Sector Report 2014. 9.15

주택담보대출 시장의 판도 변화 II 최근 주택담보대출시장 규제변화와 주택금융공사의 반격

주택담보대출 관련 규제 변화: 은행 대출상품의 경쟁력 약화

주택담보대출 시장에 몇가지 변화요인이 생겼다. 첫번째 변화요인으로는 기준금리 인하

등 시장금리가 하락했다. 이로 인해 적격대출 금리가 크게 하락하여 최근 은행 주택담보

대출이 누려왔던 금리 경쟁력이 사라졌다. 적격대출의 금리가 하락해도 금리 하락이 예상

되는 시점에서는 고정금리대출인 적격대출의 수요가 증가하기는 어렵다. 그러나 두번째

변화요인으로 주택금융공사가 금리조정형 적격대출을 출시했다. 5 년마다 금리가 조정되

는 상품으로 최근 은행권 주택담보대출 증가율 상승에 기여했던 혼합금리대출과 기본적으

로 상품구조가 유사하다. 세번째 변화요인은 은행 주택담보대출의 LTV 한도가 상향되었

다. 기존 적격대출 대비 은행권 대출의 대출가능한도가 작게 적용되는 요인이었기 때문에

은행 대출의 상대적 단점이 사라졌다고 할 수 있다. 단점이 완전히 사라지기는 어려울 것

으로 보이는데, 은행권은 상대적으로 대출심사가 까다로워 대출가능한도는 적격대출이 큰

경우가 많을 것이다. 종합적으로 은행과 주택금융공사의 대출상품이 차별성이 약해지면서

금리조건이 보다 중요한 대출선택의 기준이 될 것으로 보인다. 따라서 최근 적격대출의

대출금리 하락은 은행 주택담보대출 증가율에 큰 영향을 줄 수 있게 되었다.

NIM에는 중립적 영향, 3분기 큰 변화 없을 전망

은행권이 하반기 혼합금리대출 영업에 소극적인 태도를 보여 대출금리 경쟁이 완화된다면

NIM에 미치는 부정적 영향이 감소할 것이다. 다만 부정적 영향이 크지 않았던 만큼

개선되는 효과도 매우 작다. 3분기 NIM은 기준금리 인하 효과로 소폭 하락 압력을 받을

전망인데, 고금리채권 만기 도래 등의 효과가 상쇄하여 전분기 수준을 유지할 것으로

전망한다. 추가 금리인하는 가정하지 않은 상태이다.

혼합대출 공격적 영업 재현되지 않을 것, 은행 주택담보대출 증가율 둔화될 전망

은행권이 몇 개월 전과 같이 혼합금리 대출에 대한 공격적 영업을 하지 않는다면 금리조

정형 적격대출의 금리경쟁력이 한동안 유지될 것으로 판단된다. 수개월 전과 같은 혼합금

리대출에 대한 공격적 영업은 하반기에 재현되지 않을 것으로 보이기 때문이다. 최근 고

정금리대출/분할상환대출 비중도 다소 확대되었고, 금리인하가 이루어진 시점에서 고정금

리대출 비중 확대도 쉽지는 않아보여 은행권은 적격대출 판매를 통해 고정금리대출 비중

확대를 추진할 가능성이 높다. 따라서 최근 상승하고 있는 은행 주택담보대출 증가율은

하락할 가능성이 높다. 2014 년 초반에는 기업/가계대출 모두 증가율이 상승했으나 점차

기업대출 증가율이 둔화되면서 최근 은행 대출증가율 상승은 가계대출이 주도하고 있다.

따라서 가계대출 증가율의 둔화는 전체 대출증가율 둔화로 이어질 수 있다. 최근 경기부

양책 등으로 높아진 은행 대출증가율 상승에 대한 기대감은 낮추는게 좋다고 판단된다.

은행 [Overweight]

김은갑

은행

(02) 3215-7534

ekim@bsfn.co.kr

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은행

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ECONOMY

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목차

목차 .............................................................................................................................................................................................................................................................3

I. 지난 경과: 은행권 주택담보대출 경쟁력 약화와 회복 .......................................................................................................................4

은행 주택담보대출 증가율 상승 중 ......................................................................................... 4

은행 주택담보대출 상품의 금리경쟁력 변화 .............................................................................. 5

II. 변화요인: 기준금리 인하, 신규적격대출 출시, 은행 LTV 상향 ....................................................................................................8

시장금리 하락과 기준금리 인하: 주택금융공사 대출금리 하락 ....................................................... 8

신규적격대출 출시: 은행 주택담보대출만의 차별화 포인트 약화 .................................................... 9

은행 주택담보대출 LTV 상향: 은행 대출의 단점 감소 ................................................................ 10

III. 향후 전망: 금리 영향력 확대, 은행의 선택적 판매 ........................................................................................................................... 12

은행 금리경쟁력 약화, 대출상품 간 차별화 약화 ...................................................................... 12

기존 고정금리대출자의 대출전환 수요 .................................................................................. 12

은행권, 혼합금리 대출에 대한 공격적 영업은 재현되지 않을 전망 ................................................ 15

하반기에는 은행권이 자체 상품의 적극적 영업보다는 적격대출 판매할 전망 .................................. 16

IV. 재무적 효과: NIM 중립적, 주택담보대출 증가율 하락 전망 ....................................................................................................... 17

NIM에 미치던 부정적 영향 감소 ........................................................................................... 17

은행 주택담보대출 증가율 둔화 전망 .................................................................................... 18

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은행

I. 지난 경과: 은행권 주택담보대출 경쟁력 약화와 회복

당사는 지난 5월 12일 ‘주택담보대출 시장의 판도 변화’ 보고서에서 주택금융공사의

주택담보대출 상품이 금리경쟁력을 잃어가고 있어 은행 주택담보대출 증가율이 상승

할 것이란 점과 은행권의 고정금리대출 비중 확대 노력이 NIM에 크게 악영향을 주

지는 않을 것이란 점 등을 전망했었다. 이후 약 4개월이 지난 시점에서 실제 결과를

살펴 보고, 주택담보대출과 관련된 규제 등 추가 변화로 인한 최근 흐름의 지속 가능

성 및 향후 은행에 미치는 영향을 전망해보고자 한다.

은행 주택담보대출 증가율 상승 중

2011년에서 2013년 상반기까지는 보금자리론과 적격대출 등 주택금융공사의 주택

담보대출 판매증가가 부동산 경기 부진 이상으로 은행 주택담보대출 증가율을 하락

시켰다. 당시 주택금융공사 대출상품은 대출 소비자에게 은행의 기존 대출상품보다

유리한 금리조건을 제시해왔고, 소비자입장에서 선택할 만한 상황이었으나 2013 년

하반기부터 주택금융공사의 주택담보대출 상품이 금리 경쟁력을 잃으면서 주택담보

대출 시장에서 은행권이 주도권을 회복했다.

특히 최근 몇 개월은 은행권의 고정금리대출 비중을 높이기 위한 노력이 겹치면서

은행권이 혼합금리 대출을 공격적으로 판매한 결과 고정금리대출에 대한 수요도 은

행 자체 대출상품이 소화하면서 은행권 주택담보대출 증가율이 점차 상승하고 있다.

전체적인 결과는 2011~2012 년과 반대로 은행 주택담보대출 상품이 주택금융공사

대출상품에게 뺏겼던 시장 주도권을 되찾아 오고 있다. 일단 현재까지 결과는 당사의

5월 12일 보고서 전망대로이다.

[그림1] 순수 은행 주택담보대출 및 모기지양도 대출 포함 주택담보대출 증가율 비교

주: 모기지양도대출은 보금자리론, 적격대출 등 은행창구를 통해 판매되나 주택금융공사로 양도되는 대출 (이후 유동화)

자료: 한국은행, BS투자증권

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4

8

12

16

20

04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14

(%,YoY) 모기지양도 포함 증가율 은행주택담보대출 증가율

은행주택담보대출

경쟁력 약화 경쟁력 회복

점차 상승하는 은행

주택담보대출 증가율

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ECONOMY

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[그림2] 은행 주택담보대출과 유동화대상 주택담보대출 증감 추이

자료: 한국은행, BS투자증권

은행 주택담보대출 상품의 금리경쟁력 변화

은행 주택담보대출과 주택금융공사 대출 상품 간 시장 주도권을 결정 짓는 가장 중

요한 변수는 대출금리였다. [그림 3]을 보면 적격대출 상품 판매가 크게 증가했던

2013 년에서 2013 년 상반기 적격대출 금리가 은행권 신규주택담보대출 금리와 비

슷한 수준이었음을 알 수 있다. 적격대출은 고정금리 상품인데도 해당기간에는 은행

권 변동금리 대출 상품과 금리수준이 비슷하거나 약간 높았기 때문에 적격대출이 경

쟁력을 가질 수 있었다. 이러한 금리 조건과 더불어 당시 향후 금리상승에 대비하여

고정금리로 이자부담의 변동성을 낮춰야 한다는 인식도 확산되던 시기로 적격대출

판매가 급증했던 것이다. 또한 판매자인 은행 입장에서도 금융당국 권고사항인 고정

금리대출 비중을 높이는 수단으로 적격대출을 활용했다. 적격대출 판매가 고정금리대

출로 인정 받았기 때문에 은행 입장에서 적격대출 판매는 금리변동 위험 없이 고정

금리대출 비중을 높이는 좋은 수단이었다고 할 수 있다. 결국 금리 경쟁력과 판매자

인 은행의 입장이 맞물리면서 적격대출 판매규모가 크게 증가했던 것이다.

이후 2013년 하반기 큰 변화가 생겼다. 미국의 테이퍼링이 언급되면서 적격대출 금

리가 상승하여 은행 대출상품 대비 금리상 경쟁우위가 사라지기 시작했고, 동시에 적

격대출 판매도 급감했다. 2014년 6월 적격대출 판매에 변화 조짐이 보이는데, 시장

금리 하락에 의한 적격대출의 금리하락으로 판매가 다소 증가했다. 시장금리 하락 외

에도 다른 변화요인이 있었고, 일시적 현상이 아니라 최근 흐름을 바꿀만한 변화의

여지가 있다. 변화요인 부분에서 후술하겠다.

-2

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6

08 09 10 11 12 13 14

유동화대상주택담보대출증감규모

은행주택담보대출증감규모(조원)

2012~2013년 상반기,

적격대출 금리경쟁력 우위

2013년 하반기~2014년

상반기, 은행대출

금리경쟁력 우위

6

은행

[그림3] 월별 적격대출 판매규모와 은행 담보대출 대비 금리 비교

주: 적격대출금리는 판매금액가중 평균 대출금리

자료: 한국은행, 주택금융공사, BS투자증권

[그림4] 적격대출 및 은행 담보대출 금리 비교

주: 적격대출금리는 판매금액가중 평균 대출금리

자료: 한국은행, 주택금융공사, BS투자증권

주택금융공사의 또 다른 대표적인 주택담보대출인 보금자리론의 경우도 상황이 비슷

하다. 2014년 6월과 7월 두차례 적용금리가 인하되면서 약 50bp 대출금리가 하락

하면서 판매가 증가하고 있다. 보금자리론은 소득수준에 따라 우대형 금리가 적용될

경우 은행 대출 대비 금리가 낮아지기 때문에 은행 대출금리와 직접비교에 무리가

있으나 금리 하락으로 이전에 비해 판매 증가에 영향을 준 점은 확인된다.

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100

150

200

250

3.0

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5.5

12 13 14

적격대출판매금액 (우)적격대출금리 (좌)은행권신규주택담보 금리 (좌)

(%) (백억원)

2.0

2.5

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3.5

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5.5

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적격대출금리 은행권신규주택담보 금리

국고채금리 (3년) 은행권신규저축성 금리

(%)

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ECONOMY

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[표1] 보금자리론 판매규모 및 금리 추이 (억원,%)

연도 월 판매금액1) 누적잔액2) 적용금리3) 은행권

신규주택담보대출금리

2012 1 2,703 196,394 5.00%~5.25% 5.06

2 7,465 200,105 4.80%~5.05% 5.02

3 9,679 199,456 4.80%~5.05% 5.00

4 7,874 204,642 4.80%~5.05% 4.94

5 9,587 206,281 4.60%~4.85% 4.85

6 9,214 210,001 4.60%~4.85% 4.76

7 8,806 217,767 4.60%~4.85% 4.64

8 7,953 221,931 4.50%~4.75% 4.41

9 6,615 224,351 4.30%~4.55% 4.29

10 9,523 226,326 4.20%~4.45% 4.23

11 13,674 225,150 4.10%~4.35% 4.19

12 18,969 220,188 4.10%~4.35% 4.16

2013 1 6,953 234,958 4.10%~4.35% 4.17

2 11,225 234,307 4.00%~4.25% 4.06

3 10,945 227,298 4.00%~4.25% 3.97

4 16,818 243,647 3.80%~4.05% 3.86

5 16,660 244,607 3.80%~4.05% 3.77

6 22,629 247,257 3.80%~4.05% 3.73

7 10,356 256,340 4.00%~4.25% 3.77

8 6,478 263,407 4.15%~4.40% 3.80

9 4,196 268,043 4.30%~4.55% 3.82

10 4,834 276,925 4.15%~4.40% 3.81

11 4,086 277,770 4.15%~4.40% 3.77

12 3,867 273,698 4.30%~4.55% 3.74

2014 1 1,691 278,295 4.30%~4.55% 3.75

2 1,831 276,006 4.30%~4.55% 3.71

3 1,887 272,605 4.30%~4.55% 3.69

4 3,486 268,983 4.30%~4.55% 3.69

5 5,047 266,309 4.30%~4.55% 3.63

6 7,970 263,236 4.05%~4.30% 3.58

7 8,107 262,781 3.80%~4.05% 3.53

누계 640,949 262,781 -

주: 1) 판매금액 : 보금자리론 판매기관에서 판매한 실적을 집계한 수치.

2) 누적잔액 : MBS 발행 기초자산과 매입보유 자산의 잔액 합계.

3) 고정금리로 공사가 결정하는 동일한 대출금리 적용. u-보금자리론 기본형 기준이며, 우대형의 경우 채무자와 배우자의 합산 소득

수준에 따라 0.5~1.0%p 차감된 금리, 디딤돌 대출의 경우 채무자와 배우자의 합산 소득수준에 따라 0.95~1.5%p 차감 금리 적용

자료: 한국은행, 주택금융공사, BS투자증권

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은행

II. 변화요인: 기준금리 인하, 신규적격대출 출시, 은행 LTV 상향

시장금리 하락과 기준금리 인하: 주택금융공사 대출금리 하락

앞서 살펴본 바와 같이 기준금리 인하를 전후한 시장금리 하락은 주택금융공사 대출

상품의 금리 하락으로 이어져 주택금융공사 대출상품의 금리경쟁력을 강화시켰다. 최

근 주택금융공사 대출금리 인하는 시장금리 하락뿐만 아니라 수수료 인하의 효과도

있는데, 추가 금리하락 시 은행 대출금리 대비 주택금융공사 대출의 금리 경쟁력은

보다 강화될 것이다.

향후 기준금리가 추가 인하되거나 인하에 대한 기대감이 커진다면 은행 대출금리보

다 주택금융공사 대출금리가 한단계 더 낮아지게 될 것이다. 이 경우 2012 년과 같

이 주택금융공사의 주택담보대출의 경쟁력은 확연히 강해질 것이다. 한차례 인하 또

는 현 수준 유지의 경우 금리가 지속적 하락하기보다는 일정 수준까지만 하락하겠지

만 그 정도로도 은행 주택담보대출 대비 금리 경쟁력을 갖추기에는 충분할 것이다.

문제는 금리 하락이 예상되는 시기에 은행, 주택금융공사 불문하고 고정금리 대출에

대한 수요가 존재하느냐이다. 당사는 5월 보고서에서 금리하락기에는 고객들이 고정

금리 대출을 찾지 않을 것이기 때문에 고정금리대출인 주택금융공사 대출상품은 대

출금리가 낮아져도 이전만큼 판매가 증가하기 어렵다고 밝힌 바 있다. 기존의 상품구

성이라면 여전히 유효하나 추가적으로 고려할 큰 변화요인이 생겼다. 주택금융공사가

금리변동형에 준하는 신규 적격대출을 출시한 것이다.

[그림5] 국고채 금리와 기준금리 추이

자료: 한국은행, BS투자증권

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

10.01 10.07 11.01 11.07 12.01 12.07 13.01 13.07 14.01 14.07

기준금리 3년만기 국채수익률(%)

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ECONOMY

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신규적격대출 출시: 은행 주택담보대출만의 차별화 포인트 약화

2014년 4월초 주택금융공사는 “5년 이상 금리상승폭이 제한”되는 대출이 고정금리

대출로 인정받는 규제변화에 따라 만기 5년, 7년의 중기적격대출을 출시했고, 8 개

은행(국민·농협·신한·우리·SC·광주·대구·부산은행)과 업무협약을 맺었다. 기존

10 년 이상의 적격대출 대비 만기가 짧아진 만큼 소폭이나마 대출금리가 하락하는

효과가 생기나 기본적으로 기존 적격대출과 상품구조가 크게 다르지는 않다.

은행 입장에서 문제가 되는 신규상품은 6 월말에 출시된 금리조정형 적격대출이다.

이는 5년마다 금리가 조정되는 변동금리 상품으로 기존 적격대출이 은행 대출과 뚜

렷하게 구분되던 고정금리/변동금리의 차이가 없어졌다는데 의미가 크다. 기존 적격

대출 대비 대상주택의 범위가 좁아졌고, 대출한도가 축소된 점의 차이도 있으나 상품

경쟁력이 크게 달라질 정도는 아니라 본다. 거치기간도 1 년 이내로 고객이 선택할

수 있는 점도 기존 적격대출과 같다. 결국 은행입장에서 금리조정형 적격대출 등장의

문제점은 금리하락기에 은행 변동금리대출 수요가 증가하던 상품구조 상의 우위가

다소 사라지게 되었다는 점이다. 따라서 앞서 말한 바와 같이 기준금리 인하에 대한

예상이 증가하더라도 이전과 달리 은행 대출로만 수요가 몰리는 현상이 약해질 것이

다. 최근 은행들이 단기간 판매를 강화하고 실적을 올렸던 혼합대출금리와 상품 구조

가 거의 같기 때문에 향후 은행 혼합금리대출과는 금리수준에 의해 고객의 선호도가

갈릴 것이다.

아직까지 은행 주택담보대출이 상품 구조 상 경쟁우위를 보일 여지는 있다. 금리하락

이 추세적이라는 전망이 뚜렷한 경우이다. 1~3 개월의 단기 금리조정형의 변동금리

대출은 추세적 금리하락기에는 대출소비자에게 여전히 매력적일 것이다. 문제는 국내

금리전망이 경기 상황뿐만 아니라 미국의 QE 축소 등과 맞물려 추세적 상승/하락을

전망하기 쉽지 않다는 점이다. 이런 상황에서는 단기 변동금리대출이라는 특징이 대

출소비자에게 뚜렷한 메리트로 부각되기 쉽지 않을 것이다.

[표2] 금리조정형 적격대출

구분 기본형 중기형 금리조정형

대출만기 10년,15년,

20년,30년 5년, 7년 10년,15년,

20년,30년 금리

최초 대출금리가

만기까지 고정 (좌동) 5년마다 조정

대상주택 9억원 이하 (좌동) 6억원 이하

대출한도 5억원 5억원 4억원

만기일 지정상환 불가 5년(최대 75%),

7년(최대 65%) 불가

주: 금리조정형은 6월 25일 출시

자료: 주택금융공사, BS투자증권

금리조정형 적격대출 출시:

은행 대출상품만의 차별화

포인트 약화

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은행

은행 주택담보대출 LTV 상향: 은행 대출의 단점 감소

최근 은행 주택담보대출의 LTV 한도가 상향조정되었다. 기존에는 서울 50%, 경기

와 인천은 60%가 한도였는데, 지역구분없이 70%로 상향조정되었다. DTI 도 서울

50%, 경기와 인천은 60%가 한도였는데, 서울지역이 60%로 상향조정되었다.

LTV한도 상향조정으로 인해 은행 주택담보대출의 상대적 단점이 사라져 은행 대출

이 증가할 여지가 생겼다. (LTV 한도가 낮은 것을 단점이라 말하기는 곤란하나 대출

소비자 입장에서 대출가능금액이 감소하는 결과를 초래하므로 판매자 입장에서 단점

이라 할 수 있겠다). 은행권의 낮은 LTV 한도로 인해 비은행권에서 대출을 받았던

고객들이 은행권 대출로 이동하는 과정에서 LTV 한도 상향은 의미를 가질 수 있고,

일정 부분 은행 대출증가로 이어질 전망이다. (7/21 보고서 “LTV와 금리: 가계부채

체질 개선의 문제” 참조). 2009 년 이후 증가한 비은행권의 신용대출 증가 중 일정

부분은 은행대출로 바뀔 수 있을 것이다.

다만 상향된 LTV 비율이 적용될 때 다소 현실적 한계가 있을 것이다. 우선 추가 대

출을원하는 고객들이 모두 추가 대출을 받을 수는 없을 것이다. 은행 주택담보대출의

경우 적격대출과 달리 소득수준이나 신용등급 등 좀 더 까다로운 심사 과정을 요구

할 가능성이 높기 때문이다.

[표3] LTV, DTI 한도 상향 조정

이전 변경

은행,보험 비은행권 全금융권

LTV 수도권 50~70% 60~85%* 70%

기타 60~70% 70~85%*

DTI 서울 50% 50~55% 60%

경기/인천 60% 60~65%

주: *상호금융 자체 추가한도(15%p) 포함

자료: 금융감독원, BS투자증권

[그림6] 가계대출 종류별 증감액 (2009~2013년) [그림7] 신용등급별 신용대출 증감액 (2009~2013년)

자료: 한국은행, BS투자증권 자료: 한국은행, BS투자증권

-10

0

10

20

30

40

주택담보 보증등 신용 기타담보

은행 비은행(조원)

-10

-5

0

5

10

15

고신용 중신용 저신용

은행 비은행

(조원)

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ECONOMY

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은행 주택담보대출 증가의 또 다른 제약요인은 규제 변화 이전에 이미 LTV가 높아

진 주택이 많아졌다는 점이다. 해당 주택은 LTV 한도 상향의 영향이 없다고 할 수

있다. 이미 기존 한도를 초과한 상황에서 사후적으로 한도 내 대출로 바뀐 셈이다. 한

도 초과분에 대한 상환 압력에서 벗어났다는 점에서는 의의가 있을 것이다.

한국은행에서 통계치를 공개했던 2013 년 1 월 기준으로도 LTV 60% 초과대출이

22%, 70% 초과대출이 3.5%에 달하고 있다. 그리고 최근 언론보도에 따르면 은행

주택담보대출 중 LTV 50% 초과대출은 40%로 약 126 조원, LTV 60% 이상

대출은 58 조원이라 한다. 이 정도면 LTV 한도 상향으로 대출가능금액에 변화가

없는 주택담보대출도 상당하다고 할 수 있겠다.

[그림8] LTV 초과대출 비중

자료: 한국은행, BS투자증권

[그림9] 주택가격과 LTV 비율

주: 가격등락률은 전월대비. 자료: 한국은행, 9개 국내은행, BS투자증권

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

0

5

10

15

20

25

09 10 11 12 13

(%)LTV 60% 초과대출비중 (좌) LTV 70% 초과대출비중 (우)

-1

-0.5

0

0.5

1

1.5

44

45

46

47

48

49

50

09 10 11 12 13

(%)주택매매가격등락률 (우) 은행주택담보대출평균 LTV비율 (좌)

(%)

12

은행

III. 향후 전망: 금리 영향력 확대, 은행의 선택적 판매

은행 금리경쟁력 약화, 대출상품 간 차별화 약화

언급했던 3 가지 주택담보대출 관련 변화요인이 은행 대출증가에 미치는 영향은 다

음 표과 같다. 변화요인별로 유리해지는 점과 불리해지는 점이 나뉘고 있으나 결정적

으로 금리경쟁력의 상실과 변동금리라는 은행 대출만의 특징이 퇴색한 점이 LTV 한

도 상향에 의해 유리해 지는 점을 압도할 것으로 보인다. 종합적으로 은행대출과 적

격대출 간 상품구조 차이에 의한 차별화 포인트가 약화되어 대출금리 조건이 대출선

택 시 보다 결정변수화될 가능성이 높다.

[표4] 은행 대출증가율 측면에서 변화요인별 경쟁력 분석 (적격대출 대비)

변화요인 유리해지는 점 불리해지는 점 비고

기준금리 인하

고정금리대출에 대한 수요

감소,(신규 적격대출 출시로

의미 감소)

적격대출과 금리차 축소로

금리경쟁력 하락

향후 추가 금리인하 시

적격대출 대비 금리경쟁력

추가 악화 가능

신규 적격대출 출시

(금리조정형) 없음

금리 하락기에 은행 대출만이

누릴 수 있는 차별화 포인트

약화

금리하락이 추세적일 경우,

은행의 단기 변동주기는

대출소비자에게 여전히

매력적일 것

LTV 한도 상향

적격대출과 동일한 수준으로

한도 상향조정되어

대출가능규모가 동일해 짐

없음

LTV가 높은 대출에 대해

은행권이 심사를 강화한다면

적격대출이 다소나마

대출가능규모가 클 수 있음

종합적으로 은행 대출상품이 경쟁우위를 가지던 포인트 약화됨.

은행대출과 적격대출 간 차별화되던 포인트가 약해져 금리조건이 보다 결정력을 가지게 될 것.

자료: BS투자증권

기존 고정금리대출자의 대출전환 수요

여러 변화요인으로 새로워진 주택담보대출 환경에서 신규 주택담보대출의 선택도 중

요하지만 기존 대출고객의 대출전환도 살펴볼 필요가 있겠다. 특히 고정금리형 적격

대출을 받았던 대출고객의 대출전환 수요가 높아질 만한 상황이다.

기존 대출자의 대출전환의 경우 앞서 언급된 변화요인이 복합적으로 영향을 미칠 것

이다. 우선 최근 기준금리 인하를 전후한 금리하락에 의해 대부분의 고정금리 대출자

들의 대출적용금리가 최근 대출금리보다 높아져 있을 것이다. 특히 2011~2012 년

고정금리대출을 받은 대출고객은 최근 변동금리 대출금리와 금리차가 1%p 이상인

경우가 많아 대출전환에 대한 의지가 높아져 있을 것이다. 이들 고객 중 기존 은행

13

ECONOMY

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대출고객이 다른 은행 대출로 전환하는 것은 은행 대출증가율 측면에서 의미가 없고,

적격대출 고객이 은행 대출고객으로 전환하는 부분에 대해 살펴보고자 한다.

2012 년 적격대출 출시 이후 적격대출이 급증하던 시기의 적격대출 대출금리는

4.5~5.0% 정도로 최근의 은행권 주택담보대출 금리 약 3.5%와는 1.0~1.5%p 의

금리차를 보이고 있다. 이들 적격대출 고객이 은행 대출로 전환하는데 있어서

고려요인은 LTV, 중도상환수수료, 대출금리차를 들 수 있다. 최근 규제 변화로 일부

제약요인은 약화된 반면 새로운 제약요인이 생기기도 했다.

첫째, 적격대출의 높은 LTV 한도는 대출고객 입장에서는 적격대출의 유리한

대출조건 중 하나였고, 이로 인해 대출전환의 의지가 있더라도 은행권 대출로

전환하는데 큰 장애요인이었다. 그러나 최근 은행 주택담보대출의 LTV 한도가

상향되면서 LTV 한도 차이에 의한 대출전환의 장벽은 거의 없어졌다고 볼 수 있다.

‘거의’라고 표현한 것은 은행권의 경우 대출심사가 상대적으로 까다로울 수 있어

LTV 70%에 이르는 대출의 경우 전환이 어려울 수 있다고 판단하기 때문이다.

적격대출은 공개된 데이터가 없고, 보금자리론의 LTV 비중을 살펴보면 LTV

50%를 초과하는 대출이 80%로 상당한 비중의 대출이 이전 규제 환경에서는 은행

대출로 전환이 어려웠으나 은행 LTV 한도 상향으로 전환이 가능해진 점을 알 수

있다. 다만 41%의 대출이 이미 LTV 65%를 초과하고 있어 은행권 대출심사가

까다로울 경우 전환이 어려울 수 있을 것이다.

[그림10] 보금자리론 LTV 비율별 비중

주: 대출취급일 기준

자료: 주택금융공사, BS투자증권

둘째, 중도상환수수료도 대출전환에 장애요인이다. 적격대출은 3 년 또는 5 년 이내

기간에 상환하면 1.5~2.0%의 중도상환수수료를 부과하는 방식이다. 최근 판매분은

모두 3 년 이내/1.5%로 통일되어 있다. 2012 년 적격대출 판매가 급증하던 시기의

적격대출은 아직 3년이 경과되지 않았기 때문에 중도상환수수료의 부담이 있다.

10.2%

9.9%

6.2%

26.6%5.8%

41.4%

40% 이하

40%초과 ~ 50%이하

50%초과 ~ 55%이하

55%초과 ~ 60%이하

60%초과 ~ 65%이하

65%초과

은행 LTV 상향으로

적격대출과 차이 없어짐.

기존에 LTV 비율이 높았던

대출 외에는 은행권 이동

가능

적격대출의 중도상환 수수료

부여기간은 아직 남아

대출전환의 장애요인이나

14

은행

셋째, 대출전환 시 가장 중요한 변수는 발생시키는 금리차일 것이다. 대출상품 간

금리차는 대출전환 대한 수요도 발생시키고, 금리차가 클 경우에는 중도상환수수료도

극복할 수 있다.

과거 고정금리 적격대출을 받은 고객은 얼마전 기준금리 인하 전에도 낮아진 은행권

대출금리(차이 1%p 이상)로 전환하고 싶은 의지가 커을 것이다. 여기에 최근

기준금리까지 한차례 인하되어 기존 적격대출 고객은 대출전환의 의지가 점차

높아지고 있을 것으로 보인다. 은행 입장에서 몇 개월 전과 차이는 금리조정형

적격대출이 출시된 점이다. 고객입장에서 금리조정형 적격대출과 비교대상이 될 은행

주택담보대출은 변동금리형과 혼합금리형이다. 혼합금리형은 금리조정형 적격대출과

마찬가지로 5 년간 고정금리이므로 금리 수준이 대출고객 선택의 결정 변수가 될

것이다. 5 년 이후에는 은행 상품은 변동금리, 적격대출은 한차례 금리변동 후 다시

고정금리라는 차이는 있으나 대출고객 입장에서 5 년 이후의 금리를 크게 고민하는

경우는 많지 않아보인다. 변동금리형은 앞서 ‘신규 적격대출 출시’ 부분에서 언급한

바와 같이 추세적인 금리하락이 전망될 때는 은행 대출상품을 선택하는 고객이

많아지겠지만 현재 금리전망이 기준금리의 한차례 추가 인하 정도로 추세적

하락까지는 아니다. 따라서 금리전망이 큰 방향을 잡기 전까지 한동안은 은행의

변동금리형과 금리조정형 적격대출 간 대출선택에 있어서도 금리조건이 중요한

선택변수로 작용할 것이다.

세가지 고려요인을 요약하면 은행 LTV 한도 상향으로 적격대출 중 일부 고객이

은행 대출로 전환할 수 있는 여지가 증가했고, 기존 대출과 최근 대출 간 금리차가

커져 전환 수요도 증가하고 있을 것이다. 적격대출의 중도상환수수료 면제 기간이

끝나지 않았으나 1%p 이상의 금리차는 대출전환의 유인이 되기에 충분해 보인다.

은행주 입장에서 중요한 것은 대출전환 시 고객이 선택할 새로운 대출이다. 선택

과정에서 금리전망에 대한 방향성이 뚜렷하지 않은 상황에서는 대출상품별 특성

보다는 금리조건이 중요해질 것이다. 대출상품의 명칭은 다양해졌으나 실질적으로는

은행과 주택금융공사의 상품이 비슷해지고 있다.

최근 대출금리를 보면 금리조정형 적격대출의 금리경쟁력이 높은 것으로 파악된다.

3~4개월 전 은행권이 혼합금리대출을 공격적으로 판매할 때의 대출금리라면 은행권

금리가 다소 낮았을 것이나 수개월 사이 은행권의 공격적 영업이 마무리되면서

혼합금리 대출금리는 금리조정형 적격대출 금리보다 높아져 있고, 순수 변동금리의

대출금리는 혼합금리와 비슷한 수준이다. 결국 은행권이 몇 개월 전과 같이 혼합금리

대출에 대한 공격적 영업을 하지 않는다면 금리조정형 적격대출의 금리경쟁력이

한동안 유지될 것으로 판단된다. 혼합금리에 대한 은행의 영업태도가 중요변수인

셈인데, 이에 대해 살펴보도록 하자.

과거 적격대출 금리와 최근

대출금리의 차이가 커져서

대출전환의 유인은 충분

상품별 특성 차이가 점차

사라져 대출금리가 중요한

선택변수

15

ECONOMY

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은행권, 혼합금리 대출에 대한 공격적 영업은 재현되지 않을 전망

몇 개월 전 은행권이 대출금리를 인하하면서 혼합금리 대출을 적극적으로 판매한

것은 고정금리대출비중과 분할상환대출비중을 확대하기 위한 것으로 올해 안에 다시

재현되지는 않을 전망이다. 두가지 측면에서 은행권의 고정금리/분할상환대출 비중

확대에 대한 부담이 감소했을 것으로 보이기 때문이다. 첫째, 2013년말 대비 두가지

비중의 수치가 상승했다. 은행권의 노력도 있었지만 분할상환대출비중의 경우 올해

4 월 해당대출의 인정기준이 조정([표 5], [표 6] 참조)되면서 전반적으로 상승했고,

고정금리대출비중은 인정기준 변경보다는 은행권 노력에 의해 대체로 상승했다. 둘째,

최근 경기부양 정책이 실행되는 과정에서 기준금리 인하가 있었고, 추가 인하 예상도

있는 만큼 고정금리대출 비중 확대를 지속적으로 강조할만한 분위기가 아니라

보인다. 하반기에는 은행권이 혼합금리대출에 대한 공격적 영업이 재현될 가능성이

낮아 보인다. 결국 하반기에는 적격대출의 금리경쟁력이 높은 상태가 유지될 것으로

보인다.

[그림11] 은행별 고정금리대출 비중 변화

자료: BS투자증권

[그림12] 은행별 비거치식 분할상환대출 비중 변화

자료: BS투자증권

0

5

10

15

20

25

신한 국민 우리 하나 외환 기업 부산 대구

2013년말 2014년 6월말(%)

0

5

10

15

20

25

신한 국민 우리 하나 외환 기업 부산 대구

2013년말 2014년 6월말(%)

하반기 적격대출의

금리경쟁력 유지될 전망

16

은행

참고로 2013 년말과 2014 년 6 월말 고정금리대출/분할상환대출 비중을 비교할 때

주의할 점은 지난 4월에 인정범위가 변경되면서 수치 변동이 있었다는 점이다. 5월

인정범위 변경내용은 아래와 같다. 고정금리대출 범위는 금리구조별로 확대/축소

되었고, 비거치식 분할상환대출 범위는 확대되었다.

[표5] 고정금리대출 인정범위 변경

금리구조유형 고정금리인정여부

이전 변경

5년 이상 순수 고정금리 ○ ○

혼합금리대출

(고정+변동)

3~5년미만

고정금리 일부인정

(고정금리적용기간/10년)

매년인정폭축소1)

5~10년미만 ○

10년이상 ○

5년 이상 금리상한대출 ○

(취급시점금리 상한시)

○

(‘취급시점금리+α’상한시)

5년 이상 금리변동주기 일부인정

(은행별고정금리대출액의 10%내) ○

주: 1) (’15년)고정금리 적용기간/15년 (’16년)고정금리 적용기간/20년 (’17년)고정금리 적용기간/30년

자료: 금융위원회, BS투자증권

[표6] 비거치식분할상환대출 인정범위 변경

분류 상환구조유형 분할상환인정여부

이전 변경

이자상환중 일시상환

불인정 불인정 거치식분할상환(거치기간중)

원금상환중 거치식분할상환(원금상환중) 불인정

인정

(거치기간 1년이내인경우)

비거치식분할상환 인정 인정

자료: 금융위원회, BS투자증권

하반기에는 은행권이 자체 상품의 적극적 영업보다는 적격대출 판매할 전망

만약 하반기 기준금리가 한차례라도 인하된다면 적격대출의 금리경쟁력은 더욱

강화될 것이다. 금리조정형 적격대출의 대출금리는 은행마다 자율적으로 결정할 수

있다. 따라서 하반기 은행권의 주택담보대출 영업행태는 금리조정형 적격대출의

대출금리를 조율하면서 자체 대출상품과 선택적 영업을 할 것으로 보인다. 문제는

자체 대출상품을 판매하기에는 금리조정형 적격대출 수준으로 금리를 낮추어야

한다는 점인데, 고정금리대출 비중에 대한 부담이 감소한 상황에서 굳이 수익성을

희생하면서 자체 대출상품 핀매에 적극적일 것 같지는 않다. 이 경우 은행권은 자체

상품의 공격적 영업보다는 적격대출 판매를 통해 고정대출 비중을 높일 가능성이

높다.

하반기 고정금리대출 확대는

적격대출로 이루어질 것

17

ECONOMY

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IV. 재무적 효과: NIM 중립적, 주택담보대출 증가율 하락 전망

NIM에 미치던 부정적 영향 감소

전망대로 은행권이 하반기 혼합금리대출 영업에 소극적인 태도를 보여 대출금리 경

쟁이 완화된다면 NIM 에 미치는 부정적 영향이 감소할 것이다. 다만 부정적 영향이

크지 않았던 만큼 개선되는 효과도 매우 작다. 당사는 지난 5 월 보고서에서 혼합금

리대출의 공격적 영업에도 NIM 하락 효과는 2~3bp정도라 전망한 바 있고, 실제 공

격적 영업기간도 수개월로 끝나 NIM에 미치는 영향은 미미했던 것으로 2분기 실적

에서 확인되었다. 3분기 NIM은 기준금리 인하 효과로 소폭 하락 압력을 받을 전망

인데, 고금리채권 만기 도래 등의 효과가 상쇄하여 전분기수준을 유지하는 수준으로

전망한다. 추가 금리인하는 가정하지 않은 상태이다.

[그림13] NIM 추이 및 전망

자료: BS투자증권

[그림14] 예대금리차 추이 (잔액기준)

주: 수신금리는 요구불예금을 포함한 총수신금리

자료: 한국은행, BS투자증권

1.8

2.0

2.2

2.4

2.6

2.8

3.0

3.2

3.4

05 06 07 08 09 10 11 12 13 14

(%) 누적 분기중

1.5

1.7

1.9

2.1

2.3

2.5

2.7

2.9

3.1

3.3

3.5

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

05 06 07 08 09 10 11 12 13 14

(%)(%) 대출금리(좌)

수신금리(좌)

예대금리차(우)

3분기 NIM은 2분기와

비슷한 수준으로 전망

18

은행

은행 주택담보대출 증가율 둔화 전망

하반기 은행권이 수익성을 희생하면서 적격대출과 금리 경쟁을 하지 않고, 적격대출

판매를 통해 고정금리대출 비중을 확대한다면 최근 급상승하고 있는 은행 주택담보

대출 증가율은 둔화될 전망이다. 2014년 초반에는 기업/가계대출 모두 증가율이 상

승했으나 점차 기업대출 증가율이 둔화되면서 최근 은행 대출증가율 상승은 가계대

출이 주도하고 있다. 따라서 가계대출 증가율의 둔화는 전체 대출증가율 둔화로 이어

질 수 있다. 최근 경기부양책 등으로 높아진 은행 대출증가율 상승에 대한 기대감은

낮추는게 좋다고 판단된다.

[그림15] 대출증가율 추이

자료: 한국은행, BS투자증권

[그림16] 가계대출 증가율 [그림17] 기업대출 증가율

자료: 한국은행, BS투자증권 자료: 한국은행, BS투자증권

-5

0

5

10

15

20

25

30

04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14

(%) 가계대출증가율

기업대출증가율

총대출증가율

-6

-3

0

3

6

9

12

15

18

04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14

(%)주택담보대출증가율

가계일반대출증가율

-40

-20

0

20

40

60

80

100

-10

-5

0

5

10

15

20

25

04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14

(%)(%) 중소기업대출증가율 (좌)

대기업대출증가율 (우)

3분기 NIM은 2분기와

비슷한 수준으로 전망

19

ECONOMY

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투자등급 (종목투자의견은 향후 6개월간 추천일 종가대비 해당종목의 예상수익률을 의미함) 기업: 6개월 수익률 매수(Buy) +10% 이상, 보유(Hold) -10 ~ +10%, 매도(Sell) -10% 이하 산업: 6개월 투자 비중에 대한 의견 비중확대(Overweight), 중립(Neutral), 비중축소(Underweight)

본 자료 제공일 기준 당사는 상기 회사의 인수.합병의 주선 업무를 수행하고 있지 않습니다. 본 자료 제공일 현재 당사는 상기 회사가 발행한 주식을 1% 이상 보유하고 있지 않습니다. 상기 회사 중 본 자료 제공일 현재 당사는 BS금융지주와 계열사 관계에 있습니다. 본 자료 제공일 기준 당사는 지난 1년간 상기 회사의 유가증권(DR, CB, IPO 등) 발행과 관련하여 대표주간사로 참여한 적이 없습니다. 당사는 상기 명시한 사항 외 고지해야 하는 특별한 이해관계가 없습니다. 본 자료에 게재된 내용들은 조사분석 담당자의 의견을 정확하게 반영하고 있으며, 외부의 부당한 압력이나 간섭 없이 작성되었음을 확인합니다. 조사분석 담당자 및 그 배우자는 상기 회사가 발행한 주식 및 주식 관련 파생상품 등을 보유하고 있지 않습니다. 본 자료 제공일 현재 조사분석 담당자는 추천의견을 제시함에 있어 어떠한 금전적 보상과도 연계되어 있지 않습니다. 본 자료는 상기 회사 및 상기 회사의 유가증권에 대한 조사분석담당자의 의견을 정확히 반영하고 있으나 이는 자료제공일 현재 시점에서의 의견 및 추정치로서 실적치와 오차가 발생할 수 있으며, 투자를 유도할 목적이 아니라 투자자의 투자판단에 참고가 되는 정보제공을 목적으로 하고 있습니다. 따라서 종목의 선택이나 투자의 최종결정은 투자자 자신의 판단으로 하시기 바랍니다. 본 자료는 당사 고객에 한하여 배포되는 자료로 어떠한 경우에도 당사의 허락없이 복사, 대여, 재배포될 수 없습니다.

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