1.- antecedentes · para resolver dicho problema y otras cuestiones relativas a la forma de la...
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JOSÉ LUIS PEREIRO ALONSO - DR. ARQUITECTO C/ Pombal nº 2 ANTONIO RAMOS AGUIRRE - ARQUITECTO teléf. 981580308 fax 981574130 15.705 Santiago
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MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL SUP-7
PONTEPEDRIÑA II, EN EL ÁMBITO DE LA MANZANA 5
1.- ANTECEDENTES
El Plan Parcial del SUP-7 – Pontepedriña II fue aprobado
definitivamente por acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Santiago de
fecha 25 de junio de 2003, delimitando un polígono único de actuación
para su desarrollo, y eligiendo como sistema de actuación el de
expropiación, con base en una iniciativa pública concertada con el
Instituto Gallego de Vivienda y Suelo (IGVS), que se concretó en el
protocolo firmado el 16 de febrero de 2001 para la gestión y
urbanización del sector con destino a la construcción de viviendas
protegidas.
La aplicación efectiva del sistema de expropiación requiere, de
acuerdo a lo previsto en el artículo 199 del Reglamento de gestión, que
por la Administración actuante – en este caso, el IGVS – se proceda a
la delimitación del ámbito territorial de actuación y se formule una
relación de los propietarios y bienes y derechos afectados por el
sistema de expropiación, que se someterá a información pública y
audiencia de los propietarios interesados.
Para este efecto, el IGVS presentó el correspondiente Proyecto de
Delimitación, que fue aprobado definitivamente por acuerdo de la Junta
de Gobierno Local de fecha 2 de agosto de 2004.
Posteriormente, y con el fin de ajustar el ámbito objeto de
ordenación al resultado del expediente de delimitación del polígono fue
redactada la Modificación Puntual del Plan Parcial, y se aprobó
definitivamente por acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Santiago de
Compostela de fecha 30 de diciembre de 2004, requiriendo en la misma
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la redacción de un Texto Refundido en el que se incorporó el nuevo
trazado viario resultante de la modificación del planeamiento vigente en
el ámbito de la UA30.
Por acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Santiago de Compostela
de fecha 28 de abril de 2005 se modificó el protocolo relativo a la
ejecución del Plan Parcial SUP-7 y encomendada la gestión urbanística
del mismo, por el sistema de expropiación, a la Empresa Municipal de
Vivienda y Suelo de Santiago de Compostela, S.A. (EMUVISSA).
En fecha de 5 de octubre de 2005, el Consejo de Administración de
EMUVISSA, acordó adjudicar el contrato de Consultoría y Asistencia
técnica para la “Redacción del Proyecto de Urbanización del SUP-7 –
Pontepedriña II y Dirección de Obra” a la empresa “Enxeñeiros e
Arquitectos Consultores IDOM, S.A.”.
El Proyecto de Urbanización y el Proyecto de Expropiación fueron
aprobados definitivamente por acuerdos de la Junta de Gobierno local
de 30 de octubre de 2006 y de 12 de febrero de 2007, respectivamente.
Junto a la redacción de los proyectos de urbanización y de
expropiación, se inició la redacción de un Estudio de Detalle de las
manzanas 1, 3 y 8, con el objetivo principal de ajustar las alineaciones
para adaptarlas a la realidad preexistente, además de garantizar la
integración de las medianeras, minimizar el impacto de las alturas
resultantes como consecuencia de las fuertes pendientes de las calles y
conseguir una imagen homogénea de las nuevas actuaciones. Dicho
Estudio de Detalle fue aprobado definitivamente el 26 de julio de 2007.
Con anterioridad a la aprobación definitiva del Plan Parcial del SUP-
7 (Pontepedriña II) de 25 de junio de 2003 fue aprobado definitivamente
con fecha de 31 de octubre de 2002 el Estudio de Detalle de la Unidad
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de Actuación 27, situado al NE de la manzana 5 del Plan Parcfial, en la
confluencia de la Rúa da Estrada con el vial de dicho Plan Parcial que
discurre en sentido Este – Oeste.
La empresa EMUVISSA, el 20 de enero de 2009 convocó un
concurso de venta de parcelas de su propiedad en varios polígonos en
fase de ejecución, entre ellos del SUP-7 Pontepedriña, con la exigencia,
aparte de otras condiciones para la venta o alquiler de las viviendas de
VPO, de presentar un anteproyecto del edificio correspondiente a cada
parcela. Con fecha 28 de abril de 2009 la empresa EMUVISSA adjudicó
la venta de la parcela correspondiente a la manzana 5 a Inmobiliaria de
Puentes y Calzadas, S.L., de conformidad con un anteproyecto
presentado de una edificación compuesta de 3 sótanos, planta baja y
entreplanta para uso comercial y 5 plantas para 35 viviendas de VPO.
Desarrollado dicho anteproyecto en un proyecto básico de dicha
manzana 5, se solicitó la correspondiente licencia al Ayuntamiento de
Santiago, proyecto que fue informado favorablemente por el
Ayuntamiento de Santiago, con la condición de ajustar la altura del
edificio en su punto medio a 18,50 metros.
Debido a la imposibilidad de desarrollar la edificabilidad señalada en
el Plan Parcial dentro del sólido capaz definido en dicho documento, y
otras ligeras diferencias en el límite Este de la manzana 5, se
celebraron varias reuniones con los técnicos municipales de urbanismo
y de EMUVISSA, los cuales informaron que el camino más adecuado
para resolver dicho problema y otras cuestiones relativas a la forma de
la parcela, su integración en el entrono y su conexión con el colindante
Estudio de Detalle de Unidad de Actuación 27, aprobado con
anterioridad y no contemplado en el Plan Parcial, era la realización de
una MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL DEL SUP-7 –
PONTEPEDRIÑA, relativa al ámbito de la manzana 5. En consecuencia
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se redacta dicho documento de MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN
PARCIAL DEL SUP-7 – PONTEPEDRIÑA II, en el ámbito de la
manzana 5 para su correspondiente tramitación, con los siguientes
objetivos:
a) Resolver la integración de las rasantes reales entre el ámbito
del Estudio de Detalle de la UA-27 con frente a la Rúa da
Estrada y Rúa Restollal, de nueva apertura y el remate de la
manzana 5 (al Norte), estudiando las determinaciones del
zócalo de ambas parcelas colindantes.
b) Resolver la volumetría de la manzana 5 con solución de
cubierta plana de tal forma que permita integrar la edificabilidad
permitida por el planeamiento vigente.
c) Resolver adecuadamente el límite de la parcela al Este (con el
fondo edificable de la Rúa da Estrada) de tal forma que permita
la apertura de luces y vistas a más de 2 metros de la parcelas
colindantes.
d) Lograr una imagen homogénea y de calidad de la nueva
actuación en relación, tanto al nuevo polígono como a las
preexistencias de su entorno.
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2.- JUSTIFICACIÓN Y CONVENIENCIA DE LA MODIFICACIÓN
Los criterios principales de ordenación del Plan Parcial del SUP 7
son, según se extrae de la memoria, los siguientes:
- Conseguir un mayor control del impacto paisajístico mediante la
densificación de la parte baja de la ladera, en contacto con la
antigua calle de Orense.
- Doblar unitariamente la edificación existente sobre la calle de la
Estrada.
- Dar continuidad dentro del ámbito, con la introducción de tipologías
de bloque abierto, las viviendas sindicales de Pontepedriña.
De esta forma, la ordenación residencial propuesta mantiene dichos
criterios al completar los bloques de viviendas ya existentes que
configuran el ámbito de actuación, para un mayor control del impacto
paisajístico sobre la parte baja de la ladera, ocultando de esta manera
las traseras de las edificaciones existentes, dando continuidad la trama
urbana circundante. Las nuevas edificaciones se incorporan a la
estructura reticular definida por el viario de acceso. En la parte norte del
ámbito de actuación se propone un grupo de viviendas adosadas en
fila, para crear un elemento de transición entre el uso residencial
general del ámbito y las áreas de equipamiento dotacional y el Sistema
general del Parque Urbano en la zona de las Brañas del Sar (PU-9).
El criterio que se siguió para localizar el equipamiento comunitario y
agrupar las distintas dotaciones, de forma que actúen como elemento
articulador entre la zona edificada destinada a uso residencial y el
sistema general de zonas verdes del Parque Urbano del Sar PU – 8. De
esta forma se podrán asociar las actividades sociales y culturales de
dicha zona verde.
En lo referente a la organización del viario principal fue darle
continuidad a la ordenación existente en los límites del ámbito. Para
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esto se prevé cuatro vías trazadas en sentido este – oeste, que cortan
el ámbito transversalmente, y dos vías en sentido norte – sur, que lo
cortan longitudinalmente. Estas dos últimas vías se encuentran en la
travesía de la Estrada, que queda al sur del ámbito. La topografía
existente, el trazado de las vías perimetrales y las rasantes existentes
en el contorno condicionan fuertemente las pendientes de estas vías,
que en algunos puntos están próximas al 15%.
A partir de estos criterios, se desarrolla el planeamiento del
polígono, estableciendo las bases generales de ordenación del mismo.
Sin embargo, los principales condicionantes de partida (la topografía y
la heterogeneidad de las edificaciones preexistentes) son de tal
magnitud, que será necesario concretar las medidas necesarias para
minimizar los impactos de las mismas.
En lo referente a la topografía (grandes desniveles y pendientes de
hasta el 15% en algún caso), se entiende conveniente establecer las
medidas necesarias para minimizar el impacto de las alturas resultantes
en los puntos de rasante mas baja como consecuencia del criterio de
cornisa continua establecido por el Plan Parcial.
En el caso de la heterogeneidad, éste es otro de los principales
condicionantes a efectos estéticos y compositivos de las futuras
edificaciones. Las construcciones preexistentes son edificaciones
desarrolladas en tiempos y circunstancias muy diferentes, de tal forma
que tenemos edificaciones unifamiliares propias de la autoconstrucción
en suelo rústico con más de 50 años junto a edificaciones en bloque
colectivo con edades comprendidas entre los 40 años y la actualidad
(una de ellas incluso en fase de construcción) con regímenes tanto de
protección pública como de vivienda libre.
Esta heterogeneidad de tipologías, edades, etc., se traduce en una
heterogeneidad muy pronunciada desde el punto de vista estético, con
composiciones de fachada, materiales y colores muy diferentes entre sí.
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Del análisis de estas preexistencias, el único aspecto común que
puede extraerse a modo de invariante arquitectónica presente en varias
de las edificaciones preexistentes es la solución compositiva en huecos
independientes o unidos en franjas verticales o en franjas horizontales
cortas. Mención aparte merece el caso del grupo de viviendas
sindicales, cuyo tejido urbano y composición arquitectónica forman el
único conjunto homogéneo definible en el entorno, con tipologías de
bloque abierto y composiciones de huecos en franjas horizontales y/o
verticales.
Se entiende por lo tanto conveniente establecer las medidas
necesarias para lograr una imagen lo más homogénea posible,
valorando la relación de las nuevas edificaciones objeto del presente
estudio con las edificaciones preexistentes y con futuras nuevas
edificaciones del polígono. En este sentido, serán las nuevas
edificaciones las que, guardando una coherencia compositiva entre sí,
permitirán crear una imagen homogénea en la zona capaz de superar a
heterogeneidad preexistente, caracterizando el entorno, si bien deberán
respetarse, en los casos de las edificaciones de cierre de mazas
preexistentes (ordenanza 1A – manzana cerrada), las invariantes
anteriormente definidas a fin de integrar en la medida de lo posible
estas situaciones.
Además, y a fin de obtener unas arquitecturas de calidad que
redunden precisamente en una mayor calidad del espacio público, se
entiende conveniente facilitar en lo posible la implantación de los
diferentes volúmenes edificables que, de otro modo, quedarían
excesivamente limitadas (utilización obligada de semisótanos de uso
comercial, vuelos y cubiertas inclinadas, etc., para alcanzar las
edificabilidades asignadas por el Plan Parcial).
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Por otro lado se plantean una serie de problemáticas particulares
referidas a la manzana 5, las cuales deben enfocarse su solución según
se describe a continuación.
a) Iniciados los trabajos de redacción del proyecto de urbanización y
tras la realización de un nuevo levantamiento topográfico para
comprobar la situación real de los elementos preexistentes, se
encontraron desajustes en el encuentro de la manzana 5 con la
unidad de actuación (UA-27) con frente a la Rúa da Estrada y Rúa
Restollal que es preciso resolver en la presente modificación
puntual.
b) La modificación puntual del Plan Parcial (SUP-7) de Pontepedriña II,
redactado por la empresa EMUVISSA y aprobada por el
Ayuntamiento de Santiago, establece la cubierta plana como
solución más coherente y de mejor adaptación al criterio de
escalonamiento de edificios, lo cual supone, en este caso de la
manzana 5, una merma del aprovechamiento bajocubierta permitido
en el Plan Parcial aprobado en su día, cuestión que es preciso
resolver.
c) Asimismo se deben resolver las ligeras diferencias existentes en el
límite de las parcelas expropiadas, en la línea de separación del
Plan Parcial con el fondo de las parcelas con frente a la Rúa da
Estrada, dentro del ámbito de la manzana 5.
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3.- DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA DE MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL SUP-7 PONTEPEDRIÑA, EN EL ÁMBITO DE LA MANZANA 5
3.1.- CONDICIONES VOLUMÉTRICAS
Las condiciones volumétricas propuestas por la presente
Modificación Puntual de la Manzana 5 del SUP – 7
PONTPEDRIÑA II, se basan en los siguientes criterios
generales:
- Unidad de la manzana. Se pretende la homogeneidad del
volumen propuesto y dicha homogeneidad se consigue
mediante la continuidad de línea de cornisa o cubierta,
evitando la aparición de quiebros o desniveles en fachada
Dicho criterio de uniformidad, continuidad y homogeneidad ya
viene recogido en la propuesta del Plan Parcial, donde se
grafían claramente volumetrías continuas en todas las
manzanas.
- Continuidad y adaptación de la planta baja (y entreplanta).
Derivado del criterio anterior la continuidad de cornisa se
consigue con la homogenización de las plantas altas
destinadas a viviendas. De este modo debe ser la planta baja
la que resuelva el desnivel existente en la calle de unos 3 m.
Se adapta la planta baja para que sea útil en el extremo más
desfavorable de la parcela (extremo sur), lo que hace que en
el extremo norte la altura alcanzada permita la ubicación de
una entreplanta, que no se perciba formalmente desde el
exterior. La aparición de dicha entreplanta permite
aproximarse (sin llegar a agotarla) a la edificabilidad máxima
de la parcela destinada a uso comercial. La urbanización del
polígono así como el enlace con los viales existentes
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contiguos a la actuación fueron los factores determinantes a
la hora de fijar las cotas de arranque del edificio.
- Continuidad con edificios de la manzana. El fuerte desnivel
existente entre la calle de La Estrada y la calle a la que da
frente la Manzana 5, ocasiona que las plantas bajas de los
edificios superiores (calle de La Estrada) partan 6 m. por
encima de las rasantes del edificio de la manzana 5. Para
garantizar la continuidad (sobretodo en las fachadas laterales
Norte y Sur), se proyecta un zócalo o base de manzana que
intentará transcurrir de la manera más continua posible a lo
largo del edificio. El edificio objeto de estudio se adaptará por
tanto a los edificios posteriores, sin que presente un frente
ciego a las parcelas posteriores y evitando que dichas
parcelas tampoco presente un frente opaco hacia la manzana
5. Para ello no se admiten diferencias de más de 1 m. de
altura entre los zócalos o bases de edificios contiguos.
- Adaptación a edificios existentes en el fondo de parcela. Con
la finalidad de evitar conflictos con edificios existentes se
adapta el fondo del edificio a las edificaciones existentes con
frente a la calle de La Estrada.
En la documentación gráfica se reflejan las cotas propuestas
con los criterios expuestos.
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3.2.- CONDICIONES ESTÉTICAS
Las manzanas planteadas en el Plan Parcial responden a
edificios continuos de crujía 10 m. en plantas altas y ocupación
completa en planta baja, lo que permite una resolución moderna
y limpia de las viviendas, permitiendo tipologías funcionales de
doble orientación.
Recogiendo lo anteriormente expuesto, así como las otras
figuras de planeamiento vigentes en el SUP-7 PONTEPEDRIÑA
II se adoptan los siguientes criterios que definen las condiciones
estéticas:
- Empleo de cubierta plana, tal y como se recoge en la
Modificación Puntual del Plan Parcial del SUP-7
PONTEPEDRIÑA II de fecha enero de 2007.
- Diferenciación del zócalo o basa de planta baja (y
entreplanta donde sea posible) destinado a otros usos y plantas
altas destinadas a viviendas. Dicha diferenciación se producirá
en todos los bloques de la manzana, facilitando la integración de
las fachadas laterales.
- No se abrirán vistas en aquellas zonas donde las plantas
altas no disten al menos 2 m. de las parcelas colindantes, con
independencia de que puedan ser edificadas. Véase plano E-02
Replanteo.
- Los antepechos del zócalo definido en las fachadas
Norte y Sur, serán transparentes, no permitiéndose soluciones
opacas de fábrica, para dar continuidad a las cotas de
coronación de dicho zócalo.
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3.3.- FACHADAS LATERALES
Las fachadas laterales de apertura a nuevas calles se
realizan con los criterios estéticos y volumétricos anteriormente
descritos. En dichas fachadas se apreciará claramente la
configuración descrita de zócalo continuo y edificaciones lineales
en los frentes longitudinales de las manzanas.
Primará como se ha expuesto la continuidad de los
zócalos, permitiéndose, en el límite del polígono únicamente
desniveles de altura máxima 1 m. para facilitar la transición entre
diferentes inmuebles, dado el fuerte desnivel de las calles.
Los bajos podrán tener luces a las fachadas laterales.
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3.4.- FACHADA PRINCIPAL Y POSTERIOR
La fachada principal se adaptará a la pendiente de la
calle. Se diferenciarán claramente la parte de zócalo de las
plantas superiores. El desnivel existente en la calle permite la
construcción de una entreplanta en el extremo norte de la
manzana. Dicha entreplanta se integrará conjuntamente con la
planta baja dentro del cuerpo de zócalo, y no se percibirá
formalmente desde el exterior.
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La fachada posterior consiste únicamente en las plantas
altas dado que el zócalo que recoge la planta baja y entreplanta
se enfrentan con los sótanos de las parcelas con frente a la calle
de La Estrada. En ningún caso se les presentará un frente de
cierre superior a 1 m.
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4.- MODIFICACIÓN DE LA NORMATIVA 4.1.- INTEGRACIÓN DEL PLAN PARCIAL CON EL ESTUDIO DE
DETALLE DE LA UNIDAD (UA-27) (RÚA DA ESTRADA – RÚA RESTOLLAL DE NUEVA APERTURA)
Se adoptará como rasante en el punto medio del bloque
con frente a la Rúa da Estrada la cota +229,10 formalizando un
zócalo que se integrará con el proyectado para la manzana 5,
según se señala en el siguiente esquema:
4.2.- MODIFICACIÓN DE LA ALTURA DEFINIDA EN EL PLAN PARCIAL PARA LA MANZANA 5 Y FORMALIZACIÓN DEL ZÓCALO
La modificación puntual del Plan Parcial del SUP-7
Pontepedriña II realizada por la empresa EMUVISSA, de fecha
enero de 2007, aprobada definitivamente, establece como
solución de cubierta, más coherente para todo el polígono, la
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cubierta plana. Ello supone, a las manzanas cuya edificabilidad
estaba ajustada al máximo, como en la manzana 5, una merma
sensible de la edificabilidad permitida.
Por ello en la manzana 5 se permitirá la integración de
una pequeña entreplanta integrada dentro del zócalo de la planta
baja, según se señala en el gráfico adjunto. Se diferenciará el
zócalo del resto de la edificación, con materiales distintos. La
altura máxima en el punto medio del bloque de la manzana 5
será de 19,78 m.
Para ello la cota del forjado de la planta bajará 20 cm., de la
rasante de la calle, consiguiendo con ello la accesibilidad a los
distintos locales de la planta baja.
4.3.- MODIFICACIÓN DEL LÍMITE ESTE DE LA MANZANA 5
En el levantamiento taquimétrico realizado de la manzana
5, se encontraron ligeros desajustes en la línea de borde del
Plan Parcial que es preciso resolver, dada la escasa separación
de 2 m., existente en algunos puntos entre la alineación posterior
del bloque de la manzana 5 y el límite de la parcela con frente a
la Rúa da Estrada.
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5.- CUADRO DE EDIFICABILIDAD RESULTANTE
Atendiendo a que la superficie de la parcela no ha cambiado, se
respetará la edificabilidad máxima recogida en le P.P. SUP-7
PONTEPEDRIÑA II.
NIVELES
SUPERFICIE COMPUTABLE
PLANTA BAJA COMERCIAL 538,80 m2
PLANTA BAJA VIVIENDA 140,50 m2
ENTREPLANTA COMERCIAL 370,20 m2
PLANTA ALTAS VIVIENDA 3405,75 m2
BAJOCUBIERTA VIVIENDA 33,75 m2
TOTAL 4.489,00 m2
USOS SUPERFICIE
COMPUTABLE
COMERCIAL 909,00 m2
RESIDENCIAL 3.580,00 m2
TOTAL 4.489,00 m2
SUP. TOTAL PARCELA
866,50 m2
Con la presente documentación y planos adjuntos queda
suficientemente definida la Modificación Puntual del Plan Parcial SUP-7
Pontepedriña II en el ámbito de la manzana 5, objeto del trabajo.
Santiago, a 8 de julio de 2010
Fdo.: José Luis Pereiro Alonso Fdo.: Antonio Ramos Aguirre
Arquitecto Arquitecto
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ANEXO FOTOGRÁFICO
FOTO 1 - VISTA NORTE
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FOTO 2 – EDIFICACIONES PARTE POSTERIOR
FOTO 3 – VISTA SUR
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FOTO 4 - VISTA OESTE
