2. principios registrales (1) (1)
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Tracto Sucesivo – Tracto Abreviado
Ley 17801. Decreto 466/99
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Principio Registral del Tracto Sucesivo. Art. 15 ley 17.801
“No se registrará documento en el que aparezca como titular de derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio, deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular de dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.”
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Principio de identificación: 1ra parte del art.15 Debe existir una perfecta identidad entre quien aparece como titular del derecho con facultad suficiente como para producir la modificación registral del caso y la persona que figura en la inscripción anterior.
Principio de continuidad registral: 2da parte del art. 15. Si se respeta justamente el principio de identidad, la consecuencia va a ser que cada anotación jurídica se refleje en el Registro con un asiento propio, exclusivo para cada mutación. De esta manera, leyendo el folio, existirá una serie de asientos que serán como eslabones de una cadena que van llevando al asiento final.
Ahora bien, existen supuestos en que es permitido que en una misma inscripción consten varios actos dispositivos a la vez, así como también se dan casos en los cuales el encadenamiento se cumple de una manera especial.
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Cesar Diaz 2999, ent. Zelarrayan y Aquino
SUPERFICIE
SUP TOT. 145 m 49 dm2.
NOMENC. CATASTRAL
I 80
TITULARIDAD GRAVAMENES CANCELACIONES
ASIENTO 1.
GARCIA, Jose, español, nac 04/08/1920, solt, LE. 2.222.222, vecino Cap Fed.
Esc. 152, 20/01/1982 Esc. Garcia Reg 25
Proporción 1/1
ASIENTO 2. Certif. 7777 4/08/1985 solicitado por Reg. 1355 Compravent.
ASIENTO 3.
FERNANDEZ, Eduardo, arg, nac 06/05/1941, casad 1º Ada Passano, DNI. 4.444.444, vecino Cap Fed
Esc. 237, 5/8/1985. Esc. H. Alvarez, Reg 929 de esta ciudad
PROPORCION 1/1
2258A
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Cesar Diaz 2999, ent. Zelarrayan y Aquino
SUPERFICIE
SUP TOT. 145 m 49 dm2.
NOMENC. CATASTRAL
TITULARIDAD
ASIENTO 4.
4.1 PASSANO, Ada, arg, nac 9/03/1942, viuda Eduardo Passano, DNI. 5.555.555, vec de esta ciudad
PROPORCION. 1/2
4.2 FERNANDEZ, Andrea, arg, nac 1/01/1965, cas Pablo Potte, DNI 6.666.666, vec de esta ciudad
PROPORCION ¼
4.3 FERNANDEZ, Sabrina, arg, nac 24/06/1968, solt, DNI. 7.777.777, vec de esta ciudad
PROPORCION ¼
DECLARATORIA DE HEREDEROS de fecha 15/06/2006, autos caratulados FERNANEZ, Eduardo s/ Sucesión Ab Intestato, Juzg Nac Civ. Nº 1, Presentación 5/03/2007 bajo el nro. 8.888.888
GRAVAMENES
I 80 58A 22
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Principio Registral del Tracto Abreviado.Art. 16 Ley 17.801
“No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto a los documentos que se otorgue en los siguientes casos:
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Inciso a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces,
los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre.
El caso más común es aquel en que el causante, en vida, suscribió un boleto de compraventa, y ya fallecido, el adquirente por boleto reclama la escrituración. En este caso, la escritura puede ser otorgada por el juez o por los herederos declarados.
Si se aplicara el tracto sucesivo contemplado por el art. 15, sería menester inscribir previamente el inmueble a nombre de los herederos, para luego otorgar la escritura. El Escribano puede autorizar la escritura en la que conste que en los correspondientes autos sucesorios fueron declarados los herederos que pueden proceder a otorgar la escritura traslativa de dominio.
El art. 34 del Dec 466/99 dice que deberá resultar: a) que se ha dictado declaratoria de heredero o aprobado testamento y b) que se ha ordenado la inscripción. Asimismo establece que tiene que haber constancia de juzgado, secretaria y fuero de donde ha tramitado.
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Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o su cónyuge.
Se refiere a las situaciones en que los herederos deciden libremente efectuar tales operaciones (transmitir) respecto de bienes que ingresan a su patrimonio, pero que se encuentran a nombre del causante, por lo que podrán saltear la previa inscripción a sus nombres y acudir al mecanismo del Tracto Abreviado.
Inciso b)
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Cesar Diaz 2999, ent. Zelarrayan y Aquino
SUPERFICIE
SUP TOT. 145 m 49 dm2.
NOMENC. CATASTRAL
I 80 58A 22
TITULARIDAD GRAVAMENES
ASIENTO 4
4.1 TECOMPRO, Nicolás, arg, 04/02/1949, DNI. 8.888.888, solt, vec de esta ciudad.
PROPORCION 1/1
DECLARATORIA DE HEREDEROS de fecha 15/06/2006, autos caratulados FERNANEZ, Eduardo s/ Sucesión Ab Intestato, Juzg Nac Civ. Nº 1.
Esc 220, fecha 20/07/2010, Esc H. Alvarez, Reg 1355 de esta ciudad
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Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios.
Inciso c)
Al fallecer una persona se genera con relación a sus bienes y los de su cónyuge que revistan el carácter de ganancial, una masa sobre la que se constituye una comunidad hereditaria. La forma de poner fin a esa comunidad hereditaria es por intermedio de la partición realizada en juicio sucesorio. La partición puede ser total o parcial, según abarque o no la totalidad de los bienes que integran esa comunidad. Para instrumentar esas transferencias no es requisito previo inscribir la titularidad de los bienes a nombre de los integrantes de la comunidad (herederos), pero el tracto es posible siempre y cuando se cumplan los requisitos del inciso a), es decir que los herederos hayan sido declarados como tales.
El art. 35 del Dec. 466/99 exige la resolución que apruebe la partición o la homologación de la partición realizada extrajudicialmente.
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Inciso d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
Ejemplo: El caso en que una persona adquiere un inmueble y a los fines de abonar el precio al enajenante necesita que un tercero facilite dinero en préstamo con garantía hipotecaria.Conforme al principio de la continuidad del tracto no podría otorgarse la hipoteca, mientras no se registre la venta, con los consiguientes inconvenientes para el comprador. Por el contrario, por la vía del Tracto Abreviado es posible solicitar legalmente la pertinente registración de la hipoteca aún cuando no se hubiera inscripto todavía la compraventa. En la Ciudad de Buenos Aires, se consideran escrituras simultáneas las que son autorizadas en un mismo momento. (Art. 36 y 37 Dec 466/99)
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En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.”
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El Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital entre otros, interpretaba que la enumeración del Art. 16 es taxativa. Por ende no podía aplicarse a otros casos que no sean los expresamente indicados en él.
Actualmente en los Registros de la Propiedad Inmueble se sostiene que además de los 4 casos enumerados en el articulo 16, existen otros en que el Tracto Abreviado es aplicable en función de su finalidad.
Carácter de la enumeración:¿Taxativa o meramente enunciativa?
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Distintos supuestos NO enumerados por el artículo 16: o Inscripción simultánea de escrituras de Reglamento y de transferencias de unidades funcionales en el Régimen de la ley de Propiedad Horizontal.
o Hipoteca de los bienes hereditarios efectuada por los herederos declarados.
o Cancelación de la hipoteca constituida por el causante que otorguen los herederos declarados antes de que el inmueble este registrado a sus nombres.
o La disposición de bienes gananciales después de disuelta la sociedad conyugal por divorcio, antes de que se inscriba a nombre de alguno de los cónyuges la documentación por la cual se adjudica el inmueble como consecuencia de la disolución de la sociedad conyugal.Codisposición