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MEMORIA

Proyecto: ESTUDIO DE DETALLE DE

VIVIENDA UNIFAMILIAR ENTRE MEDIANERAS CON PISCINA EN ZMT, ZONA DE SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN

Promotor:

TONA PONS SALORT FERRAN FENOLLAR SASTRE

Arquitecta:

FRANCISCA PONS SALORT (Keta)

Septiembre de 2016

(MODIFICADO Enero de 2017)

www.KETArquitectura.es

C/ València, 15-A, baixos, 07760 Ciutadella de Menorca Telf.: 696 40 59 29 - 971 38 02 16 - E-mail: [email protected]

I. MEMORIA

1. MEMORIA DESCRIPTIVA.

1.1. Agentes. 1.1.1. Promotores: Antonia Pons Salort y Ferran Fenollar Sastre con DNI nº 41.741.390-R y 20.032.569-Y respectivamente, promotores al 50% con domicilio en la calle Gabriel Martí Bella, 8, 1º, 3ª, 07760 de Ciutadella de Menorca.

1.1.2. Arquitecta: Francisca Pons Salort, colegiada nº 557.781 del Colegio de Arquitectos de Illes Balears, con despacho profesional en Ciutadella de Menorca, C/ Valencia, nº 15-A, bajo.

1.1.3. Arquitecto técnico: Mar Rovira Arqué, colegiada nº 144 del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Menorca, con despacho profesional en Ciutadella de Menorca en el Passeig Sant Nicolau, 119, puerta 14.

1.2. Información previa. 1.2.1. Situación.

El solar objeto de este proyecto se sitúa en el Camí de Baix, 67, municipio de Ciutadella de Menorca, c.p. 07760, Comunidad Autónoma de les Illes Balears, referencia catastral 1383147EE7218S0001YE.

1.2.2. Emplazamiento: El lugar y sus características: El proyecto se emplaza en una parcela urbanizada con todos los servicios, con orientación norte y al mismo nivel desde la cota de la calle. La parcela forma parte de la fachada marítima de la zona urbana de Ciutadella de Menorca que se asoma a la ladera Sur del puerto de Ciutadella, por lo que los primeros 12m de profundidad del solar están dentro del límite de la zona de servidumbre de protección, al igual que el conjunto de edificaciones colindantes a ella. El tramo de fachada marítima al que corresponde la parcela que nos ocupa, es el delimitado por el número 1, hasta el número 73 de la calle denominada Camí de Baix de Ciutadella de Menorca, correspondiente a la fachada Norte de la manzana urbana comprendida entre la calle Paseo San Nicolás, la calle República Argentina y la propia calle Camí de Baix. Las características físicas, volumétricas, morfológicas y tipológicas de las edificaciones que componen dicho tramo de fachada marítima, son de edificios residenciales en su mayoría, unifamiliares o plurifamiliares, entre medianeras y siguiendo la alineación del vial público, con altura reguladora máxima de planta baja y dos plantas piso (9,50m), más el volumen permitido según el Art. 65 del Plan General de Ordenación Urbana de Ciutadella de Menorca, respondiendo así a la tipología de edificaciones de la zona de ensanche de Ciutadella y siguiendo las condiciones descritas para la subzona 12a/18. El proyecto objeto de este expediente cumple con todos los requisitos y las características que le pertenecen, igual que los edificios colindantes. Ver planos y fotos. La parcela tiene una superficie de 112,00 m², según la ficha catastral.



1.2.3. Memoria urbanística. La normativa urbanística aplicable es el P.G.O.U. de Ciutadella, junto con la LLEY DE COSTAS 22/1988, de 28 de julio. (Modificada en parte por la Ley 2/2013, de 29 de mayo), y el REGLAMENTO GENERAL DE COSTAS Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre. Disposición transitoria décima. Desarrollo del apartado 3 de la disposición transitoria tercera de la Ley 22/1988. La clasificación y zonificación del suelo es de urbano, zona ensanche con edificaciones según la alineación del vial, con clave 12a/18. El edificio existente cumple con la normativa que lo rige.



- Cumplimiento del art. 138 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 26 de julio de 1992: No existen en las inmediaciones de la edificación objeto de este proyecto lugares de paisaje abierto o natural, ni perspectivas de conjuntos urbanos de características histórico-artísticas, típicas o tradicionales, ni carreteras o caminos de trayecto pintoresco que queden afectados por este proyecto, por lo que se da por cumplido el art. 138. 1.3. Descripción del proyecto. La vivienda objeto de este proyecto consta de cuatro plantas: planta baja, planta primera, planta segunda y planta bajo cubierta. Planta baja: La planta baja consta de: entrada-vestíbulo, garaje, cuarto de máquinas, aseo, gimnasio y patio con piscina. La superficie construida de la planta baja es de 77,02m². También en planta baja se sitúa una piscina con una superficie de 13,72m². Planta primera: La planta primera consta de: terraza cubierta, estar - comedor, distribuidor, aseo, cocina y lavadero. La superficie construida de la planta primera es de 70,50m². Planta segunda: La planta segunda consta de: un dormitorio doble, dos dormitorios sencillos, dos baños y distribuidor. La superficie construida de la planta segunda es de 71,40m². Planta bajo cubierta: La planta bajo cubierta consta de: un estar y un estudio. La superficie construida de la planta bajo cubierta es de 43,14m². La superficie construida total de este edificio destinado a vivienda unifamiliar entre medianeras con piscina es de 262,06m². El presupuesto de ejecución de la obra es de 210.316,25.-€ (DOSCIENTOS DIEZ MIL TRESCIENTOS DIECISEIS EUROS CON VEINTICINCO CÉNTIMOS.)



2. MEMORIA JUSTIFICATIVA.

2.1. Normativa urbanística que afecta a la parcela. La parcela donde se ubica el edificio destinado a vivienda unifamiliar, objeto de este estudio de detalle, se encuentra dentro de la trama urbana que forma la fachada marítima del pueblo de Ciutadella de Menorca, sobre su puerto. Por ello, esta parcela y los edificios colindantes se hallan dentro de la zona marítimo-terrestre, concretamente en zona de servidumbre de protección. Según el artículo 25 de la Ley de Costas 22/1988, de 28 de julio (modificada en parte por la Ley 2/2013, de 29 de mayo), en la zona de servidumbre de protección estarán prohibidas las edificaciones destinadas a residencia o habitación. La misma Ley apunta que en casos excepcionales, siempre y cuando se garantice la efectividad de la servidumbre y no se perjudique el dominio público marítimo-terrestre, mediante estudios de detalle, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor. 2.2. Justificación del cumplimiento de la norma para poder solicitar autorización de forma excepcional. Según la disposición transitoria décima, en el desarrollo del apartado 3 de la disposición transitoria tercera de la Ley de Costas 22/1988, de 28 de julio, para la autorización de nuevos usos y construcciones en terrenos clasificados como suelo urbano, pero afectados por la zona de servidumbre de protección de la zona marítimo-terrestre, cita textualmente: “…2ª Cuando se trate de edificaciones destinadas a residencia o habitación, o de aquellas otras que, por no cumplir las condiciones establecidas en el artículo 25. 2 de la Ley, no puedan ser autorizadas con carácter ordinario, sólo podrán otorgarse autorizaciones de forma excepcional, previa aprobación del Plan General de Ordenación, Normas Subsidiarias u otro instrumento urbanístico específico, en los que se contenga una justificación expresa del cumplimiento de todos y cada uno de los siguientes requisitos indispensables para el citado otorgamiento:

a) Que con las edificaciones propuestas se logre la homogeneización urbanística del tramo de fachada marítima al que pertenezcan.

b) Que exista un conjunto de edificaciones, situadas a distancia inferior a 20 metros desde el límite

interior de la ribera del mar, que mantenga la alineación preestablecida por el planeamiento urbanístico.

c) Que en la ordenación urbanística de la zona se den las condiciones precisas de tolerancia de las

edificaciones que se pretendan llevar a cabo.

d) Que se trate de edificación cerrada, de forma que, tanto las edificaciones existentes, como las que puedan ser objeto de autorización, queden adosadas lateralmente a las contiguas.

e) Que la alineación de los nuevos edificios se ajuste a la de los existentes.

f) Que la longitud de las fachadas de los solares, edificados o no, sobre las que se deba actuar

para el logro de la pretendida homogeneidad, no supere el 25 por ciento de la longitud total de fachada del tramo correspondiente…”

Respecto al punto a) Por lo que respecta al cumplimento de los requisitos anteriores, con el presente proyecto de construcción de una vivienda unifamiliar entre medianeras situada en el número 67 des Camí de Baix de Ciutadella de Menorca, se logra la homogeneización urbanística del tramo de fachada marítima donde se sitúa dicho proyecto, ya que todas las edificaciones que forman este tramo de fachada marítima, que va desde el



inicio de la calle Camí de Baix en el cruce con el Paseo San Nicoás, hasta el cruce de la citada calle con la calle República Argentina, están compuestos por construcciones consolidadas, con alturas de fachada de planta baja y dos plantas piso, con planta altillo o bajo cubierta, quedando sólo por construir, la parcela que nos ocupa en este expediente. Así que se puede considerar que la presente parcela, es una parcela pendiente de homogeneización con los edificios colindantes, para completar así el tramo de fachada marítima al que pertenece. Ver fotos y planos. Respecto al punto b) Como se puede comprobar en los planos, los edificios colindantes al de este expediente, que suponen más de un 50% de este primer tramo de fachada marítima de la calle Camí de Baix de Ciutadella de Menorca, están situados a una distancia inferior a 20 metros desde el límite interior de la ribera del mar, igual que sucede con el presente proyecto, con el fin de mantener la alineación preestablecida por el Plan General de Ordenación Urbana de Ciutadella de Menorca, aprobado en Enero de 1991. Respecto al punto c) El Plan General de Ordenación Urbana de Ciutadella de Menorca (PGOU), señala que la zona donde se ubica el proyecto que nos ocupa pertenece a la zona de ensanche, es decir, terrenos de suelo urbano exterior a las antiguas murallas, concretamente a la subzona señalada con la clave urbanística 12a/18, donde se definen las condiciones de las edificaciones situadas en esta zona. Cumpliendo con lo que describe el PGOU, la construcción propuesta en este expediente está formada por una edificación que ocupa todo el ancho del solar y cuya fachada se alineará con la vía pública, igual que lo hacen los edificios colindantes. La altura reguladora máxima descrita para los edificios pertenecientes a esta clave urbanística, es de planta baja y dos plantas piso, llegando a una altura total de fachada de 9’50m. Por encima de dicha altura reguladora máxima, sólo se permite construir los elementos descritos en el Art. 65.3 del PGOU, y es aquí donde se autoriza a construir una planta más, denominada planta bajo cubierta, siempre y cuando esta plata quede dentro del gálibo teórico o real definido por las líneas de la cubierta que, arrancando de la altura reguladora máxima de las dos fachadas que componen la parcela edificable, suban con una pendiente máxima del 30% hasta el punto medio entre fachadas. Así lo cumple el presente proyecto, teniendo en cuenta que se trata de una parcela totalmente edificable en profundidad. Ver planos. Respecto al punto d) Como se ha descrito en el punto anterior y cumpliendo con lo descrito en el Plan General de Ordenación Urbana de Ciutadella de Menorca, este proyecto prevé la construcción de un edificio cerrado, adosado lateralmente a los edificios contiguos y cumpliendo con la tipología de edificios entre medianeras que le corresponde, ocupando todo el ancho del solar y cuya fachada se alineará con la vía pública, formando así la manzana urbana, un solo plano de fachada continua. Respecto al punto e) Cumpliendo con lo descrito en la disposición transitoria décima, en el desarrollo del apartado 3 de la disposición transitoria tercera de la Ley de Costas 22/1988, de 28 de julio, para la autorización de nuevos usos y construcciones en terrenos clasificados como suelo urbano, pero afectados por la zona de servidumbre de protección de la zona marítimo-terrestre, y a la vez, cumpliendo con lo descrito en el Plan General de Ordenación Urbana de Ciutadella de Menorca, el edificio objeto de este expediente se alineará a los edificios ya existentes, siguiendo la tipología de edificaciones entre medianeras según alineación del vial público, como se ha descrito anteriormente. Ver planos. Respecto al punto f) La longitud de fachada del solar sobre el que se pretende edificar mediante dicho proyecto, para lograr la homogeneidad, no supera el 25% de la longitud total de la fachada del tramo de fachada marítima al que pertenece, ya que la fachada Norte de la manzana urbana donde se sitúa el presente proyecto mide 175,15m de longitud, y la fachada del solar que se pretende edificar mide 4,90m de longitud, resultando un 2,80% de la longitud total de la fachada del tramo correspondiente.



Según el informe emitido por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar, con fecha 19 de diciembre de 2016 y número de expediente PLA01/16/07/0002-PLA02/01, en este punto no se ha tenido en cuenta para el cálculo de dicho requisito f) de la citada Disposición Transitoria, todos y cada uno de los solares, edificados o no, que no alcanzan la altura máxima reguladora de Planta Baja + 2 (9’50m). Los solares susceptibles de alcanzar dicha altura máxima reguladora, según el informe, son los situados en el Camí de Baix, 51, 53 y 57 que junto con el solar en el que se pretende actuar, representan una longitud de fachada de 22,69m + 4,90m = 27,59m, de un total de 175,15m correspondientes a la fachada Norte de la manzana urbana donde se sitúa el presente proyecto. Estos 27,59m de longitud de solares, edificados o no, que no alcanzan la altura máxima reguladora de Planta Baja + 2 (9,50m), representan el 15’75% del total de la fachada Norte de la manzana en cuestión, cumpliendo así el requisito. Ver planos.



Justificado y demostrado el cumplimiento de todos y cada uno de los requisitos anteriores, se solicita la autorización para poder seguir con las tramitaciones correspondientes para la obtención de la licencia municipal de obras para la construcción de dicho edificio. No obstante lo anterior, se recuerda que el Ayuntamiento de Ciutadella de Menorca, en el año 2000, ya aprobó un Estudio de Detalle para construir un edificio entre medianeras como el que nos ocupa, en una parcela de esta misma calle Camí de Baix, que también forma parte de la fachada marítima del puerto de Ciutadella. Se adjunta aprobación inicial i definitiva. 3. ANEJOS A LA MEMORIA. - Plano de situación, estado actual y estudio de la homogeneización urbanística del tramo de fachada

marítima correspondiente.

- Plano de plantas distribución.

- Plano de alzados y secciones.

Ciutadella de Menorca, a 11 de enero de 2017.

Francisca Pons Salort (Keta)

Arquitecta

101-16k estudi de detall memoria - modif gen 2017 · dicho tramo de fachada marítima, son de...

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