excepción de Meta, tuvieron una tasa de crecimiento del PIB altamente volátil, mientras que la dinámica de crecimiento de este departamento podría corresponder con algunos factores ajenos a la estructura económica del departamento, tal como la proliferación de campos de producción petrolera y la intensificación de cultivos agroindustriales de grandes extensiones, entre otras. Por su parte, el comportamiento de la tasa de variación del PIB de los departamentos ha sid o similar en el periodo 2000-2013, con excepción a Meta, que presenta tasas de crecimiento atípicas con respecto al resto de las economías departamentales en el periodo 2007 -2013. En el periodo

bogot 0.9989 1.0000totalcolom~a 1.0000 totalc~a bogot

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2001-2007 se evidencia un crecimiento conjunto de las economías del país, Bogotá y el resto del departamento alrededor del 5% anual (DANE, cuentas departamentales).

Si bien el PIB de Cundinamarca ha crecido en menor tasa que el de Bogotá, su participación en el PIB nacional no ha aumentado, mientras que la participac ión de Bogotá si lo ha hecho progresivamente. Esto indica que Bogotá presenta unas dinámicas de crecimiento económico más acentuadas que en Cundinamarca (DANE, cuentas departamentales).

Por su parte, la economía del país, de Bogotá y Cundinamarca presentó una desaceleración de la tasa de crecimiento del PIB en el 2009, como se indica en la siguiente figura.

Figura 4-83. Tasa de variación anual del PIB departamental 2000-2013


Si bien es cierto que la capacidad que tiene una economía para producir concentraciones económicas radica en la posibilidad de ofrecer incentivos económicos para la atracción de agentes económicos de diferentes territorios, también se requiere que se den procesos de diversificación de la actividad económica, los cuales indican la posibilidad de ampliar las fronteras del comercio en varios frentes y se constituye en una de las principales manifestaciones del tamaño de las economías.

En la Figura 4-84 se presenta el grado de diversificación económica de Bogotá con respecto al total de la producción económica nacional. De aquí se puede concluir que Bogotá presenta una importante participación en la economía del país, principalmente con actividades económicas urbanas. La agricultura y la minería en Bogotá no representan una cifra significativa dentro del total nacional, por lo que esta situación caracteriza a Bogotá como una ciudad que promue ve el desarrollo de actividades económicas secundarias y terciarias.

Las actividades industriales y de construcción evidencian una tendencia a la desconcentración, pues el PIB asociado a estas ramas de actividad han presentado una dinámica decreciente en e l tiempo, aunque la economía de Bogotá tiende a ganar importancia en el total del PIB con respecto al nacional.

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Figura 4-84. Participación por ramas de actividad económica de Bogotá en el PIB nacional 2000 -2012


Evolución del sector de la construcción en las cuentas económicas departamentales.

El sector de la construcción se divide a su vez en dos grandes ramas de actividad. Por un lado se encuentran la construcción de edificaciones completas y de partes de edificaciones; acondicionamiento de edificaciones, correspondiente a la producción de bie nes inmobiliarios, los cuales recaen principalmente por los distintos sub-mercados asociados a la generación de vivienda y otros productos destinados a las actividades urbanas, como oficinas, bodegas, etc. Por otra parte se encuentra la construcción de obras de ingeniería civil. Este corresponde a las obras realizadas principalmente de carácter público, como puentes, carreteras y en general infraestructura de mayor escala.

El PIB agregado del sector de la construcción ha aumentado en el periodo 2000 a 2013 , con excepción de Cundinamarca, que presenta una reducción del 7% en el periodo (Ver Figura 4-85). El departamento que más incrementó el PIB entre estos dos periodos fue Meta, con un crecimiento del 388% para el periodo. Por su parte, Bogotá aumentó su PIB en menor medida que el resto de departamentos y el país en el periodo, aunque reportó un crecimiento del 82% entre los dos años, es decir, cerca de la mitad de lo que aumentó el PIB de la construcción en el país (152% periodo) (DANE, cuentas departamentales).

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Figura 4-85. PIB departamental del sector de la construcción 2000-2013


El PIB de las edificaciones ha tendido a aumentar su participación en el total del PIB nacional entre el 2000 y 2008, de la misma manera que la construcción de obras civiles en el periodo (ver Figura

4-86). No obstante, las actividades de construcción han tendido a una reducción en su participación en el periodo 2009 a 2013, mientras que la construcción de obras civiles la ha aumentado para el mismo periodo. Ambas ramas de actividad, construcción de edificaciones y de obras civiles indican un papel importante en la actividad económica, aunque su participación en el total del PIB nacional asciende al 6 % (DANE, cuentas departamentales). Es decir , que la economía de los departamentos no depende en gran medida de la construcción, aunque se evidencia un incremento en la participación económica de este sector en la estructura económica del país, jalonado por la construcción de obras civiles, principalmente.

Figura 4-86. Participación (%) del PIB Nacional de la rama económica de la construcción y sus componentes en el total del PIB Nacional


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El PIB de la construcción de Bogotá creció en mayor medida que su total del PIB, así como también el PIB de la construcción del resto de departamentos crecieron en mayor medida que su respectivo PIB, con excepción de Cundinamarca entre los dos años 2000 y 2013 (Ver Figura 4-87). La tasa de crecimiento promedio anual de Cundinamarca fue la menor, pues su PIB de construcción creció en promedio 1.7% anual, mientras que Bogotá el 5.5%, menos de la mitad del crecimiento del PIB de la construcción del país (8.1%). El departamento que más aumentó su PIB de construcción en promedio fue Meta, con un 16.5% promedio anual. (DANE, cuentas departamentales)

Figura 4-87. Tasa de crecimiento del PIB departamental del sector de la Construcción 2000 -2013


El PIB de construcción de edificaciones creció en todos los departamentos analizados, Bogotá y el país entre los dos años 2000-2013. No obstante, Bogotá creció en menor medida que el resto de departamentos y el país, pues se dio un aumento del PIB de edificaciones en 89.1% entre lo s dos años. Por su parte, Cundinamarca aumento su PIB en el mismo periodo en 91.5%, muy cercano al crecimiento de Bogotá. Por otra parte, el país en general, aumento su PIB de construcción de edificaciones en un 147% entre los años 2000 y 2013, poco menos del doble del crecimiento de Bogotá y Cundinamarca para el mismo periodo (DANE, cuentas departamentales).

Además, el PIB de las edificaciones de Bogotá creció en mayor medida que el PIB de la construcción de Bogotá y a su vez que el PIB agregado de su economía entre los dos años 2000 a 2013 (Ver Figura 4-88). Con excepción del Departamento del Meta, el resto de 28 departamentos crecieron más en su PIB de edificaciones que el PIB agregado de la construcción, así como su agregado total del PIB en el periodo 2000 y 2012.

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Figura 4-88. Evolución del PIB de Construcción de edificaciones completas y de partes de edificaciones departamentales 2000-2012


Los departamentos de Meta y el resto de departamentos (sin contar a Bogotá), crecieron en mayor medida que Bogotá, Cundinamarca y el país, con una cantidad mayor al doble entre 2000 y 2013. El crecimiento promedio anual de Bogotá (6.6%), Cundinamarca (6.8%) y el país (8.1%) fueron menores que el crecimiento promedio anual del resto de departamentos (10.5%) (DANE, cuentas departamentales). El departamento del Meta fue el que más creció en PIB de edificaciones en promedio anual, al alcanzar el 18% anual promedio, como se indica en la Figura 4-89. La tasa de crecimiento de edificaciones promedio anual de Bogotá y del país fue mayor que el PIB del agregado de la construcción y del total PIB para el periodo. En Cundinamarca la tasa de c recimiento de edificaciones es superior a la del total de la construcción y mayor que la de Bogotá en el periodo. No obstante, los departamentos de Meta y resto de departamentos presentan las mayores tasas de crecimiento promedio anual del PIB de edificaciones que Bogotá, Cundinamarca y el país con respecto al entre el periodo 2000 a 2013, y con respecto al PIB de las construcciones y el total del PIB de cada uno

Figura 4-89. Tasa de crecimiento del PIB de Construcción de Edificaciones departamentales 2000-2013


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De otra parte, la evolución de la participación del sector económico de la construcción no indica la presencia de cambios en la composición de la estructura económica de los departamentos ni de Bogotá, pues con excepción de Cundinamarca, los demás departamentos tienden hacia un crecimiento en la participación del PIB de construcción en su propio PIB departamental y del Distrito. El Departamento del Tolima presenta una tendencia creciente sobre la participación del PIB de la Construcción en su respectivo PIB Departamental, mientras que Cundinamarca evidencia una fluctuación estacional desde el 2004 entre el 2.5 y 3.5% del PIB de Construcción sobre su propio PIB. Esto se puede encontrar en la siguiente figura.

Figura 4-90. Participación del PIB de la Construcción departamental en su respectivo PIB departamental 2000 -2013pr


Además, los resultados del sector de la const rucción no solamente dependen del tamaño de la economía, sino que dependen también del grado de intervención pública que tenga los departamentos como propósito realizar inversiones en obras civiles (ver la siguiente figura) . No obstante, Las actividades de construcción de edificaciones han mantenido un nivel consecuente con el crecimiento económico general.

Figura 4-91. Participación (%) departamental del PIB de construcciones en el PIB nacional de Construcciones 2000-2013pr


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Evolución trimestral del sector de la construcción en Bogotá y total nacional

De la información disponible sobre cuentas económicas departamentales se encuentra la evolución del PIB del sector de la construcción del país y de Bogotá desde el primer trimestre del año 2000 hasta el tercer trimestre del 2013 proyectado. Una primera rev isión de las cifras que se presentan en la Figura 4-90 muestra que, aunque el PIB total de Bogotá ha venido creciendo progresivamente en el periodo referenciado, la participación del PIB trimestral de la construcción en la misma ciudad no ha sufrido cambios en la tendencia en el mismo periodo. El crecimiento económico de Bogotá no deriva su comportamiento por la evolución del sector de la construcción, aunque este ha correspondido históricamente con un nivel estacional.

Por su parte, la evolución del PIB de la construcción del país ha venido aumentando su nivel e importancia económica( ver Figura 4-92) , pues entre el primer trimestre del 2000 y el tercer trimestre del 2013 el valor de la producción constructiva en el país ha doblado su participación, así como se evidencia una tendencia creciente cuyo comportamiento, en principio, no se relaciona con la actividad de Bogotá. En ese sentido se puede concluir, como una primera aproximación que, la dinámica económica de Bogotá parece no depender exclusivamente con la dinámica de la producción de construcciones, así como la dinámica constructiva del país parece no corresponder con las variaciones del sector de la construcción de Bogotá.

Figura 4-92. Evolución del PIB de Bogotá, de construcción nacional y de Bogotá trimestral del I- 2000 al III- 2013


El sector de la construcción en Bogotá presenta una evolución consecuente con los procesos de construcción nacional. Además de participar en una proporción similar con respecto a la participación de la construcción nacional, el PIB de la construcción Bogotá ha tendido a presentar desde el segundo trimestre de 2008 una tendencia hacia la baja (ver Figura 4-93). Esta figura indica una situación relevante para comprender la relevancia del sector de la construcción en Bogotá: aun cuando el sector de la construcción en Bogotá ha venido creciendo, el resto de sectores de la economía de Bogotá han crecido más que proporcional con respecto a este sector, lo cual indica una expansión de la economía que promueve procesos económicos más generales en Bogotá, así como también una diversificación de la economía distrital en sectores diferentes a la construcción.

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Figura 4-93. Evolución de la participación trimestral del PIB de la construcción nacional y de Bogotá en sus respectivos PIB totales


La siguiente figura muestra en detalle el ciclo de la construcción en Colombia y en Bogotá. Es posible evidenciar que la ciudad sigue el ciclo de la nación, lo que indica que en los periodos en los cuales se ha presentado una desaceleración en el sector de la construcción nacional se ha visto el mismo comportamiento en Bogotá y viceversa. Por último, se hace hincapié en la dinámica del sector construcción en el agregado nacional, como se ha podido evidenciar en esta sección, se puede observar que en Bogotá la participación del sector de la construcción ha disminuido en relación con el total producido por la ciudad, como consecuencia de la expansión económica del Distrito.

Figura 4-94 Crecimiento porcentual sector de la construcción 2000-2012

Fuente: Elaboración propia con base en Cuentas Departamentales del DANE

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La dinámica del sector de la construcción evidenciada en la anterior gráfica indica una relación con la operación del mercado inmobiliario. La presencia de ciclos de la construcción en la economía de Bogotá y en la del país en su conjunto puede sugerir una situación que relaciona el desarrollo de proyectos inmobiliarios con respecto al nivel de actividad económica. Por un lado, el crecimiento general de la economía del país tiende a promover que la demanda por adquirir bienes inmuebles aumente, como consecuencia de los efectos de riqueza que obtiene la población con mayor disponibilidad a pagar. Por otro, la periodicidad de los ciclos puede deberse a la propia dinámica de la construcción, la cual requiere de cierta temporalidad para llevar a cabo el ajuste d e la economía y traducirla en mayores expectativas del mercado.

La expansión de la actividad económica de la construcción a su vez indica la propensión de la demanda por adquirir activos de inversión de tal forma que el desarrollo de productos inmobiliari os se presente no solo como un producto derivado de relaciones macroeconómicas, sino que también tenga implicaciones urbanas al promover mayor consumo de espacio construido. Algunos efectos sobre los precios que promueve la acumulación del stock de vivienda y demás productos inmobiliarios ha sido ampliamente estudiado por autores como Wheaton y DiPasquale (1996).

La oferta y la demanda del espacio construido como enfoque económico del mercado inmobiliario de las estaciones del metro

El estudio económico del mercado inmobiliario generalmente aborda el análisis de los componentes que dan estructura económica a las fuerzas que operan en el espacio urbano. Estos componentes a su vez dan lugar a los procesos de organización del espacio económico más generales, l os cuales expresan dinámicas de mercado bajo la configuración de algunos fenómenos urbanos. Este análisis tiene como fundamento la relación entre la oferta y la demanda del espacio construido.

En general, la dinámica del mercado inmobiliario puede contemplar una multiplicidad de aspectos económicos que se presentan en las zonas de estudio del área de influencia de las estaciones del metro, pero que por la naturaleza del análisis, se puede enfocar en la comprensión del ámbito espacial y temático del proyecto de la PLM. Estos aspectos económicos principalmente se orientan hacia el análisis de algunos fenómenos urbanos que derivan de la intervención pública ante el desarrollo de actividades económicas inmobiliarias.

De esta forma, es posible establecer una relación entre lo que el análisis económico puede abordar y el mercado inmobiliario, puesto que este último puede contemplar diversos aspectos que intervienen en la construcción del territorio, toda vez que la implicación de los fenómenos urbanos en el desarrollo de procesos espaciales puede dar lugar a análisis económicos de diversa índole.

En el caso particular del presente documento, se ha decidido estudiar la relación entre la oferta y la demanda del espacio construido, como aproximación empírica que aborda la conexión entre el mercado inmobiliario con la operación de los mercados del suelo. La demanda del espacio construido en este caso se toma como aquella presión económica de la población que requiere de suelo urbano para realizar diferentes actividades. Por su parte, la oferta del espacio construido corresponde con aquella actividad edificatoria que procura satisfacer las necesidades de la demanda del suelo urbano y que a través de la construcción del espacio físico contribuye a la consolidación del espacio urbano.

Por lo anterior, el estudio del mercado inmobiliario aquí desarrollado corresponde con el análisis de la oferta y la demanda del espacio construido, no solo por las razones anteriormente expuestas, sino que además debido a que estos dos componentes del mercado inmobiliario igualmente expresan conjuntamente las principales relaciones que se dan entre la localización de las actividades económicas y la estructuración de mercados del suelo e inmobiliarios.

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Desde el punto de vista teórico, diversos trabajos han desarrollado un amplio esfuerzo por comprender las fuerzas que operan en el mercado inmobiliario y el suelo. Ejemplo de ello se puede observar en Wheaton y DiPasquale (1996) o Camagni (2005). Este último autor plantea una importante visión acerca de algunos fenómenos urbanos a partir de lo que en su trabajo se denomina los principios genéticos3 de la construcción del espacio económico. Dentro de estos principios se abordan entre otros algunos de los principales modelos de localización de acti vidades económicas, así como también otros fenómenos urbanos que expresan relaciones económicas en el espacio. Esta visión se puede observar en la siguiente figura.

El desarrollo del estudio del mercado inmobiliario de la PLM toma como sustento la operació n de los principios planteados por Camagni (2005) al incorporar la aglomeración y la accesibilidad como dos de los principios, entre otros, que se espera que el metro promueva de manera especial a través del desarrollo de proyectos inmobiliarios en la prox imidad de las estaciones. Las ganancias por accesibilidad de la población y la consecuente operación de la competencia espacial por el uso del suelo se encuentran en la base del planteamiento conceptual de la oferta y la demanda de espacio construido. Por esta razón, se considera una aproximación conceptual apropiada para establecer la relación entre los mercados inmobiliarios y algunos principios que dan lugar a la organización del espacio económico en Bogotá.

Figura 4-95Los grandes principios organizadores del espacio económico

Fuente: Camagni (2005)

De esta manera, en el presente capítulo se describe el desarrollo metodológico tanto la oferta del espacio construido como la demanda por aquel espacio. Para este ejercicio, la oferta del espacio construido corresponde con las licencias de construcción por obras nuevas de proyectos

3 Estos principios corresponden con la aglomeración, competitividad, accesibilidad, jerarquía e interacción de las fuerzas económicas en el espacio económico

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inmobiliarios para diferentes usos que se han otorgado en la zona de influencia de las estaciones de la PLM. Estas licencias otorgadas se constituyen como la principal intención de construcción del espacio físico como resultado de la interacción con la demanda por los usos que requieren de dicho espacio, en relación a las actividades de los promotores inmobiliarios. La principal fuente de información para analizar la oferta proviene de los registros administrativos de licencias de construcción que las curadurías urbanas informan al Distrito.

La demanda del espacio construido proviene de la presión que la población proyectada del distri to puede requerir para el desarrollo de sus actividades a lo largo de la línea del metro, para vivienda, comercio y oficinas. Este ejercicio permite establecer las necesidades futuras en cuanto suelo urbano requerido para el desarrollo de diversos proyectos inmobiliarios.

Oferta del espacio construido en el área de influencia de las estaciones de la PLM

Es posible atribuir como oferta de espacio construido a los nuevos metros cuadrados licenciados que serán construidos en Bogotá. El análisis se efectúa desde esta perspectiva debido a que el otorgamiento de una licencia expresa la intención de un promotor por desarrollar un proyecto nuevo. Por lo tanto, el comportamiento de licenciamiento es una aproximación del comportamiento del mercado inmobiliario y por ende permite caracterizar la dinámica y algunos incentivos de los productores en la zona de influencia del metro.

Bajo este entendido a continuación se presentará el método de elaboración de oferta:

Se elaboró el diagnóstico anual de las licencias aprobadas de carácter de obra nueva distinguiendo para cada uno de los usos del suelo definidos:

Comercio local Comercio metropolitano Comercio pesado

Comercio urbano Dotacional Industria Institucional

Oficinas Parqueadero Residencial Servicios

Procedimiento

A partir de la base de licenciamientos se elaboró el diagnóstico de la oferta de licencias para el área de influencia de las estaciones de la Primera Línea del Metro de Bogotá, el proceso que se siguió se presenta resumido a continuación en la siguiente figura.

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Figura 4-96. Procedimiento Oferta de espacio construido a partir de las estadísticas de licenciamiento de construcción

Fuente: Elaboración propia

Área licenciada para Bogotá (1998-2014)

En la siguiente gráfica se puede observar el comportamiento en el área de licenciamiento en Bogotá para la última década. Así, se evidencia que el licenciamiento para vivienda ha venido en aumento en la misma proporción que el licenciamiento general. Lo que indica, el gran peso que tiene para los promotores inmobiliarios la construcción de la vivienda. En consecuencia, se puede afirmar que la construcción de vivienda compone un elemento fundamental en el sector de la construcción en Bogotá. En cambio, el sector de oficinas y comercio se ha mantenido relativamente constante, evidencia de la importancia que tiene para el sector inmobiliario, la construcción de uso residencial.

Figura 4-97. Área licenciada por uso y año para Bogotá 1998-2014 (m2)

Fuente: Camacol-DANE

De modo contrario, al uso residencial, la construcción de oficinas y comercio parece responder más a cambios en la estructura productiva de la ciudad que a presiones demográficas, un indicador de éste fenómeno se encuentra en la tendencia observada en licenciamiento, que parece corresponder mejor a los movimientos en el crecimiento económico que a las dinámicas poblacionales. Es importante resaltar que el licenciamiento de oficinas ha venido en aumento constante desde el año 2009, señal del creciente interés y de los incentivos del mercado inmobiliario en torno a la construcción por este uso.

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Tabla 4-1. Porcentaje de m2 licenciados a 500m por uso con respecto al total por uso de la ciudad Uso 2012 2013 2014 2015

COMERCIO LOCAL 23,2% 8,4% 6,4% 1,5% COMERCIO METROPOLITANO 100,0% - - -

COMERCIO URBANO 1,2% 8,9% 33,3% 6,3% DOTACIONAL 17,4% 21,2% 7,6% 64,4%

OFICINAS 10,4% 10,2% 22,3% 3,5% PARQUEADERO 29,5% 4,7% - 100,0%

RESIDENCIAL 10,5% 8,8% 13,5% 3,1% SERVICIOS 29,9% 45,1% 48,2% 7,8%

ÁREA LICENCIADA POR AÑO (TODOS LOS USOS)

12,6% 12,8% 19,7% 3,7%

Fuente: Elaboración propia con información de la Secretaría Distrital de Planeación (SDP)

La tabla anterior muestra la proporción entre el total de metros cuadrados licenciados en Bogotá por cada tipo de uso y los metros cuadrados licenciados a 500 metros de la zona de influencia del metro. De manera amplia, es posible inferir que esta dinámica del licenciamiento por uso en el área de influencia a la PLM responde en primer lugar a los incentivos que tienen los desarrolladores inmobiliarios para construir allí como consecuencia de la alta demanda de población que se ubicará en el área de influencia de las estaciones. De manera análoga, esta información permite entender de qué forma se ha venido desarrollando la zona de influencia del metro de Bogotá con respecto a la ciudad. Además, permite plantear la hipótesis acerca de que el uso de comercio y oficinas se encuentra en gran medida relacionado con las dinámicas de empleo y aglomeraciones económicas que se encuentran allí.

Por su parte, la vivienda ha presentado una dinámica relativamente estable en el periodo 2012 -2014, a grandes rasgos se cuenta con que a 500 me de la zona de influencia del metro está concentrado el 11% de la actividad edificatoria de la ciudad. Asimismo, es posible observar que una cantidad importante del licenciamiento de comercio nuevo se estaría produciendo en esta zona de influencia. Como una expresión de las aglomeraciones económicas que operan en esta zona geográfica, se encuentra que en promedio el 12% del licenciamiento total de la ciudad ocurre en esta área de análisis. Por otra parte, las nuevas oficinas, que se plantean como áreas que se encuentran altamente relacionadas con las densidades económicas, se han venido construyendo a mayores tasas que las que presenta el comercio. Es interesante señalar que el uso que más ha crecido en proporción al total de licenciamiento de Bogotá ha sido el de los servicios, acumulando más del 40% del total licenciado por este uso.

Tabla 4-2. Porcentaje de m2 licenciados a 1500m Uso 2012 2013 2014 2015

COMERCIO LOCAL 35,8% 13,5% 9,1% 2,7% COMERCIO METROPOLITANO 100,0% - - -

COMERCIO PESADO 3,3% 100,0% 67,4% - COMERCIO URBANO 2,9% 37,1% 65,0% 29,0%

DOTACIONAL 63,8% 52,6% 43,8% 64,4% INDUSTRIA 0,4% 7,5%

21,3%

INSTITUCIONAL 20,0% - - - OFICINAS 21,5% 20,9% 25,6% 18,8%

PARQUEADERO 64,0% 4,9%

100,0% RESIDENCIAL 32,4% 26,8% 30,6% 30,7%

SERVICIOS 55,0% 62,6% 72,8% 13,2% ÁREA LICENCIADA POR AÑO

(TODOS LOS USOS) 33,3% 28,6% 36,1% 28,5%


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Por otra parte, cuando se analiza una zona más amplia de influencia de la primera línea del metro, se evidencia que las oficinas mantienen proporcionalmente su jerarquía. Por su parte, si se analiza el uso residencial, el mercado inmobiliario encuentra grandes incentivos para el desarrollo de nuevos proyectos, puesto que las nuevas licencias se concentran en una proporción alta con respecto a las que se otorgan en toda la ciudad, la cual llega a concentraciones del 30%. Se espera entonces que el uso residencial sea uno de los más importantes en términos de licenciamiento. Sin embargo, se encuentra nuevamente que el sector servicios es en proporción altamente desarrollado en esta zona geográfica de la ciudad, superando el 50% en los últimos tres años, lo que significa que más de la mitad del licenciamiento nuevo de la ciudad en este uso se está concentrando en esta zona.

Si se tiene en cuenta la proporción en área que representa la zona de influencia dentro de la ciudad, se puede contrastar el peso que tiene este sector y la concentración que está generando. En términos de oferta futura se puede llegar a afirmar que dada la concentración económica del sector se van a seguir produciendo aglomeraciones por fenómenos como economías de escala y disminución de costos de transacción.

Es importante resaltar que cerca del 30% del total licenciado en Bogotá se está concentrando a lo largo de la línea del metro. Esta proporción es bastante relevante, puesto que indica la importancia que tiene para la ciudad la zona de influencia del metro. Además, aquella concentración del licenciamiento permite dimensionar cómo una mejora de accesibilidad vía metro puede conducir a una mejora general de las condiciones económicas y de vida de los habitantes de la ciudad. Esto es debido principalmente a que en la zona de influencia del metro se encuentra concentrado gran parte del aparato productivo de la ciudad, sumado al hecho que en un futuro se espera que la concentración económica siga aumentando por fenómenos de aglomeración.

Área licenciada cada año para el total de la línea de metro (m2)

Tabla 4-3. Área licenciada cada año para el total de la línea de metro m 2 Uso 2012 2013 2014 2015 Total general

COMERCIO LOCAL 16.672 13.188 4.751 577 35.187 COMERCIO METROPOLITANO 56.068 - - - 56.068

COMERCIO PESADO 114 1.050 3.941 - 5.105 COMERCIO URBANO 4.832 4.752 12.110 799 22.493

DOTACIONAL 125.713 36.387 70.478 1.559 234.137 INDUSTRIA 667 1.379 - 873 2.920 OFICINAS 113.469 107.610 290.337 10.730 522.146

PARQUEADERO 2.372 846 - 2.383 5.601 RESIDENCIAL 1.089.754 1.244.388 1.299.005 207.562 3.840.709

SERVICIOS 169.722 566.579 733.232 9.788 1.479.321 ÁREA LICENCIADA POR AÑO (TODOS LOS

USOS) 1.579.384 1.976.178 2.413.853 234.271 6.203.686


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Figura 4-98. Área licenciada en la zona de influencia del metro 2012-2014 (m2)

Fuente: Elaboración propia con datos de Secretaría Distrital de Planeación (SDP)

En el periodo 2012-2014 el área licenciada a lo largo de la zona de influencia de la Primera Línea del Metro ha venido aumentando. Desde el 2012 hasta la fecha se han otorgado cerca de un millón de m2 de licencias de construcción por obras nuevas. Por su parte, el uso más representativo de licenciamiento lo tiene la vivienda. Es importante destacar el aumento paulatino del licenciamiento de oficinas.

Área licenciada cada año para cada estación según el uso del suelo

Tabla 4-4. Área licenciada Parque de la 93(m2) Uso 2012 2013 2014

COMERCIO - - 1.949 OFICINAS 31.596 19.101 2.878

VIVIENDA 75.395 133.765 99.725

TOTAL (COMERCIO, OFICINAS, VIVIENDA)

106991 152866 104552


La estación parque de la 93 no presenta grandes cambios en comercio. Mientras que, para las oficinas la actividad edificadora ha tendido a disminuir paulatinamente. Por otra parte, la vivienda ha mantenido un ritmo creciente, a pesar de que en el año 2014 los metros cuadrados licenciados hayan disminuido. En términos de oferta futura, todo parece indicar que la actividad edificadora va a seguir esta tendencia.

Tabla 4-5. Área licenciada Calle 85 (m2) Uso 2012 2013 2014

COMERCIO - - - OFICINAS - - -

RESIDENCIAL 43.920 51.380 80.066 TOTAL (COMERCIO, OFICINAS,

VIVIENDA) 43.920 51.380 80.066


La estación calle 85 no ha presentado licenciamiento de comercio y oficinas. Lo que indica que el sector de la construcción no muestra señales que adviertan sobre un interés puntual d e inversión en

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la zona. Sin embargo, la vivienda ha tendido a aumentar considerablemente, casi doblando el licenciamiento entre 2012-2014, señal fuerte de la rentabilidad y la concentración de actividad edificadora en la zona. En términos de oferta futura, todo parece indicar que la actividad edificadora va a seguir esta tendencia

Tabla 4-6. Área licenciada Hortúa (m2) Uso 2012 2013 2014

COMERCIO - - 480 OFICINAS - - 4.648 VIVIENDA 14.487 16.530 710

TOTAL (COMERCIO, OFICINAS, VIVIENDA) 14487 16530 5838


En la estación Hortúa no se presentó licenciamiento para los usos de comercio y oficinas en los años 2012 y 2013. Precisamente, para este último el área licenciada de oficina aumentó. En el caso de la vivienda, el área licenciada se ha comportado de manera errática, mientras que para el año 2012 y 2013 hubo una gran actividad edificatoria, en el año 2014 se presentó un descenso considerable en la construcción de vivienda en la zona. Sin embargo, en esta área de la ciudad el uso residencial es predominante y todo parece indicar que la tendencia futura va a continuar esta proporción.

Tabla 4-7. Área licenciada La Rebeca (m2) Uso 2012 2013 2014

COMERCIO 240 255 - OFICINAS 290 568 - VIVIENDA 42.086 2.686 36.778

TOTAL (COMERCIO, OFICINAS, VIVIENDA) 42616 3509 36778


El licenciamiento de comercio y oficinas en la estación de la Rebeca ha sido realmente bajo en el periodo analizado, lo cual es señal de la poca intención edificatoria que ha habido en la zona. Por su parte, la vivienda ha tenido un comportamiento más dinámico. Si bien, en el año 2013 el licenciamiento bajó considerablemente, en el periodo posterior presentó un comportamiento al alza. Por lo tanto, se puede afirmar que existe una intención clara por construcción de vivienda en la zona.

Tabla 4-8. Área licenciada Lima (m2) Uso 2012 2013 2014

COMERCIO 102 - - OFICINAS 748 - - VIVIENDA 3.034 39.551 38.430


3884 39551 38430


La estación Lima no ha presentado mayor actividad edificadora en comercio y oficina. Sin embargo, en el uso residencial se ha presentado una dinámica considerable, puesto que en los dos últimos años el área licenciada se ha mantenido en el orden de los 38.000 metros cuadrados, cerca de la

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mitad de la actividad edificadora de la zona de la calle 85, este hecho permite afirmar que esta zona tiene una alta importancia para la ciudad en términos de desarrollos de vivienda.

Tabla 4-9. Área licenciada Nariño (m2) Uso 2012 2013 2014

COMERCIO 49 735 482 OFICINAS - - - VIVIENDA 23.829 9.348 3.615


23878 10083 4097


En la estación Nariño el licenciamiento de comercio y oficinas ha presentado niveles muy bajos. Por su parte, la actividad en vivienda disminuye considerablemente. Lo que se traduce, en una señal clara de la baja rentabilidad o del poco interés por parte de los promotores inmobiliarios para urbanizar.

Tabla 4-10. Área licenciada San Victorino (m2) Uso 2012 2013 2014

COMERCIO - - 572 VIVIENDA 1.372 2.871 6.466


1.372 2.871 7.038


La actividad edificatoria en el uso de vivienda se ha incrementado en los últimos años. En esta estación no se presenta licenciamiento de oficinas. Si bien es cierto que esta área está compuesta principalmente por comercio. Es claro que este uso no ha tenido mayor crecimiento, lo cual puede deberse al alto grado de informalidad presente en la zona y a la jerarquía que de años atrás se ha establecido.

Tabla 4-11. Área licenciada Santander (m2) Uso 2012 2013 2014

COMERCIO 1.045 1.701 - OFICINAS 1.531 2.014 356 VIVIENDA 6.253 26.208 13.891


8829 29923 14247


La estación Santander ha mantenido una oferta relativamente baja en oficinas, sin embargo ésta se ha mantenido constante en el tiempo. El uso de vivienda ha aumentado considerablemente en los últimos años, lo que se muestra como una señal del creciente interés por parte del mercado a desarrollar en esta zona. Del mismo modo, el licenciamiento de comercio se ha mantenido relativamente constante. En proporción a las demás estaciones el licenciamiento de comercio es el más alto, muestra de la concentración económica y el buen dinamismo que goza la zona en la dinámica urbana.

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Demanda de espacio construido en las estaciones de la primera línea del metro

Para mencionar brevemente el desarrollo metodológico a partir del cual se abordó la estimación de la demanda del espacio construido a lo largo de las estaciones de la PLM, se presenta la siguiente figura, en la cual se indica esquemáticamente el proceso de proyección de la demanda por el espacio construido. Es importante mencionar que el desarrollo metodológico de las proyecciones de la población del 2005 a 2036 se presenta en detalle en el anexo a este documento.

Figura 4-99. Esquema general de la demanda


A partir del esquema presentado anteriormente, la proyección de la demanda del espacio construido depende directamente sobre las proyecciones de población planteadas para el Distrito en el periodo 2005-2036. Estas proyecciones tienen como base el desarrollo de un modelo demográfico que opera bajo un modelo de Dinámica de Sistemas, el cual considera la población como el resultado de un conjunto de fenómenos demográficos inherente al proceso evolutivo de la población.

A partir de la obtención de la población de Bogotá y su distribución por estratos a lo largo de las zonas de influencia de la PLM, el propósito que se busca es determinar la demanda proyectada de consumo de espacio construido en m2 a partir de la proyección de la población. Para esto, a partir de las proyecciones de población, se determinaron las relaciones entre población por hogar, viviendas por hogar y metros cuadrados de espacio para vivienda, comercio y oficinas, teniendo en consideración algunos supuestos asociados a cada relación.

Supuestos

La estimación de la demanda futura por metros cuadrados se basa en el crecimiento de la población en Bogotá hasta el año 2036. La proyección de la población es la base de la estimación porque permite conocer cuántas personas demandarán nuevos metros cuadrados de vivienda, comercio y oficinas. En este sentido, se hicieron una serie de supuestos que permiten transformar éstas nuevas personas en metros cuadrados de vivienda, comercio y oficinas:

i. El estrato socio-económico ofrece una aproximación al ingreso disponible de las personas para comprar vivienda. Además, se asume que no existe movilidad social, es decir que la distribución de población por estrato va a crecer en la misma proporción en la que crece la población general.

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Estimación de demanda

La proyección de población se originó con base en los datos de población del censo de personas DANE 2005. Las tasas de crecimiento poblacional incluyeron las dinámicas de crecimiento y distribución de los municipios aledaños a Bogotá, la mortalidad y nacimientos de los mismos. La explicación detallada se presenta en el anexo al final de este capítulo.

El cálculo de los metros cuadrados inició con la estimación del área de vivienda necesaria para sustentar el crecimiento poblacional. El cual, se distribuyó por est rato con base en información de la encuesta multipropósito 2014.

Tabla 4-12. Distribución de la población de Bogotá por estrato (2014)

ESTRATO Distribución

población 1 10,4%

2 41,3%

3 36,0%

4 7,8%

5 2,6%

6 1,9%

Fuente: Encuesta Multipropósito 2014, SDP.

Tabla 4-13. Proyección de la población por estrato (número de personas) Año Estrato

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

1 786.853 796.968 806.876 817.085 827.332 837.785 848.341 859.067 869.923 880.934 892.085 903.389 914.842 2 3.124.712 3.164.883 3.204.228 3.244.769 3.285.461 3.326.973 3.368.892 3.411.489 3.454.597 3.498.323 3.542.607 3.587.498 3.632.976 3 2.723.720 2.758.736 2.793.031 2.828.370 2.863.840 2.900.025 2.936.564 2.973.695 3.011.271 3.049.386 3.087.987 3.127.117 3.166.759 4 590.139 597.726 605.157 612.814 620.499 628.339 636.256 644.301 652.442 660.700 669.064 677.542 686.131 5 196.713 199.242 201.719 204.271 206.833 209.446 212.085 214.767 217.481 220.233 223.021 225.847 228.710 6 143.752 145.600 147.410 149.275 151.147 153.057 154.985 156.945 158.928 160.940 162.977 165.042 167.135

Total 7.565.890 7.663.155 7.758.421 7.856.584 7.955.111 8.055.625 8.157.123 8.260.263 8.364.642 8.470.516 8.577.741 8.686.436 8.796.553

Fuente: Elaboración propia con base en Censo 2005, DANE.

Tabla 4-14. Proyección de la población por estrato (número de personas) Año Estrato

2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

1 926.448 938.207 950.124 962.198 974.433 986.828 999.385 1.012.108 1.024.997 1.038.056 1.051.286 1.064.690

2 3.679.066 3.725.765 3.773.087 3.821.036 3.869.622 3.918.844 3.968.713 4.019.236 4.070.422 4.122.280 4.174.819 4.228.047

3 3.206.934 3.247.640 3.288.889 3.330.685 3.373.036 3.415.942 3.459.411 3.503.451 3.548.068 3.593.271 3.639.067 3.685.465

4 694.836 703.655 712.593 721.648 730.824 740.121 749.539 759.081 768.748 778.542 788.465 798.517

5 231.612 234.552 237.531 240.549 243.608 246.707 249.846 253.027 256.249 259.514 262.822 266.172

6 169.255 171.403 173.580 175.786 178.021 180.286 182.580 184.904 187.259 189.645 192.062 194.511

Total 8.908.151 9.021.223 9.135.804 9.251.903 9.369.544 9.488.727 9.609.475 9.731.807 9.855.744 9.981.308 10.108.520 10.237.402

Fuente: Elaboración propia con base en Censo 2005, DANE.

Se utilizó información de la Secretaría de Planeación Distrital para estimar el número de viviendas que representan el total de la población de Bogotá.

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Tabla 4-15. Proyección de viviendas para sustentar el crecimiento poblacional 2012-2024 (número de viviendas) Año Estrato

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

1 224.815 227.705 230.536 233.453 236.380 239.367 242.383 245.448 248.549 251.695 254.881 258.111 261.383 2 867.976 879.134 890.063 901.325 912.628 924.159 935.803 947.636 959.610 971.756 984.058 996.527 1.009.160 3 825.370 835.980 846.373 857.082 867.830 878.795 889.868 901.120 912.506 924.056 935.754 947.611 959.624 4 210.764 213.474 216.127 218.862 221.607 224.407 227.234 230.107 233.015 235.964 238.951 241.979 245.047 5 72.857 73.793 74.711 75.656 76.605 77.573 78.550 79.543 80.548 81.568 82.600 83.647 84.708 6 57.501 58.240 58.964 59.710 60.459 61.223 61.994 62.778 63.571 64.376 65.191 66.017 66.854

Total 2.259.282 2.288.327 2.316.774 2.346.087 2.375.509 2.405.524 2.435.833 2.466.632 2.497.801 2.529.416 2.561.435 2.593.893 2.626.776

Fuente: Elaboración propia con base en la encuesta Multipropósito 2014, SDP.

Tabla 4-16. Proyección de viviendas para sustentar el crecimiento poblacional 2024-2036 (número de viviendas) Año Estrato

2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036

1 264.699 268.059 271.464 274.914 278.409 281.951 285.539 289.174 292.856 296.587 300.367 304.197 2 1.021.963 1.034.935 1.048.080 1.061.399 1.074.895 1.088.568 1.102.420 1.116.455 1.130.673 1.145.078 1.159.672 1.174.458 3 971.798 984.133 996.633 1.009.299 1.022.132 1.035.134 1.048.306 1.061.652 1.075.172 1.088.870 1.102.748 1.116.807 4 248.156 251.305 254.497 257.732 261.009 264.329 267.693 271.100 274.553 278.051 281.594 285.185 5 85.782 86.871 87.974 89.092 90.225 91.373 92.536 93.714 94.907 96.116 97.341 98.582 6 67.702 68.561 69.432 70.314 71.209 72.114 73.032 73.962 74.904 75.858 76.825 77.804

Total 2.660.100 2.693.865 2.728.081 2.762.750 2.797.879 2.833.469 2.869.526 2.906.056 2.943.065 2.980.560 3.018.548 3.057.034


Además, de los metros cuadrados que las viviendas representan en el total de la población.

Tabla 4-17. Metros cuadrados por vivienda, habitantes por vivienda y metros cuadrados por habitante por estrato a 2014 (m2)

Fuente: Encuesta Multipropósito 2014, SDP

Tabla 4-18.Proyección de metros cuadrados de vivienda necesarios para sustentar el crecimiento poblacional (m2)

Año Estrato

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

1 9.442.230 9.563.617 9.682.509 9.805.016 9.927.979 10.053.419 10.180.089 10.308.808 10.439.073 10.571.204 10.705.021 10.840.672 10.978.098

2 41.662.832 42.198.437 42.723.036 43.263.586 43.806.145 44.359.639 44.918.555 45.486.515 46.061.293 46.644.308 47.234.760 47.833.308 48.439.685 3 53.649.035 54.338.732 55.014.254 55.710.319 56.408.969 57.121.701 57.841.414 58.572.774 59.312.912 60.063.659 60.823.982 61.594.728 62.375.558 4 19.390.294 19.639.570 19.883.723 20.135.301 20.387.813 20.645.415 20.905.540 21.169.874 21.437.381 21.708.722 21.983.525 22.262.095 22.544.309 5 8.014.239 8.117.267 8.218.179 8.322.159 8.426.525 8.532.995 8.640.508 8.749.760 8.860.324 8.972.473 9.086.052 9.201.188 9.317.830 6 9.430.125 9.551.356 9.670.095 9.792.446 9.915.250 10.040.530 10.167.037 10.295.592 10.425.689 10.557.651 10.691.296 10.826.774 10.964.024

Total 141.588.75

3 143.408.980 145.191.79

6 147.028.82

8 148.872.68

0 150.753.69

9 152.653.14

2 154.583.32

3 156.536.67

2 158.518.01

7 160.524.63

6 162.558.76

4 164.619.50

4


Tabla 4-19.Proyección de metros cuadrados de vivienda necesarios para sustentar el crecimiento poblacional (m2)

Año Estrato

2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035

1 11.117.372 11.258.486 11.401.483 11.546.375 11.693.191 11.841.931 11.992.625 12.145.295 12.299.969 12.456.672 12.615.433 2 49.054.218 49.676.868 50.307.827 50.947.146 51.594.956 52.251.257 52.916.176 53.589.817 54.272.297 54.963.736 55.664.250

Estrato m2/vivienda hab/viv m2/hab 1 42 3,5 12,2 2 56 3,6 15,6 3 65 3,3 20 4 82 2,8 29,6 5 90 2,7 33,4 6 100 2,5 39,4

149

Año Estrato

2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035

3 63.166.889 63.968.672 64.781.156 65.604.403 66.438.585 67.283.701 68.139.914 69.007.359 69.886.185 70.776.548 71.678.596 4 22.830.318 23.120.106 23.413.761 23.711.306 24.012.803 24.318.252 24.627.712 24.941.231 25.258.864 25.580.667 25.906.693 5 9.436.041 9.555.814 9.677.185 9.800.164 9.924.776 10.051.022 10.178.925 10.308.507 10.439.788 10.572.793 10.707.543 6 11.103.119 11.244.052 11.386.866 11.531.572 11.678.200 11.826.749 11.977.250 12.129.724 12.284.199 12.440.702 12.599.259

Total 166.707.959 168.823.999 170.968.278 173.140.965 175.342.510 177.572.912 179.832.601 182.121.933 184.441.302 186.791.118 189.171.775


Finalmente, se calculó la variación de metros cuadrados por vivienda que se necesitarán año a año para sustentar el crecimiento poblacional.

Tabla 4-20. Proyección de metros cuadrados de vivienda necesarios para sustentar el incremento poblacional (m2)

Año Total variación vivienda (m2) 2012 1.820.226 2013 1.782.817 2014 1.837.031 2015 1.843.853 2016 1.881.019 2017 1.899.443 2018 1.930.181 2019 1.953.349 2020 1.981.345 2021 2.006.619 2022 2.034.128 2023 2.060.740 2024 2.088.455 2025 2.116.040 2026 2.144.279 2027 2.172.687 2028 2.201.545 2029 2.230.402 2030 2.259.689 2031 2.289.332 2032 2.319.368 2033 2.349.816 2034 2.380.657 2035 2.411.910 Total 49.994.931

Fuente: Elaboración propia.

La estimación de metros cuadrados de vivienda nuevos que sustentarán el crecimiento poblacional, fueron distribuidos geográficamente tomando como referencia la proporción actual de vivienda que se ubica a lo largo de la Primera Línea del Metro. El procedimiento para estimar dicha distribución se presenta a continuación: por medio de la información de la encuesta multipropósito de 2014 se encontró el total de viviendas de Bogotá. Luego, se tomó el promedio de metros cuadrados de vivienda por estrato, lo cual permitió encontrar un total de metros cuadrados de vivienda en Bogotá. Finalmente, con información de la misma encuesta, se determinó el total de viviendas y metros cuadrados a lo largo de la zona de influencia de la Primera Línea de l Metro.

150

Tabla 4-21. Total de metros cuadrados de vivienda en Bogotá y porcentaje de metros cuadrados de vivienda distribuidos a lo largo de la zona de influencia de la Primera Línea del Metro (1500m y 500m) ( 2014)

Promedio metros cuadrados por

vivienda

Total de metros cuadrados de vivienda (promedio de estratos)

Porcentaje de metros cuadrados de vivienda

concentrados en el buffer de 1500m

Porcentaje de metros cuadrados de vivienda

concentrados en el buffer de 500m

72,5 172.631.886 21,25% 6,83%

Fuente: Elaboración propia con base en información de la encuesta multipropósito 2014, SDP.

Con el total de Metros cuadrados de vivienda en la zona de influencia de la PLM se procedió a distribuir esta suma por estación (información disponible en la tabla anterior). Del mismo modo, se encontraron los metros cuadrados de vivienda concentrados en cada estación, los cuales fueron utilizados para atribuir los metros cuadrados futuros por estación (información disponible en l as dos tablas siguientes). Infortunadamente, no se pudo contar con la información completa del total de estaciones. A saber, no se contó con la información de las estaciones: Kennedy, Boyacá, Primero de Mayo, Avenida 68, Rosario, NQS, Parque Nacional, Gran Colombia, Marly, Santo Tomas, Plaza Lourdes, Chile, Usaquén, Calle 127 y Calle 127. Por esta razón, para estas estaciones se decidió hacer una distribución constante, en la cual se atribuyó a cada estación un porcentaje igual de metros cuadrados de vivienda. En el buffer de 500m se atribuyó una distribución por estación de 4.08%. Mientras que para la zona de influencia de 1500m a cada estación se le asignó 3.65%.

Tabla 4-22. Distribución de metros cuadrados de vivienda por Estación (Buffer 1500m) (2014)

Nombre estación Metros cuadrados de vivienda por estación

Proporción de m2 de vivienda por estación

CALLE 100 1.042.995 2,84% CALLE 85 1.121.516 3,06% CASABLANCA 2.055.792 5,60% HORTÚA 1.601.326 4,37% LA REBECA 927.128 2,53% LIMA 552.885 1,51% NARIÑO 1.317.352 3,59% PALENQUE 2.075.938 5,66% PARQUE 93 1.116.202 3,04% PORTAL AMÉRICAS 2.897.215 7,90% SAN VICTORINO 450.173 1,23% SANTANDER 1.427.868 3,89% VILLAVICENCIO 1.326.268 3,62% ESTACIONES UNIANDES

18.768.313 51,17%

TOTAL GENERAL 36.680.971 100%


Tabla 4-23. Distribución de metros cuadrados de vivienda por Estación (Buffer 500m) (2014)

Nombre Estación Metros cuadrados de vivienda por estación


CALLE 100 417.357 3,54% CALLE 85 568.200 4,81% CASABLANCA 760.711 6,44% HORTÚA 413.779 3,50% LA REBECA 384.023 3,25% LIMA 256.348 2,17% NARIÑO 373.436 3,16%

151

Nombre Estación Metros cuadrados de vivienda por estación


PALENQUE 354.242 3,00% PARQUE 93 315.902 2,68% PORTAL AMÉRICAS 496.255 4,20% SAN VICTORINO 91.001 0,77% SANTANDER 542.380 4,59% VILLAVICENCIO 95.861 0,81% ESTACIONES UNIANDES

6.736.670 57,06%

TOTAL GENERAL 11.806.164 100,00%


La estimación final de la demanda se hizo tomando las diferencias año a año en la proyección de metros cuadrados de vivienda y multiplicándolas por la proporción de viviendas concentradas en la zona de influencia de la Primera Línea del Metro (500m-1500m). Finalmente, este resultado se multiplicó por la proporción de viviendas por cada estación (información disponible en las dos t ablas anteriores), el resultado de esta operación es la denominada demanda.

Demanda por vivienda 2014-2036

Asimismo, se crearon dos escenarios para la estimación de demanda por la construcción de la primera línea del metro. El primero, se llamó tendencial y corresponde al orden actual en términos de mercado, normatividad, transporte, etc. Es decir, sin la introducción de la Primera Línea del Metro. El segundo, que introduce el efecto de construir la Primera Línea del Metro, se ha determinado asumiendo un porcentaje de absorción de metros cuadrados nuevos por efecto de la mejora en accesibilidad en la zona de inf luencia de la primera línea del metro. Ahora bien, dada la complejidad en la estimación económica del potencial de demanda inmobiliaria que la PLM puede generar, la determinación exacta de este factor escapa al alcance de esta sección y será presentada en informes posteriores.

Escenario tendencial

Tabla 4-24. Demanda estimada por vivienda 2012-2024(m2) Escenario tendencial (Buffer 500m) Nombre Estación 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Portal Américas 5.232 5.125 5.281 5.300 5.407 5.460 5.549 5.615 5.696 5.768 5.847 5.924 6.004 Casablanca 8.021 7.856 8.095 8.125 8.289 8.370 8.505 8.608 8.731 8.842 8.963 9.081 9.203 Villavicencio 1.011 990 1.020 1.024 1.045 1.055 1.072 1.085 1.100 1.114 1.130 1.144 1.160 Palenque 3.735 3.658 3.770 3.784 3.860 3.898 3.961 4.008 4.066 4.118 4.174 4.229 4.286 Kennedy 5.074 4.969 5.121 5.140 5.243 5.294 5.380 5.445 5.523 5.593 5.670 5.744 5.821 Boyacá 5.074 4.969 5.121 5.140 5.243 5.294 5.380 5.445 5.523 5.593 5.670 5.744 5.821 Primero de Mayo 5.074 4.969 5.121 5.140 5.243 5.294 5.380 5.445 5.523 5.593 5.670 5.744 5.821 Avda. 68 5.074 4.969 5.121 5.140 5.243 5.294 5.380 5.445 5.523 5.593 5.670 5.744 5.821 Rosario 5.074 4.969 5.121 5.140 5.243 5.294 5.380 5.445 5.523 5.593 5.670 5.744 5.821 NQS 5.074 4.969 5.121 5.140 5.243 5.294 5.380 5.445 5.523 5.593 5.670 5.744 5.821 Santander 5.719 5.601 5.772 5.793 5.910 5.968 6.064 6.137 6.225 6.304 6.391 6.474 6.562 Nariño 3.938 3.857 3.974 3.989 4.069 4.109 4.175 4.225 4.286 4.341 4.400 4.458 4.518 Hortúa 4.363 4.273 4.403 4.420 4.509 4.553 4.626 4.682 4.749 4.810 4.876 4.939 5.006 San Victorino 960 940 968 972 992 1.001 1.017 1.030 1.044 1.058 1.072 1.086 1.101 Lima 2.703 2.647 2.728 2.738 2.793 2.821 2.866 2.901 2.942 2.980 3.021 3.060 3.101 La Rebeca 4.049 3.966 4.087 4.102 4.184 4.225 4.294 4.345 4.408 4.464 4.525 4.584 4.646 Parque Nacional 5.074 4.969 5.121 5.140 5.243 5.294 5.380 5.445 5.523 5.593 5.670 5.744 5.821 Gran Colombia 5.074 4.969 5.121 5.140 5.243 5.294 5.380 5.445 5.523 5.593 5.670 5.744 5.821 Marly 5.074 4.969 5.121 5.140 5.243 5.294 5.380 5.445 5.523 5.593 5.670 5.744 5.821 Sto Tomás 5.074 4.969 5.121 5.140 5.243 5.294 5.380 5.445 5.523 5.593 5.670 5.744 5.821 Plaza Lourdes 5.074 4.969 5.121 5.140 5.243 5.294 5.380 5.445 5.523 5.593 5.670 5.744 5.821 Chile 5.074 4.969 5.121 5.140 5.243 5.294 5.380 5.445 5.523 5.593 5.670 5.744 5.821 Calle 85 5.991 5.868 6.046 6.069 6.191 6.252 6.353 6.429 6.521 6.605 6.695 6.783 6.874

152

Nombre Estación 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Calle 93 3.331 3.262 3.362 3.374 3.442 3.476 3.532 3.574 3.626 3.672 3.722 3.771 3.822 Calle 100 4.401 4.310 4.441 4.458 4.548 4.592 4.666 4.722 4.790 4.851 4.918 4.982 5.049 Usaquén 5.074 4.969 5.121 5.140 5.243 5.294 5.380 5.445 5.523 5.593 5.670 5.744 5.821 Calle 127 5.074 4.969 5.121 5.140 5.243 5.294 5.380 5.445 5.523 5.593 5.670 5.744 5.821 Total 124.484 121.925 125.633 126.100 128.641 129.901 132.004 133.588 135.503 137.231 139.112 140.932 142.828


Tabla 4-25 Demanda estimada por vivienda 2024-2035(m2) Escenario tendencial (Buffer 500m) Nombre Estación 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Portal Américas 6.083 6.164 6.246 6.329 6.412 6.496 6.581 6.667 6.755 6.844 6.933 Casablanca 9.324 9.449 9.574 9.701 9.828 9.957 10.088 10.220 10.355 10.490 10.628 Villavicencio 1.175 1.191 1.206 1.222 1.239 1.255 1.271 1.288 1.305 1.322 1.339 Palenque 4.342 4.400 4.458 4.518 4.577 4.637 4.698 4.759 4.822 4.885 4.949 Kennedy 5.898 5.977 6.056 6.137 6.217 6.299 6.381 6.465 6.550 6.636 6.723 Boyacá 5.898 5.977 6.056 6.137 6.217 6.299 6.381 6.465 6.550 6.636 6.723 Primero de Mayo 5.898 5.977 6.056 6.137 6.217 6.299 6.381 6.465 6.550 6.636 6.723 Avda. 68 5.898 5.977 6.056 6.137 6.217 6.299 6.381 6.465 6.550 6.636 6.723 Rosario 5.898 5.977 6.056 6.137 6.217 6.299 6.381 6.465 6.550 6.636 6.723 NQS 5.898 5.977 6.056 6.137 6.217 6.299 6.381 6.465 6.550 6.636 6.723 Santander 6.648 6.737 6.826 6.917 7.008 7.100 7.193 7.287 7.383 7.480 7.578 Nariño 4.577 4.638 4.700 4.762 4.825 4.888 4.952 5.017 5.083 5.150 5.217 Hortúa 5.072 5.140 5.208 5.277 5.346 5.416 5.487 5.559 5.632 5.706 5.781 San Victorino 1.115 1.130 1.145 1.161 1.176 1.191 1.207 1.223 1.239 1.255 1.271 Lima 3.142 3.184 3.226 3.269 3.312 3.355 3.400 3.444 3.489 3.535 3.582 La Rebeca 4.707 4.770 4.833 4.897 4.962 5.027 5.093 5.159 5.227 5.296 5.365 Parque Nacional 5.898 5.977 6.056 6.137 6.217 6.299 6.381 6.465 6.550 6.636 6.723 Gran Colombia 5.898 5.977 6.056 6.137 6.217 6.299 6.381 6.465 6.550 6.636 6.723 Marly 5.898 5.977 6.056 6.137 6.217 6.299 6.381 6.465 6.550 6.636 6.723 Sto Tomás 5.898 5.977 6.056 6.137 6.217 6.299 6.381 6.465 6.550 6.636 6.723 Plaza Lourdes 5.898 5.977 6.056 6.137 6.217 6.299 6.381 6.465 6.550 6.636 6.723 Chile 5.898 5.977 6.056 6.137 6.217 6.299 6.381 6.465 6.550 6.636 6.723 Calle 85 6.965 7.058 7.151 7.246 7.341 7.438 7.535 7.634 7.734 7.836 7.939 Calle 93 3.872 3.924 3.976 4.029 4.081 4.135 4.189 4.244 4.300 4.356 4.414 Calle 100 5.116 5.184 5.253 5.322 5.392 5.463 5.535 5.607 5.681 5.756 5.831 Usaquén 5.898 5.977 6.056 6.137 6.217 6.299 6.381 6.465 6.550 6.636 6.723 Calle 127 5.898 5.977 6.056 6.137 6.217 6.299 6.381 6.465 6.550 6.636 6.723 Total 144.714 146.646 148.588 150.562 152.535 154.538 156.566 158.620 160.702 162.811 164.949


Las tablas anteriores resumen la cantidad de metros cuadrados que son potenciales a ser demandados en la zona de influencia de 500m por estación y por año en el periodo 2012-2036.

Tabla 4-26 Demanda total estimada por vivienda 2012-2035(m2) Escenario tendencial (Buffer 500m) Nombre Estación Total 2014-2036

Portal Américas 143.717 Casablanca 220.305 Villavicencio 27.762

Palenque 102.590 Kennedy 139.355 Boyacá 139.355

Primero de Mayo 139.355 Avda. 68 139.355 Rosario 139.355

NQS 139.355 Santander 157.076

Nariño 108.149 Hortúa 119.832

San Victorino 26.354 Lima 74.239

153

Nombre Estación Total 2014-2036 La Rebeca 111.215

Parque Nacional 139.355 Gran Colombia 139.355

Marly 139.355 Sto Tomás 139.355

Plaza Lourdes 139.355 Chile 139.355

Calle 85 164.553 Calle 93 91.487

Calle 100 120.868 Usaquén 139.355 Calle 127 139.355

Total 3.419.116 Fuente: elaboración propia

La tabla anterior resume el resultado del escenario tendencial en términos de demanda futura por metros cuadrados de vivienda. Este resultado hace las veces de diagnóstico por estación, pues muestra el potencial de metros cuadrados que la población concentrada en la zona de influencia de 500m puede demandar, en otras palabras le pone un techo al potencial edificatorio que se estima puede efectuarse en el horizonte temporal de veinte años dado que sin importar los incentivos que tengan los productores inmobiliarios para edificar, si no existe una demanda efectiva por estos productos, las nuevas edificaciones no van a transarse en el mercado.

Tabla 4-27. Demanda estimada por vivienda 2012-2024 (m2) Escenario tendencial (Buffer 1500m) Nombre Estación 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Portal Américas 30.548 29.920 30.830 30.945 31.568 31.878 32.393 32.782 33.252 33.676 34.138 34.585 35.050 Casablanca 21.676 21.231 21.876 21.958 22.400 22.620 22.986 23.262 23.595 23.896 24.223 24.540 24.870 Villavicencio 13.984 13.697 14.113 14.166 14.451 14.593 14.829 15.007 15.222 15.416 15.627 15.832 16.045 Palenque 21.889 21.439 22.091 22.173 22.620 22.841 23.211 23.489 23.826 24.130 24.461 24.781 25.114 Kennedy 14.135 13.845 14.266 14.319 14.607 14.750 14.989 15.169 15.386 15.583 15.796 16.003 16.218 Boyacá 14.135 13.845 14.266 14.319 14.607 14.750 14.989 15.169 15.386 15.583 15.796 16.003 16.218 Primero de Mayo 14.135 13.845 14.266 14.319 14.607 14.750 14.989 15.169 15.386 15.583 15.796 16.003 16.218 Avda. 68 14.135 13.845 14.266 14.319 14.607 14.750 14.989 15.169 15.386 15.583 15.796 16.003 16.218 Rosario 14.135 13.845 14.266 14.319 14.607 14.750 14.989 15.169 15.386 15.583 15.796 16.003 16.218 NQS 14.135 13.845 14.266 14.319 14.607 14.750 14.989 15.169 15.386 15.583 15.796 16.003 16.218 Santander 14.135 13.845 14.266 14.319 14.607 14.750 14.989 15.169 15.386 15.583 15.796 16.003 16.218 Nariño 13.890 13.605 14.018 14.070 14.354 14.495 14.729 14.906 15.120 15.312 15.522 15.725 15.937 Hortúa 16.884 16.537 17.040 17.103 17.448 17.619 17.904 18.119 18.379 18.613 18.868 19.115 19.372 San Victorino 4.747 4.649 4.790 4.808 4.905 4.953 5.033 5.094 5.167 5.233 5.304 5.374 5.446 Lima 5.830 5.710 5.883 5.905 6.024 6.083 6.182 6.256 6.346 6.427 6.515 6.600 6.689 La Rebeca 9.776 9.575 9.866 9.903 10.102 10.201 10.366 10.491 10.641 10.777 10.924 11.067 11.216 Parque Nacional 14.135 13.845 14.266 14.319 14.607 14.750 14.989 15.169 15.386 15.583 15.796 16.003 16.218 Gran Colombia 14.135 13.845 14.266 14.319 14.607 14.750 14.989 15.169 15.386 15.583 15.796 16.003 16.218 Marly 14.135 13.845 14.266 14.319 14.607 14.750 14.989 15.169 15.386 15.583 15.796 16.003 16.218 Sto Tomás 14.135 13.845 14.266 14.319 14.607 14.750 14.989 15.169 15.386 15.583 15.796 16.003 16.218 Plaza Lourdes 14.135 13.845 14.266 14.319 14.607 14.750 14.989 15.169 15.386 15.583 15.796 16.003 16.218 Chile 14.135 13.845 14.266 14.319 14.607 14.750 14.989 15.169 15.386 15.583 15.796 16.003 16.218 Calle 85 11.825 11.582 11.934 11.979 12.220 12.340 12.540 12.690 12.872 13.036 13.215 13.388 13.568 Calle 93 11.769 11.527 11.878 11.922 12.162 12.281 12.480 12.630 12.811 12.974 13.152 13.324 13.504 Calle 100 10.997 10.771 11.099 11.140 11.365 11.476 11.662 11.802 11.971 12.123 12.290 12.450 12.618 Usaquén 14.135 13.845 14.266 14.319 14.607 14.750 14.989 15.169 15.386 15.583 15.796 16.003 16.218 Calle 127 14.135 13.845 14.266 14.319 14.607 14.750 14.989 15.169 15.386 15.583 15.796 16.003 16.218 Total 385.843 377.913 389.405 390.851 398.730 402.635 409.151 414.062 419.996 425.354 431.185 436.826 442.701


154

Tabla 4-28 Demanda estimada por vivienda 2012-2024 (m2) Escenario tendencial (Buffer 1500m) Nombre Estación 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Portal Américas 35.513 35.987 36.463 36.948 37.432 37.923 38.421 38.925 39.436 39.954 40.478 Casablanca 25.199 25.535 25.874 26.217 26.561 26.910 27.263 27.620 27.983 28.350 28.722 Villavicencio 16.257 16.474 16.692 16.914 17.135 17.360 17.588 17.819 18.053 18.290 18.530 Palenque 25.446 25.785 26.127 26.474 26.821 27.173 27.530 27.891 28.257 28.628 29.004 Kennedy 16.432 16.652 16.872 17.096 17.320 17.548 17.778 18.011 18.248 18.487 18.730 Boyacá 16.432 16.652 16.872 17.096 17.320 17.548 17.778 18.011 18.248 18.487 18.730 Primero de Mayo 16.432 16.652 16.872 17.096 17.320 17.548 17.778 18.011 18.248 18.487 18.730 Avda. 68 16.432 16.652 16.872 17.096 17.320 17.548 17.778 18.011 18.248 18.487 18.730 Rosario 16.432 16.652 16.872 17.096 17.320 17.548 17.778 18.011 18.248 18.487 18.730 NQS 16.432 16.652 16.872 17.096 17.320 17.548 17.778 18.011 18.248 18.487 18.730 Santander 16.432 16.652 16.872 17.096 17.320 17.548 17.778 18.011 18.248 18.487 18.730 Nariño 16.147 16.363 16.580 16.800 17.020 17.244 17.470 17.699 17.931 18.167 18.405 Hortúa 19.628 19.890 20.154 20.421 20.689 20.961 21.236 21.514 21.797 22.083 22.373 San Victorino 5.518 5.592 5.666 5.741 5.816 5.893 5.970 6.048 6.128 6.208 6.290 Lima 6.777 6.867 6.958 7.051 7.143 7.237 7.332 7.428 7.526 7.624 7.725 La Rebeca 11.364 11.516 11.669 11.824 11.978 12.136 12.295 12.456 12.620 12.785 12.953 Parque Nacional 16.432 16.652 16.872 17.096 17.320 17.548 17.778 18.011 18.248 18.487 18.730 Gran Colombia 16.432 16.652 16.872 17.096 17.320 17.548 17.778 18.011 18.248 18.487 18.730 Marly 16.432 16.652 16.872 17.096 17.320 17.548 17.778 18.011 18.248 18.487 18.730 Sto Tomás 16.432 16.652 16.872 17.096 17.320 17.548 17.778 18.011 18.248 18.487 18.730 Plaza Lourdes 16.432 16.652 16.872 17.096 17.320 17.548 17.778 18.011 18.248 18.487 18.730 Chile 16.432 16.652 16.872 17.096 17.320 17.548 17.778 18.011 18.248 18.487 18.730 Calle 85 13.747 13.930 14.115 14.302 14.490 14.680 14.873 15.068 15.266 15.466 15.669 Calle 93 13.682 13.864 14.048 14.235 14.421 14.611 14.802 14.997 15.193 15.393 15.595 Calle 100 12.785 12.955 13.127 13.301 13.475 13.652 13.832 14.013 14.197 14.383 14.572 Usaquén 16.432 16.652 16.872 17.096 17.320 17.548 17.778 18.011 18.248 18.487 18.730 Calle 127 16.432 16.652 16.872 17.096 17.320 17.548 17.778 18.011 18.248 18.487 18.730 Total 448.548 454.534 460.556 466.673 472.790 478.998 485.282 491.649 498.103 504.641 511.265


Las tablas anteriores resumen la cantidad de metros cuadrados que son potenciales a ser demandados en la zona de influencia de 1500m por estación y por año en el periodo 2012-2036.

Tabla 4-29 Demanda total estimada por vivienda 2012-2024 (m2) Escenario tendencial (Buffer 1500m) Nombre Estación Total 2014-2036 Nombre Estación Total 2014-2036

Portal Américas 839.046 Lima 160.118 Casablanca 595.366 La Rebeca 268.500 Villavicencio 384.093 Parque Nacional 388.242

Palenque 601.201 Gran Colombia 388.242 Kennedy 388.242 Marly 388.242 Boyacá 388.242 Santo Tomás 388.242

Primero de Mayo 388.242 Plaza Lourdes 388.242 Avda. 68 388.242 Chile 388.242 Rosario 388.242 Calle 85 324.796

NQS 388.242 Calle 93 323.257 Santander 388.242 Calle 100 302.056

Nariño 381.511 Usaquén 388.242 Hortúa 463.751 Calle 127 388.242

San Victorino 130.372 Total 10.597.691

Fuente: elaboración propia

La tabla anterior resume el resultado del escenario tendencial en términos de demanda futura por metros cuadrados de vivienda. Este resultado hace las veces de diagnóstico por estación, pues muestra el potencial de metros cuadrados que la población concentrada en la zona de influencia de 1500m puede demandar, en otras palabras le pone un techo al potencial edificatorio que se estima

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puede efectuarse en el horizonte temporal de veinte años dado que sin importar los incentivos que tengan los productores inmobiliarios para edificar, si no existe una demanda efectiva por estos productos, las nuevas edificaciones no van a transarse en el mercado.

4.3 ÁNALISIS URBANISTICO - ESPACIAL

El análisis urbanístico espacial presentado a continuación recoge el avance elaborado para ocho de las catorce estaciones asignadas a este estudio y se presenta según la agrupación propuesta por la Universidad Nacional, así:

Área de influencia de las estaciones Grupo Centro 1 (carrera 10a):La Rebeca, Lima, San Victorino

Área de influencia de las estaciones Grupo Centro 2 (calle 1ra): Hortúa, Nariño, Santander Área de influencia de las estaciones Grupo Norte (Carrera 15): Parque 93, Calle 85

Para la elaboración de este análisis se tomó un área de 500 metros de radio a par tir de los accesos de las estaciones entendido como el contexto inmediato. Para cada área de influencia o contexto inmediato se estudiaron los siguientes aspectos urbanístico-espaciales:

Planes, programas y proyectos en curso o previstos Usos predominantes del suelo Densidad poblacional por manzana Edificabilidad Índices de construcción Alturas de construcciones Número de predios por manzana Áreas de predios Unidades prediales por lote Infraestructura de espacio público existente y prevista Bienes de interés cultural y equipamientos en el área

Grupo Centro 1: La Rebeca, Lima, San Victorino

Este grupo de estaciones del centro de la ciudad se sitúan en el sector comprendido entre las calles 30 al norte y 6 al sur y la carrera 4a al oriente y la carrera 17 al occidente.

Estación La Rebeca

Estación La Rebeca

Caracterización:

La estación La Rebeca se localiza en el centro de la ciudad y colinda con grandes ejes viales y de transporte masivo (Transmilenio) como la Calle 26 y las Carreras Caracas y Décima y la carrera Séptima, un importante eje peatonal.

Su área de influencia incluye los barrios Alameda, las Nieves y San Diego, que corresponden al límite norte de la ciudad durante los siglos XVI y XVII. También se destaca la presencia de varios Bienes Patrimoniales como el Centro internacional, el Museo Nacional, la iglesia de Sa n Diego y el monumento de la Rebeca. El sector se caracteriza por la presencia de comercio de escalas local y urbana, la presencia de oficinas y de instituciones educativas. Como sitios de interés se destacan los B.I.C. anteriormente nombrados además del edificio Colpatria, el parque de la independencia y el planetario distrital. Al costado

4.2 dinÁmica econÓmica de la construcciÓn y el … · el sector de la construcción cuenta con...

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