12 - valoracion maximo aprovechamiento

7/28/2019 12 - Valoracion Maximo Aprovechamiento

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UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUAN

FACULTAD DE INGENIERIA

DEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIN DE INMUEBLES

VALORACION POR MAXIMO APROVECHAMIENTO

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE

Ing. Agrim. Especialista Joaqun F. FERNANDEZ


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Valuacin por Mximo Aprovechamiento

Arq. De Veyga

Se sabe que en general los valuadores cuando se abocan a la necesidad de

determinar el valor de un terreno urbano, recurren al mtodo de comparacin de

antecedentes similares que se ofrecen en el mercado inmobiliario, confiable

cuando condiciones extrnsecas al mercado inmobiliario, tales como laestabilidad econmica y las reglas que rigen el uso del suelo no afectan al

mercado de oferta y demanda. Pero cuando concurren a l alteraciones tanto en

el uso del suelo como en los valores relativos a monedas extranjeras debido a

fuertes e imprevistas devaluaciones del peso, es necesario recurrir a mtodos

ms confiables que el de comparar ofertas, ya que las mismas por ser diversas

en sus valores unitarios para similares aprovechamientos, llevan a la confusinde los especialistas y a la especulacin de quienes pretendiendo hacer valer un

precio fijado inciertamente como oferta para la venta de un terreno lo trasladan a

otros para as obtener un mayor valor.

El mtodo propuesto es el que se llama Mtodo de desintegracin del Valor

Venal de Conjunto (Terreno + Edificio) y se aplicar preferentemente a la

determinacin del valor de los terrenos urbanos en zonas cntricas o de total

aprovechamiento.


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Partiendo del anlisis del uso de la tierra, ponderado cuantitativamente y

cualitativamente, y basado en los valores de venta de sus unidades

residenciales, comerciales y/o de servicios, menos los gastos, utilidades,

honorarios y costos, determinan por diferencia el valor del tereno.

Es decir que la metodologa propuesta es inversa a la que consiste en

determinar el valor del conjunto (edificio + terreno) por integracin de

costos. Ac se parte del valor venal del inmueble en conjunto y se

desintegran sus partes descontndoles al mismo los gastos deintermediacin y promocin publicitaria, las utilidades empresarias

usuales, los honorarios profesionales por proyecto y direccin de obra, el

costo neto del edificio y los costos financieros, obteniendo as por

sucesivas diferencias matemticas el valor del terreno.

Se debe proceder en dos etapas para llegar a correctas conclusiones,

cada una de ellas compuestas de cuatro pasos distintos.


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PRIMERA ETAPA:

Primer paso: Se analiza el terreno a valuar, determinndose cuantos metros cuadrados

totales de superficie se pueden construir. Si el terreno en cuestin cumple el F.O.T

asignado por la autoridad competente, se le deber agregar toda la superficie que se

pueda construir en subsuelo.

Segundo paso: Se descomponen las superficies obtenidas anteriormente

en funcin de los distintos valores venales de plaza. As se tienen porejemplo, valores residenciales, comerciales, de oficinas, de cocheras,

etc.

Tercer paso: Se multiplican las superficies por sus valores venales

unitarios y se suman subtotales, obteniendo as el valor venal delconjunto (edificio + terreno)

Cuarto paso: Se determina el costo neto de construccin del edificio

segn sus partes constitutivas, adicionndole el costo porcentual

estimado para ptoyecto y dereccin.


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SEGUNDA ETAPA

Con el valor venal total del inmueble en conjunto se procede

a desintegrarlo.

Primer paso: Se divide el valor total obtenido (Tercer paso

Primera Etapa) por el coeficiente correspondiente al

porcentaje de gastos por intermediacin y promocinpublicitaria que usualmente oscila entre 1,03 y 1,05 (3 al 5 %)

Segundo paso: Al resultado obtenido en el paso anterior se

lo divide por el coeficiente correspondiente a las utilidades

usuales de ganancia empresaria que vara entre el 10 y 20 %

anual; para una duracin promedio de dos aos de gestin,

resulta un coeficiente que oscila entre 1,20 y 1,40.

V l i M i A h i t


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Tercer paso: Se calcula estimativamente el costo financiero del dinero necesario para

realizar el negocio inmobiliario de la siguiente manera:

a) Costo financiero del edificio: Se toma el valor obtenido en el cuarto paso de la primera

etapa, que es el costo neto del edificio; se lo divide por dos, pues se integraperidicamente, se le aplica una tasa de inters de moneda estable, que oscila entre un 6 y

un 10 % anual por un perodo anual de dos aos.

b) Costo financiero del terreno: Se toma el valor probable del terreno que oscila entre el 30 y el 60 % del costo

neto de construccin del edificio y se le aplica la misma tasa de inters anual que al edificio por el perodo usual

de dos aos ms un porcentual del 12,5 al 25 % (27 a 30 meses) por proyecto y demolicin de edificiosobsoletos.

Cuarto paso: Se realiza la diferencia entre el valor obtenido en el segundo paso de la

segunda etapa y la suma del costo del edificio, honorarios y costo financiero, obteniendo

as como resultado el valor aconsejable para el terreno que se desea valuar

Como sistema de control para verificar el mtodo se aconseja realizar el mtodo inverso

de integracin de costos y determinar luego la incidencia del valor del terreno en el costo

del edificio y en el valor de venta de conjunto para confirmar que se encuentra dentro del

espectro usual de la plaza inmobiliaria.

V l i M i A h i t


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Daros del Terreno

Medidas Superficie FOT

15,30 x 34,65 530 5

Superficie Cubierta Total admitida (FOT + Subsuelos)

Superfic ie V:U: de venta Valor Sector

A - Comercial 150 2500 375000

B - Residencial 900 3000 2700000

C - Oficinas

D - Servicio (Cocheras, Bauleras) 1000 2000 2000000

5075000

Costo del Futuro Edificio

Superficie Costo Unitario Valor Sector

A - Locales Comerciales 280 1000 280000

B - Vivienda / Oficinas 1056 1500 1584000

C - Servicio (Cocheras, Bauleras) 1100 750 825000

2689000

2689000 188230

(1) 2877230

Inters Anual I % = Tiempo en aos

Edificio 9 2

Gastos Financieros Capital Edificio = 50 % de (1) x I x T 258951

Terreno 9 2.25

Gastos Financieros Capital Terreno = 50 % de (1) x I x T 291320

550270

Ubicacin

Tipo

Vaor Venal de Conjunto (Terreno + Edificio)

Tipo

Costo Neto del Edificio

Total Gastos Financieros

Honorarios Prof., Proy. y Direccin de Obra 7 % de

Costo del Futuro Edificio incluidos Honorarios

Gastos Financieros

VALUACION POR MAXIMO APROVECHAMIENTO

V l i M i A h i t


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1.04 1.30

4879808

3753698

3203428

326198

615

Coef. De Ganancia de Empresa

Vbu $/m = 326198 / 530 =

Valor de Conjunto Neto - Gastos Financieros = Valor de Conjunto Neto Neto

Valor de Conjunto Neto Neto - Valor del Futuro Edificio incl. Hon. = Valor del Terreno

5075000 / 1,04 =

4879808 / 1,30 =

3753698 - 550270 =

Coef. De Gastos

(Valor Venal de Conjunto / Coeficiente de Gastos) = Valor de Conjunto - Gastos

(Valor de Conjunto - Gastos) / Coeficiente de Ganancia de Empresa) = Valor de Conjunto Neto

3203428 - 2877230 =


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1 -Integracin de Costos

Terreno 3261982689000

188230

550270

3753698

1126109

4879808

195192

5075000

2 - Incidencia del Valor Terreno con respecto al Valor de Venta del Conjunto

0.06

3 - Incidencia del Valor Terreno con respecto al Costo del Edificio

0.11

Gastos Financieros

Primer Subtotal

326198 / 5075000 =

326198 / 2877230

Verificaciones

Segundo Subtotal

Valor Total de Conjunto

Ganancia Empresa (30 % incl. impuestos)

Gastos Publicitarios y de Intermediacin (4 %)

Honorarios por Proyecto y Direccin de Obra

Costo del Edificio

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