Y si el distrito de negocios LaDéfense lleva 40 años gestándose,aquí tampoco falta antigüedad.

El acuerdo entre el Ayunta-miento de Madrid, la Comunidady el Ministerio, que han permiti-do en esta ocasión sacar adelanteeste proyecto iniciado en 1993, noes el primero, aunque parece eldefinitivo. En el gráfico puedenverse las viviendas proyectadas:17.000, de las que4.000 serán pro-tegidas; los más de 500.000 me-tros de zonas verdes y de equipa-mientos, además de 165.000 parahoteles, y otros tantos para cen-tros de negocio que competiráncon las Cuatro Torres.

José María Ezquiaga, directordel equipo de arquitectos redac-tor del plan parcial, destaca cua-tro grandes diferencias respecto aversiones anteriores que, a la vez,definen el modelo de ciudad. “Enprimer lugar, gravita sobre eltransporte público. Los edificiosde oficinas rodean en forma deracimos las estaciones demetro ytren, con lo que se garantiza quequienes trabajen allí puedan acce-der por transporte público. El76% de la población estará a me-nos de 300metros de la estación”.

En segundo lugar, destaca laconectividad con los barrios delentorno: “Es respetuoso con el an-tiguo pueblo de Fuencarral, tien-de puentes con él y el barrio deLas Tablas, que se diseñó dandola espalda al tren. Elimina barre-ras mediante túneles y puentes, y

conecta incluso la Isla deChamar-tín”. El soterramiento de la playade vías del tren (60 hectáreas) noes la única herida del tejido urba-no que se cierra, si bien estamini-ciudad que podría acoger 50.000habitantes no será una nueva víade penetración a Madrid desde laM-40 por el Norte.

El tercer elemento diferencia-dor es la vivienda protegida. Se-rán 4.000, más de las obligato-rias, lo que supone renunciar aplusvalías por parte de Adif. Elmayor propietario de suelo es es-ta sociedad pública heredera deRenfe. El Ministerio de Fomento,de quien depende prevé ir am-pliando por fases la nueva esta-ción que financiará con cargo aestos aprovechamientos urbanís-ticos liberados que le correspon-dan por el convenio acordado conla sociedad concesionaria Duch(Desarrollos Urbanísticos Cha-martín).

Coyuntura desfavorableDuchesuna entidadprivada cons-tituidapor el BBVA (72,5%) yCons-tructora San José (27,5%) que asu-me los costes de tramitaciónurba-nística, la urbanización y el pagode las infraestructuras—metro in-cluido—, que dan servicio al restode la ciudad.

La cuarta diferencia que subra-ya Ezquiaga es la ecológica. Cuan-do se acaben las viviendas —entorno a 2020— habrán entrado envigor nuevas normas comunita-rias exigentes en ahorro energéti-

co de los edificios, tendente al au-toconsumo. Se contempla la posi-bilidad de que calefacción y refri-geración se centralicen por áreasy también el reciclaje del agua.

“Es una operación compara-ble solo con otras de grandes di-mensiones, como la intervenciónen la zona central de los Doc-klands en Londres o La Défensede París. Su valor diferencial es laaccesibilidad, por suubicación es-tratégica respecto al área metro-politana”, indica Ezquiaga. Parael arquitecto prolongar el centrourbano supone “aprovechar la ciu-dad, el transporte público y com-batir la dispersión territorial, que

es enemiga del buen urbanismo.Y en Madrid las grandes institu-ciones terciarias se van por faltade oferta de calidad y tamaño”.

La densidad de edificación fija-da en 1,05 m2/m2 —semejante altramo anterior de La Castellanahasta el nudo norte— se modificóal alza igual que varias normati-vos, para que pueda autofinan-ciarse. Es decir, que las promocio-nes paguen las infraestructurasque no asumen los particulares.En total la operación prevé unos4.300 millones en este capítulo y

unos 6.800 a invertir en edifica-ción. Antes de cinco años deberíaacometerse el soterramiento delas vías del tren y el trazado de laNueva Castellana, obras que nose pueden hacer por tramos y re-querirán un importante desem-bolso. Por lo que se refiere a tra-mitación, Duch tiene que delimi-tar las unidades de ejecución,crear la junta o juntas de compen-sación y acometer el complejoproyecto de urbanización.

Este escenario futuro chocacon la realidad. El sociólogo JesúsLeal alerta de que hay suelo va-cante calificado para 90 años. AChamartín le salvaría su excelen-te ubicación, pero el mercado es-tá ausente. Un experto en suelo selamenta de que han hecho los nú-meros conparámetros del pasadoboom. “La operación se basaba enque los ingresos por el aprovecha-miento lucrativo, viviendas, ofici-nas y comercios, absorbería el cos-te de las infraestructuras pero to-do ha bajado un 50%”.

En los barrios vecinos deMonte Carmelo o Las Tablas elmetro cuadrado de suelo edifica-ble que se vendía en 2.500 eurosen 2005 y 2006, bajó a 1.000 en2008. Y en la Prolongación de laCastellana se cerraron operacio-nes a 1.000 euros un metro cua-drado de suelo cuando ahora seofrece por 200. No está nada cla-ro la viabilidad para el resto depromotores privados que ten-drán que afrontar un elevadocoste de urbanización, si lo ex-plotan de forma directa.

En cuanto a los inversores ex-tranjeros, Cristina Calvo Ortega,socia del despacho jurídico As-hurst, explica que, hoy por hoy,apuestan por activos con inquili-nos y descartan invertir en sueloso en promoción sin financiación.No ayudará nada que los reversio-nistas, según Antonio Vázquez dela Asociación No Abuso, estánpendientes de un recurso de casa-ción ante el Supremo. El tribunalempleará, al menos, dos años,que, como dice el tango, “no esnada”, cuando de tramitación ur-banística se trata.

Madrid se desplaza hacia el NorteLos rascacielos del nuevo distrito financiero serán más altos que las torres del Real Madrid

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Fuente: elaboración propia.

Operación Prolongación de la Castellana

EL PAÍS

Usos del sueloTerciario comercial + hotelero 330.000 m2

3.276.000 m2

Terciario oficinasEmpleadosCentro 1: Entorno de ChamartínCentro 2: Plaza CentroCentro 3: Plaza Norte

88.000405.000 m2

570.000 m2

228.000 m2

HabitantesNº de vivienda libreNº de vivienda pública

50.00013.000

4.000

1.203.000 m2

Residencial 1.635.000 m2

Industrial 8.000 m2

Zonas verdes públicasEspacio I

532.000 m2

10.000 m2

Espacios verdes 542.000 m2

Equipamiento públicoEquipamiento privado

482.000 m2

100.000 m2

Equipamientos

TOTAL M2 EDIFICABLES

Centro 1:Entorno de Chamartín

Centro 2:Plaza Centro

Centro 3:Plaza Norte

LAS TABLAS

TRES OLIVOS

BEGOÑA

SANCHINARRO

N-I

M-30

50

60 45

50

25

40

ente: elaboración propia.

Nº de plantas de los nuevos edificios

Estaciones de metro o cercanías

xxMetro

Metro

Metro

Metro

Metro

Metro

Metro

Pasarelapeatonal

Estaciónde Chamartín

Febrero de 2011Torres del

Real Madrid

MADRID

45

45

NFuente: Ezquiaga Arquitectura Sociedad y Territorio y elaboración propia.

El nuevo barrio gravitasobre más densidad,el transporte público yla eficiencia energética

EL PAÍS, DOMINGO 13 DE FEBRERO DE 2011 PROPIEDADES 3

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