03 manual avaluo urbano dci colombia

MANUAL DE AVALÚOS URBANOS

CODIGO MA7/7.5.1./01

EDICIÓN 01

FECHA SEP 20/2011

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DOCUMENTO CONTROLADO

SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD

EDICION QUE CAMBIA

DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO FECHA

00

Se incluyó en la portada del procedimiento: DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO donde se describe y se explica la causa del cambio, junto con la edición que cambia y la fecha. Se hizo revisión de la descripción del procedimiento el cual se implementa como este lo indica.

Septiembre 20/2011

REVISADO POR APROBADO POR

Cargo: Representante de la Gerencia Cargo: Gerente

Fecha: Septiembre 20/2011 Fecha: Septiembre 20/2011

MANUAL

DE AVALÚOS URBANOS



EDICIÓN 01

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1. OBJETIVO: Establecer los procedimientos técnicos para la elaboración de informes de avalúos urbanos desarrollados por DCI COLOMBIA. 2. ALCANCE: Este manual es aplicable a las áreas administrativas y operativas de DCI COLOMBIA. 3. RESPONSABILIDAD: Es responsabilidad de los Peritos Valuadores la correcta aplicación del presente manual. 4. DEFINICIONES: AVALUO: Es el proceso de formular una opinión sobre el valor. ANALISIS DE MERCADO: Estudio de las condiciones del mercado de bienes raíces para un tipo específico de propiedad. COSTO: La cantidad requerida para crear, producir u obtener una propiedad INMUEBLE: Predio o extensión de terreno identificado, incluyendo las construcciones y mejoras existentes. METODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables con el objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a ala estimación del valor comercial. METODO DE CAPITALIZACION DE RENTA O INGRESO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir de la renta o ingresos que se puedan obtener del mismo bien o inmuebles semejantes o comparables por su características físicas de uso y ubicación, trayendo el valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. METODO DE COSTO DE REPOSICIÒN: Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo, a partir de estimar el costo total para, construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, para luego restar la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe restar la utilidad. METODO RESIDUAL: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con al reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible en el terreno objeto de avalúo PRECIO: la cantidad solicitada, ofrecida o pagada por una propiedad. VALUADOR: persona que se espera desempeñe servicios de valuación de manera competente, en forma independiente, imparcial y objetiva VALOR DE MERCADO: el precio mas probable que una propiedad pueda lograr en un mercado competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el comprador y el vendedor actúan con prudencia y acopio de información, dando por hecho que el precio no se ha visto afectado por un estímulo inapropiado VALOR: la relación monetaria entre las propiedad y quienes compran, venden o utilizan dichas propiedades. 5. DOCUMENTOS DE REFERENCIA: Requisitos legales y reglamentarios para la elaboración de informes de avalúos. 6. DESCRIPCIÓN DEL PROCEDIMIENTO: Ver página siguiente 7. REGISTROS: Informe de Avalúo Urbano 8. ANEXOS: N.A. 9. CONDICIONES ESPECIALES: N.A.



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Los Pasos y Puntos a tener en cuenta en los informes sobre avalúo desarrollados para el BBVA se

describen a continuación:

PORTADA / PRESENTACION

Debe contener la siguiente información:

Ejemplo:

No. Folio

Expedición Vencimiento

Solicitud Solicitante

Valuador DCI Colombia E.U. Arq. Eduardo José Ustáriz Araméndiz

Objeto del avalúo Conocer su valor comercial (Ver información completa en la siguiente página)

Inmueble que se valúa Ubicación

No cuenta catastral No. de Matrícula Inmb. Régimen de propiedad

Estratificación Documentos

suministrados

Propietarios Cliente

Informe y visita técnica Fecha de la visita

Notas:

El No. Folio es suministrado por DCI Colombia EU – Valledupar para un mejor control de

los mismos informes.

Fechas de Expedición y Vencimiento. Dentro del avalúo debe especificarse la vigencia del

avalúo. De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el

Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico.

Fecha de Solicitud. Fecha en la cual recibimos la solicitud.



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Solicitante. Es necesario colocar la entidad solicitante, el nombre del funcionario solicitante

y cargo como se muestra en el rango del cuadro anterior.

- Es importante tener a la mano el documento “solicitud de avalúo” antes de proceder a

cualquier visita técnica para no correr riesgos

Objeto del Avalúo. Se anota la finalidad del estudio de valuación, es decir para que es

requerido el avaluó del inmueble ya sea para conocer su valor comercial, dación en pago, etc.

Es necesario adicionar en ese cuadro la siguiente nota “(Ver información completa en la

siguiente página)” la cual se complementa con los textos que se verán mas adelante en la

pagina siguiente de este documento.

Ubicación. Es de gran importancia conocer la dirección descrita en los documentos legales

suministrados por el solicitante y/o propietario así como la nomenclatura actual urbana

anotada en la placa del inmueble en el sitio.

Documentos suministrados. Todo aquellos documentos que nos fue suministrados por el

solicitante es necesario referenciarlos en este punto.

Propietario/Cliente. Es importante aclarar este punto conociéndose que no siempre el

propietario del inmueble es el cliente del BBVA Banco Ganadero.

- Observe bien los documentos legales suministrados y asegurase de quien es el

propietario actualmente.

Fecha de la visita. Es importante anotar la fecha en que se realiza la visita técnica y si es

posible anotar quien atendió esa visita.

OBJETO DEL AVALÚO Ejemplo:

El objeto del presente avalúo es determinar el valor comercial del inmueble, en el estado actual en

que se encuentra, al cual se ha llegado mediante el método tradicional de investigación y comparación de

mercado; además, de la observación y el análisis de sus características particulares, así como el análisis del

sector que ejerce influencia.

El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del

inmueble avaluado, entendiéndose por este el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un

vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características

generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

Para la realización de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos que a nuestra

consideración son relevantes para la fijación del valor comercial del inmueble; como aspectos de tipo

económico, jurídico, de normatividad urbana y físico que nos permiten fijar parámetros de comparación con

inmuebles del mercado inmobiliario.

Notas:



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Objeto del Avalúo. Es necesario tener en cuenta dos textos dependiendo si el inmueble que

estamos avaluando es nuevo y esta en proceso de construcción o si es un inmueble usado.

OBJETO DE AVALÚO (PARA INMUEBLES USADOS, EN PROCESO DE

REMODELACIÓN O INMUEBLE QUE ESTE EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN QUE

NO FORMEN PARTE DE UN PROYECTO, ES DECIR QUE ESTE SIENDO

CONSTRUIDO POR UN PARTICULAR):

El objeto del presente avalúo es determinar el valor comercial del inmueble, en el estado actual

en que se encuentra, al cual se ha llegado mediante el método tradicional de investigación y

comparación de mercado; además, de la observación y el análisis de sus características particulares,

así como el análisis del sector que ejerce influencia.


inmueble avaluado, entendiéndose por este el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado

y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y

características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o

urgencia.


consideración son relevantes para la fijación del valor comercial del inmueble; como aspectos de

tipo económico, jurídico, de normatividad urbana y físico que nos permiten fijar parámetros de

comparación con inmuebles del mercado inmobiliario.

OBJETO DE AVALÚO (PARA INMUEBLE NUEVOS), (Este objeto solo es si el inmueble

esta construido por una constructora y que forme parte de un proyecto):

El objeto del presente avalúo es determinar el valor comercial del inmueble, teniendo en

cuenta que el constructor lo entrega totalmente terminado, así como las zonas comunales que

componen el proyecto y sus trámites y obligaciones de licencias, PH, y servicios públicos

totalmente terminados, al cual se ha llegado mediante el método tradicional de investigación y

comparación de mercado; además, de la observación y el análisis de sus características particulares,

así como el análisis del sector que ejerce influencia.


inmueble avaluado, entendiéndose por este el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado

y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y

características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o

urgencia.


consideración son relevantes para la fijación del valor comercial del inmueble; como aspectos de



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tipo económico, jurídico, de normatividad urbana y físico que nos permiten fijar parámetros de

comparación con inmuebles del mercado inmobiliario.

CARACTERÍSTICAS URBANAS

Ejemplo:

Clasificación de la zona Residencial en Habitación 3.

Índice de saturación en la zona 90% Población Normal

Tipo de Construcción

Vivienda de Interés social. Alrededor encontramos viviendas del mismo tipo en estudio. Encontramos además no muy lejos un área de recreación activa en donde se ubican canchas de basketball y micro-fútbol, fútbol y la cancha del Estadio Menor de Béisbol.

Servicios Municipales

El sector donde se ubica el predio cuenta actualmente con servicio de agua potable alcantarillado energía eléctrica, teléfonos privados, gas domiciliario además de un buen servicio de transporte urbano sobre la carrera 23, pavimento en concreto rígido, andenes y bordillos en concreto armado.

Contaminación ambiental Media producida por tráfico vehicular.

Uso de suelo permitido AAR-Ha3 Densidad Media

Vías principales de acceso Avenida circunvalar (carrera 23) y Calle 11.

Tendencia de plusvalía en la zona Media a corto plazo

Notas:

La clasificación de la zona. Trata del uso del suelo observado en la zona o de acuerdo a la

Reglamentación Urbana de cada ciudad (Residencial, Comercial, Institucional, Etc.)

Índice de saturación. Cantidad de inmuebles agrupados en una misma zona o sector

expresado en porcentaje.

Tipo de construcción. Se refiere al tipo de edificaciones cercanas al inmueble en estudio

teniéndose en cuenta nivel socioeconómico, altura de las edificaciones y calidad de las

mismas.

Servicios municipales. Se anotan los servicios que existen en el sector de manera general;

tales como: Energía eléctrica, Acueducto, Alcantarillado, Gas, Aseo, Vías, Alumbrado

público, Telefonía privada y pública, entre otros. No trata del inmueble en estudio.

Uso del suelo. Aquel que es permitido en la zona y por el municipio en que se ubica el

predio de acuerdo al POT (Plan de Ordenamiento Territorial).

Vías principales de acceso. Anótese los ejes viales principales de la ciudad mas cercanos al

sector donde se localiza el inmueble.



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TERRENO DEL INMUEBLE EN ESTUDIO

Ejemplo:

Tipo de Lote Medianero Topografía Sensiblemente plana

Configuración Regular - rectangular Ubicación Al Sur con calle en medio.

Características Panorámicas Ninguna en particular

Colindancias según Folio de Matrícula Inmobiliaria #190-26471

Al Norte En 7.50 Mts Con Vivienda 10 de la misma manzana 70.

Al Sur En 7.50 Mts Con Vivienda 3 de la manzana 65, en medio calle 12B.

Al Este En 15.00 Mts Con Vivienda 11 de la misma manzana 70.

Al Oeste En 15.00 Mts Con Vivienda 13 de la misma manzana 70.

Area total según Mismo documento 112.50 m

2

Notas:

Tipo de lote. Si es medianero, esquinero, interior, etc.

Topografía. Si se presenta sobre alguna pendiente y aproximadamente cual es su grano de

inclinación.

Configuración. Si es regular o irregular y si es posible anote su forma geométrica

Ubicación. Se refiere hacia donde mira el frente de la vivienda con respecto a la orientación.

Características panorámicas. Hacia donde tiene sus vistas el inmueble. (Cerros, parques,

edificaciones u otros).

Colindancias. Si existen diferencias entre el área jurídica y/o catastral, se avalúa sobre el

área jurídica, haciendo las aclaraciones del caso.

USO Y DECRIPCION DEL INMUEBLE Ejemplo:

En este punto se describen: El uso, la altura y la distribución espacial del inmueble en estudio. Además

inclúyase de manera general su estado físico de construcción. Sería estupendo anotar la composición de

la zonificación interna. Si es posible use esquemas que identifique cada zona.

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL IMUEBLE EN ESTUDIO

Ejemplo:

No. de pisos 1 Vida Útil Remanente 30 AÑOS

Calidad de construcción

BUENA Calidad del Proyecto

FUNCIONAL Estado de

Conservación BUENA



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Unidades Rentables 1 Edad

Aproximada 20 AÑOS Aspecto

Estructural BUENO

Peligro sobre la estabilidad NINGUNA Perspectivas de Demanda MEDIA

SERVICIOS CON QUE CUENTA EL INMUEBLE EN ESTUDIO

Ejemplo:

Acueducto SI Alcantarillado SI Gas

domiciliario NO

Vías pavimentadas

SI Aseo SI

Teléfono privado

NO Acometidas eléctricas

SI Alumbrado público SI Contadores SI – (1)

Administración -0- Ascensor

común NO Citófono NO Escaleras SI (2)

Valor de Administración

Otros servicios

Observaciones

Nota:

Es importante conocer la cantidad de líneas telefónicas, Escaleras, Ascensor, Contadores de

energía y de acueducto entre otros puntos que se puedan cuantificar; así como también

conocer el valor que se paga actualmente de administración si es que lo hay.

TIPOS APRECIADOS DE CONSTRUCCION

Ejemplo:

TIPOS APRECIADOS DE CONSTRUCCIÓN (INDICAR DISTRIBUCION Y CALIDAD DE CADA TIPO)

TIPO I Construcción nueva.

TIPO II Construcción vieja.

Notas:

Dentro de cada tipo es necesario especificar de manera general, todos los elementos

constructivos, subdivisión interior y localización dentro del inmueble.



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ELEMENTOS DE CONSTRUCCION

Ejemplo:

Elemento Características Estado

B R M

ESTRUCTURAS Se supone cimentación ciclópea de 30x30. Muros sencillos. X

MUROS Interiores: Pañete allanado a regla + vinilo. Exteriores: Patios: Ladrillo a la vista.

X

CIELO RASO No presenta.

CUBIERTA Lámina ondulada en asbesto cemento y teja de cemento. X

ENCHAPES Sección en baldosa cerámica únicamente sobre cocina. X

PISOS Interiores: Cemento afinado. Exteriores: Cemento.

X

MADERA Puertas: Las existentes en triplex. Ventanas: Una existente en este material. Otros: No presenta.

X

METALICAS

Puertas: Las exteriores existentes en perfilería de hierro cal 20. Ventanas: Ninguna en este material. Otros: Ninguno.

X

SANITARIA Se supone en cemento oculta. X

MUEBLES SANITARIOS

Se cuenta con los mobiliarios y accesorios necesarios para cumplir con la finalidad del espacio.

X

ELECTRICA Oculta, se supone en tubería conduit X

COCINA Mesón en concreto + enchape cerámica, sin mobiliarios. X

FACHADA Aplanado de mezcla + pintura. X

INSTALACIONES ESPECIALES O

ELEMENTOS ACCESORIOS

No presenta.

Notas:

Es necesario indicar en las características cada tipo apreciado, así como también el estado

según las calificaciones anotadas.

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

Se anota el siguiente párrafo:

El presente avalúo se realiza de conformidad con los criterios y metodología aceptados internacionalmente para el tipo de inmueble en estudio, y su espacio de negociación se establece considerando los resultados de una investigación exhaustiva de mercado, en los antecedentes, condiciones actuales y perspectivas físicas, políticas, sociales y jurídicas del inmueble.

ANÁLISIS DE LA ECONOMIA URBANA



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Se anotan aspectos generales de la ciudad o población donde se ubica el predio

centrándonos en el sector inmobiliario dentro de la economía y como se ve afectado, como

se muestra en el siguiente ejemplo:

Valledupar, es una ciudad pujante, que cuenta con unos muy buenos servicios públicos y una importante plusvalía en términos de inversión inmobiliaria. En lo que se refiere al mercado inmobiliario este se encuentra en un nivel medio debido a la crisis económica por la que pasa la región y con una oferta no acorde con la situación real del mercado. La última dada por corredores inmobiliarios, que han tergiversado el mercado mismo de los productos inmobiliarios, llámese terrenos, casas u oficinas, por lo que se observa una especulación irracional de acuerdo a las expectativas de crecimiento existentes en la ciudad. De lo anterior, se observa la desfiguración del componente lógico y macro del mercado inmobiliario. El desarrollo de la zona donde se ubica el inmueble en estudio está consolidado por la escasez de terreno para este tipo de vivienda que se ha desarrollado, lo que obligó al desdoblamiento de la parte occidental de la carrera 19 donde se combinan un tipo de vivienda de estrato 3 y 4 debido también a la implantación del nuevo plan vial de la ciudad y a la especulación del valor de la tierra. Los planes de vivienda en oferta en el corredor de la carrera 19 en su parte sur nos ha marcado una residencia de este tipo de estrato 3 en combinación con el uso comercial por lo cual consideramos que el uso del terreno superó las expectativas del inicio de desarrollo de este sector.

DIAGNOSTICO DEL BARRIO Se anotan aspectos generales del sector o barrio donde se ubica el predio centrándonos en el

sector inmobiliario dentro de la economía y como se ve afectado, como se muestra en el

siguiente ejemplo:

El barrio Novalito lo podemos definir como un barrio de alta tendencia al crecimiento y a la plusvalía de los productos inmobiliarios, sobretodo los que se acercan a la carrera novena, que es un eje de desarrollo comercial de alta calidad de importancia en la ciudad, considerado el barrio mas exclusivo de Valledupar cuenta con un potencial importantes para desarrollos inmobiliarios residenciales; los cuales en los últimos cinco años no se han ofertado en forma significativa, limitándose a construcciones unifamiliares. Por lo anterior y de acuerdo a una demanda insatisfecha es posible configurar un proyecto para este sector y este estrato. Se destaca de manera relevante que en la zona enmarcada desde la carrera 4 hasta la novena existe una tendencia a densificar la zona con residencias y conjuntos residenciales en altura.

REGLAMENTACION URBANA EN EL SECTOR

Es importante conocer la reglamentación del sector según planeación municipal mediante el

POT (Plan de Ordenamiento Territorial) de la localidad y observar si el predio en estudio

cumple con los requisitos impuestos por los organismos encargados. Es necesario verificar

y aclarar si el inmueble cuenta con alguna afectación vial, ronda de río, ambiental o

cualquier otra.

LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN



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ESTE TEMA ES UNO DE LOS MAS IMPORTANTES QUE DEBEMOS TENER EN CUENTA

CUANDO EFECTUEMOS AVALÚOS QUE NO ESTÁN SUJETOS A PROPIEDAD

HORIZONTAL.

SIN EXCEPCIÓN, SIEMPRE DEBEMOS AVERIGUAR SI EL INMUEBLE CUENTA CON

LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN Y AVALUAR LAS ÁREAS QUE SE ENCUENTRAN

LEGALIZADAS, SI EL INMUEBLE NO TIENE LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN DEBEMOS

OBLIGATORIAMENTE AVERIGUAR LA NORMA Y PLASMARLA EN EL AVALÚO Y

VERIFICAR QUE EL INMUEBLE ESTE CONSTRUIDO ACORDE A LO EXIGIDO EN LA

NORMA, EN LO REFERENTE A AISLAMIENTOS LATERALES, ANTEJARDINES,

AISLAMIENTOS POSTERIORES, REQUERIMIENTOS DE PARQUEADEROS, ETC. Y

AVALUAR SOLO EL ÁREA QUE SEA SUSCEPTIBLE DE SER LEGALIZADA, Y SE DEBE

INFORMAR DENTRO DEL TEXTO DEL AVALÚO.

CUANDO ENCONTRAMOS ÁREAS ILEGALES EN LOS INMUEBLES, DEBEMOS

PLASMAR LA SIGUIENTE NOTA .

Ejemplo:

NOTA 1: Dentro del área construida calculada, no se tiene en cuenta el antejardín cubierto que tiene un área

aproximada de 21.0 M2, ni el área del patio interior que es aproximadamente de 12.6 M2. NOTA 2: En la Ley 388 de 1997 y el decreto 1052 de 1998, se fijan las pautas y se establecen las

sanciones para las construcciones que se adelanten sin licencia. En este inmueble se construyo la zona de antejardín y el área del patio, infringiendo las normas vigentes por lo tanto es susceptible de la imposición de multas pecuniarias al momento que la autoridad competente lo estime conveniente. Dichas multas son sucesivas hasta que se restablezcan las condiciones originales del inmueble por tal motivo, como metodología valuatoria no se liquida ni se avalúa este exceso de área ilegal.

SI EL INMUEBLE SE ENCUENTRA SOMETIDO A RÉGIMEN DE P.H. Y CUENTA CON

ÁREAS POR FUERA DEL REGLAMENTO, COMO TERRAZAS O AISLAMIENTOS

CONSTRUIDOS, SOLAMENTE SE AVALÚAN LAS ÁREAS DEL REGLAMENTO HACIENDO

LAS RESPECTIVAS ACLARACIONES QUE NO SE AVALÚAN LAS ÁREAS ILEGALES Y SE

DEBE PLASMA EN EL AVALUÓ LA SIGUIENTE NOTA.

NOTA: Según la resolución numero 0762 del 23 de octubre de 1998 otorgada por el ministerio de hacienda y

crédito público e Instituto Geográfico Agustín Codazzi en su artículo 17 dice: avalúos de bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal. El avalúo se practicara únicamente para las áreas privadas que legalmente existan, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad, por lo anterior el área de ampliación que consta de ---------------------- con un área de ---------------no se tiene en cuenta dentro del avalúo.



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LOCALIZACION

Notas:

Es de gran importancia contar con un plano de localización dentro del informe ya que de esta

manera es muy fácil ubicarse dentro de la ciudad. (El anterior plano pertenece a la ciudad de

Valledupar, téngase en cuenta que debe corresponder a cada municipio en donde se ubica el

inmueble es estudio)

METODOLOGÍA DE VALUACION

La metodología de valuación del inmueble en estudio, cuenta con los siguientes análisis:

I. Análisis del valor neto de reposición II. Análisis de valor de capitalización III. Análisis del valor de mercado

Notas:

El valuador tendrá en cuenta los análisis necesarios de acuerdo al inmueble.

MUNICIPIO DE VALLEDUPAR

PREDIO EN ESTUDIO CENTRO CIAL

VALLECENTRO

C. MEDICO JARDINES

DE SANTANA

C. MEDICO WENCESLAO R.

H. ROSARIO PUMAREJO



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ANÁLISIS DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN Notas:

Debe existir previamente al análisis planteado en el siguiente cuadro una investigación del

mercado de terrenos en la zona preferiblemente con áreas similares a la del inmueble en

estudio donde se considere la fecha o el tiempo de negociación, localización y valor unitario.

Valor Neto de Reposición Terreno

Lote tipo predominante: Precio unitario : N$/ m²

Fracción de Precio Precio Precio Indiviso Precio del

terreno: Area m2 Unit m2. Neto m2 parcial N$ (en su caso) terreno N$

1 única 300,00 45.000 13.500.000 1,000000 13.500.000,00

2

Superficie total terreno 300,00 Precio del terreno: 13.500.000

Valor Neto de Reposición ConstruccionesPorción Tipo de Area m 2 Precio unit. Demerito Precio unit. Precio Observaciones

const rucción de reposición % neto de parcial

nuevo $/ m² reposición $ $

Mixto Global 104,00 100.000 85,00% 85.000 8.840.000,00

0 -

0 -

Superficie total terreno 104,00 10.400.000 Total 8.840.000$

Valor Neto de Reposición Obras ComplementariasPorción Tipo de Area Precio unit. Demerito Precio unit. Precio Observaciones

const rucción m2 de reposición % neto de parcial

nuevo $/ m² reposición $ $

0,00 -

0,00 -

0,00 -

Superficie total terreno 0 0 Total -$

Resumen VRN VNR %

Terreno 13.500.000$ 13.500.000$ 60,43%

Construcción 10.400.000$ 8.840.000$ 39,57%

Instalaciones y zonas comunes -$ -$ 0,00%

TOTAL 23.900.000 22.340.000 100,00%

ANÁLISIS DEL VALOR DE CAPITALIZACION

Notas:

Debe existir previamente al análisis planteado en el siguiente cuadro una investigación sobre

las rentas en la zona preferiblemente con áreas similares a la del inmueble en estudio donde

se considere la fecha o el tiempo de negociación, localización y valor unitario mensual.



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CONCEPTOSuperficie

construida m2

Superficie

Rentable m2

Renta Unitaria

$/m2Importe

Mixto 104,00 104,00 2.000,00 208.000,00

- -

Renta mensual 208.000,00

Renta anual 2.496.000,00

ANÁLISIS DEL VALOR DE MERCADO

Notas:

Debe existir previamente al análisis planteado en el siguiente cuadro una investigación sobre

el mercado de inmuebles en la zona preferiblemente con áreas similares a la del inmueble en

estudio donde se considere la fecha o el tiempo de negociación, localización y valor unitario.

CONCEPTOSuperficie

construida m2

Superficie

Vendible m2

Precio Unitario

$/m2Importe

Mixto 104,00 104,00 230.000,00 23.920.000,00

23.920.000,00 Total

CONSIDERACIONES FINALES

Notas en la hoja del valor comercial:

ES MUY IMPORTANTE TENER EN CUENTA QUE CUANDO EL INMUEBLE ES NUEVO,

FORMA PARTE DE UN PROYECTO Y LO ESTA CONSTRUYENDO UNA CONSTRUCTORA

NO UNA PERSONA PARTICULAR, EL AVALÚO SE DEBE EFECTUAR COMO

TERMINADO DE ACUERDO A LOS ACABADOS OBSERVADOS EN EL APTO. MODELO,

TENIENDO EN CUENTA QUE EL INMUEBLE ESPECÍFICAMENTE QUE SE VA A

HIPOTECAR AL BBVA TENGA COMO MÍNIMO UN AVANCE DE OBRA DEL 70%

(OBRA BLANCA APROX.), SI NO CUMPLE CON ESTE AVANCE EL AVALÚO NO SE

PUEDE EFECTUAR Y SE LE INFORMA AL BBVA POR ESCRITO.

CUANDO EL AVALÚO SE PUEDE EFECTUAR PORQUE EL INMUEBLE CUMPLE CON

EL AVANCE MÍNIMO REQUERIDO DEBEN IR LAS SIGUIENTES NOTAS EN LA HOJA

DE VALOR.

NOTA:

- El constructor se compromete a entregar el inmueble objeto de avalúo totalmente terminado. - El avance actual del inmueble objeto de avalúo es de un ----%. - El avance total del proyecto y de las zonas comunales es de un -----% aprox.

- Por solicitud del BBVA, el valor asignado al inmueble objeto de avalúo, es totalmente terminado.



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- Por solicitud del BBVA, el valor asignado al inmueble incluye las zonas comunales totalmente terminadas.

SI SE TRATA DE UN INMUEBLE SUELTO QUE LO ESTA CONSTRUYENDO UNA

PERSONA NATURAL Y NO FORMA PARTE DE UN PROYECTO EL AVALÚO SE DEBE

EFECTUAR EN EL ESTADO ACTUAL DEL AVANCE DE OBRA Y SE DEBE EXPLICAR EN

LA HOJA DEL VALOR QUE EL AVALÚO ASIGNADO AL INMUEBLE CORRESPONDE A

SU ESTADO ACTUAL. IGUALMENTE CUANDO EL PROPIETARIO ESTA REMODELANDO

EL INMUEBLE, EL VALOR SE ASIGNA EN EL ESTADO EN QUE SE ENCUENTRA, NO

CON LA REMODELACIÓN COMPLETA YA QUE PUEDE OCURRIR QUE EL

PROPIETARIO DEJE LA REMODELACIÓN A MEDIAS POR ALGÚN MOTIVO.

GALPONES COMO NEGOCIO

Es importante tener en cuenta que en la estimación de valor comercial no se contempla el valor

del negocio ni la influencia que éste tenga sobre las construcciones. Esto quiere decir que las

edificaciones que fueron construidas y están destinadas únicamente para la explotación del

negocio de cría de pollos, hacen parte del establecimiento de comercio. En la eventualidad de

terminar la actividad del negocio, dichas construcciones carecen de interés y de valor para la

mayoría de potenciales clientes de compra del inmueble, luego éstas no entran en el mercado

abierto de la oferta y demanda como cualquier otra construcción.

Aunque su valor de reposición es mayor, su vida útil comercial es incierta.

Depende de la permanencia del negocio al que estén vinculadas.

Esto es muy importante en este predio, ya que los galpones representan más del ---% del valor

total del mismo.

ZONAS COMUNES CESIÓN TIPO A

No se si esta, mi situación se presente en tu ciudad, porque hemos encontrado conjuntos que

ofrecen las cesiones tipo A como propias, por ello se hacen los siguientes comentarios.

“La zona verde encontrada dentro del conjunto corresponde a la Cesión Tipo A, la cual es un área

de uso público cedida en forma gratuita al Distrito. Por lo anterior la Alcaldía puede hacer efectiva

la restitución de espacio público con base a lo establecido en el POT y el nuevo código de Policía,

situación que inicio como programa bandera la anterior administración y que ha continuado la

actual”.

METODOLOGÍA:

En el presente avaluó se empleo la metodología de comparación de mercado donde se analizo la

oferta de inmuebles similares en el sector y en zonas de la ciudad de alguna manera comparables.



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En las ofertas encontradas en el sector de inmuebles comparables, se detectó que en su valor de

pedido están incluyendo el beneficio de tener zonas verdes como áreas comunales privadas del

conjunto, pero es importante aclarar que estas corresponden a la Cesión Tipo A de los conjuntos

las cuales son áreas de uso público cedidas en forma gratuita al Distrito.

PROGNOSIS INMOBILIARIA

Ejemplo: Cuando el mercado es sano, y las condiciones de oferta y demanda están en equilibrio, la labor del avaluador es menos complicada. La labor se complica en situaciones de crisis generalizada de una sociedad, como el que vive Colombia desde finales de los noventa y en general en toda América Latina, en tanto se requiere de una información de coyuntura económica más oportuna y más ágil. El trabajo de nosotros realizamos se ha dinamizado con el uso del gráfico de Prognosis inmobiliaria. En dicho gráfico hemos marcado con un punto azul, el sitio de la curva, en el cual creemos que se encuentra el predio en estudio, en el tiempo que estamos haciendo el avalúo, lo cual significa que es posible que en el corto plazo se presenten aún disminuciones en el valor de la propiedad. Con este dato, una entidad financiera podrá evaluar el riesgo y establecer con que porcentaje castiga el valor del bien.

Reconocimiento de la Crisis

CURVA DE PRÓGNOSIS INMOBILIARIA

Fuente. III Simposio Internacional de Avalúos. Agosto ]- 1 3 de 1.997. Santa fé de Bogotá. Eduardo Ramirez Favela. (Mexico).

- Recuperación de las instituciones financieras

- Recuperación del mercado de segundas

- Los bancos prestan de nuevo al sector Inmobiliario.

-

-

-

- Éspeculación en el mercado Inmobiliario- Activos sobreapalancados- Deterioro de las condiciones de

la economía-

-

- Incremento en bancarrotas y concordatos-

Activos en la cartera morosa de créditos.

- Las Instituciones financieras reciben daciones en pago por debajo del valor

- Los entes gubernamentales entran en la

solución se emiten Decretos, se dictan

Normas, Resoluciones, etc

- Los activos se ajustan al valor comercial.

- Inyección de capital fresco

- Estabilización de la economía

- Recuperación del sector inmobiliario.

- Refinanciación de los prestamistas.

- El volumen de transacciones se incrementa.

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Descenso del valor

El grado de comercialización depende del tiempo que estimemos se pueda comercializar el inmueble

y de su grado de dificultad.

Situación del inmueble



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GRADO DE COMERCIALIZACION

Se consideran tres (3) grados de comercialización de los que se le determinará uno (1) al inmueble en estudio. El grado que se asigne será la calificación para el mismo dentro de la zona (barrio o sector) y la ciudad. Esta calificación se hará teniéndose en cuenta los distintos aspectos posibles (económicos, de localización, de uso, de localización, de construcción, etc.), que ayuden o determinen algún tipo de negociación para el inmueble. A continuación señalamos los grados:

TIPO A: Fácil comercialización. De cero (0) a seis (9) meses. TIPO B: Regular comercialización. De seis (9) meses a un (18) año. TIPO C: Difícil comercialización. De un (18) año en adelante. La estructura del mercado en la zona es difícil (TIPO C) debido a la recesión.

CONCLUSIONES

Se debe anotar como se muestra el ejemplo a continuación:

El valor comercial del inmueble ubicado en la Calle 13C #20-25 del Barrio La Popa de la ciudad de Valledupar de propiedad de la señora MARITZA CONCEPCIÓN RODRÍGUEZ RODRIGUEZ es el siguiente:

CONCEPTO AREA PARCIAL Importe

Terreno 600,00 300.000,00 180.000.000,00

Construcciones 820,00 380.487,80 312.000.000,00

492.000.000,00 Total Nota: Téngase en cuenta como cuadro final un análisis donde se muestre independientemente el

terreno de la construcción.

Se determina como valor de mercado la cantidad de: $492´000.000.00 en NR (CUATROCIENTO NOVENTA Y DOS MILLONES DE PESOS M/CTE)

VIGENCIA DEL AVALÚO: De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 422/200, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Publico y de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de expedición, siempre y cuando las condiciones físicas y normativas del inmueble evaluado no sufran cambios significativo así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable

ATENTAMENTE,

ARQ. EDUARDO JOSÉ USTARIZ ARAMENDIZ REGISTRO R.N.A. 1237 MIEMBRO LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL CESAR



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ANEXO FOTOGRAFICO

Como requisito final deben anexarse las siguientes fotos como mínimo:

1 Aspecto de la via – sector.

1 Fachada. (si es medianero) 2 si es esquinero.

1 Sala.

1 Cocina.

1 Baño.

1 Alcoba.

1 Patio.

A CONTINUACIÓN LES RECORDAMOS ALGUNOS PUNTOS QUE SE DEBEN TENER EN CUENTA EN LOS AVALÚOS CON DESTINO AL BBVA

* METODOLOGÍA PARA FIJACIÓN DE VALORES

EL BANCO HA TENIDO OBSERVACIONES DE LA SUPERINTENDENCIA SOBRE LOS

VALORES ESTIMADOS EN LOS AVALÚOS EN EL SENTIDO DE QUE EN LA MAYORÍA

DE LOS CASOS LOS INFORMES NO CUENTAN CON EL SUSTENTO

CORRESPONDIENTE A LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL INMUEBLE.

EN ESTE ORDEN DE IDEAS ES NECESARIO INCLUIR UN CAPITULO EN EL CUAL SE

INDIQUE CLARAMENTE LA METODOLOGÍA UTILIZADA PARA LA DETERMINACIÓN

DEL VALOR. DONDE SE DEBEN ANEXAR CIFRAS DE MERCADO DE LA ZONA,

VALORES DE REPOSICIÓN Y DEPRECIACIÓN, CIFRAS DE MÉTODOS RESIDUALES,

ENCUESTAS; DEPENDIENDO DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA.

- Se debe tener en cuenta cuando un inmueble tenga licencia de construcción o

cuando un lote tenga licencia de urbanismo y sus fechas de vencimiento. - Todos los avalúos que sean para DACION EN PAGO y/o REMATE deben ser

enviados los originales directamente a DCI COLOMBIA EU - Valledupar, junto con todos los documentos suministrados para su elaboración, incluyendo estudio de mercado.

- Los tiempos de entrega de los avalúos debe ser para los urbanos 3 días hábiles

después de la visita y para los rurales 5 días hábiles después de la visita.



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- Si no se tiene la solicitud por escrito junto con los documentos no se iniciará ningún trámite, si lo iniciamos es por cuenta y riesgo de nosotros.

- Los corresponsales no podrán cobrar directamente los honorarios de los avalúos ni

a la sucursal ni a los clientes.

- Se debe describir claramente la ubicación del inmueble en especial cuando se trata

de inmueble rurales, mencionando la distancia desde algún lugar conocido ya que

hemos tenido avalúos en zonas rurales y que de acuerdo a la localización que se

describe es imposible ubicarlo, si bien ustedes conocen perfectamente su zona

cuando llegan los avalúos a AVC Ltda que no conocemos la zona nos es muy difícil

ubicarnos en el inmueble objeto de avalúo.

Es de gran importancia contar con un plano de localización dentro del informe

ya que de esta manera es muy fácil ubicarse dentro de la ciudad.

- Áreas: En los inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal el valor del

avalúo se debe liquidar sobre el ÁREA PRIVADA del inmueble, teniendo en cuenta

la parte proporcional del terreno según el coeficiente de copropiedad, pero sin

dejarlo plasmado dentro del avalúo.

Si existen diferencias entre el área jurídica, la física y/o la catastral, se avalúa

sobre EL ÁREA JURÍDICA, haciendo las aclaraciones del caso.

Para el caso de los avalúos de inmuebles rurales, se debe verificar el área catastral

del inmueble, ya que hemos encontrado en muchas ocasiones diferencias

sustanciales, estando lo físico en acuerdo con lo catastral y errado lo jurídico y

dentro del informe se debe escribir el área registrada en catastro.

03 manual avaluo urbano dci colombia

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