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LA NUEVA LEY DE SUELO

La nueva Ley de Suelo: Propuesta generalD. Manuel Martí Ferrer

Valencia, 11 de junio de 2007

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1.- Introducción

– La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, no es una novedad.

– Es la versión actualizada de la Ley 8/90, de 25 de julio, de reforma del régimen urbanístico y valoraciones del suelo (TR 92), pero

• despojada de los elementos claramente urbanísticos (se elimina la regulación de los derechos a urbanizar, a la urbanización, a edificar y a la edificación y la cuestión de los aprovechamientos tipo)

• revestida de una nueva cobertura jurídico-formal, para eludir el reproche de inconstitucionalidad

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1.- Introducción

– La cobertura se manifiesta en

• el estatuto del ciudadano y

• en la nueva denominación de las clases de suelo: rural y urbanizado.

– Estatuto del ciudadano:

• Derecho al medio ambiente

• Derecho a una vivienda digna y adecuada

• Derecho a participar en asuntos públicos

• Gran cambio sobre primera versión:

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1.- Introducción

– “Todos los ciudadanos tienen derecho:a) A una vivienda digna y adecuada a un precio razonable

en función de su capacidad económica, y a que se promueva su efectividad mediante políticas públicas permanentes de vivienda que cuando menos sujeten ésta a un régimen que habilite para tasar el precio de su oferta en venta o alquiler.”

- Iniciativa pública en el urbanismo– Deberes:• Respetar el medio ambiente• Respetar los bienes de dominio público, así como la

propiedad privada (¿okupas?)

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1.- Introducción

– Nueva denominación suelos:

• Urbanizado: el que está legal y completamente urbanizado

• Rural: todo el resto. Incluso el urbanizable delimitado, pero aún no urbanizado.

• Sólo tienen efectos en cuanto a valoración

– Iniciativa pública preferente:

• Implica consagrar el agente urbanizador

• La iniciativa de los propietarios se contempla como una peculiaridad o excepción

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1.- Introducción

– Art. 6.a):La legislación sobre ordenación territorial y urbanística regulará:

a) El derecho de iniciativa de los particulares, sean o no propietarios de los terrenos, en ejercicio de la libre empresa, para la actividad de ejecución de la urbanización cuando ésta no deba o no vaya a realizarse por la propia Administración competente.

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1.- Introducción

– La habilitación a particulares, para el desarrollo de esta actividad deberá atribuirse mediante procedimiento con publicidad y concurrencia y con criterios de adjudicación que salvaguarden una adecuada participación de la comunidad en las plusvalías derivadas de las actuaciones urbanísticas, en las condiciones dispuestas por la legislación aplicable, sin perjuicio de las peculiaridades o excepciones que ésta prevea a favor de la iniciativa de los propietarios del suelo.

b) El derecho de consulta en plazo no superior a 3 mesesc) El derecho a realizar las instalaciones, construcciones

o edificaciones permitidas

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1.- Introducción

– El objetivo que la Ley de Suelo parece pretender conseguir es el aumento de la cuota de mercado de la vivienda protegida

– Esa cuota es hoy inferior al 10% en iniciada y ligeramente superior en terminada

– Los promotores compartimos ese objetivo

– La Ley establece 2 estrategias:

– Aumento del suelo destinado a vivienda protegida

– Abaratamiento del suelo en general

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1.- Introducción

– En esta sesión pretendemos analizar los efectos de la nueva Ley sobre la promoción inmobiliaria

Analizaremos, en cada caso:

– las vías hacia el objetivo,

– sus requisitos, y

– los problemas adicionales que encontramos

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2.- A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 1, concepto y requisitos

– Vía 1: Aumento de las cesiones de suelo o aprovechamiento a los municipios, de la actual horquilla entre el 0 - 10% hasta el 5 - 20%

– Como el destino ha de ser vivienda protegida, habrá más suelo destinado a ese propósito, y además rápidamente (esa es la teoría)

– Art. 16.1.b, 1º: el destino de las cesiones es aumentar el patrimonio público de suelo.

– Pero 16.1.b.5º: se puede sustituir la entrega de suelo por otras formas de cumplimiento.

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– Art. 33.2: los ingresos obtenidos por la enajenación o sustitución por dinero se destinarán a la conservación, administración y ampliación…sólo se financien ¿gastos de capital?

– Requiere que las CCAA fijen el porcentaje, dentro de una horquilla entre el 5 y el 20%

– Si no lo hacen, y mientras no lo hagan, se mantiene el porcentaje de cesión actual (Ninguna CCAA tiene menos del 5%)

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– Es aplicable a las actuaciones de dotación: las CCAA deben definir el porcentaje.

– Actuaciones de dotación:

– Tienen por objeto obtener gratuitamente suelo para sistemas generales y dotaciones, sin necesidad de reformar la urbanización

– A cambio de aumentar la edificabilidad o densidad o de cambiar el uso.

– La transitoria 2ª es de naturaleza urbanística y supletoria:

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– En el plazo de un año normativa autonómica

– Si no, el instrumento de ordenación delimitará el ámbito –continuo o discontinuo- y calculará las cargas por cada nuevo m2 de techo o nueva vivienda.

– Si los propietarios no disponen de suelo podrán pagar en dinero. La pretensión recaudatoria es clara.

– Los deberes se cumplirán al otorgar la licencia o al iniciar el nuevo uso.

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– Vía 2: Establecimiento de un porcentaje uniforme –del 30%- de reserva de suelo para vivienda protegida

– Para aplicarlo hace falta que las CCAA adapten sus leyes urbanísticas

– Si no lo hacen en el plazo de un año desde la entrada en vigor de la ley, se aplicará el 30% de forma directa (D. transitoria 1ª): supletoria

– Hay excepciones de poca importancia (art. 10.b y la propia D. transitoria)

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2.- A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 2, efectos

– No cabe esperar efectos sustantivos, pues muchas de las CCAA ya tienen porcentajes de reserva iguales o mayores

– Excepciones:

• Baleares: no establece reserva

• Canarias: 20%, salvo localización preferente, 25%

• Castilla-León: Entre 10 y 50%. No delim., 30%

• Cataluña: 20% (incluida cesión y paga urbanización); suelo no urbanizable, +10% en municipios grandes

• Extremadura, 5% de momento

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2.- A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 2, efectos

• Galicia: <=20% (de momento)

• Murcia: urbano 20%, urbanizable 10%

• Valencia: municipios no grandes, del 20 al 10%

– Probables recursos de inconstitucionalidad, que crearán inseguridad jurídica: ¿coste que se debe calcular en CCAA con recurso pendiente?

– La D. transitoria 1ª es inconstitucional: es derecho supletorio, STC 61/97

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2.- A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 2, problemas

– No cabe olvidar el ejemplo del País Vasco: en teoría, debería ser el lugar en el que más viviendas protegidas se hicieran

– Porque el porcentaje actual de reserva es el 75%, antes el 65%

– Sin embargo, mientras en España se edifican, de media, 17,83 viviendas por cada 1000 habitantes en el País Vasco se edifican 8,0, menos de la mitad: a los empresarios les da miedo el alto coste de repercusión del suelo sobre la vivienda libre.

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2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 3, concepto y requisitos

– Vía 3: Un nuevo sistema de valoraciones en las expropiaciones, alejado del valor de mercado: sólo 2 clases, suelo urbanizado o rural

– Se aplicaría a toda clase de expropiaciones, a la venta o sustitución forzosa y al reparto de beneficios y cargas si no hay acuerdo unánime

– Sólo el suelo totalmente urbanizado se pagaría a valor de mercado

– El suelo rural se valoraría capitalizando la renta, real o potencial, de explotación

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– El futuro reglamento puede prever hasta duplicar ese valor en función de la posición.

–Mientras no haya reglamento, Ley 6/98 para urbanizable delimitado y en plazo y Orden ECO 805/2003 y art. 137.3 Reg. Gestión (alquileres) para el resto.

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– Si el propietario de suelo urbanizable no se adhiere a la iniciativa urbanizadora dentro del plazo que se le ofrezca el suelo, no está claro lo que ocurre

– Si la actuación ha empezado, pero se para –por falta de liquidez, p.ej.- parece que sería aplicable la valoración parcial prevista en el art. 25.4: no está al corriente de obligaciones

– Si se expropia la iniciativa y la promoción, la valoración es indeterminada: un coeficiente entre 0 y 1, que no se sabe quién lo fija

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– No depende de ley urbanística: su aplicación sería inmediata, a la entrada en vigor de la Ley, al suelo urbanizado

Las reglas de valoración se desarrollarán por vía reglamentaria para el suelo no urbanizado

– En suelo rural, se podrá tener en cuenta la situación del suelo, aplicando un coeficiente de hasta 2, únicamente.

– El coeficiente real entre valor de mercado y de capitalización para suelo rústico es de hasta 40

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2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 3, problemas

– Expropiar a valor de capitalización de rentas equivale a confiscar: prohibido por la CE

– Es probable que los Tribunales de Justicia mantengan su criterio de otorgar el valor de sustitución, criterio permanente desde 1954, a pesar de que las leyes han querido definir varios valores artificiales: urbanístico, expectante, etc.

– Pero se ha cambiado art. 43 LEF, cláusula de salvaguardia: valor de sustitución

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– Función social de la propiedad: exige ceder un suelo concreto que la comunidad necesita

– Pero otorga derecho a ser compensado con un terreno igual, en otro sitio

– El nuevo habrá de ser comprado a precio de mercado: luego el valor de expropiación debe ser el de mercado

– Cualquier otra valoración es expolio.

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– Vía 4: Establecer sanciones por incumplimiento de deberes urbanísticos

– La sanción -expropiación, venta forzosa o sustitución (con pérdida de contenido)- se aplica si no se edifica o no se rehabilita en el plazo previsto en el planeamiento (acertado o no). Ya estaba en la Ley 8/90

– La ley urbanística podrá prever la pérdida de ¿contenido? del derecho de propiedad del suelo de hasta un 50%, siendo el resto para la Administración. No se explica por qué.

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– Otros incumplimientos –deber de conservar, ornato, etc.- no tienen sanción atribuida

– Para aplicar la sanción es preciso que el plazo para edificar esté fijado en el planeamiento o en la legislación urbanística

– Asimismo, debe estar fijado el porcentaje de pérdida de contenido del derecho de propiedad

– También hay que seguir un procedimiento.

– Luego se exige un reglamento

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2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 4, efectos

– No cabe esperar grandes efectos: casi nunca los planeamientos o las leyes fijan plazos de edificación

– La expropiación no parece que se vaya a aplicar por falta de recursos; podría intentarse la venta o la sustitución forzosa (en régimen de propiedad horizontal).

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– La pretensión de castigar con la expropiación o la venta forzosa la falta de edificación ya fue instaurada por la Ley de 15 de mayo de 1945, de Solares, en plena Dictadura: sabemos que fracasó

– Hay un antecedente de expropiación temporal del uso de una finca agrícola no cultivada, pero sin pérdida de valor

– Cabe expropiar, en virtud de la función social de la propiedad; pero no sancionar

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–Mucho menos cabe reducir el valor del derecho de propiedad: no hay causa para hacerlo. Si el uso del suelo es imprescindible, cabe expropiarlo, para salvar la función social de la propiedad, pero indemnizando su verdadero valor (art.33.3 CE).

– Lo inconcebible es entregar la diferencia a la Administración: eso es confiscación, prohibida en la Constitución; pero, sobre todo, no hay motivo para ello: no hay título competencial

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3. Otras cuestiones

– Declaración de obra nueva terminada: se prevé (art. 19) impedir escriturar e inscribir hasta que se haya obtenido todas las autorizaciones administrativas.

– No se entiende bien a qué se refiere: pero prever que se puedan obtener por silencio administrativo (3 meses) es aberrante: supone tener las viviendas vacías 3 meses, esperando.

– Desde la APCE proponemos la externalización de la gestión de los Ayuntamientos.

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4. Conclusiones

– Parece que la Ley se hace para ayudar a los Ayuntamientos, sobre todo a financiarse (cesiones) y a que puedan presionar a los promotores (declaración obra nueva)

– Al no haber sanción prevista si el suelo de cesión se dedica a otras atenciones que la vivienda protegida, no cabe esperar que la práctica de venderlo para obtener financiación se pare: llevamos 32 años viéndolo.

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4. Conclusiones

– Desde luego, esta Ley no abaratará el suelo:

– La cesión de aprovechamiento implica un aumento de coste

– La reserva de suelo para vivienda protegida ya la han establecido las CCAA que han querido (aunque sea inconstitucional de todos modos); y supone un aumento de coste para la vivienda libre, que se contagiará a la protegida

– Las valoraciones por debajo de mercado son confiscatorias

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5. Propuestas de solución

– Para impedir la especulación, hay que hacer que el suelo deje de ser escaso

– La escasez se puede combatir creando suelo sustitutivo: creando infraestructuras de transporte y dotaciones públicas en lo0s nuevos núcleos de población, que los hagan atractivos.

– El modelo está inventado: Tres Cantos, Parquesol. Antes, Londres, Nueva York.

– Y ha funcionado

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5. Propuestas de solución

– No hay alternativa: no podemos disminuir la demanda:

– No podemos prohibir a los extranjeros comprar en España: libertad de movimiento de capitales

– Hay métodos para reducir la demanda, pero podrían ser calamitosos (ej.: cambiar la capital)

– Luego la única solución para atemperar los precios es introducir libre competencia entre los agentes económicos que ofrecen bienes y servicios al mercado: liberalizar. Justo al revés de lo que se ha hecho.

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