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PROYECTO DE DICTAMEN
1.- DATOS GENERALES
DESARROLLO CONDOMINIOS HORIZONTALES HABITACIONALES A LOS QUE SE PRETENDEN DENOMINAR “, BELIEU, BURDEOS, LA ROCHELLE, SAN QUINTÍN, MARSELLA Y VALENCE” ASÍ COMO UN CONDOMINIO COMERCIAL QUE SE PRETENDE DENOMINAR “CENTRO COMERCIAL MONTECARLO “ PROPIETARIO
CAMPESTRE RANCHO SANTA MÓNICA S.A. DE C.V. REPRESENTANTE LEGAL
ARQ. JOSÉ ASPE ARMELLA PERITO RESPONSABLE
LUIS MANUEL HERNÁNDEZ DE LIRA, PERITO RESPONSABLE DE OBRA CON REGISTRO No. P.R.O. 296 ANTE LA SECRETARIA DE DESARROLLO URBANO DEL MUNICIPIO DE AGUASCALIENTES.
UBICACIÓN
EN EL INTERIOR DEL FRACCIONAMIENTO RANCHO SANTA MÓNICA, AL SUR DE LA CIUDAD DE AGUASCALIENTES.
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TRAZA URBANA CONDOMINIO COMERCIAL MONTECARLO
CONDOMINIO HABITACIONAL BELIEU
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CONDOMINIO HABITACIONAL BURDEOS
CONDOMINIO HABITACIONAL LA ROCHELLE
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CONDOMINIO HABITACIONAL SAN QUINTÍN
CONDOMINIO HABITACIONAL MARSELLA
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CONDOMINIO HABITACIONAL VALENCE
2.- DATOS Y ESPECIFICACIONES TÉCNICAS CUADRO DE SUPERFICIES Y USOS
CENTRO COMERCIAL “MONTECARLO” USO PREDIOS SUPERFICIE PORCENTAJE
COMERCIAL 490.39 33.96%
COMÚN VIALIDAD-ESTACIONAMIENTOS 892.20 61.79%
ÁREA COMÚN VERDE 61.36 4.25%
TOTAL 1,443.95 100.00%
CONDOMINIO HABITACIONAL “BELIEU” USO PREDIOS SUPERFICIE PORCENTAJE
HABITACIONAL 23,622.14 68.11%
ÁREA COMÚN VIALIDAD 9,885.61 28.50%
ÁREA COMÚN VERDE 1,120.68 3.23%
ÁREA COMÚN BARDAS 52.65 0.15%
TOTAL 34,681.08 100.00%
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CONDOMINIO HABITACIONAL “BURDEOS” USO PREDIOS SUPERFICIE PORCENTAJE
HABITACIONAL 25,100.48 66.86%
ÁREA COMÚN VIALIDAD 11,359.33 30.26%
ÁREA COMÚN VERDE 1,004.93 2.68%
ÁREA COMÚN BARDAS 78.72 0.21%
TOTAL 37,543.46 100.00%
CONDOMINIO HABITACIONAL “LA ROCHELLE” USO PREDIOS SUPERFICIE PORCENTAJE
HABITACIONAL 18,610.90 65.27%
ÁREA COMÚN VIALIDAD 8,447.19 29.63%
ÁREA COMÚN VERDE 1,383.67 4.85%
ÁREA COMÚN BARDAS 70.45 0.25%
TOTAL DEL PREDIO 28,512.21 100.00%
CONDOMINIO HABITACIONAL “SAN QUINTÍN” USO PREDIOS SUPERFICIE PORCENTAJE
HABITACIONAL 23,214.08 65.30%
ÁREA COMÚN VIALIDAD 11,282.45 31.74%
ÁREA COMÚN VERDE 937.27 2.64%
ÁREA COMÚN BARDAS 114.07 0.32%
TOTAL 35,547.87 100.00%
CONDOMINIO HABITACIONAL “MARSELLA” USO PREDIOS SUPERFICIE PORCENTAJE
HABITACIONAL 26,344.06 70.61%
ÁREA COMÚN VIALIDAD 9,888.61 26.50%
ÁREA COMÚN VERDE 1,066.45 2.86%
ÁREA COMÚN BARDAS 10.79 0.03%
TOTAL 37,309.91 100.00%
CONDOMINIO HABITACIONAL VALENCE USO PREDIOS SUPERFICIE PORCENTAJE
HABITACIONAL 31,091.74 71.60%
ÁREA COMÚN VIALIDAD 11,061.55 25.47%
ÁREA COMÚN VERDE 1,218.23 2.81%
ÁREA COMÚN BARDAS 55.09 0.13%
TOTAL 43,426.61 100.00%
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DENSIDAD DE POBLACIÓN
160 HABITANTES / HECTÁREA* *SEGÚN CONSTANCIA DE ALINEAMIENTO Y COMPATIBILIDAD URBANÍSTICA
No. AL20100504181 DE FECHA 03 DE SEPTIEMBRE DE 2010
PREDIO TIPO 6.60 m X 16.00 m = 105.60 m2
URBANIZACIÓN
SISTEMA DE AGUA POTABLE
FUENTE DE ABASTECIMIENTO
Dado que el pozo No. P-158 únicamente es capaz de proporcionar un gasto máximo diario de 38.00 L.P.S. y debido a que los 2,722 lotes demandarán un gasto máximo diario de 55.00 L.P.S., se requiere complementar el gasto faltante por la cantidad de 17.00 L.P.S. mediante la perforación de otro pozo en la zona equipado con filtros de carbono activado, o analizar la posibilidad que mediante un tratamiento al pozo actual se pueda extraer el gasto faltante, independientemente de las obras complementarias requeridas como cambio de bombeo, subestación eléctrica, tubería de columna y línea de conducción, etc.
RED DE DISTRIBUCIÓN
La tubería por emplear será PVC hidráulico RD-26 para diámetros de 3” a 8” y clase A-10 para diámetros mayores, misma que se deberá probar a una presión hidrostática de 10kg/cm2 durante un lapso de 2 horas, las válvulas de seccionamiento serán de tipo vástago fijo y cuerpo resilente. Las tomas domiciliarias serán de tubo de polietileno de alta densidad y alto peso molecular con alma de aluminio con capacidad de soportar temperaturas de hasta 60 °C, de 20mm de diámetro exterior, la marca a utilizar deberán tener la certificación de la CONAGUA. Los conectores serán de Nylon tipo compresión no métricos en el entendido que los columpios serán de fierro galvanizado.
VOLUMEN ANUAL REQUERIDO
El volumen requerido para el desarrollo en mención es de 872,814.50m3 mismos que le serán cuantificados antes de la entrega de las etapas que se vayan desarrollando, según la factibilidad No. 0194/10 de fecha 26 de enero del 2010 emitida por la CCAPAMA.
SISTEMA DE ALCANTARILLADO
La tubería por emplear deberá ser de PVC serie 20 para el alcantarillado Serie 20 del diámetro requerido para los colectores y redes centrales y de 15 cm (6”) de diámetro para albañales exteriores, incluyendo las silletas y codos correspondientes para su conexión del mismo material o en su defecto, pueden optar por la alternativa de emplear tubo de polietileno de alta densidad (P.E.A.D.) siempre y cuando cuente con la certificación de la C.N.A.
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POZOS DE VISITA
Los pozos de visita deberán edificarse con tabique rojo recocido siguiendo las especificaciones de los lineamientos técnicos de la Comisión Nacional del Agua; las tapas deben ser ciegas para transito; y deberán incluir diamante de concreto de 1.50 X 1.50 cm y tapa de fierro fundido.
GUARNICIONES
Estas deberán ser de concreto hidráulico de tipo pecho paloma con base de 65 X 65 X 15 cm de altura ó trapezoidal con un f´c= 150 kg/cm2 con una sección de 15 X 20X 40 cm.
BANQUETAS
Estas deberán ser de concreto hidráulico con un f´c = 150kg/cm2 de 10cm de espesor.
PAVIMENTOS
Pavimento de concreto hidráulico de 250 kg/cm2 de 15 cm de espesor y junta de dilatación con celotex ó similar calafateadas con asfalto y arena.
PLACAS DE NOMENCLATURA
Se deberán incluir placas metálicas o de PVC sobre postes metálicos en cruceros de vialidades, con una altura mínima de 2.10m hasta la base del primer señalamiento cumpliendo con las especificaciones que le indique el H. Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags.
ELECTRIFICACIÓN Y ALUMBRADO PÚBLICO
El Proyecto Eléctrico deberá contar con la autorización previa de la Comisión Federal de Electricidad, cumpliendo con todas y cada una de las especificaciones que ésta le señale. Así mismo, el alumbrado exterior deberá cumplir con los requisitos que le indique el Municipio de Aguascalientes, Ags.
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3.- OPINIONES TÉCNICAS OPINIÓN AYUNTAMIENTO
Se cuenta con la opinión favorable del H. Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags., emitida por conducto de la Secretaria de Desarrollo Urbano mediante el oficio DFPM.04438/10, del 13 de septiembre del año 2010, en la que se determinan entre otras situaciones, las obligaciones fiscales y donaciones.
FACTIBILIDAD DE AGUA
Factibilidad No. 0194/10 de fecha 26 de enero de 2010, emitido por la Comisión Ciudadana de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio de Aguascalientes, Ags. (CCAPAMA).
FACTIBILIDAD DE ENERGÍA ELÉCTRICA
La Comisión Federal de Electricidad mediante oficio No. SZA-096/2004 de fecha 31 de mayo de 2004 le informa que se tiene la disponibilidad del servicio, quedando sujeto a que las obras necesarias para suministrar el servicio deberán ser a cargo del solicitante.
4.- DOCUMENTOS LEGALES EL EXPEDIENTE CUENTA CON LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS:
Solicitud para constituir el Régimen de Propiedad en Condominio para los 7 desarrollos en comento.
Copia certificada de las Escrituras Públicas de Propiedad, inscritas en el Registro Público de la Propiedad del Estado.
Copia de Constancia de Alineamiento y Compatibilidad Urbanística No. - AL20100504181 con fecha del 03 de septiembre de 2010.
Original de Certificado de Libertad de Gravamen.
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5.- OBLIGACIONES FISCALES MUNICIPALES
Conforme a la opinión emitida por el Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags., el promotor deberá pagar las siguientes cantidades: MANZANA 5 LOTE 10 (COMERCIAL MONTECARLO) Por la opinión, integración del expediente y control de las obligaciones del promovente la cantidad de $ 763.00 (Setecientos sesenta y tres pesos 00/100 M.N.). MANZANA 1, 7, 8, 9, 6, Y 2 (CONDOMINIOS SAN QUINTÍN, LA ROCHELLE, MARSELLA, VALENCE, BELIEU Y BURDEOS) Por la opinión, integración del expediente y control de las obligaciones del promovente la cantidad de $ 196,817.92 (Ciento noventa y seis mil ochocientos diecisiete pesos 92/100 M.N.). MANZANA 1, 7, 8, 9, 6, 2 Y 5 LOTE 10 (CONDOMINIOS SAN QUINTÍN, LA ROCHELLE, MARSELLA, VALENCE, BELIEU, BURDEOS Y COMERCIAL MONTECARLO. Por la supervisión de la calidad de las obras de urbanización, la cantidad de $ 1’815,409.28 (UN MILLÓN OCHOCIENTOS QUINCE MIL CUATROCIENTOS NUEVE PESOS 28/100 M.N.).
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ESTATALES
Conforme al Artículo 10, fracción II incisos a) y b) de la Ley de Ingresos del Estado de Aguascalientes para el ejercicio fiscal del año 2010, se determina lo siguiente:
a).- Por la autorización para constitución del Régimen de Propiedad en Condominio, deberá de pagar el 1.5% sobre el valor comercial de las áreas de propiedad exclusiva.
CONDOMINIO USO
EXCLUSIVO EN M2.
POR CONSTITUCIÓN (USO EXCLUSIVO X
$1,494.99 X1.5%) CANTIDAD CON LETRA
C. C. MONTECARLO 490.39 $10,989.64 DIEZ MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE PESOS 64/100 M.N.
BELIEU 23,622.14 $529,372.16 QUINIENTOS VEINTINUEVE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y DOS PESOS 16/100 M.N.
BUERDEOS 25,100.48 $562,501.76 QUINIENTOS SESENTA Y UN MIL QUINIENTOS UN PESOS 76/100 M.N.
LA ROCHELLE 18,610.90 $417,070.27 CUATROCIENTOS DIECISIETE MIL SETENTA PESOS 27/100 M.N.
SAN QUINTÍN 23,214.08 $520,227.53 QUINIENTOS VEINTE MIL DOSCIENTOS VEINTISIETE PESOS 53/100 M.N.
MARSELLA 26,344.06 $590,370.38 QUINIENTOS NOVENTA MIL TRESCIENTOS SETENA PESOS 38/100 M.N.
VALENCE 31,091.74 $696,765.89 SEISCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS SESENTA Y CINCO PESOS 89/100 M.N.
TOTAL 148,473.79 $3,327,297.63 CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y TRES PESOS 79/100 M.N.
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b).- Por la supervisión de que la ejecución de las obras de urbanización sean compatibles con el proyecto autorizado, deberá pagar el 1.3% del presupuesto de las obras de urbanización.
CONDOMINIO USO
EXCLUSIVO EN M2
POR SUPERVISIÓN (VIALIDAD X 573.00 X 1.3%)
CANTIDAD CON LETRA
C. C. MONTECARLO 892.20 $6,646.00 SEIS MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS PESOS 00/100 M.N.
BELIEU 9,885.61 $73,637.91 SETENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS TREINTA Y SIETE PESOS 91/100 M.N.
BUERDEOS 11,359.33 $84,615.65 OCHENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS QUINCE PESOS 65/100 M.N.
LA ROCHELLE 8,447.19 $62,923.12 SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS VEINTITRÉS PESOS 12/100 M.N.
SAN QUINTÍN 11,282.45 $84,042.97 OCHENTA Y CUATRO MIL CUARENTA Y DOS PESOS 97/100 M.N.
MARSELLA 9,888.61 $73,660.26 SETENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS SESENTA PESOS 26/100 M.N.
VALENCE 11,061.55 $82,397.49 OCHENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE PESOS 49/100 M.N.
TOTAL 62,816.94 $467,923.39 CUATROCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS VEINTITRÉS PESOS 39/100 M.N.
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GARANTÍAS DE URBANIZACIÓN
De acuerdo al Artículo 452 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, deberá constituir Garantía de Obras de Urbanización a favor del H. Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags., conforme a opinión No. DFPM.-04438/10 de fecha 13 de septiembre del 2010.
CONDOMINIO USO
EXCLUSIVO EN M2
POR SUPERVISIÓN (VIALIDAD X 573.00 X 40%)
CANTIDAD CON LETRA
C. C. MONTECARLO 892.20 $206,274.33 DOSCIENTOS SEIS MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO PESOS 33/100 M.N.
BELIEU 9,885.61 $2’285,553.03
DOS MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES PESOS 03/100 M.N.
BUERDEOS 11,359.33 $2’626,277.10 DOS MILLONES SEISCIENTOS VEINTISÉIS MIL DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE PESOS 10/100 M.N.
LA ROCHELLE 8,447.19 $1´952,990.33
UN MILLÓN NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS NOVENTA PESOS 33/100 M.N.
SAN QUINTÍN 11,282.45 $2’608,502.44 DOS MILLONES SEISCIENTOS OCHO MIL QUINIENTOS DOS PESOS 44/100 M.N.
MARSELLA 9,888.61 $2’286,246.63
DOS MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS PESOS 63/100 M.N.
VALENCE 11,061.55 $2’557,430.36
DOS MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS TREINTA PESOS 36/100 M.N.
TOTAL 62,816.94 $14’523,274.22
CATORCE MILLONES QUINIENTOS VEINTITRÉS MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO PESOS 22/100 M.N.
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6.- OBSERVACIONES GENERALES
1. Se cuenta con opinión favorable del Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags., emitida por conducto de la Secretaria de Desarrollo Urbano del Municipio de Aguascalientes, Ags., mediante el oficio DFPM.04438/10 del 13 de septiembre del año 2010, en la que se incluyen obligaciones fiscales municipales, mismas que son las válidas para éste dictamen y en su caso su Resolución.
2. El promotor queda obligado hasta la entrega recepción del condominio a la
asociación de condóminos del desarrollo, a prestar los servicios de limpia, cuidar y conservar las áreas verdes y equipamiento, así como los de vigilancia y suministrar con normalidad y eficiencia los servicios de agua potable, alumbrado exterior y alcantarillado del mismo, conforme lo establece el artículo 470 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes.
3. Conforme a lo dispuesto por el artículo 196 del Código Urbano del Estado, el
Ayuntamiento no expedirá la autorización de habitabilidad o uso de las viviendas, locales, departamentos o de cualquier edificación, hasta en tanto el Condominio no presente un avance en las obras de urbanización de un 50%.
4. El Promovente, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código Urbano para el
Estado de Aguascalientes, solo podrá ceder sus derechos y obligaciones respecto al Condominio previa autorización de la SEPLADE y el cumplimiento de los requisitos legales conducentes. En caso de que se autorice la cesión de referencia, la persona física o moral cedente se subrogará en todos los derechos y obligaciones que establece la Ley de la materia y la resolución respectiva de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano.
5. El área de donación se encuentra localizada en el interior del fraccionamiento Rancho Santa Mónica. Por lo que se considera cubierta lo correspondiente a estos desarrollos.
6. Llevar a cabo lo señalado en el Estudio Geofísico y Geológico, realizado por la empresa
GEO de fecha 29 de septiembre del 2004.
7. Llevar a cabo lo señalado en el Estudio de Mecánica de Suelo, realizado por el Ing. Miguel Ángel Romero Navarro de fecha septiembre de 2004.
8. Deberá cumplir las restricciones marcadas en la constancia de alineamiento y
compatibilidad urbanística número AL20100504181 con fecha de 03 de septiembre de 2010.
9. Deberá presentar a la SEPLADE el programa de obras de urbanización del condominio.
10. Deberá de presentar y de atender a las disposiciones que se indiquen en la Factibilidad
con el sistema de planeación emitida por la Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional.
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7.- PROYECTO DE RESOLUCIÓN
La Comisión Estatal de Desarrollo Urbano, en su sesión del día 29 de septiembre de 2010, considerando que el expediente de la solicitud se integró de conformidad con lo dispuesto en el artículo 416 y 424 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, y toda vez que se cuenta con opinión favorable del Municipio de Aguascalientes, Ags., expedido por su Secretaría de Desarrollo Urbano mediante el oficio DFPM.04438/10 de fecha 13 de septiembre del año 2010, tiene a bien APROBAR el proyecto del condominio denominado “CENTRO COMERCIAL MONTECARLO”, así como los condominios habitacionales denominados “BELIEU, BURDEOS, LA ROCHELLE, SAN QUINTÍN, MARSELLA Y VALENCE” como COMERCIAL TIPO MEDIO Y CONDOMINIOS HORIZONTALES HABITACIONALES respectivamente, propiedad de CAMPESTRE RANCHO SANTA MÓNICA S.A. DE C.V., ubicados en el interior del Fraccionamiento Rancho Santa Mónica, al sur de la ciudad de Aguascalientes.
La citada persona moral queda sujeta a lo siguiente: Pagar las obligaciones fiscales estatales y municipales; garantizar el abastecimiento del volumen anual de Agua Potable por un total de 872,814.50m3/anuales requerido según la población de proyecto; urbanizar en su totalidad las vialidades del desarrollo, conforme a las especificaciones marcadas en el presente proyecto de dictamen; cumplir lo que se le señala en la Constancia de Alineamiento y Compatibilidad Urbanística; así como cumplir con las Obligaciones derivadas en los términos del presente “PROYECTO DE DICTAMEN” formulado por la Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional, en su carácter de Secretario Técnico de esta Comisión. Por lo anterior y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del citado Código, dispone de 60 días a partir de esta fecha para entregar a la Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional, el original y tres tantos del proyecto definitivo del Condominio, para integrar totalmente el expediente respectivo. Asimismo, deberá presentar disco compacto que contenga plano de sembrado completo, (el cual debe contener la superficie individual por predio, colindancias del predio, No. de predios, No. de manzanas, superficies total, vendible o exclusiva, áreas de uso común, de donación, restricciones, y usos del suelo), en formato .dwg. En dicho proyecto deberá incluir el plano de rasantes.
Bajo el apercibimiento que de no hacerlo en el término antes señalado, la aprobación de su proyecto no surtirá sus efectos y en consecuencia deberá someter a consideración de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano una nueva solicitud de Condominio. Finalmente y para dar cumplimiento al artículo 41 de la Ley de Procedimiento Administrativo del Estado, se informa al ARQ. JOSÉ ASPE ARMELLA, en calidad de representante legal de la empresa CAMPESTRE RANCHO SANTA MÓNICA S.A. DE C.V., que cuenta con un plazo de 15 días hábiles, contados a partir del día siguiente de su notificación y/o publicación en el Periódico Oficial del Estado, para en su caso impugnar el presente documento, mediante el Recurso de Revisión, contemplado en dicha norma jurídica, o bien hacer valer juicio de nulidad ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Estado, ya que en caso contrario constituirá un acto administrativo definitivo.