FORO SOBRE NORMAS DE VALUACIÓN

“NORMATIVIDAD VALUATORIA EN MEXICO”

Ing. Juan Pablo Gómez Morin RiveraINDAABIN

Julio 2006

•Anteproyecto de Norma Mexicana-Servicios de valuación.

•Normas para avalúos y justipreciaciones de renta según la LGBN

ALCANCES DE LAS NORMAS

La Norma de Servicios de Valuación busca:

Proteger el interés de los usuarios

Unificar criterios y dotar de herramientas a los valuadores

Proporcionar elementos de juicio y criterios a usuarios

Armonizar los principios valuatorios generalmente aceptados a nivel mundial con los de México

En resumen, contribuir a garantizar la correcta prestación de servicios valuatorios

Las Normas de Bienes Nacionales buscan:

Definir las metodologías, criterios y procedimientos técnicos para valuar bienes nacionales

Establecer los requisitos para los valuadores de bienes nacionales

Determinar las obligaciones de los promoventes

En resumen, regular los trabajos valuatorios de acuerdo a la Ley General de Bienes Nacionales.

USO, PROPOSITO Y FINALIDAD

El primer paso del proceso valuatorio es la identificación del caso.

Uso del avalúo

En el caso de bienes nacionales se han

identificado 8 actos jurídicos para los que se usan

los avalúos:

Adquisición Enajenación Indemnización Arrendamiento

Reexpresión de estados financierosAseguramiento de bienes contra dañosConcesionesDiligencias Judiciales

USO, PROPOSITO Y FINALIDAD

Propósito: Valor comercial

Valor de realización Valor neto de reposición

Valor de inversiónFinalidad: Es el concepto reúne un valor máximo o mínimo, para un determinado uso de avalúo en un cierto escenario jurídico-administrativo, para ser utilizado por una determinada dependencia o entidad gubernamental.

Valor residual

Valor asegurable Costo de oportunidad Monto de Indemnización

ALCANCE DEL TRABAJO

Las normas, metodologías y los procedimientos técnicos establecen el alcance general del trabajo valuatorio. Las Normas Uniformes para la Práctica Valuatoria en América del Norte (USPAP), establecen que el principal responsable del trabajo es el perito valuador. El perito debe definir y comentar el alcance del trabajo . La inspección física que va a hacer a la propiedad valuada La descripción de la propiedad El tipo y cantidad de información del mercado Procedimientos técnicos y/o enfoques que aplicará Contenido del informe o dictamen de valuación totalmente creíble

DEFINICIONES DE TÉRMINOS El INDAABIN tiene en su página web un Glosario de Términos

de Valuación.

Definición de valor comercial: es el precio más probable estimado , por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, conprudencia y sin compulsión.

Es el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición

(enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado.

CONDICIONES LIMITANTES

Las USPAP 2006 aclaran los dos tipos de condiciones limitantes que se aceptan en los avalúos:

Suposiciones Extraordinarias: consideran como ciertos datos no totalmente verificados que específicamente influyen en un trabajo valuatorio, relativos a características físicas, legales o económicas del bien inmueble, así como a condiciones del mercado o a las fuentes de información.

Condiciones Hipotéticas: constituyen hechos contrarios a lo que realmente existe desde las perspectivas físicas, legales o económicas que atañen a la propiedad sujeto, así como a condiciones externas a la propiedad como las tendencias del mercado o hasta la integridad-veracidad de los datos usados en el avalúo, pero que se consideran en el avalúo atendiendo al uso y/o propósito buscado.

CONDICIÓN PRIMORDIAL PARA CONTAR CON UN AVALÚO TOTALMENTE

CONFIABLE

En todo trabajo el valuador, al rendir su

informe, debe sustentar y probar

suficientemente todos los criterios e

indicadores de costos, mercado, factores,

tasas y operaciones que aplicó en su

avalúo.

AVANCES EN FIRMA ELECTRÓNICA DE LOS AVALÚOS

Las Secretarías de Economía, Función Pública y el Servicio de Administración Tributaria firman el Acuerdo Interinstitucional por el que se establecen los Lineamientos para la Homologación, Implantación y Uso de la Firma Avanzada en la Administración Pública Federal

Con dicho Acuerdo el INDAABIN buscará usar la firma electrónica para agilizar el trámite de solicitud de avalúos por parte de las instituciones públicas, así como la entrega de los dictámenes valuatorios.

O C T Á G O N O D E C O N T R O L N O R M A T I V O

PROCEDIMIENTOS TÉCNICOS

REF

ENCO

DJ AD

IN

AS

Ar

NORMAS

REF-BMREF-BI

IN-DP

IN-BDT

IN-BM

IN-UE

IN-BI

EN-BM

EN-UE

EN-BI

AD-BM

AD-UE

AD-BI

AS-BI AS-BM

DJ-BDT

DJ-DP

DJ-BM

DJ-UE

DJ-BI

CO-BI

AR-BI

AR-UE

METODOLOGÍAS

RAMDP LC

TAB SE

MEMMEH ET AJG OA PIV

APTUE I RCO TD

TRTU TT TRC TZM AIOTS

CIRTVA TGF TCPIV TD TCH TCC

ETMEH OAAJG PIVSE VPMEM

APTUIUE I TD

ETMEH OAAJG PIVSE ARMEM

APTUIUE I TD

ETMEH OAAJGMEMIHIA RAQ CUS

PIV VRO RES VPTGF

TRTU TT TRC AMS RCTGA ID TI

TCTD TCH TCC

UIM

TGFPIV

TRTU TT TRC AM IH

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TT TRC RPD OPECITUC RTRC

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AR IARTR UIMRTU PIVRES

AMRCTGF ID TITGA OTS VSCIR AI IH

RAQ AMSEATZM APIRTUCTCH TCC

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TUCTRC TUAPI IH TRTT

UETDRES EAPIV TC TGF

DPLC RAM

MEMAJGOAAR SE ET MEH

OPTC ArTRCECICAS

RCO I APT UI UE

TD

ETMEH OAAJG SEMEMTUTT TRTCP TGF TRCIHRAQTCH TCC

CRITERIOS TÉCNICOS

IA

IA

ArTCC

IA

RTRC

RTCH

RTCC

UIM

ArPD ArTUArTR

ArTUC ArUI

ArTCH

RESTRICCIONES Y FACILIDADES DE ACCESO A LA INFORMACIÓN DE AVALÚOS

FACILIDADES: RESTRICCIONES:

La Ley Federal de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental garantiza el acceso a la información.

EI Indaabin a través de su DGA y sus 6 delegaciones regionales publica en su página de transparencia lo siguiente:Estructura orgánica de la DGA y delegaciones regionales Directorio de servidores públicosServicios que ofrece Contrataciones que se hayan celebrado en materia de avalúos y justipreciaciones

La Ley salvaguarda información clasificada como reservada

El Indaabin reserva expedientes y dictámenes de avalúos por formar parte del proceso deliberativo antes de realizar alguno de los actos jurídicos contemplados en la LGBN.

•Cuatro años para avalúos y justipreciaciones de rentas y;•Doce años para avalúos cuyo contenido comprometa la seguridad nacional, la seguridad pública o la defensa nacional.

RESTRICCIONES Y FACILIDADES DE ACCESO A LA INFORMACIÓN DE AVALÚOS

FACILIDADES: RESTRICCIONES

Cada dependencia y entidad cuenta con un Comité de Información que tiene entre otras funciones:

Realizar las gestiones necesarias para localizar los documentos con la información solicitada.

Tratándose de la Secretaría de la Función Pública se puede solicitar información a través de su portal de transparencia.

Otra limitante es que en los archivos respectivos no exista la información solicitada.

El plazo máximo de entrega de la información es de 20 días hábiles.