TASACIÓN Y VENTA III

Apuntes de cátedraProfesora: Victoria Albornoz

Año: 2016

Tasación y Venta III - Primera Parte

Profesora: Victoria Albornoz

COMPRAVENTA

ART. 1123.- Definición. Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.

Según el nuevo código civil y comercial se mantiene la tradicional y universal definición de la compraventa, desde este punto de vista se mantienen los dos tradicionales elementos esenciales de esta figura jurídica: la cosa y precio en dinero.

Jurisprudencia: si en el contrato falta alguno de los elementos que tipifican la compraventa, esta no existirá como tal, pero ello no determina su nulidad pudiendo configurar otro contrato, o ser innominado.

Art. 1124.- Aplicación supletoria a otros contratos. Las normas de este Capítulo se aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a:

a) transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero

b) transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.

Art 1125.- Compraventa y contrato de obra. Cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un precio, aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la compraventa, a menos que de las circunstancias resulte que la principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar otros servicios. Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra.

Según el Dr. Daniel Butlow: “Continuará la eterna discusión sobre la diferencia entre estos dos contratos que crean distintos derechos y obligaciones, unas son de dar art. 750 y otras de hacer, art 773. Si bien el nuevo código intentó resolver esta cuestión de modo diverso será la jurisprudencia la que arbitrará las soluciones considerando especialmente las circunstancias de cada caso concreto”; opinión a la que adherimos.

Art 1126.- Compraventa y permuta. Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos.

El artículo que se comenta fija posición en la materia agotando las discusiones sólo cuando la cosa entregada sea de mayor valor que el dinero , el contrato será de permuta , en los demás casos , esto es, cuando el dinero entregado sea de mayor valor que el de la cosa , o cuando los valores sean iguales el contrato será de compraventa.

Art 1127.- Naturaleza del contrato. El contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial.

El nuevo texto replica con términos casi idénticos el antiguo art. 1326 del Código Civil de Vélez Sarfield; estableciendo que para determinar la tipología de un contrato hay que interpretar su contenido esencial, obligaciones, estructura, etc., independientemente de la denominación o título que las partes le hayan asignado.

El CCC no resuelve la naturaleza del boleto de compraventa sobre la que tanto se ha discutido en la doctrina y jurisprudencia. Podríamos resumir, considerando el enfoque (adaptado) de la Dra. Jimena Godino, las distintas posturas acerca de la naturaleza del boleto de compraventa de la siguiente manera:

a) Postura que considera al boleto como un contrato de compraventa firme, serio y perfecto en sí mismo. Para esta postura, la escritura pública resulta únicamente un requisito formal que hace al modo de adquisición del dominio con independencia de la compraventa. Se trata de un contrato perfectamente determinado con todos sus elementos esenciales específicos: sujetos capaces, objeto (cosa), precio, consentimiento. Si alguna de las partes no cumple con la obligación a su cargo, no por ello dejará de haber contrato, sino que habrá un contrato muy claro que se hace palpable y tiene trascendencia aun judicial por su incumplimiento.

b) Postura que considera al boleto como precontrato o promesa de compraventa, de la cual nace exclusivamente la obligación de celebrar el contrato definitivo por escritura pública.

Según apunta Borda: Desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de venta, debiendo otorgar el juez la escritura en caso de resistencia del vendedor, carecería de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un contrato definitivo y perfecto de compraventa.

Art 1128.- Obligación de vender. Nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.

Este artículo pretende agotar interminables discrepancias doctrinarias brindando una premisa general más abarcativa respecto a la nominación de ventas forzosas o necesarias respecto a particulares o con intervención del estado. (art. 1324 CC)

EL INSTRUMENTO PÚBLICO DE ENAJENACIÓN

Art. 1892 CCC: -Titulo y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modos suficientes. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera. El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto-.

Como vemos, claramente, se pierde el dominio de los inmuebles después de firmado el instrumento público de enajenación (escritura pública) seguido de la tradición. Surge, en consecuencia, que la eficacia transmitiva en caso de enajenación de inmuebles está compartida, necesariamente, por ambos aspectos sustantivos: instrumento público y tradición.Como dijimos, el boleto de compraventa es un instrumento privado que celebran las partes, prestando su consentimiento respecto de los elementos esenciales del contrato de compraventa. En virtud de no cumplir con el requisito de forma (escritura pública), no produce la transmisión del dominio de la cosa vendida al comprador, aun cuando el vendedor entregue la posesión al comprador, ya que se estaría cumpliendo con el requisito de modo (tradición) pero no con el de título (escritura pública).

La publicidad registral brinda la posibilidad de que toda persona interesada conozca el tipo y extensión de los derechos reales a que está sometido un inmueble.

En el régimen actual, devenido del Código de Vélez, conviven dos realidades: el derecho real adquirido extra registralmente por el sistema de título y modo suficientes y aquel registrado y por lo tanto oponible a terceros.

1- Título suficiente: El título es el acto jurídico que reúne los requisitos de fondo y de forma para transmitir el derecho real de que se trate. Es importante destacar que el título no se refiere sólo a la forma, es decir al documento portante del acto jurídico, sino al acto en sí mismo.

2- Modo suficiente. El modo suficiente es aquel que, unido al título suficiente antes explicado hace adquirir no sólo el dominio, sino también aquellos derechos reales que se ejercen por la posesión.

Si no existiera el título suficiente para transmitir el dominio, la tradición podrá hacer adquirir sólo la posesión pero no el derecho real. Es ésta la situación que se presenta cuando, celebrado un boleto de compraventa, el vendedor entrega el inmueble vendido al comprador, éste último será poseedor en los términos del art. 1909, pero no será titular de dominio en tanto esa compraventa no se instrumente en escritura pública, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 1017, inc. a

INOPONIBILIDAD – PUBLICIDAD SUFICIENTE

Art. 1893 CCC: -Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.-

En resumen, la Transmisión de Derechos Reales sin la Publicidad Registral es Inoponible respecto de terceros. Sólo tiene efecto dicha transmisión entre las partes.

BOLETO DE COMPRAVENTA

CONCEPTO

El boleto de compraventa no tiene una definición legal ya que surgió de la práctica. Según la Dra. Jimena Godino, podría caracterizarse como como: “ un instrumento utilizado en la práctica inmobiliaria donde quedan establecidas todas las obligaciones, los derechos y las condiciones generales y particulares del negocio que las partes se comprometen a cumplir y que se suscribe una vez concertada la venta”.

POSIBLES CONFLICTOS DEL ADQUIRENTE POR BOLETO

CONCURSO Y QUIEBRA DEL VENDEDOR ACREEDORES EMBARGANTES CAUTELARES

OPONIBILIDAD DEL BOLETO

Art. 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido sí;

a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivosb) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;c) el boleto tiene fecha cierta;d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

Art 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.-

Se ha señalado que en las ejecuciones individuales se puede aplicar por analogía el citado art. 1171, ya que si el adquirente por boleto puede oponer su derecho al conjunto de los acreedores de la quiebra, tanto más podrá hacerlo frente a un acreedor individual. Prevalece el comprador por boleto de compraventa si cumple con los requisitos establecidos.

Caso contrario prevalece el embargante.

ARREPENTIMIENTO Y RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO

NO SE PRESUME

Los contratos se hacen para ser cumplidos, y si ninguna previsión se ha tomado sobre la posibilidad de que alguna de las partes pueda unilateralmente dejarlo sin efecto, ello no puede darse dentro del marco del cumplimiento del contrato.

RENUNCIA Y PÉRDIDA DEL DERECHO A ARREPENTIRSE

El pacto sobre reserva del arrepentimiento puede ser renunciado por las partes, cuando por actos posteriores (a veces contenidos en el mismo boleto), voluntariamente, inician el cumplimiento de las prestaciones tomadas a su cargo en el contrato (principio de ejecución). Esta renuncia no debe presumirse; por el contrario, debe ser interpretada restrictivamente.

PRINCIPIO DE EJECUCIÓN

Una vez declarado en el texto documental que la entrega de dinero se considera principio de ejecución, esto resulta una manifestación inequívoca de la voluntad de cumplir con las obligaciones asumidas, sin ninguna intención de las partes de pactar la facultad de arrepentirse. Es cuestión de hecho, de cumplir o iniciar el cumplimiento de las prestaciones a su cargo.Depende de la actividad de las partes, en relación a cada contrato en particular, pero esa actividad no debe traducirse necesariamente en actos materiales, sino que puede surgir también de acuerdos documentales, por ejemplo, de las expresiones usadas en el momento de efectuarse la primera entrega en el acto de firmarse el boleto.

GENERALMENTE LO RESUELVE LA JURISPRUDENCIA. Ante la falta de norma legal expresa, los casos agudos de interpretación acerca de cuándo se produce "principio de ejecución del contrato", necesariamente llegan a los tribunales para su dilucidación. Veamos, pues algunos de los principios sentados por la interpretación de nuestros tribunales.

PAGO A CUENTA DE PRECIO. Cuando se entrega dinero a cuenta de precio debe considerarse que la operación ha tenido principio de ejecución, lo que hace obligatorio su cumplimiento.

DESIGNACIÓN DE ESCRIBANO Y ENTREGA DE TÍTULOS. En esta materia, la jurisprudencia y la doctrina no se han puesto de acuerdo, y así en algunas ocasiones se resuelve que hay

principio de ejecución y en otras no, por lo que no es seguro confiar en estos trámites como impedimento de la posibilidad de arrepentirse.

ENTREGA DE LA POSESIÓN. En este caso, en cambio, es unánime la opinión que admite que sí constituye principio de ejecución.

PAGO DE INTERESES. Esa es la doctrina de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, al decidir que priva a las partes del derecho a arrepentirse, pues implica el cumplimiento de una de las obligaciones contraídas y lleva la promesa al estado de ejecución.

OTORGAMIENTO DE PODER ESPECIAL IRREVOCABLE PARA LA VENTA. Esa cuestión de hecho fue analizada por la Cámara Comercia de la Capital Federal, sala B, puesto que se autorizaba a vender y finiquitar la transferencia, así como a presentarse ante una oficina pública a gestionar el levantamiento de una inhibición.

ACTOS PREPARATORIOS. Algunos consideran que no constituyen principio de ejecución, y así los califican para determinar su no virtualidad a tal efecto; al contrario, quien así lo decide les reconoce valor a ese fin y los llama "actos de ejecución".

CUESTIONES RELATIVAS AL INCUMPLIMIENTO

EN LA TEORÍA GENERAL DE LA OBLIGACIÓNEFECTOS: RESPECTO AL ACREEDOR ANTE EL INCUMPLIMIENTO DEL DEUDOR

Art. 777. Ejecución forzada. El incumplimiento imputable de la prestación le da derecho al acreedor a:

a) Exigir el cumplimiento específico;b) hacerlo cumplir por terceros a costa del deudor;c) reclamar los daños y perjuicios.

PACTO COMISORIO

CONCEPTOAcuerdo o previsión contractual por el cual las partes, o alguna de ellas, se reserva el derecho de tener por resuelto el contrato frente al incumplimiento de la contraparte.

La resolución puede ser prevista por las partes por ej: pacto comisorio expreso; o bien, previsto por la Ley por Ej: pacto comisorio implícito

RESOLUCIÓN – EFECTOS

Art. 1083.- Resolución total o parcial. Una parte tiene la facultad de resolver total o parcialmente el contrato si la otra parte lo incumple. Pero los derechos de declarar la resolución total o la resolución parcial son excluyentes, por lo cual, habiendo optado por uno de ellos, no puede ejercer luego el otro. Si el deudor ha ejecutado una prestación parcial, el acreedor sólo puede resolver íntegramente el contrato si no tiene ningún interés en la prestación parcial.-

Art. 1084.- Configuración del incumplimiento. A los fines de la resolución, el incumplimiento debe ser esencial en atención a la finalidad del contrato. Se considera que es esencial cuando:

a) el cumplimiento estricto de la prestación es fundamental dentro del contexto del contratob) el cumplimiento tempestivo de la prestación es condición del mantenimiento del interés del acreedorc) el incumplimiento priva a la parte perjudicada de lo que sustancialmente tiene derecho a esperard) el incumplimiento es intencional e) el incumplimiento ha sido anunciado por una manifestación seria y definitiva del deudor al acreedor.-

IMPLICITO

El Art. 1087 del CCC recepta la doctrina de que en los contratos bilaterales se entiende implícita la facultad de resolver las obligaciones emergentes de ellos, en caso de que uno de los contratantes no cumpliere con su compromiso.

-Cláusula resolutoria implícita. En los contratos bilaterales la cláusula resolutoria es implícita y queda sujeta a lo dispuesto en los artículos 1088 y 1089-

Art. 1088.- Presupuestos de la resolución por cláusula resolutoria implícita. La resolución por cláusula resolutoria implícita exige

a) un incumplimiento en los términos del artículo 1084. Si es parcial, debe privar sustancialmente de lo que razonablemente la parte tenía derecho a esperar en razón del contratob) que el deudor esté en mora;

c) que el acreedor emplace al deudor, bajo apercibimiento expreso de la resolución total o parcial del contrato, a que cumpla en un plazo no menor de quince días, excepto que de los usos, o de la índole de la prestación, resulte la procedencia de uno menor. La resolución se produce de pleno derecho al vencimiento de dicho plazo. Dicho requerimiento no es necesario si ha vencido un plazo esencial para el cumplimiento, si la parte incumplidora ha manifestado su decisión de no cumplir, o si el cumplimiento resulta imposible. En tales casos, la resolución total o parcial del contrato se produce cuando el acreedor la declara y la comunicación es recibida por la otra parte.

En este caso, no ejecutada la prestación, el acreedorpodrá requerir al incumplidor el cumplimiento de su obligación.Debe requerirse el cumplimiento bajo apercibimiento de resolver el contratoPara ese cumplimiento, debe otorgarse al deudor un plazo no menor de quince días, salvo que los usos (costumbre del lugar para ese tipo de contrato, teniendo en cuenta sujetos y objeto) establecieran un plazo menor.Si se vence el plazo, sin que el deudor de la obligación cumpla con su prestación, el contrato quedará resuelto sin más.-

Plazo para evitar la resolución El plazo es el mismo previsto en el art. 1204 del Código de Vélez: uno no inferior a quince días. Sin embargo como la propia norma vigente lo establece ese plazo puede reducirse si de los usos o de la índole de la prestación resulta procedente uno menor.Recordamos que sólo puede resolver por incumplimiento quien no está en mora en el cumplimiento de su prestación, es decir el " acreedor insatisfecho de la obligación" y " parte cumplidora de las obligaciones a su cargo pues de otro modo no podría reclamar ni la ejecución" (Alterini, A., arts. 1201 y 510 del Cód. de Vélez) " ni la resolución" (art. 1204, 4° párrafo del Cód. de Vélez).

El acreedor tendrá derecho a reclamar daños y perjuicios. Aún producido el cumplimiento, este no lo libera de la carga de los perjuicios ya generados por el retardo, de modo que con el cumplimiento deberá acompañar el resarcimiento de los daños y perjuicios

EXPRESO

Este tipo de pacto, que no vacilamos en recomendar para la debida exteriorización de la intención de las partes, está regulado en general en el Art.1086.

-Cláusula resolutoria expresa. Las partes pueden pactar expresamente que la resolución se produzca en caso de incumplimientos genéricos o específicos debidamente identificados. En este supuesto, la resolución surte efectos a partir que la parte interesada comunica a la incumplidora en forma fehaciente su voluntad de resolver-.

La resolución es extrajudicial. La norma establece que al vencimiento del plazo y, en caso de subsistir el incumplimiento, el contrato se resuelve de pleno derecho sin necesidad de actividad ni declaración judicial alguna. Eso significa que se extingue por mera autoridad del acreedor.

Resolución abusiva:Se ha resuelto en varias oportunidades que la resolución por pacto comisorio aun en los casos permitidos no se habilita ante supuesto de ejercicio abusivo.

Subsiste del anterior sistema la limitación contenida en la ley 14.005 que establece la prohibición de la resolución cuando el adquirente ha abonado el 25% del precio pactado, o introducido mejoras en el inmueble adquirido por un valor igual al 50% del precio pactado.

CLÁUSULA PENAL

APLICABILIDAD

Esta figura de la cláusula penal generalmente se destina para atacar el incumplimiento del vendedor, así como el pacto comisorio se utiliza para análoga circunstancia del comprador.

BUSCA ASEGURAR EL CUMPLIMIENTO. Tal como lo expresa el Art. 790: La cláusula penal es aquella por la cual una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena o multa en caso de retardar o de no ejecutar la obligación. Su fin principal es procurar, por su onerosidad, hacer antieconómico el retardo o incumplimiento de la obligación.

Art. 791.- Objeto. La cláusula penal puede tener por objeto el pago de una suma de dinero, o cualquiera otra prestación que pueda ser objeto de las obligaciones, bien sea en beneficio del acreedor o de un tercero.

Art. 792.- Incumplimiento. El deudor que no cumple la obligación en el tiempo convenido debe la pena, si no prueba la causa extraña que suprime la relación causal. La eximente del caso fortuito debe ser interpretada y aplicada restrictivamente.

FIJA ANTICIPADAMENTE EL MONTO POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS. Art 793.- Relación con la indemnización. La pena o multa impuesta en la obligación suple la indemnización de los daños cuando el deudor se constituyó en mora; y el acreedor no tiene derecho a otra indemnización, aunque pruebe que la pena no es reparación suficiente

Como indica este art., esta fijación anticipada del monto de la pena, entra en lugar de la indemnización de perjuicios e intereses cuando el deudor se hubiese constituido en

mora, sin derecho a reclamar ninguna otra suma en carácter de indemnización, aunque pruebe que la pena no repara el daño de manera suficiente.

NO ES NECESARIO PROBAR LOS PERJUICIOS Ello está contenido en el Art 794.- Ejecución. Para pedir la pena, el acreedor no está obligado a probar que ha sufrido perjuicios, ni el deudor puede eximirse de satisfacerla, acreditando que el acreedor no sufrió perjuicio alguno.

PUEDE SER REDUCIDA POR LOS JUECES: Según establece el segundo párrafo del Art. 794 Los jueces pueden reducir las penas cuando su monto desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, habida cuenta del valor de las prestaciones y demás circunstancias del caso, configuran un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor

Art. 795.- Obligaciones de no hacer. En las obligaciones de no hacer el deudor incurre en la pena desde el momento que ejecuta el acto del cual se obligó a abstenerse

MORA

Como vemos, es requisito esencial para la operatividad del pacto comisorio y la cláusula penal que el deudor se constituya en mora. Debiendo prever en el texto documental el no cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones pendientes, recomendamos pactar la mora automática para las obligaciones a plazo expreso, operando la misma por el solo vencimiento del plazo no siendo necesaria la interpelación del acreedor al deudor.

Art 886.- Mora del deudor. Principio. Mora automática. Mora del acreedor. La mora del deudor se produce por el solo transcurso del tiempo fijado para el cumplimiento de la obligación.El acreedor incurre en mora si el deudor le efectúa una oferta de pago de conformidad con el artículo 867 y se rehúsa injustificadamente a recibirlo.-

CONSIDERACIONES ATINENTES A LA FECHA DE CELEBRACIÓN

EXPRESIÓN DE LA FECHA

La fecha en nuestro derecho se expresa por el calendario gregoriano. Los períodos fundamentales de este calendario son el día y el año, siendo el día la unidad de medida. La hora se toma excepcionalmente.

a) CONCEPTO DE DÍA, MESES, AÑOS. El concepto de día está dado por el Art. 6° CCC.- El modo de contar los intervalos del derecho es el siguiente: día es el intervalo que corre de medianoche a medianoche. En los plazos fijados en días, a contar de uno determinado, queda éste excluido del cómputo, el cual debe empezar al siguiente. Los

plazos de meses o años se computan de fecha a fecha. Cuando en el mes del vencimiento no hubiera día equivalente al inicial del cómputo, se entiende que el plazo expira el último día de ese mes. Los plazos vencen a la hora veinticuatro del día del vencimiento respectivo. El cómputo civil de los plazos es de días completos y continuos, y no se excluyen los días inhábiles o no laborables. En los plazos fijados en horas, a contar desde una hora determinada, queda ésta excluida del cómputo, el cual debe empezar desde la hora siguiente. Las leyes o las partes pueden disponer que el cómputo se efectúe de otro modo.

b) CONSECUENCIAS. El plazo comenzará a correr a la medianoche del día de otorgamiento del boleto y recién se cumplirá, con los efectos que el mismo boleto o la ley establezcan, a la medianoche del último día indicado, momento hasta el cual podrá el deudor cumplir con la prestación a su cargo.

FECHA CIERTA

El concepto de fecha cierta ha sido creado para dirimir un conflicto cuando existen varias personas invocando su derecho sobre un mismo bien, en pos de la seguridad jurídica, y para que nadie pretenda burlar los derechos de otro, falseando la fecha de su título de adquisición de tal derecho.

Podríamos definir el concepto de fecha cierta como “la convalidación del momento en el que un acto jurídico se ha llevado a cabo”.La fecha cierta significa que esta debe tenerse por verdadera. Entre las personas que intervinieron en el acto jurídico consignado en el documento privado la fecha se reputa verdadera, mientras que no se demuestre su falsedad.Con relación a los terceros, la fecha contenida en dicho documento carece de toda fuerza o eficacia probatoria si no es cuando se haya hecho cierta por los modos indicados por ley.

El Art 317 del CCC establece que: “la eficacia probatoria de los instrumentos privados reconocidos se extiende a los terceros desde su fecha cierta. Adquieren fecha cierta el día en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después. La prueba puede producirse por cualquier medio, y debe ser apreciada rigurosamente por el juez.-

Distinguir entonces entre: Eficacia Probatoria de la fecha de un documento privado cuando lo es: entre las partes intervinientes en el contrato y cuando lo es respecto a los terceros

que no fueron parte en la elaboración del documento privado ni en su celebración, por ej.: respecto a los acreedores.

COSA VENDIDA

Art 1129.- Cosa vendida. Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos.

La cosa objeto de la compraventa debe cumplir con los siguientes requisitos: Debe tratarse de una cosa, es decir, de un bien material susceptible de valor económico (art. 16 y 1003) ; Debe estar precisada en su especie o género, y su cantidad debe ser determinable (art. 1005); Debe existir al celebrarse el contrato o se susceptible de existir, es decir, puede tratarse de una cosa presente o futura (art. 1007 y 1131); Puede ser de propiedad del vendedor o no, ya que se admite expresamente la venta de cosas ajenas (art. 1008 y 1132); Puede tratarse de cosas sometidas a litigios, gravadas o afectadas por medidas cautelares (art. 1009); La enajenación no debe encontrarse prohibida.

Art 1130.- Cosa cierta que ha dejado de existir. Si la venta es de cosa cierta que ha dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno. Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con reducción del precio.

Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o esté dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada

Art 1131.- Cosa futura. Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir

El vendedor debe realizar las tareas, y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos.

El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor.

La venta de cosa futura conmutativa está sujeta a un hecho condicionante suspensivo: que la cosa llegue a existir. Es, entonces, una venta condicional. Durante la pendencia de la condición el vendedor debe realizar los actos convenientes para que la cosa llegue a existir en las condiciones pactadas o no impedir que ello ocurra.

La norma acepta la posibilidad que el comprador asuma el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor, pero debe hacerlo por cláusula expresa, denotando la exigencia de una forma escrita para su manifestación

Art 1132.- Cosa ajena. La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos del artículo 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador.-

La venta de cosa ajena se regula teniéndola por válida, siendo condición esencial que ambas partes conozcan dichas situación conjuntamente con la obligación del titular dominial de transferir el dominio. De cualquier manera, deberá realizarse un análisis de la voluntad de las partes al contratar y cuál fue el verdadero alcance de la obligación asumida por el vendedor de una cosa que no le pertenecía, para determinar la procedencia o no del articulado previsto en el artículo del CCC. El nuevo sistema también afirma la validez de la venta de cosa parcialmente ajena aplicándose las reglas ut supra indicadas.

ENTREGA DEL INMUEBLE VENDIDO

Tanto el pago del precio como la entrega del bien vendido, si no se pactan de otra manera, deben efectuarse simultáneamente. Así surge del art. 1139 del nuevo CCC, según el cual: “el vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario”.

En caso de que el motivo de la compra sea la ocupación inmediata, aunque no resulte conveniente ni recomendable, es posible pactar la entrega al momento de firmar el boleto, en cuyo caso el monto a pagar debe ser lo más importante posible, cuyo porcentaje se establece en cada caso, de modo tal de preservar los intereses de ambos contratantes, especialmente del vendedor, puesto que este ya entrego el inmueble, pero falta la escritura y son varios los riesgos que pueden sobrevenir sobre el patrimonio del vendedor al que sigue perteneciendo, frente a terceros, el bien vendido. Por ello se sugiere en estos casos efectuar una retención importante del precio hasta la escrituración.

PREVISIONES EN EL BOLETO SOBRE ENTREGA DEL BIEN

-FECHA DE ENTREGA. Es conveniente prever en el boleto la fecha y condiciones, así como las contraprestaciones que debe satisfacer el comprador para poder exigir la entrega.

La nueva normativa, en su Art. 1140, dispone que la cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de terceros.

- DETALLE DE LO QUE DEBE ENTREGARSE. Resulta conveniente efectuar un inventario sobre los accesorios que integran la venta y, tratándose de un inmueble en construcción, se debe dejar constancia sobre los detalles de construcción y terminaciones a través de un pliego de condiciones que se debe adjuntar.

- ESTADO DE OCUPACIÓN. El estado de ocupación es generalmente determinante de la adquisición de un inmueble, cuya utilización es vital para el comprador, puesto que muy raramente se adquieren inmuebles para renta, y aun en estos casos, se desea contratar locaciones nuevas. Por lo tanto, ello es uno de los elementos negociales de mayor importancia y debe recogerse expresamente en el instrumento de compraventa.

La falta de ocupantes debe pactarse en el boleto, haciéndose responsable al vendedor, que así lo promete, de la inexistencia, no sólo deinquilinos, subinquilinos, comodatarios, intrusos, sino también de todo otro ocupante, poseedor o tenedor sin ningún derecho.

- ACTA DE POSESIÓN. Es el medio idóneo para no dejar ninguna duda sobre la realidad de los actos posesorios que exige la ley, y puede instrumentarse con intervención notarial o sin ella, con testigos, o sólo las partes, pero con una adecuada narración, debidamente circunstanciada en cuanto a modo, tiempo, hora, personas intervinientes, estado de ocupación, etcétera.

-EN DEFECTO DEL ACTA, RECONOCIMIENTO DE HABERSE YA EFECTUADO LA POSESIÓN. Desde el punto de vista documental, la declaración del vendedor de haber ya otorgado la posesión, y la del adquirente de haberla recibido, tiene pleno valor.

-CONVENIO SOBRE POSESIÓN SUPEDITADA A PAGO SIMULTÁNEO. Si la posesión, y en su caso la escrituración, se comprometen, para una fecha fija, debe aclararse perfectamente cuál es la contraprestación del adquirente -en la mayoría de los casos es un pago importante, o la totalidad del precio-, supeditándose la entrega de la cosa vendida al simultáneo pago, y cuando se otorga plazo para el pago, posterior a la posesión, debe exigirse la escrituración con la constancia de la deuda, haya o no garantía hipotecaria, para no tener tropiezos en la ejecución del saldo deudor, en caso de incumplimiento.

-PREVISIONES SOBRE EL INCUMPLIMIENTO. Se ha tratado con anterioridad, remitimos a los capítulos de Cláusula Penal y Cláusulas Resolutorias.

-PREVISIONES SOBRE OCUPACIÓN POSTERIOR A LA ESCRITURA. Todo lo que hemos visto sobre la necesidad de que la tradición efectivamente se realice para que el vendedor transfiera acabadamente su dominio al adquirente, tiene suma importancia para el caso de que el

transmitente continúe ocupando el inmueble con posterioridad a la escritura traslativa de dominio.

Y ello ocurre con mucha frecuencia en la práctica, puesto que la cadena de adquirentes en algún momento se entorpece, por algún problema particular, o porque es necesario el dinero recibido en el acto de la escrituración para poder abonar la nueva finca, con algunos días de diferencia, y entonces el adquirente debe ceder y esperar, a pesar de haber pagado lo que correspondía, algún tiempo la entrega del inmueble; circunstancia que suele ocurrir en el caso de las operaciones simultáneas.

En este caso es importante aclarar, a qué título responde la ocupación que comienza a efectuar el vendedor, que sigue, sin solución de continuidad, a la que estaba cumpliendo como dueño.

Si se desea que la desocupación de la cosa vendida se haga efectiva con posterioridad a la escrituración, se convendrá expresamente que la tradición se realizará con anterioridad a la escrituración y se firmará un contrato de comodato, o préstamo gratuito de uso, dando lugar al llamado “constituto possessorio”, fijándose un plazo determinado de ocupación y se prevé una pena por incumplimiento en la devolución al vencimiento de dicho plazo.

- CONVENIOS SOBRE TENENCIA PRECARIA. Es común ver boletos o convenios donde se da al comprador la tenencia precaria del inmueble adquirido. Se deja que lo ocupe, pero no se quiere dar a este acto la trascendencia de acto posesorio que lleve consigo la demostración de haberse efectuado la tradición y, en consecuencia, otorgada la posesión a título de dueño.

No creemos en la eficacia de estos convenios, por cuanto a pesar de lo que digan las partes, se dan los elementos que la ley fija como suficientes para que se opere la tradición -que transmite la posesión-.

CUANDO HAY TRADICIÓN

Art. 1924. Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla.

IMPOSIBILIDAD SOBREVINIENTE DE ENTREGA

En la práctica negocial conviene prever esta circunstancia, predeterminar la conducta a seguir, y sobre todo las penas que se aplicarán al vendedor por incumplimiento de la obligación de entrega en tiempo y forma.

PRECIO

Art 1133.- Determinación del precio. El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.

Hipótesis de precio determinado: Los supuestos de precio determinado o determinable que prevé este artículo son los siguientes: 1) suma de dinero que el comprador debe pagar, 2) precio determinado por un tercero, 3) precio fijado con referencia a otra cosa cierta y 4) fijación de procedimiento para determinar el precio.

Art 1134.- Precio determinado por un tercero. El precio puede ser determinado por un tercero designado en el contrato o después de su celebración. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local.-

El régimen que propone el nuevo Código admite la validez del precio que pueda fijar un tercero ajeno a los contratantes, este puede estar designado en el contrato o ser nominado después de su celebración. Esto ocurre ordinariamente cuando, en la venta de cosas inmuebles, o en la locación de cosas con opción a compra, por ej.: se delega la fijación del precio a dos o tres inmobiliarias, cuyo nombre exacto no se identifica en el contrato sino que se lo realiza posteriormente, cuando llega el momento de establecer el precio de venta. Si el tercero no puede o no quiere determinar el precio, o si las partes no convienen sobre su designación o sustitución, el precio será fijado por el juez por el procedimiento más breve que prevea la Ley local.

Art 1135.- Precio no convenido por unidad de medida de superficie. Si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido convenido el precio por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador, según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia. El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la compra.

Art 1136.- Precio convenido por unidad de medida de superficie. Si el precio es convenido por unidad de medida de superficie, el precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble. Si lo vendido es una extensión determinada, y la superficie total

excede en más de un cinco por ciento a la expresada en el contrato, el comprador tiene derecho a resolver.-

Las consecuencias de haber pactado esta modalidad, son las siguientes: si existe una diferencia mayor al 5% entre la superficie del inmueble y la superficie acordada realizando una mensura que determine la precisión de la superficie real de la cosa vendida, cualquiera de las partes tiene derecho a pedir la diferencia de precio a la otra: el comprador , si la superficie es menor tiene derecho a la reducción proporcional del precio; el vendedor, si la superficie es mayor , a su aumento proporcional. Si la diferencia es igual o menor al 5% ninguna de las partes tiene derecho a reclamo alguno. Cuando el comprador, debe pagar un precio mayor, podrá optar por resolver la venta.

Obligaciones en moneda extranjera

Art 765.- Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal.-

Art 766.- Obligación del deudor. El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada.-

El nuevo Código ha variado el régimen que el Código Civil establecía para las obligaciones en moneda extranjera (art 765); ya no se consideran más como obligaciones de dar sumas de dinero, como fijaba el art 617 CCiv, sino que se reputan como obligaciones de dar cantidades de cosas, clasificación que, en verdad, el nuevo Código no recoge sino que engloba bajo la denominación “obligaciones de género” (arts. 762 y 763)

Amparadas las partes contratantes en el art 962 del nuevo CCC – Principio de Autonomía de la Voluntad, se podrán establecer cláusulas alternativas donde: a) manifieste el comprador a modo de declaración jurada que posee la totalidad de la moneda extranjera pactada para poder cancelar el total del saldo deudor; o b) otras cláusulas que brinden soluciones ante la imposibilidad de cumplir con el saldo total asumido en moneda extranjera por parte del deudor.

Teoría de la Imprevisión SE RENUNCIA

Art 1091.- Imprevisión. Si en un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente, la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, ésta tiene derecho a plantear extrajudicialmente, o pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del contrato, o su adecuación. Igual regla se aplica al tercero a quien le han

sido conferidos derechos, o asignadas obligaciones, resultantes del contrato; y al contrato aleatorio si la prestación se torna excesivamente onerosa por causas extrañas a su área propia.

Fuente: -Código Civil y Comercial de la Nación. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper. Editorial La Ley 2014

-Extracto de la obra de Natalio Etchegaray-Boleto de compraventa (adaptado por el martillero A. Aguiar)

-UniversoJus.com/código-civil-comercial-comentado.

REDACCIÓN BOLETO DE COMPRAVENTA

¿Cómo se redacta un contrato? En la obra titulada “Cómo redactar un contrato”, su autor Atilio Alterini expresa; “Redactar, pues, es escribir. Pero no sólo escribir, sino hacerlo con un propósito, de cierta manera, con cierto contenido, con adecuación a determinada técnica”. Precisamente, la técnica jurídica.

Si bien es posible redactar el contrato de cualquier forma sin sujeción a ningún parámetro, en líneas generales y, como lo enseña Atilio Alterini, podemos dividirlo en:

Cuerpo: en él las partes estipulan lo concerniente al aspecto netamente jurídico. Es divisible en:

-Encabezamiento: su fin es presentar a las partes, mencionando sus nombres, documentos de identidad, los domicilios, las representaciones (cuando la parte contratante no actúa por si misma sino a través de un representante), la designación futura de las partes (tiene por fin evitar repetir una y otra vez los nombres y apellidos de las partes) y la denominación del contrato.

-Articulado: contiene las distintas cláusulas contractuales: Entre ellas podemos mencionar las que se refieren al objeto (el inmueble, por ejemplo, en la compraventa), al precio (cuando se trata de contratos en los que la contraprestación a cargo de una de las partes es un precio: compraventa, locación de cosas, locación de obra, locación de servicios, etc.), a las obligaciones y responsabilidades de las partes, al pacto comisorio (facultad de una de las partes de resolver el contrato por el incumplimiento de la otra), a la mora automática, la cláusula penal, renuncia a la teoría de la imprevisión, a la elección del tribunal que entenderá en caso de corresponder en las cuestiones derivadas del contrato, etc.

-Cierre: en general incluye la designación de los domicilios especiales que las partes constituyen a los efectos del contrato (pueden coincidir con los denunciados por las partes en el encabezamiento; el número de ejemplares (en los contratos bilaterales, es decir, aquellos que generan obligaciones a cargo de ambas partes , se establece la exigencia de que sean redactados en tantos originales como partes haya con un interés distinto); el lugar y la fecha de celebración; las salvaduras y , por último las firmas.

Con relación a las firmas, cabe destacar que las mismas deben figurar al pie del documento. En caso que el contrato ocupe varias hojas, es aconsejable, además, firmar todas ellas al margen.

Es decir, si el contrato insume cinco hojas, se deberá firmar al margen las cuatro primeras y la última al pie.

Debe tenerse en cuenta que cualquier agregado después de la firma carece de validez.

Habiendo pluralidad de ejemplares, basta que el ejemplar en poder de una de las partes lleve la firma de la otra.

*Anexos: contienen especificaciones de carácter técnico. Por ejemplo: planos, presupuestos, inventarios, nómina de definiciones técnicas, etc.

Extracto y adaptación de la obra de la Dra. Jimena Godino

MODELO BOLETO FINCA AL CONTADO

BOLETODECOMPRAVENTAINMOBILIARIAPARAFINCA(ALCONTADOCONTRAESCRITURACIÓN).__

(BOLETODECOMPRAVENTA)(A-PARTES)Entre ...(personafísicaojurídica),... (datosidentificatorios Nombres y

Apellidos completos DNI...,CUIT...., de estado civil………….. (casado/nupcias, soltero, divorciado, conviviente)

con domicilio en ..., por una parte y en adelante denominada “VENDEDOR” y ...(personafísicaojurídica), ...

(datosidentificatoriosDNI...,CUIT....), de estado civil……….., domiciliado en ………….., por la otra parte y en

adelante denominada “COMPRADOR”, celebran este BOLETODECOMPRAVENTADEFINCATIPO..., sujeto a las

declaraciones y cláusulas (estipulacionesocondiciones) siguientes: PRIMERA(I-OBJETO) El VENDEDOR como

único titular del dominio inscripto al ………..(T°…..F°……N°………o Matrícula N°……. de fecha..) venderá al

COMPRADOR y este comprará, la propiedad inmueble destinada a ...(vivienda;oficina;comercio), ubicada en

la calle ... Nº... , localidad de ..., Provincia de ..., Nomenclatura catastral.....; superficie del terreno (m2): ...;

dimensiones del terreno: frente ...m y fondo ...m; superficie edificada (m2): ...; partida inmobiliaria: ...,

designada como lote ... e integrada principalmente por ...

(descripcióngeneraldelinmuebleyestadodeconservación), junto a las cosas incorporadas separables ...

(detalle) y los accesorios ...(inventario), en conjunto más adelante denominada “FINCA”. El vendedor

declara que no se encuentra inhibido para disponer de sus bienes y que esta venta se realiza en base a

títulos perfectos, libre de todo gravamen, embargo e hipoteca, los que asume a su cargo si los hubiera.

SEGUNDA(II-ESTADODELAFINCA) La FINCA se entregará en el estado de conservación como se encuentra,

que el COMPRADOR declara conocer y aceptar. TERCERA(III-

DEUDASREALES)1-(Impuestosy/otasasyservicios) Quedarán a cargo del VENDEDOR todas las deudas de la

FINCA anteriores a la fecha de escrituración, sean...

(alConsorciodePropietariosporexpensascomunesdelaPropiedadHorizontal,tasasoimpuestosinmobiliariosmu

nicipales,impuestosinmobiliariosprovinciales,...). 2-(Asunción) Asimismo, a partir del día de la escrituración,

todos estos gastos correrán por cuenta y cargo del COMPRADOR. 3-(Titularidad) El COMPRADOR realizará

el cambio de titularidad de los mismos y a su costa, en el plazo máximo de ..(...) días del acto de

escrituración. CUARTA(IV-TELEFONÍA) La FINCA se entregará con la línea telefónica en servicio con Nº...,

abonada a...(Telecom;TelefónicadeArgentina) y el VENDEDOR cederá al COMPRADOR todos los derechos

sobre ella, siendo los gastos de dicha gestión a cargo de este último. QUINTA(V-PRECIO) El precio total, fijo

e inamovible de esta compraventa se pacta en la suma de ...pesos ... ($...)/dólares de los Estados Unidos de

América ... (EUA$...), que el COMPRADOR abonará al VENDEDOR con las modalidades siguientes: a) al

contado en este acto el ... (...) por ciento, o sea la suma de ...

<pesos...($...)/dólaresdelosEstadosUnidosdeAmérica...(EUA$...) como a cuenta de precio y principio de

ejecución , sirviendo el presente de suficiente recibo y formal carta de pago, b) el ... (...) por ciento

restante, por lo tanto suma de ...<pesos...($...)/dólaresdelosEstadosUnidosdeAmérica...(EUA$...)>, en

dinero efectivo (billetes), será abonada antes de los …… (….) días de la firma del presente, contra la entrega

de la posesión en el acto de firma de la escritura traslativa de dominio. SEXTA(VI-

POSESIÓNYESCRITURACIÓN)1- La entrega de la posesión y firma de la escritura traslativa de dominio, será

antes de los….... (...) días del presente, con la intervención del escribano ... y registro a su cargo , designado

por el ... (COMPRADOR;VENDEDOR). 2- Los gastos y honorarios que demandare la escrituración serán a

cargo del COMPRADOR, salvo los impuestos que por ley recaigan sobre el VENDEDOR, aunque el “estudio

de títulos” estará a cargo de las partes por mitades. 3- De no presentarse el VENDEDOR al acto de

escrituración a cumplir sus obligaciones pagará como “cláusula penal” al COMPRADOR, por cada día de

demora, la suma de ... pesos...($...)/dólaresdelosEstadosUnidosdeAmérica...(EUA$...). 4- Pasados los ...(...)

días de atraso, el COMPRADOR tendrá los derechos alternativos siguientes: a) exigir judicialmente la

escrituración de la FINCA, b) resolver la compraventa y exigir una “cláusula penal” acumulativa a las

anteriores por la suma de ... pesos...($...)/dólaresdelosEstadosUnidosdeAmérica...(EUA$...). 5- Si el

COMPRADOR inconcurriese al acto de escrituración a cumplir sus obligaciones y cancelar el saldo

adeudado, el VENDEDOR podrá resolver la compraventa, perdiendo el COMPRADOR todas la sumas de

dinero abonadas anteriormente al VENDEDOR en favor de éste. SÉPTIMA(VII-ESTADOALAENTREGA) La

FINCA se entregará: a) totalmente desocupada y libre de toda ocupación; b) en...

(buenascondiciones;perfectoestado) de limpieza; c) con la totalidad de las cosas que la integran.

OCTAVA(VIII-ASENTIMIENTO) Asiente este acto el cónyuge del VENDEDOR y lo suscribe al pie.

NOVENA(IX-INTERMEDIACIÓN) Las partes reconocen a ...(corredorinmobiliario;empresainmobiliaria), una

comisión del ... (...) por ciento por su intervención para celebrar este contrato, la que será pagada en

……………(opciones: a) este acto en su totalidad; b) en el acto de escrituración, quedando el escribano

(notario) interviniente obligado a retener el monto total de ésta y entregarlo a ... ) DÉCIMA(X-

SELLADOSOTIMBRES) El impuesto de sellos o timbres que gravare este acto será a cargo de ...

(COMPRADOR;VENDEDOR;laspartespormitadesoenproporcionesdistintas). UNDÉCIMA(XI-DOMICILIOS)

Para cualquier notificación derivada del presente, las partes dejan constituidos los domicilios especiales

siguientes: a) el VENDEDOR en...; b) el COMPRADOR en ...; donde serán eficaces todas las que se realicen.

DUODÉCIMA(XII-COMPETENCIAJUDICIAL) Para el caso de litigio, las partes se someterán exclusivamente a

la competencia de los tribunales ordinarios de..., renunciando a cualesquiera otras que pudieran

corresponderles. DECIMOTERCERA(XIII-FIRMASEINSTRUMENTACIÓN) Se firman ...(...) juegos de

ejemplares, de igual tenor y a similar efecto de este Boleto de Compraventa, quedando en poder de ...

(unoomásparacadaparte), recibiéndolos todos de conformidad. DECIMOCUARTA(XIV-LUGARYFECHA)

Dado en..., a los días del mes de ... del año 20... <<<NOTAS:1-

Ver“Limitacionesapagosconefectoscancelatoriosenefectivo(ley25.345)yreajustes(ley23.928)”.2-Por imperio

del art.765delCCyC,eldeudorpodríapagarlosdólaresporsuequivalenteenpesosal“cambiooficial”, salvo pacto

en contrario. 3- Dice el CCyC, art. 1138.- Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, están a cargo del

vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los

instrumentos referidos en el artículo 1137 (obligación de transferir). En la compraventa de inmuebles

también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los

tributos que graven la venta.

Abatti-Rocca (adaptado)

MODELO BOLETO UNIDAD A CONSTRUIRSE

BOLETODECOMPRAVENTAPARAUNIDAD...

(PREHORIZONTALIDAD:CONSTRUYÉNDOSE;ACONSTRUIRSE).__ (BOLETODECOMPRAVENTAINMOBILIARIA)

Entre la persona jurídica ... (tipodeenteydatosdeconstituciónyregistro), domiciliada en ..., representada

por ... (DNI....yCUIT....), según surge de ... (mandato;contratosocial;estatuto), por una parte, en adelante

denominada “VENDEDOR” y por otra parte el señor ... (DNI....yCUIT....), de estado civil ..., con domicilio

en ..., en adelante denominado “COMPRADOR”, respectivamente, celebran este

BOLETODECOMPRAVENTADEUNIDADFUNCIONALENPROPIEDADHORIZONTAL...

(ENCONSTRUCCIÓN;ACONSTRUIRSESUJETOAPROPIEDADHORIZONTAL), sujeto a las declaraciones y

cláusulas (estipulacionesocondiciones) siguientes: PRIMERA(I-OBJETO) El VENDEDOR vende al

COMPRADOR y éste compra, la unidad funcional Nº..., sita en el piso, ... del edificio ...

(aconstruirse,enconstrucción,oconstruido), ubicado en la calle ... Nº..., entre las calles ... y ..., de la ciudad

de ..., en adelante denominada “UNIDAD FUNCIONAL”, cuyas características se detallan en el pliego de

condiciones y planos, que firmados por ambos contratantes integran este Boleto de Compraventa y demás

instrumentación. SEGUNDA(II-PORCENTUAL) El porcentual correspondiente a la UNIDAD FUNCIONAL,

conforme al Proyecto de Reglamento de Propiedad Horizontal será del ...(...) por ciento con relación al

valor total del edificio, cuya superficie total ... (es; será) de ... (...) metros cuadrados (m2) como surge del

plano agregado a la escritura de afectación de la finca (propiedadinmueble). TERCERA(III-

CIFRASESTIMATIVAS) Se deja constancia que la superficie y porcentual asignados a la UNIDAD FUNCIONAL

objeto de este contrato, se encuentran sujetos a reajustes definitivos, por revestir los presentes la calidad

de estimativos, dejándose consignado que la diferencia en más o en menos (si no excediere de un 10%)

que pudiere tener el inmueble luego de construido no dará derecho a reclamo alguno, pues lo que se

adquiere es el inmueble en si independientemente de su superficie exacta.CUARTA(IV-

HISTORIADOMINIAL) El dominio de la finca (propiedadinmueble) corresponde al VENDEDOR por ...,

inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble de ..., bajo la matrícula ... con fecha .../.../20... QUINTA(V-

SEGUROPREHORIZONTALIDAD) La finca (propiedadinmueble) ha sido asegurada de acuerdo a lo dispuesto

por el artículo 2071 (Prehorizontalidad) del Código Civil y Comercial. SEXTA(VI-PRECIO) Esta compraventa

se realiza en el precio único total y definitivo de ... pesos...($...)/dólaresdelosEstadosUnidosdeAmérica...

(EUA$...), pagaderos con las modalidades siguientes: a) la suma de ...

pesos...($...)/dólaresdelosEstadosUnidosdeAmérica...(EUA$...) se entregan en este acto, en dinero efectivo

a cuenta de precio y como principio de ejecución del contrato, sirviendo el presente como suficiente recibo

y formal carta de pago; b) la suma de ... <pesos...($...)/dólaresdelosEstadosUnidosdeAmérica...(EUA$...) se

pagarán contra la entrega de la posesión de la UNIDAD FUNCIONAL objeto de esta compraventa, que se

consumará a los ... (...) días de la firma del presente; c) el saldo de la suma de ...

pesos...($...)/dólaresdelosEstadosUnidosdeAmérica...(EUA$...), se pagará en ... (...) cuotas mensuales

iguales y consecutivas, pagándose la primera a los ... (...) días tomada la posesión, más un interés del ... (...)

por ciento, que se pagará mensualmente, por período adelantado. SÉPTIMA(VII-LEGISLACIÓN) Esta venta

se realiza conforme a los regímenes de Prehorizontalidad y Propiedad Horizontal del Código Civil y

Comercial, por lo tanto el COMPRADOR será dueño exclusivo de la UNIDAD FUNCIONAL que adquiere con

el presente y con los demás compradores copropietario del edificio, del terreno y de todas las instalaciones

centrales y construcciones existentes para uso y beneficio común. OCTAVA(VIII-POSESIÓN) El COMPRADOR

tomará posesión de la UNIDAD FUNCIONAL en la fecha que sea citado al efecto por el VENDEDOR, aunque

no se haya escriturado y suscribirá el acta de entrega de posesión, la cual ratificará todos los términos del

presente Boleto de Compraventa. NOVENA(IX-OBLIGACIONESPRE-ESCRITURACIÓN) El COMPRADOR no

podrá oponerse, cualquiera sea la causa o impedimento, a ocupar y/o recibir la posesión de la UNIDAD

FUNCIONAL, aún sin haberse otorgado la escritura traslativa y asumirá en forma exclusiva, todas las

erogaciones proporcionales a su UNIDAD FUNCIONAL, concurriendo proporcionalmente a los gastos

generales, servicios, gravámenes, impuestos, seguros, sueldos, cargas sociales, mantenimiento de las

prestaciones centrales, etc. DÉCIMA(X-TERMINACIÓNPARCIAL) Cuando la UNIDAD FUNCIONAL esté

completamente terminada, con sus vías de acceso utilizables y los servicios centrales funcionando, será

obligatorio para el COMPRADOR recibir la posesión si le fuere ofrecida, a pesar de no haberse concluido las

obras en el edificio. UNDÉCIMA(XI-REGLAMENTODEPROPIEDADHORIZONTAL)1- El COMPRADOR cumplirá

el Reglamento de Propiedad Horizontal que el escribano (notario) propuesto por el VENDEDOR redacte. 2-

Pagará los gastos que origine su redacción, protocolización e inscripción, en la proporción que corresponda

a su UNIDAD FUNCIONAL. DUODÉCIMA(XII-ESCRIBANO(NOTARIO)INTERVINIENTE) La escritura se otorgará

y firmará ante el escribano (notario) que designe el VENDEDOR, una vez obtenidas las autorizaciones y

recaudos de las oficinas públicas respectivas y despachados los certificados, sobre base de títulos

perfectos; siendo los gastos que la misma demande soportados por el comprador en su totalidad, no así los

impuestos que graven a la parte vendedora. - DECIMOTERCERA(XIII-ESCRITURACIÓN)1- El COMPRADOR se

presentará a firmar la escritura el día y hora que fije el escribano (notario), quién lo notificará con una

anticipación superior a quince (15) días corridos. 2- Para el caso de demora por el COMPRADOR, en el

cumplimiento de la presente, pagará una “cláusula penal” de la suma de ...

pesos...($...)/dólaresdelosEstadosUnidosdeAmérica...(EUA$...), por cada día de atraso en esta obligación.

DECIMOCUARTA(XIV-INCUMPLIMIENTOS) En caso que el COMPRADOR no tomare posesión en las

condiciones y plazo establecidos, o incumpliere los pagos, el VENDEDOR podrá exigir el cumplimiento del

presente Boleto de Compraventa, pudiendo el COMPRADOR ser ejecutado por la totalidad de la deuda

pendiente, considerándose en consecuencia vencidos todos los plazos y facilidades concedidas;

devengando desde la mora un interés punitorio del ...(...) por ciento mensual. DECIMOQUINTA(XV-MORA)

En todos los casos la mora se producirá por el mero vencimiento del plazo o término de la obligación y sin

necesidad de interpelación alguna. DECIMOSEXTA(XVI-ESTIMACIÓNDEENTREGA) Queda estimada la

terminación de la UNIDAD FUNCIONAL para los ...(...) días de la fecha, entregándose en su oportunidad en

condiciones de habitabilidad; salvo inconvenientes inimputables al VENDEDOR, por caso fortuito, de fuerza

mayor o actos de terceros. DECIMOSÉPTIMA(XVII-INTRANSFERIBILIDAD) Este Boleto de Compraventa es

intransferible, quedando vedada al COMPRADOR la cesión de sus derechos por cualesquiera causas, salvo

autorización expresa y escrita del VENDEDOR. DECIMOCTAVA(XVIII-ADMINISTRACIÓNYREPRESENTACIÓN)

La administración y representación legal del consorcio la ejercerá el VENDEDOR o persona por él

designada, hasta el día que ningún comprador adeude suma alguna, sea por “cláusulas penales“, gastos,

intereses, multas, precio, etc. DECIMONOVENA(XIX-PORCENTUALPROVISORIO) A efectos de la proporción

de gastos y expensas comunes, corresponde a esta UNIDAD FUNCIONAL un porcentual del ... (...) porción

provisoria, que se fijará en forma definitiva, cuando sean liquidados y facturados por todas las instituciones

acreedoras del consorcio, sea por aranceles, contribuciones, gravámenes, impuestos, mensuras, servicios,

tributos. VIGÉSIMA(XX-DESTINO) Se establece como condición inexcusable de venta que la UNIDAD

FUNCIONAL se destinará exclusivamente para ...(detallar), excluyendo otros destinos.

VIGÉSIMOPRIMERA(XXI-POSICIÓNTRIBUTARIAYRECARGODELIVA)1- Para cumplimentar obligaciones

tributarias, las partes denuncian sus inscripciones ante los organismos de fiscalización impositiva o

tributaria, que detallan a continuación... 2- Sobre sus respectivas categorizaciones o posiciones ante el IVA.

declaran ... y presentan cupones originales y fotocopias de los comprobantes de inscripción, firmadas en

original, con su aclaración, que se agregan al presente contrato como Anexo ... VIGÉSIMOSEGUNDA(XXII-

ANEXOS) La totalidad de los ... (...) anexos agregados y firmados por las partes, integran ...

(supletoria;imperativamente) las declaraciones y estipulaciones del presente acto.

VIGÉSIMOTERCERA(XXIII-SELLADOFISCALOTIMBRADO)1- El impuesto de sellos o timbres que gravare este

contrato, será pagado por ... (COMPRADOR;VENDEDOR;laspartespormitadesoenproporcionesdistintas).

VIGÉSIMOCUARTA(XXIV-DOMICILIOS) Para cualesquiera notificaciones derivadas de este acto, las partes

constituyen los domicilios contractuales especiales siguientes: a) el VENDEDOR en ...; b) el COMPRADOR en

...; donde tendrán eficacia todas las que se realizaren. VIGÉSIMOQUINTA(XXV-COMPETENCIAJUDICIAL)

Para el caso de litigio (procesojudicialcontencioso) las partes se someterán exclusivamente a la jurisdicción

de tribunales ordinarios de ..., con competencia ..., renunciando a cualesquier otros que pudiesen

eventualmente corresponderles. VIGÉSIMASEXTA(XXVI-FIRMASYRECEPCIÓNDEINSTRUMENTOS) Se firman

...(...) juegos de ejemplares idénticos, de un solo tenor y a igual efecto de este contrato y de los ... anexos.

VIGÉSIMONOVENA(XXIX-LUGARYFECHA) Dado en ... (localidad, partido o departamento, provincia o

CABA), a los ... días del mes del año dos mil ... ...(firmasdelvendedor,sucónyugeydelcomprador)